Langere verhuisketens? Het kan!

36 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013 Langere verhuisketens? Het kan! Ouderen zijn bereid naar een kleinere woning te verhuizen als het verschil in huurprijs niet te groot is en als de corporatie ze begeleidt bij de verhuizing (Foto Inge van Mill / Hollandse Hoogte)

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013 37

38 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013 Ouderen zijn bereid naar een kleinere woning te verhuizen als het verschil in huurprijs niet te groot is en als de corporatie ze begeleidt bij de verhuizing. De combinatie van huurkorting, voorrang op de wachtlijst en ondersteuning blijkt succesvol. Zo komen eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen. En het levert nog geld op ook. DOOR Sjoerd Zeelenberg, senior onderzoeker bij RIGO Research en Advies, Marrit van der Schaar, projectleider bij Platform31 Doorstroming, beweging in de woningmarkt, de juiste bewoner in de juiste woning, grote eengezinswoningen vrijmaken voor jonge gezinnen: het zijn momenteel belangrijke onderwerpen voor woningcorporaties. Daarom startte de SEV Platform31 in 2011 het experiment Verlengde verhuisketens, met als doel te onderzoeken welke prikkels nodig zijn om de verhuisketen te verlengen. Uitgangspunt: door ouderen in eengezinswoningen te verleiden een verhuisstap te zetten, komen aantrekkelijke woningen vrij die relatief lange verhuisketens tot gevolg hebben. Ouderen van wie de kinderen de deur uit zijn, bewonen vaak (te) grote woningen. Als zij verhuizen naar beter passende woningen komen die grote huizen vrij voor jonge gezinnen, de oorspronkelijke doelgroep voor die woningen. En zo ontstaat hopelijk een langere verhuisketen en dus meer doorstroming op de woningmarkt. De afgelopen jaren is veelvuldig geëxperimenteerd met het verleiden van oudere huishoudens om te verhuizen: verhuismakelaars, 65+-loketten, doorstroom- of seniorenmakelaars. De ervaringen zijn wisselend, maar laten telkens zien dat deze doelgroep (pas) met veel aandacht en toewijding in beweging is te krijgen. Dat is ook niet verwonderlijk, gelet op het feit dat ze vaak lang in hun woning wonen en hieraan gehecht zijn en vaak een gunstige prijs-kwaliteitverhouding hebben. Het bijzondere van het experiment Verlengde verhuisketens zit in de combinatie van prikkels: verleiden met bemiddelingen en begeleiding, en met een korting op de huurprijs. In 2011 en 2012 hebben 8 corporaties deelgenomen aan het experiment, dat continu werd gemonitord. Begin 2013 rondde RIGO de eindevaluatie af 1. In dit artikel presenteren we de belangrijkste uitkomsten. Experiment Verlengde verhuisketens De aanleiding voor het experiment ligt in het stroeve functioneren van de woningmarkt en de motie van Agnes Kant 2, inhoudende ouderen te stimuleren om te verhuizen naar aangepaste woonvormen. Woonconsumenten kunnen als gevolg van de gebrekkige dynamiek niet altijd hun wooncarrière makkelijk stap voor stap vormgeven. De druk op de sociale huursector blijft onverminderd hoog. Dit geldt in het bijzonder voor populaire en schaarse (eengezins)woningen. Gezinnen kunnen hierdoor worden belemmerd een volgende stap te zetten. De theorie van verhuisketens 3 heeft een centrale plaats in het experiment. In een notendop is de logica van Verlengde verhuisketens als volgt. Een aanzienlijk deel van de grote sociale huurwoningen wordt bewoond door kleine huishoudens van ouderen. Zij huren die woning al lang en dus tegen een relatief lage huur. Mede als gevolg van de veronderstelde gunstige prijs-kwaliteitverhouding hebben zij vaak geen direct belang bij een stap naar een kleinere woning. Een andere belemmering is dat oudere huurders opzien tegen een verhuizing; verhuizen is veel werk en brengt rompslomp met zich mee. Door financiële belemmeringen te verkleinen en/of extra ondersteuning te bieden hopen corporaties deze huurders sneller te bewegen om te verhuizen. Hierdoor komen meer grote, aantrekkelijke woningen vrij. Dat leidt, op zijn beurt, tot langere verhuisketens, een betere benutting van de voorraad én dat op een financieel houdbare wijze. Het doel van het experiment is om, aansluitend op de theorie van de verhuisketen, te kijken hoe deze grote woningen vrijgemaakt kunnen worden door ouderen te verleiden naar een beter passende woning te laten verhuizen. Er is geëxperimenteerd met een combinatie van drie prikkels. De eerste prikkel is het aanbieden van een korting op de huurprijs van de nieuwe woning. Hiermee wordt het verschil tussen de huidige en de nieuwe huurprijs verkleind. De tweede prikkel is het creëren van een voorrangspositie; de deelnemers hebben voorrang op andere woningzoekenden. De derde prikkel is het aanbieden van ondersteuning bij het vinden van een passende nieuwe woning, waarmee de vermeende rompslomp wordt beperkt. Dit gebeurde in de vorm van bemiddeling, wat de facto ook een voorrangspositie oplevert. Evaluatie en monitoring De vorderingen en resultaten van het experiment zijn gedurende anderhalf jaar gemonitord en geëvalueerd door RIGO Research en Advies. Aan de hand van een registratietool hielden de corporaties bij welke experimentverhuizingen plaatsvonden (kenmerken van deelnemers, kenmerken van de vrijkomende woning en de experimentwoning). Het merendeel van de deelnemers is na de verhuizing door de woonconsulenten gevraagd naar hun beweegredenen en welke rol de korting en/of andere prikkels speelden. Op basis hiervan en aan de hand van de waarnemingen en ervaringen van de uitvoerende woonconsulenten en beleidsadviseurs is het evaluatierapport opgesteld. De consequentie van deze werkwijze is wel dat alleen de deelnemers aan het experiment zijn ondervraagd; we weten vrij weinig van de mensen die niet mee wilden of konden doen.

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JunI 2013 analyse 39 Figuur 1 Overzicht van soort en combinatie van prikkels per experimentgebied Bron: Verlengde verhuisketens evaluatie, RIGO 2013 Figuur 2 De belangrijkste uitkomsten samengevat Bron: Verlengde verhuisketens - evaluatie, RIGO 2013 acht CoRpoRaTIeS Acht corporaties hebben aan het experiment Verlengde verhuisketens deelgenomen. In Apeldoorn hebben De Goede Woning, Woonmensen en Ons Huis gezamenlijk geëxperimenteerd onder de noemer Kleiner wonen naar wens. Huurders (65 of ouder) die een eengezinswoning achterlaten en naar een seniorenwoning verhuizen, komen in aanmerking voor een korting van maximaal 100 op de huurprijs. Via bemiddeling krijgen zij een nieuwe woning aangeboden, die past bij hun wensen. Normaal gesproken worden sociale huurwoningen in Apeldoorn verdeeld via een aanbodmodel 4 en moet deze groep dus zelf op vrijkomende woningen reageren. KleurrijkWonen experimenteerde met het Doorstroomexperiment in Geldermalsen, Culemborg, Lingewaal, Leerdam en Giessenlanden. Huurders die een grote woning 5 verruilen voor een aangewezen experimentwoning nemen hun percentage maximaal redelijk 6 mee. Omdat de verdeelsystemen in die vijf gemeenten niet gelijk zijn, verschilt de opzet van de experimenten voor wat betreft de voorrangspositie en/of bemiddeling. In Geldermalsen, Culemborg en Lingewaal worden sociale huurwoningen normaal gesproken verdeeld via Woongaard: het combinatiemodel van aanbod, loting en opties. In deze gemeenten bemiddelt KleurrijkWonen voor de deelnemers. In Leerdam en Giessenlanden krijgen deelnemers doorstroomurgentie en moeten zij zelf op vrijkomende woningen reageren via de lokale aanbodmodellen. Portaal, De Sleutels en Ons Doel hebben in Leiden geëxperimenteerd met Kleiner wonen met korting. Huurders die naar een kleinere woning 7 verhuizen, mogen hun percentage maximaal redelijk 8 meenemen. In Leiden wordt alleen met de prijsprikkel geëxperimenteerd; woningzoekenden reageren gewoon via het regionale aanbodmodel Woonzicht. De achtste corporatie, de Noordwijkse Woningstichting (NWS), experimenteerde onder de noemer Horizontale doorstroming. Huurders die verhuizen naar een woning met minder WWS-punten, mogen hun huidige huurprijs meenemen. NWS is ook onderdeel van Woonzicht; deelnemers reageerden dan ook via reguliere regionale aanbodmodel. 3 varianten De acht experimenterende corporaties hebben dus op verschillende manieren hun experimenten uitgevoerd. Terugkijkend, kunnen we drie varianten onderscheiden, zoals in figuur 1 is weergegeven. De eerste is de variant van het aanbieden van alleen korting op de nieuwe huurprijs. Deze variant is toegepast in Noordwijk en door de Leidse corporaties. In de tweede variant wordt korting aangeboden in combinatie met voorrang. In aanvulling op de eerste variant gaat de deelnemer dus voor op andere woningzoekenden. Deze variant werd toegepast door KleurrijkWonen in Leerdam en Giessenlanden. De derde variant is die van het aanbieden van korting in combinatie met voorrang en bemiddeling (waardoor de deelnemers voorgaan op andere woningzoekenden). Deze variant is toegepast door de Apeldoornse corporaties en door KleurrijkWonen in Culemborg, Geldermalsen en Lingewaal. ReSulTaTen Gedurende de evaluatieperiode zijn in totaal 121 huurders met het experiment verhuisd. De meeste verhuizingen vonden plaats in de regio Apeldoorn (36) en bij woningcorporatie KleurrijkWonen (38), zie ook figuur 2. 121 is een behoorlijk aantal, maar minder dan verwacht (waarover later meer) De 121 huishoudens waren bijna allemaal oudere echtparen of alleenstaanden die een eengezinswoning inruilden voor een kleinere grondgebonden woning of appartement met minder slaapkamers. Op zichzelf dus de verhuisstap zoals beoogd; dat was een logisch gevolg van de experimentvoorwaarden. Maar wat was de betekenis van de prikkels van het experiment? Zouden de deelnemers anders niet zijn verhuisd? Het antwoord op die vraag is ook in figuur 2 samengevat. MeeR verhuizingen: apeldoorn en kleurrijkwonen Voor KleurrijkWonen en de Apeldoornse corporaties is het antwoord positief. Het Doorstroomexperiment van KleurrijkWonen en Kleiner wonen naar wens in Apeldoorn zorgden voor meer verhuizingen, zo blijkt uit de evaluatie 9. Door het experiment kwamen woningen vrij die anders niet zouden zijn vrijgekomen. Het experiment heeft hierdoor een positief effect op de woningmarkt; de doorstroming werd bevorderd. Dit komt in de eerste plaats doordat alle experimentwoningen aan doorstromers worden toegewezen. Normaal gesproken is dat zeker niet het geval. De veronderstelling dat de vrijkomende woning tot langere gemiddelde verhuisketens leidt, hebben we onvoldoende kunnen toetsen vanwege de kleine aantallen en korte looptijd van het experiment. Maar voor de lengte van de verhuisketen en dus het effect op de doorstroming is het feit dat alle vrijkomende woningen aan doorstromers zijn toegewezen, van veel groter belang dan de gemiddelde verhuisketenlengte van het woningtype dat wordt vrijgemaakt 10.

40 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013 Zo n prachtige kans krijgen we niet meer. KleurrijkWonen goed gedaan, het is een prima project! De belangrijkste conclusie is dat de combinatie van prikkels doorslaggevend is voor de deelnemers en niet enkel de lagere huurprijs, de voorrangspositie of de persoonlijke begeleiding. Over het algemeen werd de persoonlijke benadering en begeleiding als positief ervaren. Daarnaast is in het ene geval het verschil in huurprijs een drempel en dus de huurkorting de belangrijkste prikkel. In een ander geval werd de woningzoekende belemmerd door lange wachttijden en betekende het experiment dat hij ineens een goede uitgangpositie kreeg doordat hij voorging op andere woningzoekenden. Niet meer verhuizingen: Leiden en NWS Het resultaat van Kleiner wonen met korting (Leiden) en Horizontale doorstroming (NWS) was minder positief. De aangeboden korting in Leiden en Noordwijk heeft er niet voor gezorgd dat meer huishoudens zijn verhuisd. De deelnemers zouden de uitzondering daargelaten ook zijn verhuisd zonder korting. Omdat die woningen zonder experiment naar alle waarschijnlijkheid ook waren vrijgekomen, is er nauwelijks sprake van meer dynamiek op de woningmarkt. Het meest in het oog springende verschil tussen de experimenten in Leiden en Noordwijk aan de ene kant en die van KleurrijkWonen en Apeldoorn aan de andere, is dat in Noordwijk en Leiden alleen met een prijsprikkel is gewerkt. De deelnemers moesten dus in het reguliere aanbodmodel concurreren met andere woningzoekenden. Van de deelnemers weten we dat een uitzondering daargelaten de korting geen doorslaggevende rol heeft gespeeld bij hun afweging te reageren. Klaarblijkelijk is de huurkorting alleen onvoldoende prikkel. Dit is een belangrijke verklaring voor het beperkte aantal experimentverhuizingen maar er zijn ook andere. Zo bleek (de kwaliteit van) het aanbod minder groot dan vooraf gedacht. In Leiden waren de experimentvoorwaarden bovendien te gedetailleerd, waardoor maar weinig huurders in aanmerking kwamen. Ook hadden de uitvoering van en communicatie over de experiment in Leiden en Noordwijk beter gekund. Zo waren verhuurmedewerkers onvoldoende op de hoogte van het bestaan van het experiment en werden huurder maar beperkt op het experiment gewezen. Financiële en woningmarkteffecten Heeft het experiment daadwerkelijk effecten gehad op de woningmarkt? Bij de experimenten van KleurrijkWonen en in Apeldoorn is zeker sprake van een positief effect op de dynamiek op de woningmarkt; daar hebben immers verhuizingen plaatsgevonden die er zonder experiment niet waren geweest. In Leiden en Noordwijk lijkt van dit effect nauwelijks sprake. Kijken we naar de financiële effecten voor de corporatie, dan wordt duidelijk dat de experimenten van KleurrijkWonen en in Apeldoorn positief uitpakken. Het experiment loont dus ook in financiële zin. In alle experimenten lag de gemiddelde korting op de nieuwe huurprijs lager dan de gemiddelde opbrengst bij de vrijkomende woning. Zo beschouwd pakken de experimenten voor alle corporaties positief uit. Voor de verhuizingen die zonder experiment ook hadden plaatsgevonden, gaat deze redenering echter niet op; daar laten de corporaties de facto huurinkomsten liggen. Dit geldt dus voor de Leidse corporaties en NWS en een klein deel van de verhuizingen in de andere experimenten. Als voorbeeld gaan we hier in op het financiële plaatje bij KleurrijkWonen tijdens het experiment. De huurkorting van de 38 ouderen die verhuizen, leidt tot een huurderving van ongeveer 64.000 op jaarbasis. Daar staat tegenover dat de harmonisatiewinst van de vrijkomende woningen jaarlijks zo n 81.000 bedraagt. Hierbij moet wel worden aangetekend dat we ons hier beperken tot de verhouding tussen huurkorting en harmonisatiewinst 11. Zo wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met harmonisatiesprongen die al zijn opgenomen in de meerjarenbegroting (en dus niet als extra te beschouwen zijn), de extra kosten die deze werkwijze met zich meebrengt of de hoge kosten omdat relatief veel mutatieonderhoud moet worden uitgevoerd. De meeste corporaties zijn overtuigd van het nut van de aanpak en van de financiële houdbaarheid ervan. KleurrijkWonen heeft als enige deelnemer de financiële consequenties van het hele experiment in kaart gebracht en komt tot de slotsom dat het Doorstroomexperiment financieel positief uitpakt. Ei van Columbus? Is Verlengde verhuisketens het Ei van Columbus? Je zou zeggen van wel, gelet op de uitkomsten in Apeldoorn en van KleurrijkWonen: meer verhuizingen, meer aantrekkelijke woningen die vrijkomen en dat op een financieel houdbare wijze. Toch is de werkwijze niet zonder meer overal toe te passen en maken de ervaringen in Leiden en Noordwijk duidelijk dat communicatie intern en extern van groot belang is. Zo blijkt uit de evaluatie dat het woningaanbod van groot belang is voor het slagen van het experiment, maar tegelijkertijd een beperkende factor is. Experimenterende corporaties zijn afhankelijk van de geschikte (senioren)woningen die vrijkomen. Bovendien blijken empty nesters kritisch. Zonder een kwalitatief goed en passend woningaanbod zullen ze niet snel geneigd zijn te verhuizen. Een andere les is dat teveel regels en voorwaarden aan het experiment beperkend kunnen werken op het moment dat ze niet goed aansluiten bij de lokale woningmarktsituatie. In het Leidse experiment heeft dit zeker een rol gespeeld. Tot slot moet over de uitvoering niet lichtvaardig gedacht worden. Goede interne voorbereiding en afstemming en externe communicatie zijn ook in dit experiment weer cruciaal gebleken. Het experiment vroeg behoorlijk wat van de corporaties. Meer schakels in de keten Het doel van Verlengde verhuisketens is om populaire woningen versneld vrij te maken, die relatief lange verhuisketens tot gevolg hebben en dat op een financieel houdbare wijze. Met andere woorden: meer verhuizingen door meer schakels in de verhuisketen. We worden nu een dagje ouder, dus het mag allemaal wel een beetje kleiner In het experiment is duidelijk geworden dat dit kan. De kans op succes is het grootst als corporaties gebruikmaken van een combinatie van twee prikkels. Enerzijds een korting op de huurprijs van de nieuwe woning. Anderzijds het verbeteren van de positie van de beoogde verhuizers. Dat laatste kan door voor deze huurders gericht te bemiddelen of door ze een voorrangspositie te geven op bepaalde woningen. Het bevoordelen van de zittende huurders (de insiders ) valt te billijken,

TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013 41 doordat de facto meer woningen vrijkomen en de voorraad beter wordt benut daar profiteert iedereen van. De combinatie van die maatregelen en de juiste benadering prikkelt huurders om sneller te verhuizen. En, als je de juiste voorwaarden stelt en doelgroep bereikt, leiden die verhuizingen tot langere verhuisketens en dus meer dynamiek. Het experiment heeft bovendien laten zien dat het nog financieel voordeel oplevert ook. Aantrekkelijk voor corporaties in deze tijd, zou je zeggen. Noten 1 Verlengde verhuisketens evaluatie, Sjoerd Zeelenberg en Elien Smeulders, RIGO, 2013. Te vinden op http://www.rigo.nl/nl-nl/publicaties/publicatie/_p/itemid/1463/ Evaluatie-Verlengde-verhuisketens.aspx. 2 motie Kant, Kamerstukken II, 2008 2009, 29 549, nr. 32) 3 Voor meer informatie, zie Doorstroming bevorderen via de woonruimteverdeling, Steven Kromhout, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2006/4. Te vinden op http:// www.rigo.nl/nl-nl/publicaties/publicatie/_p/itemid/2367/doorstroming-bevorderenvia-de-woonruimteverdeling.aspx. 4 Regionaal aanbodmodel www.woonkeus-stedendriehoek.nl. 5 Gedefinieerd als minimaal 150 WWS-punten en minimaal 3 slaapkamers. 6 Het percentage van de maximale huurprijs dat de corporatie voor de huidige woning vraagt. 7 Om precies te zijn: van een eengezinswoning naar een appartement met minder oppervlakte of naar woning van hetzelfde type die ten minste 10% kleiner is. 8 Zie noot 5. 9 Hierbij baseren we ons op de antwoorden die de deelnemers gaven bij deelname aan het experiment en de ervaringen van de betrokken corporatiemedewerkers. Hoeveel van de 38 (KleurrijkWonen) en 36 (Apeldoorn) verhuizingen er precies door de experimenten zijn gestimuleerd (en anders dus niet hadden plaatsgehad) valt niet met zekerheid te zeggen. 10 En, in het geval van KleurrijkWonen, speelde de aanvullende voorwaarde die de corporatie stelde aan de nieuwe huurders van de vrijkomende woningen (zij moesten een woning van KleurrijkWonen achterlaten) een belangrijke rol. 11 De huurprijs van de vrijkomende woning wordt geharmoniseerd; dat wil zeggen opgetrokken naar een hoger niveau volgens het volgens het huurprijsbeleid van de corporatie.