> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020

> Volkshuisvestelijke > gevolgen > Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

Volkshuisvestelijke gevolgen Auteur Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang 21 maart 2013 > rapport 2013-01 Analyse Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. info@explica.nl > t. 010 2236820

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

Inhoudsopgave 1 Inleiding 5 2 Samenvatting 11 3 Foto woningmarkt 21 3.1 Regio Haaglanden 21 3.2 Spreiding binnen de regio Haaglanden 23 4 Ruimte in huurprijsbepaling 29 4.1 Huurruimte op basis van WWS-punten 29 4.2 Huurruimte op basis van WOZ-waarde 35 4.3 Vergelijking huurruimte WWS-punten en WOZ-waarde 36 5 Effect huurharmonisatie 39 5.1 Huuraanbod 2012 39 5.2 Effect huurharmonisatie op huuraanbod 40 6 Verkoop van huurwoningen 45 6.1 WOZ-waarde corporatiebezit 45 6.2 Effecten verkoop van huurwoningen op huuraanbod 46 7 Effect op de koopmarkt 51 7.1 Koopaanbod in de regio Haaglanden 51 7.2 Concurrentie koopaanbod corporaties 52 8 Ontwikkeling corporatiebezit 57 8.1 Ontwikkeling corporatiebezit 2010 en 2011 57 8.2 Plannen corporaties 2013-2020 57 8.3 Gevolgen voor het corporatiebezit in 2020 58 9 Segregatie 61 9.1 Huidige situatie in beeld 61 9.2 Effect huurharmonisatie op segregatie 62 B1 Wijkniveau 64 B2 Verantwoording 80 B1 B2

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

HOOFDSTUK 1 Inleiding Het corporatiebezit staat onder invloed van diverse ontwikkelingen. Niet alleen de huidige financiële en economische crisis heeft flinke gevolgen voor de woningmarkt en voor de activiteiten van de corporaties. Ook het door het kabinet ingezette beleid met betrekking tot de woningmarkt, heeft naar alle waarschijnlijkheid flinke financiële gevolgen voor de corporaties, en dan vooral de voorgestelde verhuurderheffing. De verhuurderheffing is een belasting die de corporaties vanaf 2013 moeten gaan betalen over het bezit. Inmiddels hebben de corporaties eventuele sloop- en nieuwbouwplannen voor de komende jaren al flink naar beneden bijgesteld. Ook is het aantal woningen dat gelabeld is voor verkoop flink toegenomen en wordt de mogelijkheid voor huurharmonisatie steeds vaker toegepast. Kortom: onder druk van de huidige ontwikkeling zijn er door de corporaties al diverse maatregelen ingezet, die samen substantiële gevolgen kunnen hebben voor het woningaanbod voor de woningzoekenden en de omvang en samenstelling van het corporatiebezit. De verwachting is dat de corporaties zich genoodzaakt zullen zien om hogere harmonisatiepercentages te gaan hanteren en meer te gaan verkopen, als gevolg van een flink oplopende verhuurderheffing in de periode 2013 tot 2017. Voor 2013 gaat het Rijk nog uit van een bedrag van 50 miljoen voor de verhuurderheffing. Voor 2017 moet het gaan om een totaalbedrag van 1,7 miljard wat de verhuurders samen moeten gaan opbrengen. Het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) hebben Explica gevraagd om onderzoek te doen naar de maximale gevolgen van huurharmonisatie, verkoop, nieuwbouw en sloop op de omvang van de sociale voorraad op de langere termijn en de effecten op het huuraanbod voor de woningzoekenden. In het onderzoek is gekeken naar de mogelijkheden van (maximale) huurharmonisatie op basis van de huidige WWS-punten van de sociale huurwoningen. In eerste instantie was ook de vraag om het effect van huurharmonisatie op basis van de WOZ-waarde als grondslag voor de maximale huurprijs in beeld te brengen. Tijdens het onderzoek is het aangepaste Woonakkoord getekend, waarin de WOZ-waarde als grondslag voor de maximale huurprijsbepaling is geschrapt. In onderling overleg is besloten om in dit onderzoek alleen nog een vergelijking tussen de WOZ-waarde en de WWS-punten van de woningen van de corporaties in beeld te brengen. Het is belangrijk om vooraf aan te geven dat het onderzoek inzicht biedt in de bandbreedte als het gaat om harmonisatiemogelijkheden en de effecten voor de woningzoekenden. De daadwerkelijke effecten hangen uiteindelijk af van het beleid en de realisaties van de verschillende corporaties. In overleg met de opdrachtgevers is er dan ook voor gekozen om de effecten statisch in beeld te brengen. Een eventueel effect van het verhogen van de huren bij mutatie op de doorstroming en daarmee op de 07

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN mutatiegraad, wordt dus niet meegerekend. Ook eventuele veranderingen in de uitstroom naar en de instroom vanuit de koopmarkt worden buiten beschouwing gelaten. Aansluitend op deze methodiek is de groep woningzoekenden constant van omvang en samenstelling verondersteld. De komende jaren is een verdere vergrijzing van de vraag te verwachten. Bovendien kan door de verslechterde economische situatie extra instroom op de sociale huurmarkt worden voorzien. Ook dit effect wordt in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten, zodat beter duidelijk wordt wat het enkelvoudige effect is van de doorgerekende maatregelen. Naast de maximale variant voor huurharmonisatie, worden in het onderzoek ook enkele scenario s doorgerekend. In hoofdstuk drie wordt ingegaan op de samenstelling van de sociale huurvoorraad in de regio Haaglanden. De ruimte in de huurprijsstelling op basis van de WWS-punten en de WOZ-waarde van de sociale huurwoningen komt in hoofdstuk vier aan bod. In hoofdstuk vijf en zes wordt ingegaan op de mogelijke effecten van huurharmonisatie en verkoop van huurwoningen voor het huuraanbod en dus voor de mogelijkheden van de woningzoekenden. Verkoop van huurwoningen heeft niet alleen gevolgen voor het beschikbare huuraanbod, maar heeft ook effect op het koopaanbod. In hoofdstuk zeven wordt ingegaan op het concurrerend effect van het koopaanbod van corporaties op de totale koopmarkt in de regio Haaglanden. Het jaarlijks harmoniseren van de huurprijs bij mutatie en de verkoop van huurwoningen hebben niet alleen effect op de mogelijkheden voor de woningzoekenden, maar hebben ook gevolgen voor de omvang en samenstelling van het corporatiebezit in 2020. In hoofdstuk acht wordt huurharmonisatie gecombineerd met de plannen van de corporaties wat betreft verkoop, nieuwbouw en sloop met als doel het effect op de omvang en samenstelling van het corporatiebezit in beeld te brengen. Tot slot wordt in hoofdstuk negen ingegaan op het mogelijke segregatie-effect als gevolg van huurharmonisatie en verkoop van huurwoningen door de corporaties binnen de regio Haaglanden. 08

09

10 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

HOOFDSTUK 2 Samenvatting Gedifferentieerde woningvoorraad binnen Stadsgewest Haaglanden In Stadsgewest Haaglanden staan ruim 475.000 woningen. Van deze woningvoorraad is 52% in handen van eigenaar-bewoners (koop), 34% is corporatiebezit en 14% is eigendom van particuliere verhuurders. Het corporatiebezit in Stadsgewest Haaglanden bedraagt ruim 160.000 woningen. Dit zijn voornamelijk meergezinswoningen. Slechts 25% van het corporatiebezit in Haaglanden betreft eengezinswoningen. Binnen de koopsector is dit aandeel 59%. De verdeling eengezinswoningen en meergezinswoningen verschilt sterk per gemeente binnen de regio. In Den Haag en Rijswijk is ongeveer 28% van de woningvoorraad een eengezinswoning, terwijl in Westland, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp ongeveer 80% van de woningvoorraad een eengezinswoning is. In Westland, Wassenaar, Midden- Delfland en Pijnacker-Nootdorp bestaat ook minimaal de helft het corporatiebezit uit eengezinswoningen. Spreiding corporatiebezit binnen Stadsgewest Haaglanden Ongeveer de helft van het corporatiebezit staat in de gemeente Den Haag. Het aandeel sociale huurwoningen ligt in Den Haag rond het regionale gemiddelde van 34%. In Delft is het aandeel corporatiewoningen met bijna 50% het hoogst, terwijl in Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland het aandeel rond de 20% ligt. Vier van de vijf corporatiewoningen heeft een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens ( 561,98, prijspeil 2012), 14% valt in het prijssegment tussen de hoogste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens ( 664,66, prijspeil 2012), terwijl 3% op 1 januari 2012 een huurprijs had boven de liberalisatiegrens. Veel corporatiewoningen hebben een oppervlak tot 50 vierkante meter. Dit is vooral het geval bij de meergezinswoningen. Er is uiteraard een duidelijke relatie tussen de oppervlakte en de huurprijs: de grotere sociale huurwoningen zijn veelal duurder. Tussen de gemeenten is er ook een duidelijk verschil te zien in het prijsniveau van het corporatiebezit. Pijnacker-Nootdorp wijkt het meest af van het regionale gemiddelde. Waar gemiddeld 82% van de woningen een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens heeft, is dit in Pijnacker-Nootdorp ruim 55%. Dit betekent dat in deze gemeente een lager aandeel van de woningen bereikbaar is voor huishoudens die, gezien hun inkomen, een beroep kunnen doen op huurtoeslag. Bereikbaar en betaalbaar In dit rapport hanteren we als uitgangspunt dat woningen met een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens bereikbaar zijn voor huishoudens die tot zogenaamde de BBSH-doelgroep behoren. Bij de toewijzing worden deze woningen specifiek gelabeld voor huishoudens met een lager inkomen. Ook de woningen met een huurprijs boven deze grens en onder de liberalisatiegrens ( 664,66, prijspeil 2012) 11

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN moeten in het kader van de EU-regeling voor een groot deel toegewezen worden aan huishoudens met een lager inkomen. Van alle woningen met een prijs tot de liberalisatiegrens moet minimaal 90% toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tot 34.085 (prijspeil 2012), de zogenaamde EU-doelgroep. Woningen met een huur tot de liberalisatiegrens zijn dus bereikbaar voor huishoudens die tot de EU-doelgroep behoren. Dat betekent niet automatisch dat deze woningen ook altijd betaalbaar zijn voor deze groep. Betaalbaarheid is namelijk sterk afhankelijk van de persoonlijke situatie. Uit bestedingsplaatjes van het Nibud blijkt onder andere dat 65-plussers met een inkomen rond 34.085 meer bestedingsruimte hebben dan gezinnen (met kinderen) die in dezelfde inkomensgroep vallen. Grote particuliere verhuurders als Vesteda hanteren de voorwaarde dat het maandinkomen minimaal 4,5 maal de maandhuur moet bedragen. Een inkomen van 34.000 vinden de grote institutionele beleggers onvoldoende om een woning met een huurprijs boven de 600 te huren. Daarnaast zijn er ook voor de koopmarkt beperkingen als het gaat om financieringsmogelijkheden voor huishoudens met een lager inkomen. De laatste jaren zijn de regels voor de financiering van een hypotheek fors aangescherpt. Voor het vaststellen van de maximale hypotheek wordt gebruikt gemaakt van hypotheeknormen van het Nibud. Op basis van deze normen komt de maximale koopsom voor een huishouden met een inkomen van 35.000 uit op ongeveer 150.000. 75% van de woningzoekenden heeft inkomen tot de BBSH-grens In 2012 hebben ruim 66.000 woningzoekenden gereageerd op het huuraanbod in regio Haaglanden. Ongeveer 50% van deze groep woningzoekenden heeft een minimuminkomen. Bijna 75% van alle zoekers heeft een inkomen tot de BBSH-grens en kan dus aanspraak maken op huurtoeslag. Ongeveer de helft van de woningzoekenden betreft 2-of meerpersoonshuishoudens. Van deze groep heeft ruim 70% een inkomen tot de BBSH-grens. Als het gaat om bereikbaarheid van woningen, gaat het voor deze doelgroep vooral om woningen tot de aftoppingsgrens. Verhuurderheffing Vanaf 2013 moeten woningcorporaties een verhuurdersbelasting gaan betalen over het bezit. Het kabinet wil verhuurders met meer dan tien woningen een heffing opleggen over de waarde van de huurwoningen in de gereguleerde sector. In het oorspronkelijke voorstel zoals geformuleerd in het Regeerakkoord liep de verhuurderheffing op van 50 miljoen in 2013 naar bedrag van 2 miljard in 2017. Inmiddels is er een aangepast Woonakkoord, waarin de verhuurderheffing oploopt tot 1,7 miljard in 2017. In het akkoord wordt verondersteld dat de verhuurderheffing structureel meer dan volledig en in de jaren 2014-2016 grotendeels kan worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging. Dit betekent dat de corporaties zich genoodzaakt zullen zien om naast extra huurverhogingen, ook hogere harmonisatiepercentages te gaan hanteren om inkomsten te kunnen genereren. Ruimte voor hogere huren Voor huurwoningen gelden maximale huurprijzen, op basis van de punten conform het Woningwaarderingstelsel (WWS). Op dit moment ligt de huur van de corporatiewoningen gemiddeld op ongeveer 78% van de maximale huur. Dat betekent dat er ruimte is om de huren te verhogen. Bij ongeveer 5% van de woningen ligt de huur momenteel op 95% van de maximale huur, of zelfs hoger. Als voor alle woningen de maximale huur wordt gerekend, dan vindt er een flinke verschuiving plaats tussen de verschillende prijssegmenten (figuur S1). Vooral het huursegment tot 524,37, de lage aftoppingsgrens, neemt dan fors in omvang af. Het aantal woningen dat op basis van deze veronderstelling geliberaliseerd kan worden bedraagt ongeveer 37.000. 12

Figuur S1 Huidige huur en maximale huur vergeleken, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) vanaf 664.66 561.98-664.66 524.37-561.98 366.37-524.37 tot 366.37 onbekend/koop 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 huidige huur maximale huur o.b.v. puntenaantal Voorraad wordt eenzijdiger Gezien de belangrijke rol die oppervlakte speelt in het Woningwaarderingstelsel, is het logisch dat vooral de grotere woningen geliberaliseerd kunnen worden. Dit zijn vooral ook de eengezinswoningen. Ook bij de woningen die op basis van de WWS-punten niet geliberaliseerd kunnen worden, is een duidelijk verband te zien tussen de maximale huur en het oppervlak van de woningen (figuur S2). Van deze woningen hebben vooral de meergezinswoningen met een oppervlakte tot 50 vierkante meter een maximale huur onder de aftoppingsgrenzen. Maximale liberalisatie betekent dan ook dat vooral de kleinere huurwoningen bereikbaar blijven voor de doelgroepen. Dit effect wordt nog eens extra zichtbaar op het niveau van de gemeenten binnen de regio en de wijken binnen de gemeenten. Er zullen wijken zijn waar de sociale huurvoorraad volledig kan verdwijnen en wijken waar nog relatief veel bereikbare huurwoningen, maar relatief kleine woningen, beschikbaar blijven. Figuur S2 Vergelijking woningvoorraad tot de liberalisatiegrens op basis van de huidige huur en de maximale, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) eengezins meergezins onbekend meer dan 80 m2 50-80 m2 tot 50 m2 onbekend meer dan 80 m2 50-80 m2 tot 50 m2 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 2012 na maximale liberalisatie WOZ-waarde biedt minder ruimte voor huurverhoging bij mutatie Het voorstel in het Regeerakkoord was om het WWS-puntensysteem te laten vervallen als basis voor de woningwaardering. In plaats daarvan werd voorgesteld om 4,5% van de WOZ-waarde als grondslag te hanteren voor de maximaal redelijke huur. In het aangepaste Woonakkoord is de WOZ-waarde weer als grondslag geschrapt. Wel komt er een voorstel voor een aangepaste methodiek voor de woningwaardering. In deze aangepaste methodiek zou de WOZ-waarde uiteindelijk wel een rol kunnen gaan spelen. 13

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Als de WOZ-waarde als grondslag voor de maximaal redelijke huur wordt gehanteerd, dan is er duidelijk minder ruimte om de huren te verhogen. Bij ruim 25% van de woningen in Haaglanden zou de huur zelfs verlaagd moeten worden. Uitgaande van de maximale huurprijs op basis van de WWS-punten bedraagt de gemiddelde huurruimte per woning in de regio Haaglanden 136 per maand. De huurruimte op basis van de WOZ-waarde bedraagt gemiddeld 96 per woning. Tussen de verschillende gemeenten in de regio zijn er duidelijke verschillen te zien. In de gemeente Wassenaar, Midden-Delfland en Westland is er meer ruimte om de huren te verhogen op basis van de WOZ-waarde, terwijl in Zoetermeer en Den Haag de ruimte juist aanzienlijk minder groot is. Huurverhoging bij mutatie heeft gevolgen voor huuraanbod voor lagere inkomensgroepen Het hierboven geschetste plaatje geeft aan welke verschuiving er maximaal mogelijk is in het prijsniveau van de corporatiewoningen. Bij zittende huurders is het verhogen van de huur maar in beperkte mate mogelijk en kan alleen via de reguliere huurverhogingen. De enige manier om de huurprijs direct aan te passen tot de streefhuur (te harmoniseren) is bij mutatie. De huidige praktijk is dat bij harmonisatie gemiddeld tussen de 85 en 90 procent van de maximale huur wordt gevraagd. Om het effect van huurharmonisatie bij mutatie in beeld te brengen, is een drietal scenario s doorgerekend, namelijk huurharmonisatie naar 90%, 95% en 100% van de maximale huurprijs. Het toepassen van deze harmonisatiepercentages heeft flinke gevolgen voor de verdeling van het jaarlijkse huuraanbod naar prijsklasse (figuur S3). Figuur S3 Ontwikkeling huuraanbod naar prijsklasse voor verschillende scenario s huurharmonisatie (bron: verhuringenbestand 2012, bewerking Explica) 100% van maximaal 95% van maximaal 90% van maximaal huur na mutatie 2012 huur 1-1-2012 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66 Vooral het jaarlijkse huuraanbod voor de laagste inkomensgroepen neemt dan flink af. Het gaat dan om huuraanbod met een huurprijs tot 366.37. Dit is het huursegment waarbij jongeren tot 23 jaar, die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag, op zijn aangewezen (figuur S4). Ook het huuraanbod met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen neemt flink af. Dit is het huuraanbod waar vooral huishoudens die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag, op zijn aangewezen (de minima en de BBSH-doelgroep). Dit betekent dat een afname van het huuraanbod bij een gelijk blijvend aantal woningzoekenden directe gevolgen heeft voor de slaagkans van woningzoekenden. Gegeven het feit dat een belangrijk deel van de woningzoekenden een inkomen heeft tot de BBSH-grens en in alle scenario s van huurharmonisatie het bereikbare aanbod voor deze doelgroep afneemt, betekent dit dan ook een afname van de slaagkans voor deze doelgroep en een toename van de woon-inschrijfduur. 14

Figuur S4 Effect scenario s op ontwikkeling jaarlijkse huuraanbod voor verschillende inkomensgroepen (bron: verhuringenbestand 2012, bewerking Explica) 0% -20% -40% Jongeren (23 jaar) * BBSH-doelgroep ** EU-doelgroep *** -60% -80% verhuringen 2012 90% van max. 95% van max. 100% van max. * Voor jongeren tot 23 jaar is uitgegaan van het op huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens ( 366,37) ** Voor de BBSH-doelgroep is uitgegaan van het huursegment tot de hoogste aftoppingsgrens (561,98) *** Voor de EU-doelgroep is uitgegaan van het huursegment tot de maximale huurprijsgrens (664,66) Huurharmonisatie heeft duidelijk meer gevolgen voor het huuraanbod en de mogelijkheden voor woningzoekenden dan voor de ontwikkeling van de huurvoorraad. De liberalisatie van 1.000 woningen uit het sociale segment zorgt voor een afname van deze voorraad met 0,6%, terwijl het aanbod in dat jaar als gevolg van liberalisatie afneemt met 10,7%. De praktijk wijst uit: wel huurharmonisatie, maar huren worden ook afgetopt op huurprijsgrenzen Uit een inventarisatie bij de corporaties blijkt dat er in het algemeen een huurharmonisatiepercentage (streefhuurpercentage) van 90 à 95% van de maximale huur wordt toegepast. Het merendeel van de corporaties heeft haar huurharmonisatiepercentage(s) recent aangepast naar aanleiding van het beleid van de overheid. Er is nog een klein aantal corporaties dat een huurharmonisatiepercentage hanteert tussen de 70% en de 85% van de maximale huur. Deze corporaties geven aan recent geen wijzigingen te hebben doorgevoerd in het streefhuurpercentage. Wel geven de corporaties in het Stadsgewest Haaglanden aan dat er maatwerk wordt toegepast. Dit betekent bijvoorbeeld dat woningen worden afgetopt op de maximale huurprijsgrens of op een lagere prijsgrens (aftoppingsgrens voor de huurtoeslag), of dat in bepaalde complexen minder hoge streefhuurpercentages worden gehanteerd. Voor dat maatwerk worden verschillende redenen genoemd, bijvoorbeeld om woningen voor grotere gezinnen betaalbaar te houden. Ook het in stand houden van een gedifferentieerde huurvoorraad wordt als reden genoemd om af te wijken van een bepaald streefhuurpercentage. Vaak zijn hierover afspraken gemaakt met de betreffende gemeente. Daarnaast zijn corporaties terughoudend met het liberaliseren van woningen, omdat geliberaliseerde huurwoningen niet meer gerekend kunnen worden tot de DAEB-activiteiten 1 van een corporatie. Niet- DAEB-activiteiten kunnen niet meer met staatssteun (WSW-borging) gefinancierd worden. Voor deze activiteiten gelden andere financieringsregels. Door het huidige Woonakkoord zouden de corporaties zich genoodzaakt kunnen voelen om het harmonisatiebeleid verder aan te scherpen en de huren bij mutatie nog verder te verhogen, om extra inkomsten te kunnen genereren voor de verhuurderheffing. Extra huuropbrengst door huurharmonisatie In het Woonakkoord wordt verondersteld dat een deel van de verhuurderheffing kan worden opgebracht uit de extra huurverhogingen die corporaties mogen toepassen. In het onderzoek van ABF Research Huurbeleid en verhuurderheffing van februari 2013 wordt voor de regio Haaglanden een bedrag genoemd van 90 miljoen aan verhuurderheffing in 2017. ABF Research berekent de mogelijkheden voor 1 Dienst van Algemeen Economisch Belang, 15

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN extra huuropbrengsten voor de corporaties. Een belangrijk deel van deze extra huurinkomsten zijn afkomstig uit extra huurverhogingen bij huishoudens met een hoger inkomen. ABF Research berekent dat de extra inkomsten in de regio Haaglanden in 2017 uitkomen op 90 miljoen. De extra inkomsten zouden daarmee de heffing kunnen compenseren. In voorliggend onderzoek is vooral gekeken naar de volkshuisvestelijke gevolgen van huurharmonisatie: de gevolgen voor het aanbod in de verschillende prijssegmenten. Wel is gekeken naar de extra inkomsten bij verschillende harmonisatiepercentages. Het verhogen van de harmonisatiepercentages van 90% naar 95% van de maximale huurprijsgrens levert de corporaties in de regio Haaglanden een extra huuropbrengst op van ruim 3 miljoen per jaar. Een huurharmonisatie naar 100% van de maximale huur ten opzichte van 90% levert de corporaties jaarlijks ongeveer 6,5 miljoen aan extra huuropbrengsten op. Wanneer rekening wordt gehouden met het aftopping van de huurprijs op de maximale huurprijsgrens vallen de extra huuropbrengsten iets lager uit. Verkoopprogramma heeft gevolgen voor huuraanbod Ook de verkoop van huurwoningen is voor corporaties een middel om inkomsten te generen. De mogelijkheden hiertoe zijn in de huidige stagnerende woningmarkt wel beperkter geworden. Ondanks deze situatie gaan de corporaties in de plannen voor de komende jaren uit van een verkoopprogramma van gemiddeld 1.400 woningen per jaar. De verkoop van huurwoningen heeft direct gevolgen voor het huuraanbod, omdat bij mutatie de woning niet als huurwoning wordt aangeboden. Uitgaande van de WOZ-waarde van het corporatiebezit zal een klein deel van het koopaanbod van de corporaties nog bereikbaar zijn voor huishoudens met een inkomen rond de EU-grens. Gegeven de huidige financieringsregels bedraagt de maximale koopsom voor een huishouden met een inkomen van 35.000 ongeveer 150.000. Dit betekent dat woningen met een vraagprijs boven 150.000 niet meer bereikbaar zijn voor huishoudens met een inkomen tot de EU-grens. De verkoop van corporatieswoningen betekent in het algemeen dan ook een afname de voorraad betaalbare woningen. Effect verkoop huurwoningen op verkoopmarkt beperkt In de regio Haaglanden staan ongeveer 12.000 woningen te koop. Een klein deel (2%) van dit koopaanbod betreft een corporatiewoning. Het koopaanbod van de corporaties vormt dus een beperkt aandeel van de totale koopmarkt. De corporatiewoningen vallen in het algemeen in het goedkopere koopsegment: 44% van het koopaanbod van corporaties heeft een vraagprijs tot 150.000. Door de huidige economische en de beperkingen als het gaat om het verkrijgen van een hypotheek, is het aantal transacties op de koopmarkt beperkt. De verwachting is dat het totaal aantal te koop staande woningen de komende tijd alleen maar verder toe zal nemen. Ook het aantal te koop staande corporatiewoningen zal de komende jaren toenemen, uitgaande van de verkoopplannen van de corporaties. Meer verkoop en minder sloop en nieuwbouw Ondanks de onzekere situatie hebben de corporaties in de regio Haaglanden nog plannen voor de periode 2013-2020 als het gaat om sloop, nieuwbouw en verkoop (figuur S5). In hoeverre deze plannen ook daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden, is nog enigszins onzeker. Vergeleken met de jaren 2010 en 2011 en vergeleken met de prognose die de corporaties hebben afgegeven aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is er een afname te zien in sloop- en nieuwbouwplannen. Voor de verkoop van woningen zijn de ambities juist verhoogd. Als het gaat om verkoop van huurwoningen zijn door de corporaties nauwelijks doelstellingen geformuleerd qua woningtype en prijsklasse van de te verkopen woningen. 16

Figuur S5 Plannen voor aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop per jaar voor 2013-2020 (bron: plannen corporaties) 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 sloop nieuwbouw verkoop aantal per jaar o.b.v. plannen 2013-2020 Corporatiebezit neemt tot 2020 af met 7% Per saldo neemt als gevolg van huurharmonisatie, sloop, verkoop en nieuwbouw de omvang van het corporatiebezit in 2020 af met ongeveer 7% ten opzichte van 2012. Er is een forse afname te zien het huursegment tot de hoogste aftoppingsgrens (figuur S6). Daarnaast kan door jaarlijkse huurstijging boven inflatie een nog sterkere verschuiving optreden. Het effect van huurharmonisatie, sloop, verkoop en nieuwbouw zal op het niveau van de gemeenten en de wijken binnen de gemeenten grotere verschillen geven. Er zijn gemeenten en wijken waar de ruimte om huurharmonisatie toe te passen groot is, waardoor de verschuiving naar hogere prijssegmenten ook groter zal zijn. Figuur S6 Voorraadontwikkeling corporatiebezit 2012-2020 (bron: plannen corporaties, 2013, bewerking Explica) koop vanaf 150.000 koop tot 150.000 vanaf 664,66 2012 2020 561,98-664,66 tot 561,98 0 50.000 100.000 150.000 Segregatie door huurharmonisatie De ruimtelijke beschikbaarheid van woningen heeft invloed op de mate van concentratie dan wel deconcentratie van inkomensgroepen. Zoals geconstateerd neemt als gevolg van huurharmonisatie de sociale huurvoorraad in het segment tot de hoogste aftoppingsgrens binnen Haaglanden flink af. Vooral de kleinere woningen blijven nog bereikbaar voor huishoudens met een lager inkomen (minima en BBSH-doelgroep). Binnen de gemeenten en de wijken binnen de gemeenten zijn er duidelijke verschillen als het gaat om de harmonisatieruimte. In de gemeenten Zoetermeer, Pijnacker-Nootdorp en Midden- Delfland neemt het goedkopere huuraanbod (tot de hoogste aftoppingsgrens) bij 90% huurharmonisatie relatief meer af, wat gevolgen kan hebben voor de instroom van huishoudens met een lager inkomen. In deze gemeenten kunnen minder huishoudens met een lager inkomen instromen. 17

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Figuur S7 Afname huurvoorraad tot hoogste aftoppingsgrens tussen 2012 en 2020 bij 90% huurharmonisatie, per gemeente (bron: corporatiebestand, bewerking Explica) Zoetermeer Westland Wassenaar Rijswijk Pijnacker-Nootdorp Midden Delfland Leidschendam-Voorburg Den Haag Delft 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2012 2020, huurharmonisatie 90% 18

19

20 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

HOOFDSTUK 3 Foto van de woningvoorraad Alvorens in het volgende hoofdstuk in te zoomen op de mogelijkheden die er in potentie, bij huurharmonisatie zijn om de huurprijs van de woningen te verhogen, besteden we in dit hoofdstuk allereerst aandacht aan de samenstelling van de woningvoorraad in de regio Haaglanden en in de verschillende gemeenten binnen deze regio. Daarbij is expliciet aandacht voor kenmerken van het corporatiebezit, zoals huurprijs, woningtype en woninggrootte. 3.1 Regio Haaglanden Samenstelling woningvoorraad In de regio Haaglanden staan ruim 475.000 woningen. Van deze woningvoorraad is 52% in handen van eigenaar-bewoners (koop), 34% is corporatiebezit en 14% is eigendom van particuliere verhuurders. Figuur 1 Verdeling woningvoorraad naar eigendom, Haaglanden (bron: Syswov, 2011) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Haaglanden 248.088 67.173 160.141 koop particuliere huur sociale huur (corporatiebezit) 42% van de woningvoorraad in Haaglanden kan getypeerd worden als eengezinswoning en 58% als meergezinswoning. De huurvoorraad (zowel sociaal als particulier) bestaat in belangrijke mate uit meergezinswoningen. Slechts 25% van het corporatiebezit in Haaglanden en 22% van de particuliere huurvoorraad bestaat uit eengezinswoningen (figuur 2). Figuur 2 Verdeling woningvoorraad naar eigendom en type, Haaglanden (bron: Syswov, 2011) eengezinswoning meergezinswoning totaal aantal % aantal % aantal koop 145.352 59% 102.736 41% 248.088 sociale huur 39.884 25% 120.257 75% 160.141 particuliere huur 14.597 22% 52.576 78% 67.173 totaal 199.833 42% 275.569 58% 475.402 21

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Samenstelling corporatiebezit 82% van de woningvoorraad van de corporaties in Stadsgewest Haaglanden valt in het prijssegment tot de hoogste aftoppingsgrens ( 561,98, prijspeil 2012), 14% valt in het segment tussen de hoogste aftopping en de liberalisatiegrens ( 664,66, prijspeil 2012). De overige 3% heeft een huurprijs boven 664,66 en valt daarmee in het geliberaliseerde segment (figuur 3). Figuur 3 Verdeling corporatiebezit naar prijs, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Haaglanden 20% 52% 10% 14% 3% onbekend/koop tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66 Een belangrijk deel van de corporatiewoningen is klein met een oppervlakte tot 50 m 2. De grotere sociale huurwoningen (qua oppervlakte en kamers) zijn veelal ook duurder. De kleine, goedkope woningen zijn vooral meergezinswoningen. De eengezinswoningen zijn gemiddeld groter en duurder (figuur 4 en figuur 5). Figuur 4 Corporatiebezit naar woningtype, oppervlakte en prijs, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) eengezinswon. meergezinswon. meer dan 80 m2 50-80 m2 tot 50 m2 meer dan 80 m2 50-80 m2 tot 50 m2 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 onbekend/koop tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66 Figuur 5 Corporatiebezit naar woningtype, kamers en prijs, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) eengezinswon. meergezinswon. 5+ kamers 4 kamers 3 kamers 1-2 kamers 5+ kamers 4 kamers 3 kamers 1-2 kamers 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000 onbekend/koop tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66 22

Er is een duidelijk verband zichtbaar tussen het aantal kamers en de oppervlakte van de woningen; een grotere woning qua oppervlakte heeft veelal ook meer kamers (figuur 6). Opvallend genoeg zijn er toch nog relatief veel woningen met 4 kamers die een oppervlakte hebben tot 50 m 2. Figuur 6 Corporatiebezit naar kamers en oppervlakte, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 2012) 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 1-2 kamers 3 kamers 4 kamers 5+ kamers onbekend tot 50 m2 50-80 m2 meer dan 80 m2 onbekend 3.2 Spreiding binnen de regio Haaglanden Samenstelling woningvoorraad Het totaal aantal woningen verschilt sterk per gemeente in de regio Haaglanden. Den Haag is de grootste gemeente met ruim 239.000 woningen en Midden-Delfland de kleinste met ruim 7.000 woningen. Ook het aandeel corporatiebezit verschilt sterk per gemeente. In Delft ligt het aandeel corporatiebezit op bijna 50%, terwijl in de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland het aandeel corporatiebezit net boven de 20% ligt (figuur 7). In figuur 8 is het aandeel corporatiebezit per wijk weergegeven. Figuur 7 Verdeling woningvoorraad naar eigendom per gemeente in Haaglanden (bron: Syswov, 2011) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden sociale huur particuliere huur koop 23

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Figuur 8 Aandeel sociale huur (corporatiebezit) per wijk in Haaglanden (bron: CBS, 2011) Ook de verdeling naar woningtype verschilt sterk per gemeente. In Den Haag en Rijswijk is ongeveer 28% van de woningvoorraad een eengezinswoning, terwijl de woningvoorraad in Westland, Middenen bestaat. In Westland, Delfland en Pijnacker-Nootdorp voor ongeveer 80% uit eengezinswoningen Wassenaar, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp is ook meer dan de helft van het corporatiebezit een eengezinswoning. Figuur 9 Verdeling woningvoorraad naar woningtype en eigendom per gemeente in Haaglanden (bron: Syswov, 2011) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden eengezinswon - koop meergezinswon - koop eengezinswon - part. huur meergezinswon - part. huur eengezinswon - sociale huur meergezinswon - sociale huur 24

Samenstelling van het corporatiebezit Van het totale corporatiebezit in de regio Haaglanden staat 50% in de gemeente Den Haag en 1% in de gemeente Midden-Delfland. De corporaties in de gemeente Den Haag hebben ruim 80.000 woningen in bezit, terwijl het aantal corporatiewoningen in Midden-Delfland ongeveer 1.670 bedraagt. Figuur 10 Corporatiebezit in aantallen per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand 1-1-2012) 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer corporatiebezit per gemeente Ruim 80% van het corporatiebezit in de gemeenten in de regio Haaglanden heeft een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens ( 591,98). Alleen het corporatiebezit in de gemeente Pijnacker-Nootdorp vormt hierop een uitzondering. In deze gemeente heeft ongeveer 55% van de sociale huurwoningen een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens. Meer dan 40% van het corporatiebezit in Pijnacker-Nootdorp heeft op dit moment een huur tussen de hoogste aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens. Figuur 11 Corporatiebezit naar huurprijsklasse per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer onbekend/koop tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66 In de meeste wijken heeft een groot deel van het corporatiebezit een huur onder de hoogste aftoppingsgrens (figuur 12). Uitzonderingen zijn de wijken in Pijnacker-Nootdorp, evenals delen van Den Haag, vooral de nieuwbouwwijken (Ypenburg, Leidschenveen, Wateringse Veld). In Westland, Wassenaar, Midden-Delfland en Zoetermeer ligt in alle wijken het aandeel boven de 60%. 25

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Figuur 12 Aandeel van het corporatiebezit met een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens, per wijk in Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) Slechts een klein deel van de corporatiewoningen in de verschillende gemeenten heeft een woonoppervlakte van meer dan 80m 2 (figuur 13). De gemeente Zoetermeer vormt hierop een uitzondering. In deze gemeente heeft ongeveer een kwart van de corporatiewoningen en oppervlakte vanaf 80m 2. Figuur 13 Corporatiebezit naar oppervlakte per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% tot 80 m2 vanaf 80 m2 70% 80% 90% 100% Een uitsplitsing naar kamertal laat zien dat toch nog opvallend veel woningen bestaan uit 4 en meer kamers. Per gemeente zijn wel verschillen te zien, ook als het gaat om het aandeel 5+-kamerwoningen. 26

Figuur 14 Corporatiebezit naar aantal kamers per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer 1-2 kamers 3 kamers 4 kamers 5+ kamers 27

28 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

HOOFDSTUK 4 Ruimte in huurprijsbepaling In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de maximale ruimte in de huurprijsbepaling van de woningen van de corporaties in de regio Haaglanden. Voor het in beeld brengen van deze ruimte is allereerst gebruik gemaakt van het aantal WWS -punten 2 van de woningen. Op basis van het aantal WWS-punten per woning is de maximale huurprijs van een woning te berekenen. De hoogte van de maximale huurprijs bepaalt of een woning al dan niet geliberaliseerd kan worden. De uitkomsten geven de maximale bandbreedte in de huurprijs weer. In paragraaf 4.2 wordt ingegaan op de huurruimte op basis van de WOZ-waarde van de woningen, conform het voorstel in het regeerakkoord. Inmiddels is er een Woonakkoord afgesloten waarin de WOZ-waarde als grondslag vooralsnog is geschrapt. 4.1 Huurruimte op basis van WWS-punten De huidige huur van de sociale huurwoningen in de regio Haaglanden ligt gemiddeld op 78% van de maximale huur (berekend op basis van de WWS-punten). Voor eengezinswoningen ligt de huidige huur gemiddeld op 70% van de maximale huur en voor meergezinswoningen gemiddeld op 79% van de maximale huur. Slechts een beperkt deel van de sociale huurwoningen heeft een huur die meer dan 90% van de maximale huur bedraagt (figuur 15). Figuur 15 Verdeling huidige huur als percentage van de maximale huur, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) 20% 15% 10% 5% 0% onbekend <60% 60-65% 65-70% 70-75% 75-80% 80-85% 85-90% 90-95% >95% huidige huur als percentage van de maximale huur 2 WWS staat voor WoningWaarderingStelsel. Het WWS is een wettelijk vastgelegd systeem om de kwaliteit van een huurwoning uit te drukken in punten. Met dat puntenaantal kan de maximale kale huurprijs vastgesteld worden. Deze maximale huurprijs wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. 29

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Het verschil tussen de huur van de corporatiewoningen per 1 januari 2012 (in de figuur aangeduid als huidige huur) en de maximale huur op basis van de WWS-punten, biedt ruimte om de huren in de regio Haaglanden te verhogen. Als voor alle huurwoningen de maximale huur op basis van het aantal WWSpunten zou worden gerekend, dan neemt het segment tot de hoogste aftoppingsgrens ( 561,98) af met ruim 52.900 woningen. Een deel van deze woningen verschuift naar het prijssegment tussen de hoogste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (figuur 16). Figuur 16 Huur per 1-1-2012 vergeleken met de maximale huur op basis van het aantal WWS-punten, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) vanaf 664.66 561.98-664.66 524.37-561.98 366.37-524.37 tot 366.37 onbekend/koop 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 huidige huur maximale huur o.b.v. puntenaantal Wanneer de maximale huurprijs op basis van de WWS-punten wordt gehanteerd, dan neemt het aantal woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens toe met ruim 36.000 woningen (figuur 17). Vooral de eengezinswoningen en de meergezinswoningen vanaf 80 m 2 kunnen geliberaliseerd worden (figuur 18). Vooral de kleine meergezinswoningen blijven een lagere huur houden (figuur 18). Figuur 17 Liberalisatiemogelijkheden naar woningtype (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) eengezinswoningen meergezinswoningen totaal onbekend/koop 56 530 586 niet-libbaar, tot 561.98 3.390 74.632 78.022 niet-libbaar, tot 664.66 5.773 33.102 38.875 liberaliseerbaar 23.417 13.871 37.288 al geliberaliseerd 2.722 2.578 5.300 totaal 35.358 124.713 160.071 30

Figuur 18 Liberalisatiemogelijkheden naar woninggrootte en type (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) eengezinswoning meergezinswoning onbekend meer dan 80 m2 50-80 m2 tot 50 m2 onbekend meer dan 80 m2 50-80 m2 tot 50 m2 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 niet-libbaar, tot 561.98 niet-libbaar, tot 664.66 liberaliseerbaar al geliberaliseerd Niet geheel onverwachts is de meeste ruimte in de huurprijsstelling te vinden bij de eengezinswoningen. Bij ongeveer 90% van de eengezinswoningen is een huurverhoging bij harmonisatie mogelijk van gemiddeld meer dan 100 per woning per maand (figuur 19). Figuur 19 Huurruimte op basis van maximale huur WWS-punten naar woningtype (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% eengezinswoning meergezinswoning alle corporatiewoningen negatieve ruimte 0 tot 50 50 tot 100 meer dan 100 onbekend Een uitsplitsing naar woninggrootte laat zien dat er vooral bij de grotere woningen in absolute zin ruimte zit tussen de huidige huur en de maximale huur op basis van het aantal WWS-punten. Figuur 20 Huurruimte op basis van maximale huur WWS-punten naar aantal kamers (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1-2 kamers 3 kamers 4 kamers 5+ kamers negatieve ruimte 0 tot 50 50 tot 100 meer dan 100 onbekend De gemiddelde huurruimte tussen de huidige huur en de maximale huurprijs op basis van de WWSpunten bedraagt in de regio Haaglanden ongeveer 136 per woning per maand. Uitgaande van een aantal van 160.000 corporatiewoningen betekent dit een maximale financiële ruimte per jaar van 21,8 miljoen, geen rekening houdend met huurderving door leegstand e.d.. Er zijn twee manieren om 31

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN een deel van deze ruimte te benutten, via de jaarlijkse extra huurverhoging of door huurharmonisatie bij mutatie van een woning. In hoofdstuk vijf wordt ingegaan op de mogelijkheden van huurharmonisatie bij mutatie. Gemeenten binnen de regio Haaglanden De huidige huur als percentage van de maximale huurprijs op basis van de WWS-punten is gemiddeld het laagste in Midden-Delfland en Wassenaar met een percentage onder de 70%. De huidige huur als percentage van de maximale huurprijs ligt in Den Haag (bijna 80%) en Delft (78%) iets boven het gemiddelde voor Haaglanden (figuur 21). Figuur 21 Huidige huur als percentage van maximale huur per gemeente (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden 62% 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76% 78% 80% 82% huidige huur als percentage van de maximale huur Als overal de maximale huur zou worden toegepast, dan zou dit een forse verschuiving betekenen van de huurprijzen van het corporatiebezit in de verschillende gemeenten (figuur 22). Vooral in de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland kan het aandeel geliberaliseerde huurwoningen (met een huurprijs vanaf 664,66, prijspeil 2012) toenemen tot ruim 60% van het corporatiebezit. Maar ook in andere gemeente is er een flinke verschuiving mogelijk naar het geliberaliseerde huursegment. Een andere opvallende constatering is dat er in het algemeen verschuiving mogelijk is uit het huursegment tot de aftoppingsgrens. Per gemeente zijn er grote verschillen mogelijk. In de gemeente Pijnacker-Nootdorp blijft nog maar 10% van het corporatiebezit bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (BBSH-doelgroep). Maar ook in gemeenten als Midden-Delfland, Westland, Zoetermeer en Wassenaar blijft maximaal toepassen van de WWS-punten flinke gevolgen voor de beschikbaarheid van woningen voor de BBSH-doelgroep. 32

Figuur 22 Maximale huur in klassen per gemeente (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66 Momenteel heeft in vrijwel alle gemeenten een groot deel van de woningen een huur tot de hoogste aftoppingsgrens. In Pijnacker-Nootdorp is dit minder het geval, evenals in delen van Den Haag, vooral in de nieuwbouwwijken (Ypenburg, Leidschenveen, Wateringse e Veld). Zou bij alle huurwoningen de maximale huur gevraagd worden, dan treden duidelijk ruimtelijke effecten op. Wijken met veel betaalbare woningen blijven dan vooral over in Delft, Den Haag en Leidschendam-Voorburg. Figuur 23 Aandeel sociale huurwoningen met een huur tot de hoogste aftoppingsgrens, huidige situatie en bij maximale huur, per wijk (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) Huidige situatie Bij maximale huur Zoals verwacht zijn het voornamelijk de eengezinswoningen die geliberaliseerd kunnen worden, uitgaande van de maximale huur op basis van de WWS-punten. Het zijn vooral meergezinswoningen die over blijven als betaalbare woningen voor huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (BBSH-doelgroep). 33

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Figuur 24 Liberalisatiemogelijkheden naar type per gemeente (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% eengezinswoning meergezinswoning Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer niet-libbaar, tot 561.98 niet-libbaar, tot 664.66 liberaliseerbaar al geliberaliseerd Zoals al opgemerkt, bedraagt het verschil tussen de huidige huur (huur per 1 januari 2012) en de maximale huur (op basis van de WWS-punten) voor Haaglanden gemiddeld 136 per woning per maand. Per gemeente zijn er wel verschillen te zien. De maximale huur kan in de gemeente Pijnacker- Nootdorp zelfs boven de 700 gemiddeld per maand stijgen. Figuur 25 Gemiddelde huidige huur en gemiddelde maximale huur per gemeente (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden 0 100 200 300 400 500 600 700 800 gemiddelde huidige huur gemiddelde max. huur o.b.v. WWS-punten 34

4.2 Huurruimte op basis van WOZ-waarde In deze paragraaf wordt ingegaan op de huurruimte op basis van de WOZ-waarde, conform het voorstel in het regeerakkoord. 13 februari jl. is er door de coalitiepartijen een aangepast woningmarktakkoord gepresenteerd, waarin de WOZ-waarde als grondslag voor de woningwaardering is geschrapt. In dit onderzoek is afgesproken om het effect van de WOZ-waarde op de huurruimte alsnog in beeld te brengen. Hiervoor is gebruik gemaakt van de WOZ-gegevens van de corporatiewoningen, aangeleverd door de verschillende gemeenten. Een vergelijking tussen de huidige huur en de maximale huur op basis van 4,5% van de WOZ-waarde laat eveneens een forse verschuiving zien van het goedkopere huursegment naar het duurdere huursegment (figuur 26). De verschuiving is echter beperkter, zeker in het segment tot de kwaliteitskortingsgrens. Figuur 26 Huidige huur en maximale huur vergeleken (bron: corporatiebestand, 1-1-2012, WOZ-bestanden gemeenten) vanaf 664.66 561.98-664.66 524.37-561.98 366.37-524.37 tot 366.37 onbekend/koop 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 huidige huur max. huur obv WOZ-waarde De huurruimte op basis van 4,5% van de WOZ-waarde verschilt duidelijk per gemeente (figuur 27). De gemiddelde huurruimte per woning voor Haaglanden bedraagt een kleine 100, terwijl de gemiddelde ruimte in de gemeente Wassenaar bijna 400 per woning per maand bedraagt. In Den Haag is de gemiddelde huurruimte per woning op basis van de WOZ-waarde het laagst. Figuur 27 Huidige huur en maximale huur vergeleken (bron: corporatiebestand, 1-1-2012, WOZ-bestanden gemeenten) 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden gemiddelde WOZ-ruimte per woning per maand 35

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN 4.3 Vergelijking huurruimte WWS-punten en WOZ-waarde Zoals al opgemerkt biedt het huidige woningwaarderingstelsel meer ruimte in de huurprijsstelling ten opzichte van de systematiek van WOZ-waarde (figuur 28). Een vergelijking tussen de gemiddelde huurruimte per woning op basis van de WWS-punten en de systematiek van de WOZ-waarde, laat relatief grote verschillen zien. Uitgaande van de WOZ-waarde heeft een deel van de het corporatiebezit in Haaglanden een huidige huur die hoger is dan de maximale huur die mogelijk is op basis van de WOZ-waarde. Van ongeveer 28% van de huurwoningen in Haaglanden ligt de huidige huur boven de maximale huur op basis van de WOZ-waarde. Dit zou een verlaging van de huurprijs betekenen. Figuur 28 Huurruimte in klassen vergeleken tussen maximale huur o.b.v. punten en WOZ-waarde (bron: corporatiebestand, 1-1-2012, WOZ-bestanden gemeenten) WWS-punten WOZ-waarde 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% meer dan - 100-100 tot - 50-50 tot 0 0 tot 50 50 tot 100 meer dan 100 Een vergelijking tussen de gemiddelde maximale huur op basis van de WOZ-waarde en de gemiddelde maximale huur op basis van de WWS-punten laat zien dat er grote verschillen zijn tussen de gemeenten in regio Haaglanden (figuur 29). In Zoetermeer en Den Haag is er duidelijk minder huurruimte op basis van de systematiek van de WOZ-waarde. In de gemeenten Wassenaar, Midden-Delfland en Westland zou het gebruik van de WOZ-waarde als grondslag voor de huurprijsbepaling wel tot een hogere huurprijs leiden in verhouding tot het huidige woningwaarderingstelsel. Figuur 29 Verschil tussen max. huur op basis van WOZ-waarden en maximale huur o.b.v. WWS-punten (bron: corporatiebestand, 1-1-2012, WOZ-bestanden gemeenten) -100-50 0 50 100 150 200 250 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden gemiddelde WOZ-huurruimte t.o.v. gemiddelde WWS-huurruimte ( per maand) Uitgaande van een maximale huurprijs op basis van de WWS-punten is de gemiddelde huurruimte per woning in de regio Haaglanden 136 per maand. Dit betekent maximale ruimte van 260 miljoen per 36

jaar, bij 160.000 corporatiewoningen. De huurruimte op basis van de WOZ-waarde bedraagt gemiddeld 96 per woning en komt daarmee op een maximale huurruimte van 184 miljoen per jaar. 37

38 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

HOOFDSTUK 5 Effect huurharmonisatie Corporaties hebben de mogelijkheid om bij mutatie de huurprijs van de woning aan te passen. De huurprijs na huurharmonisatie mag niet hoger worden dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel (voor woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens). In dit hoofdstuk vindt een doorrekening plaats van de effecten van huurharmonisatie op het huuraanbod naar prijsklasse en daarmee op de mogelijkheden voor de woningzoekenden. Deze doorrekening moet inzicht bieden in de mogelijke bandbreedte. Dit betekent dat naast 100% huurharmonisatie ook gerekend wordt aan scenario s die meer overeenkomen met het huidige beleid van de corporaties. Vervolgens wordt het effect voor de woningzoekenden in beeld gebracht. Wat betekent huurharmonisatie voor de samenstelling van het huuraanbod naar prijs en dus voor de mogelijkheden voor woningzoekenden om een passende woning te vinden. 5.1 Huuraanbod 2012 Bij het doorrekenen van de effecten van huurharmonisatie op het huuraanbod is het relevant om een aantal aannames te doen. In de doorrekening wordt geen rekening gehouden met demografische verschuivingen, zoals vergrijzing en de bijbehorende inkomenseffecten. Het aanbod per gemeente, uitgesplitst naar woningtype (eengezinswoningen en meergezinswoningen), zoals gemeten op basis van het aantal verhuringen in 2012, blijft constant over de periode 2013-2020. Nieuwbouwverhuringen en doorstroming als gevolg van nieuwbouw zijn buiten beschouwing gelaten, om toevallige uitschieters per gemeente te voorkomen. Op deze manier kan het eenzijdige effect van huurharmonisatie op het huuraanbod het beste inzichtelijk worden gemaakt. In 2012 zijn er bijna 12.000 verhuringen geweest in het corporatiebezit in de regio Haaglanden. Dit betreft verhuringen in de bestaande voorraad, maar ook nieuwbouwwoningen. Wanneer de nieuwbouwverhuringen en de indirecte verhuringen als gevolg van een verhuizing naar een nieuwbouwwoning, worden geabstraheerd uit het aantal verhuringen, blijft een aantal van ongeveer 10.000 verhuringen in 2012 over (figuur 30). Een uitsplitsing van het aantal verhuringen naar prijsklasse laat zien dat een belangrijk van de verhuurde woningen in 2012 valt in het prijssegment tot de kwaliteitskortingsgrens ( 336,37). Dit is ook de maximale huurgrens voor jongeren tot 23 jaar om in aanmerking te kunnen komen voor huurtoeslag. Het grootste deel van de verhuurde woningen in 2012 heeft een huurprijs tot de laagste aftoppingsgrens, en is daarmee bereikbaar voor eenpersoonshuishoudens die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag (BBSH-doelgroep). 39

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Figuur 30 Verhuringen 2012 naar prijsklasse inclusief en exclusief nieuwbouw (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66 mutaties zonder invloed nieuwbouw indirect effect nieuwbouw nieuwbouw In 2012 hebben ruim 66.000 woningzoekenden gereageerd op het huuraanbod in het Stadsgewest Haaglanden. Ongeveer 50% van deze groep woningzoekenden heeft een minimuminkomen. Bijna 75% van alle woningzoekenden in 2012 heeft een inkomen tot de BBSH-grens en komt dus in aanmerking voor huurtoeslag (figuur 31). 17% van woningzoekenden in 2012 heeft een inkomen tussen de BBSHgrens en de EU-grens ( 34.085, prijspeil 2012). Het betreft vooral 2- en meerpersoonshuishoudens. Figuur 31 Woningzoekenden 2012 naar inkomen en huishoudgrootte (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1-persoonshh 2-persoonshh 3 en meer persoonshh woningzoekenden 2012 minima overig BBSH overig EU-doelgroep 33.614-44.000 44.000 + Een uitsplitsing naar huishoudgrootte laat zien dat 51% van de woningzoekenden in 2012 een eenpersoonshuishouden betreft. De 2-persoonshuishoudens en de 3 en meerpersoonshuishoudens zijn gelijk verdeeld met beide iets meer dan 24% van de woningzoekenden in 2012. Figuur 32 Woningzoekenden 2012 naar huishoudgrootte (bron: corporatiebestand, 1-1-2012) woningzoekenden 2012 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1-persoonshh 2-persoonshh 3 en meer persoonshh 5.2 Effect huurharmonisatie op huuraanbod Voor het berekenen van het effect van huurharmonisatie op het jaarlijks beschikbare huuraanbod wordt uitgegaan van de mutaties in 2012, exclusief de nieuwbouwverhuringen en het indirecte effect van nieuwbouw. In onderstaande figuur is allereerst gekeken naar het effect van huurharmonisatie in 2012. In de figuur is de huur van de in 2012 verhuurde woningen per 1 januari 2012 afgezet tegen de huurprijs 40

na mutatie in 2012. Op deze manier wordt het effect van huurharmonisatie in 2012 zichtbaar. Uit de figuur is af te lezen dat er in 2012 als gevolg van huurharmonisatie een verschuiving heeft plaatsgevonden van het huursegment tot 524,37 naar een hoger huursegment. Vooral het segment tussen de lage en hoge aftoppingsgrens en tussen de hoge aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens is in 2012 toegenomen. Ook is af te lezen dat de huurprijs van in 2012 verhuurde woningen zijn afgetopt op de maximale huurprijsgrens. Het geliberaliseerde segment (van af 664,66) is vrijwel niet toegenomen. Uit de huurprijzen van de nieuwe verhuringen is te berekenen dat de huren zijn geharmoniseerd naar gemiddeld 87% van de maximale huur Figuur 33 Vergelijking huur 1-1-2012 en huur na mutatie 2012 (bron: corporatiebestand, 1-1-2012, Verhuringen 2012) huur na mutatie 2012 huur 1-1-2012 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66 Stap twee in de analyse betreft het in beeld brengen van het effect van huurharmonisatie voor de periode van 2013 tot 2020. Daarvoor is een drietal scenario s doorgerekend (figuur 34). Het 1 e scenario betreft een huurharmonisatie van 90% van de maximale huur. Dit aandeel ligt daarmee iets boven het in 2012 gerealiseerde percentage. Vervolgens is ook het effect van 95% en 100% van de maximale huur doorgerekend, om de bandbreedte in beeld te brengen. De verschillende scenario s laten een duidelijke afname zien van het goedkopere huuraanbod (tot 366,37) en het huuraanbod tot de (hoogste) aftoppingsgrens. Het aanbod in het prijssegment 561,98 tot 664,66 neemt in de verschillende scenario s flink toe, evenals het huuraanbod boven de liberalisatiegrens. Figuur 34 Ontwikkeling jaarlijks huuraanbod naar prijsklasse voor verschillende scenario s huurharmonisatie (bron: verhuringenbestand 2012, bewerking Explica) 100% van maximaal 95% van maximaal 90% van maximaal huur na mutatie 2012 huur 1-1-2012 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66 Wat voor gevolgen zijn van de verschillende scenario s van huurharmonisatie voor het huuraanbod voor de verschillende doelgroepen wordt duidelijk in onderstaande figuur. Door huurharmonisatie in 2012 is het huuraanbod voor jongeren (die alleen bij woningen met een huur tot 366,37 recht hebben op huurtoeslag) en voor de BBSH-doelgroep afgenomen. Het huuraanbod van alle huishoudens met een inkomen tot de EU-grens ( 34.085) is als gevolg van huurharmonisatie in 2012 onveranderd gebleven. In de scenario s 90% tot 100% huurharmonisatie zijn de effecten voor de verschillende doelgroepen flink 41

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN negatief. Het beschikbare huuraanbod voor jongeren, voor de BBSH-doelgroep en ook voor de gehele EU-doelgroep neemt af. Figuur 35 Effect scenario s op ontwikkeling jaarlijkse huuraanbod voor verschillende inkomensgroepen (bron: verhuringenbestand 2012, bewerking Explica) 0% -20% -40% -60% -80% verhuringen 2012 90% van max. 95% van max. 100% van max. Jongeren (23 jaar) * BBSH-doelgroep ** EU-doelgroep *** * Voor jongeren tot 23 jaar is uitgegaan van het op huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens ( 366,37) ** Voor de BBSH-doelgroep is uitgegaan van het huursegment tot de hoogste aftoppingsgrens (561,98) *** Voor de EU-doelgroep is uitgegaan van het huursegment tot de maximale huurprijsgrens (664,66) Voor het effect op de slaagkans kan grofweg worden uitgegaan van deze percentages. Dit betekent dat een afname van het huuraanbod bij een gelijk blijvend aantal woningzoekenden dus directe gevolgen heeft voor de slaagkans van woningzoekenden. Gegeven het feit dat een belangrijk deel van de woningzoekenden een inkomen heeft tot de BBSH-grens en in alle scenario s van huurharmonisatie het bereikbare aanbod voor deze doelgroep afneemt, betekent dit dan ook een afname van de slaagkans voor deze doelgroep. Het is wel belangrijk om hierbij op te merken dat het gaat om het effect van mutaties in de bestaande huurvoorraad. Door nieuwbouw (nieuwbouwverhuringen) in de komende jaren, kunnen de mogelijkheden voor bovengenoemde doelgroepen worden verruimd ten opzichte van de bovenstaande situatie. De effecten van harmonisatie op het huuraanbod voor de verschillende inkomensgroepen zijn behoorlijk groot. Dat geldt ook voor het effect op het aanbod van grote woningen met een huurprijs onder de hoogste aftoppingsgrens (figuur 36). De huur van de in 2012 vrijgekomen woningen is in het algemeen hoger dan de huur die de woning op 1 januari 2012 had. Veel woningen die een huur hadden onder de 561,98 (hoogste aftoppingsgrens) krijgen een nieuwe huur die boven die grens ligt. Dat zorgt voor ruim 20% minder aanbod van bereikbare grote woningen. Zouden de huren van alle vrijkomende woningen geharmoniseerd worden naar 90% van de maximale huur, dan zou de afname van het aanbod bijna 60% bedragen. Een harmonisatiebeleid waarbij de huren gelijk worden aan de maximale huur zorgt voor een afname van het bereikbare aanbod van grote woningen met bijna 80%. 42

Figuur 36 Effect scenario s op het aanbod aan huurwoningen met 5 of meer kamers, met een prijs onder de hoogste aftoppingsgrens (bron: verhuringenbestand 2012, bewerking Explica) 0% -20% 5+ kamers -40% -60% -80% -100% verhuringen 2012 90% van max. 95% van max. 100% van max. Scenario s huurharmonisatie met aftopping op maximale huurprijsgrens Uit een vergelijking tussen de gerealiseerde huurharmonisatie in 2012 en de drie scenario s wordt duidelijk, dat er door de corporaties in Haaglanden in 2012 vooral is afgetopt op de maximale huurprijsgrens. Om die reden is er voor gekozen om deze aftopping tot de maximale huurprijsgrens ook mee te nemen bij de drie genoemde scenario s. In onderstaande figuur wordt duidelijk wat het effect hiervan is op het beschikbare huuraanbod naar prijsklasse en vervolgens op de mogelijkheden voor de verschillende inkomensgroepen. Wanneer wordt afgetopt op de maximale huurprijsgrens neemt het huuraanbod voor de huishoudens met een inkomen tussen de BBSH-grens en de EU-grens flink toe. Figuur 37 Ontwikkeling huuraanbod naar prijsklasse voor verschillende scenario s huurharmonisatie met aftopping op maximale huurprijsgrens (bron: verhuringenbestand 2012, bewerking Explica) 100% van maximaal 95% van maximaal 90% van maximaal huur na mutatie 2012 huur 1-1-2012 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66 43

44 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

HOOFDSTUK 6 Verkoop van huurwoningen Het verkopen van corporatiewoningen heeft gevolgen voor de omvang en de samenstelling van de sociale huurvoorraad en voor het jaarlijks beschikbaar komend huuraanbod voor woningzoekenden. Elke huurwoning die wordt verkocht bij mutatie, betekent één huurwoning minder in het huuraanbod. Een deel van de verkochte woningen zal overigens wel beschikbaar zijn voor huishoudens met een lager inkomen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het effect van de verkoop van huurwoningen op het vrijkomend huuraanbod. Hierbij wordt een scenario doorgerekend waarbij alle eengezinswoningen bij mutatie worden verkocht. Daarnaast wordt ook gekeken naar een variant die meer aansluit bij de huidige verkoopplannen van de corporaties. In deze variant wordt uitgegaan van de verkoop van een beperkt deel van het vrijkomend aanbod. Op deze manier ontstaat inzicht in de bandbreedte van mogelijke effecten. Het aantal mutatie in 2012 is eveneens uitgangspunt voor het doorrekenen van het effect van verkoop van huurwoningen. 6.1 WOZ-waarde corporatiebezit Om een inschatting te kunnen maken van het effect van de verkoop van corporatiewoningen wordt voor de vraagprijs uitgegaan van de WOZ-waarde van de woningen per 1-1-2012. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde van de corporatiewoningen, zoals ook gebruikt bij het bepalen van de maximale huurruimte op basis van de WOZ-waarde (paragraaf 4.2). Uit de figuur is af te lezen dat een belangrijk deel van het corporatiebezit in de regio Haaglanden een WOZ-waarde heeft die lager is dan 150.000 (58%). Ongeveer een kwart van de woningen heeft een WOZ-waarde tussen 150.000 en 200.000. Slechts een beperkt aantal corporatiewoningen heeft een WOZ boven 250.00 (3%). Figuur 38 Verdeling corporatiebezit in WOZ- klassen in Haaglanden (bron: WOZ-bestanden gemeenten, 2011) Haaglanden 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 onbekend <150.000 150-200.000 200-250.000 >250.000 Per gemeente zijn er wel grote verschillen als het gaat om de WOZ-waarde van corporatiewoningen (figuur 39). De gemeenten met een relatief groot aandeel corporatiewoningen met een WOZ-waarde tot 150.000 zijn Den Haag, Rijswijk, Delft, Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer. In de gemeenten 45

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar en Westland staan relatief weinig corporatiewoningen met een WOZ-waarde tot 150.000 (rond de 10%). Vooral in Wassenaar hebben de corporatiewoningen een hogere WOZ-waarde. 30% van de corporatiewoningen in deze gemeente heeft een WOZ-waarde boven de 250.000. De laatste jaren zijn de regels voor de financiering van een hypotheek fors aangescherpt. Voor het vaststellen van de maximale hypotheek wordt gebruikt gemaakt van hypotheeknormen van het NIBUD. Daarmee komt de maximale koopsom voor een huishouden met een inkomen van 35.000 uit op een maximale koopsom van ongeveer 150.000. Uitgaande van de WOZwaarde als vraagprijs van de woning, betekent de verkoop van huurwoningen in Wassenaar dat deze woningen dus minder tot niet bereikbaar c.q. betaalbaar zijn voor huishoudens met een inkomen rond de EU-grens. Figuur 39 Verdeling corporatiebezit in WOZ- klassen per gemeente (bron: WOZ-bestanden gemeenten, 2011) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden onbekend <150.000 150-200.000 200-250.000 >250.000 6.2 Effecten verkoop huurwoningen op huuraanbod Als gevolg van de verkoop van huurwoningen neemt het jaarlijkse aanbod aan huurwoningen af. Bij mutatie worden woningen die gelabeld zijn voor verkoop uit het huuraanbod genomen en als koopwoning aangeboden. Uit de Voorraadrapportages 2010 en 2011 3 blijkt dat het aantal verkopen door de corporaties in Haaglanden in deze periode al is toegenomen van bijna 500 in 2010 naar ongeveer 800 in 2011. In de regiorapportage Haaglanden van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) wordt een verkoopprognose genoemd van bijna 1.000 woningen per jaar voor de periode 2012 tot en met 2016. Het Centraal Fonds baseert deze aantallen op de aangeleverde gegevens van de corporaties uit 2011 (dpi 2011). Voor dit onderzoek is eveneens een uitvraag gedaan bij de corporaties als het gaat om verkoopplannen voor de periode 2013 tot en met 2020. De corporaties geven aan plannen te hebben om in de periode 2013 tot en met 2020 ongeveer 11.500 woningen te verkopen, gemiddeld ruim 1.400 woningen per jaar. Een vergelijking tussen de realisaties in 2011 en de plannen voor de komende jaren toont dat in de plannen uitgegaan wordt van 40% extra verkopen per jaar ten opzichte van 2011. De vraag is natuurlijk in hoeverre dat aantal ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden, gegeven de huidige woningmarkt, waarin het aantal verkopen alleen maar verder stagneert. Dit kan betekenen dat de corporaties woningen na mutatie allereerst te koop aanbieden, maar na enige tijd deze woning 3 Onderzoeksrapporten Woningbezit SVH leden 01-01-2012 per corporatie in Haaglanden en Woningbezit SVH leden 01-01-2011 per corporatie in Haaglanden', DSO / Programmamanagement Strategie en Onderzoek, gemeente Den Haag. 46

alsnog als huurwoning aanbieden. In eerste instantie neemt het huuraanbod af, maar daarna neemt het huuraanbod alsnog toe. In deze analyse wordt hier geen rekening mee gehouden. Scenario verkoop eengezinswoningen Het verkoop van eengezinswoningen gaat in het algemeen makkelijker, er is namelijk geen splitsingsvergunning nodig. Ook blijkt uit het verkoopaanbod in de regio Haaglanden dat er vooral eengezinswoningen te koop staan. Om de reden is de verkoop van eengezinswoningen als apart scenario opgenomen. Voor het in beeld brengen van het effect van de verkoop van eengezinswoningen bij mutatie, wordt uitgegaan van het aantal in 2012 beschikbaar gekomen eengezinswoningen, namelijk 1.100 eengezinswoningen. Uitgaande van dit aantal betekent de verkoop van deze woningen na mutatie een afname van het huuraanbod met 1.100 woningen, ofwel 11% van het totale huuraanbod. Wanneer uitgegaan wordt van de WOZ-waarde van deze eengezinswoningen als vraagprijs van de woningen, valt het merendeel van deze woningen in het prijssegment boven 150.000 en is daarmee, gegeven de huidige strikte regels voor het verkrijgen van een hypotheek, niet meer betaalbaar voor huishoudens met een inkomen onder de EU-grens. De verkoop van eengezinswoningen bij mutatie betekent dat het betaalbare segment eengezinswoningen direct afneemt. In onderstaande figuur is de verkoop van eengezinswoningen bij mutatie gecombineerd met huurharmonisatie naar 90% van de maximale huur, waarbij rekening is gehouden met het aftopping op de maximale huurprijsgrens. Verkoop van eengezinswoningen in combinatie met huurharmonisatie betekent een afname van het huuraanbod in het segment tot de hoogste aftoppingsgrens. Als gevolg van de verkoop van eengezinswoningen neemt het segment tussen de hoogste aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens beperkt toe. Ook is er een afname te zien in het geliberaliseerde segment. Een deel van de verkochte eengezinswoningen had een huur boven de maximale huurprijsgrens ( figuur 40). Figuur 40 Effect 90% huurharmonisatie inclusief aftopping en verkoop eengezinswoningen bij mutatie (bron: verhuringen 2012, corporatiebestand 1-1-2013, bewerking Explica) koop vanaf 150.000 koop tot 150.000 vanaf 664.66 561.98-664.66 524.37-561.98 366.37-524.37 tot 366.37 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 verhuurde woningen in 2012 naar huurklassen na mutatie 90% huurharmonisatie incl. aftopping en maximale verkoop eengezinswoningen (mutaties) Scenario beperkte verkoop van huurwoningen Het tweede scenario gaat uit van een beperkte verkoop van corporatiewoningen. In de plannen van de corporatie wordt uitgegaan van een verkoopprogramma van ruim 1.400 woningen per jaar. Uit de Voorraadrapportage van DSO blijkt dat in 2011 een kleine 800 woningen zijn verkocht. De gegevens over 2012 zijn helaas nog niet beschikbaar, daarom veronderstellen we dat in 2012 eveneens ongeveer 800 corporatiewoningen zijn verkocht. De opgave voor de komende jaren betekent een toename van het aantal verkopen met 40%. In dit scenario wordt het effect van een tweetal varianten doorgerekend, namelijk 50% en 25% extra verkopen. In de plannen van de corporaties wordt nauwelijks doelstellingen geformuleerd als het gaat om het woningtype en het prijssegment van de voor verkoop gelabelde 47

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN woningen. In het scenario krijgt elke woning bij mutatie een kans om te worden verkocht. Deze kans is afhankelijk van het aantal mutaties in 2012. 25% extra verkopen bij mutatie betekent een extra afname van de huurvoorraad met ongeveer 350 huurwoningen. Het huuraanbod neemt met ongeveer 3,5% af. Ten opzichte van het scenario 90% huurharmonisatie betekent dit jaarlijks een kleine verschuiving van het huuraanbod in de verschillende prijssegmenten (figuur 41). Een deel van de te verkopen woningen heeft een vraagprijs tot 150.000 en is daarmee mogelijk nog betaalbaar voor huishoudens met een inkomen rond de EU-grens. Het effect van 25% extra verkopen is nog relatief beperkt. Wel kan het op het niveau van de gemeenten grotere verschillen geven. Figuur 41 Effect 90% huurharmonisatie, gecombineerd met 25% extra verkoop bij mutatie (bron: bewerking Explica) koop vanaf 150.000 koop tot 150.000 vanaf 664.66 561.98-664.66 524.37-561.98 366.37-524.37 tot 366.37 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 90% huurharmonisatie inclusief 25% extra verkoop De variant waarbij het verkoopaanbod met 50% toeneemt, komt iets hoger uit dan de plannen van de corporaties als het gaat om verkoop voor de komende periode. In deze variant neemt het huuraanbod af met ongeveer 700 woningen (7% van het huuraanbod). Uitgaande van de huidige mutaties betekent dit een extra afname van het goedkopere huursegment (figuur 42). Een deel van deze woningen is bij verkoop mogelijk nog betaalbaar voor de huishoudens met een inkomen rond de EU-grens. Voor de BBSH-doelgroep neemt als gevolg van de extra verkopen het huuraanbod af en daarmee ook de mogelijkheden om te slagen. Figuur 42 Effect 90% huurharmonisatie, gecombineerd met 50% extra verkoop bij mutatie (bron: bewerking Explica) koop vanaf 150.000 koop tot 150.000 vanaf 664.66 561.98-664.66 524.37-561.98 366.37-524.37 tot 366.37 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 90% huurharmonisatie inclusief 50% extra verkoop 48

49

50 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

HOOFDSTUK 7 Effect op de koopmarkt De verkoop van huurwoningen door corporaties heeft effect op het totale koopaanbod in de regio Haaglanden. In welke mate hangt enerzijds af van het totale volume, maar ook van het prijssegment waarin deze woningen te koop worden aangeboden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de koopmarkt en de mogelijke effecten van het koopaanbod van de corporaties op de totale koopmarkt in de regio Haaglanden. 7.1 Koopaanbod regio Haaglanden In de regio Haaglanden staan in januari 2013 bijna 12.000 woningen te koop 4. De afgelopen jaren is het koopaanbod flink toegenomen, zo blijkt uit de cijfers van Huizenzoeker (figuur 43). Tussen januari 2009 en januari 2013 is het koopaanbod met ruim 57% toegenomen, van ruim 7.600 in januari 2009 tot ongeveer 12.000 in januari 2013. Figuur 43 Ontwikkeling koopaanbod Haaglanden september 2008-februari 2013 (bron: Huizenzoeker, maart 2013) 14000 12000 aanbod koopwoningen Haaglanden 10000 8000 6000 4000 2000 0 Jan 2009 Apr 2009 Jul 2009 Okt 2009 Jan 2010 Apr 2010 Jul 2010 Okt 2010 Jan 2011 Apr 2011 Jul 2011 Okt 2011 Jan 2012 Apr 2012 Jul 2012 Okt 2012 Jan 2013 Het koopaanbod verschilt duidelijk per gemeente binnen de regio Haaglanden. Dit wordt voor een belangrijk deel bepaald door de omvang van de koopmarkt. Wanneer rekening gehouden wordt met de omvang van de koopmarkt, valt op dat in de gemeente Rijswijk en Wassenaar relatief meer woningen te 4 Bron: Huizenzoeker, maart 2013. 51

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN koop staan dan in de andere gemeente binnen de regio Haaglanden (figuur 44). Het gemiddelde aandeel te koop te staande koopwoningen ten opzichte van het totale aantal koopwoningen in Haaglanden komt uit op 4,8%. Voor de gemeenten Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Westland ligt dit aandeel onder het regionale gemiddelde. Figuur 44 Koopaanbod per gemeente, als percentage van de voorraad koopwoningen (bron: Huizenzoeker, januari 2013; Syswov 2011) 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden aandeel te koop staande koopwoningen De gemiddelde vraagprijs per m 2 in Haaglanden schommelde van januari 2009 tot januari 2012 tussen de 2.450 en 2.500 per m 2 (figuur 45). Vanaf januari 2012 is er een dalende trend waarneembaar. Momenteel ligt de gemiddelde vraagprijs per m 2 rond de 2.375. Figuur 45 Ontwikkeling koopaanbod Haaglanden september 2008-februari 2013 (bron: Huizenzoeker, maart 2013) 2600 2550 gemiddelde vraagprijs per m2 in Haaglanden 2500 2450 2400 2350 2300 2250 Jan 2009 Apr 2009 Jul 2009 Okt 2009 Jan 2010 Apr 2010 Jul 2010 Okt 2010 Jan 2011 Apr 2011 Jul 2011 Okt 2011 Jan 2012 Apr 2012 Jul 2012 Okt 2012 Jan 2013 7.2 Concurrentie koopaanbod corporaties Een beperkt deel van het koopaanbod in regio Haaglanden in januari 2013 betreft een te koop staande corporatiewoning, ruim 2% (figuur 47). Dit aandeel verschilt enigszins per gemeente. In de gemeente Delft is dit aandeel het hoogste met 7% te koop staande corporatiebezit ten opzichte van het totaal aantal te koop staande woningen in deze gemeente in januari 2013. 52

Figuur 46 Totale koopaanbod particulieren en koopaanbod corporaties per gemeente in Haaglanden (bron: Huizenzoeker, januari 2013, bewerking Explica) Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer totaal 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% koopaanbod particulieren koopaanbod corporaties Een uitsplitsing naar vraagprijssegment laat zien dat de vraagprijs van de corporatiewoningen ligt in het segment tot 250.000 (figuur 46). Een belangrijk deel van het koopaanbod van de corporaties heeft een vraagprijs tot 150.000. Het gaat om 44% van de te koop staande woningen van de corporaties. In het algemeen kan geconcludeerd worden dat het koopaanbod van de corporaties nog een beperkt aandeel betreft van het totale koopaanbod. Opmerkelijk is dat de vraagprijs van het koopaanbod van de corporaties gemiddeld ongeveer 10.000 lager ligt dan de WOZ-waarde van deze woningen. Voor het particuliere aanbod geldt juist dat de vraagprijs gemiddeld 10.000 hoger ligt dan de WOZ-waarde van deze woningen. Daarmee lijkt het dat corporatiewoningen goedkoper in de markt worden gezet. Figuur 47 Koopaanbod naar vraagprijsklasse in Haaglanden (bron: Huizenzoeker, januari 2013) meer dan 300.000 250-300.000 200-250.000 150-200.000 tot 150.000 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 koopaanbod particulieren koopaanbod corporaties Wanneer wordt ingezoomd op het totale koopaanbod in de regio Haaglanden met een vraagprijs tot 150.000 zijn wel duidelijk verschillen te zien tussen de gemeenten onderling (figuur 48). In de gemeente Delft maakt het verkoopaanbod van de corporaties ruim 20% uit van het totale verkoopaanbod in dit vraagprijssegment. Het koopaanbod met een vraagprijs onder 150.000 is in de gemeenten Midden- Delfland en Pijnacker-Nootdorp zeer beperkt (minder dan 10 woningen) en om die reden buiten de figuur gehouden. 53

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN Figuur 48 Koopaanbod particulieren en koopaanbod corporaties met vraagprijs tot 150.000 per gemeente in Haaglanden (bron: Huizenzoeker, januari 2013) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland* Pijnacker-Nootdorp* Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer totaal * Minder dan 10 woningen koopaanbod particulieren koopaanbod corporaties Door de huidige economische situatie en de beperkingen als het gaat om het verkrijgen van een hypotheek, is het aantal transacties op de koopmarkt de laatste jaren afgenomen. De verwachting is dat, gegeven de huidige economische situatie, de onzekerheid op de arbeidsmarkt en de strikte regels als het gaat om het verkrijgen van een hypotheek, het aantal transacties de komende jaren verder onder druk komen te staan. Daarentegen is de verwachting dat het aantal te koop staande woningen de komende tijd verder toe zal nemen. Ook het aantal te koop staande corporatiewoningen zal de komende jaren toenemen, gegeven de verkoopplannen van de corporaties. De totale verkoopambitie van de corporaties in de regio Haaglanden bedraagt voor de komende jaren ongeveer 1.400 woningen per jaar. Daarmee vormt het koopaanbod van de corporaties ook in de komende jaren wel in beperkte mate concurrerend aanbod, maar vooral in het prijssegment tot 200.000. In een aantal gemeenten kan het effect wel groter zijn, zeker in het goedkopere prijssegment. Het verkoopaanbod van de corporaties kan juist in de goedkopere prijssegmenten de mogelijkheden voor woningzoekenden op de koopmarkt verruimen. 54

55

56 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN

HOOFDSTUK 8 Ontwikkeling corporatiebezit De omvang en de samenstelling van het corporatiebezit in de regio Haaglanden zal de komende jaren veranderen als gevolg huurharmonisatie, sloop, nieuwbouw en verkoop. Om deze ontwikkeling in beeld te kunnen brengen zijn de plannen van de corporaties in Haaglanden opgevraagd. Uitgaande van deze plannen is een ontwikkelingsrichting te schetsen. 8.1 Ontwikkeling corporatiebezit 2010 en 2011 Om de plannen voor nieuwbouw, sloop en verkoop van de corporaties voor de komende jaren in enig perspectief te plaatsen, is ook gekeken naar de realisaties in 2010 en 2011. In onderstaande figuur staan de aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop die in de jaren 2010 en 2011 zij gerealiseerd per gemeente weergegeven. De aantallen zijn gebaseerd op de Voorraadrapportages 2010 en 2011 5. Ten opzichte van 2010 zijn er in 2011 minder nieuwbouwwoningen opgeleverd. Per gemeente zijn de verschillen groot tussen de beide jaren. Dit geldt ook voor het aantal gesloopte woningen en het aantal verkopen. Het aantal gesloopte woningen is in 2011 hoger dan het aantal in 2010. Dit geldt ook voor het aantal verkopen. Figuur 49 Nieuwbouw, sloop en verkoop van corporatiebezit in 2010 en 2011 (bron: voorraadrapportage 2012, DSO) verkoop sloop nieuwbouw 2010 2011 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 8.2 Plannen corporaties 2013-2020 Ondanks de onzekere situatie hebben de corporaties in de regio Haaglanden nog plannen als het gaat om sloop, nieuwbouw en verkoop voor de periode 2013-2020. Natuurlijk moet hierbij een slag om de arm gehouden worden als het gaat om daadwerkelijk realisaties. Vergeleken met de realisaties in 2010 en 2011 is er een afname te zien in de plannen als het gaat om sloop en nieuwbouw. De jaarlijkse plannen voor verkoop komen hoger uit dan de realisaties in 2010 en 2011. De nieuwbouw betreft alleen 5 Samengesteld door DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek, gemeente Den Haag 57

VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN huurwoningen, waarbij een belangrijk deel zal worden gerealiseerd in het huursegment tot de aftoppingsgrens (bijna 60% van het nieuwbouwprogramma). Het verkoopprogramma van de corporaties betreft zowel eengezins- als meergezinswoningen. In het algemeen is er geen doelstelling geformuleerd als het gaat om verkoop van woningtypen en prijsklassen. Alle woningtypen (meergezinswoningen of eengezinswoningen) en prijssegmenten kunnen worden verkocht. Figuur 50 Plannen voor aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop per jaar, 2013-2020 (bron: plannen corporaties, 2013) 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 sloop nieuwbouw verkoop aantal per jaar o.b.v. plannen 2013-2020 8.3 Gevolgen voor corporatiebezit tot 2020 Huurharmonisatie, verkoop, sloop en nieuwbouw hebben effect op de omvang en de samenstelling van de woningvoorraad van de corporaties in 2020. In deze paragraaf is het effect van 8 jaar huurharmonisatie, gecombineerd met de verkoop, sloop en nieuwbouwplannen voor de periode 2013-2020. Op deze manier ontstaat inzicht in de omvang en samenstelling van de voorraad van de corporaties in Haaglanden in 2020. Huurharmonisatie bij mutatie heeft effect op de samenstelling van de woningvoorraad naar prijsklasse (figuur 52). Als gevolg van huurharmonisatie (90% huurharmonisatie) neemt het huursegment tot de hoogste aftoppingsgrens flink af en neemt het huursegment tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens toe. Ook het geliberaliseerde huursegment kan bij 90% huurharmonisatie al flink toenemen. Daarnaast kan door jaarlijkse huurstijging boven inflatie een nog sterkere verschuiving optreden. Sloop, verkoop en nieuwbouw hebben niet alleen invloed op de omvang van het corporatiebezit, maar ook op de samenstelling naar prijsklasse. Verkoop leidt in alle huurprijssegmenten tot een afname. De nieuwbouwplannen van de corporaties leiden tot een toename van het huuraanbod tot de huurtoeslaggrens en in het segment tussen de hoogste aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens. Figuur 51 Gevolgen huurharmonisatie, nieuwbouw, sloop en verkoop corporatiebezit 2013-2020 (bron: plannen corporaties, 2013) koop vanaf 150.000 koop tot 150.000 vanaf 664,66 561,98-664,66 tot 561,98-25.000-20.000-15.000-10.000-5.000 0 5.000 10.000 15.000 harmonisatie 90% verkoop nieuwbouw sloop 58

Per saldo neemt als gevolg van de bovengenoemde ontwikkelingen de omvang van het corporatiebezit in 2020 beperkt af ten opzichte van 2012 (figuur 53). Er is wel een forse afname te zien het huursegment tot de hoogste aftoppingsgrens. Dit effect zal op het niveau van de gemeenten en de wijken binnen de gemeenten grotere verschillen geven. Er zijn gemeenten en wijken waar de ruimte om huurharmonisatie toe te passen groot is, waardoor de verschuiving naar hogere prijssegmenten ook groter zal zijn. Figuur 52 Voorraadontwikkeling corporatiebezit 2012-2020 (bron: plannen corporaties, 2013, bewerking Explica) koop vanaf 150.000 koop tot 150.000 vanaf 664,66 2012 2020 561,98-664,66 tot 561,98 0 50.000 100.000 150.000 59

60 VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN