HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING DATUM : 28-11-2012
OVER Het HerontwikkelLAB Introductie 2
VISIE Het overaanbod van kantoorruimte en de veranderde vraag ernaar hebben een omvangrijke en veelal structurele leegstand veroorzaakt. Die structurele leegstand is niet alleen een omvangrijk financieel probleem, kantoorpanden zijn vaak eigendom van institutionele beleggers en gefinancierd met pensioenpremies, maar vormt langzamerhand ook een ruimtelijk en sociaal probleem. De ruimtelijk geconcentreerde leegstand van kantoren werkt verloedering van gebieden in de hand. Omdat veel van de langdurig leegstaande kantoren nooit meer een kantoorfunctie zullen krijgen, heeft LAB een concept ontwikkelt dat stoelt op een multifunctionele herontwikkeling en het creeren van een community. Visie LAB : herontwikkeling gaat om de nieuwe functies in het gebouw, de samenhang van die functies en hun relatie met de omgeving. 3
WAT DOEN WE LAB is een herontwikkelaar op het gebied van herbestemming van leegstaand vastgoed. Door de unieke combinatie van ontwikkeling, realisatie, financiële expertise en creativiteit is LAB in staat van leegstaande gebouwen unieke lokaties voor specifieke gemeenschappen te maken met ziel en dus meerwaarde. 4
WAT DOEN WE Probleem: er is leegstand 13 miljoen m2 in Nederland 1 miljoen m2 in Amsterdam Huidige standaard oplossing: Studentenhuisvesting of hotel of wonen of creatieve sector Oplossing LAB: > Van monofunctionaliteit naar multifunctionaliteit > Van leegstand naar community 5
PROCES Analyse markt, gebouw en omgeving Analyse haalbaarheid multifunctionele invulling samen met exploitanten Maken schetsontwerp nieuwe indeling samen met exploitanten Contracteren exploitanten Verbouwing en start exploitatie 6
7
Van boekwaarde naar meerwaarde Goede leegstaande gebouwen verdienen een nieuw leven. Leegstaande kantoren zijn een generiek probleem, echter zonder generieke oplossing. Het LAB brengt experts bij elkaar die een oplossing kunnen bieden. Daarmee wordt winst behaald voor leegstaande gebouwen 8
Creëer vraag in bestaand vastgoed Door de juiste faciliteiten en functies op gebieds- en gebouwniveau te combineren, ontstaan nieuwe succesvolle aantrekkelijke gebieden en gebouwen. Door het aanmeten van een maatpak brengen we een hernieuwde en gezonde exploitatie tot stand. 9
Het juiste team Het LAB stelt de juiste combinatie voor de juiste gelegenheid samen. Met de juiste samenstelling van partners wordt succes in concepten, functies en exploitaties gerealiseerd zoals deze ook bij onze best practices is bereikt. 10
Aanpak Het transformeren van een leegstaand gebouw begint met het vinden van de gebruikers en het verbinden van potentiële huurders. Weten waar vraag naar is, aansluitend bij de locatie. Een voorbeeld: het Intelligence Center (PFC²) heeft de toekomstig gebruiker al in beeld. 11
6 DOMEINEN 12
Resultaat Een monofunctioneel gebouw transformeren we naar een flexibel gebouw, zodat deze in de toekomst een andere functie kan invullen. De levenscyclus van het gebouw wordt daarmee verlengd. Voor gebruikers realiseren we een omgeving waar ze graag willen verblijven en de gemeente kent minder leegstand wat een positieve impact heeft op de omgeving en werkgelegenheid. Daarbij krijgen gebouweigenaren en financiers een betrouwbare, nieuwe cashflow. 13
VALUE ENGINEERING Introductie 14
VALUE ENGINEERING Value Engineering (waardeanalyse) is een methode om systematisch en in teamverband de waarde van een gebouw te analyseren en te optimaliseren. Waarde is daarbij gedefinieerd als de verhouding tussen prestatie (de functie of bestemming) en de kosten. Een functionele analyse door het LAB en creatief brainstormen met een multidisciplinair team over alternatieven zijn belangrijke onderdelen van de waardeanalyse. 15
VALUE ENGINEERING Hoe kunnen we de toekomstige functies voor het gebouw op een goede wijze realiseren Bij Value engineering zoeken specialisten vanuit verschillende disciplines vaak samen met de vertegenwoordigers van de opdrachtgever gezamenlijk naar de mogelijkheden om de nieuwe bestemming te realiseren Value engineering inventariseert alle mogelijkheden en vergelijkt deze zodat de toekomstige meerwaarde of besparing van kosten zichtbaar worden Bij Value engineering worden de initiatieven vanuit verschillende invalshoeken bekeken. Door partijen te betrekken bij het vinden en afwegen van de alternatieven draagt Value engineering bij aan een goede communicatie tussen alle betrokkenen 16
EIGENAAR HERONTWIKKELLAB STAPPENPLAN Voorbereidingsfase Functionele analyse en creatieve fase Evaluatiefase Ontwikkelfase januari februari maart april mei juni idee idee idee concept concept concept Implementatie uitvoering Presentatiefase Informatiefase Rapportagefase 17
1.VOORBEREIDINGSFASE Doelstelling van deze fase is het onderzoeken en bepalen van de status quo en het verzamelen van informatie. Marktanalyse (demografie, markt) Locatieanalyse (stedenbouwkundig, ontsluiting, voorzieningen in kaart brengen, etc.) Gebouwanalyse (technische staat, duurzaamheid, technische beperkingen) Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO analyse Communicatieplan nav analyse media Deliverable: Rapportage en analyses 18
2.INFORMATIEFASE Doelstelling van deze fase is het delen en toetsen van de status quo ter communicatie aan de shareholders. In deze fase wordt kennis uitgewisseld en worden de uitgangspunten voor de Value Engineering studie vastgelegd. Deliverable: Presentatie 19
3.FUNCTIONELE- EN CREATIEVE FASE Doelstelling van deze fase is aan de hand van een brede marktconsultatie potentiele concepten en ideeën voor de nieuwe invulling ontwikkelen en onderzoeken. Marktconsulatie Inventarisatie mogelijk geïnteresseerde exploitanten en gebruikers Samenstellen team Architect(en) Adviseur RO/Bestemmingsplan Interieurarchitect(en) Constructeur Installatietechnisch, Bouwfysisch, Duurzaamheid adviseur Conceptontwikkeling Deliverable: Lijst met potentiele concepten, exploitanten, gebruikers 20
4.EVALUATIEFASE Doelstelling van deze fase is het selecteren van één of meerdere kansrijke totaalconcept(en). Analyse synergie tussen concepten Selectie concepten Concepten terugbrengen naar één of meerdere totaalconcept(en) Deliverable: Lijst met potentiele concepten, exploitanten, gebruikers 21
5.ONTWIKKELFASE Doelstelling van deze fase is één of meerdere totaalconcept(en) verder uitwerken en vervolgens toetsen op haalbaarheid. Globale schetsontwerpen Analyse levensvatbaarheid concepten Deliverable: Presentatie haalbaarheidsanalyse concepten 22
6.PRESENTATIEFASE Doelstelling van deze fase is afstemming van de bevindingen en plannen met de assetmanager van de eigenaar. Deliverable: Rapportage Ontwikkelvisie Businessplan (STIKO, exploitatiemodellen, financiële analyse, waardeontwikkeling, commerciële- en strategische vastgoedvisie) Schetsontwerp (Architect, constructeur, installatietechnisch, bouwfysica, duurzaamheid, RO/Bestemmingsplan) Marketing & communicatieplan Plan tijdelijke exploitatie in transitiefase Planning 23
7.RAPPORTAGEFASE Doelstelling van deze fase is afstemming rapportage met de eigenaar en overtuigen van plannen. Go, No-Go implementatie met of zonder aanpassingen Deliverable: Go, No-Go 24
VALUE ENGINEERING Voorstel Budget 25
BEST PRACTISES Voorbeelden 26
MACOGEBOUW 27
MACOGEBOUW 28
CENTRAL POST ROTTERDAM 29
ROC TWENTE 30
POLITIEACADEMIE 31
WESTERLAANTOREN ROTTERDAM 32
CONTACTS Mark Plaisier Dura Vermeer Vastgoed BV De Bouw 79 3990 GE Houten M : +31 (6) 53954526 DATUM : 28-11-2012 33