Kwaliteitsleidraad Veranderlocaties Houten Noord

Transcriptie

1 Kwaliteitsleidraad Veranderlocaties Houten Noord Oktober 2009

2 2 Kwaliteitsleidraad Veranderlocaties Houten Noord Inhoudsopgave Paragraaf Paginanummer 1. Vraagstuk a. Aanleiding 3 b. Doel notitie 4 c. Afbakening 5 d. Leeswijzer 5 2. Potentiële veranderlocaties 6 3. Randvoorwaarden 8 4. Criteria 9 5. Van criteria naar visies en plannen Kaart potentiële veranderlocaties 15 Bijlage (achterin, aangehecht) Planologische analyse Houten Noord Bijlage (separaat) Cultuurhistorische quickscan Houten Noord:

3 3 1. Vraagstuk a. Aanleiding De gemeenteraad heeft in november 2008 besloten opdracht te geven voor een aantal onderzoeken, te weten naar een locatie voor een 3e voorzieningengebied, een visie op de toekomst van welzijns-, educatie- en sportaccommodaties in Houten Noord, een visie op de wijze van beheer van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed en naar de mogelijkheden van inbreiding en verdichting in de bebouwde kommen. Deze onderzoeken hangen sterk samen en zijn daarom vervat in één agenda Houten 2015 Ontwikkelen in samenhang. De voorliggende onderzoeksnotitie komt voort uit de raadsopdracht om locaties te zoeken en uit te werken voor inbreiding en verdichting met woningbouw. Deze opdracht is iets verbreed. Het gaat nu naar het zoeken van locaties waarop functieverandering te verwachten dan wel gewenst is, waarbij woningbouw één van de mogelijke toekomstige nieuwe functies is. De locaties waar functieverandering gewenst of verwacht is, noemen we veranderlocaties. Inwoners van Houten willen veilig en prettig wonen. Om dit ook in de toekomst te kunnen moet Houten blijven investeren in de kwaliteit en de groei van het aanbod van woningen en voorzieningen.

4 4 Daarom gaan we onderzoeken welke locaties in de bebouwde kom van Houten in aanmerking kunnen komen voor woningbouw mogelijk in combinatie met maatschappelijke voorzieningen. Dit vraagt om slimme combinaties want het moet passen binnen de beschikbare ruimte. Houten is de afgelopen decennia hard gegroeid en veranderd. De gemeente telt nu ca inwoners en groeit door naar ruim inwoners. Ook de samenstelling van de bevolking verandert; behalve gezinnen komen er steeds meer jongeren en ouderen. Alle inwoners, zowel de oude als de nieuwe, hebben hun eigen behoeften en wensen op het gebied van wonen en voorzieningen. Houten heeft al het plan een aantal voorzieningen buiten de bebouwde kom te verplaatsen. Met deze veranderingen is de verwachting dat binnen nu en 10 jaar een aantal scholen, sporten sociaal culturele accommodaties of bedrijfslocaties vernieuwd moeten worden of vrijkomen. Deze veranderlocaties kunnen dan een nieuwe invulling krijgen, met als mogelijkheid wonen in combinatie met maatschappelijke voorzieningen. Ook ontstaan er dan kansen voor verbetering van de openbare ruimte. Houten wil actief inspelen op die veranderende behoeften van inwoners, maar ook de huidige kwaliteiten behouden. Daarom gaan we eerst kwaliteitscriteria opstellen voor mogelijke veranderlocaties, die de huidige en toekomstige kwaliteiten borgen. Het gaat dan om het benoemen van de kwaliteiten die de locaties nu hebben, die we willen behouden en wenselijke nieuwe kwaliteiten. De gemeenteraad stelt die kwaliteitscriteria vast. Als er in de toekomst een locatie beschikbaar komt voor verandering (bijvoorbeeld bij vertrek van een school of sportclub) dan geven de criteria aan wat er wel/niet mogelijk is op deze locatie b. Doel notitie Het doel van de kwaliteitsleidraad Veranderlocaties in Houten Noord is: Nadere kaders te stellen aan toekomstige visies en plannen voor Houten Noord. Deze kaders geven nadere invulling aan de reeds gestelde kaders in de startnotitie inbreiding en verdichting. In de bebouwde kom van Houten de eerste voorbereidingen treffen c.q. de kansen te benutten voor de bouw van duurzame woningen en vernieuwing van welzijns-, educatie- en sportvoorzieningen in Houten Noord, soms in combinatie met andere plaatselijk gewenste functies zoals kinderopvang, kantoren, spelen, parkeren etc. Het opstellen van ruimtelijke en functionele kwaliteitscriteria, zowel bestaande te behouden kwaliteiten als wenselijke nieuwe kwaliteiten, waaraan ruimtelijke wijzigingen op veranderlocaties kunnen worden getoetst. Het aanwijzen van een aantal potentiële veranderlocaties, waarop voornoemde doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Voor overige locaties in Houten Noord zal niet actief nieuw ruimtelijk beleid ontwikkeld worden. Een sluitende grondexploitatie met voldoende afdekking van risico s voor alle veranderlocaties samen. De winst uit de exploitatie van De Stenen Poort wordt benut voor ter dekking van de kosten van verplaatsing van de hockeyaccommodatie. Het vaststellen van een beleidskader met deze ingrediënten dat verder kan worden uitgewerkt in volgende raadsperiode. In fase 2 (volgende raadsperiode) zullen visies/plannen/(woningbouw)-programma s en een uitvoeringstermijn per actuele locatie uitgewerkt worden. In fase 2 kunnen inwoners en belangengroepen participeren in het proces.

5 5 c. Afbakening In fase 1 (deze fase) geen plannen of visies maken, doch criteria voor plannen. Het vastleggen van nieuwe ruimtelijke kwaliteiten, zoals bouwomvang, functie, groen, spelen, parkeren etc., wordt in een volgende fase van het project uitgewerkt. In deze fase maken we een selectie van kansrijke veranderlocaties, het aanwijzen van definitieve veranderlocaties is prematuur, daarvoor moet een participatietraject hebben plaatsgevonden en moet onderzoek naar de welzijnseducatie en sportvoorzieningen zijn afgerond. Het voorstel moet worden uitgewerkt binnen de bestaande relevante wettelijke en beleidsmatige kaders (zie ook uitgangspunten en randvoorwaarden). Echter op locaties zelf wordt het ruimtelijk kader van het geldende bestemmingsplan ter discussie gesteld. Het project betreft geen integrale wijkverbetering van geheel Houten Noord, hiervoor is geen aanleiding en is geen opdracht gegeven. Er is een nauwe relatie met de uitwerking van de overige startnotities. Het resultaat van het vervolgonderzoek uit de projecten locatiekeuze 3e voorzieningengebied en accommodatiebeleid vormen bouwstenen voor de visie. In Schalkwijk en Tull en t Waal zijn wel veranderlocaties in de bebouwde kom. Deze locaties zullen worden onderzocht in het kader van project Eiland van Schalkwijk en niet in dit project. Voor eventuele locaties in t Goy zal een separaat beleidkader gaan gelden in het kader van het kleine kernen beleid. Houten Zuid valt buiten de raadsopdracht. d. Leeswijzer In deze notitie worden na een inleiding in de problematiek, die heeft geleid tot deze notitie, de criteria beschreven waaraan toekomstige plannen en visies voor Houten Noord moeten worden getoetst. Ook worden de veranderlocaties benoemd waar het vervolgonderzoek en de criteria zich op zullen richten. De notitie is gebaseerd op 2 bouwstenen, 2 onderzoeken: Planologische analyse Houten Noord (zie aangehechte bijlage): in deze notitie worden kenmerken, kwaliteiten en knelpunten beschreven vanuit de aspecten planologisch beleid, demografische ontwikkeling, volkshuisvesting, beheer van de openbare ruimte en milieu. Deze kwaliteiten en knelpunten vormen de bouwstenen voor een aantal in deze notitie beschreven criteria. Cultuurhistorische quickscan Houten Noord (zie separate bijlage): in deze notitie worden na een beschrijving van de totstandkoming van Houten Noord vanuit ruimtelijk perspectief, de ruimtelijke kwaliteiten en knelpunten van Houten Noord beschreven. Deze kwaliteiten en knelpunten vormen de bouwstenen voor een aantal in deze notitie beschreven criteria. Leestip: op de kaarten in deze quickscan worden de historische wijknamen gebruikt; op pagina 25 van deze quickscan is bij elke historische wijknaam de actuele wijknaam weergegeven. De in deze onderzoeken aangedragen kwaliteiten en knelpunten zijn benoemd vanuit één gezichtspunt zoals cultuurhistorie of volkshuisvesting. De in deze notitie beschreven criteria zijn een gevolg van een integrale afweging.

6 6 2. Potentiële veranderlocaties Inleiding In deze paragraaf wordt via een zorgvuldige motivering aangegeven welke locatie tot veranderlocaties zijn bestempeld in het voorliggende rapport. Er is eerst gewekt met een groslijst, later is een keuzelijst samengesteld. Groslijst Uit de startnotitie inbreiding en verdichting plus uit inventarisatie van particuliere initiatieven bij het college is de volgende groslijst van potentiële veranderlocaties opgesteld. De onderstaande locaties komen voort uit het raadsbesluit van november 2008 over de startnotitie Verdichting en Inbreiding. 1. Locatie de Triangel, Jukveld 2 2. Locatie De Grote Geer, Snoeksloot Locatie Klavertje Vier, Eggeveld 4 4. Locaties t Schoolhuys en De Brug, Tappersgilde 22, Beverakker Locatie De Wijngaard, Glazeniersgilde Locaties De Meerkoet en de Rank, Meerkoetweide 39, Putterhaag 2/4 7. Locatie De Bengelbongerd- parkeerplaats Dijkhoeve (in overleg met projectgroep centrum) 8. Locatie sporthal De Oord en de Wegwijzer, Lupine-Oord 4/6 9. Locatie Nieuwoord, Notengaarde Locatie De Zevensprong, Scherpencamp Locatie De Bijenkorf, Ridderborch Locatie De Vlaswiek, Guldenslag Locatie Montessori dependance, Vikingenpoort 30 (ook de locatie Korenmolen) 14. Locatie Johannes Bogerman, Lobbendijk Locatie Evenemententerrein/noodlokalen/speelheuvel/scouting, Keercamp 16. Locatie De Stenen Poort, Warinenpoort 17. Locatie Kantoren, De Haag 18. Locatie Kantoren, De Gaarde 19. Locatie Kantoren, De Slag 20. Locatie Kantoren, De Poort 21. Locatie bedrijvenpark De Molenzoom Locaties op basis van een particulier initiatief: 22. Tuincentrum De Schouw, Odijkseweg Er zijn diverse veranderlocaties in Houten Noord waarvoor al beleidskaders zijn gesteld, en die al verder worden uitgewerkt. Het project veranderlocaties richt zich niet op deze locaties. Het gaat om de volgende locaties en beleidskaders. De onderstaande locaties zullen in het kader van Masterplan Centrum worden uitgewerkt De Slinger / locatie Regenboogschool Parkeerplaats De Fuik Hoek Schoneburgereind Achterom Spoorhaag Randhoeve: De onderstaande locaties zullen in het kader van Visie Oude Dorp worden uitgewerkt 1. Voormalige Bernhardschool

7 7 2. Heilige Familieschool 3. Een eventuele functieverandering- of vergroting van gebouw de Grund Keuzelijst Een vijftal eerder aangewezen locaties (nr. 1, 4, 10, 11, en 13) is geschrapt omdat resultaten uit het onderzoek naar welzijns-, educatie, en sportaccommodaties in Houten Noord uitwijzen dat hier geen grote functieveranderingen zijn te verwachten. Voorts is uit de Cultuurhistorische Quickscan naar voren gekomen dat er potenties liggen voor verandering op de locatie Wellantcollege, die het onderzoeken waard zijn. Deze locatie is om deze reden toegevoegd aan de lijst. Het voorliggende onderzoek (de criteria) en het vervolgonderzoek zullen zich daarom richten op de volgende veranderlocaties (zie bijgevoegde kaart op pagina 15). De onderstaande locaties komen voort uit het raadsbesluit van november 2008 over de startnotitie Verdichting en Inbreiding. 1. Locatie De Grote Geer, Snoeksloot Locatie Klavertje Vier, Eggeveld 4 3. Locatie De Wijngaard, Glazeniersgilde Locaties De Meerkoet en de Rank, Meerkoetweide 39, Putterhaag 2/4 5. Locatie De Bengelbongerd- parkeerplaats Dijkhoeve (wordt uitgewerkt door projectgroep centrum) 6. Locatie sporthal De Oord en de Wegwijzer, Lupine-Oord 4/6 7. Locatie Nieuwoord, Notengaarde 3 8. Locatie De Vlaswiek, Guldenslag Locatie Johannes Bogerman, Lobbendijk Locatie Evenemententerrein/noodlokalen/speelheuvel/scouting, Keercamp 11. Locatie De Stenen Poort, Warinenpoort 12. Locatie Kantoren, De Haag 13. Locatie Kantoren, De Gaarde 14. Locatie Kantoren, De Slag 15. Locatie Kantoren, De Poort 16. Locatie bedrijvenpark De Molenzoom Locaties op basis van een particulier initiatief: 17. Tuincentrum De Schouw, Odijkseweg Locatie op basis van de Cultuurhistorische Quickscan 18. Locatie Wellantcollege, Randhoeve

8 8 3. Randvoorwaarden De reeds in de startnotitie door de gemeenteraad benoemde criteria voor planvorming zijn meegenomen als randvoorwaarden voor de nu opgestelde criteria. Deze criteria waren: 1. Vergroting differentiatie woningbouw 2. Bouwhoogte 3. Passend in de stedenbouwkundige opzet 4. Verkeer, parkeren en mobiliteit 5. Financieel en markttechnisch haalbaar 6. Maatschappelijke haalbaarheid Vooral de criteria 1 en 3, maar ook andere zijn verder uitgewerkt in criteria.

9 9 4. Criteria Inleidend criterium Toekomstige visies en plannen voor de bovengenoemde veranderlocaties dienen te voldoen aan de navolgende criteria. Algemene en procesmatige criteria Het succes van Houten moet worden gekoesterd: het ontspannen woonlandschap dat is ontstaan door de spelregels voor de inrichting van Houten in de openbare ruimte, de verkeerstructuur, de functievervlechting en de terughoudende architectuur. De integrale en continue aanpak van de planontwikkeling door een ontwerpteam bestaande uit vaste ontwerpers en technici moet in dit veranderingsproject worden gecontinueerd. De overkoepelende visie voor de veranderlocaties en de nadere uitwerking per locatie komen tot stand via een nog nader uit te werken participatieproces waarbij gezocht wordt naar draagvlak. Dit proces moet een beeld opleveren van de verschillende belangen en meningen van belanghebbenden en betrokkenen. De gemeente weegt deze mee in het besluitvormingsproces. Waar nodig wordt een actief grondbeleid gevoerd Op de veranderlocaties staan de kaders van de geldende bestemmingsplannen ter discussie, hierbuiten niet. Ruimtelijke criteria De centrale groenzone moet als topstuk behouden worden met de volgende kenmerken: kwalitatief hoogwaardige ruimte; indeling in sferen gebaseerd op hiërarchisch systeem van recreatieve ruimtes; boom- en heestersoorten verwijzen naar het landschap van het rivierengebied rond Houten. Behoud van het ruimtelijke systeem van rondweg, groene geluidswal, kastanjerij, poorten en inprikkers rondom Houten-Noord als scherpe overgang tussen de nederzetting en het landschap. Behoud van het prominente systeem van dragers (zijnde hoofdfietspaden) en gewone fietspaden. De fietser gaat hier voor. De routes dienen herkenbaar te blijven door de toepassing van een bepaald profiel en beplanting (knotessen). Buurtparken en scholen dienen te blijven liggen aan de dragers. Bedrijven dienen te worden geclusterd in het bedrijvenpark Molenzoom, in de nabijheid van de woonwijken en het Centrum. Behoud van de geïntegreerde historische elementen: Oude dijkjes met knotbomen, een historische waterloop, boerderijen en bouwwerken als de Stenen Poort verrijken de ontwerpen van verschillende woonwijken. Overgangen tussen privé en openbaar, tussen de verschillende wijken en tussen de infrastructurele netwerken van auto s, fietsers en voetgangers dienen waar mogelijk met openbaar groen (bijvoorbeeld met hagen of grasstroken) gemarkeerd te worden. Het is gewenst dat de zorgvuldigheid van overgangen (tussen privé en openbaar of tussen wijken) die de woonwijken typeert, ook wordt toegepast bij de overgang tussen het centrum en aangrenzende wijken.

10 10 In de woonwijken van Houten Noord dient de architectuur ondergeschikt te blijven aan de stedenbouwkundige opzet omdat de architectuur een terughoudend karakter heeft die bijdraagt aan een ontspannen woonlandschap. Het is gewenst dat de locatie Wellantcollege aan de zijde van het spoor in plaats van met een parkeerterrein wordt afgerond met bebouwing bijvoorbeeld voor onderwijs, kantoren of (studenten-)wonen. Bij nieuw- of verbouw op de locatie Odijkseweg dienen uitstraling, korrelgrootte en karakter overeen te komen met de uitstraling van de rest van de bebouwing aan de Odijkseweg, met een bescheiden korrelgrootte en een historisch karakter. Het gegeven dat de poortgebouwen de visitekaartjes van Houten zijn voor passanten en bezoekers, moet meer tot uiting komen in meer kloeke architectuur van deze gebouwen. Functionele criteria Op de Veranderlocaties samen dienen woningen te worden gebouwd: o voor tenminste 50% voor de doelgroepen ouderen (zowel sociale huur als middel- en dure koop) en jongeren (sociale huur en goedkope koop); het aantal en nadere eisen worden nader bepaald in de volgende planfase; o voor tenminste 30% in de sociale huursector; o voor tenminste 5 en ten hoogste 10% in de sector koop, onder de koopprijsgrens waarvoor vestigingscriteria kunnen worden gesteld; gestreefd wordt naar het aanbieden van kooparrangementen, waarbij gewaarborgd wordt dat de woningen langdurig voor de doelgroep bereikbaar blijven; o per locatie kan in bovengenoemde percentages worden gedifferentieerd, indien wordt aangegeven hoe afwijkingen op andere locaties worden gecompenseerd Het vereist nadere afweging of de nieuwe omgeving van deze woningen zal moeten voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilige Woonomgeving. Op de locaties moet ruimte worden gecreëerd voor vernieuwing van welzijns-, educatie- en sportvoorzieningen in Houten Noord. De gewenste vernieuwing is beschreven in het rapport Accommodaties Houten Noord. Vernieuwing dient plaats te vinden soms in combinatie met andere plaatselijk gewenste functies zoals kinderopvang, spelen, parkeren, opslag, horeca, of in Molenzoom, intensivering kantoren. Milieucriteria Op de locaties dienen de ambities van het milieubeleidsplan uitgewerkt te worden (vaststelling najaar 2009); naar verwachting betekent dit: o de gebouwen (en de omliggende voorzieningen) moeten duurzaam, energiezuinig en zo mogelijk energieneutraal worden gerealiseerd; o de woonvormen moeten een stimulans vormen om de omliggende gebouwen ook naar een hogere duurzaamheid te brengen; o de nieuwe gebouwen zijn zo veel mogelijk niet milieubelastend (materialen, bouw, afval); o we streven op de gebieden water, bodem, geluid, lucht, veiligheid e.a. geen verslechtering tengevolge van nieuwe plannen na en zo mogelijk een hogere dan de wettelijke milieukwaliteit. Verkeerscriteria

11 11 Verkeer: het gaat om handhaving van het bestaande verkeerssysteem; kansen benutten voor verbeteringen, Dit verkeerssysteem bestaat uit: een hiërarchisch systeem van wegen (rondweg, wijkweg, buurtstraat en woonstraat) waarbij de auto dieper de woonwijken in steeds minder autoriteit krijgt en de voetganger juist meer; het afremmen van de snelheid door subtiele overgangen van een hogere naar een lagere dynamiek. Waar plaatselijk te weinig parkeerplaatsen zijn in de nabijheid van een veranderlocatie, dient op de veranderlocatie te worden onderzocht of, en zo ja, hoe extra parkeerplaatsen voor de directe omgeving kunnen worden gerealiseerd. Criteria voor de inrichting van de openbare ruimte De actuele beleidsplannen voor het beheer van de openbare ruimte moeten bij het ontwikkelen van nieuwe plannen worden gevolgd, zodat rond de nieuw- of verbouw invulling hieraan kan worden gegeven. Bij het ontwikkelen van plannen dient ook ingespeeld te worden op de planning van groot onderhoud van de openbare ruimte. De zorgvuldige inrichting van de openbare ruimte moet worden behouden. Aan de beplanting lees je af waar je bent in Houten. Beplanting volgt de hiërarchische reeks van stedelijk via landelijk naar natuurlijk, dus van verzorgd naar ruig (zie kaart Cultuurhistorische Quickscan op pag. 22 linksonder). Bij overgangen tussen privé en openbaar, tussen de verschillende wijken en tussen de infrastructurele netwerken van auto s, fietsers en voetgangers dient zo mogelijk een groenvoorziening te worden gesitueerd De hoogteverschillen in en aan de centrale groenzone geven structuur en privacy aan gebieden in de woonwijken en zorgen voor continuïteit van de groenzone en dienen daarom behouden te worden Behoud van bomen die als accent solitair of in kleine groepen zijn geplaatst en die een speciale betekenis toekennen aan de plek waar ze staan, zoals een kruispunt of speelplek. Behoud van de structuur van de speelplaatsenlocaties, die is afgestemd op de actieradius van verschillende leeftijdscategorieën van kinderen. Bankjes en speeltoestellen zijn niet te opdringerig van kleur, formaat en materiaal (hout). Het is gewenst in bedrijvenpark Molenzoom de hier toegepaste spelregels van Houten te behouden: bochten om de snelheid af te remmen, een parallel fiets- en ventwegensysteem en een groenprofiel dat zich kenmerkt door subtiele overgangen met bomen en gras van gevel tot gevel. Financiële criteria Uitgegaan wordt van een sluitende grondexploitatie met voldoende afdekking van risico's voor alle veranderlocaties samen. De winst uit de exploitatie van De Stenen Poort wordt benut voor de afdekking van eventueel tekort op de grondexploitatie voor het 3e voorzieningengebied. Bij het uitwerken van afzonderlijke locaties zal het principe gelden dat elke locatie een sluitende grondexploitatie moet hebben dan wel dat verevening direct binnen de hoofdgrondexploitatie Houten Stedelijk moet plaatsvinden.

12 12 Enkele locatiespecifieke criteria Voor schoollocaties Als veranderlocaties zijn in de wijken een aantal scholen aangewezen. Scholen zijn altijd gekoppeld aan groen. Ze zijn ofwel gesitueerd direct aan de centrale groenzone ofwel aan een buurtpark. Het is een vindingrijke combinatie waarbij de scholen het park of de centrale groenzone gebruiken als uitloop, als speelruimte of leslokaal. Bijna elke school is te bereiken via een drager. Sommige scholen zijn van oorsprong zo gesitueerd dat ze makkelijk vergroot kunnen worden en van functie kunnen veranderen. Het zijn logische plekken voor nieuwe functies. Eis is wel dat dit in eerste instantie openbare of sociale functies zijn: buurtwinkel, bejaardensoos, kinderopvang. Het behouden van openbare functies langs het systeem van dragers houdt dit systeem functioneel en logisch als hoofdfietspadennetwerk. Daarnaast is wonen als secundaire functie op of naast de openbare functie goed mogelijk in de meeste situaties Voor verdere randvoorwaarden is er een onderscheid te maken tussen scholen aan de centrale groenzone en die aan een buurtpark. De eersten hebben meestal een groter bouwvolume: een wat forsere nieuwbouw zouden deze plekken dan ook aankunnen. Bij de tweede categorie ligt het anders: de scholen liggen te midden van een kleinschalig woonmilieu, mooi ingebed in het groen. Nieuwbouw dient hier een bescheiden formaat te hebben, passend bij de locatie centraal in een woonwijk. Voor locatie de Keercamp De Keercamp is een belangrijk onderdeel van de hiërarchische opzet van de centrale groenzone. Verder van de woonwijken zijn de voorzieningen in het groen groter met een flexibeler gebruik. Deze plekken, vooral de koppen van de groenstrook, hebben een open karakter door de aanwezigheid van grote waterpartijen of grasvelden. De Keercamp bestaat uit een groot grasveld voor evenementen met daarnaast een kinderboerderij en speeltuin. Het volledig bebouwen van het terrein zou het succesvolle groenconcept van Houten de das omdoen. Verdichting met woningbouw is meer voor de hand liggend in het Centrum (hoogbouw) of in het Oude Dorp (laagbouw). Het is belangrijk dat het groene karakter van de Keercamp blijft overheersen. Er moet dan ook eerder gedacht worden aan herinrichting van het groen, dan aan herbestemming. Voor het gebied rond de Steenen Poort Het gebied rond de Steenen Poort is een historisch belangwekkend deel van Houten. Niet alleen het gebouwde erfgoed is waardevol (rijksmonument), in de bodem zit archeologisch erfgoed. Voor het gebruik van het gebouwencomplex zelf kan verwezen worden naar een aanbeveling die eerder in het rapport is gedaan (zie aanbevelingen functies): Veel historische bebouwing in Houten-Noord is, door er een openbare functie aan toe te kennen, niet alleen ruimtelijk maar ook functioneel opgenomen in het weefsel van de groeikern. Continueer dit gebruik en versterk dit. Zo zouden de bestaande gebouwen direct rond de Steenen Poort in de toekomst bijvoorbeeld een functie kunnen krijgen die overeenkomt met de kleinschaligheid van het boerderijcomplex (verkoop streekeigen producten oid). Het gaat echter niet alleen om de bestaande gebouwen, maar vooral om de inrichting van het omliggende terrein. Bij het ontwerpen van dit deel van Houten is bewust de keuze gemaakt alle sportterreinen en dus open ruimte rond het Steenen Poortcomplex te leggen. Bij een eventuele herontwikkeling van dit gebied:

13 13 dient het boerderijcomplex als uitgangspunt voor het ontwerp genomen te worden, zo heeft het bijvoorbeeld een bepaalde ruimte om zich heen nodig om de oorspronkelijke agrarische functie tot zijn recht te laten komen. dient het rijksmonument in zijn waarde gelaten te worden door openheid op dit terrein, en dienen mogelijkheden te worden gecreëerd voor een functiewijziging richting hoofdzakelijk wonen. Voor de poortgebouwen Vier poortgebouwen zijn aangewezen als mogelijke Veranderlocatie. De poortgebouwen zijn gesitueerd aan de rondweg en kenmerken zich door een afwijkende massa en bouwhoogte. Houten binnengaan wordt zo een bewuste actie. Omdat de poortgebouwen liggen aan de zone met de hoogste (verkeers)dynamiek zijn ze als veranderlocatie geschikt voor verschillende, meer stedelijke functies, van kantoren tot appartementen. De plekken kunnen een grotere massa en bouwhoogte aan, om de entrees naar de wijken herkenbaar te houden. Voor de Molenzoom Een belangrijke karakteristiek van de Molenzoom is de bedrijvigheid: het is er druk, met veel verkeer van en naar de bedrijven of het centrum. De bedrijfsgebouwen hebben een zakelijke uitstraling en de openbare ruimte is niet ingericht als verblijfsgebied. Het gebied is aangewezen als veranderlocatie waarin een mix van wonen en bedrijven is geprojecteerd. Wonen in dit gebied zou van een andere orde zijn dan in de rest van de wijken van Houten-Noord. Het drukke verkeer en de bedrijvigheid zouden voor kwaliteitsproblemen kunnen zorgen. Daarnaast zou de openbare ruimte als verblijfruimte ingericht moeten worden om de woonkwaliteit te vergroten. Voor Nieuwoord en de Grote Geer Deze locaties zijn historische bouwwerken die, door er een openbare functie aan toe te kennen, niet alleen ruimtelijk maar ook functioneel kunnen worden opgenomen in het weefsel van de groeikern. Ze liggen tevens aan het netwerk van dragers (hoofdfietspaden). Herbestemming is mogelijk, maar net als bij de scholen is het van belang dat deze plekken een (semi)openbare functie krijgen, dus geen wonen. Zo wordt gegarandeerd dat het systeem van dragers in werking blijft als verbindingsroute tussen verschillende functies. Heel veel elementen uit bovenstaande criteria zijn terug te vinden op de kaarten uit de Cultuurhistorische Quickscan.

14 14 5. Van criteria naar visies en plannen De bovengenoemde criteria zijn niet getoetst op onderlinge strijdigheid. Zo is er altijd een spanning tussen wat je wilt, en wat je kunt, bijvoorbeeld tussen de wens om sociale huurwoningen te bouwen, doch tevens de wens om opbrengsten uit het project te verkrijgen ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe voorzieningen. Deze spanning wordt opgelost door visies of plannen te ontwerpen, waarbij indien nodig keuzes worden gemaakt, en bepaalde criteria hoger belang worden toegekend dan andere. De lezer van deze notitie dient zich daarom bewust te zijn, dat het vaststellen van deze criteria niet betekent dat deze criteria automatisch kunnen worden gevolgd. Bij het opstellen van plannen of visies zullen afwijkingen op criteria goed moeten worden gemotiveerd. Uit de Cultuurhistorische Quickscan is ook geen uitgebreide onderbouwing van de huidige bouwhoogte in Houten Noord voortgekomen. Het vaststellen van criteria voor bouwhoogten vergt locatiespecifieke studie, die thans niet is verricht. Daarom is geen specifiek criterium over bouwhoogte opgenomen in het rapport. Het aspect bouwhoogte wordt meegenomen in de op te stellen visie c.q. plannen voor het gebied.

15 15 6. Kaart potentiële veranderlocaties Kaart potentiële veranderlocaties De nummers op de kaart verwijzen naar de lijst met locaties op pagina 7

16 16 Bijlage Planologische analyse Houten Noord In deze notitie worden de kwaliteiten en verbeterpunten beschreven vanuit de aspecten planologisch beleid, demografische ontwikkeling, volkshuisvesting, beheer van de openbare ruimte en milieu; deze notitie dient als bouwsteen voor de criteria De aspecten nationaal en regionaal planologisch beleid, demografisch ontwikkeling en volkshuisvesting Nationaal en regionaal planologisch beleid Ruimtelijk gezien sluit de opgave van Houten Noord aan op de trends in de regio: door de regio wordt ingezet op verdichting van het bestaand stedelijk gebied bij de oplossing van het woningtekort ter bescherming van onze mooie landschappen en uit oogpunt van efficiënt ruimtegebruik. In overleg met VROM wordt gekeken naar extra financiële middelen om deze dure manier van bouwen waar te kunnen maken. Ook het rijk huldigt het principe van verdichting; onlangs nog heeft het kabinet de Structuurvisie Randstad 2040 gepresenteerd waarin wordt aangekondigd dat 40% van de toekomstige woningbouw in de Randstad binnenstedelijk plaats zou moeten vinden De afbouw van Vinex genereert een nieuwe vraag vanuit de bevolking; starterswoningen, jongeren- en ouderenhuisvesting. Tot nu toe is er voornamelijk voor jonge gezinnen gebouwd. Door een ouder wordende bevolking manifesteert de vraag zich vooral bij jongeren- en ouderenhuisvesting. Hierbij zullen zowel koop- als huurwoningen nodig zijn. Oplossing van deze nieuwe vraag zal gekoppeld kunnen worden aan deze opgave van veranderlocaties. Dit betekent dat de nieuw te realiseren woningen vooral in deze categorieën gezocht moeten worden. Niet alle locaties in Houten zullen voor deze doelgroepen even interessant zijn. Jongeren- en ouderenhuisvesting zijn vooral voor locaties in of dichtbij het centrum en/of openbaar vervoer interessant; starterswoningen kunnen ook op andere plaatsen gerealiseerd worden. Naast de vraag om voor een breder aantal doelgroepen te bouwen dan alleen voor gezinswoningen, zal dus ook gekeken moeten worden naar markttechnische aspecten bij de verschillende veranderlocaties. Ook is er nog steeds een woningtekort in de regio Utrecht; extra woningbouw helpt de regio bij het inlopen van de achterstand in woningbouw. Alle prognoses wijzen erop dat de woningtekorten tot 2030 zich juist in Midden-Utrecht zullen blijven voordoen. Demografische ontwikkeling (bron: bevolkingsprognose Gemeente Houten Pronexus BV Eindhoven - mei 2009) In 1994 woonden er inwoners in woningen in de kern Houten, het huidige Houten Noord. In Noord wonen op mensen. In 2029 is de voorspelling dat er ca mensen zullen wonen in Houten Noord. Hierbij is geen rekening gehouden met de gevolgen van eventuele woningbouw op de veranderlocaties. Een en ander betekent dat de bevolking in Houten Noord tussen het hoogtepunt in 1994 tot aan 2029 met 15% zal afnemen. Het aandeel 65+ ers zal in

17 17 Noord in 2029 ongeveer 25% van de bevolking uitmaken tegen ca. 10% in Het aantal kinderen tot 11 jaar neemt slechts licht af. De toename van 65 + ers hangt samen met afname van de leeftijdscategorieën jongeren (12-23 jaar) en volwassenen in de leeftijd 24-tot 54 jaar. De gemiddelde woningbezetting daalt tussen 1994 en 2029 van 2,8 naar 2,25 inwoners per woning. De afname van het inwonertal in Noord zorgt voor afname van het draagvlak voor voorzieningen. In de context van de gehele gemeente Houten is de bevolkingsafname minder als gevolg van de geplande woningbouw en neemt het draagvlak voor voorzieningen minder af. Tot aan 2014 neemt de bevolking van heel Houten nog toe om daarna weer te dalen. Woningvoorraad (bron: concept-wijkprofielen opgesteld door gemeente en Stichting Welzijns Ontwikkeling Houten) Een analyse van de woningvoorraad is in kaart gebracht afzonderlijk voor Noordwest en Noordoost. De wijk Houten Noord-West heeft een hoge bouwdichtheid. De totale woningvoorraad bestaat op 31 december 2008 uit 5821 woningen, waarvan ±70% koopwoningen. Woningcorporatie Viveste is eigenaar van 1512 huurwoningen en in de Borchen op de Riddersborch, Vedelaarsborch en Minstreelborch zijn alle 60 huurwoningen (eengezinswoningen) eigendom van Fortis. In Houten Noordwest zijn voorts verschillende bijzondere woonvormen aanwezig, van woongroepen voor senioren, beschermd wonen, tot woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Twee grote huisvestingsinstellingen zijn: Woonzorgcentrum Het Haltna aan het Kant, 104 bewoners en Verpleeghuis Het Houtens Erf aan het Stationserf, ±100 bewoners Waardering van de woning De bewoners in Noord-West waarderen hun woning gemiddeld met een 8. Dit is vergelijkbaar met voorgaande jaren. Woningvoorraad (huur) van Viveste ten opzichte van het totaal aantal woningen per wijk Wijk Woning voorraad Hoeven % Gaarden % Huurwoningen Viveste Borchen % (Fortis) Campen % Type huurwoningen Randhoeve heeft grootste concentratie meergezinswoningen (100) en maisonnettes (52). Beperkt aantal (3) eengezinswoningen Vnl. eengezinswoningen. In de Appelgaarde in totaal 17 maisonnettes en meergezinswoningen Viveste heeft in de Borchen geen woningen. Wel 60 huurwoningen van Fortis, rest koopwoningen Iets meer dan de helft is eengezinswoningen, het overige

18 18 Slagen % Poorten % deel zijn meergezinswoningen (Schegcamp, Bovencamp en Meercamp) 2/3 deel is meergezinswoningen in de Duitslag en Nobelslag. Overige deel is eengezinswoningen elders verspreid De concentratie zit mn. In de Friezenpoort (70 woningen) waarvan ruim 2/3 meergezinswoningen en 1/3 eengezinswoningen Oorden % Alleen eengezinswoningen Vnl. eengezinswoningen. Hoven % 23 meergezinswoningen, Dorp % Erven % Centrum West % Woonzorgcentrum Het Haltnahuis Noordoost heeft ten opzichte van de andere wijken in Houten relatief veel huurwoningen. Bewoners in Noordoost waarderen hun woning gemiddeld op 7,7. De helft van de totale woningvoorraad in de wijk Noordoost is huurwoningen van Viveste, daarvan is 95,4% sociale huurwoningen in verschillende prijsklasse en 4,9 % valt onder de vrije huursector. Opvallend is dat de Bermen en Molens geen enkele huurwoning kennen en dat de overige buurten een gemengde woningvoorraad hebben, waarbij niet één type woning het beeld overheersend bepaalt. In bepaalde straten is een concentratie van huurwoningen met lage huurprijzen. Er zijn grondgebonden gezinswoningen (55%), appartementen (36,1%) en maisonnettes (8,5%). Wijk Woningvoorraad per wijk ( ) Aantal sociale huurwoningen Viveste (juli 2007) Schonenburg 1004 Hagen 134 6,7% Weiden ,6% Molenzoom 51 Molens 0 0% Rijsburg 652 Bermen 0 0% Akkers 138 6,9% Wernaar 781 Gilden ,4% De Geer 999 Sloten ,5% Velden ,6% Aantal woningen per wijk (2006)

19 19 Centrum Oost 560 Centrum ,3% Totaal % - Over de woningen in Noordoost zijn de bewoners gemiddeld tevreden. - Door de (relatief) goedkopere huurwoningen zijn vooral de Weiden, de Sloten en de Velden aantrekkelijke buurten geworden, bereikbaar voor mensen met lagere inkomens. - Het Centrum heeft overwegend duurdere huurwoningen. Het aspect beheer van de openbare ruimte (bron: concept-wijkprofielen opgesteld door gemeente en Stichting Welzijns Ontwikkeling Houten) In deze fase van het project Veranderlocaties is slechts beperkt onderzoek gedaan naar het aspect beheer van de openbare ruimte. Hieronder zijn enige resultaten van onderzoek van gemeente en SWOH weergegeven. Er is gebruik gemaakt van informatie uit wijkprofielen voor Noordwest en noordoost, die nog in ontwikkeling zijn. Deze geven wel een beeld van hoe beheerders en inwoners de wijken ervaren. Dit onderzoek geeft een beeld, echter er kan niet worden gesteld dat dit beeld compleet is. Noordwest (onderzoek in 2009) Bewoners zijn (zeer) tevreden over de hoeveelheid openbaar groen (92%) in de wijk. De Top 3 van problemen vinden bewoners: onderhoud groen, bestrating, parkeeroverlast* / te hard rijden / hondenpoep. De tevredenheid over de parkeerruimte in de buurt, die daalde van 70% in 2004 naar 51% in 2006, is weer wat toegenomen (63%) Bewoners ervaren meer verloedering in de wijk (zwerfvuil, hondenpoep, bekladding en vernieling) vergeleken met 2 jaar geleden (cijfer 6,8 t.o.v. 7,1 in 2006). De wijkpost / gemeentereiniging signaleert: - zwerfvuil vooral langs hoofdfietspaden en rond scholen (o.a. Heemlanden, de Bijenkorf) - kapot glas bij hangplekken in de groenzone - kliko s die na het legen aan de weg blijven staan. 80% van de bewoners is meer dan gemiddeld tevreden over de speelmogelijkheden voor kinderen in de wijk. Vergeleken met 2006 staat de overlast van jongeren niet meer in de top 3 van Noord-West. Sportservice Midden Nederland heeft in 2008 een inventarisatie van alle sport- en speelvoorzieningen in de wijk gemaakt met de volgende aanbevelingen: plaatsen van extra prullenbakken bij de speellocaties, onderhoud van trapveldjes, verbetering veiligheid basketbalveld, in de Borchen zijn weinig tot geen sportmogelijkheden voor jongeren, en het plaatsen van een voetbalkooi bij Keercamp/Imkerspark. Ook de politie geeft aan dat er voor jongeren weinig voorzieningen in de directe omgeving zijn. Noordoost (onderzoek in 2007) De wijk Noordoost heeft veel groen. Het Kooikerspark ligt midden in de wijk, met aan de rand de Kooikersplas. Verder liggen er verspreid in de wijk allerlei grasveldjes met speelvoorzieningen voor kinderen en jeugd. Wat opvalt, is dat bewoners van

20 20 Noordoost ten opzichte van de overige wijken in Houten het meest tevreden zijn over het onderhoud van groenvoorzieningen en het minst tevreden zijn over het onderhoud van de speelvoorzieningen. Vorig jaar is de gemeente begonnen met de vervanging van een aantal speeltoestellen. De voormalige skatebaan Kooikerspark is afgebrand en nog wel steeds een geliefde ontmoetingsplek voor jongeren. Deze plek heeft een gunstige ligging en zou opnieuw ingericht kunnen worden met jongeren en bewoners. De twee spel/sportveldjes in de Gilden zijn beiden ingericht op basketbal, maar niet aantrekkelijk of bruikbaar. Enter zou hier graag een voetbalkooi plaatsen. Volgens hen is hieraan behoefte bij de jongeren. Veel jongeren uit de wijk trappen nu een balletje op de velden van Sportpark Kruisboog (buiten de rondweg ). De schoolpleinen in de wijk zijn openbaar toegankelijk. Basisschool Klavertje Vier is bezig om van het schoolplein een ontmoetingsplek in de wijk te maken. Er is door hen een schoolhof ontworpen. Het komende schooljaar gaan ze geld verzamelen om het plan te kunnen realiseren. Het wijkteam ziet in bepaalde wijken achteruitgang: tuinen worden niet bijgehouden, er ligt zwerfafval en het aanbieden van vuil is een aandachtspunt. De woonomgeving van de Witte Huisjes in de Weiden, Halsterveld en Zeisterveld worden o.a. genoemd als gebieden waar dit soort zaken spelen. Verdere aandachtspunten: - (her)inrichting van bepaalde speel-/ontmoetingsplekken is gewenst. - In bepaalde delen van de wijk wordt vervuiling gesignaleerd. Bewoners klagen hierover en zouden er graag een oplossing voor zien. Milieuaspect Houten Noord is met lagere milieunormen gebouwd dan de huidige en toekomstige normen, bijvoorbeeld op de aspecten woningisolatie en toepassing van duurzame energie. In het project Veranderlocaties zal worden onderzocht welke verbeteringen op dit terrein kunnen worden bereikt. Kwaliteiten en verbeterpunten voortkomend uit de planologische analyse Uit de voorgaande analyse zijn de volgende kwaliteiten en verbeterpunten af te leiden. Kwaliteiten de hoeveelheid openbaar groen in de wijk. speelmogelijkheden voor kinderen de woningen het aantal huurwoningen in Houten Noord is ruim voldoende in relatie tot regionale afspraken; in Houten Zuid en het buitengebied voldoet dit aantal ruim niet. Verbeterpunten de woningen in Houten Noord sluiten niet aan op de toekomstige vraag naar meer woningen voor ouderen en het bestaande gebrek aan jongeren- en starterswoningen (her)inrichting van bepaalde speel-/ontmoetingsplekken is gewenst, vooral voor jongeren zijn er te weinig voorzieningen; bij de vervolgaanpak kan nader worden geconcretiseerd welke plekken dit betreft en of dit bij een veranderlocatie kan worden meegenomen. verbeteringen nodig op milieuaspecten zoals isolatie en duurzame energie

21 21 onderhoud groen en bestrating moet hier en daar beter, volgens inwoners (zie ook bij cultuurhistorische analyse), parkeeroverlast/te hard rijden, gedrag zoals hondenpoep, zwerfvuil vooral langs hoofdfietspaden en rond scholen (o.a. Heemlanden, de Bijenkorf), kapot glas bij hangplekken in de groenzone, kliko s die na het legen aan de weg blijven staan; planvorming zoals voorgestaan in dit project heeft hier weinig effect op. Het is niet mogelijk op basis van het verrichte onderzoek op het aspect beheer van de openbare ruimte criteria voor plannen en visies te formuleren op basis van de bovengenoemde knelpunten en kwaliteiten. In de nota zijn daarom een beperkt aantal concrete criteria voor het openbaar gebied opgenomen. In de criteria is vastgelegd dat bij het ontwikkelen van visies en plannen onderzoek moet worden gedaan naar het actuele beheersbeleid en de planning van groot onderhoud. Om inzicht te krijgen in het actuele beheersbeleid is in ieder geval inzicht nodig in: de leefbaarheidsmonitor, het beheerplan openbare ruimte, het beheersplan groen, en het fietsplan Houten Demarreert.