Monitor woningmarkt 2012 wonen
Inhoud Hoofdstuk Samenvatting 3 1 Ontwikkelingen woningmarkt 2011 5 2 Woningbouwrealisaties 2011 9 3 Vooruitblik woningbouw 12 4 Verandering van woonmilieu als reactie op de crisis 21 2 Monitor woningmarkt 2012
Samenvatting De crisis houdt aan en diept in 2011 verder uit. Verkoopaantallen en -prijzen in bestaande en nieuwe voorraad zijn in 2011 verder gedaald. De verkooptijd is verder opgelopen. In de bestaande voorraad laten vrijstaande en twee-onder-een-kappers de grootste prijsdaling zien. Gemeenten met hoofdzakelijk dit woningaanbod laten bijgevolg de grootste daling in woningprijs zien. Verkoop van nieuwbouwwoningen blijft circa 50% achter op het aanbod. Vooral eengezinswoningen op nieuwbouwlocaties hebben het moeilijk. In 2011 zijn er 3.623 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dit is 300 woningen minder dan in 2010. Het percentage huurwoningen (51%) is net als in 2010 aanzienlijk hoger dan voor de crisis. Dit geldt ook voor het percentage sociaal (46%) en het percentage meergezinswoningen (70%). Dit is het gevolg van uitval van de vraag naar koopwoningen en met name naar eengezinskoopwoningen. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2.742 2.742 623 3.277 1.404 2.449 701 2.536 1.065 2.459 1.615 2.596 469 1.239 795 986 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kwalitatieve productie 2011: koopwoningen Koop meergezinswoning Koop eengezinswoning 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1.073 485 1.732 93 1.086 788 1.762 745 1.782 480 1.724 118 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kwalitatieve productie 2011: huurwoningen Huur meergezinswoning Huur eengezinswoning De gemeentelijke opgaven laten een beperkte uitfasering zien. De gemeentelijke opgaven zijn over het algemeen vrij optimistisch, dus een deel van de planning zal doorschuiven. Appartementengebouwen worden tot nu toe iets meer doorgeschoven dan eengezinswoningen. Het aanbod voor dit decennium komt kwantitatief overeen met de geprognosticeerde vraag. De fasering is echter nog niet optimaal, aangezien het zwaartepunt op de komende drie jaar ligt. Daarnaast ligt de geprognosticeerde vraag hoger dan de momenteel effectieve vraag naar nieuwe woningen. Hierdoor moet op basis van de geleverde cijfers worden geconcludeerd dat er komende 3 jaar een kwantitatief overaanbod is als gevolg van de niet effectieve vraag. Dit kan echter ook als een kwalitatieve mismatch worden beschouwd, omdat de vraag wel effectief zou kunnen worden als er ander, betaalbaar nieuwbouw aanbod in de markt wordt gezet. Hiervoor moeten echter afspraken, grondexploitaties en bestemmingsplannen worden aangepast. Daarom hopen veel partijen nog op terugkeer van de woningmarkt van weleer. Samenvatting 3
Kwalitatief overheerst het suburbaan grondgebonden aanbod, dat nu en komende jaren waarschijnlijk een moeilijke markt is. In dit segment laat de bestaande voorraad nu juist de grootste prijsdaling zien. Moet de huidige planning gewoon doorschuiven of is er over vier jaar een wezenlijk andere vraag ontstaan met de vergrijzing en de uitgestelde vraag van starters. Bij de lopende herijking van het Regionaal Structuur Plan, wordt ook het woningbouwprogramma tegen het licht van de huidige ontwikkelingen gehouden. In dit kader organiseert het Stadsgewest bestuurlijke tafels. Of verdere afstemming van de plannen gewenst is, zal daar worden besproken. 4 Monitor woningmarkt 2012
Hoofdstuk 1 Ontwikkelingen woningmarkt 2011 De crisis zet door en is niet in de laatste plaats te voelen in de woningmarkt. De double-dip op de koopwoningmarkt die de NVM vorig jaar in de Thermometer koopwoningen voorspelde, heeft inderdaad plaats gevonden. Het CPB voorspelt een lage economische groei tot in 2017. De inflatie blijft rond de 2%, en de rente staat historisch laag, maar zal volgens het CPB volgend jaar weer gaan stijgen. Deze voorspelling is vorig jaar overigens niet uitgekomen. Via rentederivatenspeculatie van met name Vestia heeft dit gevolgen voor de hele corporatiewereld en ook de hele woningmarkt in Haaglanden. 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0% 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 Figuur 1.1 Groei bruto binnenlands product Lange rente Nederland (niveau in %) Consumentenprijsindex (cpi) Bron CPB. Bestaande voorraad Het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad is in 2011 verder afgenomen en de verkooptijd is toegenomen. Het duurt nu in Haaglanden gemiddeld iets meer dan een half jaar voordat een huis dat te koop staat wordt verkocht. Tabel 1.1 Verkooptijd (dagen) Meergezins Eengezins Gemiddeld Regio Westland 231 213 217 Delft/Pijnacker 195 194 194 Zoetermeer 231 230 230 Den Haag 171 189 176 Overig Haaglanden 193 203 197 Gemiddeld 183 203 191 Bron: NVM. 12.000 11.500 11.000 10.500 10.000 9.500 9.000 8.500 8.000 7.500 7.000 6.500 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Figuur 1.2 Aantal verkochte woningen bestaande bouw in Haaglanden Bron NVM. Ontwikkelingen woningmarkt 2011 5
220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Figuur 1.3 Gemiddelde verkooptijd in dagen in Haaglanden 2000-2011 Meergezins Eengezins Gemiddeld Bron NVM. 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Figuur 1.4 Gemiddelde verkoopprijzen woningen in Haaglanden 2000-2011 Nieuwbouw meergezins Bestaand eengezins Bestaand meergezins Nieuwbouw eengezins Bron NVM, Monitor nieuwe woningen, bewerking Stadsgewest Haaglanden. Tabel 1.2 Ontwikkeling bestaande bouw onderverdeeld naar woningsoort Woningsoort 2007 2011 Verschil in % prijs aantal prijs aantal prijs aantal Eengezins-vrijstaand 916600 265 713578 167-22 -37 Eengezins-helftdubbel 575583 360 517896 227-10 -37 Meergezins-Boven+Beneden 346536 104 321635 65-7 -38 Eengezins-hoekwoning 368412 894 344720 605-6 -32 Eengezins-tussenwoning 333314 2698 319779 1678-4 -38 Maisonette 217194 621 208679 300-4 -52 Meergezins-Benedenwoning 210668 1190 202264 784-4 -34 Meergezins-Bovenwoning 212057 2198 204244 1067-4 -51 Flat 158800 3198 156007 1877-2 -41 Haaglanden 267164 11603 256184 6772-4 -42 Bron: NVM. Tabel 1.2 toont de ontwikkeling van de bestaande bouw onderverdeeld naar woningsoort. Er is gekozen voor een vergelijking tussen nu en 2007 toen de woningmarkt piekte. Vrijstaande- en twee-onder-een-kap-woningen laten de grootste prijsdaling zien ten opzichte van 2007. Het aantal woningverkopen in Haaglanden is ten opzichte van 2007 met gemiddeld 42% gedaald. Er zijn geen woningtypes uitgezonderd van de algemene neerwaartse prijs- en verkoopontwikkeling. 6 Monitor woningmarkt 2012
Tabel 1.3 Gemiddelde verkoopprijs in euro s 2007 2011 Verschil 2007-2011 meergezins eengezins meergezins eengezins meergezins eengezins Delft 190.412 305.441 194.782 307.317 2 1 Den Haag 197.763 451.508 188.465 437.016-5 -3 Leidschendam-Voorburg 179.868 444.420 176.933 407.434-2 -8 Midden-Delfland 232.773 384.243 265.602 311.824 14-19 Pijnacker-Nootdorp 227.553 318.704 215.594 319.895-5 0 Rijswijk 161.932 386.181 147.822 392.761-9 2 Wassenaar 253.794 832.800 233.942 623.965-8 -25 Westland 221.874 304.295 2097.77 272.213-5 -11 Zoetermeer 163.744 281.520 156.740 264.734-4 -6 Haaglanden 190.861 397.668 183.858 366.889-4 -8 Cijfer indicatief (< 100 transacties). Bron: NVM. Als de ontwikkeling in de bestaande voorraad in 2011 per gemeente wordt bekeken, zijn de gemeenten met vooral dure eengezinswoningen de grootste dalers ten opzichte van 2007. Nieuwe voorraad 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Figuur 1.5 Koopwoningen in Haaglanden Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkochte koopwoningen Opgeleverde koopwoningen Bron: MNW, CBS, Bewerking Stadsgewest Haaglanden. In figuur 1.5 is de vertraagde instorting van de woningmarkt goed af te lezen. De dalende trend van het aantal verkochte nieuwe koopwoningen is overigens al in 2005 ingezet. Het aantal verkopen was in 2009 op een dieptepunt, terwijl het aantal opleveringen naar een hoogtepunt ging. Het totaal aantal verkochte koopwoningen is in 2011 in Haaglanden afgenomen tot 1.169 tegenover een aanbod van 1.545 woningen. In 2007 is vooral in de gemeente Den Haag veel aangeboden en vervolgens twee jaar later onverkocht opgeleverd. Deze onverkochte voorraad is inmiddels bijna geheel verkocht. Dit is in figuren 1.6 en 1.7 goed zichtbaar bij gemeente Den Haag, die veel oud aanbod heeft verkocht in 2010 en 2011 en relatief weinig nieuw aanbod op de markt heeft gebracht. Ontwikkelingen woningmarkt 2011 7
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 D D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuur 1.6 Nieuwbouw 2010 Aanbod eengezinswiningen Verkoop eengezinswiningen Aanbod meergezinswoningen Verkoop meergezinswoningen Bron: Monitor nieuwe woningen. 350 300 250 200 150 100 50 0 D D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuur 1.7 Nieuwbouw 2011 Aanbod eengezinswiningen Verkoop eengezinswiningen Aanbod meergezinswoningen Verkoop meergezinswoningen 2) 3) 4) D = Delft D-H = Den Haag L-V = Leidschendam-Voorburg M-D = Midden-Delfland 5) 6) 7) 8) 9) P-N = Pijnacker-Nootdorp R = Rijswijk Wa = Wassenaar We = Westland Z = Zoetermeer Bron: Monitor nieuwe woningen. In figuur 1.6 en 1.7 is het nieuwbouwaanbod van de verschillende gemeenten met elkaar vergeleken. Hierbij valt op dat in Midden-Delfland en in Westland in 2011 relatief veel nieuwe eengezinskoopwoningen zijn aangeboden. De grote en kleine uitleglocaties met suburbaan woonmilieu bestaan voor 80% uit eengezinswoningen. Samenvatting De crisis houdt aan en diept in 2011 verder uit. Verkoopaantallen en -prijzen in bestaande en nieuwe voorraad zijn in 2011 verder gedaald. De verkooptijd is verder opgelopen. In de bestaande voorraad laten vrijstaande en tweeondereenkappers de grootste prijsdaling zien. Gemeenten met hoofdzakelijk dit woningaanbod laten bijgevolg de grootste prijsdaling zien. Verkoop van nieuwbouwwoningen blijft circa 50% achter op het aanbod. Vooral eengezinswoningen op nieuwbouwlocaties hebben het moeilijk. 8 Monitor woningmarkt 2012
Hoofdstuk 2 Woningbouwrealisatie 2011 Kwantitatieve woningbouwproductie 2011 Het aantal opgeleverde toevoegingen aan de woningvoorraad is 2011 ten opzichte van 2010 licht gedaald tot 4.185. Ook het aantal onttrekkingen nam af en kwam uit op 849 woningen. Er zijn dus netto 3.336 woningen toegevoegd aan de voorraad. Van de 4.185 woningen zijn er 3.623 woningen nieuw gebouwd. De overige 564 woningen zijn toevoegingen anderszins. Dit relatief hoge aantal toevoegingen anderszins wordt veroorzaakt door een toenemend aantal panden dat in kleine wooneenheden wordt opgesplitst en niet-woonruimten die tot woningen worden omgebouwd, zoals ruimten boven winkels en kleine in woonwijken gelegen kantooren winkelruimten. 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 07 08 09 10 11 Figuur 2.1 Woningbouwproductie 2007-2011 Toevoeging Onttrekking Bron: CBS/Gemeentelijke opgave 2012. Productie ten opzichte van planning Oorspronkelijk waren er volgens de gemeentelijke opgaven van maart 2011 voor dat jaar 4.435 nieuwbouwwoningen gepland. Uiteindelijk zijn er 812 woningen minder opgeleverd in 2011 dan oorspronkelijk gepland. De planning voor sloop bedroeg aanvankelijk 983 woningen, waarvan er uiteindelijk 849 daadwerkelijk zijn gesloopt. Nieuwbouwproductie heeft zich nagenoeg op het niveau van het voorgaande jaar gehandhaafd, toen er 3.970 nieuwbouwwoningen werden opgeleverd. Kwalitatieve productie 2011: sociaal In de Regionale Prestatie Afspraken 2010-2014 tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden is afgesproken dat in deze periode minstens 20% van de nieuwbouw sociale woningbouw zal zijn. Het hoge percentage sociaal in Delft wordt verklaard door 576 opgeleverde zelfstandige studentenwoningen. Zonder de studentenwoningen heeft Delft een percentage van 54% sociaal. Woningbouwrealisatie 2011 9
Tabel 2.1 Kwalitatieve productie 2011: sociaal Productie 2011 Totaal nieuwbouw Markt Sociaal in % Delft 1.074 231 843 78 Den Haag 1.467 1061 406 28 Leidschendam-Voorburg 33 33 0 0 Midden-Delfland 44 44 0 0 Pijnacker-Nootdorp 116 36 80 69 Rijswijk 304 200 104 34 Wassenaar 5 5 0 0 Westland 328 244 84 26 Zoetermeer 252 115 137 54 Eindtotaal 3.623 1.962 1.661 46 Bron: gemeentelijke opgave 2012. Exclusief vernieuwbouw. Kwalitatieve productie 2011: huur-koop In voorgaande jaren werden er structureel meer koop- dan huurwoningen opgeleverd en lag het percentage huurwoningen rond de 30%. Het aantal opgeleverde huurwoningen is in 2011 net als in 2010 weer hoger dan het aantal opgeleverde koopwoningen. Dit kan niet uitsluitend worden verklaard door het hogere percentage sociaal. Ook in de hogere segmenten wordt meer huur opgeleverd. Het gaat hier over niet verkochte koopwoningen die (al dan niet tijdelijk) worden omgezet naar huurwoningen. Tabel 2.2 Kwalitatieve productie 2011: koop- huur Nieuwbouw totaal 2011 Koop Huur % huur Delft 303 771 72 Den Haag 743 724 49 Leidschendam-Voorburg 12 21 64 Midden-Delfland 44 0 0 Pijnacker-Nootdorp 55 61 53 Rijswijk 193 111 37 Wassenaar 5 0 0 Westland 263 65 20 Zoetermeer 163 89 35 Haaglanden 1.781 1.842 51 Bron: CBS. Tabel 2.3 Percentage opgeleverde huurwoningen van totale opleveringen 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 31 32 32 35 37 57 51 Bron: CBS. 10 Monitor woningmarkt 2012
Kwalitatieve productie 2011: eengezins-meergezinswoningen De verhouding tussen eengezins- en meergezinswoningen verschuift de laatste jaren richting de laatste. Hier is duidelijk het effect van de crisis te ontwaren. Tot 2009 werden er per jaar nog gemiddeld 2.500 eengezinswoningen opgeleverd. In 2011 zijn dat er nog maar 986. Het aantal opgeleverde meergezinswoningen blijft in 2011 stabiel ten opzichte van het verleden. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2.742 2.742 623 3.277 1.404 2.449 701 2.536 1.065 2.459 1.615 2.596 469 1.239 795 986 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Figuur 2.2 Kwalitatieve productie 2011: koopwoningen Koop meergezinswoning Koop eengezinswoning Bron: CBS/gemeentelijke opgaven. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1.073 485 1.732 93 1.086 788 1.762 745 1.782 480 1.724 118 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Figuur 2.3 Kwalitatieve productie 2011: huurwoningen Huur meergezinswoning Huur eengezinswoning Bron: CBS/gemeentelijke opgaven. Samenvatting In 2011 zijn er 3.623 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dit is 300 woningen minder dan in 2010. Het percentage huurwoningen (51%) is net als in 2010 aanzienlijk hoger dan voor de crisis. Dit geldt ook voor het percentage sociaal (46%) en het percentage meergezinswoningen (70%). Dit is het gevolg van uitval van de vraag naar eengezinskoopwoningen. Woningbouwrealisatie 2011 11
Hoofdstuk 3 Vooruitblik woningbouw Kwantitatieve planning periode 2012-2019 Vorig jaar werden de effecten van de crisis voor het eerst zichtbaar in de gemeentelijke planningen. Gemeenten gingen plannen uitfaseren, uitstellen of geheel afstellen. Dit jaar zet deze beweging door. Het woningbouwprogramma voor Haaglanden is nu nog 64% ten opzichte van de 65.300 woningen die in de Verstedelijkingsafspraken tussen Rijk en Regio zijn opgenomen voor Haaglanden voor de periode 2010 t/m 2019. Planning Als gevolg van de crisis is de woningbouwplanning van de meeste gemeenten uitgefaseerd. De gemeentelijke planningsopgaven van voorjaar 2012 laten een behoorlijke afname van het aantal geplande woningen zien ten opzichte van de planning uit 2010 en 2011. Voor 2013 staan volgens de gemeentelijke opgaven juist weer totaal meer dan 6.000 woningen gepland. 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 D D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuren 3.1 Planning programma 2012 Planning 2010 Planning 2011 Planning 2012 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 D D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Figuren 3.2 Planning programma 2013 Planning 2010 Planning 2011 Planning 2012 D = Delft 2) D-H = Den Haag 3) L-V = Leidschendam-Voorburg 4) M-D = Midden-Delfland 5) P-N = Pijnacker-Nootdorp 6) R = Rijswijk 7) Wa = Wassenaar 8) We = Westland 9) Z = Zoetermeer Bron: gemeentelijke opgaven 2010/2011/2012. Onderdeel van het Verstedelijkingsprogramma Zuidvleugel 2012-2020/mei 2010. 12 Monitor woningmarkt 2012
Tabel 3.1 Planning programma woningbouw Totaal Gemiddelde Productie Eind 2004-2009 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 totaal Delft 329 1.074 404 565 1.529 1.153 1.732 444 204 566 6.597 Den Haag 2.583 1.467 1.272 2.577 1.141 909 819 499 889 209 8.315 L dam-voorburg 209 33 124 466 164 754 Midden-Delfland 126 44 158 232 207 187 74 858 Pijnacker-Nootdorp 731 116 192 321 441 553 403 387 296 810 3.403 Rijswijk 95 304 73 140 706 576 416 270 275 277 2.733 Wassenaar 90 5 82 157 40 279 Westland 545 328 962 1.283 1.198 1.029 726 733 593 551 7.075 Zoetermeer 897 252 867 452 371 729 473 643 294 465 4.294 Eindtotaal 5.600 3.623 4.134 6.193 5.797 5.136 4.643 2.976 2.551 2.878 34.308 Bron: gemeentelijke opgaven 2012. Planning Sloop Het totale sloopprogramma voor de periode tot en met 2015 beslaat 3.493 woningen. Daarnaast zijn er circa 1.000 woningen onzeker vanwege wijzigingen in de ontwikkelingen het project Poptahof in Delft. Ten opzichte van de planning van vorig jaar is het sloopprogramma in omvang toegenomen. Het programma wordt sterk beïnvloed door de marktomstandigheden, ontwikkelingen in de corporatiewereld en het overheidsbeleid. 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 2012 2013 2014 2015 Figuur 3.3 Planning sloop Sloop planning 2011 Sloop planning 2012 Bron: gemeentelijke opgaven 2011/2012. Woningbehoefteramingen Het Primosmodel 2009 en PEARL 2011 van CBS/PBL voorspellen voor de regio Haaglanden een groei van tussen de 36.000 en 39.000 huishoudens dit decennium. Primos 2011 voorspelt in het hoge scenario een huishoudensgroei van circa 50.000. Het Stadsgewest houdt prognoses van Primos 2009 en PEARL 2011 aan. De verschillende economische scenario s (laag, trend, hoog) hebben volgens het Primosmodel geen invloed op deze immigratie. De buitenlandse migratie en natuurlijke aanwas zijn in de drie scenario s gelijk en lopen pas in het volgend decennium uiteen. De binnenlandse migratie verschilt pas significant in de verschillende scenario s voor 2020-2030. In elk scenario wordt dus groei van de bevolking voorspeld voor deze regio. De woningbehoefte die hierbij hoort is circa 3.900 woningen per jaar. Vooruitblik woningbouw 13
Bij Primos 2009 is de helft van de geprognosticeerde toename het gevolg van natuurlijke groei. De andere helft is het gevolg van buitenlandse migratie. Het is niet exact te voorspellen hoe de immigratie zal gaan verlopen. Wat betreft MOE-landers 2), is de verwachting van werkgevers en werkgeversorganisaties dat dit aantal immigranten de eerstvolgende jaren zal aanhouden. Daarnaast is het ook onzeker welke effectieve vraag naar (nieuwbouw)woningen door deze circa 20.000 huishoudens wordt veroorzaakt. De gemeentelijke plannen kunnen op verschillende manieren tegen het licht worden gehouden. Hieronder volgen: 1. een vergelijking met de opleveringen in het verleden; 2. een vergelijking met de geprognosticeerde woningbehoefte; 3. een vergelijking met de aangevraagde bouwvergunningen en 4. een vergelijking met de trend van de verkoopcijfers sinds de crisis. 1. Vergelijking planning met opleveringen in het verleden. In tabel 3.1 is in de tweede kolom de gemiddelde jaarlijkse oplevering tussen 2004 en 2009 aangegeven. In deze periode zijn onder stimulans van rijkssubsidies, ruimte op de VINEX-locaties en een opwaartse markt relatief veel woningen opgeleverd. De voorraad groeide in deze periode met 4.000 woningen per jaar. Het is niet aannemelijk dat dit niveau de komende jaren gehaald wordt. Een aantal gemeenten gaan in hun opgegeven planning voor komende jaren uit van hetzelfde productieniveau ondanks een stagnerende markt, ontbreken van rijkssubsidies en gewijzigde grondprijzen. Deze vergelijking maakt direct duidelijk welke gemeenten hun programma hebben aangepast en wanneer gemeenten verwachten dat de markt weer aan zal trekken. 2. Vergelijking woningbehoefte en woningbouwplanning Als de woningbehoefte naast de woningbouwplannen wordt gelegd zien we dat de totaal aantallen over de gehele periode 2010 t/m 2019 (beide circa 39.000) aardig overeenkomen. Het zwaartepunt van de planning ligt echter in de komende drie jaar. Opgemerkt dient te worden dat een deel van het overaanbod uit een papieren boeggolf aan plannen bestaat. Maar een steeds groter deel betreft woningen waarvoor alle plannen rond zijn, de bouwkavels mogelijk al bouwrijp klaarliggen en waarvan de opbrengst al ingecalculeerd is voor de gemeentefinancieën. In hoeverre deze planning problemen zal opleveren voor de gemeenten hangt af van de minimale productie die de locaties kunnen draaien. Uitgaande van de aangeleverde cijfers is het overaanbod ten opzichte van de effectieve vraag tot en met 2016 circa 6.500 woningen. 3. Trend verleende woningbouwvergunningen Het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, geeft een indicatie van het aantal woningen dat een tot twee jaar na afgifte van de vergunning wordt opgeleverd. Het niveau ligt sinds uitbraak van de crisis een stuk lager. In 2010 en 2011 is er voor er circa 2.900 woningen een bouwvergunning verleend. Uitgaande van deze cijfers zal de productie voor 2012 en 2013 naar verwachting rond 2.900 nieuwbouwwoningen liggen. Het aanbod ligt de komende drie jaar ten opzichte van de effectieve vraag (die vraag die daadwerkelijk tot een gebouwde woning leidt) dan circa 9.000 woningen te hoog. Het aantal verleende bouwvergunningen is in de eerste 5 maanden van 2012 overigens gehalveerd vergeleken met de eerste 5 maanden van 2011. 2) Immigranten uit Midden-en Oost-europese landen. 14 Monitor woningmarkt 2012
Tabel 3.2 Verleende woningbouwvergunningen 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Delft 592 61 383 1368 230 0 Leidschendam-Voorburg 262 266 104 160 104 0 Midden-Delfland 97 193 159 34 64 341 Pijnacker-Nootdorp 1.359 1.205 666 14 275 298 Rijswijk 289 140 127 310 0 53 s-gravenhage 4.525 1.783 3.063 1.743 1.623 1.304 Wassenaar 84 80 134 8 64 27 Westland 572 394 419 851 191 288 Zoetermeer 1.121 491 402 963 282 514 Haaglanden totaal 8.901 4.613 5.457 5.451 2.833 2.825 Bron: CBS. 4. Trend verkoopcijfers De verkoopcijfers van nog te bouwen woningen (zie figuur 1.5) laten zien dat in 2010 en 2011 1.500 en 1.200 woningen verkocht zijn. Uitgaande van de trend dat koopwoningen circa 50% van de nieuwbouwproductie vormen en de andere 50% huur (zie voor de ontwikkelingen in de verhouding koop/huur hoofdstuk 2), zouden deze cijfers wijzen op circa 2.700 nieuwbouwwoningen per jaar in 2012 en 2013. Dit ligt in dezelfde orde van grootte als de verwachting vanuit de afgegeven bouwvergunningen. Deze vier vergelijkingen overziend moet worden geconcludeerd dat er de komende jaren een overaanbod ten opzichte van de effectieve vraag ontstaat, terwijl de woonbehoefte latent aanwezig blijft en toeneemt. Kwalitatieve aanpassing van het aanbod wat betreft woonmilieu, kavelgrote, woninggrootte, woningsoort en prijs lijkt onvermijdelijk. 6.500 5.500 4.500 3.500 2.500 1.500 500 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Figuur 3.4 Regionale woningbouwplanning Opgeleverd Planning 2012 Behoefte volgens CBS/PBL 2011 Behoefte volgens Primos (2009) Trend bouwvergunningen Bron: gemeentelijke opgaven, CBS/PBL, ABF/Primos, bewerking Stadsgewest. Voorheen werden woningen altijd voor de maximale prijs in de markt gezet. Nu de woningprijzen dalen moeten woningen weer met een winst en verliesmarge voor de consument in de markt worden gezet. Zolang dat niet gebeurd is het niet verstandig voor de consument om een nieuwe woning te kopen, als deze al gefinancierd kan worden. Daarbij liggen er ook nog hoogstwaarschijnlijk aanpassingen rond de hypotheek renteaftrek in het verschiet. Banken verwachten verdere prijsdalingen en zullen daarom geen maximale hypotheken verstrekken met het risico dat zij daardoor lopen. Nieuwbouwprijzen moeten in verhouding staan tot deze ontwikkelingen. Vooruitblik woningbouw 15
Kwalitatieve planning: markt/sociaal In het kader van de Regionale Prestatie Afspraken is met de SVH afgesproken dat minstens 30% van de nieuwbouw in de periode tot en met 2014 sociale woningen zal betreffen (tien % hiervan mag uit vernieuwbouw: renovatie van sociale huurwoningen bestaan). In figuur 3.6 is de verhouding sociale woningen/ marktwoningen weergegeven in de woningbouwplannen voor de periode 2012 t/m 2014. Voor de afspraken telt de productie over de hele periode. Hiervan wordt apart verslag gedaan in het jaarverslag van de Prestatie Afspraken. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 30% Markt D D-H 2) L-V 3) M-D 4) P-N 5) R 6) Wa 7) We 8) Z 9) Sociaal 70% 47% 53% 65% 35% 76% 24% 70% 30% 82% 18% 74% 26% 79% 21% 66% 34% Figuur 3.5 Verdeling markt/sociaal 2012-2014 2) 3) 4) D = Delft D-H = Den Haag L-V = Leidschendam-Voorburg M-D = Midden-Delfland 5) 6) 7) 8) 9) P-N = Pijnacker-Nootdorp R = Rijswijk Wa = Wassenaar We = Westland Z = Zoetermeer Bron: gemeentelijke opgaven 2012. In bovenstaande planning zijn de plannen van Vestia nog wel meegenomen. In verband met de ontwikkelingsstop bij deze corporatie is echter hoogst onzeker of en welke van deze plannen nog worden uitgevoerd door Vestia of door andere partijen. Hieronder woningbouwaantallen per gemeente waar Vestia bij betrokken is/was. Tabel 3.3 Woningbouw Vestia 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Totaal Delft 68 634 35 104 36 877 Den Haag 819 367 201 741 700 2.828 Rijswijk 213 213 Westland 317 144 218 50 729 Zoetermeer 129 44 90 263 Eindtotaal 1.333 1.402 544 845 86 700 4.910 16 Monitor woningmarkt 2012
Planning meergezins-eengezinswoningen Het blijkt dat zowel woningbouwplannen met eengezins- als meergezinswoningen worden uitgefaseerd. Dit geldt in iets sterkere mate voor plannen met appartementen. Dit kan een gevolg zijn van de aard van de bouw: meergezinswoningen in één complex kunnen moeilijker dan eengezinswoningen in kleinere gedeelten worden gebouwd en moeten daarom als geheel worden doorgeschoven. 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Figuur 3.6 Programma eengezinswoningen Planning 2011 Planning 2012 Bron: gemeentelijke opgaven. 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Figuur 3.7 Programma appartementen Planning 2011 Planning 2012 Bron: gemeentelijke opgaven. Planning Woonmilieus Afgelopen jaar is met behulp van de Rosetta-methode het kwalitatieve aanbod naar woonmilieus voor Haaglanden voor de periode tot en met 2019 op een nieuwe wijze in beeld gebracht. Tot op heden werd gebruik gemaakt van de woonmilieuindeling van ABF die plannen vooral indeelt op basis van het milieu dat er vóór de bouw bestaat. De Rosetta-methode is gebaseerd op een gemeenschappelijke woonmilieutaal die samen met de Haaglanden-gemeenten is opgesteld. Bij deze methode worden zowel bestaande woonmilieus als woningbouwplannen ingedeeld naar woonmilieu en in kaart gebracht. Dat is gebeurd per regiogemeente in Haaglanden. De buurregio Rotterdam deed dit al eerder volgens dezelfde systematiek. Zo is het aanbod aan woonmilieus in de hele regio en omgeving vergelijkbaar geworden. Vooruitblik woningbouw 17
Kaart 1 De woonmilieus van de regio Haaglanden De Strandwallen Wassenaar, Voorschoten, Valkenburg Wassenaar Vlietoevers Den Haag, Leidschendam-Voorburg Den Haag LeidschendamVoorburg De Zomen Zoetermeer Westland, Den Haag, Delft, Rijswijk, Midden-Delfland PijnackerNootdorp Westland Delft De Tuinen & het Park Westland, Midden Delfland Midden-Delfland Het Droogmakerijenlandschap Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer, Lansingerland, Zuidplas Woonmilieu Ontwikkeling Grootstedelijk - centrum Grootstedelijk - thematisch Stedelijk - levendig Stedelijk - nieuw Stedelijk - rustig Stedelijk - exclusief 30-100 100-500 500-1000 Woonmilieu Ontwikkeling Suburbaan - gestapeld Suburbaan - grondgebied Suburbaan - exclusief Dorps - centrum Dorps - lokaal Dorps - suburbaan Landelijk >1000 18 Monitor woningmarkt 2012
Het veelkleurig patchwork van de bestaande woonmilieus is de kracht van de regio. De meerkleurigheid bestaat naast elkaar op korte afstand. Op de kwaliteiten van het bestaande kan worden aangehaakt en het contrast kan worden vergroot. Op grond van de inventarisatie zijn de nieuwbouwplannen ingedeeld in vijf gebieden. (zie kaart p.18). De methode bracht aan het licht dat veel woningbouwplannen met hetzelfde woonmilieu gepland staan. Het mogelijk risico bestaat dat er concurrentie tussen deze plannen ontstaat als gevolg van overprogrammering in hetzelfde segment. Dit kan zich sneller voordoen in een tijd waarin er door de crisis weinig effectieve vraag naar woningen is. Gemeenten kunnen het resultaat van de nieuwe indeling naar woonmilieu gebruiken om hun woningprogrammering zo nodig aan te passen. Voor bijvoorbeeld het Zomen-gebied tussen Den Haag, Westland, Rijswijk en Delft zal in Haaglanden-verband worden afgestemd welke aantallen in welke milieus er gebouwd gaan worden en wanneer. In het Droogmakerijenlandschap is inmiddels op Zuidvleugelniveau het gezamenlijk gesprek over de programmering gestart en hetzelfde gaat gebeuren in het gebied rond Wassenaar, Leidschendam-Noord, Voorschoten en Valkenburg. De betrokken partijen zullen per gebied met elkaar bezien wat zij een realistisch en realiseerbaar woningbouwprogramma achten. De uitkomsten hiervan zullen in de herijking van het Regionaal Structuur Plan eind 2012 worden vastgelegd. Tabel 3.4 Aanbod woningen per woonmilieu 2012-2019 Woonmilieu Gepland Bestaande aantal woningen Percentage voorraad Percentage Dorps centrum 221 1 13.300 3 Dorps lokaal 1.053 3 32.200 7 Dorps suburbaan 29 0 7.750 2 Landelijk 71 0 1.900 0 Stedelijk centrum 942 3 4.650 1 Stedelijk exclusief 107 0 15.350 3 Stedelijk levendig 7.644 22 103.800 22 Stedelijk nieuw 3.376 10 58.600 12 Stedelijk rustig 490 1 52.000 11 Suburbaan exclusief 3.005 9 11.700 2 Suburbaan gemengd 2.962 9 38.550 8 Suburbaan gestapeld 2.758 8 27.050 6 Suburbaan grondgebonden 11.650 34 108.350 23 Eindtotaal 34.308 100 475.200 100 Bron: gemeentelijke opgaven 2012, Inventarisatie woonmilieus bewerking Haaglanden. De Rosetta-methode biedt een goed uitgangspunt voor het gesprek over kwaliteit en differentiatie van woonmilieus in de regio. Uit de Rosetta-inventarisatie van de gemeentelijke plannen komt naar voren dat de woning bouwplannen zich vooral concentreren in het suburbane segment. Dit segment is ook al substantieel aanwezig in de bestaande voorraad. Dit is een van de thema s waarop het gesprek zich - per cluster in de loop van de komende tijd verder zal richten. Vooruitblik woningbouw 19
Samenvatting De gemeentelijke opgaven laten een beperkte uitfasering zien. De gemeentelijke opgaven zijn over het algemeen vrij optimistisch, dus zal een deel van de planning doorschuiven. Appartementengebouwen worden tot nu toe iets meer doorgeschoven dan eengezinswoningen. Het aanbod voor dit decennium komt kwantitatief overeen met de geprognosticeerde vraag. De fasering is echter nog niet optimaal, aangezien het zwaartepunt op de komende drie jaar ligt. Daarnaast ligt de geprognosticeerde vraag hoger dan de momenteel effectieve vraag naar nieuwe woningen. Hierdoor moet op basis van de geleverde cijfers worden geconcludeerd dat er komende drie jaar een kwantitatief overaanbod is als gevolg van de niet effectieve vraag. Dit kan echter ook als een kwalitatieve mismatch worden beschouwd, omdat de vraag wel effectief zou kunnen worden als er ander, betaalbaar nieuwbouw aanbod in de markt wordt gezet. Hiervoor moeten echter afspraken, grondexploitaties en bestemmingsplannen worden aangepast. Daarom hopen veel partijen nog op terugkeer van de woningmarkt van weleer. Kwalitatief overheerst het suburbaan grondgebonden aanbod, dat nu en komende jaren waarschijnlijk een moeilijke markt is. In dit segment laat de bestaande voorraad nu juist de grootste prijsdaling zien. Moet de huidige planning gewoon doorschuiven of is er over vier jaar een wezenlijk andere vraag ontstaan met de vergrijzing en de uitgestelde vraag van starters. Bij de herijking van het Regionaal Structuur Plan wordt ook het woningbouwprogramma tegen het licht van de huidige ontwikkelingen gehouden. In dit kader organiseert het Stadsgewest bestuurlijke tafels. Of verdere afstemming van de plannen gewenst is, zal daar worden besproken. 20 Monitor woningmarkt 2012
Hoofdstuk 4 Verandering van woonmilieu als reactie op de crisis Metropoolregio: een aantrekkelijk woon- en leefmilieu Een van de speerpunten van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag in wording is het versterken van het voorzieningenniveau. Zorgen voor een attractief en duurzaam woon- en leefklimaat voor burgers en een wervend vestigingsklimaat voor bedrijven een centrale doelstelling. Bevorderen van leefbaarheid in de steden en toevoegen van stedelijke woonmilieus moet een belangrijke bijdrage leveren aan een aantrekkelijk woon- leefklimaat. De vraag is: waar kunnen we plekken verbeteren en wat is het goede woonmilieu voor economische ontwikkeling? Voor het slagen van een project of gebied is de waardeontwikkeling ten opzichte van de bestaande kwaliteit van het gebied van belang. Een aantrekkelijke regio om te leven betekent levendigheid, wijken met een eigen identiteit, veel afwisseling en gevarieerd aanbod. Het Stadsgewest heeft een rijk gekleurd palet aan woonmilieus, zoals het kaartje (figuur 3.7) laat zien. Het veelkleurig patchwork in de regio Haaglanden bestaat uit levendige stedelijke woonmilieus in het hart van Den Haag tot nog echte dorpse woonmilieus in Midden-Delfland en Westland. Oude kernen zijn te herkennen als authentieke krenten in de pap van zich uitbreidende verstedelijking. Desondanks komt er uit de inventarisatie van de woonmilieus die het Stadsgewest in 2011 heeft laten uitvoeren een aantal aanbevelingen om het bestaande en geplande woonmilieu-aanbod te verbeteren. De conclusies en aanbevelingen in het kort: ccga uit van nieuw realisme. Dit houdt in: ontwikkel kleinere partities en mogelijkheden voor langzamere groei, niet meer dichtrekenen van locaties, bouwen in relatie tot de vraag. Vanuit de markt is er vraag naar rustig stedelijke woonmilieus, studentenhuisvesting op de as Delft-Den Haag en kleinschalige woonmilieus met een grote landschappelijke of dorpse kwaliteit voor een modaal segment in de markt. cccreëer omgevingskwaliteit. Extra aandacht voor de openbare ruimte en het landschap in relatie tot wonen is essentieel. De bestaande omgevingskwaliteit kan fungeren als drager van een plan of kwaliteit kan worden gemaakt. Ook het langzaam laten groeien heeft positief effect op de differentiatie van een wijk, als er tijdens de groei openbare ruimte is met voldoende kwaliteit. De openbare ruimte is niet meer sluitpost, maar eerder start. ccaandacht voor thematische opgaven die kansen bieden in de regio, zoals stedelijk wonen, studentenhuisvesting, centrumdorps wonen. Opgaven zijn er voor bestaand nieuw-stedelijk gebied en te creëren suburbane woonmilieus. Dit themahoofdstuk van de monitor gaat in op de aanbevelingen wat betreft woonmilieu transformatie. Hierbij wordt nadruk gelegd op de beleving van de bewoner. Met de omslag van een aanbodgerichte naar een vraaggerichte woningmarkt moet de bewonersbeleving centraal staan wil een project of herstructurering sociaal duurzaam zijn. Verandering van woonmilieu als reactie op de crisis 21
Figuur 4.1 Woonmilieus Boven een stedelijk, midden een nieuw stedelijke en onder een suburbaan woonmilieu. Bij het creëren van een aangename woon- leefomgeving draait het mede om de vormgeving van ruimte tussen gebouwen versus vormgeving van gebouwen in een ruimte. 22 Monitor woningmarkt 2012
Aanbevelingen woonmilieu inventarisatie Het bureau Zandbelt&vandenBerg doet op grond van de woonmilieu inventarisatie een aantal aanbevelingen met betrekking tot verandering van bepaalde woonmilieus. In het bijzonder de bestaande nieuw-stedelijke en de nog te realiseren suburbane woonmilieus. Nieuw stedelijk centrum - Bereikbaar met veel modaliteiten - Zowel zeer goede OV-verbinding naar het centrum als nabijheid van een uitvalsweg naar de snelweg - Nieuw stedelijk centrum in het regionale netwerk, of voormalig perifere uitbreidingswijken die zijn doorontwikkeld tot een nieuw stedelijk milieu met een eigen voorzieningencentrum - Hoge dichtheid van woningen en voorzieningen - Voornamelijk gestapelde woningen. Vaak een naoorlogse uitleglocatie of hoogbouw en voorzieningen op knooppunten - Behorend bij een stad van tenminste 65.000 inwoners - Vaak veel open en ongedefinieerde ruimte - Veel verkeersruimte, parkeervelden en/of parkeergarages De aanbevelingen komen neer op stedelijke/centrumdorpse woonmilieus met aandacht voor diversiteit. In termen van de in september 2011 gehouden Inspiratiedag Haaglanden: kleinschaliger en sociaal duurzaam. Kern van het betoog van filosoof Ad Verbrugge tijdens de inspiratiedag was het belang van eigenheid die woning, straat, wijk en stad zouden moeten uitstralen, waardoor mensen waarde aan hun omgeving hechten. Zandbelt&vandenBerg richt specifieke aandacht op transformatie van de nieuw-stedelijke woonmilieus. Dit ligt in lijn met de ambitie van diverse gemeenten om de nieuw-stedelijke woonmilieus te transformeren naar levendig stedelijk, dan wel rustig stedelijk woonmilieus (denk in Haaglanden aan Voorhof, Buitenhof, Palenstein, Meerzicht, Morgenstond, Bouwlust, Prinsenhof, Mariahoeve). De leefbaarheidsproblematiek van dit type wijken wordt over het algemeen geweten aan concentratie van sociale woningbouw. Maar de Amerikaanse stadsfilosofe Jane Jacobs beargumenteert in haar boek Dood en leven van de grote Amerikaanse steden dat vooral de ruimtelijke opzet van tuinsteden en de villes radieuses een sociaal duurzame omgeving onmogelijk maakt, waardoor mensen er niet willen wonen en wegtrekken. De mensen die wél blijven doen dat omdat zij geen andere keus hebben. De tuin- en parksteden sluiten door hun ruimtelijke inrichting en bouwtypes levendigheid uit. Dit komt onder andere door de grote hoeveelheid openbare ruimte, functiescheiding, hoogbouw en de vele achterkanten waardoor deuren en ogen op straat ontbreken. Door scheiding van alle functies, die in een ongeplande stedelijke omgeving van nature gemengd zijn, ontstaan overal plekken waar gedurende de dag te weinig mensen verblijven. Door de inrichting van de bebouwing zijn er vervolgens weinig mensen die zicht hebben op de omgeving en er snel kunnen komen, waardoor deze woonmilieus, ondanks een relatief hoge woningdichtheid en zelfs lage criminaliteit toch onveilig aanvoelen. In termen van sociaal-ruimtelijke planning 3) ontbreekt het in nieuw-stedelijke wijken veelal aan leesbaarheid van de omgeving (overzichtelijkheid van de opzet vanaf de grond, niet vanuit vogelvlucht perspectief), aan bescherming in de zin van ontsnappingsroutes en verstopplekken (werkt onderbewust in op ervaring van veiligheid), aan aantrekkelijkheid voor verpozing (mensen kijken het liefst naar mensen), en aan ontmoetingsmogelijkheden (vooral teveel publieke ruimte en te weinig privé-publieke ruimtes). Daarnaast is er een gebrek aan mogelijkheden voor een natuurlijke controle (ogen op de straat), een natuurlijke territorialiteit (kleinschalige toe-eigening van publieke ruimte) en een natuurlijke toegangscontrole (te zachte/onherkenbare overgangen van publieke naar private ruimte). 3) Plannen voor mensen: Handboek sociaal-ruimtelijke planning. Verandering van woonmilieu als reactie op de crisisk 23
De ruimtelijke opzet en architectuur zijn voor de beleving op straat essentieel. Een architect die over de relatie tussen ruimtelijke en architectonische opzet en beleving heeft nagedacht merkt hierover op: Het is vreemd en gevaarlijk dat, terwijl de mens zijn omgeving beleeft als emotioneel dier, de architecten hele steden samenstellen aan de hand van thema s, dogma s en architectonische grappen die alle verwijzen naar het gebouw als ontworpen gebouw, in plaats van dat zij steden ontwikkelen aan de hand van kennis, jargon en vormgeving die de link leggen tussen ontwerp en menselijke beleving. 4) Architectuur en stedenbouw scheppen de ruimtelijke context die sociale interactie of faciliteert en stimuleert, ofwel afremt en verhindert. Over sociale effecten van de ruimtelijk opzet moet dus goed nagedacht worden en dat is nu lang niet altijd het geval. De gecreëerde sfeer bepaalt in grote mate of mensen willen blijven en willen investeren in hun wijk. En dus of de wijk waarde ontwikkelt en daarmee een positieve bijdrage levert aan de stad. Alle gemeenten met veel nieuwstedelijke woonmilieus, hebben de ambitie deze milieus zo veel mogelijk te transformeren naar levendig of rustig stedelijke woonmilieus. Tegelijkertijd is tijdens de inventarisatie aangegeven dat de gemeenten behoorlijk met deze opgave worstelen. Sociaal-ruimtelijke planning biedt handvatten voor succesvolle woonmilieutransformatie. Het is niet ondenkbaar dat ingrepen in de nieuw-stedelijke wijken die de basisstructuur ongewijzigd laten geen of slechts een tijdelijk effect sorteren, als de sociale aspecten van de ruimtelijke opzet onvoldoende aandacht krijgen. Nieuw stedelijke woonmilieus kunnen worden getransformeerd door bijvoorbeeld meer laagbouw tussen de hoogbouw te plaatsen, in de hoogbouwflats appartementen samen te voegen over meerdere verdiepingen en de opslagruimten op de begane grond als woning of winkel te herinrichten. Sloop/nieuwbouw is geen vereiste. Het stilvallen van de sloop kan voor herstructurering juist een zegen zijn 5), omdat het sociale weefsel dat er is, niet wordt ontrafeld. In plaats van sloop wordt er gerenoveerd en worden gebouwen bijgeplaatst. Acupunctuur in plaats van amputatie. Voor het creëren van levendigheid en sociale veiligheid kan het herinrichten van de groenstroken tot moestuintjes of stadsboerderijen al meer leven en overzicht in dit soort wijken brengen. Er moet worden ontworpen vanuit bewonersbeleving, en niet vanuit architectonische vormgevingsoverwegingen. 4) Uit Harteloze Gebouwen Paul F. Dijkman. 5) De architect heeft het gedaan Justitiële verkenningen, jrg. 36, nr. 5, 2010, blz. 25. 24 Monitor woningmarkt 2012
Suburbaan woonmilieu, ruimtelijke kenmerken Gestapeld Grondgebonden Exclusief - Bereikbaar met meerder modaliteiten. Ondanks bereikbaarheid met OV, vaak auto-georiënteerd. Soms een tram of metro in de buurt. Vaak een bus - Wederopbouwwijken en Stempelbuurten - Veel appartementen, (portiek) flats - Veel openbaar groen - Veel verkeersruimte - Veel parkeervelden - Winkelcentrum, ziekenhuis, middelbare school in de wijk - Winkels voornamelijk voor eigen gebruik - Met name monofunctioneel, aan de rand van stad of dorp - Beperkt % tuinen - Volwassen groen - Na-oorlogse uitleglocatie - (Nieuw) seniorenmilieu - Weinig modaliteiten, auto-georiënteerd - Uitbreidingswijken van dorpen en steden, zoals VINEX-wijken, Groeikernen, Bloemkoolwijken - Veel openbaar groen - Veel verkeersruimte - Veel parkeervelden - Winkelcentrum in de wijk - Basisvoorzieningen voor zorg en onderwijs - Aan de rand van de stad, nabij recreatiegebieden - Veel rijtjeshuizen - Klein % appartementen - Parkeren voor de deur of op eigen kavel - Bijna iedereen een tuin - Veel kleinschalig groen - Veelal monofunctioneel - Veel gezinnen - Topsegment suburbaan - Wonen op stand, lage dichtheid - Veel groen: lanen, plantsoenen, singels - Bijzondere recreatieve voorzieningen (golfbaan, jachthaven, tennisclub) - Parkeren op eigen kavel - Vrijstaande of zeer ruime rijwoningen - Nabij of goed verbonden met buitengebied - Gouden randen van de stad - Villawijken - In Nederland boven de 800.000 euro Suburbane woonmilieus Zandbelt&vandenBerg adviseert naast transformatie van nieuw stedelijke woonmilieus ook extra aandacht te geven aan de geplande suburbane woonmilieus. Deze woonmilieus typeren zich door overvloed aan openbare ruimte en groenstrookjes, monofunctionaliteit, autogeorienteerdheid en een winkelcentrum als enige voorziening. Hiermee vertoont het suburbane woonmilieu veel overeenkomsten met de nieuw stedelijke woonmilieus. Aspecten van kleinschaligheid en gemeenschapszin ontbreken als gevolg van de ruimtelijke opzet, naar binnen gekeerde woningen en gebrek aan eigen identiteit en richting. Gezien het grote aanbod in dit woonmilieu (39% van het bestaande en 58% van het geplande aanbod) en de demografische ontwikkeling is het advies voor de regio Haaglanden om in plaats van suburbaan meer stedelijke of (centrum-) dorpse woonmilieus aan te bieden. Meer dan de helft van de plannen is suburbaan en gezinsgericht van aard. De bouw van de suburbane locaties verloopt momenteel moeizaam, mede omdat doorstromers, de beoogde doelgroep, op dit moment hun woning niet verkocht krijgen. Uit woonbehoefte ramingen komt al jaren naar voren dat de behoefte aan stedelijk/ centrum dorps wonen veel hoger is dan het aanbod. Tevens zijn er op termijn en tegen de tijd dat de crisis voorbij is steeds minder gezinnen om de aangeboden eengezinswoningen te bevolken. De demografische en culturele ontwikkelingen wijzen op een groeiend aantal een- en tweepersoonshuishoudens en vergrijzing. Het aanbod dat hier bij past is meer levendige functiegemengde stedelijke/centrumdorpse woonmilieus met kleinere woningen. Al in 1961 heeft Jane Jacobs haar ideeën weergegeven waaraan een ruimtelijke opzet zou moeten voldoen om een levendige woon-leefomgeving mogelijk te maken. In de bespreking van Jacobs invloed op de Nederlandse stedenbouw 6) wordt desondanks 6) De levende stad: over de hedendaagse betekenis van Jane Jacobs. Blz. 10. Verandering van woonmilieu als reactie op de crisis 25
vastgesteld dat tot op de dag van vandaag nieuwe buitenwijken [worden] gebouwd die niet voldoen aan de principes van Jacobs. Het aanbod in zowel bestaande als geplande woonmilieus blijft voor een groot deel suburbaan. Stedelijke en centrumdorpse woonmilieus worden in onze regio nauwelijks nieuw aangeboden. Dit was een van de redenen om voor om voor de ideeënprijsvraag Casa Nova in 2011 te kiezen voor het thema Bouwen in een dorp: wonen om te leven, voor een referentielocatie in de kern Schipluiden. De jury prees de winnende ontwerpers 7) om de verbluffende vanzelfsprekendheid van hun ontwerp: een heldere en logische structuur, waarvan de vloeiende lijnen goed begeleid worden door de bebouwing en die verwantschap met het centrum van Schipluiden oproept. De winnaars hadden een dorpsstraat getekend. Crisis als moment voor heroverweging van aanbod: diversiteit en flexibiliteit Gezien het grote aanbod in het suburbane woonmilieu biedt de crisis de uitgelezen kans plannen te herzien en op elkaar af te stemmen. Kwantitatief wordt er, zoals gezegd, nog groei verwacht. Het is alleen wachten tot deze vraag effectief wordt. Maar in plaats van wachten tot de vraag effectief wordt, zou het ook een optie kunnen zijn het aanbod te veranderen. Als de latente vraag niet geactiveerd kan worden met een lagere grondprijs, verdere verlaging van de bouwkosten niet haalbaar is, en de markt niet aantrekt, dan is het een mogelijke uitweg om gunstig gelegen suburbane plannen deels te veranderen in centrumdorpse of stedelijke woonmilieus. Hierdoor wordt meer grond uitgeefbaar, is er minder openbare ruimte te onderhouden, kunnen starters instromen en komt er een meer gedifferentieerd woningaanbod voor de regio. Naast het feit dat er te veel suburbane plannen zijn en deze momenteel moeilijk verkopen, geldt voor stedelijke en centrumdorpse woonmilieus dat deze flexibel om kunnen gaan met veranderingen. Het Stadsgewest ziet nu sinds een paar jaar het aantal splitsingen van woningen uitsluitend in dit soort wijken toenemen. Zo zullen de woningen in deze wijken in de toekomst bij krimp ook weer makkelijk samen te voegen zijn. Bij monofunctionele wijken waarvan de woningen op mensen in één bepaalde levensfase zijn gericht, ontbreekt veelal de nodige flexibiliteit. Aan de behoefte van mensen in een andere levensfase kunnen deze wijken moeilijk voldoen. Als het aantal gezinnen in de toekomst blijft afnemen worden alle kindvriendelijke wijken kinderloos. Dit komt wijken die uitsluitend uit eengezinswoningen zijn opgebouwd niet ten goede. In gemeenten als Pijnacker- Nootdorp en Westland is geen tekort meer aan eengezinskoopwoningen maar juist een tekort aan aantrekkelijke kleinere woningen voor jongeren, ouderen en alleenstaanden. Stedelijke/centrumdorpse woonmilieus zijn flexibel en groeien mee met ontwikkelingen in de samenleving. Op deze manier weerspiegelt de fysieke ruimte het sociale leven. Om sociaal duurzame woonmilieus te creëren moet bewonersbeleving centraal worden gesteld in het ontwerpproces, waar dit nu voor planologen, stedenbouwkundigen, architecten en opdrachtgevers nauwelijks een rol speelt. 7) Thuis aan de Kreek, Bureau Botersloot, Rotterdam. 26 Monitor woningmarkt 2012
Uitgave Stadsgewest Haaglanden oktober 2012 Stadsgewest Haaglanden Grote Marktstraat 43 Postbus 66 2501 CB Den Haag T 070 7501520 F 070 7501591 E informatie@haaglanden.nl I www.haaglanden.nl Samenstelling Stadsgewest Haaglanden, sector Wonen Vormgeving Zwart op Wit, Delft