Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van cijfers te voorkomen worden hierna de definities van de indicatoren van de hoofdbron toegelicht. Ook worden mogelijke verklaringen aangedragen van eventuele verschillen tussen cijfers van Kantorenmonitor BV en andere gezaghebbende bronnen. Voorraad Groei voorraad Opname Achtergrond van verschillen in opnameniveaus tussen Kantorenmonitor BV en andere bronnen De bestaande voorraad, al dan niet in gebruik. De voorraad betreft alleen stenen (gebouwde en verhuurbare kantoorpanden), geen plannen. De omvang van de voorraad wijzigt ten opzichte van het jaar ervoor, aangezien nieuwbouw wordt opgeleverd (uitbreiding voorraad), maar ook bestaande worden getransformeerd naar andere functie (inkrimping voorraad). Een negatieve groei van de voorraad betekent dat de omvang van de voorraad is gekrompen. De vraag naar kantoorruimte: in gebruik genomen (lees: betrokken) kantoorruimte. De opname is opgebouwd uit uitbreidingsvraag en vervangingsvraag. Door Kantorenmonitor B.V. wordt de feitelijke ingebruikname in een kalenderjaar geregistreerd aan de hand van een veldopname. Daarbij wordt (voor zover kan worden nagegaan) gekeken naar alle kantoorruimte in m² bruto vloeroppervlak die in een jaar een nieuwe gebruiker heeft gekregen. Door makelaars en in publicaties in de vastgoedbladen Vastgoedmarkt en PropertyNL wordt ingegaan op markttransacties die in een jaar hebben plaatsgevonden. Daarbij wordt gekeken naar transacties van kantoorruimte voor zover dat door marktpartijen wordt aangegeven in m² verhuurbaar vloeroppervlak. Daarbij gekeken naar datum waarop de transactie wordt gemeld. Dat kan in het bijzonder bij grootschalige nieuwbouw voor vooraf bekende gebruikers wel enkele jaren plaatsvinden voordat de kantoorruimte daadwerkelijk wordt betrokken, maar het komt ook voor dat de transactie pas wordt gemeld een jaar na ingebruikname. Omdat veel markttransacties niet worden gemeld en er ook diverse transacties plaatsvinden zonder dat daar een makelaar bij betrokken was, wordt met de markttransacties maar een deel van de feitelijke ontwikkelingen geregistreerd. Bovendien wordt bij markttransacties vaak een ondergrens gehanteerd van 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak per transactie of combinatie van transacties binnen een pand (PropertyNL hanteert een lagere ondergrens). Grofweg kan worden gesteld dat de helft van het feitelijke in gebruik genomen vloeroppervlak niet in de markttransacties is meegenomen. Omdat de markttransacties een onvolledig beeld geven en er jaarlijks nogal wat verschillen kunnen zitten in wat er als transactie wordt aangemeld is het moeilijk om op basis hiervan een betrouwbaar beeld te 1
schetsen van de ontwikkeling van de feitelijke marktontwikkelingen. Dat geldt in het bijzonder voor de ingebruikname door kantoorgebruikers kleiner dan 1.000 m². Dit kan worden geïllustreerd aan de hand van de ingebruikname in 2009 in Amsterdam (zie figuur). In 2009 betrokken kantoorruimte in Amsterdam naar schaal gebruikers en informatiebron 0-500 m² 0 50 100 150 x 1.000 m² bruto kantoorruimte 500-1.000 m² 1.000-2.500 m² 2.500-5.000 m² 5.000-10.000 m² 10.000 m² of meer vóór 2009 gepubliceerde transactie extra informatie uit veldopname in 2009 gepubliceerde transactie Kantorenmonitor B.V. 2010 Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Kantoorgebruik Leegstand Achtergrond van verschillen in leegstandsniveaus tussen Kantorenmonitor BV De vraag naar (zie opname ) kan gesplitst worden in een uitbreidingsvraag en een vervangingsvraag: De uitbreidingsvraag betreft de groei van de sector in ruimtegebruik, bijvoorbeeld doordat een bedrijf is gegroeid qua aantal werknemers en daardoor meer meters is gaan huren, of een nieuwe vestiging van een kantoorachtige in de regio die van buiten de regio afkomstig is. De vervangingsvraag betreft nieuwbouw door en/of verhuizing naar bestaande panden van bestaande kantoorgebruikers, bijvoorbeeld na fusies. De sector groeit in principe niet door de vervangingsvraag. Zie uitbreidingsvraag. Het aantal vierkante meters kantoorruimte die in het verleden betrokken zijn, en dus op de peildatum (1 januari) in gebruik zijn. Kantoren die nog leeg staan (lees: nog niet betrokken zijn) maar waarvoor wél reeds een contract tot voorverhuur is getekend, worden in deze definitie niet meegerekend tot de in gebruik. Voorverhuurde kantoorruimte wordt tot de leegstand gerekend (zie leegstand ). Vierkante meters kantoorruimte die: niet in gebruik zijn en aangeboden worden op de markt óf die reeds zijn voorverhuurd, maar waar de huurder de ruimte nog niet betrokken heeft. Door Kantorenmonitor B.V. wordt leegstand rond de jaarwisseling gemeten aan de hand van een veldopname. Daarbij wordt gekeken naar alle feitelijk leegstaande kantoorruimte in m² bruto vloeroppervlak (exclusief autoparkeren). Daarbinnen wordt onderscheid gemaakt in leegstaande kantoorruimte waarvoor per januari nog geen nieuwe 2
en andere bronnen huurder bekend is, en leegstaande kantoorruimte waarvoor al wel een nieuwe huurder bekend is. Door makelaars en in publicaties in de vastgoedbladen Vastgoedmarkt en PropertyNL wordt ingegaan op het rond de jaarwisseling. Daarbij wordt gekeken naar aanbod van kantoorruimte voor zover dat door marktpartijen wordt aangegeven in m² verhuurbaar vloeroppervlak (dit betreft circa 90 procent van het bruto vloeroppervlak). Door de meeste vastgoedpartijen wordt dit gemakshalve beschouwd als leegstand. Maar in het wordt ook kantoorruimte die nog in aanbouw moet worden genomen, kantoorruimte in aanbouw, kantoorruimte die nog moet vrijkomen, tot kantoorruimte om te zetten panden, en kantoorruimte die al verhuurd is meegenomen. Daartegenover staat dat leegstand die niet als is aangemeld en leegstand die al verhuurd is niet in de overzichten wordt meegenomen. Bovendien wordt bij het vaak een ondergrens gehanteerd van 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak. Grofweg kan worden gesteld dat gemeten in vloeroppervlak de helft van het feitelijk leegstaat en dat deze leegstand maar de helft betreft van wat er feitelijk leegstaat. Zo kan het dat het percentage feitelijke leegstand zoals gemeten door Kantorenmonitor B.V. ongeveer even hoog is als het dat beschouwd wordt als leegstand. Maar voor het analyseren van ontwikkelingen kan dat leiden tot afwijkende conclusies. In bijgevoegde figuren wordt voor de stand van zaken er januari 2008 voor Amsterdam aangegeven wat de verschillen in leegstand en zijn. 1.200 x 1.000 m² Vergelijking leegstand en in Amsterdam januari 2008 1.000 800 600 400 200 0 leegstand Kantorenmonitor B.V. onverhuurde leegstand (nog) geen leegstand Vastgoedmarkt Boer Hartog Hooft verhuurde leegstand Bewerking Kantorenmonitor B.V. 2008 3
Samenstelling Amsterdam volgens bewerking gegevens Vastgoedmarkt januari 2008 6% 2% leeg 11% 5% 1% 14% 6% 4% 0% 51% dubbel verhuurd betrokken vrijkomend gesloopt/herbestemd (nog) geen kantoor aanbouw voorbereiding buiten Amsterdam Bewerking Kantorenmonitor B.V 2008 Samenstelling Amsterdam volgens bewerking gegevens Boer Hartog Hooft januari 2008 6% 2% 15% 8% 4% 0% 3% 0% 3% leeg 59% dubbel verhuurd betrokken vrijkomend gesloopt/herbestemd (nog) geen kantoor aanbouw voorbereiding buiten Amsterdam Bewerking Kantorenmonitor B.V 2008 Groei leegstand Als gevolg van de hoogte van de uitbreidingsvraag in een jaar, en de wijzigingen in de omvang van de voorraad in dat jaar (saldo nieuwbouwfunctiewijziging) stijgt of daalt de leegstand kan. 4
Marktaanbod en markttransacties van bedrijfsruimten Om een foute interpretatie van cijfers te voorkomen worden hierna achtergronden geschetst en kanttekeningen geplaatst bij de data die zijn gebruikt in paragraaf 3.2, om een indicatie te krijgen van de dynamiek in de bestaande voorraad bedrijfsruimten in de Metropoolregio. Achtergronden bij cijfers Achtergronden bij cijfers markttransacties Drie kanttekeningen bij aanbod en transacties Door Vastgoedmarkt wordt een overzicht gegeven van het van bedrijfsruimte groter dan 750 m² in m² verhuurbaar vloeroppervlak, voor zover dat op basis van een jaarlijkse enquête zoals die onder een groot aantal vastgoedpartijen in december wordt gehouden. Deze enquête wordt jaarlijks op exact dezelfde werkwijze gehouden zodat op basis hiervan een ontwikkeling kan worden geschetst van het voor zover partijen dat bij vastgoedmarkt aanmelden. Een gedeelte van dit staat leeg zonder dat er een nieuwe huurder bekend is, een gedeelte staat leeg waarvoor al een nieuwe huurder bekend is, en de rest moet nog vrijkomen, worden opgeleverd of nog in aanbouw worden genomen. De ontwikkeling van het aangeboden vloeroppervlak bedrijfsruimte wordt onder meer bepaald door een aantal grootschalige ontwikkelingen van distributiecomplexen waarvan maar een gedeelte al is opgeleverd en leeg staat. Door makelaars en publicaties in de vastgoedbladen Vastgoedmarkt en PropertyNL wordt ingegaan op markttransacties die in een jaar hebben plaatsgevonden. Daarbij wordt gekeken naar verhuurtransacties van bedrijfsruimte in m² verhuurbaar vloeroppervlak voor zover deze door marktpartijen worden aangemeld. Bovendien wordt bij markttransacties vaak een ondergrens gehanteerd van 750 m² verhuurbaar vloeroppervlak per transactie of combinatie van transacties binnen een pand (PropertyNL hanteert een lagere ondergrens). Waar de markt vooral een huurmarkt is wordt op de bedrijvenmarkt veel meer voor eigen gebruik gebouwd. In het totaal aan geregistreerde markttransacties ontbreekt dan ook een flink gedeelte van de bouw voor eigen gebruik zonder dat verhuur of verkoop via makelaars heeft plaatsgevonden. Overigens ontbreekt waarschijnlijk ook een substantieel deel van de transacties die wel via een makelaar hebben plaatsgevonden maar niet als transactie zijn aangemeld. 1. Zowel de cijfers van Vastgoedmarkt als Property NL hebben geen 100% dekkingsgraad. Ze hebben slechts een deel van het werkelijk aanbod en transacties van bedrijfsruimte cijfermatig in beeld: er zijn ook veel bedrijfsruimten die niet op de markt maar onderhands worden aangeboden. Het is niet bekend welk percentage van het totale (werkelijk, feitelijke) aanbod en transacties gedekt worden door de cijfers van Vastgoedmarkt en PropertyNL. 2. Bij het omrekenen van het aanbod/transacties van bedrijfsruimte van m² (bedrijfspanden) naar ha (kavels) is bovendien met een (vrij gebruikelijke) Floor Space Index gerekend van 0,7. Deze slag is nodig om de cijfers vergelijkbaar te maken met andere gegevens in dit hoofdstuk. 3. Vastgoedmarkt en PropertyNL nemen in hun overzichten alleen units vanaf 750 m2 mee. 5