2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam in het begin langzaam op gang. Hiervoor waren verschillende redenen. Er moest bijvoorbeeld een voorraad van juridisch gesplitste appartementen worden opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten. Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Tot slot zaten er in het verkoopconvenant met de gemeente wat praktische onhandigheden die vertragend werkten. Na het oplossen van deze punten nam de verkoop van sociale huurwoningen toe van 9 in 199 naar 2.2 in 0. Vanaf 0 zagen we een daling naar 1.144 in 10. De daling van het aantal transacties van corporatiewoningen zette al voor de crisis in, deels doordat er minder woningen werden verkocht aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De laatste jaren nam dat aandeel af en werd meer verkocht bij mutatie. Zo ligt in 1 en de eerste helft van 14 het aandeel verkoop aan zittende huurders op zo n 12%. 6 Sinds 199 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht op basis van afspraken tussen gemeente en corporaties. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woning behoefte van de Amsterdamse bevolking. In het in september 11 ondertekende akkoord Bouwen aan de Stad II, periode 11 tot en met 14 hebben gemeente, stadsdelen, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam afgesproken de verkoop van sociale huurwoningen voort te zetten en het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 0 tot en met 16 te herzien. Het gaat onder meer om een verlenging van de verkoopafspraken tot en met. Teneinde over voldoende verkoopruimte te beschikken, worden corporaties in de gelegenheid gesteld om in de periode tot en met.000 woningen extra te verkopen. Dit aantal komt bovenop het in het kader van Bouwen aan de Stad I afgesproken aantal van 12.000 te verkopen woningen en bovenop het per 1 januari 11 resterende aantal van ongeveer 1.000 te verkopen woningen op basis van het Derde Convenant Verkoop. Dat brengt het totaal per januari 11 op circa 0.000 te verkopen reguliere woningen (2.00 per 1 juli 14). Daarboven wordt voor Koopgarant (of daarmee gelijk te stellen constructies waarbij de woning wordt terug gekocht door de corporatie) een verkoopruimte aan gehouden van.000 woningen. Ook zijn afspraken gemaakt over de erfpachtafdracht die corporaties aan de gemeente betalen per verkochte sociale huurwoning. Sinds 11 neemt het aantal verkopen weer toe, mede dankzij de maatregel van het Kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen. In 11 werden 1.4 corporatiewoningen verkocht, in 12 1.2 en in 1 1.9. De toename van het aantal transacties lijkt vooral in 14 stevig door te zetten. In de eerste helft van 14 werden in Amsterdam 1.14 corporatiewoningen verkocht tegen 774 in de eerste helft van 1. Dat is een toename van 4%! Gedeeltelijk wordt dit verklaard door de tijdelijke ruimere vrijstelling van de schenkbelasting voor een eigen woning sinds 1 oktober 1. Ook de historisch lage hypotheekrente speelt een rol. Duidelijk is dat het herstel op de woningmarkt in Amsterdam echt lijkt door te zetten. Het aantal corporatieverkopen kan daarmee in 14 ruim boven de 2.000 uitkomen. Daarmee komen we weer in de buurt van het topjaar 0. Door de verkoop van sociale huurwoningen neemt het aandeel eigen woningbezit in de stad verder toe. Ook de verkoop van particuliere huurwoningen en de nieuwbouw van koopwoningen hebben daar in het afgelopen decennium aan bijgedragen. Zo is het aandeel koopwoningen in de stad volgens het onderzoek Wonen in Amsterdam toegenomen van 19% naar 1,%. Het toevoegen van een relatief goedkoop koopsegment biedt meer mogelijkheden voor de (lage) middeninkomens om carrière te maken. De opbrengsten van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, hoog niveau renovatie en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen te kunnen financieren. Zo hebben de corporaties in 1 zo n 1.100 sociale huurwoningen opgeleverd in de nieuwbouw.
2 Aantal verkopen van corporatiewoningen aan particulieren 199-14 29 14 2.00 2.000 1.00 1.000 00 0 199 1999 00 01 02 0 04 0 06 07 0 09 10 11 12 1 14 prognose Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Totaal 26 Verkoop corporatiewoningen 199 2 29 0 0 4 6 9 aan particulieren conform Convenant Verkoop per stadsdeel 1999 1 4 96 0 22 1 76 00 14 9 67 102 2 01 2 66 7 2 2 164 02 02 6 44 2 10 17 44 0 47 1 6 70 141 22 2 1.06 04 114 21 10 211 44 9 1.902 0 119 417 171 7 7 2.2 06 6 96 27 146 47 490 02 2.296 07 94 1 42 470 26 2.171 6 0 62 141 14 264 42 06 1.704 09 22 14 116 7 1 1.214 10 4 26 142 99 199 19 17 1.144 11 77 2 12 229 214 64 16 1.4 12 6 41 2 24 266 24 19 1.2 * gerenoveerde woningen met een investering boven de 7.000 zijn wel meegenomen in de tabellen, maar tellen niet mee met het Convenant Verkoop 1 124 94 2 0 49 42 161 1.9 eerste helft 14 94 117 221 1 1.14 Totaal 1.190 4.467 2.62 2.22.21 4.07.661 22.290
0 14 West en Zuid op kop in eerste helft 14 Sinds 199 zijn in totaal ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht. In de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost is over de hele periode gezien door corporaties ongeveer evenveel verkocht als in de populaire gebieden Centrum, Zuid, West en Oost. Vanaf 10 verkopen de corporaties wel relatief meer woningen in de laatstgenoemde stadsdelen (62% in 1 en 6% in de eerste helft van 14). Er zijn overigens ook binnen deze gebieden forse verschillen tussen de stadsdelen. In stadsdeel Centrum worden bijvoorbeeld weinig corporatiewoningen verkocht, terwijl het aantal verkopen in Zuid aanzienlijk hoger ligt en bovendien sterk toeneemt. In stadsdeel Zuidoost is het aantal corporatieverkopen tussen de periode voor de crisis en 1 meer dan gehalveerd, terwijl de verkopen in Noord meer op peil zijn gebleven. Het stadsdeel West is sinds 10 koploper voor wat betreft het aantal transacties. Dat geldt ook voor de eerste helft van 14 ( verkopen), gevolgd door Zuid (221) en Noord (). Verkoop corporatiewoningen per stadsdeel (199-1) 700 600 00 0 00 0 Centrum Zuid Oost 100 West Nieuw-West 0 Noord Zuidoost 6 199 1999 00 01 02 0 04 0 06 07 0 09 10 11 12 1 Bron: 199-10: Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering); 11-14: Corporaties
14 Sterke stijging aantal transacties in eerste helft van 14 Het herstel op de woningmarkt is in de eerste helft van 14 in alle stadsdelen zichtbaar, want alle stadsdelen vertonen een toename van het aantal transacties ten opzichte van de eerste helft van 1. In stadsdeel Zuid is het aantal corporatieverkopen zelfs meer dan verdubbeld, terwijl ook stadsdeel West een stijging laat zien van 9%. Ook in stadsdeel Zuidoost zijn in de eerste helft van 14 ruim 2% meer woningen verkocht. 1 2 Aantal corporatieverkopen in de eerste helft van 1 en 14 gerangschikt op aantal transacties Eerste helft 1 West Zuid Noord Oost Nw-West Centrum Zuidoost Eerste helft 14 6
2 14 Top 12 verkoopbuurten In de eerste helft van 14 hebben de corporaties de meeste woningen verkocht in de Spaarndammer/Zeeheldenbuurt, gevolgd door de Diamantbuurt en Landlust. Deze buurten liggen allemaal binnen de ring -. Het zijn ook buurten met relatief veel sociale huurwoningen. Verkoop in deze wijken sluit aan bij de doelstellingen in Bouwen aan de Stad II, waar is afgesproken dat corporaties juist in deze buurten de differentiatie bevorderen door verkoop. In de top 12 van verkoopbuurten bevinden zich zeker niet alleen buurten binnen de ring. Zo zijn er ook veel corporatiewoningen verkocht in Bijlmer Centrum, IJplein/Vogelbuurt en Buikslotermeer. Ook dat zijn buurten met een hoog percentage sociale huurwoningen. Vergelijking met MVA-cijfers De corporaties hebben in 1 onder de voorwaarden van het Convenant Verkoop 1.9 woningen verkocht, terwijl de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) in totaal voor Amsterdam op 6.41 transacties komt. Deze vergelijking gaat niet helemaal op, omdat niet alle corporatiewoningen worden verkocht via MVA-makelaars. Het Kadaster komt in 1 in totaal op zo n 7.000 verkopen in Amsterdam. Dat betekent dat de corporaties goed zijn voor ruim 2% van de koopmarkt in de stad. Uit eerdere analyses blijkt dat corporaties in vergelijking met het gemiddelde van de MVA-cijfers relatief veel woningen van na 194 verkopen. Dat is op zich niet zo verwonderlijk, omdat een groot deel van het corporatiebezit is gebouwd in de naoorlogse periode. Vooral de bouwjaarklasse tussen 1971 en 1990 is bij de corporatieverkopen sterk oververtegenwoordigd ten opzichte van de MVA. In stadsdelen als Noord en Zuidoost hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoopmarkt van bestaande woningen in handen. 29 Top 12 verkoopbuurten van corporatiewoningen naar aantal verkopen in de eerste helft van 14 6 Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt Diamantbuurt Landlust IJplein/Vogelbuurt Bijlmer-Centrum (D, F, H) Buikslotermeer Indische Buurt West Rijnbuurt Tuindorp Oostzaan Buitenveldert-West Hoofddorppleinbuurt Hoofdweg en omgeving
14 Verkoopprijzen De transactieprijzen van corporatiewoningen liggen aanzienlijk onder het gemiddelde van de koopmarkt als geheel. Dat verschil is ook in 14 blijven bestaan. De mediane verkoopprijs van een corporatiewoning was in de eerste helft van 14 167.00, terwijl de mediane verkoopprijs van alle koopwoningen 2.929 bedroeg. De verkoop van corporatiewoningen zorgt dus voor een segment op de Amsterdamse woningmarkt dat relatief aantrekkelijk is geprijsd. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. Voor jongeren en starters kan een huis kopen een aantrekkelijke optie zijn. In 1 heeft 9% van de corporatieverkopen een prijs van minder dan 226.000 en is daarmee bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot anderhalf maal modaal. Drieëntachtig procent van de verkopen heeft een prijs beneden.000 en is bereikbaar voor huishoudens met een belastbaar inkomen tot 4.000. Ook in het duurste stadsdeel Centrum is nog steeds meer dan de helft van de corporatieverkopen bereikbaar voor de inkomensgroep tot 4.000. In de stadsdelen Noord en Zuidoost is zelfs meer dan de helft van de corporatiewoningen verkocht voor een bedrag onder 147.000. Dat betekent dat ook huishoudens met een inkomen rond de 4.67 in deze stadsdelen toegang hebben tot de koopsector. Of die toegankelijkheid in de praktijk ook echt kan worden verwezenlijkt, hangt mede af van de bereidheid van banken om een hypotheek te verstrekken aan personen met een lager inkomen. Uiteraard hangt de prijs wel af van het aantal vierkante meters en het woningtype. De goedkopere woningen bestaan relatief vaak uit kleinere startersappartementen. Corporaties hanteren ook starters renteregelingen om de toegankelijkheid van koopwoningen voor starters te vergroten. Prijsontwikkeling De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de algemene ontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt. Tussen de eerste helft van 1 en de eerste helft van 14 is de mediane verkoopprijs van corporatiewoningen gestegen van 7.70 naar 167.00, een stijging van,%. 0 Verkoop corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel, eerste helft 14 < 147.000 147.000 -.000 6.000-226.000 226.000-290.000 > 290.000
4 14 Dat er sprake is van herstel op de woningmarkt blijkt mede uit het feit dat er weer woningen worden verkocht met een verkoopprijs die boven de vraagprijs ligt. Voor Amsterdam als geheel komt dat bij % van de corporatieverkopen voor, terwijl dat in stadsdeel Centrum zelfs % is. Bij de analyse van de prijsontwikkeling moeten we wel rekening houden met het feit dat corporatieverkopen worden geregistreerd op het moment van levering bij de notaris. In de praktijk is de daadwerkelijke verkoop vaak een aantal maanden eerder. Bovendien zijn de cijfers van het derde kwartaal 14 nog niet meegenomen in deze cijfers. De verschillen in prijsontwikkeling tussen de stadsdelen zijn groot. Verschillen tussen de stadsdelen zijn soms terug te voeren op kleinere aantallen verkopen per stadsdeel en verschillen in type, grootte en locatie van de verkochte woningen. Zo vertoont stadsdeel Centrum de grootste prijsstijging, maar zijn er tegelijkertijd meer grote woningen verkocht dan vorig jaar. Stadsdeel Zuid vertoont een prijsdaling, maar daar zijn juist relatief meer kleine woningen verkocht. Aantal vierkante meters GBO In 14 hebben wij voor het eerst gegevens beschikbaar van de corporatieverkopen naar aantal vierkante meters (GBO). Corporatiewoningen zijn over het algemeen kleiner dan de woningen die gemiddeld op de markt worden aangeboden. De gemiddeld verkochte corporatiewoning in Amsterdam meet 66 vierkante meter (GBO). Gemiddeld worden in stadsdeel Zuidoost de grootste corporatiewoningen verkocht (mediaan van 77 vierkante meter) en in stadsdeel West de kleinste (mediaan van 7 vierkante meter). 1 Mediane verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel 6 verschil 1e helft 0 06 10 1e helft 11 1e helft 12 1e helft 1 1e helft 14 1/14 in % Centrum 141.70 12.000 2.000 221.20.70 19.00 2.00 21.700 9,% West 144.000 4.000 192.000 12.762 16.000 160.000 16.000.000 4,% Nieuw-West 1.9 6.70.00 7.000 161.000 14.000.000.000,2% Zuid 160.70.112 190.000 199.00.70 14.00 10.000-4.00-2,% Oost 7.00 2.000 17.000 177.000 16.70 172.00 179.000 6.00,6% Noord 122.660 144.40.7 4. 0.000 144.000 14.000 1.000 0,7% Zuidoost 1.21 1.000 1.000 129.000 126.000 12.000 12.000 2.000 1,6% Totaal 142.00 0.7 169.000 16.7 160.000 7.70 167.00 9.70,%
14 Prijs per vierkante meter De verschillen tussen de stadsdelen voor wat betreft de prijzen per vierkante meter, tekenen zich nog scherper af dan bij de totale koopsom. Juist in de relatief goedkopere stadsdelen Zuidoost en Nieuw-West worden gemiddeld de grootste corporatiewoningen verkocht. In het goedkoopste stadsdeel Zuidoost ligt in de eerste helft van 14 de mediane koopsom per vierkante meter voor corporatiewoningen op 1.66, terwijl deze in het duurste stadsdeel Centrum op.1 ligt. Met andere woorden: voor een corporatieappartement van honderd vierkante meter betaal je in stadsdeel Zuidoost nog geen 170.000, terwijl je voor datzelfde bedrag in het Centrum hooguit een appartement van 47 vierkante meter kunt kopen (uiteraard afhankelijk van ver schillen in type en locatie). In de goedkopere stadsdelen komen de vierkante meterprijzen van de corporatieverkopen en MVA-verkopen redelijk met elkaar overeen. In de stadsdelen Centrum en Oost liggen de vierkante meterprijzen van MVA-verkopen evenwel fors hoger dan van corporatieverkopen. Zo ligt de vierkante meterprijs van alle MVA-verkopen in het Centrum de eerste drie kwartalen van 14 op 4.02 tegen.1 voor verkopen van corporatiewoningen. Dat wordt veroorzaakt door verschillen in woningtype, bouwjaar en locatie van de woningen die corporaties hebben verkocht, in vergelijking met alle MVA-verkopen. 2 Corporatieverkopen naar mediane vierkante meters (GBO), eerste helft 14 0 Mediane verkoopprijs in 14 per stadsdeel per m 2 corporatieverkopen MVA-verkopen Zuidoost 1.66 1.1 70 Noord 2.04 1.91 Nieuw-West 2.067 2.147 60 Oost 2.49.22 West 2.90.79 0 Zuid.2.7 Centrum.1 4.02 0 10 6 0 West Zuid Amsterdam Totaal Oost Noord Centrum Nieuw-West Zuidoost