Is er markt voor bedrijventerrein Linderveld?

Is er markt voor bedrijventerrein Linderveld? Adviesrapport Niels Vringer Sven Biegstraaten Deventer, 27 maart 2006 Algemeen Plattelands Belang Mevr. A. Zandstra-Keijl Mevr. E. Grijsen Saxion Hogeschool Deventer Hospitality Business School, Facility Management Dhr. E van Soest Dhr. A. van der Horst

Colofon Titel: Is er markt voor bedrijventerrein Linderveld? Subtitel: Adviesnota Versie 3 Auteurs: N. Vringer, 2211474 S. Biegstraaten, 2110148 Opdrachtgever: Eerste examinator: Tweede examinator: Algemeen Plattelands Belang Groot Kerkhof 4 7411 KT Deventer Dhr. E. van Soest Dhr. A. van der Horst Periode: Oktober 2005 April 2006 Opleiding: Saxion Hogeschool Deventer Hospitality Business School Facility Management Handelskade 75 7417 DH Deventer

Indicatieve samenvatting De gemeente Deventer wil op korte termijn twee nieuwe bedrijventerreinen ontwikkelen. Het betreft het bedrijventerrein Linderveld en het bedrijventerrein A1. In deze adviesnota worden de bedrijventerreinen met elkaar vergeleken. De vergelijking is opgesteld op basis van de vestigingsfactoren die voor ondernemers bij het zoeken naar een nieuwe vestigingslocatie een rol spelen.

Voorwoord Deze adviesnota is tot stand gekomen vanuit het marktonderzoek naar de vestigingsfactoren voor bedrijven in Deventer. Het marktonderzoek heeft als doel vast te stellen of er al dan niet vraag is naar het nieuw te realiseren bedrijventerrein Linderveld in Deventer. Dit objectieve marktonderzoek is uitgevoerd door Sven Biegstraaten en Niels Vringer in opdracht van de politieke partij Algemeen Plattelands Belang. Tijdens het onderzoek is op geen enkele wijze rekening gehouden met het standpunt en de politieke denkbeelden van de partij. Bij deze willen wij graag de mensen bedanken die een bijdrage hebben geleverd aan het eindresultaat. Ten eerste willen we mevrouw Grijsen en mevrouw Zandstra-Keijl bedanken, beide partijleden hebben ons vanuit Algemeen Plattelands Belang ondersteund door ons te voorzien van de nodige informatie. Daarnaast willen we graag onze begeleidend docent, de heer van Soest, bedanken voor de prettige samenwerking. Tijdens onze afstudeerperiode was hij altijd beschikbaar voor feedback, vragen en opmerkingen. Tenslotte willen we graag de ondernemers, de vertegenwoordiger van de Kamer van Koophandel en de bedrijfsmakelaar bedanken voor het interview dat we met ze hebben mogen afnemen. Deventer, 27 maart 2006 Niels Vringer Sven Biegstraaten

Management samenvatting De gemeente Diepenveen heeft begin jaren 90 het gebied de Linde aangewezen als locatie voor het ontwikkelen van een kleinschalig bedrijventerrein. De door de gemeente Diepeveen geformuleerde doelgroep voor dit bedrijventerrein bestond uit bedrijven die nu gevestigd zijn in de bebouwde kom van Diepenveen. Bij de herindeling in het jaar 1999, is het plan uitgebreid tot een volwaardig bedrijventerrein. Naast de ontwikkeling van bedrijventerrein Linderveld wordt in dezelfde periode het bedrijventerrein A1 ontwikkeld. Het adviesbureau Buck Consultants International heeft in 2002 berekend dat de bedrijven in Deventer onder normale economische omstandigheden behoefte hebben aan een aanbod van ca 7 hectare bedrijventerrein per jaar. Op bedrijfseconomische basis is aangetoond dat, door de komst van beide bedrijventerreinen het aanbod van bedrijventerreinen de komende jaren niet in overeenstemming is met de vraag. De politieke partij Algemeen Plattelands Belang vraagt zich nu af of er op basis van de vestigingsfactoren van bedrijven, markt is voor bedrijventerrein Linderveld. Om deze hoofdvraag te kunnen beantwoorden is door Niels Vringer en Sven Biegstraaten onderzoek verricht naar de voorkeur van de ondernemers ten aanzien van bedrijventerrein Linderveld en bedrijventerrein A1. Het onderzoek is vormgegeven op basis van vestigingsfactoren die bij het vestigingsproces van bedrijven een rol spelen. Voor beide bedrijventerrein is onderzoek verricht naar: de uitstraling / het imago, de zichtlocatie, de ligging t.o.v. personeel, de ligging t.o.v. leveranciers, de ligging t.o.v. concurrenten, de ligging t.o.v. klanten, vervoersmodaliteiten, parkmanagement, communicatie-infrastructuur, parkeerplaatsen, bereikbaarheid, huur/grond prijs. Zowel het belang als de kwaliteit ten aanzien van de verschillende factoren is onderzocht. Het belang is ten aanzien van de verschillende vestigingsfactoren is onderzocht op basis van diepte interviews met ondernemers. Binnen de interviews hebben de ondernemers het belang op een schaal van 1 tot 5 aangegeven. Het cijfer 1 staat voor totaal geen belang, het cijfer 5 staat voor zeer veel belang. Uit de analyse van de diepte interviews blijkt dat de ondernemers het meeste belang hechten aan voldoende parkeergelegenheid, een goede bereikbaarheid en een goede uitstraling/representativiteit van de omgeving. Het minst belang hechten de ondernemers aan de afstand tot de concurrentie, de beschikbaarheid van modaliteiten en de afstand tot de leveranciers. De kwaliteit ten aanzien van de verschillende vestigingsfactoren is beoordeeld op basis van literatuur studies. De kwaliteit ten aanzien van de verschillende vestigingsfactoren is gedefinieerd van 1 (zeer slecht) tot 5 (zeer goed). De analyse toont aan dat bedrijventerrein Linderveld op basis van de factoren de ligging ten opzichte van personeel, de ligging ten opzichte van klanten, de ligging ten opzichte van leveranciers, de kwaliteit van de communicatie infrastructuur en het aantal parkeerplaatsen goed scoort. De kwaliteit ten opzichte van de factor mogelijkheid tot zichtlocatie is slecht. De kwaliteit ten aanzien van bedrijventerrein A1 is met betrekking tot alle factoren te omschrijven als ten minste voldoen. De factoren waarop de kwaliteit zeer goed scoort zijn bereikbaarheid, uitstraling van de locatie, ligging ten opzichte van klanten, ligging ten opzichte van leveranciers, de kwaliteit van de communicatie infrastructuur en de mogelijkheid tot zichtlocatie.

Om de kwaliteit van beide bedrijventerreinen vanuit het perspectief van de ondernemer te zien is de kwaliteit van de factoren vermenigvuldigd met het belang. Op basis van deze berekening is de door ondernemers gewogen kwaliteit geanalyseerd. De analyse toont aan dat bedrijventerrein A1 beter aan de wensen en eisen van de ondernemers voldoet dan bedrijventerrein Linderveld. Het verschil komt voornamelijk voort vanuit de factoren bereikbaarheid van het bedrijventerrein en de uitstraling/imago van het bedrijventerrein. Op basis van de factor ligging ten opzichte van personeel zou bedrijventerrein Linderveld kunnen concurreren. Aan deze factor hechten de ondernemers echter minder belang dan aan de factoren bereikbaarheid en uitstraling/imago. De resultaten van de concurrentie analyse tonen aan dat, als de ondernemers de keuze hebben tussen beide bedrijventerreinen, er gekozen wordt voor bedrijventerrein A1. Deze resultaten worden onderbouwd door de casus die aan de ondernemers tijdens het interview is voorgelegd. Direct betekent dit dat als beide bedrijventerrein tegelijk ontwikkeld worden er geen markt is voor bedrijventerrein Linderveld. Op basis van de conclusies ten aanzien van het marktonderzoek zijn de volgende adviezen geformuleerd: Ontwikkel de komende jaren één in plaats van twee bedrijventerreinen, hierdoor worden de financiële consequenties van leegstand zoveel mogelijk beperkt. Ontwikkel zo snel mogelijk bedrijventerrein A1. Monitor jaarlijks, op basis van de historische uitgifte, de bedrijvenconsultatiemethode en de terreinquotiënt methode de gronduitgiften op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen in Deventer. Op basis van deze analyses en rekening houdend met de ontwikkelingen van bedrijventerreinen in de omgeving Deventer kan beoordeeld worden wanneer een nieuwe locatie gerealiseerd dient te worden. Om leegstand en verpaupering van bestaande bedrijventerreinen te voorkomen dienen de bedrijven bij verplaatsing naar een nieuw te realiseren bedrijventerrein een gebruikersheffing te betalen boven op de grondprijs. Ontwikkel een actief accountantsbeleid voor bedrijventerrein Linderveld. Hierdoor is het mogelijk een groot bedrijf naar het bedrijventerrein te trekken, waardoor een kettingreactie kan ontstaan.

Inhoudsoverzicht 1 Inleiding 1 2 Bedrijventerreinen in Deventer 3 2.1 Algemeen 3 2.2 Doelstelling gemeente Deventer 3 2.3 Vraag en aanbod van bedrijventerreinen 3 2.4 Bedrijventerrein Linderveld 5 2.5 Bedrijventerrein A1 5 3 De vestigingsfactor uitstraling en imago 6 3.1 Algemeen 6 3.2 De kwaliteit 6 3.2.1 Toegestane activiteiten 6 3.2.2 Bedrijventerrein Linderveld 6 3.2.3 Bedrijventerrein A1 7 3.4 Het belang 8 3.5 Conclusie 8 4 De vestigingsfactor zichtlocatie 9 4.1 Algemeen 9 4.2 De kwaliteit 9 4.2.1 Bedrijventerrein Linderveld 9 4.2.2 Bedrijventerrein A1 9 4.3 Belang 9 4.4 Conclusie 10 5 De vestigingsfactor ligging t.o.v. personeel 11 5.1 Algemeen 11 5.2 Kwaliteit 11 5.3 Belang 11 5.4 Conclusie 12 6 De vestigingsfactor ligging t.o.v. leveranciers 13 6.1 Algemeen 13 6.2 De kwaliteit 13 6.3 Belang 14 6.4 Conclusie 14 7 De vestigingsfactor ligging t.o.v. concurrenten 15 7.1 Algemeen 15 7.2 Belang concurrenten 15 7.3 Conclusie 15 8 De vestigingsfactor ligging t.o.v. klanten 16 8.1 Algemeen 16 8.2 De kwaliteit 16 8.2.1 Zakelijke markt 16 8.2.2 Particuliere markt 16 8.3 Het belang 17 8.4 Conclusie 17

9 De vestigingsfactor vervoersmodaliteiten 19 9.1 Algemeen 19 9.2 De kwaliteit 19 9.2.1 Havenfaciliteiten 19 9.2.2 Stations 19 9.3 Het belang 20 9.4 Conclusie 20 10 De vestigingsfactor parkmanagement 21 10.1 Algemeen 21 10.2 Kwaliteit 21 10.2.1 Basis service pakket 21 10.2.2 Optionele services 21 10.2.3 Facilitaire voorzieningen 21 10.3 Belang 21 10.4 Conclusie 22 11 De vestigingsfactor communicatie-infrastructuur 23 11.1 Algemeen 23 11.2 De kwaliteit 23 11.3 Belang 23 11.4 Conclusie 23 12 De vestigingsfactor parkeerplaatsen 24 12.1 Algemeen 24 12.2 Kwaliteit 24 12.3 Belang 24 12.4 Conclusie 24 13 De vestigingsfactor bereikbaarheid 26 13.1 Algemeen 26 13.2 De kwaliteit 26 13.2.1 Bedrijventerrein Linderveld 26 13.2.2 Bedrijventerrein A1 27 13.3 Belang 27 13.4 Conclusie 27 14 De vestigingsfactor huur en grondprijs 29 14.1 Algemeen 29 14.2 Belang 29 14.3 Conclusie 29 15 De mening van de geinterviewde 30 15.1 Algemeen 30 15.2 De mening van de ondernemers 30 15.3 De mening van de bedrijfsmakelaar 30 15.4 De mening van de Kamer van Koophandel 30 16 Conclusie 32 16.1 Algemeen 32 16.2 De kwaliteit van de vestigingsfactoren 32 16.3 Het belang van de vestigingsfactoren 32 16.4 Confrontatie belang en kwaliteit 33

17 Adviezen 35 17.1 Advies 1 35 17.2 Advies 2 36 17.3 Advies 3 36 17.4 Advies 4 37 17.5 Advies 5 38 Bronnenoverzicht I Bijlage 1: Zone-indeling bedrijventerrein Linderveld II Bijlage 2: Zone-indeling bedrijventerrein A1 III Bijlage 3: Verklaring zone-indeling IV

1 Inleiding De gemeente Diepenveen heeft begin jaren 90 het gebied de Linde aangewezen als locatie voor het ontwikkelen van een kleinschalig bedrijventerrein. De door de gemeente Diepeveen geformuleerde doelgroep voor dit bedrijventerrein bestond uit bedrijven die nu gevestigd zijn in de bebouwde kom van Diepenveen. Bij de herindeling in het jaar 1999, is het plan uitgebreid tot een volwaardig bedrijventerrein. Naast de ontwikkeling van bedrijventerrein Linderveld wordt in dezelfde periode het bedrijventerrein A1 ontwikkeld. Het adviesbureau Buck Consultants International heeft in 2002 berekend dat de bedrijven in Deventer onder normale economische omstandigheden behoefte hebben aan een aanbod van ca 7 hectare bedrijventerrein per jaar. Op bedrijfseconomische basis is aangetoond dat door de komst van beide bedrijventerreinen het aanbod van bedrijventerreinen de komende jaren niet in overeenstemming is met de vraag. De politieke partij Algemeen Plattelands Belang vraagt zich nu af of er op basis van de vestigingsfactoren van bedrijven, markt is voor bedrijventerrein Linderveld. Het doel van deze rapportage is het analyseren van de concurrentiekracht van bedrijventerrein Linderveld ten opzichte van bedrijventerrein A1. Dit rapport toont de voorkeurslocatie van bedrijven aan. Om de concurrentiekracht te kunnen meten is gebruik gemaakt van de vestigingsfactoren die gebruikt worden tijdens het vestigingsproces. Een uitgebreide beschrijving van het vestigingsproces is terug te vinden in het bijbehorend procesverslag. De opbouw van dit rapport is als volgt. In hoofdstuk 2 is de reden voor het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen beschreven. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk een omschrijving gegeven van zowel bedrijventerrein Linderveld als bedrijventerrein A1. Hoofdstukken 3 tot met 16 gaan in op de verschillende vestigingsfactoren. Gezien het feit dat deze rapportage behandeld wordt tijdens de politieke markt van 5 april is er voor gekozen om de onderzoeksresultaten ten aanzien van de verschillende vestigingsfactoren op te nemen in deze rapportage. De vestigingsfactoren die behandeld worden zijn: De uitstraling/imago van de locatie, De mogelijkheid tot zichtlocatie, De ligging t.o.v.klanten, De ligging t.o.v. concurrenten, De ligging t.o.v. personeel, De ligging t.o.v. leveranciers, De vervoersmodaliteiten, De mogelijkheid tot parkmanagement, Parkeerplaatsen, De communicatie-infrastructuur Koop/huur prijs Per vestigingsfactor is de kwaliteit van beide bedrijventerreinen beschreven. Daarnaast is ingegaan op het belang dat de ondernemers in Deventer aan de verschillende vestigingsfactoren hechten. Het belang is geïnventariseerd op basis van 11 diepte-interviews die bij verschillende ondernemers in Deventer zijn afgenomen. Aan het eind van ieder hoofdstuk is de beoordeling ten aanzien van de kwaliteit en het belang opgenomen. 1

Hoofdstuk 17 beschrijft de uitkomsten van de casus die tijdens het diepte-interview aan de ondernemers is voorgelegd. In de casus is direct aan de ondernemer gevraagd welk bedrijventerrein de voorkeur heeft. De conclusie vanuit deze casus is gebruikt voor de onderbouwing van de conclusies voor het gehele marktonderzoek. In hoofdstuk 18 zijn de bevindingen ten aanzien van de analyse van alle behandelde vestigingsfactoren uiteengezet. Hierbij is in eerste instantie onderscheid gemaakt tussen belang en kwaliteit. Middels een confrontatiematrix is kwaliteit vermenigvuldigd met belang. De resultaten vanuit de confrontatiematrix zijn onderbouwd met de bevindingen vanuit hoofdstuk 17. De uitkomsten van deze analyse geven antwoord op de door de politieke partij Algemeen Plattelands Belang voorgelegde probleemstelling. In hoofdstuk 20 zijn een aantal adviezen beschreven die er toe moeten bijdragen dat de problematiek ten aanzien van het aantal bedrijventerrein op een goede manier wordt opgelost. 2

2 Bedrijventerreinen in Deventer 2.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de doelstelling van de gemeente Deventer die ten grondslag ligt aan het voldoende creëren van ruimte voor bedrijvigheid. Door middel van een analyse naar het huidige aanbod en de toekomstige vraag wordt beargumenteerd waarom de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen noodzakelijk wordt geacht. Ten slotte wordt in dit hoofdstuk een beeld geschetst van twee locaties die de gemeente Deventer wil ontwikkelen ten behoeve van de bedrijvigheid. 2.2 Doelstelling gemeente Deventer De doelstelling van de gemeente Deventer ten aanzien van het sociaal-economisch beleid voor de komende jaren kan als volgt worden samengevat: Deventer wil zich ontwikkelen als een economisch vitale en evenwichtige stad. Een stad die aanspreekt bij bedrijven, bewoners en bezoekers. Een stad die van zich doet spreken. Deventer is een stad die kwaliteit heeft en dit ook uitstraalt. Deventer wil daarom een stad zijn met gevarieerde economische structuur. (Deventer Visie, 2004). Om aan de geformuleerde sociaal-economische doelstelling te kunnen voldoen dient er continu ruimte beschikbaar gesteld te worden ten behoeve van de bedrijvigheid. Door het beschikbaar stellen van ruimte hebben de bedrijven die gevestigd zijn in Deventer de mogelijkheid om uit te breiden. Daarnaast biedt het creëren van ruimte mogelijkheden voor het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid. 2.3 Vraag en aanbod van bedrijventerreinen De gemeente Deventer heeft in 2002 het adviesbureau Buck Consultants International opdracht gegeven om onderzoek te verrichten naar werklocaties in de regio Stedendriehoek tot 2020. Binnen dit onderzoek is aandacht besteed aan de vraag en het aanbod van bedrijventerreinen in de gemeente Deventer. De jaarlijkse vraag naar ruimte voor bedrijvigheid is berekend op basis van het gemiddeld historisch uitgiftecijfer van de jaren 1991 tot 2000. In Figuur 1 is de uitgifte van de betreffende jaren grafisch weergegeven. Het gemiddelde uitgiftecijfer is vastgesteld op ca 7 hectare per jaar. Dit betekent dat er elk jaar in de gemeente Deventer een vraag is naar 7 hectare bedrijventerrein. De totale vraag tot en met het jaar 2020 is bij benadering vastgesteld op 100 hectare. Historische uitgifte bedrijventerreinen Hectare 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Jaar Uitgifte bedrijventerreinen Figuur 1: Historische uitgiftecijfers 3

Naast het onderzoek naar de vraagzijde, is tevens onderzoek verricht naar de aanbodzijde. Bij het vaststellen van het aanbod is onderscheid gemaakt tussen de bestaande voorraad, harde- en zachte plannen van de gemeente. Het resultaat van dit onderzoek toont aan dat er 6.1 hectare direct beschikbaar is voor bedrijvigheid. Na de revitalisering van bedrijventerrein Bergweide, dat op korte termijn gerealiseerd is, komt er 3 hectare extra beschikbaar. In Tabel 1 is het aanbod weergegeven. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen enerzijds oppervlakte die direct uitgeefbaar is en anderzijds de oppervlakte die in totaal uitgeven wordt. Bedrijventerrein Totaal Direct Typologie uitgeefbaar uitgeefbaar bedrijventerrein Handelspark de weteringen 2.0 2.0 Modern gemengd Kloosterlanden 0.4 0.4 Modern gemengd Bergweide 3.7 0.7 Modern gemengd Lettele 1.5 1.5 Modern gemengd Smeenkhof 1.5 1.5 Modern gemengd Totaal 9.1 6.1 Tabel 1: Aanbod van bedrijventerreinen Een vergelijking tussen de vraag tot 2020 (100 hectare) en het bestaande aanbod (9,1 hectare) toont aan dat het huidige aanbod niet toereikend is. Door het ontwikkelen van twee nieuwe bedrijventerreinen tracht de gemeente het verschil tussen de vraag en het aanbod te compenseren. De bedrijventerreinen die op korte termijn ontwikkeld worden zijn bedrijventerrein Linderveld en bedrijventerrein A1. Paragraaf 3.5 en 3.6 beschrijven de ligging van beide bedrijventerreinen. Door de komst van beide bedrijventerrein stijgt het aanbod met 116.5 hectare. Het geschatte aanbod komt hierdoor op 125.6 hectare. De confrontatie tussen vraag en aanbod (inclusief de realisatie van bedrijventerreinen Linderveld en A1) is grafisch weergegeven in Figuur 2. Vraag en aanbod bedrijventerreinen 140 120 100 Hecatare 80 60 40 20 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Vraag Jaar Aanbod 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Figuur 2 Confrontatie vraag en aanbod 4

2.4 Bedrijventerrein Linderveld Volgens het document Deelstudie FTTH Deventer van ARCADIS, heeft de gemeente Diepenveen in 1994 het plangebied Linderveld aangewezen als een locatie waarop kleinschalig bedrijvigheid gevestigd mag worden. De beoogde doelgroep voor dit bedrijventerrein bestond voornamelijk uit lokale bedrijven, en dan met name bedrijven die nu gevestigd zijn in de bebouwde kom van Diepenveen. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld autodealers, loonwerkbedrijven en schildersbedrijven. Tijdens de gemeentelijke herindeling in 1999 is de gemeente Diepenveen samengevoegd met de gemeente Deventer. Tijdens de onderhandelingen die voorafgingen aan de herindeling is het plangebied ten aanzien van de bestemming bedrijven uitgebreid. Het plangebied Linderveld is gesitueerd in het noordwestelijk gedeelte van Deventer. Het gebied bevindt zich tussen het Overijssels kanaal, Lettele en ten noorden van de wijk De Vijfhoek. De algemene begrenzing voor het plangebied wordt gevormd door de Soestwetering, het Overijsselskanaal, de Zandwetering en de Baarlermarsweg. De locatie is in figuur 3 met het cijfer 2 weergegeven. Het totale gebied bestrijkt, volgens het bestemmingsplan, een oppervlakte van 85 hectare, waar voor bedrijven 55 hectare is gereserveerd. De overige ruimte is bestemd voor wegen, water en groen. In de huidige situatie is het plangebied aangeduid als een agrarisch gebied met landschappelijke waarde. 2.5 Bedrijventerrein A1 Tijdens de totstandkoming van het structuurplan ten behoeve van de gemeente Deventer in 1994, is het gebied ten noorden van het dorp Epse en de rijksweg A1 aangewezen als een werkgelegenheidsgebied. Dit gebied behoorde tijdens het opstellen van de eerste plannen bij de gemeente Gorssel (provincie Gelderland), tijdens de herindeling in 1999 is het plangebied onderdeel geworden van de gemeente Deventer. Het plangebied A1 is gesitueerd ten zuidwesten van het centrum van Deventer, direct aan het bedrijventerrein Kloosterlanden. De gemeentegrens aan de zuidzijde vormt de zuidgrens van het plangebied. De noordgrens van het plangebied bevindt zich parallel aan de rijksweg A1. De spoorlijn Deventer-Zutphen dient als oostgrens. De westelijke grens is bepaald door de Deventerweg (N348). In figuur 3 is de ligging van het gebied met het cijfer 1 aangegeven. Het totale plangebied bestrijkt, volgens het bestemmingsplan, een oppervlakte van 122 hectare. De oppervlakte die beschikbaar is gesteld voor de functie van bedrijventerrein is 52,5 hectare. Daarnaast is 9 hectare beschikbaar gesteld voor kantoren. De overige oppervlakte is gereserveerd voor water, groen en infrastructuur. Figuur 3 Ligging bedrijventerreinen 5

3 De vestigingsfactor uitstraling en imago 3.1 Algemeen Hoofdstuk 3 beschrijft de kwaliteit en het belang ten aanzien van de vestigingsfactor uitstraling en imago. Voor bedrijven kan het van belang zijn dat de uitstraling van de vestigingslocatie past bij het imago van het bedrijf. Het imago van de locatie kan het imago van het bedrijf versterken of verzwakken. Binnen dit aspect wordt enerzijds ingegaan op de beperkingen van wat toegestaan is op beide locaties. Anderzijds wordt aandacht besteed aan hoe de locatie er daadwerkelijk uit komt te zien. 3.2 De kwaliteit Op basis van de bestemmingsplannen van beide locaties is te concluderen dat beide terreinen gesegmenteerd zijn als moderne reguliere bedrijventerreinen. Op een modern regulier bedrijventerrein mag een gevarieerd aanbod aan bedrijvigheid worden uitgevoerd (SenterNovem, 2005). De toegestane activiteiten zijn, volgens het bestemmingsplan, voor beide terreinen identiek. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat op bedrijventerrein A1 ruimte gereserveerd is voor hoogwaardige bedrijvigheid (kantoorfunctie). Binnen het gedane onderzoek is geen aandacht besteed aan deze specifieke functie. Door het buiten beschouwing laten van deze functie ontstaat een objectieve vergelijking tussen beide locaties. 3.2.1 Toegestane activiteiten Kort samengevat zijn de activiteiten die vallen binnen de milieuhinder categorie 1 t/m 3, juridisch gezien toegestaan op beide locaties. Een compleet overzicht van activteiten die toegestaan zijn, is terug te vinden in het procesverslag. De toegestane activiteiten mogen volgens de bestemmingsplannen, niet op ieder willekeurig gedeelte van het bedrijventerrein uitgevoerd worden. Activiteiten die vallen binnen de milieuhinder categorie 3 mogen alleen uitgevoerd worden op kavels die hier expliciet voor bestemd zijn. Activiteiten die vallen binnen de milieuhinder categorie 2 mogen wel uitgevoerd worden op kavels die bestemd zijn voor milieuhinder categorie 3. De binnenste kern van beide bedrijventerreinen is voornamelijk bestemd voor de activiteiten behorend tot milieuhinder categorie 3. In Tabel 2 is een vergelijking per bedrijventerrein van het percentage van het uitgeefbaar terrein wat geschikt is voor milieuhinder categorie 2 en 3 opgenomen. Milieuhinder categorie Bedrijventerrein Linderveld 2 33% 6% 3 67% 94% Bedrijventerrein A1 Tabel 2 Percentage milieuhinder categorieën per bedrijventerrein 3.2.2 Bedrijventerrein Linderveld Bedrijventerrein Linderveld is gesitueerd in het gebied de Linde. Het gebied de Linde bevindt zich in de noordoostelijke hoek van de gemeente Deventer. In de directe omgeving van dit gebied zijn geen andere werklocaties gesitueerd. Het ontbreken van dergelijke locaties zorgt ervoor dat de locatie Linderveld weinig samenhang vertoont met de overige werklocaties binnen de gemeente. Een gedeelte van het plangebied grenst aan woonkern de Vijfhoek. De omgeving aan deze zijde van het plangebied is als woonwijk te omschrijven. In de rest van de omgeving worden agrarische activiteiten uitgevoerd. Door de agrarische activiteiten die in de omgeving worden uitgevoerd, heeft dit gebied een landelijke uitstraling. De uitstraling van het bedrijventerrein Linderveld is, volgens het bestemmingsplan, voornamelijk gericht op de landschappelijke inpassing. Hiermee tracht de gemeente het 6

bedrijventerrein als storende factor binnen haar omgeving zoveel mogelijk te beperken. Aan deze doelstelling wordt invulling gegeven door middel van het aanleggen van een groene bufferzone. De buffer vormt de afscheiding tussen het bedrijventerreinen en de omgeving. Daarnaast zijn er, volgens het bestemmingsplan, ter bevordering van een goede landschappelijke inpassing, hoge eisen aan de ontwerpkwaliteit van de bedrijfsruimten gesteld. De te realiseren bedrijfsruimten dienen een modern karakter te krijgen en geïntegreerd te zijn in de beeldkwaliteit van de omgeving. Door het gebruiken van richtlijnen ten aanzien van het bebouwingspercentage en het beperken van de maximale bebouwingshoogte wordt hier invulling aan gegeven. Zowel de maximale bebouwingshoogte als het maximale bebouwingspercentage zijn verschillend per kavel. Het gemiddelde bebouwingspercentage is 70%. De bebouwingshoogte binnen het plangebied varieert van 7 tot 15 meter. Deze cijfers tonen aan dat bedrijventerrein Linderveld als een compact bedrijventerrein gezien dient te worden. In Figuur 4 is de dwarsdoorsnede van het bedrijventerrein weergegeven. Figuur 4 Doorsnede Linderveld 3.2.3 Bedrijventerrein A1 Bedrijventerrein A1 is gelegen in de omgeving Epse-Noord. Epse-Noord bevindt zich in het zuidoostelijk gedeelte van de gemeente Deventer. Het plangebied grenst met de noordzijde aan het bedrijventerrein Kloosterlanden. De rijksweg A1 vormt tussen beide bedrijventerreinen de fysieke grens. In de nabije omgeving is Handelspark de Weteringen (noordoosten) en bedrijventerrein Bergweide (noordwesten) gesitueerd. Door de ligging ten opzichte van de overige werklocaties en de rijksweg A1, is de uitstraling aan deze kant van het bedrijventerrein sober, maar heeft duidelijk het imago van een bedrijventerrein. Het imago van het plangebied A1 als bedrijventerrein wordt hierdoor versterkt. Het plangebied grenst met de zuidkant aan de gemeente Epse. Door middel van een groene bufferzone wordt het bedrijventerrein afgescheiden van de woonkern Epse. De directe omgeving van dit deel van het bedrijventerrein is, door de ligging in een natuurrijke omgeving, te omschrijven als landelijk Bij het vaststellen van het beeldkwaliteitplan van het bedrijventerrein is rekening gehouden met beide aangrenzende gebieden. Het bedrijventerrein dient door middel van de gecreëerde beeldkwaliteit de functie te krijgen van overgangsgebied tussen de bedrijventerreinen ten noorden van de rijksweg A1 en het landelijke gebied ten zuiden van het plangebied. De betreffende functie wordt gecreëerd door middel van de opgestelde beperkingen ten aanzien van de hoogte van de bouwwerken. De hoogte van de bouwwerken lopen af van 30 bij de rijksweg A1 tot 8 meter in de richting het dorp Epse. Door de opgestelde beperkingen wordt vanaf de rijksweg een beeld gecreëerd van een zeer aanwezig bedrijventerrein. In Figuur 5 is de dwarsdoorsnede van het bedrijventerrein weergegeven. Figuur 5 Doorsnede A1 7

Het bebouwingspercentage van het bedrijventerrein is, volgens het bestemmingsplan, gemiddeld 74%. Dit toont aan dat ondanks de totale oppervlakte van 122 hectare, het plangebied compact ontworpen is. 3.4 Het belang Over het algemeen geven de ondervraagde ondernemers aan, de vestigingsfactor imago en representativiteit als belangrijk te ervaren. Binnen deze factor wordt voornamelijk naar het pand zelf gekeken. Eén bedrijf heeft aangegeven de uitstraling van de locatie als gemiddeld belangrijk te beschouwen. De reden voor deze mening berust op het feit dat de betreffende ondernemer weinig klanten ontvangt. Daarbij geeft de ondernemer echter wel aan, dat bij een nieuwe locatie wel sprake moet zijn van een prettige werkomgeving waar optimaal gefunctioneerd kan worden. Op basis van deze argumenten heeft deze ondernemer de betreffende vestigingsfactor beoordeeld als gemiddeld belangrijk. De overige bedrijven hechten veel belang tot zeer veel belang aan de uitstraling van locatie en omgeving. De omgeving en het pand worden vaak gezien als het visitekaartje van de organisatie naar de klant en het personeel. 3.5 Conclusie Bedrijventerrein A1 heeft meer het imago van een bedrijventerrein dan bedrijventerrein Linderveld. Het imago wordt voornamelijk bepaald door de omgeving waarin de bedrijventerreinen gesitueerd zijn. Het imago van het plangebied A1 als bedrijventerrein wordt versterkt door de ligging ten opzichte van de overige bedrijventerreinen in de directe omgeving. Daarnaast positioneert het plangebied zich sterk aan de rijksweg A1. Over deze voordelen beschikt de locatie Linderveld niet, hierdoor dient het imago van dit bedrijventerrein voornamelijk gestalte te krijgen door de bedrijven die zich op deze locatie vestigen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de uitstraling van dit bedrijventerrein, door middel van een landschappelijke inpassing, een onderschikte rol speelt ten opzichte van haar omgeving. Op basis van bovenstaande argumenten is de kwaliteit van het bedrijventerrein A1 ten aanzien van de vestigingsfactor representativiteit beoordeeld als zeer goed, wat neerkomt op het kwaliteitscijfer 5. Gezien het feit dat bedrijventerrein Linderveld in algemene zin wel voldoende ruimte biedt voor bedrijvigheid, maar de uitstraling en de representativiteit minder zijn dan bedrijventerrein A1, wordt het gebied beoordeeld als neutraal. Het kwaliteitscijfer wat bij het criterium neutraal hoort is 3. Het gemiddeld belang dat ondernemers aan deze vestigingsfactor hechten is te vertalen naar het cijfer 4,4. De analyse van de gegeven antwoorden tijdens de diepte-interviews duidt aan dat de meest voorkomende beoordelingen 4 en 5 zijn. Dit betekent dat de ondernemers veel tot zeer veel belang hechten aan deze vestigingsfactor. Belang Kwaliteit Vestigingsfactor 1 2 3 4 5 Gem Linderveld A1 Uitstraling/imago 1X 5X 5X 4,4 3 5 8

4 De vestigingsfactor zichtlocatie 4.1 Algemeen Hoofdstuk 4 beschrijft de kwaliteit en het belang ten aanzien van de vestigingsfactor zichtlocatie. Voor organisaties kan het belangrijk zijn om zich te vestigen op een strategisch punt (zichtlocatie), waardoor de afnemers eerder het betreffende bedrijf opmerken in plaats van een concurrerende organisatie. De vestigingsfactor zichtlocatie wordt voornamelijk ingezet als marketinginstrument. 4.2 De kwaliteit Voor het bepalen van de kwaliteit ten aanzien van de mogelijkheid tot zichtlocatie, zijn de doorgaande wegen waar de bedrijventerreinen aan grenzen geanalyseerd. Hierbij is onder meer ingegaan op de verkeersintensiteit van deze wegen. Daarnaast is geïnventariseerd wat de mogelijkheden tot zichtlocaties zijn. 4.2.1 Bedrijventerrein Linderveld Bedrijventerrein Linderveld grenst aan de westzijde aan de N348. Deze provinciale weg is de verbindingsweg tussen Raalte en Deventer. De verkeersintensiteit van de betreffende provinciale weg is voor aanvang van de realisatie van bedrijventerrein Linderveld relatief laag. De decentrale ligging van het gebied binnen de gemeente Deventer speelt hierbij mede een rol. In de huidige situatie maakt alleen het verkeer van en naar Raalte gebruik van deze weg. Na realisatie van bedrijventerrein Linderveld zal deze, door het bestemmingsverkeer, echter gematigd toenemen. De zijde van het bedrijventerrein die parallel loopt aan de betreffende weg is, volgens het bestemmingsplan, grotendeels ingericht als etalagerand. De functie van dit gebied bestaat onder meer uit het aantrekken van representatieve bedrijven die hechten aan een zichtlocatie. De overige zijden van het plangebied worden afgesloten door middel van een bufferzone. Deze bufferzone beperkt de functie van zichtlocatie. 4.2.2 Bedrijventerrein A1 Het bedrijventerrein A1 grenst aan de noordzijde direct aan de rijksweg A1. De betreffende rijksweg wordt gezien als een belangrijke verbindingsweg tussen Amsterdam, Deventer en Enschede. Daarnaast is deze rijksweg voor veel bedrijven onderdeel van de logistieke verbinding naar Duitsland en Oost-Europa. De verkeersintensiteit is mede hierdoor op de betreffende rijksweg hoog. De passanten zijn zowel lokaal, regionaal als (inter)nationaal van aard. Daarnaast wordt de A1 beschouwd als de belangrijkste toegang tot de stad Deventer. Dit betekent dat ook de lokale en regionale afnemers, bij het naderen van Deventer, geconfronteerd worden met de bedrijven die op het bedrijventerrein A1 zijn gevestigd. Aan de westzijde grenst het plangebied A1 aan de N348 (de Deventerweg). De N348 is een provinciale verbindingsweg tussen Deventer en Zutphen. Gezien de ligging van Zutphen en Gorssel ten opzichte van de rijksweg A1, wordt de N348 samen met de N345 gebruikt als toegangsweg naar de rijksweg. De N345 wordt voornamelijk gebruikt door verkeer wat zich in de richting van Apeldoorn verplaatst, terwijl de N348 voornamelijk wordt gebruikt door verkeer in de richting Enschede. 4.3 Belang Het belang dat ondernemers aan de vestigingsfactor zichtlocatie hechten is niet éénduidig. Het merendeel van de ondernemers geeft aan een zichtlocatie redelijk belangrijk te vinden. Uit de argumenten die de meeste ondernemers aanduiden blijkt dat een zichtlocatie wenselijk is, maar weinig invloed heeft op de bedrijfsvoering of de omzet. Twee ondernemers geven aan veel belang te hechten aan een zichtlocatie. Zij zijn van mening dat een zichtlocatie langs een doorgaande weg veel kansen bied. Door de 9

reclame-uitingen aan het pand zien zij de waarde van het pand als marketinginstrument vermeerderen. Dit heeft tot gevolg, dat de vestigingslocatie effect zou kunnen hebben op de naamsbekendheid van de onderneming, waardoor indirect meer omzet wordt gegenereerd. Twee van de ondervraagde ondernemers hechten weinig belang aan een zichtlocatie. De verklaring die hiervoor gegeven wordt is dat de afnemers van de ondernemingen door heel Nederland, voornamelijk buiten Deventer, gevestigd zijn. Een zichtlocatie heeft volgens deze ondernemers geen direct toegevoegde waarde. 4.4 Conclusie Gezien de decentrale ligging van bedrijventerrein Linderveld binnen Deventer en de beperkingen ten opzichte van zichtlocaties wordt de kwaliteit ten aanzien van de vestigingsfactor zichtlocatie, ondanks de aanwezigheid van de N348, als slecht beoordeeld. Het kwaliteitscriterium slecht komt overeen met het kwaliteitscijfer 2. Door de centrale ligging van het bedrijventerrein ten opzichte van de stad Deventer, de hoge verkeersintensiteit van de rijksweg A1 en de redelijke verkeersintensiteit van de provinciale weg N348, is de kwaliteit ten opzichte van de vestigingsfactor zichtlocatie als zeer goed beoordeeld. De beoordeling zeer goed komt overeen met het kwaliteitscijfer 5. De belangrijkheid van deze vestigingsfactor wordt door de ondervraagde ondernemers gemiddeld beoordeeld met het cijfer 3,2. Het merendeel van de ondernemers beoordeelt het belang van deze vestigingsfactor als neutraal. Belang Kwaliteit Vestigingsfactor 1 2 3 4 5 Gem Linderveld A1 Zichtlocatie 2X 7X 2X 3,2 2 5 10

5 De vestigingsfactor ligging t.o.v. personeel 5.1 Algemeen Hoofdstuk 5 beschrijft de kwaliteit en het belang van de geografische ligging van ondernemingen ten opzichte van het personeel. Voor ondernemers kan het van belang zijn in verband met ondermeer reiskosten om dicht bij het personeel gevestigd te zijn. 5.2 Kwaliteit Voor het analyseren van de concurrentiekracht op het gebied van personeel is per bedrijventerrein gekeken naar de hoeveelheid personen, in de leeftijdscategorie 15 tot 65 jaar, die woonachtig zijn in de omgeving. Bij het inventariseren van de gegevens is gebruik gemaakt van de zone-indeling die gebruikt wordt door bedrijfsmakelaars. In de Bijlagen 1 en 2 zijn de zone-indelingen grafisch weergegeven. Bijlage 3 beschrijft de buurten die tot de verschillende zones behoren. In de onderstaande tabellen zijn de resultaten per bedrijventerrein weergegeven. De betreffende gegevens zijn afkomstig uit de database van het Centraal Bureau voor de Statistiek. In figuur 6 zijn de resultaten grafisch weergegeven, Bedrijventerrein Linderveld Bedrijventerrein A1 Zone Aantal inwoners 15 tot 65 jaar Zone Zone 1 0 Zone 1 0 Zone 2 0 Zone 2 42 Zone 3 10066 Zone 3 8078 Zone 4 19995 Zone 4 15180 Aantal inwoners 15 tot 65 jaar Totaal 30061 Totaal 23300 Tabel 3: Inwoners Linderveld Tabel 4: Inwoners A1 Figuur 6: Grafische weergave inwoners tussen de 15 en 65 per bedrijventerrein 5.3 Belang Het belang dat ondernemers aan de vestigingsfactor personeel hechten is wisselend. Over het algemeen wordt de betreffende vestigingsfactor als belangrijk ervaren. Er zijn ondernemers die echter weinig rekening houden met dit aspect wanneer ze op zoek gaan naar een nieuwe locatie. Het personeel van deze ondernemers werkt voornamelijk op locatie bij klanten. Een andere reden die aangegeven wordt, is dat er gebruik gemaakt wordt van zzp ers (freelancers). 11

Daarnaast zijn er bedrijven die veel belang hechten aan het aspect personeel. Deze bedrijven duiden aan dat door vergrijzing van de bevolking en het moeilijk verkrijgen van gekwalificeerd personeel, zij in grote mate rekening houden met het aanbod van personeel op het moment dat zij een nieuwe locatie zoeken. 5.4 Conclusie In een straal van 5 kilometer om bedrijventerrein Linderveld zijn in de categorie 15 tot 65 jaar ongeveer 6700 personen meer woonachtig dan in de omgeving van bedrijventerrein A1. Het verschil tussen beide bedrijventerreinen komt voort vanuit de zones 3 en 4. Gezien het feit dat beide bedrijventerreinen in Deventer liggen, zijn beide terreinen op het gebied van werkgelegenheid als goed beoordeeld. Bedrijventerrein Linderveld is dichterbij een woonkern gevestigd, hierdoor is de kwaliteit beter beoordeeld dan bedrijventerrein A1. De kwaliteit van bedrijventerrein Linderveld is beoordeeld als zeer goed terwijl de kwaliteit van bedrijventerrein A1 is beoordeeld als goed. Dit betekent dat het kwaliteitscijfer voor bedrijventerrein Linderveld is vastgesteld op 5 en bedrijventerrein A1 is beoordeeld met het cijfer 4. Het gemiddeld belang wat ondernemers aan deze vestigingsfactor toekennen is vastgesteld op de waarde 3,5. Het merendeel van de ondernemers geeft aan deze factor als belangrijk tot zeer belangrijk te beschouwen. Belang Kwaliteit Vestigingsfactor 1 2 3 4 5 Gem Linderveld A1 Personeel 2X 2x 3x 4x 3,5 5 4 12

6 De vestigingsfactor ligging t.o.v. leveranciers 6.1 Algemeen Voor bedrijven kan het vanuit een logistieke benadering interessant zijn om dicht bij de leveranciers gevestigd te zijn. Op het moment dat een ondernemer zich dichter bij zijn leveranciers vestigt, kan het logistieke proces van bevoorrading sneller en effectiever worden doorlopen. In dit hoofdstuk wordt de kwaliteit en het belang ten aanzien van deze vestigingsfactor geïnventariseerd. 6.2 De kwaliteit De kwaliteit ten aanzien van deze vestigingsfactor is geïnventariseerd door middel van het analyseren van de hoeveelheid bedrijvigheid die zich in de nabijheid van het bedrijventerrein gevestigd heeft. Hierbij is gebruik gemaakt van een zone-indeling die gebruikt wordt door makelaars. In bijlage 1 en 2 is een grafische weergave opgenomen van zone-indelingen van beide bedrijventerreinen. In bijlage 3 is een beschrijving van de verschillende zones terug te vinden. De gegevens die gebruikt zijn voor het analyseren van de zones zijn afkomstig uit de database van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Het Centraal Bureau voor de Statistiek geeft op buurtniveau niet exact weer hoeveel bedrijven er gevestigd zijn, maar gebruikt een aantal categorieën. Deze categorieën zijn als volgt: 0 tot 10 bedrijven 10 tot 20 bedrijven 50 tot 100 bedrijven 100 tot 200 bedrijven 200 tot 500 bedrijven In de onderstaande twee tabellen (Tabellen 5 en 6) zijn de resultaten van de analyse per zone voor beide bedrijventerreinen weergegeven. Aantal bedrijven Zone 2 Zone 3 Zone 4 0 tot 10 1 7 10 tot 20 3 3 20 tot 50 2 11 50 tot 100 4 3 100 tot 200 1 200 tot 500 2 Tabel 5 Bedrijventerrein Linderveld Aantal bedrijven Zone 2 Zone 3 Zone 4 0 tot 10 1 1 2 10 tot 20 2 3 20 tot 50 5 15 50 tot 100 2 8 100 tot 200 2 200 tot 500 1 1 1 Tabel 6 Bedrijventerrein A1 13

Om een totaal inzicht per zone te verkrijgen (Figuur 7), zijn het aantal getelde buurten (tabellen 5 en 6) vermenigvuldigd met een categorie coëfficiënt. Door deze berekening wordt de totale zone in perspectief beoordeeld. De categorie coëfficiënten zijn als volgt: Categorie Coëfficiënt 0 tot 10 1 10 tot 20 2 20 tot 50 5 50 tot 100 10 100 tot 200 20 200 tot 500 50 Tabel 7: Categorie Coëfficiënt Figuur 7 Weergave van de concentratie bedrijven in de verschillende zones 6.3 Belang Met de vestigingsfactor leveranciers wordt door de ondervraagde ondernemers binnen het vestigingsproces geen rekening gehouden. De reden dat weinig belang wordt gehecht aan de afstand tot leveranciers, berust op de algemene gedachte dat de te overbruggen afstand voornamelijk als probleem van de leverancier wordt beschouwd. Daarnaast hebben de leveranciers veelal een regionale of landelijke dekking. De ondernemer gaat voor de laagste prijs en de beste kwaliteit, wanneer de ondernemer ontevreden is betreffende een leverancier wordt op zoek gegaan naar een nieuwe leverancier. De ondernemer houdt dus geen rekening met de vestigingsplaats van leveranciers. 6.4 Conclusie Beide bedrijventerrein zijn gevestigd in Deventer, daarom is de kwaliteit ten aanzien van de vestigingsfactor leveranciers voor beide bedrijventerreinen minimaal goed. Figuur 6 toont aan dat in vergelijking met bedrijventerrein A1 minder bedrijven gevestigd zijn in de directe omgeving van bedrijventerrein Linderveld. Dit verschil komt met name voort vanuit zone 2 en 3. De analyse toont echter wel aan dat er voldoende leveranciers in de nabijheid (straal 5 kilometer) gevestigd zijn. Op basis van deze conclusie is de kwaliteit beoordeeld als goed. De kwalificatie goed komt overeen met het kwaliteitscijfer 4. Door de gunstige ligging van bedrijventerrein A1 ten opzichte van de overige werklocaties in Deventer, is de kwaliteit voor bedrijventerrein A1 beoordeeld als zeer goed. Deze kwaliteit komt overeen met het cijfer 5. Het gemiddelde cijfer dat ondernemers ten aanzien van de belangrijkheid van deze vestigingsfactor geven is 1,1. Bij de analyse van de resultaten valt op dat het merendeel van de ondernemers het cijfer 1 toekent. Eén ondernemer beoordeelde het belang met het cijfer 2. Belang Kwaliteit Vestigingsfactor 1 2 3 4 5 Gem Linderveld A1 Leveranciers 10x 1x 1,1 4 5 14

7 De vestigingsfactor ligging t.o.v. concurrenten 7.1 Algemeen De vestigingsfactor ligging ten opzichte van concurrenten is moeilijk te beoordelen. Een bedrijf kan zich vanuit strategisch perspectief ver van haar concurrenten vestigen. Hierdoor ontstaat de situatie dat het bedrijf een eigen verzorgingsgebied creëert waar weinig concurrenten actief zijn. Een andere mogelijkheid is dat bedrijven zich willen clusteren en willen concurreren op het gebied van prijs en kwaliteit. Een goed voorbeeld hiervan is het Auto-eiland in Deventer, waar een aantal autobedrijven bij elkaar gevestigd zijn. 7.2 Belang concurrenten De ondernemers houden geen rekening met de vestigingfactor nabijheid van concurrenten. Er wordt weinig tot zeer weinig rekening mee gehouden bij het zoeken van een locatie. Er wordt door het merendeel van de ondernemers aangeduid dat ze concurrenten niet uit de weg gaan, maar ze ook niet opzoeken. 7.3 Conclusie Gezien het feit dat er geen eenduidige kwaliteit te definiëren is voor deze vestigingsfactor, zijn beide bedrijventerreinen als neutraal beoordeeld. Deze kwaliteit is vertaald in het cijfer 3. Het merendeel van de ondernemers geeft aan weinig tot zeer weinig belang te hechten aan de vestigingsfactor ligging ten opzichte van concurrenten. Het gemiddelde cijfer komt overeen met het cijfer 1,7. Belang Kwaliteit Vestigingsfactor 1 2 3 4 5 Gem Linderveld A1 Concurrenten 5x 4x 2x 1,7 3 3 15

8 De vestigingsfactor ligging t.o.v. klanten 8.1 Algemeen Hoofdstuk 8 gaat in op de ligging ten opzichte van mogelijke klanten. Om een beeld te krijgen van de geografische ligging van beide bedrijventerreinen is nagegaan welke wijken zich in de omgeving van de bedrijventerreinen bevinden. Hierbij is gebruik gemaakt van een zone-indeling die gebruikt wordt door makelaars. In bijlage 1 en 2 is een grafische weergave opgenomen van zone-indelingen van beide bedrijventerreinen. In bijlage 3 is een beschrijving van de verschillende zones terug te vinden. 8.2 De kwaliteit Binnen de vestigingsfactor ligging t.o.v. klanten is onderscheid gemaakt tussen enerzijds zakelijke klanten en anderzijds de particuliere markt. 8.2.1 Zakelijke markt De kwaliteit ten aanzien van de zakelijke klanten is geïnventariseerd via dezelfde werkwijze als de vestigingsfactor leveranciers (Hoofdstuk 6). De reden hiervoor berust op de gedachte dat beide vestigingsfactoren de afstand tot de overige bedrijvigheid in Deventer beschrijven. De kwaliteit voor bedrijventerrein Linderveld is beoordeeld met het cijfer 4. Bedrijventerrein A1 is beoordeeld met het cijfer 5. Een onderbouwing voor deze gegevens is terug te vinden in Hoofdstuk 6. 8.2.2 Particuliere markt De kwaliteit met betrekking tot de particuliere markt is beoordeeld op basis van het aantal inwoners per zone. De indeling van de zones is terug te vinden in bijlagen 1, 2 en 3. Het aantal inwoners is geanalyseerd op basis van de database van het Centraal Bureau voor de Statistiek. In onderstaande Tabellen 8 en 9 en in Figuur 8 is het aantal inwoners per zone weergegeven. Bedrijventerrein Linderveld Bedrijventerrein A1 Zone Aantal inwoners Zone Aantal inwoners Zone 1 0 Zone 1 0 Zone 2 0 Zone 2 110 Zone 3 15300 Zone 3 12120 Zone 4 28430 Zone 4 50590 Totaal 43730 Totaal 62820 Tabel 8 Overzicht inwoners per zone van bedrijventerrein Linderveld Tabel 9 Overzicht inwoners per zone van bedrijventerrein A1 16

Figuur 8 Grafisch weergave van het aantal inwoners per zone In de zone tot 2,5 kilometer van bedrijventerrein Linderveld zijn meer particulieren woonachtig. Het verschil met bedrijventerrein A1 is ongeveer 3000 personen. Als daarentegen wordt gekeken naar de omgeving tot 5 kilometer, is de ligging van bedrijventerrein A1 gunstiger. Het verschil tussen beide bedrijventerreinen bedraagt in deze zone bijna 20000 personen. Het is in algemene zin moeilijk te bepalen hoe groot de afstand is die een particuliere klant bereid is af te leggen tot het bedrijf. Dit betekent dat de kwaliteit ten aanzien van de particuliere markt van beide terreinen gelijk is gesteld. Op basis van het aantal inwoners in de omgeving zijn beide bedrijventerreinen als goed beoordeeld. De kwaliteitsnormering goed is vertaald naar het kwaliteitscijfer 4. 8.3 Het belang Het merendeel deel van de ondernemers geeft veel tot zeer veel belang aan de vestigingsfactor ligging t.o.v. klanten. De reden hiervoor berust op het feit dat het grootste gedeelte van hun afnemers gevestigd zijn in de omgeving van Deventer. Één bedrijf duidt aan dat het verhuisd is van Arnhem naar Deventer om zo dichter bij de klanten gevestigd te zijn. Er is één bedrijf dat een lage waardering geeft aan de vestigingsfactor ligging t.o.v. klanten. De reden hiervoor berust op het feit dat zijn klanten voornamelijk in het midden en het westen van het land gevestigd zijn. Het klantencontact vindt voornamelijk plaats door middel van Internet, telefoon en fax. De reden dat de onderneming toch gevestigd is in Deventer, berust op het feit dat de ondernemer woonachtig is in de omgeving van Deventer. Twee ondernemers geven een gemiddeld belang aan de factor klantenspreiding doordat ze een grote spreiding (landelijk) van klanten hebben en hierdoor niet gebonden zijn aan Deventer of omstreken. 8.4 Conclusie In vergelijking met bedrijventerrein A1, zijn in de directe omgeving van bedrijventerrein Linderveld minder bedrijven gevestigd. Hierdoor is de ligging van bedrijventerrein Linderveld ten aanzien van de zakelijke markt minder gunstig. De kwaliteit voor bedrijventerrein Linderveld is vertaald naar het cijfer 4. De kwaliteit van bedrijventerrein A1 is vertaald naar het cijfer 5. 17

Wanneer wordt gekeken naar de particuliere markt liggen beide terreinen even gunstig. De kwaliteit voor beide locaties is vertaald naar het cijfer 4. Het algemeen waardeoordeel ten aanzien van de vestigingsfactor klantenspreiding is vastgesteld op basis van het rekenkundig gemiddelde van beide markten. Dit betekent voor het bedrijventerrein Linderveld dat de totale kwaliteit van de vestigingsfactor klantenspreiding uitkomt op 4. Bedrijventerrein A1 is beoordeeld met het cijfer 4,5. Het belang ten aanzien van de vestigingsfactor ligging t.o.v. klanten laat een wisselend beeld zien. Het merendeel van de ondernemers geeft aan belang te hechten aan deze factor. Eén bedrijf geeft aan totaal geen belang te hechten. Het gemiddelde cijfer dat gegeven is ten aanzien van deze factor is 3,8. Belang Kwaliteit Vestigingsfactor 1 2 3 4 5 Gem Linderveld A1 Klanten 1x 2x 5x 3x 3,8 4 4,5 18

9 De vestigingsfactor vervoersmodaliteiten 9.1 Algemeen De vestigingsfactor vervoersmodaliteiten gaat in op de ligging ten opzichte van faciliteiten waarvan bedrijven gebruik maken. Hierbij valt te denken aan zeehavens en treinstations. In dit hoofdstuk wordt de kwaliteit en het belang ten aanzien van deze vestigingsfactor beschreven. 9.2 De kwaliteit Binnen het onderdeel vervoersfaciliteiten is onderscheid gemaakt tussen enerzijds havens en anderzijds treinstations voor personenvervoer. Aan de modaliteit vliegveld is geen aandacht besteed, omdat deze faciliteit voor bedrijfsmatig gebruik in Deventer en omgeving niet aanwezig is. 9.2.1 Havenfaciliteiten De stad Deventer beschikt, volgens haar website, over een havenfaciliteit. Deze faciliteit is geconcentreerd op het Havenkwartier, wat onderdeel uitmaakt van bedrijventerrein Bergweide. De havenfaciliteit is gedefinieerd als een goederenhaven, omdat het scheepvaartverkeer dat in de haven aanmeert voor 95% uit beroepsvaart bestaat. (Gemeente Deventer, 2004), In het Havenkwartier worden activiteiten die betrekking hebben op watergebonden logistieke en industriële bedrijvigheid ontplooit. Per jaar lossen er enkele tientallen binnenvaartschepen. In vergelijking tot een aantal jaren geleden is er een afname geconstateerd van de gebruikersintensiteit. De reden voor deze afname is voornamelijk toe te wijzen aan de sterke opkomst van het wegtransport. Het gebied het Havenkwartier wordt, volgens het Masterplan Havenkwartier, tegenwoordig voornamelijk gezien als historisch industrieël erfgoed. Bedrijventerrein Linderveld ligt hemelsbreed op ongeveer 4 kilometer van de havenfaciliteiten. De afstand tot bedrijventerrein A1 is daarentegen ongeveer 2,2 kilometer. Gezien het feit dat Deventer binnen enkele jaren haar functie als goederenhaven verliest, wordt de kwaliteit ten opzichte van deze modaliteit voor beide bedrijventerreinen als slecht beoordeeld. Deze kwaliteit komt overeen met het cijfer 2. 9.2.2 Stations Binnen de gemeente Deventer zijn twee treinstations voor personenvervoer gesitueerd. Het belangrijkste station is gelegen aan de rand van de binnenstad. Dit station is getypeerd als het centrale station van Deventer. Op nationaal niveau is dit station een halte voor de intercity tussen Den-Haag / Rotterdam / Amsterdam / Schiphol en Enschede. Daarnaast is dit station ook opgenomen in het sneltreintraject tussen Zwolle en Roosendaal en het stoptreintraject Deventer-Almelo. Op internationaal niveau behoort het station tot het traject Amsterdam-Berlijn. De afstand, hemelsbreed, van het station Deventer Centraal tot het bedrijventerrein Linderveld is ca 5 kilometer. De afstand van bedrijventerrein A1 is bij benadering 3,5 kilometer. In de dorpskern van Colmschate is de voorstadhalte Deventer Colmschate gesitueerd. Dit station is een eenvoudige wachtruimte zonder kaartverkoop. Station Colmschate maakt onderdeel uit van het stoptreintraject Deventer-Almelo. De afstand van bedrijventerrein Linderveld tot het station Deventer Colmschate is ca 2 kilometer. De afstand van bedrijventerrein A1 tot het station bedraagt ca 2,4 kilometer. 19