Stedelijke Inzet Zorghuisvesting. Januari 2016

Transcriptie

1 Stedelijke Inzet Zorghuisvesting Januari 2016 Stedelijke Inzet Zorghuisvesting Een gezamenlijke inzet opgesteld in het Stedelijk Overleg Zorghuisvesting, met vertegenwoordigers van corporaties, zorgaanbieders, zorgkantoor, Cliëntenbelang Amsterdam, huurdersvereniging Amsterdam, stadsdelen en gemeente Amsterdam, januari 2017

2 2

3 Inhoud 1. Inleiding pag Stedelijke Inzet.. pag Uitgangspunten.. pag Aandachtspunten.. pag Gemeentelijk instrumentarium. pag Uitvoering in de praktijk.. pag. 13 Contactpersoon Lous Vinken, programmamanager ouderenhuisvesting 3

4 Stedelijke Inzet Zorghuisvesting 1. Inleiding De ontwikkelingen rond de verpleeg- en verzorgingshuizen (kortweg zorghuisvesting) behoren tot één van de hoofdlijnen van het Programma Ouderenhuisvesting , dat op 9 september 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld. Na de stedelijke inventarisatie Zicht op Zorghuisvesting met de begeleidende aanbiedingsbrief dd. 7 december 2015 (gericht aan de leden van de raadscommissies Wonen en Zorg en breed verspreid binnen de gemeente 1 ), heeft op 18 februari 2016 een ambtswoninggesprek over dit onderwerp plaatsgevonden. Afgesproken is om rondom de te verwachten ontwikkelingen in de zorghuisvesting samen stappen te blijven zetten en daarvoor een gezamenlijk kader op te stellen, dat beperkt van omvang zal zijn, een A4-tje en gericht wordt op het kunnen leveren maatwerk. De Stedelijke Inzet Zorghuisvesting is opgesteld na een voorzet van de gemeente. Het concept is op 7 juli 2016 besproken in hetzelfde gezelschap als aanwezig bij het ambtswoninggesprek van 18 februari De gemaakte opmerkingen zijn verwerkt. Vervolgens heeft een schriftelijke adviesronde plaatsgevonden. Op het Stedelijk Overleg Zorghuisvesting van 1 december 2016 is met het concept ingestemd. Rond verpleeg- en verzorgingshuizen zijn verschillende partijen direct betrokken. Naast de bewoners zijn dat de zorgaanbieders, de eigenaren en de gemeente. Zorgaanbieders die de zorg leveren zijn soms ook eigenaar van het huis. In een groot aantal gevallen is de eigenaar een andere partij dan de zorgaanbieder, veelal een corporatie. Als een van de partijen voornemens is veranderingen aan te brengen in de zorghuisvesting, denk aan verbeteringen, een ingrijpende renovatie of in een enkel geval verkoop dan is dat van invloed op de andere direct betrokkenen. In de Stedelijke inzet Zorghuisvesting gaat het om uitgangspunten en aandachtpunten die bij verbetering en/of herontwikkeling van verpleeg- en verzorgingshuizen worden gehanteerd. Het biedt partijen duidelijkheid. Partijen kunnen aan de hand van dit raamwerk met elkaar het overleg aangaan. Over de terminologie kan soms nog verwarring ontstaan. Bij zelfstandig wonen kan men thuis wonen en indien hulp en/of zorg gewenst is, kan dat aan huis worden aangeboden. Men kan ook zelfstandig wonen in een verzorgingshuis, waar eveneens op verzoek van de bewoner zorg wordt aangeboden. Men woont zelfstandig in een beschermde omgeving, ook wel beschermd of beschut wonen genoemd. Vooralsnog houden we voor zorghuisvesting de terminologie verpleeg- en verzorgingshuizen aan. In de verzorgingshuizen gaat het om zelfstandig wonen met een aanbod van een lichte vorm van zorg. In een verpleeghuis gaat het om wonen met gespecialiseerde zorg en 24-uurs toezicht, kortweg zware zorg genoemd. Veranderingen in zorghuisvesting Ontwikkelingen rond verpleeg- en verzorgingshuizen kunnen vanuit verschillende invalshoeken worden ingezet. Bijvoorbeeld de zorgaanbieder wil verbetering en uitbreiding van de intramurale 1 Te vinden op 4

5 zorg, maar het huis is - ook na verbouw - niet daarvoor geschikt te maken. Of het contract tussen de eigenaar-verhuurder en de zorgaanbieder loopt af en het huis zal worden verbouwd tot zelfstandige (ouderen)huisvesting. Zorgaanbieders zijn vaak geen eigenaar van een pand en kunnen daarom niet garant staan voor de kwaliteit van het pand. Zorgaanbieders en corporaties moeten het aanbod en de kwaliteit van de zorghuisvesting als een gezamenlijke verantwoordelijkheid gaan zien. Voor de toekomst van het verpleeg- en/0f verzorgingshuis zullen de wensen en mogelijkheden van de eigenaar, de zorgaanbieder, het zorgkantoor, de gemeente op elkaar afgestemd moeten worden. Daarvoor zullen partijen elkaar moeten weten te vinden, elkaars uitganspunten kennen, op de hoogte zijn van elkaars planning e.d. Dit is niet alleen van belang voor betrokken partijen die sturing geven aan de toekomstige veranderingen, maar bovenal voor de bewoners van het huis en de buurtbewoners. Daarbij zal ook gedacht moeten worden aan de voorzieningen. De aanwezige voorzieningen in het huis zouden ook na verbouw een functie kunnen blijven vervullen voor de omliggende aanleun- en seniorenwoningen. Door het scheiden van wonen en zorg wordt de keuze van de bewoner leidend. Ouderen willen langer zelfstandig (thuis) blijven wonen en gaan op latere leeftijd of met een zwaardere zorgvraag naar een verzorgings- of verpleeghuis. Door de verdergaande vergrijzing zal de vraag naar geschikt wonen en zorg, maar ook de vraag naar geschikt wonen mét zorg toenemen. Naast deze en andere veranderingen in de zorg leiden demografische ontwikkelingen tot een veranderende vraag. Het effect daarvan is niet over de gehele stad gelijk. Afhankelijk van het aanbod aan geschikt of geschikt te maken woningen, druk op de woningmarkt, ruimte voor nieuwbouw en het aanbod aan zorghuisvesting kunnen de effecten sterk verschillen. In het Programma Ouderenhuisvesting is een schets gegeven van de demografische ontwikkeling in Amsterdam 2. Rol en verantwoordelijkheden Het Rijk stelt het beleid en wettelijk kader op voor de Wet langdurige zorg (Wlz) en de Zorgverzekeringswet (Zvw). Het Rijk, het zorgkantoor, de zorgaanbieders en de eigenaren zijn verantwoordelijk voor beslissingen rond het vastgoed van verpleeg- en verzorgingshuizen. Het zorgkantoor maakt, in opdracht van het Rijk en aan de hand van het beschikbare gestelde budget voor de te leveren zorg, afspraken met de zorgaanbieders over het aantal verblijfsplekken in verpleeghuizen. Het College sanering zorginstellingen beoordeelt een verzoek van een zorginstelling om over te gaan tot verhuur van appartementen, het zogenaamde extramuraliseren. Het College sanering zorginstellingen ziet onder meer ook toe op het proces van verkoop van onroerend bezit van zorginstellingen 3. De gemeente stelt het beleid en de lokale verordening voor de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo) op en koopt Wmo-ondersteuning in. De gemeente is ook 2 Te vinden op 3 Staatscourant nr. 3523, 7 februari

6 verantwoordelijk voor wijziging en vaststelling van bestemmingsplannen en bepaalt de erfpacht. Zorgaanbieders zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit van de zorg. De aandacht van de zorgaanbieders zal zich in toenemende mate richten op bewoners die zware zorg nodig hebben. De corporaties bezitten 2/3 van de verpleeg - en verzorgingshuizen die door de zorgaanbieder worden gehuurd. Voor de corporaties ligt, vergeleken met de zorgaanbieders, een grotere rol weggelegd voor de langer zelfstandig wonende oudere. Cliëntenraden en bewonerscommissies vervullen een belangrijke rol voor het kenbaar maken van de mening en wensen van de bewoners. Regie gemeente De wens is dat de gemeente de regiefunctie vervult. In het ambtswoninggesprek is daarover het volgende afgesproken. Regie betekent in dit verband het op lokaal niveau bij elkaar brengen van partijen die samen kijken naar wat mogelijk en nodig is en wat de kansen en knelpunten zijn. Er is geen behoefte aan standaardisatie. Maatwerk moet de standaard zijn. Doel is dat partijen elkaar weten te vinden, elkaar versterken en in gesprek blijven. Daarop wordt in het laatste deel van deze notitie nader ingegaan. Ondersteuningsprogramma Rijk Het Rijk stelt samen met de VNG een ondersteuningsprogramma op voor gemeenten en andere lokale /regionale partijen op het gebied van wonen en zorg, waarbij ook aandacht besteed zal worden aan de samenwerking tussen gemeenten en zorgkantoren. Het Rijk geeft aan dat het van belang is om lokaal te beschikken over voldoende onderzoekscijfers en -inzichten in de opgave van wonen en zorg. Dit wordt gezien als een gedeelde verantwoordelijkheid van Rijk en lokale partijen. Het Rijk zal in overleg met de koepelorganisaties bekijken welke lokale en regionale gegevens beschikbaar zijn, waaraan nog behoefte is en wat verder onderzoek vergt. 6

7 2. Stedelijke Inzet De ervaring leert dat onderlinge afstemming vanwege uiteenlopende belangen weerbarstig kan zijn. Heldere uitgangspunten kunnen het proces van afweging van belangen ten goede komen. 2.1 Uitgangspunten De uitgangspunten die de gemeente Amsterdam in algemene zin hanteert passen in het kader van: een goede verdeling van verpleeghuislocaties en (geclusterde) zelfstandige ouderenwoningen over de stad in relatie tot de demografische ontwikkelingen; de onderlinge samenhang in het aanbod aan zorg en (zelfstandige) ouderenhuisvesting tussen de stadsdelen; het vroegtijdig constateren van mogelijke tekorten of overschotten van zorgvastgoed in delen van de stad; een (tijdelijke) invulling van leegkomend zorgvastgoed, waarbij allereerst ingezet wordt op behoud van het vastgoed voor huisvesting van ouderen; voldoende aanbod van zorg, ondersteuning en overige (wijk)voorzieningen in de buurt. Voor het vervullen van de regiefunctie hanteert de gemeente ook meer specifieke uitgangspunten. Deze komen voort uit het Programma Ouderenhuisvesting en deels uit de gesprekken naar aanleiding van de stedelijke inventarisatie Zicht op Zorghuisvesting. Behoud van verpleeg- en verzorgingshuizen Amsterdam zal in toenemende mate vergrijzen. Het aandeel ouderen neemt toe van 12% in 2015 tot 16 % in 2030 (van tot ouderen). De groep ouderen vanaf 75 jaar, bij deze leeftijd neemt de vraag naar zorg toe, groeit vooral na Door het scheiden van wonen en zorg worden de keuzemogelijkheden van de klant vergroot. Er zijn straks meer ouderen die langer zelfstandig willen wonen. Dit kan thuis zijn, maar het is niet altijd mogelijk de woning daarvoor geschikt te maken. Ouderen kunnen tenslotte aangewezen raken op beschut wonen in een voormalig verzorgingshuis of kiezen daar zelf voor. Beschut wonen van ouderen bij elkaar blijft een belangrijke optie. Als zelfstandig wonen niet meer lukt en/of gespecialiseerde zorg nodig is, inclusief 24 uurs-zorg of toezicht, zal een groter beroep gedaan worden op de zware zorg. Een derde factor is de enorme druk op de woningmarkt. Keuzemogelijkheden worden daardoor beperkt. In het ambtswoninggesprek is geconcludeerd dat de huidige capaciteit aan zorghuisvesting behouden moet blijven. Zorgaanbieders en corporaties hebben de verwachting dat niet veel zorghuisvesting vrijkomt in de komende jaren. Toch wordt momenteel zorghuisvesting verkocht, waarbij er tevens van uitgegaan wordt dat op de betreffende locatie een bestemmingswijziging kan worden doorgevoerd. Soms ook wordt verwacht dat ter vervanging van de verkochte zorghuisvesting de gemeente een locatie elders in de stad aanbiedt. 4 Vastgesteld door de Gemeenteraad op 9 september

8 Om meerdere redenen is het zaak om zuinig te zijn op de beschikbare locaties voor ouderenhuisvesting. Vanwege de verdergaande vergrijzing zal de vraag naar ouderenhuisvesting toenemen. Het is nog ongewis in welke richting deze vraag zich precies zal ontwikkelen en in welke mate wonen met zorg, beschut of beschermd wonen of alleen zelfstandig wonen in verschillende woonvormen gewenst is. Gezien de druk op de Amsterdamse woningmarkt is de druk op de bouwlocaties van andere bewonerscategorieën groot. Het ontwikkelen van nieuwe locaties brengt hoge kosten met zich mee. Behoud van zorghuisvestingslocaties betekent niet dat de zorg- en/of ouderenhuisvesting moet blijven zoals het nu is. Behoud van de zorghuisvestingslocaties hoeft vernieuwing niet in de weg te staan. Het gaat om behoud van de locatie voor ouderenhuisvesting. Opgemerkt wordt dat met maatwerk nader bezien kan worden welke vorm en welke mate van zorg daarvoor mogelijk blijken te zijn dan wel dat verbouw tot zelfstandige woningen voor ouderen kan plaatsvinden. Spreiding De gemeente heeft belang bij een goede spreiding van (zelfstandige) ouderenhuisvesting. De kansen die zich voordoen bij veranderingen in en bij het leegkomen van de verpleeg- en verzorgingshuizen moeten daarvoor zo veel mogelijk worden benut. Wat betreft (zelfstandige) ouderenhuisvesting gaat het om een goede spreiding in relatie tot de vraag in de buurt naar ouderenhuisvesting, om kwalitatief geschikte woningen en voor de verschillende doelgroepen betaalbare huisvesting. Verzorgingshuizen die gedateerd zijn kunnen bij vernieuwing een aantrekkelijk aanbod worden voor ouderen die in een meer beschutte omgeving zelfstandig willen blijven wonen. De gemeente wil, net als het zorgkantoor, een goede spreiding van kwalitatief goede (zware) zorgvoorzieningen. Voor Amsterdammers die dat nodig hebben zal ook in de toekomst verpleeghuiszorg in de omgeving beschikbaar moeten zijn. Een belangrijke voorwaarde voor langer zelfstandig wonen is het welzijn van de bewoners, geen eenzaamheid, mogelijkheden voor een goed netwerk in de buurt, denk bijvoorbeeld aan ontmoetingsruimten, bereikbaarheid van voorzieningen zoals fysiotherapie, maaltijdverstrekking, entertainment e.d. Naast de gemeentelijke taak voor basisvoorzieningen in alle stadsdelen kan de zorghuisvesting met aanbod aan voorzieningen hierin een belangrijke rol vervullen. Dit is een belangrijk aandachtspunt waarop navolgend nader wordt ingegaan. Doelgroepen In het Programma Ouderenhuisvesting is aangegeven dat verzorgingshuizen, die de functie van intramurale zorg verliezen, bij voorkeur de functie van ouderenhuisvesting behouden. Het gaat hier om ouderen van 65 jaar of ouder. 8

9 Bij vrijkomend zorgvastgoed dat wordt getransformeerd, is een voorkeur in de volgorde van doelgroepen aangegeven: 1. bestemmen voor (zwaardere) zorg; 2. ombouwen naar zelfstandige ouderenwoningen; 3. ombouwen ten behoeve van uitstroom van mensen in de maatschappelijke opvang; 4. ombouwen naar wonen voor jongeren en eventueel studenten; 5. slopen en in de nieuwbouw de volgorde realiseren zoals hiervoor aangegeven. Opgemerkt is dat het niet altijd nodig is om voor 100% één doelgroep aan te houden. Menging van doelgroepen kan zeer gewenst zijn. Dit kan met maatwerk nader uitgewerkt worden. Sociale huur Bij verbouw van verzorgingshuizen die eigendom zijn van corporaties is in het Programma Ouderenhuisvesting voorgesteld om zoveel mogelijk woningen in de sociale sector te realiseren, bij voorkeur met een huur onder de grens van de huurtoeslag, tot maximaal de aftoppingsgrens. Bij sloop-nieuwbouw van een verzorgingscomplex is de inzet om minimaal 30% sociale huurwoningen voor ouderen terug te bouwen in gebieden met relatief weinig sociale huurwoningen, ongeacht of het een corporatie of een particuliere investeerder betreft. Bij strikte hantering van de definitie zal de sociale huur door een corporatie worden gebouwd. Bij sociale huur van corporaties is het uitgangspunt dat 90% aanpasbaar wordt gebouwd. Daarnaast is het gewenst dat in de overige nieuwbouw ook aanpasbaar wordt gebouwd. Doel is om in de nieuwbouw levensloopbestendige woningen te realiseren, die in de toekomst met geringe ingrepen in de woning geschikt gemaakt kunnen worden voor de ouder wordende bewoner. Partijen merken op dat de inzet om minimaal 30% sociale huur te realiseren op gespannen voet kan staan met de financiële haalbaarheid van het plan. Met maatwerk zal moeten worden bezien hoe dit uitgangspunt kan worden gerealiseerd. 2.2 Aandachtspunten In het uitvoeringsproces zijn naast uitgangspunten ook een aantal aandachtspunten van belang. Betaalbaarheid Er zijn alleen uitgangspunten geformuleerd voor de sociale sector. Er ligt geen advies voor bijvoorbeeld het lage middensegment (dat kan beginnen bij ca. 715 per maand). Betaalbaarheid is wel een belangrijk aandachtpunt en met de toenemende druk op de woningmarkt van Amsterdam wordt het steeds belangrijker. Onderscheid zware en lichtere zorg Er kan een onderscheid worden gemaakt tussen zware (verpleeghuis)zorg en de lichtere (verzorgingshuis)zorg. In de huizen waar lichtere zorg wordt aangeboden gaat het om vormen van geclusterd wonen-met-zorg. 9

10 Bij verzorgingshuiszorg is een goede spreiding, die aansluit bij de vraag, van groot belang. Voor spreiding en locatie zal rekening gehouden moeten worden met de nabijheid en bereikbaarheid voor de mantelzorg en de netwerken in de buurt van de ouderen. Huizen met verpleeghuiszorg bieden intramurale zorg aan. Voor de bewoners doet de locatie en spreiding er minder toe. Voor familie en mantelzorgers daarentegen is de locatie en in het bijzonder de bereikbaarheid wel belangrijk. Toekomstige vraag naar (zware) zorg In het kader van de bezuinigingen in de zorg zijn zorgaanbieders gekort in de financiering van de lichte zorg, waardoor plaatsen in verzorgingshuizen worden verminderd. Dit heeft soms ook geleid tot het sluiten van bepaalde locaties. Met de toenemende vergrijzing zal bij regie op zorghuisvesting ook aandacht besteed moeten worden aan de langere termijn. De toenemende vergrijzing leidt tot de verwachting dat er in de toekomst vastgoed nodig blijft voor zware zorg. Dit kan onder meer worden bereikt door bestaand vastgoed, indien daarvoor geschikt, te verbouwen waardoor het mogelijk wordt zwaardere zorg te kunnen aanbieden. Het zorgkantoor zal de opgave van de vraag naar zware zorg voor de nabije toekomst in kaart brengen in Amsterdam (zoals afgesproken in het ambtswoninggesprek). Deze vraag kan worden afgezet tegen het huidige (adequate) aanbod, waarmee ook inzichtelijk wordt welk deel van de huidige verzorgingshuizen ingezet kan worden voor zware zorg, dan wel zelfstandig wonen van ouderen met een lichtere zorgvraag (conform eerder genoemde prioriteitenlijst), dan wel dat het vastgoed (tijdelijk) voor andere doeleinden kan worden ingezet. Woningtoewijzing, een experiment Met het verdwijnen van de Algemene wet bijzondere ziektekosten (AWBZ) en de invoering van de Wet langdurige zorg (Wlz) per 1 januari 2015 (scheiden van wonen en zorg) komen ouderen en mensen met een lichamelijke beperking minder snel in aanmerking voor opname in een verpleegof verzorgingshuis. Hierdoor vermindert het aantal verzorgingsplekken met als gevolg dreigende leegstand van (delen van)verzorgingshuizen. In 2016 is gestart met de voorbereiding van een experiment waarbij de zorgaanbieder een verzorgingshuis, in eigendom van een corporatie, wil extramuraliseren voor het kunnen (blijven) aanbieden van zorg aan zelfstandig wonende ouderen. Het pand zal worden verbouwd tot zelfstandige woningen. Op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam zou de corporatie deze woningen moeten verhuren via WoningNet. Het doel is deze inmiddels zelfstandige woningen te blijven toewijzen aan ouderen. De zorgaanbieder wil de zekerheid dat de bewoners aan wie de woningen worden toegewezen ook een bepaalde hoeveelheid zorg bij hen afnemen. Door toewijzing van de woningen door de zorgaanbieder wordt deze zekerheid geboden 5.. De Huisvestingsverordening Amsterdam biedt de mogelijkheid tot het uitvoeren van een experiment bij het verdelen van de woonruimte. De Stuurgroep Wonen van de Stadsregio 5 Als gedurende de bewoning de oudere de voorkeur geeft aan een andere zorgaanbieder, heeft de bewoner daartoe de keuzevrijheid. 10

11 Amsterdam (SRA), heeft in juni 2016 op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam, artikel 2.5.2, goedkeuring verleend aan uitvoering van dit experiment voor de duur van maximaal 2 jaar. Bewonersplan Bij ingrijpende veranderingen in de zorghuisvesting in de stad hecht de gemeente groot belang aan een zorgvuldig proces. Op stedelijk niveau kan gebruik gemaakt worden van onder meer Cliëntenbelang Amsterdam, Ouderen Adviesraad in de stadsdelen, het Stedelijk Overleg Ouderenhuisvesting. Bij ingrijpende veranderingen per locatie dragen de zorgaanbieders zorg voor de relatie met de bewoners en buurtbewoners. Met een bewonersplan kan het proces voor alle betrokkenen inzichtelijk gemaakt worden. In geval zware zorg (24-uurs zorg) wordt geleverd is er een cliëntenraad. Deze raad heeft bij ingrijpende wijzigingen instemmingsrecht. In de overige zorghuisvesting gaat het om een bewonerscommissie die adviezen uitbrengt aan de zorgaanbieder. Voorzieningen Bijzondere aandacht zal besteed moeten worden aan de voorzieningen die nu een plek hebben in de verzorgingshuislocaties waarvoor plannen tot sluiting worden ontwikkeld. Het gaat bijvoorbeeld om restaurants, huiskamers en activiteiten waarvan ook ouderen in de buurt gebruik maken. Ouderen brengen nadrukkelijk de wens naar voren dat er gelegenheid moet zijn om elkaar te ontmoeten. Ze vragen om aandacht te besteden aan ontmoetingsruimten. Opgemerkt wordt dat uit onderzoeken blijkt 6 dat ontmoeten op vele manieren kan. Mogelijkheden om elkaar informeel te kunnen ontmoeten is ook een belangrijke factor. Voor de noodzakelijke voorzieningen zal de samenwerking gezocht moeten worden met de welzijnsorganisaties en de (commerciële) dienstverlening in de stadsdelen. Bij de herontwikkeling van zorghuisvesting, waarbij het blijft gaan om ouderenhuisvesting, zal realisatie van een maatschappelijke plint een positieve bijdrage kunnen blijven leveren aan de leefbaarheid van de buurt voor ouderen. Plannen zullen daarop beoordeeld moeten worden. 3. Gemeentelijk instrumentarium Om het gewenste beleid te kunnen uitvoeren beschikt de gemeente over een aantal instrumenten. Bestemmingsplan Voor de gemeente is wijziging van bestemmingsplan een middel om invloed uit te oefenen op de planontwikkeling. De gemeente dient alvorens zij medewerking verleent een belangenafweging te maken. In deze belangenafweging zullen ten aanzien van zorghuisvesting belangen als welke voorzieningen reeds in de buurt aangeboden worden dan wel voorzieningen die voorzien in een behoefte een belangrijke rol spelen. 6 Onder andere Stadsveteranen, Heren 5, Amsterdam, juli 2016; College in het kader van Oud worden in de stad, Pakhuis de Zwijger, Dr. Theo van Tilburg, 30 november

12 Verbouw en transformatie van zorghuisvesting is soms mogelijk zonder aanpassing van het bestemmingsplan omdat het betreffende bestemmingsplan voorziet in (ruimere/bredere) bouwen/of functieregels. Bij ingrijpende veranderingen in de zorghuisvesting van volume en/of functie van de bestemming die niet passen in het betreffende bestemmingsplan, zal door de eigenaar worden verzocht om wijziging van het bestemmingsplan. Of de gemeente medewerking verleent hangt van een aantal factoren af. Eén daarvan is dat het initiatief moet passen in de stedelijke kaders en moet bijdragen aan de stedelijke ambities. De gemeente wil op deze wijze sturen op het halen van belangrijke (beleids)doelen binnen de stedelijke kaders. Voorgaande betekent dat een verzoek voor het aanpassen van een bestemmingsplan voor het omzetten van de functie Maatschappelijk naar de functie Wonen, gekeken zal worden of het verzoek past binnen de stedelijke kaders. Het gaat om beleidsdoelen die bestuurlijk zijn vastgesteld, onder meer genoemd in het Programma Ouderenhuisvesting en beleidsdoelen die ook in deze notitie naar voren zijn gebracht. Beoordeling zal plaatsvinden aan de hand van het concrete verzoek. In het bijzonder wordt erop gewezen dat bij het voornemen tot verkoop de verkopende partij de koper informeert over de stedelijke kaders en van de (eventueel later) benodigde wijziging van het bestemmingsplan. Erfpachtcontract Het is in lijn met het gemeentelijk beleid dat verandering in de functie van zorghuisvesting een wijziging van de grondprijs tot gevolg heeft. Bij transformatie tot zelfstandige woningen zou de maatschappelijke functie veranderen in de functie wonen (afgezien van de functie die in het bestemmingsplan wordt gehanteerd). Dit leidt tot een hogere grondprijs. Het is daarbij wel de vraag welke grondprijs redelijk wordt geacht bij zelfstandig wonen gekoppeld aan zorg. Het gaat dan niet om puur wonen, maar om wonen met een sociaal maatschappelijk doel. Vergeleken met reguliere woningen zullen de stichtingskosten hoger uitvallen, vanwege de voor zorg noodzakelijke voorzieningen als handgrepen, bredere deuren, grotere draaicirkels. De mate waarin die kosten gecompenseerd kunnen worden in de huur bepaalt mede de hoogte van de grondprijs. Specifiek gebruik van woningen met zorg, waardoor de toewijzing van de woningen beperkt wordt tot een bepaalde doelgroep / bewoners aan wie zorg wordt geboden, kan leiden tot een verlaagde grondprijs. Hierbij geldt dat alleen wordt gecompenseerd als de woningen in het sociale segment worden verhuurd. Dit zal plaatsvinden op voorwaarde dat de grondprijs residueel uitlegbaar moet zijn en dat in het erfpachtcontract de afspraken hierover worden vastgelegd. Voor de bepaling van de grondprijs van zorgwoningen is het dus in bepaalde gevallen mogelijk dat maatwerk wordt geleverd. Dit speelt in het bijzonder voor niet-corporatiebezit. In het kader van de Uitwerking van de Samenwerkingsafspraken zijn voor corporatiebezit nieuwe grondprijzen afgesproken per 1 juli Opgemerkt wordt dat het grondprijsbeleid jaarlijks wordt aangepast en het voorgaande geldt onder voorbehoud van wijzigingen in het grondprijsbeleid. 12

13 Inzet Wmo-voorzieningen in de maatschappelijke plint Grote waarde wordt toegekend aan het realiseren van een maatschappelijk plint met voorzieningen voor ouderen die boven deze plint wonen of in de nabije omgeving of buurt. De investering van de ruimtelijke voorziening zal opgenomen moeten worden in de investering van de vernieuwing van de locatie. De functionele invulling van de maatschappelijke plint kan bijvoorbeeld plaatsvinden met commerciële voorzieningen zoals huisarts en/of fysiotherapeut. Ook zal (gedeeltelijke) invulling kunnen plaatsvinden met Wmo-voorzieningen met financiering door de gemeente. Per locatie kan met het stadsdeel worden onderzocht wat de kansen en mogelijkheden zijn voor het realiseren van voorzieningen in de maatschappelijke plint, mede in relatie tot de aanwezige voorzieningen in de buurt. Met de afdeling Zorg van de gemeente kunnen de mogelijkheden voor eventuele dagbesteding en veilige ontmoetingsruimten worden verkend. Stimuleringsbudget In 2013 hebben gemeente en corporaties de mogelijkheden verkend om zorgpanden te transformeren naar zelfstandige huisvesting voor ouderen en jongeren. Hiervoor is 8 miljoen beschikbaar gesteld ten laste van het Erfpachtdeel Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (Stifo). In 2015 is door de Gemeenteraad het bestedingsdoel verbreed en het budget is verhoogd naar 12 miljoen, waarbij de afspraak is dat minimaal 4 miljoen wordt ingezet voor ouderenhuisvesting (Raadsbesluit d.d. 1 juli 2015). Wat betreft transformatie naar ouderenhuisvesting is tot nu toe één project ingediend waarvoor ook een subsidie is toegekend: transformatie van De Boeg tot 68 sociale seniorenwoningen van Stadgenoot (Gemeenteraad nr A.15 d.d. 11 maart 2015). Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting is per 1 juli 2016 opgeheven. Voor transformatie van zorghuisvesting in bezit van corporaties kan nog wel een beroep op de beschikbare gelden worden gedaan. Opgemerkt wordt dat voor dit soort transformaties geen vast budget meer is. De middelen moeten komen uit de Reserve Vastgoed (het voormalige Vastgoeddeel van het Stifo). Het voornemen is om incidenteel ten laste van het budget Huisvesting kwetsbare groepen, onderdeel ouderenhuisvesting, stimuleringsbijdragen toe te kennen aan particuliere initiatiefnemers voor het oplossen van knelpunten. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan realisatie van een maatschappelijke plint. Voorwaarde is dat de bijdrage gelieerd is aan ouderenhuisvesting. Het gaat daarbij om maatwerk en de toekenning van een stimuleringsbijdrage vergt van geval tot geval bestuurlijke besluitvorming. 4. Uitvoering in de praktijk Voordat sprake is van een project worden er veelal al diverse beslissingen genomen. Voorkomen moet worden dat een van de partijen tot actie overgaat zonder dat andere betrokken partijen daarvan tijdig op de hoogte zijn. Dat geldt niet alleen voor een betreffend verpleeg- of verzorgingshuis, maar - vanwege onderlinge samenhang in de stad - ook op stadsdeel en stedelijk niveau. Partijen zullen van elkaar op de hoogte moeten zijn van hun voornemens. In het ambtswoninggesprek is voorgesteld om de gemeente tijdig te informeren als in de 13

14 zorghuisvesting veranderingen zullen voordoen. Op stedelijk niveau is de programmamanager Ouderenhuisvesting aanspreekpunt, in nauwe samenwerking met Zorg. In de stadsdelen zijn dat de gebieds- en projectmanagers. De regiefunctie van de gemeente is eerder in deze notitie beschreven (pagina 6 van deze notitie). Ook is de inzet van de gemeente in deze notitie aangegeven. De gemeente heeft tevens een begeleidende rol voor partijen die panden willen transformeren: corporaties, zorgaanbieders, particuliere eigenaren, ontwikkelaars, beleggers. In een aantal stadsdelen zijn transformatiemanagers hierop actief, in andere stadsdelen zijn per project projectmanagers aangesteld. Een instelling voor gezondheidszorg kan zijn onroerende zaken alleen verkopen, verhuren of onderwerpen aan een beperkt recht (bijvoorbeeld erfpacht of opstal), als daarvoor van te voren goedkeuring is verleend door het College sanering zorginstellingen. De achterliggende gedachte bij de wetgever voor deze regeling is dat er zo veel mogelijk geld in de gezondheidszorg dient te blijven en niet wegvloeit naar bijvoorbeeld gemeenten of projectontwikkelaars. Om dit te bereiken houdt het College sanering toezicht op het vervreemdingsproces. Het College sanering ziet er op toe dat dit proces open en transparant is en dat er uiteindelijk een marktconforme prijs wordt betaald aan de instelling. Voor zorgaanbieders die tevens eigenaar zijn van de verpleeg- en verzorgingshuizen is transparantie naar de andere betrokken partijen veelal afdoende. Als eigenaar en zorgaanbieder verschillen zal het (voornemen tot) handelen op elkaar moeten worden afgestemd. Twee derde van de verpleeg- en verzorgingshuizen zijn in eigendom van een corporatie. Het is belangrijk om partijen rond zorghuisvesting met elkaar te verbinden. De praktijk is weerbarstig omdat belangen van betrokken partijen kunnen verschillen. Corporaties zijn meer gefocust op de lange termijn van vastgoed, zorginstellingen zijn gericht op een kortere termijn. Zorginstellingen constateren dat een aantal huizen te verouderd zijn om de juiste kwaliteit van zorg te leveren. Ze willen ook dat op korte termijn wordt geïnvesteerd om in te spelen op veranderingen in de zorg(inkoop). Een goede onderlinge afstemming vraagt inzicht in: de plannen voor investeringen van de corporatie en de termijn daarvan; de plannen van de zorgaanbieder naar locatie; de vraag die de zorgaanbieder, voor het bieden van de gewenste kwaliteit van zorg, in bouwkundig opzicht stelt aan de locatie; de plannen voor de gewenste voorzieningen in de plint, mede voor de bewoners van senioren- en aanleunwoningen in de buurt. Afgesproken is dat partijen - zorgaanbieders en woningcorporaties met zorghuishuisvesting - met elkaar de gemeente en het zorgkantoor tijdig inzicht bieden in hun plannen met betrekking tot hun zorglocaties. Dit is tevens het doel van het Stedelijk Overleg Zorghuisvesting dat hierin een belangrijke rol kan vervullen. 14