Woon Amsterdam 2013 Transformatie

Transcriptie

1 Woon Amsterdam Transformatie

2 Woon Amsterdam is een uitgave van: 7 Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Bijlmerplein 5, Postbus DZ Amsterdam Telefoon [email protected] Makelaarsvereniging Amsterdam Frans van Mierisstraat 59, 1071 RL Amsterdam Telefoon [email protected] Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4, Postbus AR Amsterdam Telefoon [email protected]

3 Voorwoord

4 Voorwoord Makelaarsvereniging Amsterdam 4 Als voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) ben ik erg blij met de achtste uitgave van de woningmarktrapportage Woon Amsterdam. Door de samenwerking met de Dienst Belastingen van de Gemeente Amsterdam (DGBA) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties ontstaat een echt totaalbeeld van de Amsterdamse woningmarkt. Voor u als lezer een unieke mogelijkheid om uw eigen conclusie te trekken gebaseerd op feiten. De MVA, opgericht in 1877, telt vandaag de dag 470 makelaars verbonden aan 10 kantoren in de regio groot-amsterdam, lopende van Waterland tot Uithoorn en van Diemen tot aan Aalsmeer. Gezien het grote marktaandeel van de jaarlijkse woningtransacties heeft de MVA haar positie en haar deskundigheid in de markt meer dan bewezen. Deze rapportage richt zich zuiver op de stad Amsterdam, het werkgebied van de MVA is beduidend ruimer en daar waar de MVA vorig jaar in het Parool meldde dat er in 2012 sinds het uitbreken van de crisis wederom minder woningen (6.8) waren verkocht, zult u in dit rapport merken dat in de stad woningen in 2012 zijn verkocht en dat de directe regio rondom Amsterdam (Diemen, Ouder-Amstel, Amstelveen en Abcoude) 7 verkochte woningen voor zijn rekening neemt. De cijfers van in deze rapportage zijn tot en met het derde kwartaal opgenomen. Daar waar we in de vorige rapportage de voorspelling deden van woningen in 2012 zijn we het jaar afgesloten met meer verkochte woningen (6.080) dan verwacht, voornamelijk door het afschaffen van de aflossingsvrije hypotheek in het vierde kwartaal. Het eerste kwartaal van liet een voorspelde terugval in het aantal transacties zien, echter sinds het tweede kwartaal van dit jaar is de opleving in de Amsterdamse woningmarkt duidelijk zichtbaar en vertoont deze, zowel qua aantal transacties als de prijsontwikkeling, een stijgende lijn. De huidige signalen, de snelle daling van de voorraad van de te koop staande woningen, de betaalbaarheid, het gestegen consumentenvertrouwen en het gevoel bij velen dat het dieptepunt is bereikt, dragen bij aan meer dynamiek in de makelaarspraktijk. Het totaal aantal transacties in Amsterdam zal vermoedelijk dan ook rond de eindigen. Het herstel is ingezet. Het totaal aantal verkooptransacties, binnen het werkgebied van de MVA, van woningen, voor de stad en 497 voor de regio, tot en met het derde kwartaal duidt erop dat de woningmarkt goed in beweging is. Met name de laatste kwartalen zijn meer particulieren op zoek naar een woning. Geruststellend is het feit dat dit jaar (eind derde kwartaal) het aanbod te koop staande woningen (6.626) verder is gedaald. Hiermee kunnen het gemiddeld aantal verkochte woningen in een kwartaal (1.500) ruim worden bediend. Voor de crisis moesten wij elk jaar bijna,5 tot 4 keer de voorraad verkopen om aan de blijvende vraagzijde te voldoen, nu 5 jaar na de crisis ligt de factor nog maar tussen de 0,8 en 1 keer. Nog steeds hebben mensen voldoende keus, maar de voorraad te koop staande woningen neemt wel af. Woningen die lang te koop stonden worden nu wel verkocht, veelal na verlaging van de prijs, of men heeft besloten tot verhuur of is ge van de markt afgegaan. Het aanbod van woningen in Amsterdam bestaat uit relatief veel nieuw aanbod. Zoals gemeld, wordt op de oude voorraad flink ingelopen, en dit brengt met zich mee dat er verhoudingsgewijs veel nieuw, actueel en aantrekkelijk geprijsd aanbod aan de voorraad wordt toegevoegd. Niet alleen is dit een blijk van vertrouwen van de Amsterdamse verkopers, maar nieuw aanbod wordt ook sneller verkocht. De Amsterdamse koopwoningenmarkt liet, vooruitlopend op de rest van het land, in als eerste tekenen van herstel zien. Mogelijk zullen de ontwikkelingen in de markt ook in Amsterdam nog wel per kwartaal wat verschillen laten zien, maar over de linie zijn er een aantal factoren die bijdragen aan gezond herstel. De woningmarkt in onze stad vertoont onverminderd krapte. Eigen woningbezit blijft historisch laag, de nieuwbouwproductie is meer dan gehalveerd en een alternatief in de huursector is voor een gemiddelde Amsterdammer niet eenvoudig te vinden. Voor een gezonde woningmarkt ligt het aantal koopwoningen structureel te laag, dit terwijl de instroom van Amsterdammers alsmaar toeneemt. De gemiddelde bezetting per huishouden is de afgelopen jaren ook gestegen. In Amsterdam zal de komende jaren de woningproductie echt moeten worden opgeschroefd. Er liggen volop kansen in de stad, ook op het gebied van transformatie. Uiteraard dient hierbij goed rekening te worden gehouden met de wensen van toekomstige bewoners. Daar weten wij als makelaars natuurlijk alles van! Eefje Voogd Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA)

5 Voorwoord dienst belastingen gemeente Amsterdam 5 Dit is alweer de achtste editie van WOON Amsterdam. Een rapport dat in samenwerking met de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) met veel passie en betrokkenheid is gemaakt. Het doel is om gezamenlijk ieder jaar inzicht te geven in de meest actuele situatie van de Amsterdamse particuliere koopwoningmarkt. De huizencrisis. Soms wil je er als huizenbezitter ook helemaal niks meer over horen, maar helaas is voor veel woningeigenaren de crisis een dagelijkse bron van zorg. Veel mensen krijgen hun huis niet verkocht. Woningen staan soms jaren te koop. Het lukt de Amsterdamse makelaars met veel inventiviteit vaak nog wel transacties te realiseren, maar gemakkelijk gaat het niet en het duurt bovendien in de meeste gevallen erg lang. Gelukkig zijn er signalen dat de huizenmarkt met horten en stoten weer langzaam aantrekt. Wishfull thinking? Of is het herstel echt in gang gezet? Dat zal in de komende periode moeten blijken. Het thema Transformatie komt dan ook wat mij betreft op een goed moment. Het transformeren van kantoorpanden naar woningen draagt bij aan het oplossen van twee pro blemen in Amsterdam: het terugdringen van de leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt en het weer aantrekken van de huizenmarkt. andere afhankelijk van de marktontwikkelingen van het type woning en de buurt waarin die gelegen is. Voor meer informatie verwijs ik u graag naar onze website. De OZB-tarieven in Amsterdam behoren al jarenlang tot de laagste van Nederland. Dat is in deze tijd waarin de huizenmarkt zich moeizaam omhoogt werkt, toch een beetje goed nieuws. Ik bedank wederom de MVA en de AFWC voor de goede samenwerking en wens u veel leesplezier. Peter Foss Sectormanager Gegevensbeheer, Waardebepaling & Heffing In dit rapport worden verschillende indexcijfers gepubliceerd. De WOZ-index betreft de periode tussen de prijspeildata 1 januari 2012 en1 januari en betreft de gemiddelde waardeverandering van alle woningen in Amsterdam. De vorige WOZ-waarde is gebaseerd op prijspeil 1 januari Het gehele jaar 2012 is de periode waarover wij de nieuwe WOZ-waardeontwikkelingen beschouwen. De gemiddelde WOZ-waarde met prijspeil 1 januari van alle woningen in Amsterdam is ten opzichte van prijspeil 1 januari 2012 met 5,0% gedaald. Lag de gemiddelde WOZ-waarde 2012 nog rond de , op 1 januari is de gemiddelde WOZ-waarde gedaald naar ongeveer De gemeente Amsterdam streeft ieder jaar naar gelijke OZB-opbrengsten. Volgens de gebruikelijke gedragslijn zal het OZB-tarief daarom worden gecompenseerd met de gemiddelde waardedaling, waarbij nog wel rekening wordt gehouden met de nominale prijsveranderingen. Per individueel geval kan altijd sprake zijn van een hoger of lager OZB- bedrag. Dat is onder

6 Voorwoord Amsterdamse federatie VAn woningcorporaties 6 Wij zijn verheugd om in als Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties voor het zesde achtereenvolgende jaar aan te sluiten bij de samenwerking tussen de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam en de Makelaarsvereniging Amsterdam. Deze samenwerking stelt ons in staat gezamenlijk een volledig beeld te schetsen van de koopwoningenmarkt in Amsterdam. De Amsterdamse woningmarkt is vanaf 2008 stevig geraakt door de economische crisis. Het dieptepunt op de woningmarkt werd bereikt in het eerste kwartaal van De jaren 2010 en 20 lieten aanvankelijk tekenen van herstel zien. Het jaar 2012 vertoonde vervolgens een terugval, af te lezen aan minder verkopen en dalende prijzen in de hoofdstad. In de eerste drie kwartalen van is het totaal aantal transacties op de Amsterdamse koopmarkt gestegen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van Ook de prijzen van de meeste woningtypen stijgen weer. Er lijken dus tekenen van herstel zichtbaar. Sinds 2008 zijn de prijzen op de Amsterdamse koopmarkt fors gedaald. De betaalbaarheid van koopwoningen is daardoor toegenomen. Dat geldt zeker voor corporatiewoningen. De verkoopprijs van een gemiddelde corporatiewoning lag in de eerste helft van op 7.750, aanzienlijk beneden het gemiddelde van bestaande koopwoningen. De verkoop van corporatiewoningen zorgt voor een aantrekkelijk geprijsd segment op de Amsterdamse woningmarkt. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. In 2012 was 91% van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de groep middeninkomens tot anderhalf maal modaal. Voor jongeren en starters kan het kopen van een sociale huurwoning dus een aantrekkelijke optie zijn. Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van hebben de woningcorporaties bestaande woningen verkocht aan particulieren. Door de jaren heen zijn daardoor in de stad steeds meer gemengde complexen ontstaan, met een mix van sociale huur- en koopwoningen. Wij hopen als Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties met onze bijdrage aan deze rapportage het inzicht in de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt te vergroten. Hans van Harten Directeur

7 7

8 8 Het aantal woningen in Amsterdam is in 2012 vrijwel gelijk gebleven aan dat in 20. Vanaf 2012 is de typering van de verschillende woningen gebaseerd op de Soort-Object-Codes, zoals opgenomen in de landelijke uniforme soortobject-lijst 1. Ondanks deze nieuwe typering komt hetzelfde beeld als vorig jaar naar voren. Ook de typering bij eengezinswoningen geeft een vergelijkbaar beeld als vorig jaar. 1 Woningvoorraad en aandeel eigen woningbezit Voorraad woningen Centrum % Aandeel eigen woningbezit Nieuw-West % Noord % Oost % West % Zuid % Zuidoost % Amsterdam (bron DBGA)

9 9 2 Stapelwoningen naar type per 1 januari Bovenwoning 19de eeuwse gordel % Galerijflat 6% Portiekflat 14% Benedenwoning 19de eeuwse gordel % Pakhuis appartement 1% Herenhuis appartement 2% Woning met historisch uiterlijk 2% Benedenwoning (flatwoning) 7% Woning met karakteristiek historisch uiterlijk 2% Corridorflat 16% Bovenwoning (flatwoning) % Eengezinswoningen naar type per 1 januari Dijkwoning, repeterend 1% Bungalow, repeterend 1% Twee-onder-een-kap, repeterend % Kwadrantwoning 1% Tussenwoning, repeterend 82% Drive-in woning % Geschakelde bungalow 1% Grachtenpand 2% Vrijstaande woning, niet-repeterend % Tussenwoning, niet-repeterend %

10 10 Woningareaal en woningvoorraad volgens de wet WOZ verschilt van de woningvoorraad volgens het Vastgoedregister Amsterdam, O+S en het Centraal Bureau voor de Statistiek. Op basis van de wet WOZ bedraagt het Amsterdamse woningareaal circa woningen. De Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam (DBGA) registreert objecten volgens het voorschrift in artikel 16 van de Wet Waardering Onroerende zaken (WOZ). Voor de wet WOZ is het feitelijke gebruik bepalend voor de afbakening en of het object als woning of als niet-woning moet worden aangemerkt. Voor de woningvoorraad volgens het Vastgoedregister Amsterdam is de Woningwet bepalend. Door definitieverschillen is het woningareaal volgens de wet WOZ groter dan de woningvoorraad volgens het Vastgoedregister. De belangrijkste verschillen van de definities volgens de wet WOZ en het Vastgoedregister Amsterdam zijn: Eigen woningbezit Het percentage eigen woningbezit in het woningareaal voor de wet WOZ is per 1 januari met ruim 26% vrijwel gelijk gebleven aan vorig jaar (26%). De dienst Onderzoek en Statistiek telt per 1 januari % eigen woningen. Op basis van het onderzoek Wonen in Amsterdam 20 komen de Dienst Wonen gemeente Amsterdam en de woningcorporaties op een percentage eigen woningbezit van 0%. DBGA merkt een WOZ-object aan als een eigen woning wanneer in de administratie van de gemeente Amsterdam dezelfde persoon als eigenaar en gebruiker staat geregistreerd. Het kan echter voorkomen dat van een echtpaar met een koopwoning de ene partner als eigenaar en de andere partner als gebruiker staat geregistreerd. In dat geval wordt de woning niet in het eigenwoningbezit meegeteld. Andere categorieën die niet worden meegeteld bij het eigenwoningbezit zijn: Voor de wet WOZ tellen bede bedrijfsruimten mee als woning. Omdat deze ruimten meestal niet voldoen aan de eisen van de woningwet tellen ze niet mee voor de officiële woningvoorraad; Voor de wet WOZ gelden twee of meer bij elkaar horende onzelfstandige eenheden als één WOZ-object van het type woning. Deze eenheden voldoen meestal niet aan de eisen van de woningwet en tellen dus niet mee voor de officiële woningvoorraad; Voor de wet WOZ tellen ook bede ruimten mee die nog geen officieel adres hebben. De woningwet kan deze ruimtes pas identificeren als het adres door het stadsdeel is opgevoerd. Woningen die eigendom zijn van een onderneming, stichting of vereniging die op naam van de bewoner staat; Woningen in een niet-gesplitst pand die in het bezit zijn van meerdere eigenaren die gezamenlijk de hypotheek betalen. In het woningareaal volgens de wet WOZ wordt dus een aantal woningen niet als eigenwoningbezit geteld die dat volgens de interpretatie van de bewoners zelf wel zouden zijn.

11 Prijs- en waardeontwikkeling

12 12 Prijs- en waardeontwikkeling De MVA constateert tussen 1 januari 2012 en 1 januari een gemiddelde mediane prijsdaling van 6% per m² GBO van de verkochte Woningen 1. Tussen 1 januari 2012 en 1 januari bedraagt de gemiddelde daling van de WOZ-waarde 5,0% 2. De indexen verschillen, wat wordt verklaard door het samenstellingseffect (zie voor uitleg hieronder). De Amsterdamse woningmarkt is in 2012 verder verslechterd. Het aanbod steeg en de prijzen daalden. Wel werden er meer woningen verkocht, maar dat heeft niet geleid tot extra druk op de markt en hogere koopprijzen. Deze toename werd mede veroorzaakt door aanpassing van de regelgeving over de aftrek van de hypotheekrente. 1 De MVA-prijsindex: Het mediane wijzigingspercentage van de vierkante meterprijzen van de elk kwartaal verkochte particuliere koopwoningen in Amsterdam. 2 De WOZ-waarde-index: Het wijzigingspercentage van de waarde van het totale WOZ-areaal Samenstellingseffecten vormen de reden voor zowel het verschil tussen de ontwikkeling van de WOZ-waarde-index en de MVAindex als het verschil tussen de WOZ-waarde-index en de ontwikkeling van de gemiddelde koopprijzen van drie in Amsterdam veel verkochte woningtypen volgens de dienst Onderzoek en Statistiek. De WOZ-waarde-index wordt gebaseerd op alle woningen in Amsterdam, de woningvoorraad. De MVA-index wordt gebaseerd op de transacties van de koopwoningen. In dit geval is er een dubbel samenstellingseffect. Ten eerste omdat de voorraad koopwoningen verschilt van de gehele woningvoorraad, ten tweede omdat niet alle koopwoningen jaarlijks worden verkocht. Door de verschillende samenstelling van de transacties weerspiegelt de prijs ontwikkeling volgens de MVA dus niet de waardeontwikkeling van een individuele woning in de woningvoorraad. woningen in Amsterdam tussen de twee opeenvolgende waardepeildata. 4 Mediane WOZ-waarde en mediane transactieprijs in 2012 Type woningen Aantal woningen verkocht in 2012 Mediane transactieprijs 2012 Aantal woningen 2012 Mediane WOZ-waarde prijspeil 2012 Appartementen, bouwjaar < Appartementen, bouwjaar Appartementen, bouwjaar Appartementen, bouwjaar > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Totaal Mediane WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2012

13 prijs- en waardeontwikkeling 1 5 Ontwikkeling prijsindex per m 2 GBO Totaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Vrijstaand 1 Twee-onder-een-kap de kwartaal Eengezinswoningen 4de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal

14 prijs- en waardeontwikkeling 14 WAARDEONTWIKKELING VAN ALLE BESTAANDE WONINGEN PER BUURTCOMBINATIE De waardeontwikkeling per buurtcombinatie verschilt. Het percentuele verschil tussen de verschillende waardeklassen is niet erg groot, wat de sterke spreiding van de waardeklassen verklaart. Evenals vorig jaar zijn de buurtcombinaties buiten de ring inclusief Noord iets minder populair. Vooral het voormalige stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer zakte in 2012 verder weg. Het oostelijke deel van de voormalige wijk Slotervaart lijkt enigszins te kunnen aanhaken bij stadsdeel Zuid. De woningbouwprojecten rond het World Fashion Centre dragen hieraan bij. Hier wordt gebouwd aan een milieu dat ten opzichte van de buurt hoogwaardig is te noemen. Ook in Buitenveldert worden hoogwaardige woningen gerealiseerd. Dit versterkt de perceptie van het milieu. Het milieu in Buitenveldert werd immers al als hoogwaardig beoordeeld. De waardeontwikkeling op IJburg/Zeeburg is positief te noemen, zeker na de waardedaling vorig jaar. Wellicht hingen de eerdere waardeschommelingen samen met de onzekerheid over wat nu een redelijk prijsniveau is voor woningen die niet als nieuwbouw door de projectontwikkelaar worden opgeleverd. 6 Ontwikkeling WOZ-waarde woningen per buurtcombinatie, 2012-

15

16 0,0 0, 0,20 0, 0,10 0,05 0,00 16 Het dieptepunt voorbij In 2012 werd de Amsterdamse woningmarkt hard geraakt door de Europese Schuldencrisis. De Amsterdamse woningmarkt verloor in 2012 in toenemende mate aan dynamiek. De verkoopquote was in het derde kwartaal van 2012 gedaald naar 14%. Weer lager dan de 17% van 20. Het aanbod nam verder toe, het aantal verkopen daalde en de prijs per vierkante meter daalde sterk en voor de meeste woningtypen voor het tweede opeenvolgende jaar. Wat zou brengen was onduidelijk, veel hing af van de verdere ontwikkeling van de crisis en de onzekerheid rond de hypotheekrenteaftrek. Eind is het beeld van de Amsterdamse woningmarkt duidelijk anders. De onzekerheid is in de loop van het jaar sterk afgenomen, de betaalbaarheid is verder verbeterd en de dynamiek neemt duidelijk weer toe. De verkoopquote is inmiddels weer gestegen naar 16%, 2 procentpunt meer dan in het derde kwartaal van De verkoopquote van de woningen Nieuw in aanbod (in de loop van het derde kwartaal te koop gekomen en meteen in het derde kwartaal verkocht) is zelfs met procentpunt gestegen naar 21%. De instroomquote (het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te koop komt als percentage van wat er al te koop stond bij het begin van het kwartaal) is gestegen van 27% in het vierde kwartaal van 2012 naar nu 1%. Dit betekent dat weer meer woningbezitters vertrouwen hebben in de markt en hun woning te koop te aanbieden. Het betekent ook dat weer meer nieuw,actueel en scherp geprijsd aanbod aan de markt komt in. Het totale aanbod neemt tot 1 januari nog wel toe, maar veel minder dan het jaar daarvoor. Stonden er begin 20 nog 5.06 woningen te koop in Amsterdam, begin 2012 waren dat er en begin, Een toename van 8% ten opzichte van 2012, waar het aanbod in 2012 nog met % steeg ten opzichte van 20. In de loop van neemt het aanbod duidelijk af naar woningen. Een daling van 9% ten opzichte van 1 januari. De toenemende dynamiek uit zich ook in de stijging van het aantal verkopen, de in tegenstelling tot 2012 nu weer gestegen prijzen, de stijging van het aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs en de ontwikkeling van de looptijd. Het aantal verkopen t/m het derde kwartaal van is met.885, 2 hoger dan het cijfer van.660 voor dezelfde periode vorig jaar, een stijging van 6%. Daalde vanaf het tweede kwartaal van 20 de prijs per vierkante meter van de gemiddelde verkochte woning voortdurend van 15 naar 6 indexpunten in het eerste kwartaal van, in het tweede kwartaal van stijgt de prijs per vierkante meter voor het eerst weer met 4 indexpunten naar 120. De index komt nu 2 punten hoger dan in het derde kwartaal van Dit betekent een stijging van de prijs per vierkante meter met 1,7% ten opzichte 7 Percentage verkopen boven de vraagprijs per maand 0,5 Amsterdam Nederland

17 marktontwikkeling koopwoningen 17 8 Verkoopquote alle woningen Amsterdam 50% 40% 0% 20% 10% Was al in aanbod Nieuw in aanbod Nederland totaal 0% Totaal Instroomquote alle woningen Amsterdam 200% 160% 120% 80% 40% Amsterdam totaal 0% Nederland totaal

18 marktontwikkeling koopwoningen 18 van het derde kwartaal van In de kwartalen van dit jaar is de prijs per vierkante meter gestegen met 4 indexpunten (van 6 naar 120) oftewel,4%. Een toenemend aantal kopers is bereid om meer te bieden dan de vraagprijs. Het aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs is meer dan verdubbeld, van % in het vierde kwartaal van 2012 naar 8% in het derde kwartaal van. Voor appartementen stijgt de looptijd niet verder. De verschillende soorten appartementen in Amsterdam staan nu 80 tot 16 dagen te koop, net zo lang als in Alleen voor eengezinswoningen stijgt de looptijd nog behoorlijk van 104 naar 1 dagen. Dit kan echter goed veroorzaakt worden doordat in een weer aantrekkende markt ook woningen, die al langer te koop staan weer een koper vinden. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Gelijk gebleven looptijd, gelijk gebleven verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een lichte prijsstijging in. Met 2.10 verkopen in de eerste kwartalen van domineert dit woningtype de markt in Amsterdam. Het aantal verkopen is vergeleken met de eerste drie kwartalen van 2012 (1.99 verkopen) met 5,5% gestegen. In de eerste drie kwartalen van stijgt de prijs per vierkante meter van appartementen met een bouwjaar voor 1945 met 0,4%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter met 4,4%. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2012 is met 9% verder toegenomen. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van 5, toegenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met 4,5% voor dit woningtype, gelijk aan het cijfer voor 2012, en veel hoger dan het cijfer van 1,4% voor De looptijd is met een gemiddelde van 80 dagen voor constant gebleven. In 2008 was de gemiddelde looptijd nog gelijk aan 29 dagen. Appartementen, bouwjaar Licht gestegen looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, een veel hoger aantal verkopen en een prijsdaling in. Met 456 verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 2% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar (70). In de eerste drie kwartalen van daalt de prijs per vierkante meter van appartementen met bouwjaar met,4%. Het aantal te koop staande woningen stijgt ten opzichte van 2012 met 1%. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van,4 toegenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met,7% net iets hoger dan het cijfer van,6% in In 2008 was het verschil tussen vraag- en verkoop prijs nog gelijk aan 2,%. De looptijd is met een gemiddelde van 109 dagen voor ten opzichte van 2012 (10 dagen) toegenomen. In 2008 was de gemiddelde looptijd nog gelijk aan 41 dagen. Appartementen, bouwjaar Sterk gedaalde looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in. Met 509 verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 16% hoger dan in de eerste kwartalen van 2012 (48). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van met 2,0%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter nog met 4,1%. Het aantal te koop staande woningen is in met 1% toegenomen, ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van.2 toegenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van,0% in 2012 naar,1% in bijna gelijk gebleven. De looptijd is afgenomen van 90 dagen in 2012 naar 58 dagen in. Appartementen, bouwjaar na 1990 Licht toegenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een zeer sterke prijsstijging in. Met 419 verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 9% lager dan in dezelfde periode vorig jaar (462). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van met 10,6%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter met -14,1%. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2012 in met 4% toegenomen. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van 4,5 toegenomen.

19 marktontwikkeling koopwoningen 19 Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 4,8% in 2012 naar 4,7% in gedaald. De looptijd is van 1 dagen in 2012 licht gestegen naar 16 dagen in. In 2008 was de looptijd nog gelijk aan 45 dagen. Eengezinswoningen Sterk gestegen looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een lichte prijsstijging De looptijd is met 1 dagen in sterk gestegen ten opzichte van 2012 (104). De looptijd in 2008 was gelijk aan 5 dagen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 5,5% in 2012 naar 5,6% in iets toegenomen. Twee-onder-een-kapwoningen Met verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype een in. Met 48 verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties zijn er geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is iets lager dan in dezelfde periode vorig jaar (55). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van licht met +0,6%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter met 7,%. Het aantal te koop staande woningen is van 87 in 2012 naar 880 in toegenomen, een toename van 5%. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van 2,7 toegenomen. markt van twee-onder-een-kapwoningen. Vrijstaande woningen Met verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype een te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties zijn er geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de markt van vrijstaande woningen. 10 Aantal in aanbod per 1 januari Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Totaal

20 marktontwikkeling koopwoningen 20 Mediane vraagprijs per 1 januari (in ) * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Aantal verkocht * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Totaal Mediane transactieprijzen (in ) * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen * cijfer tot en met het de kwartaal

21 marktontwikkeling koopwoningen Prijsstijging per m 2 (in %) * Appartement < ,6, 14,7 1, -6,9 4,1-1,2-6,7 0,4 Appartement ,2 5,5 7,6 2,0,6 4,4-4,8-6, -,4 Appartement ,5-0,6-0,5 6,9 2,5 4,5 0,4-4,1 2,0 Appartement > ,2 4,5 10,1 2,1-1,2-0, -2,1-14,1 10,6 Vrijstaand,0 1,5 10,9-1,0 6,9-7,9 4,0 -,8 6,1 Twee-onder-een-kap 9,7 4,0 9,7 0,1 0, 17,2-7,6 -,8 1,2 Eengezinswoningen 1,1 6,6 7,2 0,4-1,7 5,5-8,5-7, 0,6 Looptijden in dagen * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Mediane verschil vraag- en verkoopprijzen (in %) * Appartement < 1945,2 2,1 0,0 1,4,8,4,8 4,5 4,5 Appartement , 2,9 2,0 2,,2,1,1,6,7 Appartement ,1 2,6 1,7 1,8 2, 2,0 2,1,0,1 Appartement > 1990, 2,6 1,8 2,1 4,1,7,8 4,8 4,7 Vrijstaand 5,0 4,9,6 5,0 7,5 7,2 7,1 7,8 8, Twee-onder-een-kap 5,1,8 2,7,0 5,6 5,0 5,8 7, 6,4 Eengezinswoningen,6,0 2,4 2,6 4,4 4, 4, 5,5 5,6 * cijfer tot en met het de kwartaal

22

23 2 Aanbod en afzet van nieuwbouwwoningen in de marktsector toegenomen Het aanbod en de afzet van nieuwbouwwoningen is in 2012 toegenomen Nieuwe segmenten: markthuur, studio s en zelfbouw Het klassieke segment in het nieuwbouwaanbod in de marktsector zijn de ten opzichte van 20. In 2012 zijn er in totaal nieuwbouwwoningen in vaak ruime en luxe koopwoningen. Veel van deze woningen worden buiten de de marktsector aangeboden. Het gaat hier zowel om koopwoningen als om ring (A10) aangeboden. Deze woningen zijn vaak duurder dan woningen in de opgeleverde vrije sector huurwoningen. Ook de afzet is toegenomen: in totaal zijn er nieuwbouwwoningen verkocht of verhuurd in Veel van de bestaande bouw vanwege het aantal vierkante meters. In 2012 liep de verkoop van dan deze woningen terug, gelijk aan de neer- verkochte woningen zijn al in 20 of eerder in de verkoop gekomen. waartse trend in de woningmarkt sinds de crisis. De omvang van de afzet van deze woningen daalde in 2012 met 12,5%. De groei van de afzet van nieuwbouwwoningen is afkomstig van andere en deels nieuwe woningmarktsegmenten: kleine koopstudio s, vrije sector huurwoningen en zelfbouwwoningen. In 2012 zijn er 697 vrije sector huurwoningen op de markt gekomen en zijn er 180 individuele of collectieve zelfbouwkavels uitgegeven in erfpacht en 199 kleine koopstudio s verkocht. 17 Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector (huur en koop) Aanbod Afzet

24 nieuwbouw 24 Uitgelicht: TRANSFORMATIE naar koopstudio s Een voorbeeld van deze nieuwe segmenten op de woningmarkt is het project De Studio, in stadsdeel West. Het gaat hier om een kantoorpand dat heel lang leeg heeft gestaan: het voormalige G.A.K.-gebouw. Dit kantoorpand wordt in drie fasen getransformeerd naar woningen, werkruimtes en overige functies. In 2012 zijn 170 kleine koopstudio s gerealiseerd, waarvan er in dat jaar 9 zijn verkocht. De meeste woningen hebben een oppervlakte van 28m² en hadden een verkoopprijs tussen de tot Hier komt de jaarlijkse canonbetaling nog bovenop. De prijs per vierkante meter is hoog en ligt tussen de.200 en De bewoners krijgen daar een keuken met inbouwapparatuur en een eigen badkamer. Verder is er een wasserette aanwezig, zodat de bewoners geen wasmachine hoeven te plaatsen in hun kleine studio. Een kwart van de kopers is student en driekwart van de kopers is afgestudeerd. Dit project geeft starters uit andere steden en net afgestudeerden met een campuscontract de kans een zelfstandige woning binnen de ring te bemachtigen. Voor deze groep zijn woningen in de sociale huursector niet snel toegankelijk door de benodigde duur of de inkomensgrens. Woningen in de vrije huursector zijn te duur. Op dit moment gaat fase 2 van het project De Studio in de verkoop. Het gaat hier om nog eens 0 studio s met een oppervlakte tussen de 28 m² en 47 m² en de prijzen liggen tussen de en Ook op andere plekken in de stad worden kansen gezien in dit segment. In totaal staan er in de jaren 2014 en 20 ongeveer 1.0 studio s gepland (start bouw). Dit zijn zowel koop- als huurwoningen. De komende jaren zal de leegstand in kantoren en overig vastgoed verder toenemen. Dit biedt kansen voor meer transformatie naar woningen. Op dit moment staat m² kantoren leeg, ca m² bedrijven en ca m² winkels. Daarnaast zal er de komende jaren veel zorgvastgoed leegkomen. Lang niet alle locaties zijn overigens geschikt voor het realiseren van woningen. 18 De samenstelling van de afzet in 20 en Klassieke koopwoningen Starterswoningen (kleine studio s) Individuele zelfbouwkavels 5 7 Collectieve zelfbouwkavels 0 6 Vrije sector huur Totaal

25

26 26 De Amsterdamse woningmarkt is vanaf 2008 stevig geraakt door de economische crisis. Het dieptepunt op de woningmarkt werd bereikt in het eerste kwartaal van De jaren 2010 en 20 lieten aanvankelijk tekenen van Prijsontwikkeling per stadsdeel De verschillen tussen de stadsdelen zijn groot. In het Centrum was de mediane verkoopprijs van een woning in de eerste drie kwartalen van herstel zien. Het jaar 2012 vertoonde vervolgens weer een terugval, af te Centrum is niet alleen het stadsdeel met de hoogste verkoop- lezen aan minder verkopen en dalende prijzen in de hoofdstad. In de eerste prijzen, maar ook het enige stadsdeel dat een stijging laat zien tussen 2012 en drie kwartalen van is het aantal transacties toegenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van Daarmee lijkt het dieptepunt op de de eerste drie kwartalen van, namelijk ruim 5%. Zuidoost is met een mediane transactieprijs van in de eerste drie kwartalen van woningmarkt voorbij. Het is evenwel te vroeg om zonder meer te concluderen dat het einde van de crisis op de woningmarkt in zicht is. De prijsontwikke- het goedkoopste stadsdeel, tegen in Dat is een daling van 8,5%. Stadsdeel Noord vertoont ook een prijsdaling (van naar ling per stadsdeel vertoont namelijk een zeer wisselend beeld. Verder lag het , een daling van 8%). In Nieuw-West zijn de prijzen ook gedaald. aantal transacties in het laatste kwartaal van 2012 hoog vanwege de invoering van strengere hypotheekregels per 1 januari. Ook na een stevige De mediane taxatieprijs daalde daar van naar (-7%). In de meeste stadsdelen is de vierkante meterprijs minder gedaald dan de eindspurt in blijft het aantal verkopen min of meer stabiel ten opzichte transactieprijs, zoals figuur 24 laat zien. De stadsdelen Centrum, Oost en van Noord laten een stijging van de vierkante meterprijs zien. Noord en Oost In 2012 daalden de mediane vierkante meterprijzen voor alle woningtypen. combineren een stijging van de vierkante meterprijs met een daling van de Het jaar laat een gedifferentieerder beeld zien. Net als in 2012 is de vier- transacteprijs. Het lijkt er dus op of er over de hele linie meer kleine woningen kante meterprijs gedaald van appartementen die gebouwd zijn tussen 1945 zijn verkocht. Omdat er van jaar op jaar verschillende typen woningen worden en 1970 (-,4%). Alle andere typen vertonen in Amsterdam een stijging, al geldt dat niet voor alle stadsdelen. verkocht met verschillende oppervlaktes, is het beter om de prijsontwikkeling per vierkante meter per type te bekijken (zie figuur ). In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de ontwikkelingen in de verschillende stadsdelen. Zodoende vormt dit hoofdstuk een samenvatting van de uitgebreide rapportage in tabellen op de pagina s t/m 79. Aantal transacties per stadsdeel Figuur 19 toont het aantal transacties per woningtype per stadsdeel in de eerste drie kwartalen van en figuur 20 de verandering tussen de eerste drie kwartalen van 2012 en de eerste drie kwartalen van. Zuid is in koploper in het totaal aantal transacties (1.048), gevolgd door stadsdeel West (944). Over de eerste drie kwartalen van 2012 was West nog koploper. Voor Amsterdam als geheel is het aantal transacties met 5,6% toegenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van Opmerkelijk is de sterke stijging van het aantal transacties in Centrum (+20%) en Zuid (+14,4%). In 2012 zagen we juist in die stadsdelen de sterkste afname van het aantal transacties. Nu zien we in deze stadsdelen met relatief hoge marktprijzen het aantal transacties sterk toenemen, terwijl Zuidoost (-18%) en Oost (-1%) de enige stadsdelen zijn die een daling laten zien. Appartementen bouwjaar vóór 1945 De stadsdelen West en Zuid staan, net zoals in de afgelopen jaren, bovenaan in het aantal transacties van dit type. Bovendien zijn er in beide stadsdelen meer vooroorlogse woningen verkocht dan in het voorafgaande jaar. Voor geheel Amsterdam is de mediane vierkante meterprijs van dit type met 0,4% gestegen. Centrum (+2,8%) en West (0,5%) vertonen een prijsstijging per vierkante meter, terwijl Zuid, Oost en Noord een prijsdaling laten zien. Appartementen bouwjaar De meeste woningen van dit type zijn verkocht in de stadsdelen Nieuw-West en Zuid. In dit laatste stadsdeel betreft het vooral verkopen in Buitenveldert. Ook hier zien we in beide stadsdelen een toename van het aantal transacties. De mediane transactieprijs per vierkante meter is voor dit type naoorlogse appartementen in gedaald met,4%. Maar het beeld per stadsdeel is opnieuw wisselend. Nieuw-West laat de sterkste prijsdaling zien (-7,8%), terwijl Noord een prijsstijging vertoont (+1,9%).

27 ontwikkelingen in de stadsdelen Transacties 1ste t/m de kwartaal Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode na 1990 Eengezinswoningen Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Totaal Zuidoost Totaal Verschil transacties 1ste t/m de kwartaal 2012 en 1ste t/m de kwartaal * Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode na 1990 Eengezinswoningen Centrum ,0% Totaal in % West ,4% Nieuw-West ,1% Zuid ,4% Oost ,6% Noord ,1% Zuidoost ,1% * Voor 2012 en wordt uitgegaan van de voorlopige cijfers Totaal ,6%

28 ontwikkelingen in de stadsdelen Mediane transactieprijs van alle woningen in 2012 en de eerste kwartalen eerste kwartalen 0 Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Ontwikkeling mediane transactieprijs per m 2, eerste kwartalen Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartementen, bouwjaar na 1990 Centrum 2,8 - -0,2-0,7-0,5 1, West 0,5 0, -6,4-7,8 - -0,4 Nieuw-West - -7,8-10,5-2, -2,7-5,4 Zuid -0,8 1,0-7,0 5,6-2,1-0,5 Oost -0,2 -,9 2,0 9,2 2, 2,6 Noord -1, 1,9 -,9-2,7 0,2 Zuidoost ,6 - -0,2-1,2 Totaal 0,4 -,4 2,0 10,6 0,6 Eengezinswoningen Totaal

29 ontwikkelingen in de stadsdelen 29 Appartementen bouwjaar Net zoals in 20 en 2012 zijn de meeste appartementen in deze bouwjaarklasse verkocht in Zuidoost, gevolgd door Oost en Centrum. Nieuw-West is, net als bij de vroegnaoorlogse appartementen, het stadsdeel met de grootste prijsdaling per vierkante meter (-10,5%). Dit is een marktsegment waarin relatief veel corporatiewoningen worden verkocht. De prijzen liggen relatief laag. Gemiddeld ligt de mediane verkoopprijs voor dit type over de eerste drie kwartalen van 2012 op in Amsterdam als geheel en op in Zuidoost. Dat zijn bedragen die in alle opzichten binnen het bereik zijn van de middeninkomens. Appartementen bouwjaar na 1990 Relatief nieuwe appartementen gebouwd na 1990 zijn vooral verkocht in stadsdeel Oost. Het betreft onder andere woningen in de nieuwbouwwijken Oostelijk Havengebied en IJburg waar de eerste bewoners hun huis te koop aanbieden. De mediane prijs per vierkante meter is voor Amsterdam als geheel gestegen met 10,6% en in Oost met 9,2%. Dat is dus een forse verandering ten opzichte van 2012 toen de prijzen in Oost voor dit segment nog daalden met 4%. Wel is het aantal transacties gedaald ten opzichte van De crisis zorgde in beide stadsdelen wel voor dalende prijzen. Maar in Centrum liggen die prijzen nu inmiddels op het niveau van 2006, terwijl we in Zuidoost terug moeten naar de eeuwwisseling om dergelijke lage prijzen tegen te komen. Een gemiddelde woning kost nu in Zuidoost 1.000, terwijl die in Centrum kost, bijna drie maal zoveel. Als we naar het aantal transacties kijken, zien we in alle stadsdelen een daling vanaf het topjaar 2007 tot en met 2012 (zie figuur 26). : herstel op de woningmarkt nog niet in alle stadsdelen zichtbaar Het jaar laat weer stijgende verkoopaantallen zien in alle stadsdelen, met uitzondering van Oost en Zuidoost (zie figuur 2). In stadsdeel Centrum is het aantal transacties in de eerste drie kwartalen van met 20% gestegen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2012, terwijl ook de transactieprijzen zijn gestegen. Hier lijken de eerste tekenen van herstel op de woningmarkt zichtbaar. Dat geldt nog niet voor Nieuw-West en Zuidoost. In het eerste stadsdeel hebben alle woningtypen met prijsdalingen te maken. Ook bij de verkoop van corporatiewoningen is sprake van een forse daling van de verkoopprijs in Nieuw-West (-%). In Zuidoost daalde het aantal Eengezinswoningen De stadsdelen Noord en Nieuw-West zijn koploper in het aantal verkopen van transacties in met 18% en de verkoopprijzen met ruim 8%. eengezinswoningen in de eerste drie kwartalen van. Voor Amsterdam als geheel is de prijsstijging per vierkante meter 0,6%. De grootste prijsdaling treedt op in Nieuw-West (-2,7%) en de grootste prijsstijging in Noord (+2,7%). Ontwikkeling : sterker prijscontrast binnen en buiten de ring Als we een langere periode bekijken, dan blijkt dat stadsdelen als Zuidoost, Noord en Nieuw-West in de periode voor de crisis niet de sterke prijsstijgingen hebben gekend, die we hebben gezien in stadsdelen als Centrum en Zuid (zie figuur ). Ter illustratie: een gemiddelde woning in Zuidoost werd in 2005 voor verkocht. In 2008, op de top van de markt, lag dat bedrag op.000. Stadsdeel Centrum maakte echter een stijging door van bijna in 2005 naar bijna in 2008.

30 2 Aanbod en verkopen per stadsdeel ontwikkelingen in de stadsdelen 0 eerste kwartalen 2012 en eerste kwartalen 20% % 10% 5% 0% -5% Ontwikkeling aanbod -10% -% Ontwikkeling verkopen -20% Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost 24 Ontwikkeling mediane verkoopprijs en prijs per m 2 6% 4% 2% 0% -2% -4% Ontwikkeling mediane verkoopprijs % 1ste-de kwartaal -8% Ontwikkeling mediane verkoopprijs per m ste-de kwartaal -10% Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost

31 ontwikkelingen in de stadsdelen 1 Mediane verkoopprijs per stadsdeel per jaar (2005-) Centrum Zuid Oost West Nieuw-West Noord Zuidoost Aantal transacties per stadsdeel per jaar ( ) Centrum Zuid Oost West Nieuw-West Noord Zuidoost

32

33 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking. In het in september 20 ondertekende akkoord Bouwen aan de Stad II, periode 20 tot en met 2014 hebben gemeente, stadsdelen, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam afgesproken de verkoop van sociale huurwoningen voort te zetten en het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008 tot en met 2016 te herzien. Het gaat onder meer om een verlenging van de verkoopafspraken tot en met Teneinde over voldoende verkoopruimte te beschikken, worden corporaties in de gelegenheid gesteld om in de periode tot en met woningen extra te verkopen. Dit aantal komt bovenop het in het kader van Bouwen aan de Stad I afgesproken aantal van te verkopen woningen en bovenop het per 1 januari 20 resterende aantal van ongeveer te verkopen woningen op basis van het Derde Convenant Verkoop corporatiewoningen verkocht Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van hebben de woningcorporaties onder de voorwaarden van het Convenant Verkoop bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam langzaam op gang. Hiervoor waren verschillende redenen. Er moest bijvoorbeeld een voorraad van juridisch gesplitste appartementen worden opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten. Tot slot zaten er in het verkoopconvenant met de gemeente wat praktische onhandigheden die vertragend werkten. Na het oplossen van deze punten nam de verkoop van sociale huurwoningen toe. Het aantal verkochte corporatiewoningen is toegenomen van 279 in 1998 naar in Vanaf 2005 zien we een daling naar in De daling van het aantal transacties van corporatiewoningen zette al voor de crisis in, deels veroorzaakt doordat er minder woningen werden verkocht aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De laatste jaren nam dat aandeel wat af en werd meer verkocht bij mutatie. Dat brengt het totaal op circa te verkopen reguliere woningen. Daarboven wordt voor Koopgarant (of daarmee gelijk te stellen constructies waarbij de woning wordt teruggekocht door de corporatie) een verkoopruimte aangehouden van woningen. Ook zijn afspraken gemaakt over de afdracht die corporaties aan de gemeente betalen per verkochte sociale huurwoning. Sinds 20 neemt het aantal verkopen weer toe, mede dankzij de maatregel van het Kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen. In 2012 werden woningen verkocht, tegen in 20. Het hoge aantal verkopen in 2012 wordt mede veroorzaakt doordat er vanaf 1 januari strengere regels gelden voor de hypotheekrenteaftrek. Veel kopers hebben in de laatste maanden van 2012, voor het van kracht worden van de nieuwe regels, nog een huis gekocht. In de eerste helft van 2012 werden namelijk maar 699 corporatiewoningen verkocht. Over de eerste helft van zijn dat er 774. Dat is een stijging van %. Vermoedelijk komt het aantal verkopen van corpora- tiewoningen in wel iets lager uit dan in 2012, omdat we voor eind niet een vergelijkbare eindejaarsrush kunnen verwachten. Door de verkoop van sociale huurwoningen kan het aandeel eigen woning- bezit in de stad verder toenemen. Het toevoegen van een relatief goedkoop koopsegment biedt meer mogelijkheden voor de middeninkomens om carrière te maken. De opbrengsten van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, leefbaarheidsactiviteiten en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen te kunnen financieren.

34 27 Aantal verkopen van corporatie- verkoop door woningcorporaties 4 woningen aan particulieren prognose 28 Verkoop corporatiewoningen aan particulieren conform Convenant Verkoop per stadsdeel Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Totaal eerste helft Totaal

35 verkoop door woningcorporaties 5 Noord en West koplopers In de eerste jaren dat corporaties woningen verkochten, werden vooral relatief dure sociale huurwoningen in Zuidoost en Noord verkocht aan zittende huurders. Dit had enerzijds te maken met het feit dat er geen splitsingsvergunning nodig was voor naoorlogse woningen. Ook hadden deze woningen een relatief lage verkoopprijs in vergelijking met een relatief hoge huurprijs. De sprong van huur naar koop was als gevolg daarvan geringer. In die jaren waren het dus ook vrij veel zittende huurders die een voormalige sociale huurwoning kochten. We zien dan ook dat tussen 1998 en 2002 de stadsdelen Zuidoost en Noord koplopers waren bij het aantal verkopen. Sindsdien neemt ook de verkoop in een aantal stadsdelen binnen de ring toe. Sinds 2006 zijn het de stadsdelen West en Noord waar in absolute zin de meeste woningen worden verkocht. In stadsdeel Zuidoost is het aantal verkopen inmiddels wat afgenomen. In de eerste helft van zijn in stadsdeel Noord de meeste corporatiewoningen verkocht (4), op de voet gevolgd door West (1) en Oost (16). 29 Verkoop corporatiewoningen per stadsdeel ( ) Centrum Zuid 00 Oost West 200 Nieuw-West Noord 100 Zuidoost Bron: : Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering); 20 en 2012: Corporaties

36 verkoop door woningcorporaties 6 Vergelijking met MVA-cijfers De corporaties hebben in 2012 onder de voorwaarden van het Convenant Verkoop woningen verkocht, terwijl de MVA in totaal voor Amsterdam op transacties komt. Deze vergelijking gaat niet helemaal op, omdat niet alle corporatiewoningen worden verkocht via MVA-makelaars. Duidelijk is wel dat de corporaties een belangrijke speler zijn op de markt van koopwoningen. Van de verkopen in 2012 volgens de MVA bestaat 5% uit vooroorlogse appartementen. Bij de corporaties is dat 4%. Corporaties verkopen juist relatief veel woningen van na Zesentwintig procent van de corporatieverkopen bestaat uit appartementen gebouwd tussen 1971 en 1990, terwijl bij alle MVA-transacties dat percentage op dertien ligt. In stadsdelen als Noord en Zuidoost hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoopmarkt van bestaande woningen in handen. 0 Vergelijking MVA / NVM en corporatieverkopen in 2012 Aantal verkopen Mediane transactieprijs Verkopen corporatiewoningen Appartement < Mediane transactieprijs corporatiewoningen Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Type onbekend Totaal

37 verkoop door woningcorporaties 7 Verkoopprijzen De transactieprijzen van corporatiewoningen liggen aanzienlijk onder het gemiddelde van de koopmarkt als geheel. Dat verschil is ook in blijven bestaan. De mediane verkoopprijs van een corporatiewoning was in de eerste helft van 7.750, terwijl de mediane verkoopprijs van alle koop woningen was. De verkoop van corporatiewoningen zorgt dus voor een segment op de Amsterdamse woningmarkt dat relatief aantrekkelijk is geprijsd. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. Voor jongeren en starters kan een huis kopen een aantrekkelijke optie zijn. 1 Vergelijking MVA / NVM en corporatieverkopen naar type in % 90% 90% 80% Eengezinswoningen 70% Twee-onder-een-kap 60% Vrijstaand Appartement > 1990 Appartement Appartement % 40% 0% 20% 10% Appartement < % MVA /NVM verkopen Verkopen corporatiewoningen

38 verkoop door woningcorporaties 8 Prijsontwikkeling De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de algemene ontwikkeling op de woningmarkt. Tussen de eerste helft van 2012 en de eerste helft van is de mediane verkoopprijs van corporatiewoningen gedaald van naar 7.750, een daling van 1,4%. Wel moeten we hier rekening houden met het feit dat corporatieverkopen worden geregistreerd op het moment van levering bij de notaris. In de praktijk is de daadwerkelijke verkoop vaak een aantal maanden eerder. Bovendien zijn de cijfers van het derde kwartaal nog niet meegenomen in deze cijfers. De verschillen in prijsontwikkeling tussen de stadsdelen zijn groot. Zo is de prijs sterk gedaald in Nieuw West (-%). In stadsdeel Oost zijn de prijzen juist gestegen (+5,1%). Verschillen tussen de stadsdelen zijn soms terug te voeren op kleinere aantallen verkopen per stadsdeel en verschillen in type, grootte en locatie van de verkochte woningen. Zo was Nieuw-West in 2012 het enige stadsdeel waar de verkoopprijzen stegen. Mediane verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel verschil 1ste helft ste helft 20 1ste helft ste helft 1ste helft 2012 in % Centrum ,5% West ,1% Nieuw-West ,0% Zuid ,7% Oost ,1% Noord ,2% Zuidoost ,4% Totaal ,4%

39

40 40 Tot half 2008 ontwikkelde de markt voor koopwoningen in Amsterdam zich voorspoedig (zie figuur ). Het aantal verkopen nam toe, de prijzen stegen doorgaans geleidelijk, soms ook (te) stevig. In 2008 maakte de kredietcrisis een einde aan de opgaande lijn. Na een top in het tweede kwartaal van 2008 van.710,- zakte de prijs per vierkante meter voor het eerst sterk terug naar.07,- in het eerste kwartaal van Het aantal verkopen daalde in hetzelfde kwartaal naar 1.2, na een top van in het vierde kwartaal van Vanaf half 2009 tot half 20 steeg de prijs per vierkante meter weer geleidelijk naar een top van.627,- in het eerste kwartaal van 20. Net onder de top van half Na een snelle stijging in 2009, daalden de verkopen tot half 20 geleidelijk. De kredietcrisis leek voorbij. De Europese schuldencrisis, die eind 2010 inzet met de acute betalingsproblemen in Griekenland en vervolgens ook Ierland en Portugal, kreeg in 20 steeds grimmiger trekken en zorgde voor grote onzekerheid over de economische ontwikkeling bij consumenten en kredietverstrekkers. De consument stelde zijn aan- en/of verkoop uit in afwachting van betere tijden. Kredietverstrekkers trokken de teugels aan en pasten de regels rigide toe. Het herstel van de Amsterdamse woningmarkt werd erdoor gesmoord. De prijs per vierkante meter daalde naar een nieuw dieptepunt in het vierde kwartaal van 2012 (.109,-). Het aantal verkopen bereikte met 1.9 een nieuw dieptepunt in het eerste kwartaal van. De piek in het vierde kwartaal van 2012 werd uitgelokt door het afschaffen van de aflossingsvrije hypotheek per 1 januari en was incidenteel. Eind lijkt de grootste onzekerheid over de ontwikkeling van de economie en de woningmarkt voorbij. Met de maatregelen van de ECB lijkt de Europese schuldencrisis achter ons te liggen en is er weer ruimte voor economische groei. Het Kabinet Rutte II heeft duidelijkheid geschapen over de hypotheekrente-aftrek en de ontwikkeling van de huurprijzen, waardoor de markt zijn werk weer kan gaan doen. Daarbij komt dat door de lage hypotheekrente en de gedaalde prijzen de betaalbaarheid begin verder is verbeterd. Dit leidt tot het weer aantrekken van de woningmarkt in Amsterdam. Het aantal verkopen is in het tweede en derde kwartaal van duidelijk gestegen en voor het vierde kwartaal van dit jaar wordt een verdere stijging verwacht. De ontwikkeling van het aantal verkopen in lijkt daarmee sterk op die in 2009, na het eerste dieptepunt in de markt. Ook de prijs per vierkante meter stijgt in de loop van weer geleidelijk. Aantal verkopen en prijs per m 2 van Aantal Prijs per m 2 GBO (mediaan) Q Q Q 1990 Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 1991 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 1992 wartaal Q wartaal Q1 199 wartaal Q2 199 wartaal Q 199 wartaal Q4 199 wartaal Q wartaal Q wartaal Q 1994 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 1995 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 1996 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 1997 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 1998 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 1999 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2000 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2001 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2002 wartaal Q wartaal Q1 200 wartaal Q2 200 wartaal Q 200 wartaal Q4 200 wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2004 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2005 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2006 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2007 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2008 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2009 wartaal Q wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2010 wartaal Q wartaal Q1 20 wartaal Q2 20 wartaal Q 20 wartaal Q4 20 wartaal Q wartaal Q wartaal Q 2012 wartaal Q wartaal Q1 wartaal Q2 wartaal Q wartaal Q4 * * prognose

41 41 Waar we ons vorig jaar bij het verschijnen van Woon afvroegen of de toen duidelijk verbeterde betaalbaarheid en het grote aanbod zouden kunnen leiden tot een keerpunt en een duidelijke opleving in de markt, is het antwoord nu: ja. Op 1 januari staan er woningen te koop, 8% meer dan op 1 januari Op 1 september is dit cijfer echter met 9% gedaald naar woningen. Tegelijkertijd komen er verhoudingsgewijs veel woningen nieuw op de markt. De instroomquote (het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te koop komt als percentage van wat er al te koop stond bij het begin van het kwartaal) is gestegen van 27% in het vierde kwartaal van 2012 naar 1% in het e kwartaal van. Dit betekent dat weer meer woningbezitters vertrouwen hebben in de markt en hun woning te koop te aanbieden. Het betekent ook dat weer meer nieuw,actueel en scherp geprijsd aanbod aan de markt komt in. De tijd dat woningen te koop staan tot ze verkocht worden, de looptijd, stijgt niet langer, maar stabiliseert voor appartementen in. Een snelle daling van de looptijd is niet te verwachten, omdat een groot deel van de woningen in aanbod al langer te koop staat en bij verkoop dus een lange looptijd noteert. De sterke stijging van het aantal verkopen na het dieptepunt in het eerste kwartaal van wijst op een keerpunt. Het aantal verkopen van bestaande woningen komt in naar verwachting uit op iets meer dan 6.000, zo goed als gelijk aan het cijfer voor 2012 (6.080). De prijs per vierkante meter van de gemiddelde woning steeg in het jaar vanaf het derde kwartaal van 2012 met,4%, waar het tussen het derde kwartaal van 20 en het derde kwartaal van 2012 nog om een daling met 10,% ging. Het aantal verkopen van corporatiewoningen komt in 2012 met woningen, anders dan verwacht duidelijk hoger uit dan in de vier voorgaande jaren. Voor wordt met verkopen nu ook een hoger aantal verwacht dan in de jaren van 2009 tot en met 20. In de eerste helft van dalen de prijzen daarbij nog met 1,4%. Duidelijk minder dan de,2% daling in de eerste helft van Een toenemend aantal kopers is bereid om meer te bieden dan de vraagprijs. Het aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs is meer dan verdubbeld, van % in het vierde kwartaal van 2012 naar 8% in het derde kwartaal van. Gelet op het bovenstaande is het te verwachten dat de Amsterdamse woningmarkt de komende jaren verder herstelt, zoals in de periode Het aantal verkopen en de prijs per vierkante meter zouden zelfs iets sterker kunnen stijgen dan toen het geval was. Door de verder gedaalde prijzen is de betaalbaarheid immers beter dan toen en de onzekerheid over de ontwikkeling van de economie en de woningmarkt was toen veel groter. Dit neemt niet weg dat veel afhangt van de economische ontwikkeling en een weer vlottere kredietverstrekking door de banken. Bij bovenstaand ja, passen verder een aantal kanttekeningen: Om te beginnen is het herstel op de woningmarkt nog niet in alle stadsdelen zichtbaar. Niet overal stijgen de aantallen verkopen en de prijzen weer. Het jaar laat stijgende verkoopaantallen zien in alle stadsdelen met uitzondering van Oost en Zuidoost (zie figuur 2). In stadsdeel Centrum is het aantal transacties in de eerste drie kwartalen van met 20% gestegen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2012, terwijl ook de transactieprijzen zijn gestegen. Hier zijn de eerste tekenen van herstel op de woningmarkt zichtbaar. Dat geldt nog niet voor Nieuw-West waar alle woningtypen met prijsdalingen te maken hebben en voor Zuidoost waar het aantal transacties in met 18% en de verkoopprijs met ruim 8% is gedaald. De verkoopquote en het aantal verkopen zijn voorlopig nog niet terug op het niveau van voor Gelet op het grote aanbod zal het ook nog even duren voor de verkoopquote dat niveau bereikt. De verkoopquote kan alleen geleidelijk stijgen. Naar verwachting blijft de verkoop van nieuwbouwwoningen voorlopig achter op de cijfers van voor Het duurt enige jaren voordat de ingezakte productie weer op peil is. Ten opzichte van 20 nam in 2012 zowel het aanbod als de afzet van nieuwbouwwoningen (huur en koop samen) toe naar respectievelijk en Het vertraagd weer op gang komen van de nieuwbouw betekent, dat in de structurele vraag naar woningen in Amsterdam voorzien zal moeten worden vanuit het aanbod van bestaande woningen. Dit aanbod begint echter al weer stevig te krimpen, terwijl de nieuwste Primos-prognoses groeiende woningtekorten voorspellen. Zo bezien is een van de weinige mogelijkheden om in de weer manifest wordende vraag naar woningen te voorzien, het transformeren van leegstaande (kantoor)gebouwen naar woningen. Een uitdaging en tegelijk een kans om de opwaartse druk op de prijzen binnen de grenzen te houden.

42 Disclaimer Woon Amsterdam is in een samenwerking tussen de Makelaarsvereniging Amsterdam, Dienst Belastingen en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties tot stand gekomen. De teksten die in het hoofdstuk zijn opgenomen, zijn door de makelaars op persoonlijke titel geschreven. Hun mening vertegenwoordigt niet per definitie de mening van de deelnemers uit het hierboven genoemde samenwerkingsverband.

43 Stadsdeel Centrum 4 Nog circa maanden te gaan en het jaar zit er weer op en dus een mooi moment om eens terug te kijken naar het afgelopen jaar aangaande de woningmarkt in het centrum. We begonnen het jaar na een mooi laatste kwartaal 2012, toen de woningmarkt in het centrum, net als de gehele woningmarkt in Nederland, een mooie eindspurt trok door het daadwerkelijk doorvoeren van de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Met het idee dat we het na deze eindspurt hadden gehad met de verkoop cijfers, waren we toch voorbereid op een slecht 1ste en 2de kwartaal in. Dit viel echter reuze mee. De consument had even de tijd nodig om in te zien dat een andere wijze van financieren met een initieel hogere maandlast ook voordelen oplevert. Deze mindset van de consument was in het 1ste halfjaar duidelijk zichtbaar: het aantal transacties viel in zijn algemeenheid niet tegen en steeg in de loop van het 2de kwartaal licht in het centrum, meer dan gemiddeld in vergelijking met de meeste andere stadsdelen. In de zomermaanden zagen we minder kijkers voorbij komen dan ooit tevoren. De kwaliteit van de kijkers was echter beter en serieuzer, waardoor het aantal transacties in het centrum steeg. Opmerkelijk in was het feit dat er veel buitenlanders een woning in het centrum kochten: met name Amerikanen, Russen en Chinezen waren meer dan ooit zichtbaar als (potentiële) kopers in het Centrum. In Woon 2010 stelde mijn collega al dat het uitroepen van de grachtengordel tot Werelderfgoed door de Unesco mogelijk een positieve ontwikkeling teweeg zou kunnen brengen, dit lijkt in deels bewaarheid te worden. Een oude tendens uit de hoogtijdagen zien we met name in het de kwartaal weer voorbij komen in het centrum, hierbij doel ik op het feit dat er weer meer woningen verkocht worden via een zogenaamde inschrijving. Dit fenomeen houdt in dat er meerdere kandidaat-kopers zijn voor een woning in het centrum en zij allen een éénmalig eindvoorstel mogen uitbrengen. Dit is een duidelijk signaal van een opleving op de woningmarkt in het centrum. Locatie, in deling, afwerking en bij voorkeur een buitenruimte (tuin, balkon of terras) spelen daarbij de hoofdrol. Mogen we dan nu gaan juichen en zeggen dat we uit het zogenaamde dal aan het kruipen zijn. Nee, zeker niet!!! Wat betekent een opleving dan eigenlijk? Betekent het niets of toch wel iets? Het kan iets tijdelijks zijn maar ook zeker een opstart naar inderdaad betere tijden. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Toegenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in. Appartementen, bouwjaar 1970 en 1990 Gelijk gebleven looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een lichte prijsdaling in. Appartementen, bouwjaar na 1990 Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, meer verkopen en een lichte prijsdaling in. Eengezinswoningen Sterk toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, meer verkopen en een lichte prijsdaling in. Geen tegenvallend begin van Meer serieuze kandidaat kopers Meer buitenlandse kopers dan de jaren ervoor Verkoop middels inschrijving kwam weer vaker voor Lichte stijging op alle fronten Patrick Akkermans Dokter Makelaardij

44 stadsdeel centrum 44 4 Aanbod Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Verkocht Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning * Appartement < ,1,8,1,8-5,0 1,5,1-7,2 2,8 Appartement ,5 19, 9,0-7, Appartement ,5 8,8,0 10,8 -,4,7-10,5-10,6-0,2 Appartement > ,1,5,0 8,9-9,2 2,0 2,6-8,9-0,7 Eengezinswoningen 21,0,6 4,7 2,4-1,4 16,9-12,5 1, -0,5 Totaal 8, 10,5 10, 5,2-6,1 5,0 0,2-7,2 1, * cijfer tot en met het de kwartaal

45 stadsdeel centrum 45 7 Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2012 Soort woning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2012 alle woningen Stapelwoning < Stapelwoning Stapelwoning Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2012 Stapelwoning > Rijtjeshuis Vrijstaand Twee-onder-een-kap Mediane transactieprijs Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * * cijfer tot en met het de kwartaal

46 Mediane looptijd in dagen 200 stadsdeel centrum Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * 40 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 8% 7% 6% 5% 4% % Appartement < 1945 Appartement % Appartement % Appartement > 1990 Eengezinswoningen 0% * * cijfer tot en met het de kwartaal

47 Stadsdeel Nieuw-West 47 OSDORP Het aantal woningverkopen in Nieuw-West is in 2012 met 10% gestegen. Een van de redenen is de eindejaarsrally van de laatste maanden in Kopers wilden vóór het einde van het jaar profiteren van de toen geldende hypotheekregels. Het 1ste kwartaal van gaat bij ons dan ook de boeken in als het slechtste kwartaal van de laatste 10 jaar omdat er haast geen woning meer verkocht werd. Door het nieuwe hypotheekbeleid is de leencapaciteit verlaagd. Vanaf heeft de koper alleen nog maar recht op hypotheekrenteaftrek indien de hypo- Appartementen, bouwjaar tussen 1945 en 1970 Toegenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, sterk toegenomen aanbod, minder verkopen en een sterke prijsdaling in. Appartementen, bouwjaar na 1990 Toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, toegenomen aanbod, meer verkopen en een prijsdaling in. theek gedurende de looptijd van maximaal 0 jaar volledig wordt afgelost. Tevens wordt het maximale leenbedrag sinds 2012 van 106% (van de marktwaarde) afgebouwd naar 100% in De koper moet dan de kosten koper van ca. 6% zelf meenemen. Voor de langere termijn zijn deze veranderingen prima, maar nu komt het niet zo goed uit. Eengezinswoningen Sterk toegenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een prijsdaling in. Veel kandidaat-kopers die in 2012 net wel een woning konden bekostigen, kunnen dat nu vaak niet meer. Het gevolg zal zijn dat er in Nieuw-West in over de gehele linie minder woningen verkocht gaan worden dan in Wij schatten zo n % minder transacties. Nu het goede nieuws! Ook in Nieuw-West zien we de afgelopen 4 maanden (juli, augustus, september, oktober ) een toename aan informatie- aanvragen, hypotheekgesprekken, bezichtigingen en het belangrijkste, een toename met circa 17% van het aantal verkopen. De prijzen zijn in iets meer dan 5% gedaald, waardoor een kandidaatkoper nu in Nieuw-West voor even boven de 2 ton een eengezinswoning kan bewonen en dat doen ze ook! Dat is hoopgevend. Laten we ervan uitgaan dat dit de eerste tekenen zijn van een herstellende, stabiele en groeiende markt. We willen afsluiten met de wens uit te spreken, dat er dit jaar wederom een eindejaarsrally plaats mag vinden. Wat ons betreft ieder jaar tot 2018, het jaar dat het maximale leenbedrag is teruggebracht naar 100% van de marktwaarde Hans M.C. Huijg Nieuw West Makelaardij b.v.

48 stadsdeel nieuw-west 48 SLOTERVAART EN GEUZENVELD-SLOTERMEER Cijfermatig laat het gehele stadsdeel Nieuw-West de eerste kwartalen van een iets ander plaatje zien dan het Amsterdamse beeld. Het aantal verkochte woningen zal in aanmerkelijk lager liggen dan verleden jaar (thans -% ten opzichte van de eerste kwartalen 2012). Aangezien het stadsdeel Nieuw-West een prima 4e kwartaal liet zien in 2012, ligt het ook niet in de lijn der verwachting dat de opgelopen achterstand nog weggewerkt gaat worden. Het totale aanbod van te koop staande woningen is ten opzichte van verleden jaar nog iets verder toegenomen (+6%). En de prijzen van vooral de woningen van vóór 1990 laten een sterke daling zien. De mediane transactieprijs was in 2012 nog ,-. De eerste kwartalen van was de mediane transactieprijs ,- (- 7,5%). Het enige wat toegenomen is, is de mediane looptijd: gemiddeld staat een woning 0 dagen te koop in Nieuw-West. Stadsdeel Nieuw-West zag de door de woningcorporaties gedragen s tedelijke vernieuwing de afgelopen jaren tot stilstand komen en trok derhalve noodgedwongen het initiatief naar zich toe om deze kar zelf te trekken. Nieuwe oplossingen werden gezocht in samenwerking met andere commerciële ontwikkelpartners. Of de verkoop door het stadsdeel dan wel door de woningcorporaties van individuele zelfbouwkavels en van kavels voor bouwgroepen. En tenslotte, door transformatie van bestaande (kantoor)gebouwen en maatschappelijk vastgoed voor bijvoorbeeld gebruik door kunstenaars of studenten. Het resultaat van dit initiatief vertoont een wisselend beeld. Het vinden van nieuwe commerciële ontwikkelpartners is in nog niet echt gelukt. De verkoop van vrije kavels loopt iets beter. In Slotervaart en Geuzenveld- Slotermeer staan momenteel verschillende zelfbouwkavels te koop op meerdere locaties. Daarbij valt op dat het aanbod van de kavels goed aansluit bij de traditionele vraag naar wat mensen willen kopen in Nieuw-West: een woning met een tuin. Des te opmerkelijker is het dat van de 44 aangeboden kavels in er thans slechts 8 in optie zijn genomen. Bij de bouwgroepen is de vraag wel groter dan het aanbod: de beschikbare kavels zijn overtekend. Op het gebied van de transformatie zijn er diverse succesvolle projecten te benoemen waarbij vooral voormalige kantoorruimte is omgebouwd tot studentenwoning (huurwoning) zoals het kantorencomplex aan Rijswijk - straat 175 of het voormalige ACTA gebouw. Slotervaart en Geuzenveld-Slotermeer zullen, zeker als de koopwoningmarkt in Amsterdam zich blijft stabiliseren, uiteindelijk gaan meeprofiteren van de aantrekkende vraag. Daarbij zullen deze wijken baat hebben bij de inspanningen die in het verleden zijn geleverd op het gebied van de stedelijke vernieuwing. Een verbeterd aanbod tegen betaalbare prijzen, dat zou toch moeten leiden naar betere resultaten? Een kwestie van nog even doorbijten. Mr George Kloprogge K2 makelaars Nog even doorbijten

49 stadsdeel nieuw-west Aanbod Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Verkocht Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning * Appartement < Appartement ,2,8 7, 4,4 0,7 2,5 -, -4,8-7,8 Appartement ,8 8,2 7,6,5-6,8 1,4 8,7-16,0-10,5 Appartement > ,6 5,7 4,7 1,8-2, -1,2-2,7-5,4-2, Eengezinswoningen -0,4 5,2 7,1-0,6-2,2 4,4-5,2-5,0-2,7 Totaal -0,1 5,0 6,5 2,2-1,2 2,0 -,1-5,5-5,4 * cijfer tot en met het de kwartaal

50 stadsdeel nieuw-west Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2012 Soort woning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2012 alle woningen Stapelwoning < Stapelwoning Stapelwoning Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2012 Stapelwoning > Rijtjeshuis Vrijstaand Twee-onder-een-kap Mediane transactieprijs Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * * cijfer tot en met het de kwartaal

51 stadsdeel nieuw-west Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * 47 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 7% 6% 5% 4% % Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > % 1% Eengezinswoningen 0% * * cijfer tot en met het de kwartaal

52 Stadsdeel West 52 DE BAARSJES Dit jaar borduur ik ge weer voort op hetgeen door mij vorig jaar in Woon Amsterdam is geschreven over De Baarsjes. Het is zo slecht nog niet je moet het alleen willen zien. Één onderdeel van de woningmarkt waar ook dit jaar De Baarsjes zich in onderscheidt ten opzichte van een groot deel van Amsterdam, is de actieve rol die de woningbouwverenigingen spelen in dit gedeelte van de stad. Veelal onder de marktprijs, vrij op naam, liefst met keukencheque en als dat nog niet genoeg is mét starterslening, brengen ze in grote getale starters koopappartementen op de markt. Over het algemeen bijzonder ongunstig voor de particulier, die óók zijn (voormalige starters-) woning in dit lastige segment probeert te verkopen. Voor de starter die zijn eerste woning koopt echter best Appartementen, bouwjaar voor 1945 Toegenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een lichte prijsstijging in. Appartementen, bouwjaar tussen 1945 en 1970 Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets minder aanbod, meer verkopen en een lichte prijsstijging in. prettig, zeker nu het steeds lastiger wordt om bij het beperkt aantal hypotheekaanbieders een financiering los te peuteren. Het al oude spreekwoord van de meester gaat ook hier weer op: ieder nadeel heb zo zijn voordeel. Bijkomend voordeel voor dit gedeelte van de stad is de transformatie van de veelal verouderde vooroorlogse sociale huurwoningvoorraad naar kwalitatief Appartementen, bouwjaar 1970 en 1990 Afgenomen looptijd, gelijk gebleven verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets afgenomen aanbod, minder verkopen en een forse prijsdaling in. betere (starters) koopwoningen, waardoor er een goede mix ontstaat tussen huur- en koopwoningen en De Baarsjes qua leefomgeving steeds beter kan concurreren met de rest van de stad. Zichtbare ijkpunten zijn het toenemende aantal trendy loungerooms en hippe cafés. Verder wordt er aan de Jan Evertsenstraat - 44 momenteel een enorme Albert Heijn gerealiseerd. Appartementen, bouwjaar na 1990 Toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets meer aanbod, meer verkopen en een forse prijsdaling in. Doordat het voor de eerder genoemde particulier steeds moeilijker wordt de woning te verkopen, ziet men ook hier een verschuiving in de markt. Nu sinds afgelopen 1 juli het puntensysteem bij het tijdelijk verhuren op grond van de Leegstandswet (dat de hoogte van de huurprijs bepaalt) is losgelaten, is het voor veel eigenaren in De Baarsjes lucratief geworden om ook hun woning met een relatief klein oppervlak te verhuren. Waar eerst wet- De keuze door veel eigenaren is snel gemaakt telijke huurprijzen van slechts 400,- á 500,- per maand mochten worden gevraagd, worden deze woningen thans grif voor 1.100,- of meer verhuurd. Een huurbedrag dat veelal het maandelijkse hypotheekbedrag ruim te boven gaat, zodat de noodzaak tot verkoop aanzienlijk is afgenomen en sinds kort tijdelijke verhuur voor velen prevaleert. De oorzaak hiervan ligt in het simpele feit dat vóór 1 juli j.l. de hoogte van de huur werd vastgesteld aan de hand van het puntensysteem, waardoor aan de veelal kleine woningtypen in De Baarsjes < 65m 2 een lagere huurprijs werd toegekend dan de feitelijke hypotheeklast. Hierdoor was het dus niet rendabel voor deze eigenaren om hun woning tijdelijk te verhuren. Sinds afgelopen 1 juli is verhuurmogelijkheid naar de andere kant doorgeslagen en heeft men als particuliere eigenaar 2 opties: concurreren met de woningbouwvereniging en dus verkopen met een restschuld of tijdelijk (5 jaar) verhuren met een maandelijkse plus. Tja, dan is de keuze voor en door veel eigenaren snel gemaakt. Fred Koot Fred Koot Makelaardij

53 BOS EN LOMMER Het herstel van de woningmarkt lijkt door te zetten. Met name het 2de en de kwartaal van laten een duidelijke verbetering van de marktcondities zien: De gemiddelde transactieprijzen zijn gestegen; Het aantal verkochte woningen is sterk toegenomen; De vierkante meterprijzen zijn gestegen en de looptijd is afgenomen. Hierbij dient wel aangetekend te worden dat we het hier hebben over de cijfers ten op zichte van die van vorig jaar. Kortom ten opzichte van een van stadsdeel west De buurt heeft deze groep gelukkig ook steeds meer te bieden: het aanbod van kleine goedkope woningen is sterk toegenomen en er zijn ook meer aantrekkelijke uitgaansmogelijkheden in deze buurt te vinden. Bas Slop BenS Makelaars 5 de slechtste jaren op de woningmarkt de afgelopen jaren. De verklaring voor deze verbetering is helaas niet te vinden in het beleid van het huidige kabinet. Sterker nog: er lijkt eerder sprake te zijn van een verbetering van de woningmarkt ondanks het beleid van het kabinet. De door het kabinet in het akkoord gepresenteerde BLOK-hypotheek is in de praktijk een onwerkbare hypotheekvorm, die gelukkig niet door banken wordt afgesloten, zo blijkt. Het is in Den Haag dan ook angstig stil rondom deze hypotheek- Het herstel van de woningmarkt lijkt ook in Bos en Lommer door te zetten. De transformatie van de woningmarkt in Bos en Lommer is in volle gang. De buurt wordt een steeds aantrekkelijker om geving voor startende kopers. vorm. Tevens laat de hervorming van de huurmarkt lang op zich wachten. Het woningwaarderingssysteem voor huurwoningen zou afgeschaft dienen te worden. Een waardering uitsluitend op basis van WOZ-waarde ligt voor de hand, maar wordt om onduidelijke redenen nog steeds niet ingevoerd. Als gevolg van de prijsdalingen van de afgelopen jaren zijn de starterswonin- gen betaalbaarder geworden voor de vele startende kopers, die actief zijn op de woningmarkt in Bos en Lommer. Helaas is het financieren van deze woningen voor hen nog steeds een groot probleem. De verstrekkingsnormen Licht aan het einde van de tunnel? van de banken blijven namelijk zeer streng. Terwijl het juist voor de hand ligt om de starters hierbij de helpende hand te bieden. Hierbij zou gedacht kunnen worden aan: het afschaffen van overdrachtsbelasting voor starters, en de Koopsubsidie, volledige hypotheekrenteaftrek en aflossingsvrije hypotheken voor deze groep, ruimere verstrekkingsnormen, een substantiële bijdrage aan de Starterslening enzovoorts. De woningcorporaties daarentegen lijken de starter wel de helpende hand te bieden. Zo zijn er recentelijk in Bos en Lommer enkele grote projecten gerealiseerd van voornamelijk kleine (studio) appartementen, die voor zeer scherpe prijzen in de markt gezet worden. Transformatie van kantoorgebouwen in complexen vindt gelukkig ook plaats in Bos en Lommer; een voorbeeld hiervan is het project De Studio van AM en Stadgenoot. In het voormalig GAK gebouw hebben AM en corporatie Stadgenoot koopstudio s en appartementen voor starters gerealiseerd met prijzen vanaf ,- (exclusief afkoop erfpachtcanon). Bos en Lommer is de laatste jaren aantrekkelijker geworden voor de jonge woningzoekende.

54 OUD WEST stadsdeel west 54 TRANSFORMATIE Ooit, in een ver en grauw verleden was er eens een barre crisis. Duistere tijden waren het, mensen waren bang om hun baan te verliezen en aan het kopen van een huis durfde menigeen niet eens te denken Het leek er zelfs op dat de consument excuses verzon om toch vooral maar géén huis te hoeven kopen en als verlamd door angst bleef zitten waar hij zat. Zo hoorde De Makelaar op een dag tijdens bezichtiging van een beeldschoon benedenhuis aan het water dit huis is echt veel te licht uit de mond van een aspirant koper komen. Een andere kijker vond de buurt te netjes en weer een ander vond slaapkamers echt helemaal nergens voor nodig Waarom kom je De Makelaar was verrast en al gauw kwam de dag dat hij dit stukje schreef terwijl in zijn telefoon 2 alarmen waren geactiveerd voor de sluiting van maar liefst 2 verkopen bij inschrijving. De Makelaar biedt straks nog netjes onder de vraagprijs, de werkelijke waarde indachtig, maar vreest dat de tijd van grenzeloos optimisme en tanend realisme weer nadert... Paul Gaikhorst Gaikhorst Makelaars & Taxateurs o.g. dan kijken, dacht De Makelaar vaak. Het stond toch allemaal duidelijk op Funda, over de locatie werd niet gelogen en de e slaapkamer stond keurig uit getekend op de conform NEN80 uitgemeten plattegrond Nog maar enkele jaren geleden strekte een nette buurt juist tot aanbeveling en was licht in een benedenhuis iets waarmee je de gemiddelde koper tot enorme hebberigheid kon aanzetten. De Makelaar was soms ten einde raad wanneer zelfs het leukste huis gelikt en gestreken op de markt geïntroduceerd werd en het slechts met zeer geringe belangstelling schoorvoetend bezocht werd door Ondanks het feit dat er een groep kopers is die nog niet kan kopen omdat zij geen mogelijkheid tot financiering hebben, doet zich ook in Oud-West een transformatie voor. Het sentiment bij de huizenkopers slaat snel om. De cijfers geven de situatie aan van een periode die achter ons lijkt te liggen. een eenzame held, die uit veiligheidsoverwegingen nog een extra voorschotje nam op de toch al scherpe vraagprijs met zijn veel te lage openingsbod. Maar net zo plotseling als deze crisis ooit haar intrede deed, flink aan- gewakkerd door een media-offensief dat droop van negativiteit, zo begon ook ineens het tij te keren. Er kwam een voorzichtig positief nieuwsje in de krant en waar dit soort flodders tot voorkort overstemd werden door negatieve tegenberichten en politieke wanorde, ging dit nieuwsje haar eigen leven leiden als een lichtpuntje in de duisternis. Meer voorzichtige leuke nieuwsjes volgden en op een dag verscheen zelfs een belangrijke mijnheer met zijn hoofd op de televisie om het land te vertellen dat De Crisis over was. Nog nooit werd Het Nieuws zo gretig ontvangen! De Makelaarsvereniging Amsterdam had een openhuizentocht gepland en prompt werd De Makelaar voorafgaand aan deze dag overladen met belangstelling voor zijn toch vaak al vele maanden te koop staande huizen. De aspirantkopers vonden ze prachtig en keken toe hoe hun collegakijkers het huis minstens zo prachtig vonden. De borden van De Huizentocht leken wel licht te geven aan de gevel en onder die plotsklaps zo hoge druk begonnen de aspirantkopers pardoes te bieden Eerst nog een enkeling en een procent of wat onder de vraagprijs maar alras werd de vraagprijs aangetikt en werd er zelfs voorzichtig overboden.

55 WESTERPARK Na bijna 6 jaar een stagnerende en vastgelopen woningmarkt zien we gelukkig herstel op alle fronten. Hoewel er de afgelopen jaren toch een behoorlijk aantal woningen zijn verkocht, was dit aantal toch beduidend minder dan we in voorgaande jaren gewend waren. Nu zien we herstel op alle fronten. Niet alleen de starterswoningen blijven in trek; ook de doorstroom van middeldure appartementen komt op gang. In Amsterdam slaat dit dan meteen weer door. stadsdeel west Ondanks de moeilijke tijden blijft de dynamiek in Westerpark en het culturele leven boeiend. De Amsterdamse Fashionweek, popconcerten in de zomer, culinaire activiteiten en manifestaties, alsmede het aanbod van populaire horecagelegenheden maken van het Westerpark the place to be. Westerpark blijft een gewilde plek om te wonen, te werken en te leven. 55 De eerste inschrijvingen hebben we al weer achter de rug. De veerkracht van de Amsterdamse onroerendgoedmarkt toont zich. Nu het aanbod van nieuwbouwproductie achterblijft, beseffen de consumenten dat Anton van Klooster Hallie & Van Klooster Makelaardij woningen in de bestaande bouw voldoende mogelijkheden bieden. De lage rentestand, verlaging van de overdrachtsbelasting en de daling van de huizenprijzen bieden nu meer kansen. Gelukkig zijn er ook weer nieuwe ontwikkelingen. De ontwikkelcombinatie Volker Wessels Vastgoed / Ballast Nedam gaat het terrein van het Food Center Amsterdam herontwikkelen. Er komen 00 woningen en de monumentale markthal wordt gerestaureerd. Vanaf 20 zullen de eerste woningen op de markt komen. Dit project zal naar verwachting totaal 20 jaar in beslag nemen. Momenteel wordt er druk gebouwd aan de projecten Wicherskwartier en Voorzichtig optimisme, een veranderende vraag De Staatsman aan de Buyskade. Na jaren van stagnatie zullen hier o.a. middeldure huurappartementen gebouwd worden. Een goede ontwikkeling daar de vraag naar redelijk betaalbare ruimte hoog blijft in Amsterdam. Op steenworp afstand van het Centrum: huurappartementen in een prijsklasse tussen de 700,- en 900,-. Ook de ontwikkeling van de Houthavens gaat gestaag verder. De verkoop van de kavels, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en de grote partijen zoals Synchroon verwachten binnen afzienbare tijd de eerste woningen in aanbouw te nemen. Ook zijn er op diverse plekken kleine projecten gestart, de zogenaamde inbreidingsprojecten, bijvoorbeeld aan de Frederik Hendrikstraat en renovatieprojecten zoals aan de Tweede Hugo de Grootstraat zijn succesvol afgerond. Nu de overheid heeft beslist dat wonen en zorg gescheiden gaan worden, zal er een transformatie plaatsvinden van het zorgvastgoed naar andere bestemmingen. In Westerpark zijn een aantal bejaardentehuizen en verzorgingshuizen, maar op dit moment zijn daar nog geen plannen van bekend.

56 stadsdeel west Aanbod Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Verkocht Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning * Appartement < ,1 12,7 19,0 1, -6,6,2 -,1-5,0 0,5 Appartement ,,7, 0,8 0,7 -,5-5,5-4,5 0, Appartement ,7 5,0,8,2 -,6-1,1 -,5 -,2-6,4 Appartement > ,6 5,6,5-0,4 -,2-2,2-2,4-1,4-7,8 Eengezinswoningen -7, 14,4,1 - -, Totaal 2,4,6 18,5 1,4-6, 2,7 -,1-4,5-0,4 * cijfer tot en met het de kwartaal

57 stadsdeel west Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2012 Soort woning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2012 alle woningen Stapelwoning < Stapelwoning Stapelwoning Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2012 Stapelwoning > Rijtjeshuis Vrijstaand Twee-onder-een-kap Mediane transactieprijs Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen * * cijfer tot en met het de kwartaal

58 5 Mediane looptijd in dagen stadsdeel west Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * 54 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 6% 5% 4% % Appartement < % Appartement Appartement % Appartement > 1990 Eengezinswoningen 0% * * cijfer tot en met het de kwartaal

59 Stadsdeel Noord 59 De cijfers liegen niet en bevestigen wat we de laatste maanden constateren en waarop we de laatste jaren hoopten. Amsterdam loopt voorop als het gaat om het herstel van de woningmarkt en daarbij doet Noord een flinke duit in de zak. Wie drie hoog achter t en nu toch echt op zoek moet naar een groter huis met een tuin wijkt uit naar de eengezinswoningen, die Amsterdam buiten de ring en boven het IJ biedt. Amsterdam Noord profiteert daarvan mee, met een stijging van het aantal transacties en met een voorzichtige prijsstijging in dit segment als gevolg, waar eerder de prijzen flink omlaag gingen. Met het dalen van de prijzen is veel aanbod in Noord financieel bereikbaarder geworden voor een grotere doelgroep. Daarbij opgeteld dat er door de woningcorporaties veel is uitgepond en er veel nieuwbouw-koopwoningen aan de voorraad worden toegevoegd is de kans dat het herstel zich doorzet tamelijk groot. Een trend die wij waarnemen, en die deze verwachting zou moeten versterken, is dat de drang om de stad te verlaten, vanuit de aloude gedachte van het roltrapmechanisme, niet meer zo groot is als eerder vaak werd aangenomen. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Afgenomen looptijd, sterk toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets meer aanbod, minder verkopen en een prijsdaling in. Appartementen, bouwjaar tussen 1945 en 1970 Sterk afgenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets meer aanbod, veel minder verkopen en een prijsstijging in. Appartementen, bouwjaar tussen 1970 en 1990 Sterk afgenomen looptijd, sterk toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een prijsdaling in. De betaalbaarheid en het toegenomen aanbod spelen hierin een grote rol. Opvallend is daarbij dat de keuze voor een bepaald type woning in Noord wordt beïnvloed door wat men achterlaat qua woning of stadsdeel of dat men juist aansluiting zoekt bij bijvoorbeeld vrienden die al eerder de keuze maakten om naar Noord te verhuizen. Daarnaast wordt in de nieuwbouw vaak een beter product aangeboden dan voorheen. Een product dat simpelweg aansluit bij de wensen van de consument. Standaard rijtjeswoningen en zo nu en dan een leuke twee-onder-één kapper doen het goed bij een heel breed koperspubliek. Ook een hip jong gezin vindt zijn weg naar dit aanbod dat Noord op grote schaal biedt, zowel in de bestaande- als in de nieuwbouw. Met het aanbod aan appartementen wordt vaak een veel lokaler publiek bediend. Appartementen in de nieuwbouw doen het, in eigenlijk alle gevallen, pas goed als de opleveringen vanuit de bouw nabij zijn of al zijn geweest, tenzij er een nieuw segment wordt aangeboord. Dit segment is dan voornamelijk dat van de kleinere woningen (tot 45m 2 en 1 of 2 kamers). Transformatie van gebouwen is in Noord helaas geen dagelijkse kost. De uitdaging in Noord ligt voornamelijk in grote (gebieds)ontwikkelingen zoals Overhoeks, De Bongerd en het CAN-gebied. Deze uitdaging is in sommige gevallen echter net zo groot als de transformatie van een leegstaand kantoorgebouw naar woningen. Gelukkig wordt er in vrijwel alle gevallen nu goed naar de markt Eengezinswoningen Sterk toegenomen looptijd, sterk toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod, veel meer verkopen en een prijsstijging in. Voorzichtige voortekenen van een kansrijk herstel!

60 stadsdeel noord 60 geluisterd voordat er een verder traject wordt opgestart: of het nu gaat om een nieuwe ontwikkeling of een herontwikkeling. Dat we daarbij de gemeente nodig hebben blijft een belangrijk punt! Op het vlak van de erfpachtuitgiftes worden we daarin al goed gesteund. De bewering dat we in Noord tegen dezelfde maandlasten een nieuwbouw, grondgebonden eengezinswoning kunnen aanbieden als in Groningen houdt stand! Te danken aan lage canonpercentages en eenvoudige doch goede woningen (bouwkosten!). Al met al gloort er nu echt licht aan de horizon, terwijl de afgelopen jaren de wens nogal eens de vader van de gedachte was! Niels van Meekeren ERA Van de Steege Makelaars

61 stadsdeel noord Aanbod Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Verkocht Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning * Appartement < ,7 1,7 1,6 1,7-9, -7,9 0,5-1, Appartement ,7,0 7,5 0,4 2,7 -,5-5,2-9, 1,9 Appartement , -2,9-2,2 9,0 6,5-4,2 -,9-5,7 -,9 Appartement > ,1 9, ,2-6,7 4,2 - Eengezinswoningen -1,1 7,0,0 4,0 -,0-2,9-1, -7,8 2,7 Totaal 2,0 2,6,8 4,8 2,1-4,1-4,2-5,7 0,2 * cijfer tot en met het de kwartaal

62 stadsdeel noord Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2012 Soort woning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2012 alle woningen Stapelwoning < Stapelwoning Stapelwoning Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2012 Stapelwoning > Rijtjeshuis Vrijstaand Twee-onder-een-kap Mediane transactieprijs Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * * cijfer tot en met het de kwartaal

63 stadsdeel noord 6 60 Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * 61 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 5% 4% % 2% Appartement < 1945 Appartement % Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen 0% * * cijfer tot en met het de kwartaal

64 Stadsdeel Zuid 64 Oud-Zuid Oud-Zuid is het grootste stadsdeel, waarin Concertgebouwbuurt, De Pijp, Beethovenbuurt, Rivierenbuurt, Buitenveldert en Hoofddorppleinbuurt één geheel vormen. Onder Oud-Zuid wordt eigenlijk beschouwd: De Pijp, Concertgebouw- en Beethovenbuurt. In dit deel van Oud-Zuid blijven de prijzen onverminderd boven het Amsterdams gemiddelde. Het prijsniveau van Oud-Zuid wordt slechts in individuele gevallen in het Centrum en Oud-West geëvenaard. Echter kent Oud-Zuid een variëteit in buurten en typen huizen en appartementen. Buitenveldert en de Rivierenbuurt hebben een minder gevarieerd en minder Appartementen, bouwjaar voor 1945 Iets afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsdaling in. Appartementen, bouwjaar tussen 1945 en 1970 Toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in. tot de verbeelding sprekend aanbod en hebben het daardoor zwaarder en de grootste procentuele daling met een lagere gemiddelde koopsom. (appartementen ). Kwalitatief goed onroerend goed kan het echter ook op deze locaties goed doen. Het woningtype dat het meest voorkomt is het vooroorlogse appartement. Dit zijn etagewoningen uit de jaren dertig alsmede Appartementen, bouwjaar tussen 1970 en 1990 Sterk afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets meer aanbod, meer verkopen en een forse prijsdaling in. boven- en benedenhuizen over twee of meer lagen van rond Met een groot aantal kleinere woningen in De Pijp, Stadionbuurt en Hoofdorppleinbuurt. Grotere woningen vindt men, in een kleiner aantal, vooral in de Concertgebouw-, Museum- en Beethovenbuurt. Gemiddelde koopsom eerste kwartalen De eerste drie kwartalen geven onverminderd slechte getallen voor wat betreft aantal te koop staande woningen, aantal transacties en gemiddelde koopsom. De doorlooptijd is gestabiliseerd en loopt niet meer op. Ook is opvallend en relevant cijfer dat de prijs /m² min of meer is gestabiliseerd. De gemiddelde m² prijs geeft een meer objectief beeld, daar er in de makelaardij de laatste jaren vrij accuraat metrages worden opgegeven en de m² prijs als gemiddelde minder afhankelijk is van afwijkingen. Appartementen, bouwjaar na 1990 Iets toegenomen looptijd, gelijkblijvend verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een forse prijsstijging in. Eengezinswoningen Sterk toegenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod en een prijsdaling in. geen overwaarde meer hebben. Bij de betere locaties of bij de betere woning typen en bij de hogere metrages gaat dit laatste vaak op. De gemiddelde doorlooptijd, hoe lang duurt het voordat een woning is verkocht, is licht gedaald. Een koper doet nog steeds lang over een aankoop. Echter, een recente ontwikkeling is dat deze aanmerkelijk korter aan het worden is. Alle woningtypen geven hierin eenzelfde beeld. In zijn algemeenheid kan degene die rond 2006 heeft gekocht er nog steeds van uit gaan dat zijn woning een overwaarde heeft. In specifieke gevallen kan de overwaarde, lees waarde stijging, substantieel meer zijn, doch er zijn ook slechte, te dure aankopen of verbouwingen geweest waardoor die woningen Differentiatie Net als de afgelopen 4 jaren hadden kopers veel keuze en voelden zij vrijwel geen druk om snel te beslissen. In een dergelijke markt worden nog steeds alleen de beste woningen (goed) verkocht. Locatie en relatieve locatie, sfeer, kwalitatieve buitenruimte, courante indeling: woningen die aan al deze voorwaarden goed voldoen EN daarbij met de juiste vraagprijs in de markt worden gezet, hebben het afgelopen jaar geen lagere of in enkel geval vrijwel geen

65 stadsdeel zuid 65 daling gehad. Deze woningen worden dan ook vaak binnen 2- maanden verkocht. Wij als makelaars merken wel, ofschoon dit nog niet in de cijfers is terug te vinden dat er in specifieke gevallen sprake is van schaarste en er een veel snellere en betere verkoop dan voorheen plaatsvindt. Oorzaak dat de cijfers dit niet tonen kan liggen aan de grote aantallen woningen in het goedkope segment die woningbouwbedrijven te koop zetten. Dit heeft zijn weerslag in de cijfers. Daarentegen kennen woningen die 2 of voorkeurvoorwaarden missen, nog steeds een terugval in gemiddelde opbrengst. sentiment maakt dat deze groep terughoudend is bij hun aankoopbeslissing. Deze groep heeft veel keuze en kiest slechts de beste woning. LAGE RENTE, FINANCIERBAARHEID en AFTREKBAARHEID De huidige rente is relatief laag, ondanks de hoge opslagen van de banken. Dit is nog steeds de oorzaak dat er geen echte en brede daling in de prijzen waarneembaar is. Minder mensen hebben problemen gekregen dan voorspeld. In brede zin geeft de beperking van financieringsmogelijkheden een extra rem op de markt. Doelgroep gerelateerde gebieden ondergaan een gebieds gerelateerde terugval. De Rivierenbuurt en Buitenveldert blijven relatief zwak. In de Beethovenbuurt is er in de laatste periode sprake van relatieve schaarste en sprake Kees Kemp Broersma Makelaardij van prijsherstel. De buurt is relatief goedkoop geworden ten opzichte van de Rivierenbuurt en de Concertgebouwbuurt. In de Concertgebouwbuurt blijft de vraag nog hoog, het aanbod slinkt. Er zijn wederom een groot aantal opvallend goede verkopen geweest bij duurdere objecten met zelfs historisch gezien hoge opbrengsten. De goede woningen blijven het goed doen: deze woningen zijn goed verbouwd en modieus afgewerkt en bed. Kopers laten zich meer dan anders graag verleiden. De woningen die daar niet aan voldoen laten de kopers links liggen. Ook voor de woningen tussen de ,- en de ,- gaat voornoemde op, doch wegen deze factoren in dit grote segment minder zwaar mee in de algemene ontwikkelingen. Bij deze groep vertaalt de beperking van de financieringscapaciteit zich evenredig in hetgeen de koper kan betalen. Door het lichte herstel in het nog steeds lage consumentenvertrouwen, de iets betere berichten over de woningmarkt en de betaalbaarheid merken makelaars nu enige mate van herstel die nog niet in de cijfers is vertaald. De statistieken worden ook gevoed door grote aantallen woningen die door woningbouwverenigingen worden aangeboden en lage transactieprijzen noteren. Mede hierdoor is ook de woningmarkt in Oud-Zuid nu statistisch weer verslechterd, doch nadrukkelijk behoudens die voor de beste woningen. De betere, relatief grotere woningen blijven relatief gezien schaars en gewild. Daarentegen hebben de mindere courante woningen wederom een prijs afslag gekregen. Slechts de courante huizen vonden een koper, de Verhuisbehoefte/noodzaak Het aantal hits op Funda blijft onverminderd hoog. Kleine woningen te koop op Funda hebben allen een stapelbed in de kinderkamer. Het aantal woningzoekenden dat zijn huis heeft verkocht, zonder uitzicht op een nieuwe woning, groeit. Dat geeft nu steeds meer druk in aankoop. Veel woningzoekenden hebben hun verhuisnoodzaak of -behoefte nogmaals uitgesteld. Het verlangen naar een nieuwe woning kan in veel gevallen weer concreet worden omdat een steeds grotere groep mensen meer zekerheid heeft over baan en inkomen. Daarnaast zijn er veel mensen in de markt die inmiddels hun huis incourante woningen werden niet verkocht. Bij een scherpere en een meer reële vraagprijsstelling zou de doorlooptijd veel korter zijn. Een eigenaar die tot in 2006 heeft gekocht, hoeft in beginsel niet bang te zijn dat hij bij verkoop verlies zou lijden. En een verkoper doet er verstandig aan zijn woning optimaal te presenteren en zelfs vooraf te investeren voordat hij met verkoop start. Wij hebben nadrukkelijk het gevoel dat de markt in positieve zin aan het kantelen is. hebben verkocht, tijdelijk (te duur) huren en waar het surplus in opbrengst van het verkochte huis geen rente opbrengt. Dit alles maakt dat deze groep meer concreet in de markt actief is en meer bereid is tot het kopen van een huis (2% overdrachtsbelasting). Met name het negatieve politieke en economische Stabilisering m²-prijs en nog steeds geldt: alleen met de juiste prijs en het goede product wordt er goed verkocht!

66 RIVIERENBUURT EN BUITENVELDERT Oktober staat bekend als de wijnmaand. En deze drank associëren wij al snel met iets feestelijks, een viering. In dit geval zou het kunnen zijn dat wij het lustrum vieren van de kredietcrisis en de daaruit voortvloeiende algehele crisis van de woningmarkt. Laat dit dan ook maar gelijk een viering zijn van het bereiken van het dal van de crisis en dat er een transformatie mag plaatsvinden ten gunste van de woningmarkt. Er zijn enkele ontwikkelingen die aanleiding geven tot deze gedachte. Zeker in de regio Amsterdam. stadsdeel zuid De prijsdaling van appartementen is het afgelopen jaar nagenoeg tot stilstand gekomen. Bij courante appartementen in de Rivierenbuurt is zelfs al sprake van een geringe prijsstijging. De prijzen van eengezinswoningen zijn het afgelopen jaar nog wel iets verder gedaald maar aanzienlijk minder dan het jaar daarvoor. De prijsdaling ligt rond de 2%. 66 Het sentiment, wat dat ook mag zijn, onder woningzoekenden wordt beter. De prijsdaling vlakt af en het aantal bezichtigingen neemt toe. Mocht het zijn dat deze ontwikkeling doorzet, dan is het te hopen dat de verbetering van de woningmarkt verloopt langs lijnen van geleidelijkheid. Het begrip transformatie vinden we ook terug in de kantorenstrategie van de gemeente Amsterdam. Daarbij wordt gekeken of er door herontwikkeling en het wijzigen van de bestemming, mogelijkheden zijn om leegstaande Looptijden: De gemiddelde looptijd voor de verkoop van appartementen in de Rivieren - buurt is nagenoeg gelijk gebleven en ligt rond de drie maanden, die van appartementen in Buitenveldert is verder toegenomen tot ca. 4 maanden. Bij eengezinswoningen is de gemiddelde looptijd eveneens verder toegenomen tot ongeveer 4 maanden. kantoorgebouwen een nieuw leven te geven. Daarbij wordt ook gekeken of het mogelijk is om woningen te realiseren. Concreet betekent dit voor de Rivierenbuurt dat er een verkenning is opgesteld voor de herontwikkeling van de Amsteldijk 166 (Rivierstaete). Er is hier al jaren sprake van (gedeeltelijke) leegstand. Daarbij is met name gekeken naar een bestemming als wonen, hotel en detailhandel. Verder wordt er gekeken naar de herontwikkeling/transformatie van het voormalig stadsdeelkantoor aan de President Kennedylaan. Verkoopaantallen: De verkoop van het aantal woningen is in Zuideramstel over de gehele linie afgenomen. Het sterkst in de Rivierenbuurt. Daar is het aantal verkopen van appartementen teruggelopen met ongeveer 0%. In Buitenveldert bedraagt dit ca. %. Het aantal verkopen van eengezinswoningen is in het algemeen teruggelopen met ca. 20%. De daling van het aantal verkopen heeft er toe geleid dat het aanbod van te Laatste ontwikkelingen woningmarkt Zuideramstel Zuideramstel is een combinatie van de Rivierenbuurt, een karakteristieke wijk met voornamelijk etagewoningen, die gebouwd zijn in de jaren 20 en 0 van de vorige eeuw en Buitenveldert, een ruim opgezette wijk met voornamelijk woningen die tussen 1950 en 1970 gebouwd zijn. Buitenveldert heeft een groter aandeel aan eengezinswoningen. Deze twee wijken worden doorsneden door de Zuidas en de A-10. De ontwikkelingen over het laatste kwartaal van 2012 en de eerste kwartalen van laten het volgende beeld zien in Zuideramstel. koop staande woningen is gestegen. Voor appartementen in de Rivierenbuurt is het aanbod met 5,5 % gestegen en in Buitenveldert is dit ca. %. Het aanbod eengezinswoningen in Zuideramstel is gestegen met ca 20%. Het feit dat het percentage afgenomen verkopen kleiner is dan het percentage gestegen aanbod komt mede doordat veel eigenaren vinden dat de opbrengst van hun woning te laag is in verhouding met hun hypotheekschuld c.q. aankoopprijs. Zij wachten met verkopen op betere tijden. Zoals de winter transformeert naar de lente zijn er voorzichtige positieve Prijsontwikkeling: De gemiddelde transactieprijs van de appartementen ligt op dit moment op het prijspeil van 2005/2006. De gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen ligt op het niveau van ontwikkelingen op de woningmarkt, die er mogelijk op wijzen dat de bodem van de crisis op de woningmarkt is bereikt en dat er inderdaad betere tijden aanbreken. Proost! Jean Paul Schrijver Makelaarsgroep AMEO

67 stadsdeel zuid Aanbod Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Verkocht Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning * Appartement < ,4 12,1 1, 0,4-7,9 5, -1,2-6, -0,8 Appartement ,2 12,2 12,5 -,1-1, -,5-2,0-7,2 1,0 Appartement ,7,2 14,9 2,0-5, -8,8 7,4-0,7-7,0 Appartement > ,1 18,8,7 0,1-7, 4,6-2,6-1,8 5,6 Eengezinswoningen 8,8,2 1,4 0,0-6,2-5,1 4,5-16,6-2,1 Totaal 6,4,5 14, 0,0-7,0,4-0,9-7,0-0,5 * cijfer tot en met het de kwartaal

68 stadsdeel zuid Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2012 Soort woning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2012 alle woningen Stapelwoning < Stapelwoning Stapelwoning Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2012 Stapelwoning > Rijtjeshuis Vrijstaand Twee-onder-een-kap Mediane transactieprijs Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * * cijfer tot en met het de kwartaal

69 stadsdeel zuid Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * 68 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 8% 6% 4% Appartement < 1945 Appartement % Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen 0% * * cijfer tot en met het de kwartaal

70 Stadsdeel Zuidoost 70 Transformatie Herbestemming: de oplossing? Volgens van Dale is transformatie omvorming of gedaanteverandering. Bij transformatie van een gebouw verandert de uiterlijke vorm door bijvoorbeeld gevelwijzigingen, op- of uitbouwen. Herbestemming daarentegen is het geven van een nieuwe functie aan een gebouw. In de praktijk lopen transformatie en herbestemming door elkaar of liggen in elkaars verlengde. In een tijd dat de leegstand van kantoor-en bedrijfsgebouwen maar toe blijft nemen, zonder uitzicht op verbetering van de situatie, wordt transformatie en herbestemming gezien als de oplossing, om een uitweg te vinden voor de toenemende leegstand. De afgelopen 2 jaar is er in geheel Amsterdam ongeveer m 2 kantoorbedrijfsruimte getransformeerd of heeft een andere bestemming gekregen. Een voorzichtig begin en voor Zuidoost een goed perspectief gezien de relatief Appartementen, bouwjaar tussen 1970 en 1990 Sterk afgenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsdaling in. Eengezinswoningen Sterk afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod, minder verkopen en een lichte prijsdaling in. grote hoeveelheid leegstaande kantoor- en bedrijfsruimte binnen de stadsdeelgrens. Overigens vindt herbestemming niet alleen plaats bij kantoorgebouwen. De klusflat, beter bekend als Kleiburg in de K-buurt in de Bijlmer, is hier een voorbeeld van. De flat is uiterlijk hetzelfde gebleven. Een voorwaarde omdat dit de laatste zogenaamde honingraatflat is die eind jaren 60 is gebouwd en thans deel uitmaakt van het Bijlmermuseum. De voormalige huurwoningen zijn te koop aangeboden in casco-staat, waarbij de koper zelf voor afbouw dient zorg te dragen. Buitengevels, entree, liften en technische installaties worden door Consortium DeFlat vernieuwd. De prijzen van deze flats, vanaf ca ,- per m 2, liggen lager dan elders in de stad en bieden aan starters een uitstekende mogelijkheid zich op de koopwoningenmarkt te begeven. Net over de grens van Zuidoost in Bergwijkpark-Noord vindt de transformatie plaats van 5 kantoorgebouwen naar een campus naar Amerikaans voorbeeld, inclusief o.a. een café, wasserette, fitness centrum en sportvoorzieningen. Naar verwachting zullen hier straks ruim 900 studenten een onderkomen vinden. De opening wordt verwacht in het studiejaar Het herbestemmen dan wel transformeren naar hotels laat ik in het kader van dit schrijven buiten beschouwing, maar neemt een niet te verwaarlozen plaats in de ontwikkelingen in.

71 Hoe staat de woningmarkt in Zuidoost er voor? Er lijkt een einde te zijn gekomen aan de daling van het aantal woningen en in het verlengde hiervan het aantal inwoners van Zuidoost. Deze tijdelijke daling was ontstaan door grootschalige sloop in met name de Bijlmermeer. Maar door herbestemming, transformatie en nieuwbouw stijgt het aantal woningen de laatste tijd weer. Hoewel hier niet alleen sprake is van koopwoningen, neemt het eigen woningbezit in Amsterdam Zuidoost toe. stadsdeel zuidoost In Zuidoost liggen nog honderden m 2 kantoorbedrijfsruimte te wachten op transformatie of 71 Hoewel de huizenprijs in Zuidoost in met een mediane transactieprijs van 1.000,- ten opzichte van 2012 wederom is gedaald, en daarmee behoort tot de laagste van Amsterdam, lijkt er een einde te komen aan de aanzienlijke herbestemming prijsdalingen van de afgelopen jaren. Positief is de afname van de mediane looptijd met ruim 60%, die waarneembaar is voor de woningen in alle segmenten. De gemiddelde looptijd ligt nu rond de 78 dagen, waarbij we terug zijn op het niveau van Hopelijk zullen de lichtpuntjes, die op dit moment op de woningmarkt zichtbaar worden binnenkort ook Zuidoost bereiken. Mede ingegeven door de gunstige ligging, de relatief lage prijzen, herontwikkeling, transformatie en nieuwbouw, die dit stadsdeel weer positief op de kaart zullen zetten. In Zuidoost liggen nog honderden m 2 kantoor-bedrijfsruimte te wachten op transformatie of herbestemming. Ook nu het einde van de crisis in zicht lijkt, mag de aandacht niet verslappen. Jonneke Bach ERA Van de Steege Makelaars

72 stadsdeel zuidoost Aanbod Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Verkocht Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning * Appartement < Appartement Appartement ,8 7,4-0,2 2,6 0,2 -,5-1,6-8,5-1,6 Appartement > ,4-1,5 12,9 1,5-2,4 2,8-8,6-5,6 - Eengezinswoningen 4,4 1,,0,9-5,8 0,9-7,2-5,1-0,2 Totaal 2,9 5,1 1, 2,7-1,0-2,2 -,0-7,2-1,2 * cijfer tot en met het de kwartaal

73 stadsdeel zuidoost 7 72 Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2012 Soort woning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2012 alle woningen Stapelwoning < Stapelwoning Stapelwoning Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2012 Stapelwoning > Rijtjeshuis Vrijstaand Twee-onder-een-kap Mediane transactieprijs Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * * cijfer tot en met het de kwartaal

74 stadsdeel zuidoost Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * 75 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 6% 5% 4% % Appartement < % Appartement Appartement % Appartement > 1990 Eengezinswoningen 0% * * cijfer tot en met het de kwartaal

75 Stadsdeel Oost 75 WATERGRAAFSMEER Een positief geluid uit Watergraafsmeer Terugkijkend naar de cijfers over de afgelopen periode in in relatie tot de cijfers uit 2012 moeten we constateren dat die er niet om liegen. Kort gezegd komt het erop neer dat het aanbod is toegenomen en het aantal verkopen is afgenomen (soms zelfs met bijna 50%!). Daar staat tegenover het feit dat de gemiddelde looptijd dat een woning te koop stond, min of meer gelijk is gebleven aan 2012, met lichte prijsdalingen of lichte prijsstijgingen. De grote prijsdaling heeft plaatsgevonden in 2012; de vraagprijzen zijn toen veelal bijgesteld naar een marktconform niveau. De berichten in de media zijn weer gunstig: de woningprijzen lijken de bodem bereikt te hebben en de onrust over de hypotheekrenteaftrek en de hypotheekmogelijkheden is wat geluwd. De cijfers voor Amsterdam Oost zijn opgebouwd uit meerdere buurten, waar- Appartementen, bouwjaar voor 1945 Afgenomen looptijd, toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een lichte prijsdaling in. Appartementen, bouwjaar tussen 1945 en 1970 Sterk toegenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsdaling in. Appartementen, bouwjaar tussen 1970 en 1990 Afgenomen looptijd, gelijkblijvend verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in. door de situatie per wijk kan afwijken van het aangeleverde cijfermateriaal. Onderstaande gaat dan ook specifiek over de situatie voor de Watergraafsmeer. Het aantal verkochte woningen is min of meer gelijk gebleven aan de aantallen uit 2012, gerekend over dezelfde periode. Een uitzondering hierop vormen de verkopen van appartementen gebouwd vóór 1945, hetgeen te maken zou kunnen hebben met de afname van aanbod in een bepaald segment. Dubbele benedenwoningen met tuin zijn nog altijd courant en ook in de afgelopen periode zijn er weer een heel aantal van dit soort woningen van eigenaar veranderd. Opvallend is dat ook juist de herenhuizen (omgeving Hogeweg en Bredeweg) nagenoeg allemaal zijn verkocht in de afgelopen 4 maanden (juli, augustus, Appartementen, bouwjaar na 1990 Iets afgenomen looptijd, iets toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een sterke prijsstijging in. Eengezinswoningen Afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in. september, oktober ). Het toenemende aantal jonge gezinnen dat ervoor kiest in Amsterdam te blijven wonen, zien wij regelmatig hier in de buurt, op zoek naar een grotere woning. Ook de jaren 0 bovenwoningen, typerend voor een gedeelte in de Watergraafsmeer, zijn vrij courant gebleven. Het merendeel van de woningen dat wat langer te koop heeft gestaan is inmiddels verkocht, al dan niet als gevolg van een vraagprijs aanpassing. Alhoewel het aantal verkochte appartementen uit de bouwperiode na 1991 licht is toegenomen, ervaren wij in de praktijk veel concurrentie van de nieuwbouwappartementen in Amsterdam Oostpoort de nieuwe wijk grenzend aan de Watergraafsmeer, waar een aantrekkelijk -/winkelgebied wordt gere- van Oostpoort lijken overigens niet opgenomen in het aangeleverde cijfermateriaal. Sinds juni van dit jaar merken wij dat de marktsituatie weer verbetert; regelmatig komen wij mensen tegen wiens huis is verkocht. Kozen vorig jaar veel mensen er nog voor om tijdelijk te gaan huren, nu merken wij dat men het liefst aansluitend een andere woning wil kopen in de veronderstelling dat de bodem in de woningmarkt wel bereikt is. Dit stemt ons in ieder geval positief voor de komende periode. aliseerd. Met name de verkopen uit Science Park en Park de Meer stagneren hierdoor (wijken gebouwd in respectievelijk 2008 en 2001). De verkoopcijfers Sandra van der Zee Pappie & Van der Zee makelaars

76 ZEEBURG, IJBURG, INDISCHE BUURT stadsdeel oost 76 Ontwikkelingen achter de schermen In Zeeburg, IJburg en de Indische buurt, zijn er vele ontwikkelingen gaande, denk bijvoorbeeld aan het Zeeburgereiland, de bouw van de eerste vrije kavels zijn duidelijk zichtbaar en langzaam zal het Zeeburgereiland een nieuwe vorm gaan krijgen. Toch vindt er een behoorlijke stagnatie plaats in de bouw van woningen en de meeste ontwikkelingen vinden dan ook achter de schermen plaats. Binnen de politiek wordt koortsachtig gezocht naar oplossingen, denk bijvoorbeeld aan het plan van onze wethouder voor het creëren van zogenaamde broedplaatsen voor kunstenaars (vergeten op IJburg), eindelijk eens het aanpassen van de grondprijzen, lager dus in plaats van hoger en het aanpassen van de bijbehorende bestemming. Merkwaardig te constateren is dat de grondprijzen tot nu toe alleen maar gestegen zijn terwijl de transactieprijzen al jaren dalen! Ook is men bezig met het mogelijk loslaten van de betrokkenheid van woningcorporaties bij alle ontwikkelingen. De prijsontwikkeling in de Indische buurt en het Oostelijk Havengebied is stabiel, zelfs stijgend: de gemiddelde transactieprijs van appartementen is het ontwikkelingsbedrijf gesproken over het loslaten van de koop- cq. huurbestemming. Leegstand zal hierdoor afnemen en dus zal het prettiger wonen worden. Het totale koopwoningaanbod in het hele gebied is gestegen, het aantal verkochte woningen gedaald en de gemiddelde transactieprijs licht gedaald van.900,- ten opzichte van 9.200,-. De looptijd is gemiddeld gedaald en het verschil tussen vraag- en verkoopprijzen is iets groter geworden. De daling van de gemiddelde transactieprijzen zit hem met name in de daling van de prijzen van de eengezinswoningen, want de prijzen van de appartementen zijn juist gestegen. Een woning aan of in de buurt van het water is dus goedkoper of minder duur geworden. De ontwikkelingen achter de schermen lijken dus vruchten af te werpen en uiteindelijk zal de markt z n werk wel weer doen. Want kopers van de appartementen zullen over een paar jaar toch ook wel weer een eengezinswoning met tuin aan het water willen, mits de prijs aanvaardbaar is. gestegen! De geografische ligging blijft zeer aantrekkelijk. Intussen is de pers gestopt met negatief schrijven over IJburg, zo langzamerhand lijkt een ieder er in te berusten dat de uitbreiding van IJburg lang niet Iddo Brouwer De Nieuwe Amsterdamsche Makelaardij zo vlot gaat als gedacht. Het definitieve winkelcentrum dat zou komen op het nog te bouwen Centrumeiland, naast Blijburg, is van de baan, waardoor winkeliers en ondernemers inmiddels weten waar ze aan toe zijn. Plannen op het Centrumeiland zijn nu betaalbare eengezinswoningen: kleine aannemers, ontwikkelaars, beleggers en ontwikkelende architecten kunnen deze kavels afnemen. Vanaf 2017 kunnen de eerste woningen klaar zijn. Het college ziet af van de bouw van het Middeneiland. IJburg staat voor ongeveer de helft onder water, hetgeen de doorstroming op de huizenmarkt niet bevordert. Gelukkig is IJburg een prettige buurt met veel water en intussen worden de eerste kavels aan de Bert Haanstrakade alweer aangeboden met uitzicht op het IJsselmeer. Door de crisis is de gemeente meer dan tevoren bereid mee te werken aan transformatie van onroerend goed, denk dan vooral aan leegstaande kantoren en winkels, die omgezet worden naar bijvoorbeeld ruimte. Een voor- beeld daarvan is dat er op IJburg een actieve winkelmanager zeer bereid is mee te werken aan wijzigingen van de bestemming. Ook wordt er binnen

77 stadsdeel oost Aanbod Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Verkocht Soort woning * Appartement < Appartement Appartement Appartement > Eengezinswoningen Totaal Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning * Appartement < ,0 8,5 1,2 5,4 -,8 4,9-2,0-6,8-0,2 Appartement ,5,5, -1,8-4,5 8,7-9,0 -,4 -,9 Appartement ,4-1,5 20,2 2, -5,7 5,7-4,4-8,8 2,0 Appartement > ,2 9,4 8,4 2,2-1,5-2,0-4,4-14, 9,2 Eengezinswoningen,7 9,9 7,2 5,2-12,0 5,7 4,9 -, 2, Totaal 7,2 7,8 12,2,8-4,,5-2,9-9,7 2,6 * cijfer tot en met het de kwartaal

78 stadsdeel oost Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2012 Soort woning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2012 alle woningen Stapelwoning < Stapelwoning Stapelwoning Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2012 Stapelwoning > Rijtjeshuis Vrijstaand Twee-onder-een-kap Mediane transactieprijs Appartement < Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * * cijfer tot en met het de kwartaal

79 stadsdeel oost Mediane looptijd in dagen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen * 82 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 7% 6% 5% 4% % Appartement < % Appartement Appartement % Appartement > 1990 Eengezinswoningen 0% * * cijfer tot en met het de kwartaal

80 Colofon Met bijdragen van Bas Slop, B en S Makelaars Hans Huyg, Nieuw-West Makelaardij Erik Beurskens, Momentum Technologies Dree Op t Veld, Momentum Technologies Anton van Klooster, Hallie Van Klooster Makelaardij Didi van den Elsaker, Makelaarsvereniging Amsterdam Peter Jansen, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam Pieter Joep van den Brink, makelaarskantoor Carla van den Brink Jeroen van der Veer, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Ronald Mathies, Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Jan Muizelaar, Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Sander Sijm, Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Iddo Brouwer, De Nieuwe Amsterdamsche Makelaardij Sandra van der Zee, Pappie & Van der Zee makelaars Jean Paul Schrijver, Makelaarsgroep AMEO Niels van Meekeren, ERA Van de Steege Patrick Akkermans, Dokter makelaardij Paul Gaikhorst, Gaikhorst makelaardij Mr George Kloprogge, K2 makelaars Jonneke Bach, ERA Van de Steege Kees Kemp, Broersma Makelaardij Fred Koot, Fred Koot Makelaardij Fotografie en vormgeving Studio Hans Lemmens Voor uitgebreide en actuele informatie: