Algemene uitgangspunten van het onderzoek Voor het onderzoek gaan we uit van een aantal uitgangspunten:

Transcriptie

1 Notitie Advies systeembouw voor scholencluster Kruiswiel Project Advies systeembouw scholencluster Kruiswiel Plaats/datum Houten, Behandeld door de heer P.B. Raven MSc pb.raven@bbn.nl Doorkiesnummer Advies systeembouw scholencluster Kruiswiel- NOT Inleiding In het kader van het integraal huisvestingsplan voor onderwijs is in de nieuw te ontwikkelen wijk Oost op de plek van het huidige Jeugdspeelpark een nieuw scholencluster voorzien. Het scholencluster zal bestaan uit 30 lokalen voor 2 scholen, te weten de Willem de Zwijger school van de reformatorische schoolvereniging, VVOGG, en de Dukdalf van Stichting Openbaar Primair Onderwijs Hendrik-Ido-Ambacht, Sophia. Naast een gereserveerd budget voor de verplaatsing van het Jeugdspeelpark en de infrastructuur is een bedrag van ,-- (inclusief btw) gereserveerd voor het cluster zelf (conform de normvergoeding). In 2015 heeft er een inpassingstudie plaats gevonden om duidelijkheid te verkrijgen over hoeveel lokalen op de beoogde locatie te realiseren zijn. Conclusie is dat er circa 33 lokalen op de locatie mogelijk zijn. Op basis van dit programma is het bestemmingsplan in procedure gegaan. De schoolbesturen zijn gezamenlijk bouwheer en hebben door MIR architecten een schetsplan laten maken van het mogelijke gebouw. Dit plan blijkt niet te passen binnen het bestemmingsplan. Ook is door de schoolbesturen aangegeven dat voor het plan bijna 1,5 tot 3,0 miljoen euro meer nodig zal zijn. Elders in de gemeente Hendrik Ido Ambacht is door een systeembouw aannemer Basisschool de Tweestroom gerealiseerd. Dit gebouw is grotendeels als systeembouw neergezet door Jan Snel. De gemeente en de school zelf zijn tevreden over het resultaat. Aan is de vraag gesteld of voor het scholencluster Kruiswiel een soortgelijk gebouw interessant kan zijn. Het onderzoek van is beschreven in onderliggende notitie. Deze notitie is tevens bedoeld om het college van gemeente Hendrik Ido Ambacht te informeren over het kostenaspect van systeembouwen met de voor- en nadelen. Algemene uitgangspunten van het onderzoek Voor het onderzoek gaan we uit van een aantal uitgangspunten: Scope: De scope is weergegeven in figuur 1. In de bestemmingsplankaart is met een rode lijn de perceelgrens aangegeven. Binnen deze perceelgrens zijn de investeringen voor de school en bijkomende kosten meegenomen in de opgestelde raming met uitzondering van de watercompensatie. Bvo's: Uitgaande van de beschikking heeft het scholencluster recht op m² bvo met een bijbehorend budget van (inclusief btw). Lokalen: 30 lokalen in 2 scholen (openbare school 8 tot 9 lokalen en een reformatorische school 21 tot 22 lokalen en bevat 3 speellokalen en geen gymzaal. Figuur 1: scope (rode lijn) Planning: Doel is om in de zomer van 2018 de nieuwe school op te leveren. Levensduur: Uitgegaan wordt van een permanent gebouw met een levensduur van 40 jaar. Dukdalf Willem de Zwijger Totaal bvo's m² bvo m² bvo m² bvo Beschikking (incl. btw) Tabel 1: beschikking voor scholencluster Kruiswiel Advies systeembouw scholencluster Kruiswiel pagina 1 van 5

2 Ruimtegebruik en bestemmingsplan Het vigerend bestemmingsplan is vastgesteld op 7 maart 2016 (zie figuur 1) maar nog niet onherroepelijk. Het bebouwingsvlak is circa 54 m¹ bij 69 m¹ (zie figuur 2). Totaal bebouwingsvlak is circa m², hiervan mag 60% bebouwd worden. De footprint van de school mag daarom maximaal m² zijn. De maximale bouwhoogte is 8 m¹ met een hoogteaccent van 9 m¹ over het midden van het bouwvlak. De positionering van de maximale bouwhoogtes zijn weergegeven in figuur 2. Buiten het bouwvlak mag alleen met goedkeuring van B&W maximaal 50 m² aan bergingen of fietsstallingen gerealiseerd worden. Figuur 3: schematische weergave bouwvlak De grenzen van het bouwvlak mogen beperkt overschreden worden door bijvoorbeeld entreeportalen, hellingbanen, veranda's, erkers en serres. Met goedkeuring van B&W mag voor het bouwwerk de bebouwingsgrens overschreden worden mits het van belang is voor een betere technische realisatie. Dit houdt in dat het bouwvlak maximaal 3 m¹ tot een maximum van 10% van het totale bouwvlak overschreden mag worden. Overig belangrijk aandachtspunt uit het bestemmingsplan is de beperking t.a.v. geluidsoverdracht richting omliggende woningen. Dit is van belang voor de positionering van de schoolpleinen. Modulair bouwsysteem Voor het realiseren van het scholencluster wil de gemeente de mogelijkheden van systeembouw onderzoeken. Systeembouw heeft een aantal voor- en nadelen ten opzichte van de traditionele werkwijze: Voordelen systeembouw: Bouwtijd: Systeembouw kent een kortere bouwtijd omdat zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van standaarden in wand, vloer en dak systemen met bijbehorende standaard details zoals de aansluitingen. Ontwerptraject: Doordat gebruik wordt gemaakt van standaarden is er minder honorarium benodigd voor adviseurs tijdens het ontwerptraject waaronder de constructeur, architect en in mindere mate de installatieadviseur. Overlast: Minder overlast voor omgeving vanwege de kortere bouwtijd. Kosten aannemer: De kosten van de aannemer (indirecte bouwkosten) zijn lager vanwege de beperkte bouwtijd, minder benodigde uitwerkingen en lagere bouwplaatskosten. Flexibiliteit voor de toekomst: Omdat bijvoorbeeld de wanden zijn opgebouwd uit 'standaard' panelen zijn deze makkelijker te verwijderen/verplaatsen. Binnen de standaard maten zijn hierdoor lokalen makkelijk samen te voegen of kleiner en groter te maken. Afwerking: Ten opzichte van de mogelijkheden ten aanzien van de afwerking zijn er geen verschillen ten opzichte van traditionele bouw. Afval: Systeembouw leidt tot minder afval. Klimaat: Systeembouw kent geen beperkingen ten aanzien van reguliere klimaatsystemen die toegepast worden bij scholenbouw. Kwaliteit: De bouwtechnische kwaliteit en daarmee de levensduur van systeembouw is gelijk aan die van traditionele bouw. Nadelen systeembouw: Standaard maten: Het voordeel van systeembouw zit in zoveel mogelijk repetitie van een standaard bouwwijze. Elke systeembouwer heeft haar standaard systemen met bijbehorende standaard maten. Er bestaan systemen die uitgaan van standaard maten zoals 2,5 m¹ bij 7,5 m¹. Voor een school kan dit bijvoorbeeld betekenen dat een lokaal een veelvoud van deze maat moet zijn zoals 7,5 m¹ bij 7,5 m¹. Voor een klaslokaal is dit een ideale maat. Indien meer maatwerk vereist is zoals bij kleinere ruimtes zoals kantoortjes, pantry's etc. is men meer gebonden aan de standaardmaten. Er kan ook afgeweken worden van de standaard maten. Dan is echter meer sprake van traditionele bouw en dan wordt deze daarmee duurder Advies systeembouw scholencluster Kruiswiel pagina 2 van 5

3 Minder ontwerp vrijheid: De vaste module maten dwingen de architectuur. Een architect die een school ontwerpt zal altijd rekening moeten houden met de bouwtechnische randvoorwaarden van een systeembouwer. De meeste systeembouwers hebben hiervoor een handboek waarin de uitgangspunten staan waarmee de architect zal moeten werken. Aanpassingen tijdens de bouw: Tijdens het bouwproces is er weinig ruimte voor aanpassingen. Dit uit zich bijvoorbeeld in het ophangen van tv schermen (smartboards ed). Bij traditionele bouw is in principe elke wand geschikt. Bij systeembouw moet rekening gehouden worden met een plaatselijke versteviging in de muur om de draagkracht mogelijk te maken. Over relatief 'kleine' uitwerkingen moet in het voortraject goed nagedacht worden. Architectuur: Systeembouw kent zoals aangegeven geen beperkingen in afwerkingen of maten van kozijnen etc. De repetitie van standaard onderdelen zal altijd wel zichtbaar zijn in het ontwerp. Systeembouw kent een groot aantal voordelen, maar dus ook nadelen. De voordelen zijn voornamelijk de snelle ontwerp- en realisatietijd en daarmee een forse kostenreductie. De nadelen zijn dat goed van te voren nagedacht moet worden over het ontwerp. Dit kan opgevangen worden door goed ontwerp- en bouwmanagement. Het nadeel van de standaard maten zal in de praktijk niet leiden tot grote ontwerp- of functionele issues. Kostenaspecten modulair bouwen Voor het scholencluster Kruiswiel zijn in het verleden meerdere ontwerpen gemaakt. De vorm en verhoudingen van een gebouw zijn van grote invloed op de bouwkosten. Om de bandbreedte hiervan weer te kunnen geven gaan we uit van 3 varianten met verschillende bouwmassa's: kubus, C-vorm en de H-vorm. In tabel 2 zijn de verschillende varianten weergegeven. Voor alle varianten gaan we uit van 2 lagen die passen binnen het vigerend bestemmingsplan. In de tabel gaan we uit van hetzelfde oppervlakte. De bouwkosten verschillen per variant en worden uitgedrukt in 3 onderdelen: 1. Directe bouwkosten: kosten voor het bouwmateriaal. 2. Indirecte bouwkosten: o.a. bouwplaatskosten, personeelskosten aannemer, verzekering, coördinatie. 3. Bijkomende kosten: kosten voor adviseurs e.d. die de school inhuurt voor projectmanagement, architect, constructeur, adviseur installaties, bouwkostenmanagement, directievoering bij realisatie. Kosten voor leges, aansluitkosten, onvoorzien (5%), prijsstijgingen. Tezamen vormen deze 3 onderdelen de investeringskosten. De uitgangspunten van de raming zijn: Demarcatie kosten: Binnen kavelgrens (zie scope figuur 1) zijn alle onderdelen naast het gebouw zoals de schoolpleinen, hekwerken, onoverdekte fietsenstalling en het overig groen onderdeel van het budget (tabel 2) en daarmee de raming. Klimaateisen: Frisse Scholen B zijn voor energie en lucht (conform bouwbesluit). Omliggend terrein: investeringen in openbare ruimte, parkeerplaatsen, ontsluitingswegen en waterbergingsopgaaf komen ten laste van de gemeente. Kwaliteitsniveau: Het gehanteerde kwaliteitsniveau is een basis afwerking voor scholen. Inrichting: In de raming is geen losse inrichting opgenomen (tafels, stoelen, bureaus, kasten etc.). Grond: exclusief aankoop grond Advies systeembouw scholencluster Kruiswiel pagina 3 van 5

4 'kubus' 'C-vorm' 'H-vorm' bouwwijze traditioneel systeembouw traditioneel systeembouw traditioneel systeembouw m² bvo directe bouwkosten indirecte bouwkosten bijkomende kosten totaal investeringskosten totaal p/m² bvo incl. 21% BTW totaal incl. 21 % BTW p/m² bvo Tekort t.o.v. budget ( 4,7 mln) 2,21 mln 1,15 mln 2,32 mln 1,32 mln 2,49 mln 1,31 mln Tabel 2: bouwkosten per variant (tekort t.o.v. budget is afgerond) De kubus is de goedkoopste vorm. Bij een traditionele ontwikkeling is het tekort circa 2,21 miljoen. Bij systeembouw is het tekort circa 1,15 miljoen ten opzichte van het budget. De verschillen tussen de 3 varianten zijn: De kubus is de meest compacte en daarmee goedkoopste bouwmassa. De C-vorm en vervolgens de H- vorm zijn duurder vanwege meer geveloppervlak ten opzichte van de vloer. De kubus is de meest efficiënte vorm van ruimtegebruik. In alle 3 de varianten is in voldoende mate daglicht te realiseren. In de kubus zal dit voor de centrale ruimte plaats moeten vinden via daklichten. Bij alle 3 de varianten is de bouwmassa van dusdanige afmetingen dat alle 30 lokalen aan de buitenkant gepositioneerd kunnen worden en zodoende direct daglicht hebben. Bij de kubus is door de vierkante vorm een efficiënter gebouw te realiseren. Hierdoor is minder ruimte benodigd voor bijvoorbeeld verkeersruimte (gangen e.d.) en blijft er meer ruimte over om functioneel in te zetten voor bijvoorbeeld kantoren, lokalen etc. De verschillen tussen systeembouw en traditionele bouw zijn met name: 1. Directe bouwkosten: In principe zijn de materialen gelijkwaardig en is systeembouw alleen goedkoper omdat meer gebruik gemaakt wordt van standaard producten. 2. Indirecte bouwkosten: De indirecte bouwkosten zijn voor systeembouw veel lager vanwege de kortere ontwerp en bouwtijd. Voor systeembouw zijn o.a. minder manuren benodigd, korter huur van materieel, minder uitwerking van details. 3. Bijkomende kosten: De bijkomende kosten zijn voor systeembouw fors lager omdat minder inzet van ontwerpende en adviserende adviseurs benodigd is om gebruik gemaakt wordt van standaarden. Daarnaast zijn door de lagere kosten ook o.a. de prijsstijgingen, post onvoorzien, leges, bouwrenten lager. Energieneutraal Onderzocht is ook de mogelijkheid om een EPC van 0 te realiseren. Een energie neutrale school verbruikt (over een gemiddeld jaar gezien) evenveel energie als dat het zelf opwekt. Het netto energieverbruik is nul. De meerkosten hiervan zijn circa 145,-- per m²bvo (inclusief btw) ten opzichte van bouwbesluit. Totale kosten zijn circa ,-- (inclusief btw). De kosten en terugverdientijd zijn inschattingen en zijn afhankelijk van het ontwerp en de keuzes die gemaakt worden tijdens het ontwerpproces ten aanzien van de installaties. De terugverdientijd is relatief lang (>15 jaar). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door: Wisselende bezettingen (opwekking met PV panelen in de zomervakantie heeft geen direct effect op het dagelijks gebruik). Scherpe energietarieven die een (grotere) scholenstichting vaak heeft Advies systeembouw scholencluster Kruiswiel pagina 4 van 5

5 De toename van de onderhoudskosten (meer PV panelen en elektrische regelingen e.d.). De huidige scholen moeten voldoen aan het Bouwbesluit. Dit zijn dan al zeer energiezuinige gebouwen door de scherpe EPC eis van 0, Advies systeembouw scholencluster Kruiswiel pagina 5 van 5