SLOW GROWTH. architecture

Transcriptie

1 SLOW GROWTH architecture

2 SLOW GROWTH architecture EEN ONTWIKKELING VAN: JULI ONTWERP EN ADVIES, ROTTERDAM

3 De maatschappelijke verandering vraagt om een onderscheidend gebruiksconcept. 4 5

4 Inleiding De bouwopgave is sterk aan het veranderen. Van bouwen in het weiland naar bouwen in de binnenstad, van nieuwbouw naar transformaties van gebouwen en gebieden. Maar ook van aanbodmarkt naar vraagmarkt, van kapitaaloverschot naar kapitaalschaarste. Deze veranderingen leiden ertoe dat veel projecten vastlopen en masterplannen hun relevantie verloren hebben. De veranderingen bieden echter ook veel kansen. Kansen die wel vragen om een nieuwe manier van denken en werken. Het besef dat niet 'wat' de stad vormt, maar 'wie' speelt hierbij een centrale rol. Niet langer van boven opgelegde oplossingen voor complexe stedelijke opgaven maar projecten op basis van sterke en flexibele gebruiksconcepten, gebaseerd op de stedelijke dynamiek en in staat die te ondersteunen. Wij hebben op basis van onze ervaringen met dit soort complexe binnenstedelijke opgaven een manier van werken ontwikkeld om voor deze gebruiksconcepten de juiste gebouwen te ontwerpen: Slow Growth Architecture 6 7

5 Slow Growth Architecture Slow Growth Architecture is een ontwerpmethode die een gezonde business case combineert met maatschappelijke waarde. Hiervoor werken we met goede gebruiksconcepten aan succesvolle stukken stad waarbij ook waarde wordt toegekend aan zaken die geen prijs hebben, maar die wel essentieel zijn voor succesvolle stedelijke economieën en culturen. Deze gebruiksconcepten vragen krachtige ontwerpen die gebruik niet als een statisch gegeven zien, maar als een dynamisch proces. Want uiteindelijk zijn gebouwen die in staat blijven het formele en ook het informele gebruik te bedienen altijd actueel en relevant en daarmee waardevol, zowel economisch als maatschappelijk. 8 9

6 Gebruiksconcepten en co-design Hoe kunnen we deze sterke gebruiksconcepten realiseren? Voor gebruiksconcepten werken we met co-design waarbij alle partijen, voor- en tegenstanders, betrokken worden, indien mogelijk ook via social media. Hierbij worden gemeenschappelijk de kernwaarden van een project opgesteld, die de basis vormen voor een relevant en motiverend planperspectief. Gebaseerd op een heldere analyse en verleidelijk verbeeld via 'graphic visualisation' met scenario s, symbolen, verhalen e.d., maar niet met een dwingende plantekening. Omdat deze gebruiksconcepten niet bij oplevering klaar zijn maar zich rustig moeten kunnen ontwikkelen werken we niet langer met een masterplan maar met een 'planmaster'. Deze coacht ontwikkelingsprocessen aan de hand van het plan - perspectief in plaats van ze te forceren met een 'oplossing'

7 Planmaster en organische groei Hoe werkt zo n planmaster eigenlijk? Vastgoed wordt vaak gezien als een financieel product, de focus ligt op het maken van winst. Hierdoor is er weinig aandacht voor organische groeiprocessen, deze duren te lang. Voor deze groeiprocessen is 'geld met geduld' nodig. Een plan-master kan met een goede exploitatiemaatschappij de organische groei van het gebruiksconcept vertalen in stijgende huuropbrengsten waarmee het geduld beloond wordt met een hoge beleggingswaarde. De exploitatiemaatschappij die deze groei begeleidt kan met middelen als tijdelijk gebruik, dynamische huurformules, servicepakketten voor startende bedrijven, omzet gerelateerde huren en dergelijke, de locatie op de kaart zetten voor toekomstige ontwikkelingen, het zogenaamde 'place making'. Door een goede cash flow te gebruiken om te kunnen investeren in het plan worden lastige zware financieringslasten voorkomen

8 De prestatie, niet de vorm is leidend Wat voor gebouwen passen bij deze gebruiksconcepten en hun organische groei? Gebouwen die zich richten op het leveren van een prestatie en niet alleen een vorm, passen het beste bij deze gebruiksconcepten. Gebouwen die een goede beleggingswaarde genereren door flexibiliteit en schoonheid te combineren. Wij werken hierbij met: de potentie van het gebouw: de structuur voor de belegger met veel flexibiliteit en duurzaamheid, die lage exploitatielasten heeft doordat het beheer als ontwerpuitgangspunt is meegenomen. Vanzelfsprekend uitgewerkt in een integraal BIM model. de prestatie van het gebouw: het gebouw als een goed geoliede machine voor de gebruikers, gebaseerd op gedetailleerde informatie over de logistiek, stromen van data en afval, exploitatiewensen en dergelijke. Deze data worden verzameld in co-design sessies en verwerkt in heldere analyses. de presentatie van het gebouw: een krachtig ontwerp gericht op het verbinden van gebouw, omgeving en gebruikers. Uiteindelijk leidt schoonheid mede tot het slagen van het concept, en daarmee tot lange termijn waarde van het gebouw

9 Conclusie Door via codesign de ontwerpprocessen opener te maken kunnen we producten ontwerpen die dichter bij de markt staan en daardoor een lager risicoprofiel hebben en een breder draagvlak. Door te werken met een planmaster zijn veranderingen in gebruik geen bedreiging maar een bron van waardeontwikkeling. Door gebouwen te ontwerpen die potentie, prestatie en presentatie combineren kunnen deze veranderingen ondersteund worden en blijft het vastgoed altijd actueel en relevant. Wanneer deze drie zaken goed op elkaar inwerken ontstaat een proces van organische groei van gebruik en vastgoed die dat ondersteund waarmee uiteindelijk vastgoed waarde en maatschappelijke waarde worden gecombineerd. codesign kernwaarden crowdsourcing proces planmaster exploitatie organische groei gebouw potentie slow money exploitatie maatschappij presentatie prestatie 16 17

10 TOEGEPAST Het Zuiderziekenhuis te Rotterdam OPDRACHTGEVER: Groene Groep Voor de oudbouw nieuwe functies introduceren, samen met een bouwkundige herontwikkeling van het pand. Daarnaast het in samenhang met de oudbouw ontwerpen van een stedenbouwkundig plan voor de geplande nieuwbouw. OPGAVE: 18 19

11 HET ZUIDERZIEKENHUIS TE ROTTERDAM Inleiding Het terrein van het Zuiderziekenhuis komt in 2011 vrij voor herontwikkeling. Om tot een goede waardeontwikkeling voor het project te komen is er samen met onze opdrachtgever de Groene Groep een strategie voor Slow Growth Architecture opgezet in drie stappen > 20 21

12 HET ZUIDERZIEKENHUIS TE ROTTERDAM STAP 1: 'Stip op de horizon' op basis van kernwaarden en gebruiksconcept VERSCHILLENDE STRAATPROFIELEN BIJZONDERE HOEKEN De kernwaarden zijn in codesgn sessies bepaald met gemeente, omwonenden en ondernemers uit de buurt. Het behoud van de historische oudbouw, het creeren van een publieke plek voor de wijk Vreewijk, het verbinden van het project met Vreewijk en het transformeren van de oudbouw tot een dynamisch onderdeel van Vreewijk zijn als voornaamste kernwaarden naar voren gekomen. Op basis hiervan is voor de oudbouw een gebruiksconcept geformuleerd rondom kleinschalige bedrijvigheid, maatschappelijke functies voor de wijk en zorgfuncties voor de wijk. EIGEN TUIN / GEZAMENLIJK GROEN VOORTUINEN OMGEVING VREEWIJK W.G. WITTEVEEN

13 HET ZUIDERZIEKENHUIS TE ROTTERDAM STAP 2: Place making en tijdelijk gebruik GEBRUIKSOPPERVLAKTE, PROGRAMMA Doordat de historische oudbouw in goede staat verkeerd kan er snel begonnen worden met tijdelijk gebruik. Doel hierbij is om functies te vinden die de locatie op de kaart zetten en voorsorteren op het uiteindelijke beoogde gebruik. Bij een bezetting van het complex van 50% tegen 60 euro/m2 is de cashflow neutraal en kan tijd worden gewonnen voor een organische ontwikkeling. Voor dit tijdelijk gebruik en het voorbereiden op het uitvoeren van het gebruiksconcept wordt een exploitatiemaatschappij opgezet. Het doel is om in een periode van drie jaar de locatie om te vormen tot een aantrekkelijke woonplek. CONCEPT OPENBARE RUIMTE CONCEPT FUNCTIES 24 CONCEPT CONTEXT 25

14 HET ZUIDERZIEKENHUIS TE ROTTERDAM STAP 3: Planconcept nieuwbouw JAAR 1-2 Voor de mogelijke nieuwbouw rondom de oude ziekenhuisgebouwen is een globaal planconcept opgesteld. Hierin zijn de voor de gemeente en omwonende belangrijke zaken als ontsluiting, parkeren, bouwvolumes en dergelijke uitgewerkt, maar de invulling van de woonblokken nog niet. Dat zal gebeuren nadat duidelijk is hoe het concept zich zal ontwikkelen en welke woningtypes daar het beste bij passen. Door de locatie succesvol op de kaart te zetten in deze startperiode kan de verkoopwaarde van de woningen aanzienlijk worden verbeterd. JAAR 3-4 JAAR

15 TOEGEPAST LOC te Hardenberg Gemeente Hardenberg, AlfaCollege, Groene Welle OPDRACHTGEVER: Multifunctioneel complex van m2 met 4 middelbare scholen, regionale bibliotheek, regionale muziekschool, creatief centrum, Suwi cluster, Uitzendbureau, WMO loket. OPGAVE: 28 29

16 LOC TE HARDENBERG Inleiding Het LOC in Hardenberg is een gebouw waarin meerdere gebruikers zijn gehuisvest, onder andere drie scholen, een bibliotheek, een SUWI cluster, een muziekschool, een WMO loket en een openbare parkeergarage. De drie opdrachtgevers, de gemeente Hardenberg en de twee grootste scholen hadden als hoofddoel een flexibel gebouw te realiseren waarin samenwerking tussen de partijen kon ontstaan. Dit alles binnen een beperkt budget van 900/m² 30 31

17 LOC TE HARDENBERG STAP 1: De gebruiksmachine in beeld gebracht: de prestatie In meerdere co-designsessies zijn met alle gebruikers niet alleen de gewenste vierkante meters maar ook alle looplijnen, afvalstromen, openingstijden, beheersplannen en onderhoud in beeld gebracht. Deze zijn uitgebreid geanalyseerd en vormen de basis voor het ontwerp van een ruimtelijk model. > ANALYSEREN VAN DE PRESTATIE GOED VERBONDEN MET ROUTES IN STAD 32 33

18 LOC TE HARDENBERG In dit model is een overmaat opgenomen om gemeenschappelijk gebruik mogelijk te maken. Door op basis van de gebruiksanalyses te sturen op dubbelgebruik van deze gemeenschappelijke ruimten is uiteindelijk het gebouwvolume met 25% gekrompen, met behoud van functionaliteit. ANALYSE BEZOEKERS AANTAL AANTREKKELIJK VOOR SAMENWERKINGEN AANTREKKELIJK VOOR SAMENWERKINGEN TUSSEN GEBRUIKERS 34 35

19 LOC TE HARDENBERG STAP 2: De structuur ontwerpen: de potentie FLEXIBELE STRUCTUUR KAN VERANDERINGEN AAN Met de betrokken aannemer Trebbe is in co-designsessies bepaald met welke bouwsysteem zij binnen het gestelde budget konden blijven. Met dit systeem is een compacte gebouwstructuur uitgewerkt, waarbij de flexibiliteit en uitbreidbaarheid van het gebouw centraal stonden. > FLEXIBELE PLATTEGRONDEN VOOR VERANDERPOTENTIE CONSTRUCTIEF EN INSTALLATIETECHNISCH ZEER FLEXIBELE STRUCTUUR DIE VELE VERANDERINGEN AANKAN 36 37

20 LOC TE HARDENBERG Hierdoor konden wij in het ontwerpproces de gebruikers lang de gelegenheid geven hun wensen aan te passen. Daarnaast is na oplevering gebleken dat deze flexibiliteit zich ruimschoots bewezen heeft in de praktijk. COMPACT VOOR BUDGETBEWAKING CONSTRUCTIE EN INSTALLATIE FLEXIBEL KERNWAARDEN MET VEEL VERANDERMOGELIJKHEDEN 38 39

21 LOC TE HARDENBERG STAP 3: Het sterke ontwerp: de presentatie Door de ruimtelijke structuur te ontwerpen als een 'dorp' met straten, pleinen en verblijfsplekken is er veel aanleiding tot ontmoetingen tussen de gebruikers. Mede daardoor zijn in de praktijk verschillende nieuwe samenwerkingen tussen de gebruikers ontstaan. > 'STAD' MET STRATEN EN PLEINEN RUIMTE DIE UITNODIGT TOT ONTMOETTNG 40 41

22 LOC TE HARDENBERG Doordat samen met de aannemer een compacte en heldere constructieve en installatietechnische structuur is opgezet, konden we budgettair voldoende ruimte creëren om de voor het concept belangrijke onderdelen van het gebouw overtuigend uit te werken. Mede hierdoor is het project opgenomen in het Jaarboek van de Architectuur 2007/8 van het NAi. BIBLIOTHEEK ATELIER DANSRUIMTE 42 ONDERWIJS GARAGE KEUKEN RESTAURANT 43

23 LOC TE HARDENBERG Douwe Prinssen wethouder Hardenberg: "Het LOC is niet ontwikkeld op basis van de schijnzekerheid van bestek en tekeningen, maar juist op basis van de dynamiek van de vele gebruikers" 44 45

24 LOC TE HARDENBERG Eimert Fikse directeur de Groene Welle: Het LOC is voor ons een echt 'plug and play'- gebouw in de praktijk: wij kunnen heel makkelijk dingen in ons bouwdeel aanpassen 46 47

25 "Als je snel wilt gaan, reis dan alleen, als je ver wilt komen reis dan samen." OUD AFRIKAANS SPREEKWOORD 48 49

26 COLOFON JULI ONTWERP EN ADVIES WESTERKADE CM ROTTERDAM TELEFOON: +31(0)

27 EEN ONTWIKKELING VAN: JULI ONTWERP EN ADVIES, ROTTERDAM