VERKENNING FINANCIËLE EFFECTEN FUSIE WELBIONS EN WOONBEHEER BORNE. 22 mei 2014

Transcriptie

1 VERKENNING FINANCIËLE EFFECTEN FUSIE WELBIONS EN WOONBEHEER BORNE 22 mei 2014

2 MANAGEMENTSAMENVATTING Onderzoek fusie Woonbeheer Borne (hierna Borne) en Welbions zijn een onderzoek gestart naar de mogelijkheden van een fusie tussen beide corporaties. Van belang daarbij is dat wordt vastgesteld of een fusie een relevante financiële meerwaarde zal opleveren. Uniformering parameters en bedrijfswaarde Om de meerjarenbegrotingen van Borne en Welbions met elkaar te kunnen vergelijken en te consolideren zijn bij beide begrotingen dezelfde parameters en uitgangspunten gehanteerd. Er heeft geen aanpassing of bijstelling van het beleid plaatsgevonden van beide corporaties. Bedrijfswaarde en leningportefeuille De bedrijfswaarde per VHE van Borne is ruim twee keer zo hoog als de bedrijfswaarde van Welbions. De belangrijkste verklaring voor dit verschil is dat Borne een zeer jonge woningportefeuille heeft, een hogere restwaarde opneemt in de bedrijfswaarde en per VHE hogere huuropbrengsten ontvangt. Bij de leningportefeuille is het beeld vergelijkbaar als bij de bedrijfswaarde. De gemiddelde lening per VHE is bij Borne met twee keer zo hoog als bij Welbions. Financiële positie Welbions De meerjarenbegroting van Welbions voldoet aan alle nieuwe financiële normen van het WSW. Tevens voldoet de begroting aan de norm van het CFV ten aanzien van de solvabiliteit. Een belangrijk aandachtspunt van de begroting betreft de ingerekende verkoopopbrengsten. Deze bestaat voor 12 miljoen uit de verkoop van BOG en voor 67 miljoen uit de verkoop van 125 woningen per jaar. Indien deze verkoopaantallen achterblijven op de prognose dan resulteert dit in een additionele financieringsbehoefte. Financiële positie Borne De meerjarenbegroting van Borne voldoet op basis van de dpiplus bedrijfswaarde aan de normen van het WSW. Na uniformering van de bedrijfswaarde ligt de solvabiliteit en de LTV echter onder de norm van het WSW. De begroting voldoet aan de norm van het CFV ten aanzien van de solvabiliteit. Een aandachtpunt in de beoordeling van het CFV is de nominale schuld per VHE. Deze dient onder de per VHE te liggen, maar ligt in de gehele prognose periode boven deze grens. Daarnaast past het CFV een correctie toe op de relatief lange levensduur van het woningbezit van Borne. 1

3 MANAGEMENTSAMENVATTING Analyse fusiecorporatie De geconsolideerde meerjarenbegroting van de fusiecorporatie voldoet aan alle financiële normen van het WSW. Ook voldoet de solvabiliteit aan de verwachte norm van het CFV. Net als bij de individuele corporaties is de ingerekende verkoopopbrengst een belangrijk aandachtspunt. Indien de verkoopaantallen achterblijven op de prognose dan resulteert dit in een additionele financieringsbehoefte voor de fusiecorporatie. Conclusies Voor een fusie voldoet Borne niet aan alle normen van het WSW en het CFV, waar dat voor Welbions wel het geval is. De fusiecorporatie voldoet wel aan alle ratio s en normen van het WSW en het CFV. Na de fusie kan de ruimte in de operationele kasstroom van Borne ingezet worden voor additionele financiering. Deze ruimte is momenteel beklemd aangezien het CFV wil dat de leningportefeuille daalt tot onder de per VHE. Conclusies (vervolg) Daarnaast ontstaat er extra financieringsruimte doordat de operationele kasstroom na een fusie licht verbetert door efficiëntere inzet van de middelen, zonder rekening te houden met eventuele efficiency besparingen als gevolg van een fusie. De extra financieringsruimte door een fusie tussen Borne en Welbions bedraagt naar verwachting, afhankelijk van de aanwending van de middelen, tussen de 28 en 80 miljoen. Door de woningportefeuille van Borne samen te voegen met de portefeuille van Welbions komt de gemiddelde resterende levensduur dichter bij het sectorgemiddelde te liggen. Het CFV zal hierdoor bij het bepalen van het volkshuisvestelijk vermogen van de fusiecorporatie zeer waarschijnlijk geen correctie meer toepassen op de resterende levensduur. De solvabiliteit van de fusiecorporatie neemt hierdoor toe. De aflossingsschema s van Welbions en Borne vullen elkaar aan waardoor na de fusie een gelijkmatiger verloop van de jaarlijkse aflossingen ontstaat waardoor het herfinancierings- en renterisico gelijkmatiger wordt gespreid. 2

4 AGENDA 1 Aanleiding en opzet onderzoek 2 Vergelijking kerncijfers 3 Financiële positie Welbions 4 Financiële positie Woningbeheer Borne 5 Analyse Fusiecorporatie 6 Conclusies en aandachtspunten Bijlagen 3

5 1 Aanleiding en opzet onderzoek 4

6 AANLEIDING Verkenning financiële effecten fusie Onderzoeksvraag Woonbeheer Borne (hierna Borne) en Welbions zijn een onderzoek gestart naar de mogelijkheden van samenwerking. Een van de vormen waar aan gedacht wordt is een fusie tussen beide corporaties. Van belang daarbij is dat wordt vastgesteld of een fusie een relevante financiële meerwaarde zal opleveren. Een fusie zal moeten leiden tot een duurzaam, solide, efficiënte en gezonde onderneming die de reële en voorgenomen doelstellingen op het gebied van onderhoud, beheer en investeringen van beide corporaties kan realiseren. Dit betekent dat de gefuseerde organisatie in ieder geval dient te voldoen aan de eisen van het CFV en het WSW en haar volkshuisvestelijke opgaven in de regio Hengelo-Borne zoveel als mogelijk kan realiseren. In het kader van de verkenning wensen beide corporaties inzicht krijgen in: de financiële positie van beide corporaties afzonderlijk en de fusiecorporatie; de extra financiële mogelijkheden die ontstaan door samenvoeging van beide corporaties zonder dat de volkshuisvestelijke ambities wezenlijk veranderen; de aandachtspunten bij een eventueel vervolg (due diligence) onderzoek. Finance Ideas is gevraagd beide corporaties te ondersteunen bij het in kaart brengen van de financiële effecten van een mogelijke fusie. Wij hebben veel ervaring met dergelijke financiële analyses en onderzoeken bij woningcorporaties en stellen het bijzonder op prijs dat wij in de gelegenheid zijn gesteld om onze bijdrage aan het onderzoek te kunnen leveren. 5

7 Activiteiten Key deliverables DE FUSIEANALYSE BESTAAT UIT DRIE FASEN Fase 1: Analyse afzonderlijke corporaties Fase 2: Analyse fusiecorporatie Fase 3: Eindrapportage a) Uniformering parameters a) Geconsolideerde meerjarenbegroting a) Geconsolideerde meerjarenbegroting b) Geüniformeerde meerjarenbegrotingen en aandachtspunten b) Financiële positie fusiecorporatie b) Eindrapportage fusieanalyse c) Financiële positie meerjarenbegrotingen Verzamelen en inventariseren data Vaststellen uniformering parameters Inventariseren aandachtspunten meerjarenbegrotingen Uniformeren meerjarenbegrotingen Opstellen geconsolideerde meerjarenbegroting fusiecorporatie Inzicht in financiële positie fusiecorporatie Analyse financiële mogelijkheden Verwerken aandachtspunten Bespreken en vaststellen geconsolideerde meerjarenbegroting Opstellen en presenteren resultaten Inzicht in financiële positie Opstellen en presenteren resultaten 6

8 UNIFORMERING PARAMETERS EN BEDRIJFSWAARDE Uniformering parameters en bedrijfswaarde Parameter Toelichting Uniformering Indexaties Conform Welbions parameters Toelichting Om de meerjarenbegrotingen van Borne en Welbions met elkaar te kunnen vergelijken en te consolideren dienen bij beide begrotingen dezelfde parameters en uitgangspunten te worden gehanteerd. Rente nieuwe financiering Verhuurdersheffing Bedrijfswaarde berekening Geen uniformering Huurbeleid Exploitatielasten en saneringssteunheffing Investeringen en verkopen Conform Welbions parameters Conform CFV systematiek Conform CFV systematiek Conform eigen beleid corporatie Conform eigen beleid corporatie Conform eigen beleid corporatie Het uitgangspunt van de analyse is dat het huurbeleid en de ontwikkeling van de exploitatielasten conform het eigen beleid van beide corporaties is ingerekend. De uniformering heeft dus enkel effect op de te hanteren indexatieparameters en de bedrijfswaarde parameters. Voor de uniformering van de bedrijfswaarde wordt aangesloten bij de parameters die het CFV gebruikt (worden ook door Welbions gehanteerd). Voor de uniformering van de indexaties wordt aangesloten bij de parameterset van Welbions. Ten opzichte van de parameters van het CFV heeft dit een minder negatief effect op de operationele kasstroom van beide corporaties. In bijlage I is een overzicht weergegeven van de toegepaste parameters en uitgangspunten. In de fusieanalyse is geen rekening gehouden met eventuele efficiency besparingen als gevolg van een fusie. 7

9 DE UNIFORMERING VAN DE PARAMETERS HEEFT EEN GROTE IMPACT OP DE BEDRIJFSWAARDE VAN BORNE Impact uniformering op operationele kasstroom en bedrijfswaarde Toelichting Effect parameter Welbions Operationele kasstroom Bedrijfswaarde De uniformering heeft geen impact op de operationele kasstroom van Welbions en ook geen grote impact op de bedrijfswaarde van Welbions. Indexaties Lange termijn huurinflatie Bedrijfswaarde (huurharmonisatie inrekenen) De uniformering van de indexatieparameters heeft een licht negatief effect op de operationele kasstroom van Borne. Dit komt doordat Borne in de eigen begroting met lagere kostenindexaties rekent. Door de uniformering nemen de kosten licht toe en als gevolg daarvan neemt de operationele kasstroom licht af. Borne Indexaties Verhuurderheffing Bedrijfswaarde (restwaarde) Negatief effect Positief effect De bedrijfswaarde van Borne daalt door de uniformering aanzienlijk. Door de uniformering wordt niet de nominale waarde van de grond opgenomen maar de restwaarde conform CFV systematiek ( restwaarde per woning). Daarnaast heeft ook de hogere indexatie van de exploitatiekosten en het indexeren van de verhuurderheffing (na 2018) nog een aanzienlijk negatief effect op de bedrijfswaarde van Borne. 8

10 2 Vergelijking kerncijfers 9

11 VERGELIJKING EXPLOITATIERESULTAAT Kengetallen exploitatie Toelichting Inkomsten (2014) Welbions Borne Sector* Huur per woning (maand) n.v.t. Huur per VHE (maand) Exploitatielasten per VHE (gemiddeld in ) Personeel 652** Onderhoud Overige bedrijfskosten Totaal * Sectorgemiddelde op basis van corporatie in perspectief 2012 (CFV) ** Inclusief personeelkosten eigen onderhoudsdienst De gemiddelde huur per woning bedraagt bij Welbions 450 per maand. Doordat Welbions relatief veel parkeerplaatsen met een lage huuropbrengst heeft bedraagt de gemiddelde huur per VHE 413 per maand. De huurinkomsten bij Borne liggen met 540 per VHE daarentegen ruim boven het gemiddelde in de sector. Indien alleen naar de huurinkomsten van de woningen wordt gekeken dan ligt het gemiddelde op 499 per maand. Het verschil wordt in belangrijke mate verklaart doordat Borne ten opzicht van Welbions relatief veel BOG contracten heeft met hoge huuropbrengsten. Qua exploitatielasten liggen beide corporaties dicht bij elkaar. Borne heeft iets lagere exploitatielasten doordat de overige bedrijfskosten lager liggen. Voor beide corporaties geldt dat de totale exploitatielasten ruim onder het sectorgemiddelde liggen. 10

12 DOOR VERKOOP EN SLOOP VAN WONINGEN NEEMT DE VASTGOED- PORTEFEUILLE VAN WELBIONS IN DE PERIODE AF Mutaties in portefeuille Welbions ( ) (aantal VHE s) Toelichting In de prognoseperiode neemt de vastgoedportefeuille van Welbions met bijna VHE s af. Deze afname wordt veroorzaakt doordat Welbions in deze periode voornemens is 643 woningen te slopen en 662 VHE s (waarvan 625 woningen) te verkopen Ultimo 2013 Nieuwbouw Sloop Verkoop Ultimo 2018 Mutaties in portefeuille Borne ( ) (aantal VHE s) De vastgoedportefeuille van Borne neemt in dezelfde periode met 21 VHE s af. Door nieuwbouw toevoegingen in 2014 stijgt de portefeuille met 79 VHE s en door verkoop van jaarlijks 20 woningen daalt de portefeuille met 100 woningen Ultimo 2013 Nieuwbouw woningen Nieuwbouw BOG en PP Verkoop Ultimo

13 BORNE HEEFT EEN RELATIEF JONGE VASTGOEDPORTEFEUILLE MET EEN HOGE BEDRIJFSWAARDE EN LENINGSCHULD Bedrijfswaarde en leningportefeuille per VHE (dpi-plus 2013) Toelichting De bedrijfswaarde per VHE van Borne is ruim twee keer zo hoog als de bedrijfswaarde van Welbions. De belangrijkste verklaring voor dit verschil is dat Borne een zeer jonge vastgoedportefeuille heeft, een hogere restwaarde opneemt in de bedrijfswaarde en per VHE hogere huuropbrengsten ontvangt De gemiddelde resterende levensduur van het bezit van Borne bedraagt 35 jaar. Dit ligt ruim 11 jaar boven het sectorgemiddelde. De resterende levensduur van Welbions ligt met 22 jaar iets onder het sectorgemiddelde. Bij de leningportefeuille is het beeld vergelijkbaar als bij de bedrijfswaarde. De gemiddelde lening per VHE is bij Borne twee keer zo hoog als bij Welbions. De schuld per VHE van Welbions ligt met ruim onder het sectorgemiddelde. Bedrijfswaarde Leningportefeuille Welbions Borne Sector* * Sectorgemiddelde op basis van corporatie in perspectief 2012 (CFV) 12

14 3 Financiële positie Welbions 13

15 Sloop en MVA tde Nieuwbouw huur Renovaties Reguliere aflossingen Verkoop BOG en woningen Operationele kasstroom Financierings behoefte DE INVESTERINGEN VAN WELBIONS WORDEN VOOR EEN GROOT GEDEELTE GEFINANCIERD DOOR INKOMSTEN UIT VERKOOP Verloop kasstromen (x 1 miljoen) Toelichting In de periode investeert Welbions voor circa 87 miljoen in bestaand bezit (renovaties) en voor 51 miljoen in de ontwikkeling van 290 nieuwbouwwoningen. Tezamen met de investeringen in de MVA ten dienste van exploitatie en de kosten van sloop komt het totale investeringsvolume uit op 150 miljoen Deze investeringen worden volledig gefinancierd door de inkomsten uit de operationele kasstroom ( 71 miljoen) en door de verkoopopbrengsten ( 79 miljoen) van woningen en bedrijfsonroerend goed De financieringsbehoefte in de periode ( 80 miljoen) bestaat volledig uit het herfinancieren van de reguliere aflossingsverplichtingen. 12 Een belangrijk aandachtspunt van de begroting betreft de ingerekende verkoopopbrengsten. Deze bestaat voor 12 miljoen uit de verkoop van BOG en voor 67 miljoen uit de verkoop van 600 woningen (125 per jaar). Indien deze verkoopaantallen achterblijven op de prognose dan resulteert dit in een additionele financieringsbehoefte. 14

16 DE OPERATIONELE KASSTROOM EN RENTEDEKKINGSGRAAD VAN WELBIONS VOLDOEN AAN DE EISEN VAN HET CFV EN WSW Operationele kasstroom (x 1.000) Voor uniformering Na uniformering Rentedekkingsgraad (ICR) 2,5 Voor uniformering (2% norm) Na uniformering (2% norm) Toelichting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft als eis dat een corporatie in staat moet zijn om jaarlijks ten minste 2% van het uitstaande leningvolume te kunnen aflossen. De operationele kasstroom van Welbions na deze 2% normatieve aflossingsfictie is in de gehele prognoseperiode positief. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert voor de beoordeling van corporaties een norm ten aanzien van de rentedekkingsgraad (ICR) van 1,4. De rentedekkingsgraad van Welbions ligt in de gehele prognose periode ruim boven deze norm. 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Voor uniformering Na uniformering Norm Aangezien voor de uniformering van beide begrotingen de parameters van Welbions zijn gebruikt heeft de uniformering geen invloed op de operationele kasstroom van Welbions. (het verschil tussen de grijze en blauwe lijnen is dan ook niet zichtbaar in de grafieken). 15

17 WELBIONS VOLDOET AAN ALLE NIEUWE FINANCIËLE NORMEN VAN HET WSW Solvabiliteit* (o.b.v. bedrijfswaarde) 40% 30% 20% 10% 0% Voor uniformering Na uniformering Norm Toelichting Het WSW beoordeelt corporaties naast de ICR op de volgende financiële ratio s: Solvabiliteit (norm minimaal 20%) Loan-to-value (norm maximaal 75%) DSCR (norm minimaal 1,0) Dekkingsratio (norm maximaal 50%) Welbions voldoet aan deze financiële normen van het WSW. Zie bijlage II voor een overzicht van de score per financiële ratio. Loan-to-value* (o.b.v. bedrijfswaarde) 100% 80% 60% 40% 20% 0% Voor uniformering Na uniformering Norm Het WSW beoordeelt de solvabiliteit en de loan-to-value (LTV) op basis van de in de dpi-plus 2013 opgegeven bedrijfswaarde. Op basis hiervan voldoet Welbions aan de normen van het WSW. Ook de solvabiliteit en LTV op basis van de geüniformeerde bedrijfswaarde van Welbions voldoen aan de normen van het WSW. De geüniformeerde bedrijfswaarde wijkt af van de dpi-plus bedrijfswaarde. * Solvabiliteit en LTV voor uniformering op basis van de bedrijfswaarde uit de dpi-plus 16

18 WELBIONS VOLDOET AAN DE NORM VAN HET CFV TEN AANZIEN VAN DE SOLVABILITEIT Verloop solvabiliteit Conform CFV methodiek 35% 30% 25% 20% 15% 10% Toelichting Het toezicht van het CFV richt zich op zes toezichtterreinen. Een belangrijk onderdeel van het toezicht is de ontwikkeling van de solvabiliteit (volkshuisvestelijk vermogen ten opzichte van het geüniformeerde balanstotaal). De solvabiliteit van Welbions ten opzichte van de Toezichtbrief 2013 stijgt als gevolg van een verlaging van het investeringsvolume in de vorige en huidige begroting. De basis voor de ondergrens is de toezichtbrief Het CFV ziet een hoger risicoprofiel voor de corporatiesector, waardoor de ondergrens met 2,5% is verhoogd. 5% 0% Volkshuisvestelijk vermogen na uniformering Volkshuisvestelijk vermogen toezichtbrief 2013 Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen Op basis van dvi 2012 en de geüniformeerde begroting 2013 voldoet Welbions aan de ondergrens van het CFV. Een aandachtspunt in het CFV oordeel over de solvabiliteit is de verkoopafhankelijkheid. Indien de gerealiseerde verkopen achterblijven op de geprognosticeerde verkopen dan heeft dit een negatief effect op het verloop van de solvabiliteit. 17

19 4 Financiële positie Woonbeheer Borne 18

20 Nieuwbouw huur Renovaties Reguliere aflossingen Verkoop woningen Operationele kasstroom Financierings behoefte BORNE INVESTEERT IN DE PERIODE MINIMAAL IN NIEUWBOUW EN RENOVATIES Verloop kasstromen (x 1 miljoen) Toelichting Borne investeert in de periode voor 2 miljoen in de ontwikkeling van een nieuwbouwproject (oplevering 2014) en voor 6 miljoen in renovaties van bestaand bezit Over de periode heeft Borne een herfinancieringsbehoefte van circa 20 miljoen. Doordat Borne in deze periode 40 miljoen aflost, neemt de leningportefeuille in vijf jaar tijd af met bijna 20 miljoen ,0 20 Een belangrijk aandachtspunt van de begroting betreft de ingerekende verkoopopbrengsten. Deze bestaat voor 13 miljoen uit de verkoop van 100 woningen (20 per jaar). Indien deze verkoopaantallen achterblijven op de prognose dan resulteert dit automatisch in een additionele financieringsbehoefte. 19

21 DE OPERATIONELE KASSTROOM EN RENTEDEKKINGSGRAAD VAN BORNE VOLDOEN NET AAN DE EISEN VAN HET CFV EN WSW Operationele kasstroom (x 1.000) Toelichting Het CFV heeft als eis dat een corporatie in staat moet zijn om jaarlijks ten minste 2% van het uitstaande leningvolume te kunnen aflossen. De operationele kasstroom van Borne na deze 2% normatieve aflossingsfictie is in de gehele prognoseperiode positief Voor uniformering Voor uniformering (2% norm) Na uniformering Na uniformering (2% norm) Het WSW hanteert voor de beoordeling van corporaties een norm ten aanzien van de ICR van 1,4. De ICR van Borne ligt in de gehele prognose periode boven deze norm. Rentedekkingsgraad (ICR) 2,0 1,5 1,0 De ratio s van Borne voldoen in 2014 en 2015 minimaal aan de door het CFV en WSW gestelde normen. Eventuele tegenvallers ten opzichte van de begroting hebben hierdoor direct een impact op de deze ratio s. 0,5 0, Voor uniformering Na uniformering Norm 20

22 OP BASIS VAN DE DPI-PLUS VOLDOET BORNE AAN DE FINANCIËLE RATIO S VAN HET WSW, NA UNIFORMERING NIET MEER Solvabiliteit* (o.b.v. bedrijfswaarde) Toelichting 50% 40% 30% 20% 10% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Voor uniformering Na uniformering Norm Loan-to-value* (o.b.v. bedrijfswaarde) Voor uniformering Na uniformering Norm Het WSW beoordeelt corporaties naast de ICR op de volgende financiële ratio s: Solvabiliteit (norm minimaal 20%) Loan-to-value (norm maximaal 75%) DSCR (norm minimaal 1,0) Dekkingsratio (norm maximaal 50%) Borne voldoet op basis van de dpi-plus 2013 aan de financiële normen van het WSW. Zie bijlage III voor een overzicht van de score per financiële ratio. De bedrijfswaarde van Borne daalt fors als gevolg van de uniformering van de parameters, de restwaarde en de verhuurdersheffing. Na uniformering voldoet de solvabiliteit als gevolg van de daling van de bedrijfswaarde niet aan de norm van 20%. De daling van de bedrijfswaarde zorgt tevens dat de loan-tovalue dermate toeneemt dat deze boven de norm van 75% uitkomt. * Solvabiliteit en LTV voor uniformering op basis van bedrijfswaarde dpi-plus 21

23 BORNE VOLDOET AAN DE NORM VAN HET CFV TEN AANZIEN VAN DE SOLVABILITEIT Verloop solvabiliteit Woonbeheer Borne Conform CFV methodiek 35% Toelichting Op basis van dvi 2012 en de geüniformeerde begroting 2013 voldoet Borne aan de ondergrens van het CFV ten aanzien van de solvabiliteit. 30% 25% 20% 15% De daling van de solvabiliteit van Borne kan worden verklaard doordat het CFV in de toezichtbrief 2013 (ten onrechte) gerekend heeft met een positieve rentabiliteitswaarde correctie. Indien geen rekening wordt gehouden met deze rentabiliteitswaarde correctie dan daalt de solvabiliteit met circa 10%. 10% 5% Een aandachtpunt in de beoordeling van het CFV is de nominale schuld per VHE. Deze dient onder de per VHE te liggen, maar ligt in de gehele prognose periode boven deze grens. 0% Volkshuisvestelijk vermogen na uniformering Volkshuisvestelijk vermogen toezichtbrief 2013 Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen Daarnaast past het CFV een correctie toe op de relatief lange levensduur van Borne. Het CFV corrigeert de gemiddelde levensduur met 5 jaar, wat resulteert in een correctie van 13 miljoen op het volkshuisvestelijk vermogen. Dit heeft een negatief effect op de solvabiliteit van Borne. 22

24 5 Analyse fusiecorporatie 23

25 Sloop en MVA tde Nieuwbouw huur Renovaties Reguliere aflossingen Verkoop Operationele kasstroom Financierings behoefte DE INVESTERINGEN VAN DE FUSIECORPORATIE WORDEN VOOR EEN GROOT GEDEELTE GEFINANCIERD DOOR INKOMSTEN UIT WONINGVERKOOP Verloop kasstromen fusiecorporatie (x 1 miljoen) Toelichting De fusiecorporatie investeert over de periode voor circa 159 miljoen. Het grootste deel investeert de fusiecorporatie in bestaand bezit ( 93 miljoen). Deze investeringen worden volledig gefinancierd door de inkomsten uit de operationele kasstroom ( 89 miljoen) en door de verkoopopbrengsten ( 92 miljoen) van woningen en bedrijfsonroerend goed De financieringsbehoefte in de periode ( 99 miljoen) bestaat volledig uit het herfinancieren van de reguliere aflossingsverplichtingen. Net als bij de individuele corporaties is de ingerekende verkoopopbrengst een belangrijk aandachtspunt van de begroting. Indien de verkoopaantallen achterblijven op de prognose dan resulteert dit automatisch in een additionele financieringsbehoefte voor de fusiecorporatie. 24

26 DE OPERATIONELE KASSTROOM EN RENTEDEKKINGSGRAAD VAN DE FUSIECORPORATIE VOLDOEN AAN DE EISEN VAN HET CFV EN WSW Operationele kasstroom (x 1.000) Borne Welbions Fusiecorporatie Rentedekkingsgraad (ICR) 2,5 Fusiecorporatie (2% norm) Toelichting De operationele kasstroom van de fusiecorporatie over de periode is gemiddeld per jaar hoger dan de individuele corporaties opgeteld. Door een lagere financieringsbehoefte op korte termijn vallen de rentelasten lager uit, wat een positieve invloed heeft op de operationele kasstroom. De operationele kasstroom na 2% normatieve aflossingsfictie van de fusiecorporatie is in de gehele prognoseperiode positief. Daarnaast ligt de rentedekkingsgraad (ICR) van de fusiecorporatie in de gehele prognose periode ruim boven de norm van 1,4. 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Borne Welbions Fusiecorporatie Norm 25

27 DE FUSIECORPORATIE VOLDOET AAN ALLE NIEUWE FINANCIËLE NORMEN VAN HET WSW Solvabiliteit (o.b.v. bedrijfswaarde) 40% 30% 20% 10% 0% Borne Welbions Fusiecorporatie Norm Loan-to-value (o.b.v. bedrijfswaarde) Toelichting Het WSW beoordeelt de fusiecorporatie naast de ICR op de volgende financiële ratio s: Solvabiliteit (norm minimaal 20%) Loan-to-value (norm maximaal 75%) DSCR (norm minimaal 1,0) Dekkingsratio (norm maximaal 50%) De fusiecorporatie voldoet op basis van de geüniformeerde bedrijfswaarde aan alle financiële normen van het WSW. Zie bijlage IV voor een overzicht van de score per financiële ratio. 100% 80% 60% 40% 20% 0% Borne Welbions Fusiecorporatie Norm 26

28 DE FUSIECORPORATIE VOLDOET AAN DE NORM VAN HET CFV TEN AANZIEN VAN DE SOLVABILITEIT Verloop solvabiliteit fusiecorporatie Conform CFV methodiek Toelichting 35% 30% Het CFV oordeel van de fusiecorporatie is vastgesteld op basis van de opgetelde dvi 2012 van Welbions en Borne en de begroting van de fusiecorporatie. 25% 20% Voor de ondergrens van de fusiecorporatie wordt uitgegaan van de maximale ondergrens van Welbions en Borne (inclusief 2,5% risicostijging). 15% 10% 5% 0% Volkshuisvestelijk vermogen na uniformering De voordelen van een fusie van Welbions en Borne voor het oordeel van het CFV zijn: De nominale schuld van de fusiecorporatie bedraagt circa en is hiermee lager dan het maximum van ; De levensduur van de fusiecorporatie is vergelijkbaar met referentiecorporaties, waardoor de levensduurcorrectie bij Borne van 13 miljoen komt te vervallen. Ook na de fusie blijft de verkoopafhankelijkheid een belangrijk aandachtspunt. Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen 27

29 6 Conclusies en aandachtspunten 28

30 DE FUSIECORPORATIE VOLDOET AAN ALLE NORMEN VAN HET WSW EN HET CFV Normen WSW en CFV Borne voldoet (na uniformering) niet aan de solvabiliteiteis (minimaal 20%) en de maximale Loan-to-value (75%) van het WSW. Daarnaast is de schuld per vhe hoger dan , waardoor het niet aan de norm van het CFV voldoet. Borne Welbions voldoet (na uniformering) aan alle normen van het WSW en het CFV. Welbions Welbions is ruim 5,5 keer zo groot als Borne (op basis van aantal vhe). De WSW en CFV ratio s van de fusiecorporatie zullen daardoor in lijn liggen met de ratio s van Welbions. De ratio s van Welbions zijn dermate positief dat de solvabiliteit en de Loan-to-value van de fusiecorporatie voldoen aan de normen van het WSW. Daarnaast is de schuld per vhe van de fusiecorporatie lager dan en voldoet hiermee aan de norm van het CFV. Fusie 29

31 DOOR DE FUSIE KAN DE ADDITIONELE FINANCIERINGSRUIMTE VAN BORNE VRIJGEMAAKT WORDEN Additionele financieringscapaciteit Financieringscapaciteit ( )* Beide corporaties hebben op basis van de rentedekkingsgraad (x miljoen) nog ruimte om additioneel financiering aan te trekken. De additionele financieringsruimte van Borne is echter nihil aangezien het CFV Borne heeft verzocht de leningportefeuille te laten afnemen. Hierdoor kan Borne de additionele financieringsruimte niet te gelde maken Bij een fusie kan de operationele kasstroom van Borne wel ingezet worden voor additionele financiering, aangezien de financiële ratio s van de fusiecorporatie aan de normen van het WSW en CFV voldoen. Tevens ontstaat additionele financieringsruimte doordat de operationele kasstroom na de fusie iets verbetert ten opzichte van de operationele kasstroom van de beide corporaties opgeteld (zie p. 32) Door beide effecten ontstaat additionele financieringsruimte van 28 miljoen (bij onrendabele investeringen) tot 80 miljoen (bij rendabele investeringen). Zie bijlage V voor een toelichting op de additionele financieringsruimte. De additionele financieringsruimte neemt toe als er als gevolg van de fusie efficiency besparingen worden gerealiseerd. In de berekening is hier geen rekening mee gehouden. Financieringscapaciteit bij investering zonder rendement Welbions Additionele fin.ruimte fusie Financieringscapaciteit bij 2% netto rendement op de investering Potentieel Borne Fusiecorporatie * Financieringscapaciteit op basis van ICR van 1,4 en 3,0% rente (15-jrs IRS (2,1%) + 90 basispunten opslag) 30

32 DE SOLVABILITEIT VAN DE FUSIECORPORATIE VERBETERT DOORDAT HET CFV DE LEVENSDUUR VAN BORNE NA DE FUSIE NIET CORRIGEERT Vermogenseffect levensduur in CFV-oordeel Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen (CFV-oordeel) (in procenten) De relatief hoge resterende levensduur van Borne (35 jaar) wordt door het CFV bij het bepalen van het volkshuisvestelijk vermogen met vijf jaar gecorrigeerd. 30% Dit heeft een negatief effect op het oordeel van het CFV over de ontwikkeling van de solvabiliteit van Borne, aangezien het CFV het volkshuisvestelijk vermogen met 13 miljoen corrigeert. 25% Door de vastgoedportefeuille van Borne samen te voegen met de portefeuille van Welbions komt de gemiddelde resterende levensduur dichter bij het sectorgemiddelde te liggen. 20% Het CFV zal hierdoor bij het bepalen van het volkshuisvestelijk vermogen van de fusiecorporatie geen correctie meer toepassen op de resterende levensduur. Het volkshuisvestelijk vermogen van de fusiecorporatie neemt hierdoor toe met 13 miljoen en dientengevolge ook de solvabiliteit. 15% Volkshuisvestelijk vermogen na fusie Borne Welbions 31

33 DE OPERATIONELE KASSTROOM VAN DE FUSIECORPORATIE VERBETERT LICHT DOOR EEN OPTIMALERE INZET VAN BESCHIKBARE LIQUIDE MIDDELEN Verbetering operationele kasstroom Operationele kasstroom (x 1.000) De fusiecorporatie trekt in de prognoseperiode ,5 miljoen minder financiering aan ten opzichte van Welbions en Borne individueel opgeteld. De rentelasten nemen hierdoor licht af Dit komt doordat de beschikbare liquide middelen van Welbions en Borne na de fusie optimaler ingezet kunnen worden ten behoeve van toekomstige investeringen, waardoor minder financiering benodigd is. Daarnaast ontstaat er een tijdelijk voordeel doordat de fiscaal verrekenbare verliezen van Borne (ultimo ,4 miljoen) eerder benut worden, waardoor de fusiecorporatie tot 2017 minder vennootschapsbelasting is verschuldigd dan Welbions en Borne individueel opgeteld Borne & Welbions opgeteld Fusiecorporatie 32

34 DOOR DE FUSIE NEEMT DE LENINGPORTEFEUILLE LICHT AF EN ONTSTAAT EEN GELIJKMATIGER VERLOOP VAN DE JAARLIJKSE AFLOSSINGEN Leningportefeuille en reguliere aflossing Relatieve aflossing (verschil in % ten opzichte van gemiddelde aflossing in ) De reguliere aflossingen op de bestaande leningportefeuille kent zowel bij Welbions en Borne een grillig verloop. Welbions en Borne hebben beide aflossingsverplichtingen die tot 40% kunnen afwijken van de gemiddelde jaarlijkse reguliere aflossing. De aflossingsschema s van Welbions en Borne vullen elkaar aan waardoor na de fusie een gelijkmatiger verloop van de jaarlijkse aflossingen ontstaat met afwijkingen tot circa 20%. 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% Welbions Borne Fusiecorporatie 33

35 AANDACHTSPUNTEN WELBIONS Aandachtspunten Welbions Bezuiniging beheer Welbions heeft in de prognoseperiode een bezuiniging ingerekend op de personeelslasten van circa 1 miljoen. Er is door Finance Ideas niet onderzocht of deze besparing gerealiseerd kan worden. Huurbeleid en niet-daeb Door huurharmonisatie worden op termijn ruim woningen geliberaliseerd. Er is door Finance Ideas niet onderzocht of deze huurprijzen in de markt haalbaar zijn. Daarnaast worden deze woningen bij huurmutatie, bij invoering van de nieuwe Woningwet (verwachte invoering 1 januari 2015), niet-daeb woningen. Daardoor zullen er fictieve verkoopmutaties tussen de sociale portefeuille (DAEB) en de commerciële portefeuille (niet-daeb) plaats gaan vinden. Dit kan eventueel nadelig uitpakken voor de kosten van financiering van de niet-daeb portefeuille en daarmee voor Welbions als geheel. Deze consequenties zijn door Finance Ideas niet onderzocht. Verkoop woningen Welbions rekent in de begroting jaarlijks opbrengsten in door de verwachte verkoop van 125 woningen per jaar. Er is niet door Finance Ideas onderzocht of deze ingerekende verkoopaantallen en -opbrengsten haalbaar zijn. Verkoop bedrijfsonroerend goed Welbions rekent in de begroting 12 miljoen opbrengsten in door de verkoop van bedrijfsonroerend goed. Er is door Finance Ideas niet onderzocht of deze ingerekende verkopen en opbrengsten haalbaar zijn in de huidige markt voor bedrijfsmatig onroerend goed. Fiscaal Er is in de doorrekening van de fusiecorporatie een eenmalig voordeel opgenomen door het eerder kunnen gebruiken van de fiscaal compensabele verliezen van Borne (zie p. 32). Deze veronderstelling is door Finance Ideas niet getoetst bij de fiscaal adviseur van Welbions en Borne. 34

36 AANDACHTSPUNTEN BORNE Aandachtspunten Borne Bedrijfswaarde Borne rekent bij nieuwbouwcomplexen met een resterende levensduur van 60 jaar. Dit wijkt af van de doorgaans in de sector gehanteerde levensduur van 50 jaar. Dit verklaart mede de relatief hoge gemiddelde levensduur van 35 jaar en de correctie die het CFV toepast op de levensduur (bij het oordeel over de solvabiliteit). Tezamen met een hoge restwaarde opbrengst (nominale waarde van de grond wordt ingerekend) ligt de bedrijfswaarde van Borne substantieel boven de gemiddelde bedrijfswaarde in de sector. De bedrijfswaarde van Borne is namelijk bijna twee keer zo hoog als het sector gemiddelde. Indien het WSW de bedrijfswaarde conform CFV systematiek zou hanteren voor de beoordeling van de financiële ratio s dan voldoet de solvabiliteit en de loan-to-value van Borne niet aan de minimale normen. Dit komt doordat de bedrijfswaarde fors daalt als gevolg van de lagere restwaarde en hogere kostenindexaties. Huurinkomsten overig vastgoed Circa 7% van de totale huurinkomsten ( 1 miljoen) bestaan uit huur uit overige verhuureenheden (winkels, kantoren en parkeerplaatsen). De verhuur van BOG kent in de huidige markt een verhoogd risico op leegstand. Eventuele leegstandsrisico s ten aanzien van deze portefeuille zijn door Finance Ideas niet onderzocht. Aangezien Borne in de jaren 2014 en 2015 net aan de financiële ratio s van het WSW en CFV voldoet zal een toename van de leegstand in de BOG portefeuille direct een negatieve invloed hebben op deze ratio s. Verkopen Borne rekent in de begroting jaarlijks opbrengsten in uit de verkoop van 20 woningen per jaar. Er is door Finance Ideas niet onderzocht of deze ingerekende verkoopaantallen en opbrengsten haalbaar zijn. Fiscaal Zie opmerking bij Welbions (p. 34). 35

37 Contact Drs. T.R. Heijdendael (Thomas) J.J. Hylkema MSc (Jaring) J. Likkel MSc (Joost) Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties KT Utrecht Telefoon: info@finance-ideas.nl

38 Bijlage I

39 Uniformeringsvoorstel parameters en bedrijfswaardeberekening Parameter Welbions Woonbeheer Borne CFV (normen en bronnen 2014) Voorstel te hanteren bij uniformering Indexaties Prijsinflatie ,50% 2,75% 2,50% Conform parameters Welbions ,00% 2,00% 1,50% Conform parameters Welbions ,00% 2,00% 2,00% Conform parameters Welbions ,00% 2,00% 2,00% Conform parameters Welbions ,00% 2,00% 2,00% Conform parameters Welbions ,00% 2,00% 2,00% Conform parameters Welbions e.v. 2,00% 2,00% 2,00% Conform parameters Welbions Loonindex ,50% 2,00% 2,50% Conform parameters Welbions ,95% 2,00% 3,00% Conform parameters Welbions ,27% 2,00% 3,00% Conform parameters Welbions ,49% 2,00% 3,00% Conform parameters Welbions ,00% 2,00% 3,00% Conform parameters Welbions e.v. 3,00% 3,00% 3,00% Conform parameters Welbions Bouwkostenindex ,50% 2,00% 1,50% Conform parameters Welbions ,95% 2,00% 3,00% Conform parameters Welbions ,27% 2,00% 3,00% Conform parameters Welbions ,49% 2,00% 3,00% Conform parameters Welbions ,00% 2,00% 3,00% Conform parameters Welbions e.v. 3,00% 3,00% 3,00% Conform parameters Welbions Marktwaarde index ,00% 0,00% -0,50% Conform parameters Welbions ,00% 0,00% 0,75% Conform parameters Welbions ,00% 0,00% 2,00% Conform parameters Welbions ,00% 0,00% 2,00% Conform parameters Welbions ,00% 0,00% 2,00% Conform parameters Welbions e.v. 2,00% 0,00% 2,00% Conform parameters Welbions Rente (nieuwe financiering) Korte rente (kasgeld) ,49% 0,65% Eigen beleid corporatie Conform parameters Welbions ,10% 0,65% Eigen beleid corporatie Conform parameters Welbions ,54% 0,65% Eigen beleid corporatie Conform parameters Welbions ,84% 0,65% Eigen beleid corporatie Conform parameters Welbions ,55% 0,65% Eigen beleid corporatie Conform parameters Welbions e.v. 3,55% 0,65% Eigen beleid corporatie Conform parameters Welbions Lange rente (nieuwe financiering) ,90% 5,00% 3,20% (niet-daeb + 1,0%) Conform parameters Welbions ,46% 5,00% 5,00% (niet-daeb + 1,0%) Conform parameters Welbions ,84% 5,00% 5,00% (niet-daeb + 1,0%) Conform parameters Welbions ,12% 5,00% 5,00% (niet-daeb + 1,0%) Conform parameters Welbions ,75% 5,00% 5,00% (niet-daeb + 1,0%) Conform parameters Welbions e.v. 4,75% 5,00% 5,00% (niet-daeb + 1,0%) Conform parameters Welbions Finance Ideas Vertrouwelijk

40 Uniformeringsvoorstel parameters en bedrijfswaardeberekening Parameter Welbions Woonbeheer Borne CFV (normen en bronnen 2014) Voorstel te hanteren bij uniformering Waardering MVA Bedrijfswaarde (DAEB) Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 5,25% Conform CFV Restwaarde zelfst. woning Historische kostprijs zelfst. woning Conform CFV onzelf. Woning nihil overig vastgoed onzelf. Woning nihil overig vastgoed Waardering restwaarde Indexeren (prijs) + verdisconteren Nominaal Indexeren (prijs) + verdisconteren Conform CFV Huurharmonisatie 3 jaar voortschrijdend 5 jaar niet-voortschrijdend Maximaal 5 jaar voortschrijdend 5 jaar voortschrijdend Verbeteringen 5 jaar voortschrijdend Niet ingerekend Niet inrekenen 5 jaar voortschrijdend Sloop 5 jaar voortschrijdend Niet ingerekend Niet inrekenen 5 jaar voortschrijdend Verkopen 5 jaar voortschrijdend 5 jaar voortschrijdend Niet inrekenen 5 jaar voortschrijdend Afbouw onderhoud bij einde exploitatie 5 jr voor einde exploitatie lineair afbouwen n.v.t. Laatste vijf jaar van exploitatie onderhoudsnorm jr voor einde exploitatie lineair afbouwen Verhuurdersheffing Meegenomen in bedrijfswaarde. Meegenomen in bedrijfswaarde. In de bedrijfswaarde opnemen. Conform CFV Heffing na 2017 geïndexeerd. Heffing na 2017 bevroren Heffing na 2017 indexeren Saneringsheffing Niet opgenomen in bedrijfswaarde Niet opgenomen in bedrijfswaarde Niet in bedrijfswaarde opnemen Conform CFV Marktwaarde (niet-daeb) Waardering Huurbeleid Jaarlijkse huurverhoging Marktwaarde in verhuurde staat (o.b.v. taxaties) DAEB: 1e 5 jr inflatie + 2,0% IAH, na 2018 inflatie + 0,25% Niet-DAEB: inflatievolgend Marktwaarde in verhuurde staat (o.b.v. taxaties) 1e 5 jr inflatie + 1,5% IAH + 0,25% huurharmonisatie. Na ,0% Bedrijfswaarde 1e vijf jaar eigen beleid, na ,0% Marktwaarde in verhuurde staat (o.b.v. taxaties) Conform CFV Huurharmonisatie Aftoppen op gewenste huur Aftoppen op gewenste huur n.v.t. Eigen beleid individuele corporatie Toegepaste indexen Beheerlasten Loonindex Prijsindex 1e vijf jaar eigen beleid, na ,0% Belasting en verzekeringen Prijsindex Prijsindex 1e vijf jaar eigen beleid, na ,0% Onderhoud Bouwindex Prijsindex 1e vijf jaar eigen beleid, na ,0% Conform parameters Welbions Conform parameters Welbions Conform parameters Welbions Legenda Hanteren uitgangspunt corporatie Aanpassen uitgangspunt naar uniformeringsvoorstel Finance Ideas Vertrouwelijk

41 Bijlage II

42 Resultaten MJB Welbions na uniformering Financiële ratio's Operationele kasstroom (x 1.000) Rentedekkingsgraad (ICR) DSCR (o.b.v. werkelijke aflossing) Voor uniformering Voor uniformering (2% norm) Na uniformering Na uniformering (2% norm) 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0, Voor uniformering Na uniformering Norm ICR 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0, Voor uniformering Na uniformering Norm DSCR Solvabiliteit (o.b.v. bedrijfswaarde) Verloop schuld per VHE (incl. liq. Middelen) Loan-to-value (o.b.v. bedrijfswaarde) 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Voor uniformering Na uniformering Norm solvabiliteit Voor uniformering Na uniformering Norm schuld/vhe (CFV) 125% 100% 75% 50% 25% 0% Voor uniformering Na uniformering Norm LTV Pagina 1 van 6

43 Resultaten MJB Welbions na uniformering Financiële ratio's WSW ICR ( ) DSCR (o.b.v. normatieve aflossing) Solvabiliteit Voldoet aan norm Voldoet aan norm Voldoet aan norm 1,80 1,40 35% 1,60 1,40 1,20 1,00 1,20 1,00 0,80 30% 25% 20% 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 0,60 0,40 0,20 0,00 15% 10% 5% 0% Voor uniformering Na uniformering Norm ICR Voor uniformering Na uniformering Norm DSCR dpi-plus Na uniformering Norm solvabiliteit LTV Voldoet aan norm Dekkingsratio Voldoet aan norm 80% 60% 70% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 10% 20% 10% 0% 0% dpi-plus Na uniformering Norm LTV Dekkingsratio Norm dekkingsratio Pagina 2 van 6

44 Resultaten MJB Welbions na uniformering Kasstroomoverzicht (DAEB en niet-daeb) Operationele kasstroom Opbrengsten Huuropbrengsten Huurderving Netto huur Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten Uitgaven Erfpacht Personeelskosten Onderhoudsuitgaven Belasting en verzekeringen Overige bedrijfskosten Servicekosten (incl. VvE bijdrage) Verhuurheffing Sectorheffing Vennootschapsbelasting Totaal uitgaven Rentebaten Rentelasten Saldo rente Mutatie balansposten Operationele kasstroom Toegerekende productie Toegerekende rente OK na toegerekende rente en productie (Des)investeringskasstroom Verkopen regulier Verkopen koopgarant Nieuwbouw koop Sloop Nieuwbouw huur Renovaties MVA ten dienste van exploitatie (Des)investeringskasstroom Financieringskasstroom Nieuwe leningen o/g Aflossing lening o/g Nieuwe leningen u/g Alfossing lening u/g Financieringskasstroom MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN Financiele kengetallen OK na 2% normatieve aflossing Rentedekkingsgraad (ICR) 1,57 1,68 1,66 1,96 2,09 2,38 2,22 2,29 2,28 2,35 DSCR (o.b.v. werkelijke aflossing) 1,01 0,93 0,96 0,83 0,99 1,16 0,90 0,95 1,12 1,37 5-jaars gemiddelde ICR (WSW methode) 1,70 5-jaars gemiddelde DSCR (WSW methode) 1,31 Pagina 3 van 6

45 Resultaten MJB Welbions na uniformering Balans (DAEB en niet-daeb) Activa Sociaal vastgoed in exploitatie (bw) Commercieel vastgoed in exploitatie (mw) MVA in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling Commercieel vastgoed in ontwikkeling (koop) MVA in ontwikkeling MVA ten dienste van exploitatie Koopgarant (verkocht) Deelnemingen Overig MVA Grondbank sociaal Belastinglatentie Voorraden Huurdebiteuren Vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal activa Passiva Eigen vermogen Voorziening negatieve MVA in exploitatie Voorziening verlieslatende contracten Voorzieningen belastinglatentie Voorzieningen overig Leningen o/g Koopgarant (verplichting) Waarborgsommen Totaal langlopende schulden Rekening courant Crediteuren Belastingen Correctie VZ Grondbank Kortlopende schulden Nog te betalen vpb Opgelopen rente leningen o/g Totaal passiva Pagina 4 van 6

46 Resultaten MJB Welbions na uniformering Financiële kengetallen balans Ratio's Solvabiliteit 29% 30% 31% 33% 34% 36% 37% 38% 38% 36% 37% LTV 68% 65% 64% 63% 62% 59% 58% 57% 56% 57% 56% Schuld per vhe (incl. liquide middelen) Ratio's op basis van bedrijfswaarde Bedrijfswaarde Eigen vermogen Balanstotaal Solvabiliteit 29% 31% 32% 34% 36% 38% 39% 39% 40% 37% 38% LTV 68% 65% 63% 62% 60% 58% 56% 56% 55% 57% 56% Pagina 5 van 6

47 Resultaten MJB Welbions na uniformering Resultatenrekening (DAEB en niet-daeb) Huuropbrengsten Huurderving Netto huur Verkoopopbrengsten Mutatie als gevolg van verkoop Netto verkoopresultaat Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten Afschrijving op materiële vaste activa Waardeveranderingen MVA Erfpacht Personeelskosten Onderhoudsuitgaven Belasting en verzekeringen Overige bedrijfskosten Servicekosten (incl. VvE bijdragen) Verhuurheffing Sectorheffing Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Rentebaten Rentelasten Totaal financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen Mutatie actuele waarde Jaarresultaat Direct via EV VoV Direct via EV MVA Pagina 6 van 6