VAN HUURBELEID NAAR WOONLASTENBELEID. Huurbeleid is verleden tijd Starten met woonlastenbeleid

Transcriptie

1 VAN HUURBELEID NAAR WOONLASTENBELEID Huurbeleid is verleden tijd Starten met woonlastenbeleid

2 Van huurbeleid naar woonlastenbeleid Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.2 Huurbeleid is verleden tijd Starten met woonlastenbeleid Veel woningcorporaties hebben het in hun ondernemingsplan staan: het bieden van voldoende betaalbare woningen aan de doelgroep. Een goed streven; dit is immers de primaire taak van de woningcorporatie. Maar het uitvoeren blijkt lastig: want wat is voldoende? Wat is betaalbaar? En wie is eigenlijk de doelgroep? Bovendien is de financiële speelruimte beperkt: wat kan waargemaakt worden? Het beantwoorden van deze vragen leidt tot een complexe knoop van afhankelijkheden. Betaalbaarheid werd in het traditionele denken vooral gekoppeld aan de huurprijs van de woningen. Sturen op de huur werd gezien als het voornaamste middel om de betaalbaarheid te waarborgen. Maar alléén sturen op huurprijzen is niet de oplossing is om de betaalbaarheid van uw woningen te garanderen. Het is belangrijk om verder te kijken dan de huur alleen. Onder andere de servicekosten, huurtoeslag en energielasten hebben een belangrijk aandeel in de betaalbaarheid van de voorraad en zijn door het corporatiebeleid te beïnvloeden. Zo kunt u door het energiezuiniger maken van uw woningen de energielasten van de bewoners verlagen, ontstaat er (mogelijk) meer ruimte voor de huur en wordt de betaalbaarheid minder afhankelijk van de energieprijzen. Een sterke toename van het aantal huishoudens onder de armoedegrens (PBL, 2016) en de beperkte financiële ruimte van corporaties zorgen ervoor dat de beschikbare middelen gericht moeten worden ingezet. Een focus op alleen de huur is daardoor niet voldoende. Sturen op woonlasten is de meest efficiënte wijze van sturen op betaalbaarheid. > > > Dit whitepaper is voor iedereen die aan de slag wil met woonlasten. Wij houden een vaste volgorde aan zoals die het meest logisch is, maar het mooie van woonlastenbeleid is dat je er op ieder moment mee aan de slag kunt! Belangrijk is om het stap voor stap te doen, maar met welke stap u begint is niet belangrijk! < < <

3 Over definities gesproken Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.3 Wat zijn woonlasten? Woonlasten worden meestal als volgt gedefinieerd: Alle kosten die het wonen met zich meebrengt, inclusief stookkosten, de kosten voor nutsvoorzieningen, eventuele servicekosten, reserveringen voor onderhoud, onroerende zaakbelasting en verzekeringen (bron). In uw woonlastenbeleid neemt u natuurlijk niet al deze kosten mee. Het weglaten van enkele parameters maakt de analyse minder complex, maar geeft mogelijk een minder volledig en minder betrouwbaar beeld van de woonlasten. Bepaal daarom goed welke parameters voor uw beoogde doelen minder relevant zijn en weggelaten kunnen worden. Wij adviseren om bij het berekenen van de woonlasten voor een huurder mee te nemen: de huur, servicekosten, de kosten voor energie en naast deze lasten ook de huurtoeslag. Deze parameters zijn direct te beïnvloeden door middel van het huur- of investeringsbeleid. Daarnaast vormen deze onderdelen samen het overgrote deel van de totale woonlasten. Zo wordt een realistisch beeld geschetst van een eventuele woonlastenproblematiek. Heffingen van de overheid en gemeente nemen we (meestal) niet mee, omdat zij buiten de directe invloedsfeer van de corporatie liggen. Daarnaast kennen gemeenten regelmatig ook kwijtscheldingsregelingen voor minima. > > > Vabi adviseert om in de woonlasten mee te nemen: huur, servicekosten, de kosten voor energie en de huurtoeslag < < <

4 Van woonlasten naar betaalbaarheid; een complexe klus Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.3 De betaalbaarheid van het wonen is niet alleen afhankelijk van de woonlasten. Ook karakteristieken van de woning en kenmerken van het huishouden zijn van invloed op de betaalbaarheid (Dircken, 2015). Om te meten of woonlasten betaalbaar zijn, zijn normen nodig. Grofweg zijn hiervoor twee benaderingen: 1. Woonquote 2. Residuele benadering De woonquote gaat er vanuit dat de betaalbaarheid van woonlasten voortkomt uit de verhouding met het inkomen. Deze benadering geeft echter geen duidelijk antwoord op de vraag of de lasten nu wel of niet betaalbaar zijn (Haffner, 2010). Een hoge woonquote hoeft immers niet problematisch te zijn als het inkomen hoog genoeg is en er voldoende overblijft om van te leven. Vabi adviseert uit te gaan van de residuele benadering. Bij deze benadering wordt op basis van een budget voor de overige uitgaven de ruimte voor woonlasten vastgesteld.

5 Van woonlasten naar betaalbaarheid; een complexe klus Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.3 Veel gebruikte normen voor overige uitgaven zijn: Lage-inkomensgrens (CBS) basisbedragen (armoedecriterium SCP) basisbedragen inclusief sociale participatie (niet veel maar toereikend, SCP); adviesnorm van het NIBUD voor de overige uitgaven Voorbeelduitgaven: representeren een gemiddeld uitgave patroon voor een huishouden (NIBUD). Deze normen variëren in detailniveau (specificatie naar doelgroepen), complexiteit (afhankelijkheid van het inkomen) en in de definitie van armoede (zoals wel/geen ruimte voor sociale participatie). De lage-inkomensgrens (CBS) is voornamelijk geschikt voor het vergelijken van armoede door te tijd. De grens is gebaseerd op de hoogte van een bijstandsuitkering van een alleenstaande in Dit bedrag wordt jaarlijks gecorrigeerd voor inflatie. De basisbedragen (in- en exclusief sociale participatie) verschillen per huishoudenssamenstelling, maar zijn niet afhankelijk van het inkomen. De normbedragen van het NIBUD zijn dit wel. Het NIBUD gaat er vanuit dat huishoudens met een hoger inkomen maximaal 50% kunnen besparen op hun nietwoninggebonden uitgaven ten opzichte van de voorbeelduitgaven die een gemiddeld uitgave patroon inhouden. Wanneer u wilt gaan adviseren over de betaalbaarheid van uw voorraad of hier beleid op wilt gaan maken, is het belangrijk eerst de discussie te voeren over wat voor uw organisatie betaalbaar is. Vabi adviseert hier altijd stakeholders als de gemeente en de huurdersvereniging bij te betrekken. > > > Hoe kunnen wij u helpen? In samenwerking met SVH en de Maaskoepel heeft Vabi op basis van de residuele benadering en de genoemde normen voor overige uitgaven een methodiek ontwikkeld om het betaalbaarheidsrisico door hoge woonlasten in beeld te brengen. Deze methodiek resulteert in 5 risicoklassen en kan o.a. worden gebruikt voor een advies aan de woningzoekenden of het in beeld brengen van de betaalbaarheid van de voorraad. < < <

6 Woonlastenbeleid Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.4 Waar te beginnen In theorie is het logisch om te starten met een onderzoek naar de aard en de omvang van een eventueel probleem met de betaalbaarheid. In de praktijk is dit zeker niet altijd de snelste weg om met woonlasten aan de slag te gaan. U kunt bijvoorbeeld ook prima beginnen met het tonen van woonlasten bij de toewijzing van een woning voordat u het woonlastenbeleid heeft opgesteld. Het belangrijkste is dat u start. Elk jaar worden idealiter alle stappen van de cyclus doorlopen. De intensiteit van een stap kan wel per jaar verschillen. Als bijvoorbeeld in een jaar veel aandacht is besteed aan het bepalen van het doel en de ambitie (act), dan is het waarschijnlijk dat deze fase in het daarop volgende jaar snel kan worden doorlopen. U hoeft dan immers alleen te kijken of de doelen moeten worden bijgesteld op basis van nieuwe inzichten uit de monitoringsfase (check). De Woonlastenbeleidscyclus Sturen op woonlasten en betaalbaarheid is onderdeel van het beleidsproces. Hoe je komt tot uitgewerkt woonlastenbeleid, leggen wij uit aan de hand van de Plan-do-check-act (PDCA) cyclus. DE PDCA-CYCLUS KENT VIER BELEIDSFASES. Deze vier fases zijn: Monitoring (en evaluatie) (check); Doel en ambitie (act); Strategie en beleid (plan); Realisatie en implementatie (do).

7 Implementatie en realisatie (Do) Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.10 Resultaat: Het resultaat van deze fase is afhankelijk van het beleid, maar kan onder meer bestaan uit: Energieprojecten; Gedragscampagnes; Woonlasten in woonruimteverdeelsysteem Voorlichting over woonlasten bij nieuwe verhuringen) In de do fase brengt u het voorgenomen beleid in praktijk. Hebt u nog geen woonlastenbeleid, maar wilt u wel aan de slag? Begin gewoon! De resultaten kunt u meenemen in de monitoring en evaluatiefase. Communicatie Communiceer met herkenbare woonlasten in projecten. Woonlasten kunnen per huishoudenstypologie sterk verschillen. Door aan de huurders lasten te communiceren die specifiek zijn voor de samenstelling van hun huishouden, herkennen huurders zich in uw boodschap. Dat maakt de communicatie overtuigender en vergroot de ruimte om de kosten van een investering (deels) terug te halen uit een huurverhoging. Doel is immers duidelijk: verlagen van de woonlasten.

8 Implementatie en realisatie (Do) Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.10 Gedragsbeïnvloeding Niet alleen met besparende maatregelen kunnen de woonlasten worden teruggebracht. Met aanpassingen in het gedrag kan tot wel 20% van het energiegebruik worden bespaard. Goede voorlichting over het gebruik van besparende maatregelen en over de kosten van energiegebruik kunnen het verbruik aanzienlijk terugbrengen. Sturing in toewijzing Het toewijzen van woningen op basis van huishoudenskenmerken ligt ethisch gevoelig en de mogelijkheden hiertoe zijn beperkt. Het beïnvloeden van woningkeuzes is echter wél goed mogelijk. Met het tonen van de woonlasten in uw woonruimteverdeelsystemen kunt u effectief sturen op de keuze van een huurder voor een woning. Passend toewijzen alleen is onvoldoende om de betaalbaarheid van het wonen te borgen. Voor het borgen van de betaalbaarheid is het belangrijk dat woningzoekenden zich bewust zijn van de overige woonlasten die met het huren van een woning gemoeid zijn. Communiceren over de woonlasten in het woonruimteverdeelsysteem is daarvoor een effectief middel. > > > Hoe kunnen wij u helpen? Woonlastenrapportage Woonlasten en advies in woonruimteverdeling Instrumenten voor voorlichting op woonlasten bij een nieuwe verhuring Inzichtelijk maken van investeringen op de betaalbaarheid voor de doelgroep< < <

9 Monitoring en evaluatie (check) Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.5 Resultaat: Monitoring en evaluatie geeft u inzicht in de betaalbaarheid van de woonlasten met het huidige beleid. Betalingsproblemen ontstaan vaak na een nieuwe verhuring. Een belangrijke oorzaak hiervoor is dat bij een nieuwe verhuring de huur meestal (aanzienlijk) wordt verhoogd. En ook de nieuwe huurder moet mogelijk wennen aan zijn nieuwe financiële situatie. Bij een nieuwe verhuring is relatief veel bekend over huurders. De verhuurgegevens bieden dan ook een goed handvat om de betaalbaarheid van de verhuringen in beeld te brengen. Inzicht in de betaalbaarheid bij een nieuwe verhuring geeft u naast inzicht in de effecten van uw beleid ook inzicht in waar u risico loopt op betalingsproblemen. Dircken (2015) concludeert in zijn onderzoek onder 588 huurders dat 42% van de huurders met een betalingsrisico ook daadwerkelijk een schuld heeft. Door - met bijvoorbeeld een budgetcoach - vroegtijdig in te spelen op dit risico kan een schuld mogelijk worden voorkomen. Tip: Maak bij het in beeld brengen van de huidige situatieanalyses op de volgende niveaus en bereken voor deze doorsnedes de woonlasten en betaalbaarheidsrisico s: Locatie; Woningtypologie; Bouwjaar/energielabel; Doelgroep. > > > Hoe kunnen wij u helpen? Vabi kan een risicoscan uitvoeren op de verhuringen. Deze risicoscan geeft u inzicht in het risico op betalingsproblemen op basis van de woonlasten.< < <

10 Doel en ambitie (act) 2. Ondernemingsplan met daarin een missie, visie en doelstellingen op de eigen rol. 3. Een portefeuilleplan dat is getoetst op de haalbaarheid, waarin woonlasten integraal zijn opgenomen en dat past binnen de prestatieafspraken met de gemeente. Voordat u beleid kunt maken, is het goed wat vragen helder te stellen. Wat zijn acceptabele woonlasten? Wat is onze visie op de markt? Wat is onze rol daarin? Pas dan kunt u uw doelen en ambities op het gebied van woonlasten bepalen. Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.6 Een visie op de ontwikkeling van de energieprijzen is van belang omdat de kosten voor energie een aanzienlijk deel uitmaken van de woonlasten. De demografische en economische ontwikkeling is van belang omdat deze de omvang en het inkomen van de doelgroep bepaalt. Tot slot is een visie op de ontwikkeling van de corporatiemarkt van belang. Het speelveld van de corporaties heeft de afgelopen jaren een aantal ingrijpende beleidswijzigingen gekend. Voorbeelden hiervan zijn het passend toewijzen en de scheiding DAEB/niet-DAEB. Dergelijke wijzigingen hebben een grote impact op de rol van de corporatie in de vastgoedmarkt. Resultaat: 1. Marktanalyse met daarin de visie op: de eigen rol, de energieprijsontwikkeling, de demografische en economische ontwikkeling van de doelgroep(en) en ontwikkeling van de corporatiemarkt. Normen voor woonlasten en doelgroepen. Visie op marktontwikkelingen Externe ontwikkelingen hebben een grote impact op de aard en omvang van een eventuele betaalbaarheidsproblematiek. Het is daarom van belang een visie te ontwikkelen op deze externe ontwikkelingen. Aan te raden is daarom in het visiestuk in ieder geval een visie op te nemen op: Demografische en economische ontwikkeling van de doelgroep(en); Ontwikkeling van de corporatiemarkt. Ontwikkeling energieprijzen; > > > De betaalbaarheid van het wonen is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de gemeente en de verhuurder. Wij adviseren dan ook om de betaalbaarheid en woonlasten onderdeel te maken van de prestatieafspraken met de gemeente. < <<

11 Doel en ambitie (act) Visie op de eigen rol Wie is de doelgroep en wat doen wij voor hen? Dit is een belangrijke vraag die beantwoord moet worden vóór u met woonlastenbeleid aan de slag kunt gaan. Het is immers niet vanzelfsprekend dat de eigen organisatie volledig verantwoordelijk is voor het betaalbaar houden van het wonen. Ook andere partijen zoals de gemeente kunnen hier een bijdrage aan leveren. Uw eigen rol kunt u vastleggen in een ondernemingsplan. Naar een portefeuilleplan De woonlasten van het aanbod zijn afhankelijk van vele kenmerken van het vastgoed en de portefeuille. Het verdient dan ook de aanbeveling om woonlastendoelstellingen op te nemen in het portefeuilleplan. Het daadwerkelijk sturen in de portefeuille op woonlasten en betaalbaarheid is op strategisch en tactisch niveau zeer complex. De woonlasten en de betaalbaarheid zijn immers niet alleen afhankelijk van vastgoedkenmerken, maar ook van het huishouden dat de woning bewoont. Wij raden u daarom aan om woonlastendoelstellingen te vertalen naar doelstellingen op de huur en de energieindex en daarmee onafhankelijk te maken van het huishouden. Sturen op woonlasten wordt daarmee een integraal onderdeel van uw portefeuilleplan. Draagvlak Woonlasten en woonlastenbeheersing raakt de kern van het bestaan van de organisatie. Afhankelijk van de breedte waarop het woonlastenbeleid wordt ingezet, raakt het immers het huurbeleid, investeringsbeleid, doelgroepen/toewijzingsbeleid en/of de prestatieafspraken. Het is daarom aan te raden woonlastenbeleid organisatiebreed op te pakken. Draagvlak in de eigen organisatie en onder de stakeholders is van groot belang voor het succesvol oppakken van woonlastenbeleid. Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.7 > > > Hoe kunnen wij u helpen? Hulp bij ontwikkelen visie Hulp bij normstelling Effecten van het portefeuilleplan inzichtelijk maken< < <

12 Strategie en beleid (plan) Resultaat: Uitgewerkte complexplannen met aandacht voor de betaalbaarheid. In deze complexplannen staat minimaal: het huurbeleid; het (des-)investeringsbeleid; het doelgroepen/toewijzingsbeleid. Op tactisch niveau kan door de corporaties met assetmanagement invulling aan woonlasten gegeven worden door het ontwikkelen van complexstrategieën die passen bij de beoogde doelgroep en waarmee u het portefeuilleplan realiseert. Eventueel kunt u prioriteiten aanbrengen in het realiseren van de wensportefeuille. De basis voor deze prioritering kan bijvoorbeeld een urgent betalingsprobleem voor één of enkele specifieke doelgroepen zijn. Een woonlastenscan kan hier aanleiding toe geven. Maatregelen die u daarbij o.a. kunt overwegen zijn: (Naast passend toewijzen ) aftoppen op woonlasten; Besparende effect van energiemaatregelen doorrekenen in huur; Toewijzing van andere doelgroepen. Grof naar fijn Door middel van een herhalend proces werkt u het beleid van grof naar fijn steeds verder uit. Daarbij kijkt u steeds of de keuzes op het laagste niveau wel voldoende bijdragen aan de doelstellingen die zijn opgelegd vanuit het Portefeuilleplan. Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.9 > > > Een assetmanagement model (AM van Ortec Finance) kan u helpen om de effecten van uw complexstrategieën integraal op hun effecten door te rekenen en deze te toetsen aan de doelstellingen.< < < > > > Hoe kunnen wij u helpen? Het beleid integraal door rekenen op de effecten en toetsen aan de portefeuilledoelstellingen Huur- en investeringsbeleid toetsen aan betaalbaarheid voor de doelgroep Effecten van investeringen op de woonlasten in beeld brengen < < <

13 Tot slot Aan de slag Conclusie, ga aan de slag. Begin ergens. Begin met inzicht, begin met fases. Starten met woonlasten betekent niet dat alles omgegooid hoeft te worden. Vabi heeft diverse instrumenten ontwikkeld die u snel op weg helpen om een eerste stap te maken in het woonlastenbeleid. Om betrouwbare berekeningen te maken heeft Vabi hiervoor de woonlastenmethodiek ontwikkeld. Deze woonlastenmethodiek neemt de bewoners van een woning mee in de berekening van het energieverbruik. Door gebruik te maken van gegevens van het NIBUD, maakt deze methodiek een betrouwbare afschatting van het energieverbruik van verschillende huishoudenssamenstellingen. De woonlastenmethodiek is gevalideerd door TNO en blijft door continu onderzoek betrouwbaar en actueel. Hiermee krijgt u een veel nauwkeurigere en betere inschatting dan andere methodieken die gebruikt worden om energieverbruik in te schatten. Meer weten? Neem contact op! Over Vabi Vabi is opgericht in 1972 door een collectief van installatie- en bouwbedrijven en technische universiteiten voor het maken van betrouwbare rekensoftware. Anno 2016 is Vabi een onafhankelijk softwarebedrijf met meer dan 2000 unieke klanten in de vastgoedsector. De software geeft een uniek integraal inzicht in gebouwprestaties en de maatregelen die men kan nemen om aan de gewenste doelen te voldoen. Door inzet van de software zijn gebouwen leefbaar, comfortabel, veilig, productief, duurzaam en energiezuinig, Van huurbeleid naar woonlastenbeleid pag.11 en daarmee beter verhuurbaar en waardevast. Hierdoor ontstaat een hoger rendement voor de gebouweigenaar en reële woon/huurlasten voor de gebruiker. Inmiddels maken ruim 250 corporaties intensief gebruik van de modellen van Vabi.

14 Vabi Kleveringweg 6 10 Postbus AA DELFT Van huurbeleid naar woonlastenbeleid Huurbeleid is verleden tijd Starten met woonlastenbeleid