Jaarbericht 2006 Samenspel
2006 Voor Habion is 2006 een jaar geweest van intensief samenspel. Met onze zorgpartners. Met alle relaties Samenspel die een rol spelen in het beheren, ontwikkelen en realiseren van woonzorgcomplexen voor senioren. Met onze eigen medewerkers en met de bewoners van ons vastgoed. Deskundigheid, betrouwbaarheid, ondernemerschap en vernieuwend denken, zijn de kernwaarden van waaruit we werken. Het zijn de elementen die we inzetten om de woonzorgwensen van senioren te realiseren. Vandaag en in de toekomst. Samenspel met zorgaanbieders: Inspelen op en ondersteunen van hun veranderde rol waarbinnen het ondernemerschap meer en meer gestimuleerd wordt, en het gezamenlijk realiseren van een optimale woon- en leefomgeving voor senioren. Samenspel met gemeentes: Het in nauw overleg plannen, ontwikkelen en realiseren van voldoende en goede woonvormen voor senioren, afgestemd op de lokale situatie en vastgelegd in woonvisies en prestatieafspraken. Samenspel met lokale woningcorporaties: Het samen realiseren van woonzorgvormen in een prettige leefomgeving, waarbij de wederzijdse expertise en ervaring uitgangspunten zijn voor een optimaal resultaat. Samenspel met senioren: Samen inventariseren, van gedachten wisselen, evalueren. Om steeds aan de huidige en toekomstige woonwensen van onze bewoners, de senioren, te kunnen voldoen. Samenspel met projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers: Het delen en bundelen van kennis, kunde en ervaring bij nieuwbouw of renovatie van woonzorgcomplexen. Samenspel met architecten: Op basis van voortschrijdende inzichten en lokale behoeften woonvormen creëren met een optimaal woon- en leefklimaat voor senioren. Samenspel met VWS en VROM: Het kritisch volgen van nieuwe regelgeving en waar mogelijk invloed aanwenden om een optimaal platform te creëren voor het realiseren van intramurale en extramurale woonvormen voor senioren. Mei 2007
Habion in kort bestek Ons profiel Habion is een landelijk werkende stichting, opgericht in 1952 en actief op het gebied van ouderenhuisvesting in Nederland. We zijn gespecialiseerd in het ontwikkelen, realiseren en beheren van woonvormen met een zorg- en dienstenaanbod voor senioren. Wonen, welzijn en zorg zijn in ons werk onlosmakelijk met elkaar verbonden. We bieden bewoners zowel een levensloopbestendige woning of appartement als een comfortabele en veilige leefomgeving. Wij zijn eigenaar van verzorgingshuizen, verpleeghuizen en woningen met zowel lage als hogere huren. Dit bezit verhuren we aan lokale zorgaanbieders. De toewijzing en de verhuur van de woningen worden verzorgd door deze zorgaanbieders die we daarbij adviseren en financieel ondersteunen. Daarnaast realiseert Habion koopappartementen voor senioren. We werken nauw samen met lokale zorgaanbieders bij het ontwikkelen van nieuwe initiatieven. Door dit jarenlange partnerschap zijn we thuis in de zorg. Ook met gemeentes, plaatselijke corporaties en andere lokale partijen ontplooien we lokale initiatieven. Onze kennis van procedures en regelgeving, van VROM én VWS, en onze specifieke expertise en ervaring zijn daarbij een belangrijke meerwaarde. Het technische beheer van de gebouwen coördineren we vanuit ons kantoor in De Bilt, waarbij we zoveel mogelijk samenwerken met plaatselijke ondernemingen. 2 Door eigen onderzoek brengt Habion de demografische en marktontwikkelingen in beeld. Deze dienen weer als basis voor lokaal marktonderzoek naar de plaatselijke behoeften en wensen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De uitkomsten zijn maatgevend voor onze ontwikkel- en bouwactiviteiten. Bij nieuwbouwplannen kiezen we voor een gevarieerd aanbod en voor de inpassing van een wijkfunctie van het woonzorgcentrum. We richten ons op de huidige en toekomstige senioren, waarbij we ons realiseren dat deze laatste groep andere wensen en behoeften heeft. Habion voorziet een snel veranderende actievere rol van senioren in onze samenleving. Naast de toenemende vergrijzing en het tekort aan zorgpersoneel vraagt dit om vernieuwende vormen van verzorgd wonen. Onze kernactiviteiten het ontwikkelen en realiseren van nieuwbouw. het technisch beheren van ons vastgoed. het aanpassen (renovatie en transformatie) van gebouwen en woningen aan de huidige en toekomstige behoeften en wensen van ouderen. Dat doen we voor ons eigen bezit en bestaand vastgoed dat we aankopen. Inhoudsopgave Samenspel 1 Habion in kort bestek 2 Voorwoord 3 Missie en visie 4 Onze focus 5 De positie van Habion 6 Nationaal onderzoek onder senioren 8 Het marktdenken van Habion 10 Bouwen in oost en west 12 Samen bouwen en beheren 14 Overzicht bouwactiviteiten 2006 15 Kwaliteit in onderhoud 16 Het jaar uitgelicht 18 De communicatie van Habion 20 Maatschappelijk verantwoorde risico s 22 Kerncijfers 24 Het bezit van Habion 26 Organisatie in beeld 30 Habion op de kaart 31 Geslaagd samenspel 32
2006 gekwalificeerd zorgpersoneel zijn belangrijke issues die ons de komende jaren bezig houden en voor nieuwe Voorwoord De wereld om ons heen verandert snel, onze samenleving staat aan de vooravond van een forse ommezwaai. De vergrijzing, de toenemende ouderdom van huidige en toekomstige senioren en het naderende tekort aan voldoende uitdagingen stellen. Wij zullen nieuwe wegen moeten vinden om te voldoen aan de wensen en behoeften van senioren en hen actief te laten blijven participeren in de samenleving, nu en straks. Onze organisatie, als landelijke huisvester voor senioren met een (latente) zorgvraag, wil daarin een proactieve en leidende rol spelen. Samen met onze stakeholders en relaties bij zorgorganisaties, regionale overheden en gemeentes, architecten, projectontwikkelaars, ontwikkelende aannemers en vooral de senioren zelf wil Habion, naast de activiteiten rond onze huidige projecten, nieuwe toekomstgerichte concepten ontwikkelen. Vanuit een duidelijke visie. Met als primair doel in te kunnen spelen op een steeds grotere vraag naar wonen met goede zorg- en welzijnsfaciliteiten, in welke vorm dan ook. Dat doen wij op basis van gefundeerde inzichten en onderzoek. Het jaar 2006 heeft bij Habion in het teken gestaan van de toenemende vraag naar wonen met zorg, van grootschalig onderzoek, van nieuwe denkbeelden en de toetsing daarvan. Betekent dat een radicale verandering? Enerzijds wel, anderzijds in beperkte zin. Want wij zijn en blijven verantwoordelijk voor wat wij in het verleden hebben gerealiseerd, voor de woningen, appartementen en gebouwen die wij in heel Nederland bezitten en verhuren. We staan voor onze maatschappelijke taak. Habion wil haar specifieke kennis en ervaring delen met alle partijen die een rol spelen op het terrein van ouderenhuisvesting, met alle aspecten die daar bij horen. Stilstaan is er niet bij. Het gaat om toekomstgericht denken. Om samenspel. Om interactie. Om teamwork. Dat geldt ook intern bij Habion. Daarom laten wij in dit jaarbericht onze eigen specialisten aan het woord. Maar evenzeer geven we weer wat enkele sparringpartners en bewoners vinden; de senioren voor wie wij het allemaal doen. Deze terugblik op het jaar 2006 - met alvast een doorkijkje naar 2007 - laat zien hoe betrokken mensen samenwerken met één doel: optimaal wonen en zorg realiseren voor senioren. John Vrije, Directeur/bestuurder Stichting Habion 3
Missie en visie Onze focus 2006 Missie Onze missie is bij te dragen aan een comfortabel leven van senioren. Dat doen we door in overleg met zorgpartners en andere aanbieders en ontwikkelaars van wonen met zorg een diversiteit aan woningen en zorgcentra te realiseren, waarin senioren zich thuis kunnen voelen. Visie De gebouwen die wij ontwikkelen, beheren en verhuren - woningen, appartementen en zorgcentra - zijn dienend aan de woonwensen van de senioren. Door omkeerbaar te bouwen, kunnen we appartementen flexibel vormgeven en zo snel inspelen op gewijzigde omstandigheden en behoeften. We hechten groot belang aan de belevingswaarde van de gebouwen en de inrichting voor toekomstige bewoners. Dialoog Met de zorgorganisaties waarmee we samenwerken hebben we veelal een langlopende en goede relatie waarin betrokkenheid en een gelijkwaardige dialoog centraal staan. Deze intensieve band koesteren wij, omdat we alleen samen eigentijdse woonvormen met een hoog thuisgehalte en een passend zorgaanbod kunnen realiseren. Comfortabel wonen willen we mogelijk maken voor iedere senior. Om de verschillende en veranderende wensen en behoeften van senioren in beeld te houden, verrichten we onderzoek. In onze nieuwbouwplannen sturen we binnen de mogelijkheden aan op een gemengd aanbod van huur en koop in diverse prijsklassen. De integrale benadering van wonen, welzijn en zorg zien we als een belangrijke voorwaarde voor het thuisgevoel van ouderen. Bij ons vastgoed faciliteren we daarom de welzijns- en zorgcomponent, zowel in het bouwkundige ontwerp als door de samenwerking met andere organisaties. Werken aan tekorten in de markt. We zoeken actief naar situaties waar onvoldoende in de vraag naar huisvesting voor ouderen is voorzien en vormen daar de stuwende kracht. Onze prioriteiten liggen bij gebieden waar we al actief zijn. Sparringpartner zijn. Met de lokale zorgaanbieders waarmee we samenwerken, denken we na over strategisch beleid en bezien we waar de kansen liggen die we gezamenlijk kunnen benutten. Maatschappelijk ondernemerschap. Onze organisatie groeit naar een meer geprofileerd ondernemerschap waarbij we vernieuwing zoeken, risico s niet mijden en proactief te werk gaan om onze maatschappelijke doelen te verwezenlijken. 4 5
De positie van Habion We kiezen voor zoekend leiderschap Waar staan we, waar willen we naar toe, hoe komen we daar en wanneer zijn we er? Op het eerste gezicht vier simpele vragen die elke marktgerichte en maatschappelijk ingestelde ondernemer zichzelf permanent stelt. Zo deed ook Habion dat aan het begin van 2006. De antwoorden vragen om een helder inzicht. Omdat ze alles te maken hebben met de snel veranderende marktontwikkelingen op het gebied van wonen met zorg voor senioren, met het dagelijkse en het toekomstige beleid, met strategische keuzes, financiële haalbaarheid, realisme. Ook met veranderende wetgeving en het fenomeen marktwerking in de zorg die langzaam maar zeker vanuit de politiek wordt ingevoerd. Maatschappelijk ondernemer Habion staat voor maatschappelijk ondernemerschap en vult dat elk jaar op een actieve manier in. We voelen ons verantwoordelijk voor onze bewoners en hebben in 2006 een bedrag van ruim 2 miljoen euro aan extra voorzieningen geïnvesteerd voor veiligheid en comfort, variërend van een zitje in de ontmoetingsruimte tot de overkapping van galerijen. We staan voor onze doelgroep en hun belangen, participeren in werkgroepen van de brancheorganisatie en het Ministerie van VROM en voeren een gematigd huurbeleid. Met een effectieve gemiddelde huurstijging van 2,4% in 2006 zijn we ruim onder de maximaal toegestane ruimte gebleven. We maken het mogelijk lagere huren te berekenen door bij nieuwbouw van woningen onrendabel te investeren uit eigen middelen. Dat wil zeggen dat deze investeringen niet in de huur worden doorberekend. In 2006 vormden deze onrendabele uitgaven een bedrag van 2,9 miljoen euro. uu 6 Heeft dat laatste de samenwerking met partners in 2006 beïnvloed? John Vrije, directeur/ bestuurder van Habion over dat aspect: Onze indruk is dat zorgorganisaties en thuiszorginstellingen onzekerder zijn geworden in hun strategische keuze met betrekking tot vastgoed. Op zich zeer begrijpelijk. Maar wij zijn en blijven partners, met elkaar willen wij verder. Ook in het denken over vastgoed, zowel aan de beheerzijde als aan de ontwikkelingskant. Vroeger volgde Habion vrij soepel de visie van zorginstellingen, een visie die vooral werd ingegeven door wat er vanuit de overheid of semi-overheid werd bepaald. Door eigen studie, geeft Vrije aan, door onderzoek, professionalisering van de organisatie en het continue proces van nadenken over de strategische kanten van vastgoedbeheer, wordt Habion meer en meer adviseur, ook van de zorgpartners. Onze afdeling Strategie & Markt is daarin heel belangrijk, het is onze interne denktank geworden. De Nederlandse samenleving moet zich nu opmaken voor de grote grijze golf, voor de diverse groepen huidige senioren die een hoge leeftijd bereiken en de nieuwe groep senioren die zich aandient - de babyboomers.
tt We bouwen pas voor onze doelgroep wanneer wij weten wat de wensen zijn van de bewoners en hoe wij deze zo goed mogelijk kunnen realiseren. Er zijn in 2006 in totaal 21 lokale marktonderzoeken gehouden als basis voor overleg met zorgpartners, gemeentes en andere betrokken partners. Wij zijn actief voor senioren maar denken ook aan hun en onze (klein)kinderen. Daarom kiezen we bij bouw en beheer voor duurzame materialen en voorzieningen die het milieu ontzien. We toetsen ons beleid aan de wensen en behoeften in de samenleving en leggen verantwoording af aan onze stakeholders. De Raad van Commissarissen, onze toezichthouder, is nauw betrokken bij onze strategische keuzes op de Nederlandse seniorenmarkt. 2006 gang van zaken, met de hoge kwaliteit van onderhoud en beheer van ons bestaande bezit. En met lopende of nog Stellen zij zichzelf al de vraag hoe zij hun oude dag willen inrichten? Kunnen zij zich nu al voorstellen wat er gebeurt als zich een zorgvraag aandient? Wat betekent dat voor het wonen en voor de zorg? In 2006 was het tijd voor grondig onderzoek, oordeelde Habion. Omdat er letterlijk en figuurlijk gebouwd moet worden aan de toekomst van senioren. John Vrije: Bij een organisatie als de onze speelt het dualisme altijd een rol. We hebben te maken met onze dagelijkse op te starten bouwprojecten. Onze core business dus die zeer succesvol is. Maar we staan ook voor andere, nieuwe uitdagingen. Dat betekent vooral vooruit kijken; niet achter de wagen lopen, maar op de bok zitten. Wij kiezen voor zoekend leiderschap. Nieuwe visie op basis van onderzoek De resultaten van het in het najaar van 2006 afgesloten onderzoek hebben nieuwe inzichten in de toekomstige senioren opgeleverd, nieuwe visies en zelfs enkele innovatieve concepten voor het toekomstige wonen in combinatie met zorg. De definitieve uitkomsten presenteren we in 2007 als Habion haar 55-jarig bestaan viert, maar spelen ook al in 2006 een rol in het denken bij Habion. John Vrije: Belangrijk is dat we nieuwe visies zien als een bijdrage aan de discussie met onze stakeholders, partners en relaties. Het is geen eigen belang, het is in het belang van de senioren van nu en straks. Nu al zijn we bezig om onze nieuwe inzichten een plaats te geven in de Habion woonzorgcentra. Maar straks krijgen we te maken met een ander type senioren, met andere mentaliteiten, stijlen, normen en waarden. Dat vraagt om een andere manier van denken, om een andere marktbenadering. 10 Het was een gedwongen verhuizing hierheen, want het huis in Werkhoven is gesloopt. Maar ik ben intens tevreden nu. Het appartement is keurig afgewerkt en voor de hele verhuizing is gezorgd. Mw. J.C. van Hal van der Vecht, Bunninchem, Bunnik Interne structuren aanpassen Ook intern bij Habion zal deze andere manier van denken doorgevoerd worden, de neuzen moeten een en dezelfde kant uit wijzen. We veranderen niet om te veranderen, we behouden het goede uit het verleden aldus John Vrije. Wanneer de marktomstandigheden zich wijzigen, moet je daar op inspelen. Proactief zijn in plaats van reactief. En je nek durven uitsteken. De organisatie van Habion wordt geleidelijk aangepast, er is personele groei, er komen nieuwe functies en medewerkers. Een voorbeeld is de ontwikkelmanager die per regio aanvullend is op de rol van de twee regiomanagers en zich toelegt op de ontwikkeling van nieuwe locaties. Maar ook de meer menselijke kant krijgt invulling door een medewerker kwaliteit & innovatie. Deze houdt zich bezig met de woonbelevingskwaliteit van de projecten en richt zich op de eindgebruiker, de bewoners dus. En vanuit de optiek: hoe maak je van het huis een thuis. Ook is een belangrijke rol weggelegd voor de Habion consulent, eveneens een nieuwe functie, om de contacten met de gemeentes te verstevigen en waar mogelijk tot goede prestatieafspraken te komen. 7 Samenwerking met andere ontwikkelaars Tot voor kort was Habion wat betreft planontwikkeling altijd zelfdragend. Ook dat verandert. Om succesvol te zijn en de risico s te spreiden, licht Vrije toe, kun je heel goed deals sluiten met andere ontwikkelaars. Op die manier kunnen we expertise samenvoegen en binnen de door ons gestelde randvoorwaarden het vastgoed verantwoord exploiteren. Dit jaar hebben we zo samen met derden projecten verworven. We worden daardoor nog meer een netwerkorganisatie. Het is voor Habion ook een noodzakelijke ontwikkeling, een verbreding van het samenspel met andere partijen, met plaatselijke corporaties, met projectontwikkelaars, ontwikkelende aannemers en vastgoedbeleggers. Maar het vereist intern eveneens een andere manier van denken en werken. Financieel gezond Habion heeft de financiële ruimte om de koers te kunnen bijstellen. 2006 is een goed jaar geweest, hoewel het voorgenomen bouwprogramma niet ten volle is gerealiseerd. De geplande investeringen zijn wat achtergebleven bij de doelstellingen in de begroting. Procedures die gevolgd moeten worden, leverden onverwachte vertraging op en ook enkele wijzigingen in bestemmingsplannen zijn daar overwegend debet aan geweest. We hebben daarop voor 2007 geanticipeerd, een jaar dat we met vertrouwen tegemoet zien. John Vrije sluit af: Dat wordt het jaar waarin we inhoud geven aan ons 55-jarig bestaan, waarin we op basis van ons onderzoek meer naar buiten zullen treden met onze visie en enkele vernieuwende woonzorgconcepten zullen presenteren. Zo kunnen we meer dan ooit samen met onze partners inhoud geven aan onze missie.
Nationaal onderzoek onder senioren De grijze golf nader bekeken Na 2010 neemt de vergrijzing sterk toe en naar verwachting bestaat in 2040 een kwart van onze bevolking uit 65-plussers. Met de groei van het aantal senioren zal de vraag naar seniorenhuisvesting en zorg toenemen. Voorbereid zijn Door onze onderzoeken en evaluaties kennen we de senioren van nu. Maar wie zijn de senioren van straks, hoe willen zij leven en wonen, hoe zien zij de invulling van hun zorgvraag zodra deze zich aandient? Kan Nederland de verwachte zorgvraag pareren met een adequaat zorgaanbod? Met de seniorenleeftijd zelf in zicht - in 2007 is Habion 55 jaar - zag Habion de kans schoon om in te zoomen op de babyboomers, die straks en masse de 65 plussers komen versterken. Het onderzoek dat Habion in 2006 heeft geïnitieerd, geeft antwoord op de vraag hoe senioren met een zorgvraag in de nabije toekomst willen wonen. Dit in relatie tot de trends en maatschappelijke vraagstukken die de Nederlandse samenleving op zich af ziet komen. Het onderzoek - uitgevoerd door de bureaus Motivaction en De Bock & Dekker - is gehouden in de tweede helft van 2006. De eerste uitkomsten maken duidelijk dat er grote veranderingen in het verschiet liggen. 8 Het nieuwe ouder worden, het nieuwe wonen Er ontstaat een nieuwe generatie ouderen. Deze is compleet verschillend van de generatie ouderen van nu. Zij hebben andere stijlvoorkeuren, waarden en opvattingen dan de huidige senioren. Een aanzienlijk deel van de toekomstige senioren wil (actief) betrokken zijn én blijven bij de maatschappij. Zij verhuizen niet als vanzelfsprekend naar zorgcentra maar hopen tot op hoge leeftijd zelfstandig te kunnen blijven wonen en gezond te blijven. Binnen de generatie nieuwe ouderen bestaan uiteraard verschillen in leefstijlen en waardeoriëntaties. Alleen in woonzorgvormen die passen bij hun specifieke voorkeuren zullen de nieuwe bewoners zich thuis voelen. Daar ligt een opdracht voor de vele betrokken partijen rond wonen, welzijn en zorg. Habion pakt de handschoen op en zal voor de toekomstige seniorenhuisvesting een initiërende rol vervullen.
Het marktdenken van Habion Je moet je eigen visie willen realiseren Elke marketeer droomt er van. Een markt die vanzelf hard groeit, die nog jaren blijft groeien en qua omvang voorspelbaar is, dat is strategisch gezien luilekkerland. Joke Abbring, verantwoordelijk voor Strategie & Markt, heeft 2006 zeker niet gezien als louter een jaar waarin de kansen voor het oprapen lagen en waarbij scoren een kwestie was van een balletje inkoppen. Het is toch een jaar geweest waarin de verandering centraal heeft gestaan. In ons marktdenken, in de manier waarop Habion georganiseerd moet zijn, met nieuwe mensen op nieuwe functies, met alle medewerkers die al jarenlang bij Habion werken. 10 Ook de gewijzigde wet- en regelgeving heeft tot gevolg dat de invulling van ons partnership met zorgorganisaties verandert. Je moet inspelen op de toenemende tekorten aan zorgpersoneel, de samenwerking met gemeentes en lokale corporaties. Dat vraagt om een proactieve houding. Het is onze dagelijkse dynamiek als huisvester voor senioren. Het klinkt als een vorm van ad hoc opereren. Maar in het marktplan ligt een duidelijke lijn voor de middellange termijn. Met heldere prioriteiten. Strategische keuzes Habion is een landelijke speler maar niet overal in Nederland actief. Er zijn bewuste keuzes gemaakt. Op de kaart van Nederland zijn speerpunten aangebracht, er is een verdeling gemaakt tussen meer en minder belangrijke gebieden voor Habion. Om tekorten aan te pakken zoeken we samen met onze zorgpartners actief naar nieuwe locaties. Maar we zoeken ook zelf, in gebieden die buiten het huidige werkterrein van de zorgpartners liggen. Onze slagvaardigheid wordt vergroot, verduidelijkt Joke Abbring. Habion staat bekend als deskundig en betrouwbaar, daar komen nu de aspecten ondernemend en vernieuwend bij. Richting zorgpartners bieden wij ons actief aan als strategische sparringpartner. We nemen de wensen van de eindgebruikers nog bewuster als uitgangspunt voor ons denken en doen, willen precies weten voor welke doelgroep we een bepaald project bouwen. Door bijna permanent onderzoek te doen, vooral lokaal, zijn we in staat een eigen visie te ontwikkelen op wonen. Deze visie wordt bij planvorming duidelijk ingebracht. Dat betekent dat we voornamelijk aansturen op een gemengd aanbod, geënt op de lokale behoefte. Bij het realiseren van woningen faciliteren we altijd een aanbod van zorg- en welzijnsdiensten. Bij intramurale projecten kiezen we voor schaalverkleining en een wijkfunctie voor het zorgcentrum. Waar naar toe en hoe? Missie en visie zijn bij Habion essentiële maar ook levende begrippen. De uitgangspunten en kernwaarden blijven rotsvast overeind, maar stukje bij beetje verandert de wijze waarop we onze doelen weten te bereiken. Dat heeft alles te maken met veranderingen: in onze samenleving, de scheiding van wonen en zorg, de benadering van de doelgroepen. Regelmatig worden doelstellingen en strategie dan ook iets bijgesteld. Toekomstig beleid Marktgericht opereren, de eindgebruiker centraal stellen, inspelen op de wensen en behoeften van bewoners, precies weten wie je doelgroepen zijn, nu al anticiperen op de grote grijze golf. Dat vraagt om een nauwgezette marketing operatie. Dat klopt, geeft Joke Abbring aan, er komt nogal iets op ons af. Die grote groep babyboomers uit de naoorlogse geboortepiek zijn onze toekomstige senioren. Het is niet alleen de vraag hoe je daar kwantitatief mee omgaat, de kwalitatieve aspecten zijn minstens zo belangrijk. Je moet weten wie deze aankomende senioren zijn, wat zij belangrijk vinden in het leven, hoe ze tegen een leven als senior aankijken, wat hun verwachtingen zijn voor hun oude dag en op welke manier ze willen wonen, mocht zich een zorgvraag voordoen. Het is belangrijke kennis die je als seniorenhuisvester moet hebben om je toekomstige beleid vorm te kunnen geven. Visie Het Motivaction onderzoek laat zien dat de toekomstige generatie senioren geen amorfe grote grijze massa is; het is een mengeling van individualistisch georiënteerde mannen en vrouwen. In hun gezamenlijke beleving is de wijze
2006 waarop senioren nu wonen en leven voor henzelf zeker geen optie. Hoe dan wel? Joke Abbring: Op basis van een trendanalyse van De Bock & Dekker en de gegevens uit onderzoek zijn enkele visionaire woonzorgconcepten ontwikkeld. Deze spelen in op de verschillende onderlinge mentaliteiten bij de zogeheten protestgeneratie. Zij tonen een visie op wonen met mantelzorg, wonen in combinatie met werken, en wonen met een zorgvraag in combinatie met een opleiding voor toekomstig zorgpersoneel. Het marktpotentieel van deze woonzorgconcepten is direct getoetst en mede daardoor hebben we goed inzicht gekregen in toekomstige woonzorgwensen voor senioren. Het is kennis die we trouwens graag delen met onze partners en stakeholders. Er ligt nu een degelijk fundament waarop we met elkaar kunnen bouwen. Onze voornaamste doelen in 2006: Nieuwe projecten initiëren en ontwikkelen Habion wil actief bijdragen aan het oplossen van het tekort aan seniorenhuisvesting, met name daar waar de nood het hoogst is. Woonzorgcentra realiseren die met de tijd meegaan Naast nieuwbouw is transformatie van bestaande gebouwen belangrijk om aan huidige en met name toekomstige eisen te blijven voldoen. De wensen van bewoners en de lokale behoefte vormen voor Habion het uitgangspunt. Sparringpartner zijn Habion biedt zich actief aan als sparringpartner voor zorgpartners en gemeentes, maar ook voor bewonersplatforms. Met hen wordt gestructureerd beleidsmatig samengewerkt. Organisatie professionaliseren Door de accentverschuiving van Habion van bouwer & beheerder naar sparringpartner & specialist bij seniorenhuisvesting, wordt de organisatie op diverse terreinen geprofessionaliseerd en slagvaardiger gemaakt. Vernieuwend opereren Habion wil zich onderscheiden als een ondernemende en vernieuwende organisatie. Dat betekent: bewust kiezen voor welke groep ouderen ter plaatse wordt gebouwd. Daarnaast wil Habion minder traditioneel bouwen en inzetten op het ontwikkelen van innovatieve woonzorgconcepten. Implementatie Habion is geen organisatie die van de ene dag op de andere totaal verandert, en we laten ons zeker niet leiden door de waan van de dag. Er is in bijna 55 jaar veel opgebouwd, er zijn hechte langlopende relaties met zorginstellingen en lokale corporaties, er is een grote verantwoordelijkheid voor het huidige bezit en vooral voor de bewoners die in Habion woonzorgcomplexen leven. Joke Abbring vat het samen: De nieuwe inzichten op het gebied van wonen en zorg zijn ook van directe invloed op beheer, herbouw en verbouw van ons huidige bezit. Wanneer wij een project ontwikkelen en uitvoeren, is dat voor de lange termijn. Vooraf moet je rekening houden met zich wijzigende omstandigheden. Wanneer je daar niet op kunt inspelen, doe je het niet goed. Daarom houden wij continu een vinger aan de pols en sturen bij waar en wanneer nodig. Dat vraagt veel van onze medewerkers. Maar we merken dat goed samenspel in alle opzichten een bindende en stimulerende factor is. 11
12 Bouwen in oost en west Ter plaatse een bijdrage leveren aan de oplossing Bij Erik van der Velde en Lex Roders, beiden adjunct-directeur, staat in 2006 nog regiomanager west respectievelijk oost op het visitekaartje. Twee mannen die in het overleg met gemeentes, lokale woningcorporaties en zorginstellingen en de andere partners het gezicht zijn van Habion. Van hen veronderstel je dat ze verschillende denkwijzen hebben over wonen en zorg. Want west lijkt toch heel anders dan oost, dat is grootstedelijk tegenover provinciaals, dat is een socio-demografische tweedeling. Geen onderscheid Roders ontzenuwt deze stelling direct: Het gaat primair om de vraag van senioren naar huisvesting, en die verschilt niet in West- of in Oost-Nederland. De karakters van de mensen zijn wellicht verschillend, de basisvraag is dezelfde, maar uitvoering en invulling kunnen variëren. Van der Velde vult dit aan: Er zijn grotere verschillen tussen steden en dorpen waar wij actief zijn. Maar niet tussen bijvoorbeeld Langedijk in Noord-Holland en Heerde op de Veluwe, daar zie je gelijksoortige bevolkingsgroepen. Qua sfeer is er niet veel onderscheid. Toch heeft het onderzoek naar mentaliteiten onder toekomstige senioren, naar stijlen en waarden en de vertaalslag naar nieuwe woonzorgconcepten het nodige losgemaakt binnen Habion. Of valt het voornamelijk onder het hoofdstuk voortschrijdend inzicht? Meerwaarde Het proces is al eerder gestart, legt Van der Velde uit, in 2005 hebben we een nieuwe missie en visie geformuleerd en daar zijn we in 2006 mee aan de slag gegaan. Meer tijd dan voorheen is gestoken in het maken van prestatieafspraken met gemeentes. Er is een drijfveer om meer met mensen te gaan praten, niet op afstand te opereren. Want daar waar een tekort is aan woningen, willen we ter plaatse een bijdrage leveren aan de oplossing. Dan moet je actief te werk gaan. Door het onderzoek van Motivaction en de visie op nieuwe woonzorgcomplexen is nieuwe kennis opgedaan en die passen we nu al toe bij de ontwikkeling van locaties. Daar zien we de effecten van. Roders vult aan: Er wordt veel onderzoek gedaan, ook door andere woningcorporaties, zowel landelijk, regionaal als lokaal; maar dan meestal op basis van dezelfde uitgangspunten, op basis van inkomen en demografische ontwikkelingen. Met onze kennis nu over de mentaliteit van de toekomstige senioren, over hun woonwensen, kunnen we bij Habion meer bieden. Het geeft een ander inzicht in de dekking van de vraag en de behoefte. Daardoor ga je op een andere manier vastgoed realiseren. Dat is wel degelijk een behoorlijke meerwaarde. Kennis en kunde Kennis delen is een groot goed bij Habion, het onderzoek levert slechts een tijdelijke kennisvoorsprong op. Roders hierover: De kennis die we nu hebben, delen 2006 contacten die zij hebben, ervaren Roders en Van der Velde dat de visie die Habion heeft ontwikkeld wel iets losmaakt. we met onze partners die er ook op een positieve manier mee aan de gang gaan. Noem het maar kennisvoortplanting. Dat is in het belang van alle huidige en toekomstige senioren. Van der Velde spitst het toe: We hebben voor een deel dat grijze plekje ingevuld van hoe de wereld van senioren er uit ziet, iedereen gaat met die kennis verder. Dat is prima, op die manier hebben we iets goeds bijgedragen. Bij de vele Men ziet het als nieuw, een andere manier van denken: niet vanuit probleemstelling maar vanuit de kansen die de vergrijzing biedt. Dit alles, gevoegd bij de ervaring op het gebied van wonen met zorg die Habion heeft opgebouwd uit jarenlange intensieve samenwerking met zorgorganisaties, maakt onze corporatie tot een betrokken en deskundige partner. Samenspel met architecten Ook richting architecten heeft het onderzoek impact opgeleverd; voor deze groep betekent het wel degelijk een vernieuwing in het vakgebied. In opdrachten aan architecten houdt Habion graag een vinger in de pap. We geven altijd aan hoe we iets graag zien, verduidelijkt Van der Velde. Nu zeggen we, er moet een leefgemeenschap gecreëerd worden voor een bepaalde mentality. Dat betekent dat er op een andere manier ontworpen en gebouwd moet worden. Dus zoeken we er een architect bij die dat kan. Roders nuanceert: We verwachten dat de architect zich inleeft in de doelgroep, net zoals wij dat doen. En met doelgroep bedoel ik niet generiek de ouderen, maar de ouderen in bijvoorbeeld Leeuwarden of Zelhem. Lokaal dus. Een nieuw ontwerp voor een seniorencomplex moet, nu en in de toekomst, primair passen bij de bewoners en binnen de omgeving waar het komt te staan. Zo is een architect uit Amsterdam een paar nachten blijven slapen in een verzorgingshuis op de Veluwe en kreeg toen pas het juiste gevoel voor de sfeer en de cultuur aldaar. Dat is belangrijk. Als architect kun je meer dan louter een gebouw ontwerpen, je kunt een beleving voor bewoners creëren. Hoogtepunten Er zijn meerdere successen geboekt in 2006. Direct al op 1 januari was er de fusie met Woonpalet uit Leeuwarden. Dat betekent nieuw onroerend goed erbij én een nieuwe zorgpartner. Maar ook bijvoorbeeld de start van een nieuw verzorgingshuis in Winterswijk mag genoemd worden. Het is een huis aldus Roders, met meer dan 90 verzorgingshuisplaatsen. Het bijzondere is dat ze als zelfstandige woningen worden gebouwd, het is een appartementencomplex, met de status van intramuraal. Het is één van de eerste complexen in Nederland die op deze manier worden uitgevoerd. In Leeuwarden werd voorts een strategische aankoop gedaan, een complex gelegen naast een complex van Habion, waardoor nu de hele locatie in eigen handen is en als geheel vernieuwd kan worden. Veel projecten die in 2005 zijn opgestart, zijn in 2006 afgerond. Er was de feestelijke opening van De Parallel in Nijverdal, een woonzorgcomplex samen gerealiseerd met de lokale woningstichting en de lokale zorgpartner. Met één architect, één aannemer, een gezamenlijk optreden naar de gemeente. Met de uitwisseling van wederzijdse kennis is iets moois neergezet. Ook in Sint Annaland zijn samen met zorgpartners een verzorgings- en verpleeghuis plus woningen gerealiseerd. Na de renovatie van De Koperwiek in Bilthoven zijn in 2006 de nieuwe woningen van De Kopertuin opgeleverd. Een goede integratie van zorg, zelfstandig wonen en een aantrekkelijke wijkfunctie, onder meer dankzij het vrolijke restaurant. Mooie voorbeelden van goed samenspel, besluit Van der Velde. 13
Samen bouwen en beheren 14 Samenspel bij ontwikkeling Habion staat al 55 jaar voor bouwen aan wonen met zorg. Als specialist in woonvormen voor ouderen zetten we onze ervaring en expertise in bij de (her)ontwikkeling van locaties. Onze landelijke ervaring, visie en kennis van de procedures bundelen we met die van de lokale samenwerkingspartijen. Het samenspel met gemeentes, zorgorganisaties en alle andere betrokken partners leidt via succesvolle planontwikkelingen tot optimale woonzorgvormen die in de behoefte van de bewoners voorzien. Samenspel bij bouw Bouwen en renoveren van woonvormen doe je niet alleen. Lokale zorginstellingen worden nadrukkelijk bij het proces betrokken. De zorgvisie van de instelling is van belang bij de planontwikkeling voor bouwen en renoveren; samen bieden we een thuis voor de bewoners. Prettig wonen voor ouderen vereist een levendige woonomgeving. Habion is dan ook een warm pleitbezorger voor het creëren van aanvullende voorzieningen bij of in het woonzorgcomplex, zoals een kinderdagverblijf, een consultatiebureau, openbare bibliotheek, een praktijkruimte voor fysiotherapie, maar ook loungeruimtes of een grand café die eveneens toegankelijk zijn voor bewoners uit de wijk. Daarmee wordt een woongebouw een thuis. Samenspel bij beheer Lokale zorgaanbieders verzorgen de verhuur van de Habion woningen, zorgen voor het technisch beheer ter plaatse en leveren de zorg en service aan bewoners. Het Habion servicemeldpunt waarborgt direct contact en een kordate afhandeling van technische kwesties. De klachtencommissie beoordeelt eventuele klachten over de afhandeling van technische zaken. Gelukkig zijn er in 2006 geen klachten gemeld. De Habion beheerders hebben regelmatig overleg met de facilitaire managers over onderhoudsplannen en gewenste aanpassingen van woningen met extra hulpmiddelen of voorzieningen. Samenspel met bewoners en zorgpartners Door de fusie met Stichting Woonpalet is Habion in januari in Leeuwarden eigenaar geworden van 500 woningen en 5 verzorgingshuizen voor ouderen. De bewoners van de woningen worden vertegenwoordigd door het huurderplatform Nieuw Elan. Met dit platform is Habion structureel in overleg over bouwplannen, onderhoud, huurstijging en besluiten die worden genomen. Bewoners van Amelandshof, begin dit jaar door Habion overgenomen, zijn eveneens lid geworden van huurderplatform Nieuw Elan. De Friese zorgpartner Palet kan zijn diensten ook naar Amelandshof uitrollen. Samenspel met woonzorgorganisaties Van gemeentehuis tot woonzorglocatie voor ouderen. In Zelhem hebben Habion en woonzorgorganisatie De Gouden Leeuw met succes de krachten gebundeld om dit bijzondere project uit te voeren. Beide visies op wonen met zorg liggen dicht bij elkaar. Habion ontwikkelt en bouwt een nieuw woonzorgcomplex volgens het plan van De Gouden Leeuw maar brengt nadrukkelijk de eigen expertise in. Daarna wordt het complex terugverhuurd aan De Gouden Leeuwgroep voor de invulling van wonen met zorg, die reikt van roomservice tot en met een bioscoop. De bouw is gestart in 2006. Samenspel met plaatselijke corporaties Het samenvoegen van kennis en specialisme. In Nijverdal leidt dat tot een vernieuwende en succesvolle samenwerking met de lokale woningstichting Hellendoorn en Zorgaccent. De Parallel, de Hoge Es en de Blenke zijn woonzorgcomplexen die nieuwbouw en grondige renovatie kennen. De gebundelde ideeën, wensen, kennis en ervaring hebben een maximaal resultaat in deze gemeente opgeleverd. Het nieuwe woonzorgcentrum De Parallel is in 2006 geopend. De Gouden Leeuw Groep is samen met Habion aan dit project begonnen. Dankzij de meerwaarde van Habion ontstaat er nu een kwalitatief beter gebouw. Het hogere dak geeft de appartementen nu meer leefruimte. De expertise van Habion komt ook direct om de hoek kijken bij installaties en voorzieningen. Je merkt dat Habion verstand heeft van bouwen voor senioren en een alerte tegenspeler is voor de aannemer. De heer F. van Dijk, De Gouden Leeuw Groep
Samenspel met de wijk Een huis moet een thuis zijn voor bewoners. Maar thuis heeft ook alles met levendigheid in de omgeving te maken. Zorginstellingen worden door Habion aangemoedigd en gefaciliteerd om de wijk naar binnen te halen en de diensten naar de wijk te brengen. Zo heeft Huis ter Leede in Leerdam een kinderboerderij waarvoor studenten zorgen. In woonzorgcentrum Bunninchem in Bunnik vinden we een fysiotherapiepraktijk met een grote klantenkring en een consultatiebureau. Vele zorgcentra hebben inmiddels een sfeervol restaurant met een divers en een dagvers aanbod, dat ook aantrekkelijk is voor bewoners uit de buurt. Overzicht Bouwactiviteiten 2006 Bilthoven Uitvoering nieuwbouw woningencomplex De Kopertuin bij het recent gerenoveerde zorgcentrum De Koperwiek Goes Oplevering vernieuwd appartementencomplex Nassauhof Samenspel met sociale partners Habion bouwt en beheert woonzorgvormen voor elke beurs. Zo is er met verzorgingshuis De Linde, een van onze locaties die worden gerund door het Leger des Heils, een goed en regelmatig contact om het gebouw bij de tijd te houden. In 2006 zijn bouwactiviteiten gestart voor een nieuw modern dagverblijf, een gezelliger restaurant en een stalling voor scootmobielen. Kamerik Start nieuwbouw woonzorgcomplex De Cope Leerdam Uitvoering derde en laatste fase verbouwing zorgcentrum Huis ter Leede 22 Samenspel met gemeentes Voordat de eerste spade de grond in gaat, is er een lang traject van overleg, procedures en planning aan voorafgegaan. Gemeentes zien Habion met haar landelijke kennis, kunde en ervaring graag aan tafel voor de ontwikkeling van woonzorgvormen voor senioren. Bijvoorbeeld in Nunspeet en Putten, voor een kwart bestaand uit seniorenhuishoudens, werkte Habion in 2006 in nauwe samenspraak met de gemeente plannen uit voor dringende nieuwbouw en herontwikkeling van bestaande woonzorgvormen op diverse locaties. Het restaurant is opgeknapt en met de nieuwbouw krijgen we een ruime stalling voor fietsen en scootmobielen. Ook komt er een nieuwe huiskamer, daar is grote behoefte aan, zodat ook mensen van buitenaf naar ons toe kunnen komen. De heer M. Bouwman, facility manager De Linde, Dordrecht. Leeuwarden Aankoop van woningencomplex Amelandshof Leeuwarden Start verbouw zorgcentrum De Hofwijck Nederhorst den Berg Oplevering tweede en laatste fase vervangende nieuwbouw zorgcentrum De Kuijer Nijverdal Oplevering nieuwbouw zorgcentrum De Parallel in centrum Nijverdal Nijverdal Uitvoering nieuwbouw zorgcentrum en woningen De Hoge Es 15 Utrecht Oplevering ombouw verzorgingshuis Swellengrebel naar verpleeghuis Wapenveld Oplevering koopappartementencomplex Parkstaete Winterswijk Uitvoering vervangende nieuwbouw verzorgingshuis De Pelkwijk Zelhem Start verbouw voormalig gemeentehuis en aanvullende nieuwbouw tot kleinschalige woonzorgvoorziening
16 Kwaliteit in onderhoud Goed beheer vergt goed samenspel Habion ontwikkelt, bouwt en beheert zorgcentra en seniorenwoningen. Aangestuurd vanuit het kantoor in De Bilt wordt in nauwe samenwerking met technische medewerkers en gespecialiseerde bedrijven het beheer en onderhoud lokaal uitgevoerd. Kwaliteit - met als motto veiligheid en comfort - staat bij ons hoog in het vaandel. Veiligheid Bij veilig wonen past geen legionellabacterie. Habion laat de risico-inventarisatie inmiddels uitvoeren door een KIWAgecertificeerd bureau. In 2006 is een gewijzigde methode van het nemen van watermonsters ingevoerd en zijn alle zorgpartners door Habion op de regels geattendeerd. Er is een kant en klaar beheersplan opgesteld en de zorgorganisaties kregen een logboek. Eventuele technische knelpunten worden adequaat door Habion opgelost. Ook in 2006 is Habion actief geweest met zowel controles als het zoeken naar oplossingen voor besmetting. In de praktijk blijkt het moeilijk om in warme gebouwen de koudewatertemperatuur onder de 20-25 C te houden. Er zijn proefinstallaties geplaatst bij twee complexen waar regelmatig legionellabesmetting voorkwam. Gedurende een jaar worden maandelijks diverse controlemetingen uitgevoerd. Beide complexen zijn tot op heden legionellavrij gebleven. Ketelkeuringen Wet Milieubeheer Om te voldoen aan de eisen voor veiligheid, milieubelasting, rendement en goede werking werkt Habion voor de grotere verwarmingsketels op basis van de SCIOS-systematiek. De eerste bijzondere inspectie laat Habion op eigen kosten uitvoeren en eventueel gesignaleerde technische gebreken worden opgelost. Alle ketels in onze complexen die 2006 vallen onder de Wet Milieubeheer hebben daardoor nu het SCIOS-certificaat. Habion stimuleert haar zorginstellingen om het certificaat te behouden en heeft voor de periodieke inspecties een gunstige prijsafspraak met het certificerende bureau. Toegankelijkheid en comfort Nadat in 2003 een grootscheeps toegankelijkheidsprogramma is uitgevoerd in de gebouwen van Habion, worden de Habion Toegankelijkheidsregels nu standaard toegepast bij renovatie en nieuwbouw van woonzorgvormen voor senioren. Standaard wordt rekening gehouden met ruimere liften waar rolstoelen, scootmobielen en eventueel bedden in passen. De gebouwen kennen geen drempels, de belangrijkste toegangsdeuren gaan automatisch open en dicht, er is extra aandacht voor een goede verlichting van toegangsroutes. Ook in de woningen is er alle aandacht voor toegankelijkheid en comfort. Zo kregen diverse woningen in 2006 nieuwe keukens die qua hoogte en indeling zijn aangepast aan senioren. De rol van domotica - elektronische gemaksvoorzieningen - wordt bij elk project getoetst bij de bewoners. Woningen worden voor wat betreft domotica voor zover mogelijk al voorbereid op de toekomst. WoonEnergie De gezamenlijke inkoop van energie via WoonEnergie werpt zijn vruchten af. Het inhaken van Habion op het initiatief van Aedes, vereniging voor woningcorporaties, heeft bewerkstelligd dat ook de zorginstellingen en hun bewoners kunnen profiteren van een aantrekkelijk voordeel. Habion heeft haar zorgpartners gestimuleerd om aan te sluiten bij WoonEnergie. Dankzij de centrale inkoop is een korting van 10 tot 15% behaald op normale energierekeningen. Veiligheidsvoorschriften Habion is zeer alert waar het gaat om de veiligheid van mensen bij de bouw, renovatie en onderhoud van haar gebouwen. Er zijn extra inspanningen verricht om te komen tot optimale veiligheid bij werkzaamheden aan onder meer daken, ruiten en liftschachten. Bij nieuwbouw worden direct tijdens de ontwerpfase de risico s geïnventariseerd en oplossingen annex regels aangegeven. Bij oplevering worden die regels aan de huurder overhandigd. Bij bestaande Habion gebouwen worden individuele veiligheidsvoorzieningen per situatie aangegeven door de aannemer van de werkzaamheden. Bij grootschalig onderhoud zal opdracht worden gegeven tot een risico-inventarisatie & evaluatie (RI&E). De kosten daarvoor worden opgenomen in een meerjaren-onderhoudsplanning. Op dit moment en in het kader van de nieuwe Arbo-besluiten per 2007 onderzoekt Habion maatregelen die voor al haar bezit van algemeen nut kunnen zijn. 17 Je hebt je hele leven fijn gewoond, dan wil je dat op je oude dag ook. Ik heb mijn appartement helemaal naar mijn eigen idee ingericht. Deuren uit de posten gehaald, dan lijkt het ruimer en de bergruimte werd kleedkamer. Ik ben ook erg blij met de afwerking, de buitenmuren van het balkon hebben een onderhoudsvrije lambrisering. Zorg is altijd beschikbaar. Door de hele flat zijn alarmknoppen en alle bewoners hebben een halsalarm. Er is een videofoon, zo zie ik direct wie er beneden aanbelt. Dat is hier heel prettig. Mw. Logman (83) Bergstaete, Hilversum Welbevinden is voor ouderen zó belangrijk. Ik merk vaak dat met een schouderklopje mensen direct opvrolijken. Hoe beter ze zich voelen, hoe minder zorg ze nodig hebben. Kwaliteit zit voor mij in de persoonlijke aandacht, de sfeer en de warmte die we bieden. Een brochure kan iets nog zo mooi aanprijzen, de echte kwaliteit zit in de sfeer en de aandacht die we de bewoners geven. De heer B. den Hartog Technisch beheerder De Boomberg, Hilversum
Het jaar uitgelicht Rondje WTZi De Wet Toezicht Zorginstellingen is op 1 januari 2006 ingegaan en heeft niet alleen stevige consequenties voor de zorgorganisaties maar verandert ook hun relatie met Habion. In veel gesprekken zijn de gevolgen van deze wet door Habion toegelicht aan de zorgpartners. Zo zijn er nieuwe afspraken gemaakt voor de toekomst. Samen komen we er altijd uit. Habionners op stage Met het doel de bewoners van zorgcentrum Voor Anker een leuke dag te bezorgen en de zorgpartners onze betrokkenheid te tonen, togen Habion medewerkers naar Huizen. In paardentrammen werd een rondrit gemaakt door het oude dorp. Een dag vol verhalen en herinneringen. Zo beleefden we wat onze bewoners bezighoudt en hebben we de dagelijkse praktijk van de zorgverleners ervaren. Ouder worden in Frankrijk Ideeën opdoen over woonzorgvormen kan ook over de grens. Samen met een dertigtal zorgdirecteuren reisde Habion drie dagen naar Lyon. Ook Frankrijk is druk bezig met een transitie van woonvormen. Enerzijds zijn er nog klassieke bejaardenoorden, de Maisons de Retraîte. Anderzijds worden ouderen bewust gehuisvest in gemengde complexen en zijn er woonservice-voorzieningen in ontwikkeling waardoor ouderen zelfstandig kunnen blijven wonen. Het gebeurt ook dat men een kleine groep senioren uitnodigt naar min of meer ontvolkte dorpen te trekken om daar als motor te dienen voor een opleving van de gemeenschap. Diverse maatschappelijke partijen werken daarbij nauw samen. Een nuttig en inspirerend bezoek. Grand Café Samen met de lokale corporatie Woonstichting Hellendoorn is in Nijverdal-centrum een nieuw woonzorgcomplex gebouwd: wij realiseerden het zorgcentrum De Parallel met een Grand Café, zij de aanleunwoningen. Een schoolvoorbeeld van samenwerking en bundeling van kennis en ervaring. Deze vorm van samenwerking met een collega corporatie en andere plaatselijke partijen zal in de toekomst vaker plaats vinden. Drie partijen In Kamerik werken we samen met een zorgorganisatie, een plaatselijke stichting voor ouderenhuisvesting en een welzijnsorganisatie (SWO). Voor deze laatste wordt in het complex een nieuw dienstencentrum gerealiseerd. De andere partijen verzorgen samen de toewijzing van de huurappartementen. Een mooi staaltje van een gezamenlijke operatie.
Tapas voor verhuurmedewerkers Met 40 verhuurmedewerkers van onze zorgpartners vond een kookworkshop plaats in Nunspeet, ter afsluiting van een informatiedag over huurrecht en andere zaken die van belang zijn in hun werk. Een lastige materie die evenwel, net zoals de tapas, bijzonder goed is geconsumeerd. 2006 Groot, groter, grootst Groot intramuraal bouwen, het kan wel degelijk. Met alle comfort en als bijzonderheid dat desgewenst de woningen zelfstandig verhuurd kunnen worden. In de Pelkwijk in Winterswijk realiseren wij op deze manier zorgappartementen van 75 m2. 28 Ouder worden in Afrika Met financiële steun van Habion aan de Stichting Oud in Afrika worden in Kenia projecten gerealiseerd. Met als primair doel een betere huisvesting voor ouderen en daardoor een iets menswaardiger bestaan. In 2006 is een nieuw project gestart voor een groep senioren in de sloppenwijk Kiandutu, nabij Nairobi. Het behelst de bouw van 22 tweekamerwoningen. Als bouwmateriaal is bewust gekozen voor golfplaat, omdat de bewoners op elk willekeurig moment gedwongen kunnen worden te vertrekken. In dat geval kan men met dit bouwmateriaal de woningen elders herbouwen. Ook zijn er initiatieven om ouderen te betrekken bij de gemeenschap, door ze te leren een kleinschalige handel op te zetten om zo te blijven voorzien in hun levensonderhoud. Habion heeft aan dit project 12.500 bijgedragen. Klimaat en milieu Bij de vervangende nieuwbouw voor Hervormd Zorgcentrum t Slot in Gameren is de aanleg van een duurzame klimaatinstallatie onderzocht. Met behulp van het warmtepompprincipe wordt zowel kou (zomers) als warmte ( s winters) uit de grond gehaald. Daarmee draagt dit project bij aan een lagere CO2-uitstoot en voldoet het aan de Europese milieudoelstellingen. Met als voordeel voor de bewoners een zeer behaaglijk binnenklimaat, het hele jaar door. Jong en oud samen Senioren betrokken en actief houden; dat kan ondermeer door de directe woonomgeving te verlevendigen. In diverse woonzorgcentra wordt derhalve ook een consultatiebureau gehuisvest, of een fysiotherapiepraktijk, of een kinderdagverblijf. Ook gastronomisch zijn er ontwikkelingen, de restaurants in onze woonzorgcentra worden steeds aantrekkelijker en krijgen een echte buurtfunctie.
20 De communicatie bij Habion In deze veranderende wereld gaan we mee, door vooraan te staan Communicatie was bij Habion voorheen vooral het denken vanuit middelen en niet zozeer vanuit doelgroepen. Daar is in 2006 verandering in gekomen. De missie is op papier gezet, de organisatiedoelen zijn verwoord en met communicatie zullen deze ondersteund worden. Maar goede communicatie begint bij je zelf, intern, zeker wanneer er veranderingsprocessen spelen. Intern begrip Alies Vos, communicatiemedewerker: We hebben eind 2006 onder de collega s een enquête gehouden naar de informatiestromen. Krijgt men voldoende informatie en hoe wordt de samenwerking ervaren? In grote lijnen blijkt men tevreden, maar een paar zaken kunnen verbeterd worden. Medewerkers willen meer weten over de toekomstvisie en het beleid van Habion. Dat is begrijpelijk, omdat we duidelijk een organisatie in beweging zijn. We hebben dan ook een interne nieuwsbrief ontwikkeld, de Kroonkurk. Die titel associeert met ons jubileumlogo voor 2007, dat net ontworpen was. Ook het jubileumonderzoek door Motivaction is bij Habion aanleiding tot meer interne communicatie. Met lunchsessies en interne presentaties brengen we de neuzen in één richting en maken we het hoe en waarom van onze vernieuwde manier van denken helder. Communicatieplan Er is in de loop van het jaar een strategisch communicatieplan opgesteld en uitgerold. De positionering van Habion is toegespitst, niet alleen deskundig en betrouwbaar maar ook ondernemend en vernieuwend. Onze doelstellingen bij de grote verscheidenheid aan doelgroepen zijn vastgelegd. Er zijn duidelijke prioriteiten aangegeven, want niet alles kan tegelijkertijd. Habion richt zich op steeds meer verschillende samenwerkingspartners, naast de zorgpartners. Sinds gemeentes een woonvisie moeten ontwikkelen, is het van belang om in een vroeg stadium van de planontwikkeling bij hen aan tafel te schuiven. De eerste actie begin 2006, een gerichte mailing naar deze doelgroep van wethouders, zowel naar bestaande als nieuwe relaties, heeft direct spontane reacties opgeleverd. Positionering Ondernemend en vernieuwend, dat klinkt als een nieuwe positionering. Het ligt genuanceerder, corrigeert Alies Vos, we willen beter overbrengen dat Habion verder denkt, meedenkt, en toekomstgericht is. Maar tegelijkertijd willen we behouden wat in al die jaren is opgebouwd. Wij zijn geen andere organisatie geworden maar willen onze vernieuwende inslag beter communiceren. In deze veranderende wereld willen we mee, door vooraan te gaan staan. Dat betekent gerichter gaan communiceren met onze verschillende relatiegroepen, meer gaan segmenteren, ook in de communicatiemiddelen. Op onze website staat bijvoorbeeld nog alles voor iedereen. Ook de Habits, onze nieuwsbrief, kent veel boodschappen voor verschillende doelgroepen. Je hoopt dan dat de lezers oppikken wat belangrijk voor ze is, maar we gaan het in de toekomst makkelijker voor ze maken. Profilering Er komt meer direct contact met onze eindgebruikers, de bewoners. Wij hadden tot nu toe overwegend contact met de zorgaanbieders die ook de verhuur van de woningen voor ons verzorgen, niet direct met de gebruikers van onze woningen, legt Alies Vos uit. Sinds wij ook koopwoningen bouwen, is dat al veranderd. Met de kopers houden we een direct lijntje via de Verenigingen van Eigenaren. Inmiddels zijn er ook huurderplatforms waar we gestructureerd mee in overleg zijn. Eigen PR Het vergroten van de bekendheid van Habion bij bewoners speelt een minder grote rol, hoewel het zeker niet helemaal achterwege blijft. Bij de organisatie van de opening van een nieuw complex, of het slaan van een eerste paal, is Habion actief betrokken en zichtbaar. Ook de jaarlijkse verwendag die Habion voor bewoners van een woonzorgcomplex organiseert, is een voorbeeld. We streven ernaar om een groep bewoners een leuke dag te bezorgen en het vormt een uiting van betrokkenheid met onze zorgpartner. Voor ons persoonlijk is het goed om onze eindgebruikers te ontmoeten, om voeling te houden met senioren en hun leefomgeving. De bewoners vormen voor Habion ook een permanente bron van informatie. Het is ons beleid om elk project, nieuwbouw of renovatie, met hen te evalueren, zowel de woningen als de zorgcentra. Dat levert waardevolle informatie op voor toekomstige projecten en houdt ons scherp. Goede doelen Onze blik richt zich ook buiten de landsgrenzen. Ouderen in Afrika, zeker in de sloppenwijken, zijn er slecht aan toe, mede door een volledig ontoereikende en vaak nauwelijks menswaardige huisvesting. In Kenia, in Nairobi, is Habion inmiddels een derde project gestart, in samenwerking met de stichting Oud in Afrika. Het doel is niet alleen betere huisvesting maar ook het verbeteren van de leefomstandigheden van de senioren. aldus Alies Vos. Op zich een druppel op een gloeiende plaat, maar het beeld van oude Kenianen in een betere omgeving maakt veel goed. Daarnaast, en van een heel andere orde, zijn er kleine vormen van sponsoring. Zoals de hobbelhaan in Wapenveld op een speelterreintje voor het nieuwe appartementencomplex, waar spelende kinderen nu de omgeving behoorlijk levendig maken. En ook dat geeft blije gezichten. Jubileum Het jaar 2006 stond voor een deel al in het teken van 2007, wanneer Habion 55 jaar bestaat. De plannen om de uitkomsten van het Motivaction-onderzoek te communiceren naar de vele verschillende doelgroepen zijn in de steigers gezet. Overheid, gemeentes, zorgpartners, collega corporaties, brancheorganisaties, stakeholders, architecten, aannemers, de landelijke, regionale en lokale pers, en niet te vergeten de Habion-medewerkers, krijgen het ondernemende en vernieuwende gezicht van Habion te zien. 2006
Maatschappelijk verantwoorde risico s Eigen vermogen helpt bij investeren De drive bij Habion zit er in 2006 goed in. Onderzoek, een visie op de toekomstige vergrijzing, nieuwe medewerkers en functies die de veranderende denkbeelden over vraag en aanbod moeten uitdragen en realiseren. Wat betekent dit alles voor de man die financieel gezien een grote verantwoordelijkheid draagt, financial controller Bert van den Berg? Hoe kijkt hij vanuit het financiële traject naar alle ingezette ontwikkelingen. En levert visie überhaupt wel geld op? Indirect wel, licht Van den Berg toe, maar zoals altijd moet er eerst veel geïnvesteerd worden, zeker in tijd. Dat is niet veel anders dan in het verleden, het is inherent aan de rol die je als woningcorporatie hebt. In feite is alles wat er bij ons gebeurt lange termijn. Het kost veel tijd tot een investering zich gaat terugverdienen. Dus financiële continuïteit is altijd een issue. Belangrijk in het totale financiële spel is het eigen vermogen van Habion, daarin moet een zekere bodem liggen om financiële risico s te kunnen dragen, tegenvallers op te vangen en verantwoord investeringen aan te durven. 22 Strategische voorraad Alle kansen en bedreigingen voor de locaties van Habion zijn beschreven. In overleg met de lokale zorginstelling of lokale woningcorporatie, wordt er op basis van deze analyse een prognose gemaakt. Bij nieuwbouw gebeurt dit vooraf, Afscheid voorzitter Raad van Commissarissen Een goede 30 jaar is hij voorzitter geweest van de Raad van Commissarissen van Habion, mr. W. Blanken. Op 65-jarige leeftijd nam hij definitief afscheid van de sector ouderenhuisvesting in het algemeen en van Habion in het bijzonder. In ons relatieblad Habits van april 2006 kijkt hij uitgebreid terug op alle veranderingen die er zijn doorgevoerd, van de toenmalige Landelijke Hervormde Bouwstichting voor Bejaarden tot het Habion van nu. De ontwikkeling van administratieve beheersorganisatie naar een sterke, deskundige en innovatieve speler in deze branche. Het is niet vreemd dat Blanken nog altijd toekomstgericht denkt: Ouderen moeten we beter bedienen door een waaier aan woonvormen te creëren, ook voor eigen leefstijlen. Het is van belang mogelijkheden te bieden aan individuele woonwensen, rekening te houden met waar mensen willen wonen. Habion staat voor diversiteit aan woonvormen, levert uitgebalanceerde en vaak multifunctionele woonzorgcomplexen die voldoen aan de behoefte van de regio en die ouderen maximaal faciliteren. Zo draag je als Habion bij aan het maatschappelijke vraagstuk van ouderenhuisvesting. Na het afscheid van de heer mr. W. Blanken als voorzitter van de Raad van Commissarissen, heeft de heer P.H. van Delft tijdelijk de voorzittershamer overgenomen.
2006 bestaande bezit in de markt te houden. Het is van invloed op ons huurbeleid, op de huursprongen die we zouden bij bestaande gebouwen vindt dit periodiek plaats. Met de steeds terugkerende vraag: voldoet het gebouw nog aan de eisen van deze tijd, voldoen de kamers nog, biedt het complex onze bewoners voldoende leef- en woonruimte, kan de nodige zorg geboden worden? Zo maken we, zegt Bert van den Berg, met betrekking tot al het bezit investeringsprognoses, waardoor we op lange termijn kunnen bezien of we voldoende financiële middelen hebben om het willen of moeten maken om de inkomsten te kunnen vergroten. Het bestaande bezit van Habion wordt waar mogelijk aangepast zodat het aan de huidige en toekomstige eisen en wensen kan voldoen. Dat vergt een grote investering en die wordt daarom gespreid uitgevoerd. Maatschappelijk ondernemen Ook in 2006 is weer scherp bekeken of Habion voldoende ruimte heeft om alle gewenste investeringen te doen, met een zeker risico en wellicht dus ook onrendabel. Bert van den Berg: We zijn kapitaalkrachtig genoeg om, uiteraard binnen grenzen, risico s te kunnen nemen. Dat moet ook wel want wij hebben een maatschappelijke taak. Ook senioren met een smaller budget hebben recht op goede en betaalbare huisvesting. Wanneer dat betekent dat wij daardoor minder rendement realiseren dan is dat maar zo. Ons doel is niet om snel geld te maken, we hebben een duidelijke rol als maatschappelijk ondernemer. In de praktijk betekent dit dat Habion zo n 10% van de investeringen doet uit eigen vermogen, daar staan geen huurinkomsten tegenover. Dat zal niet veranderen. Ook in de toekomst, wanneer er door de nieuwe generatie senioren andere eisen gesteld worden aan woonzorgvormen, draagt het eigen vermogen ertoe bij de investeringen mogelijk te maken. Huurbeleid In heel 2006 is de modernisering van het huurbeleid van het Ministerie van VROM veelvuldig onderwerp van gesprek geweest. En wellicht aanleiding tot enige grijze haren? Valt mee, vindt Van den Berg, maar het is wel een bron van zorg geweest. Het afschaffen van de puntenwaardering en het hanteren van de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de huurprijs, zouden voor Habion zeker nadelig hebben uitgepakt. Wij hebben veel appartementen voor ouderen en daar zit een kostbare zorginfrastructuur bij. Dat zou ons weinig speelruimte geven. Met de val van het kabinet is de wereld weer drastisch veranderd. Het verruimde huurbeleid is losgelaten en de bijdragen van corporaties aan de betaalbaarheid van wijken is voorlopig overboord gezet. Habion heeft deelgenomen aan de lobby om via de brancheorganisatie aandacht te schenken aan de nadelige effecten voor de huisvesting voor ouderen. 23 Het spel spelen met elkaar Een man die de zorg vanuit cliëntenkant in zijn genen heeft, de heer A. Kort, is sinds 2001 lid van de Raad van Commissarissen. Hij bekleedt een van de twee zetels namens de huurders. Samenspel is altijd heel belangrijk, maar iedereen moet wel op zijn eigen stoel blijven zitten. Wij als RvC moeten duidelijk zijn en open, aangeven waarop we willen toezien en waarop niet, kritisch zijn naar onszelf en ons functioneren. Dat geldt net zo hard voor Habion. Deze club moet laten zien wat ze kan, niet bang zijn maar positief aan de weg blijven timmeren. Doorgaan op de ingeslagen weg, zou ik zeggen. In 2007 treedt de heer Kort af als lid van de Raad. Wet en regelgeving De WTZi, Wet Toelating Zorginstellingen, speelt in op marktregulering, het anticiperen op de marktvraag, het scheiden van wonen en zorg. Dat leidt tot een andere relatie met de zorgpartners. Habion heeft dit jaar een rondgang gemaakt langs de vele zorgpartners om de nieuwe wet toe te lichten en de gevolgen te bespreken. Financiële consequenties? Elke verandering in wet en regelgeving brengt nieuwe situaties met zich mee, besluit Bert van den Berg. Habion bestaat al bijna 55 jaar; altijd zijn op basis van wetten en regels langdurige huurcontracten tot stand gekomen. Natuurlijk beperken wijzigingen ons wel eens bij nieuwe ontwikkelingen. Maar in overleg met de zorgorganisaties zien we altijd financiële mogelijkheden om ook op lange termijn goed onderhoud te kunnen waarborgen. En dat is essentieel voor de bewoners waar het uiteindelijk om gaat.
Kerncijfers Kwaliteitsbeleid 2006 2005 x 1.000 x 1.000 2006 Dagelijks/mutatieonderhoud 2.383 2.098 Planmatig/groot onderhoud 3.384 4.128 Woningverbetering 1.657 481 Financieel onrendabele uitgaven 2.903 5.425 Leefbaarheid/kwaliteit 1.077 970 Kengetallen Solvabiliteit 31,5% 28,5% Rentabiliteit totaal vermogen 8,9% 6,8% Mutatiegraad 10,8% 8,2% Leegstand 0,5% 0,5% 24 Gerealiseerde huursomstijging woningen Habion 2,4% 1,2% Gerealiseerde huursomstijging verzorgingshuizen Habion 1,1% 0,8% Maximale huurstijging per woning VROM 3,2% 2,7% Aanpassing puntprijs VROM 1,7% 1,2% Inflatie 1,1% 1,7% 37 Aantallen Woningen in bezit 4273 3712 Zorgcentra 63 58 Verpleeghuizen 1 1 Verpleeghuisdependances 6 7 Zorghotels 1 1 Toekomstparagraaf 2007-2009 x 1.000 Investeringen 2007-2009 in zorgcentra en woningen 244.000 Onrendabele uitgaven bij investeringen 2007-2009 31.000 Uitgaven aan overige voorzieningen (onrendabel) 710 Onderhoudsuitgaven 2007 10.000