Raadsvoorstel gemeente Coevorden Raadsvergadering : 9 december 2008 Agendapunt : 10a Rv.nr. : 589 Portefeuillehouder : B.J. Bouwmeester Onderwerp : Realisatie Gemeentehuis Voorstel : 1. het kantoor van ABN AMRO te integreren in het ontwerp van het te bouwen gemeentehuis en in verband hiermee over te gaan tot aankoop van de percelen Kasteel 9 en 11/A; 2. de nieuwbouw van het gemeentehuis een extra kwaliteitsimpuls te geven met betrekking tot het afwerkingsniveau en de duurzaamheid; 3. een aanvullend krediet beschikbaar te stellen van 2.670.741. Aan de raad, Coevorden, 27 november 2008 Inleiding In uw raadsvergadering van 9 september 2008 heeft u aangegeven voor het eind van het jaar van ons te willen vernemen in welke vorm het gemeentehuis zal worden gerealiseerd. Het voorliggende voorstel is geschreven met deze doelstelling. De gestelde kaders Door uw raad is bij besluit van 2 juli 2007 in lijn met de thema s uit het wensbeeld gekozen voor een huis van de bevolking en CQ hier onderdeel van uit te laten maken. In dit wensbeeld staat de realisatie van een multifunctioneel gebouw aan de Markt benoemd. Hierin wordt het bestuurlijke hart gecombineerd met een grand café, een raadszaal met theaterfunctie en indien mogelijk andere vormen van dienstverlening. Deze multifunctionele voorzieningen aan de Markt zorgen voor een herkenbaar centrum met een toegenomen levendigheid: een impuls voor de openbare culturele functie. Ontwikkelingen Tijdens de invulling van dit wensbeeld heeft zich een aantal, soms complicerende ontwikkelingen voorgedaan. De belangrijkste spelen zich af rond de verwerving van het perceel ABN AMRO (Kasteel 9), Kasteel 11/A en archeologie. Daarbij spelen gedurende dit nieuwbouwtraject nog een aantal andere factoren een rol.
Bij de afwegingen die wij hierbij telkens hebben gemaakt hebben wij deze afgezet tegen het oorspronkelijke wensbeeld waarbij de inzet steeds is geweest de uitgangspunten en het ambitieniveau van het wensbeeld te handhaven. Binnen deze context zullen deze factoren onderstaand worden benoemd en toegelicht. 1. Perceel Kasteel 9 (ABN AMRO) & perceel Kasteel 11/A Om de benodigde ruimte voor het gemeentehuis en CQ te kunnen realiseren is het gebouw van zowel Univé als het perceel van ABN AMRO nodig. In 2006 zijn de eerste oriënterende gesprekken met deze partijen gestart. Dit leidde tot verwerving van Univé in 2007. Het proces tot verwerving van het perceel ABN AMRO werd bemoeilijkt door de overname van ABN AMRO door Fortis, de bijkomende kredietcrisis en het hierdoor voor langere tijd stilleggen van alle lopende onderhandelingen. Ondanks deze complicaties hebben wij inmiddels overeenstemming bereikt over de verwerving van Kasteel 9 waarbij we niet alleen recht doen aan de uitgangspunten van het wensbeeld, maar waarbij deze uitgangspunten zelfs nog worden versterkt. Wij stellen voor een gedeelte van perceel Kasteel 11/A integraal onderdeel uit te laten maken van het nieuwe gemeentehuis en hiermee het multifunctionele karakter van het nieuwe gemeentehuis nóg verder uit te bouwen. Hiertoe dient de kavel onder het gemeentehuis te worden uitgebreid met dit perceel. Hierdoor realiseren we een totaalplan voor het gehele gebied tussen het Kasteel, de Vlijt en de Markt en versterken we de samenhang in de gevellijn. Wij stellen dan ook voor om het kantoor van ABN AMRO integraal deel uit te laten maken van het nieuw te bouwen gemeentehuis waarbij ABN AMRO de benodigde kantoorruimte van ons huurt. Hierover is inmiddels een principeakkoord bereikt. Tot slot sluit op deze wijze de alternatieve parkeersituatie voor de aanwonenden van het Kasteel (nr. 13 t/m 21) beter aan bij het wensbeeld. De verwerving van het perceel van ABN AMRO is binnen het door uw raad beschikbaar gestelde bedrag van 1.100.000 gerealiseerd. Voor een overzicht van de bijkomende kosten met betrekking tot de percelen Kasteel 9 en Kasteel 11/A wordt verwezen naar de voor u ter inzage liggende stukken. 2. CQ Bij raadsbesluit van 2 juli 2007 is in lijn met de uitgangspunten van het wensbeeld, ervoor gekozen CQ onderdeel uit te laten maken van het gemeentehuis. Dit besluit is genomen op basis van een vergelijking waarbij we zijn uitgegaan van de kosten voor opwaardering van de huidige locatie CQ aan de Kerkstraat inclusief brede programmering (conform raadsbesluit 2 juli 2007). Uit deze vergelijking bleek dat verplaatsing van CQ naar de Markt, naast de meerwaarde die het heeft voor ons wensbeeld, goedkoper uitviel dan het renoveren van de huidige locatie. De huidige kosten voor opwaardering van de locatie Kerkstraat worden begroot op 3.276.440 terwijl de besparing van het afknippen van CQ van het nieuwe gemeentehuis ongeveer 3.283.668 bedraagt. De conclusie is derhalve dat onder de huidige omstandigheden de kosten voor het opwaarderen van CQ op de locatie Kerkstraat ongeveer gelijk zijn aan de verlaging van de kosten bij het laten vervallen van de uitbreiding van het nieuwe gemeentehuis met CQ. De beperkte meerkosten afgezet tegen de grote meerwaarde voor de vervulling van het wensbeeld, heeft ons doen besluiten vast te houden aan de ingezette lijn van verplaatsing van CQ naar het nieuwe gemeentehuis. In de voor u ter inzage liggende stukken zijn de twee varianten ter informatie uitgewerkt.
3. Andere elementen in het nieuwbouwproject In het proces om te komen tot een nieuw gemeentehuis zijn er naast de bovenstaande items andere factoren te onderscheiden die ieder op zich, en soms in samenhang, bepalend zijn voor de realisatie van het gemeentehuis zoals gepland. In deze paragraaf gaan wij dieper in op elk van die factoren en zullen wij hierbij aangeven hoe ze passen binnen de totale context en wat de consequenties hiervan zijn. Het betreft hier de bouwvergunning, meerkosten, afwerkstaat en duurzaamheid. 3a. Bouwvergunning gemeentehuis Bij instemming over de aankoop van het perceel ABN AMRO zullen we de bouwaanvraag, zoals die nu door Strukton is ingediend, intrekken en vervangen door een nieuwe bouwaanvraag. Een aantal belangrijke randvoorwaarden van de huidige procedure geldt echter ook deels voor een aangepaste aanvraag, deze vindt u hieronder. Verklaring geen bezwaar In overleg met de provincie Drenthe hebben wij een Programma van Eisen voor het aanvullend archeologisch onderzoek opgesteld. Wij hebben vervolgens opdracht verstrekt voor de uitvoering van dit onderzoek. Het onderzoek is eind oktober afgerond (exclusief perceel ABN AMRO en gedeelte perceel Kasteel 11/A). Bij de provincie hebben wij inmiddels het verzoek voor de Verklaring van geen bezwaar ingediend (incl. perceel Kasteel 9 (ABN AMRO), excl. perceel Kasteel 11/A). Naar verwachting wordt deze binnenkort afgegeven. Na afronding van dit onderzoek zijn de belemmeringen voor de huidige bouwvergunning op dit punt weggenomen. Parkeren Door uw raad is op 14 november 2006 besloten af te zien van een parkeervoorziening voor 50 parkeerplaatsen onder het gemeentehuis en deze te zijner tijd toe te voegen aan de parkeervoorziening onder de Markt. Op basis van regelgeving is berekend dat er voor het nieuwe gemeentehuis inclusief grand café, theater en CQ 105 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd. Wij zijn voornemens op de Markt en eventueel in de directe omgeving een vorm van gereguleerd parkeren in te voeren, bijvoorbeeld een blauwe zone. Hierdoor wordt het lang parkeren op de Markt ontmoedigd en ontstaat er ruimte voor bezoekers. De benodigde 105 parkeerplaatsen worden op de Pampert gerealiseerd. Dit past binnen het door u, op 14 november 2006, genomen besluit. In het kader van het Bouwbesluit dient 96m² stallingsruimte voor de fietsen van het personeel te worden gerealiseerd. Bij de voorgenomen verbouw van het gemeentehuis (Aleida Kramersingel 4) zal de kelder geschikt worden gemaakt voor de stalling van fietsen. Voor de bezoekers van het nieuwe gemeentehuis worden mogelijkheden voor de stalling van fietsen in de directe omgeving van het gebouw gerealiseerd. De visie op parkeren voor het gehele centrum wordt uitgewerkt in het Parkeerbeleidsplan. Zienswijzen Tegen de aanvraag voor de huidige Bouwvergunning is een aantal zienswijzen ingediend. Mede afhankelijk van de vervolgprocedure zullen wij dit in overleg met de indieners zorgvuldig afhechten. 3b. Contract Strukton. Het contract met Strukton voorziet in een (standaard) regeling met betrekking tot meerkosten. Voor één onderdeel, de zogenaamde vertragingskosten, wordt hier slechts in beperkte mate in voorzien. Getracht is de hieruit voortvloeiende extra kosten te beperken middels een aantal alternatieve bouwscenario s. Deze scenario s zijn in de bijlagen opgenomen en leveren substantiële meerkosten op.
Gelet op het onderhandelingsresultaat met ABN AMRO worden deze scenario s niet in de verdere afweging betrokken. Onderstaand gaan wij in op de genoemde extra kosten. Vertragingskosten en excessieve loon- en prijsstijging Onder meer door vertraging vanwege archeologisch onderzoek en verwerving van het perceel ABN AMRO is de planning in relatie tot de aanvang van de bouwwerkzaamheden niet gehaald. Conform het contract met Strukton is de risicoregeling niet van toepassing (verrekening van wijzigingen van lonen, sociale lasten, prijzen, huren en vrachten). Uit jurisprudentie blijkt echter dat kostenstijgingen boven de 5% als excessief worden beschouwd (3% reële prijsontwikkeling en 2% ondernemersrisico) en alsnog moeten worden verrekend. Afwerkstaat De aanneemsom voor de bouw van het gemeentehuis is destijds geraamd op basis van het opgestelde technisch Programma van Eisen. Ten opzichte van het oorspronkelijke Programma van Eisen wordt door architect RAU geadviseerd de kwaliteit te verhogen van het interieur, met name in de representatieve ruimten. Dit advies is gedeeltelijk overgenomen. Het gaat hierbij om de bouwkundige en esthetische kwaliteit van onder andere de wandafwerking en plafonds. De kosten hiervoor bedragen 178.500. 3c. Duurzaamheid In het programma van eisen heeft u duurzaamheid als uitgangspunt gekozen. In het huidige bouwplan is dan ook een aantal duurzaamheidmaatregelen opgenomen. Wij stellen voor een pakket extra maatregelen te treffen zodat het nieuwe gemeentehuis een voorbeeldfunctie kan vervullen voor duurzaam bouwen en zal voldoen aan nagenoeg de strengste energienormen (energielabel A+). Deze aanvullende maatregelen bestaan onder andere uit een bronnensysteem, warmte-/koude opslag in de bodem in combinatie met betonkernactivering en aanwezigheidsdetectie. Om deze duurzaamheidmaatregelen te treffen worden extra kosten voorzien van 494.416.-. Deze worden door een verlaagde exploitatie in circa 13 jaar terugverdiend. Dit is voor ons een acceptabele afwijking van het door u gestelde kader van circa 10 jaar. 4. Relatie Centrumplan Het Programma Centrumplan en het Project Nieuwbouw zijn twee gescheiden trajecten. Het gemeentehuis kent een projectmatige opzet met zijn eigen organisatie. Daarnaast kent het centrumplan een programmatische opzet met eigen dynamiek, huishouding en financieel kader. Zowel het gemeentehuis als het programma Centrumplan zijn gekaderd door de gemeenteraad en worden binnen de begroting met middelen gedekt. Wij hebben er daarom voor gekozen u middels de voor u ter inzage liggende stukken te informeren over de geactualiseerde exploitatieberekening van het centrumplan. Hierin zijn tevens de effecten van aankoop en archeologie verwerkt. In februari 2009 zullen wij met een uitgewerkte bestuursrapportage voor wat betreft de voortgang van het Programma Centrumplan bij u terugkomen. 5. Financiering Het bovenstaande leidt tot de volgende financiële opzet.
In detail treft u deze opzet uitgewerkt in de bijlagen aan. Uitbreiding t.b.v. ABN AMRO 1.440.000,00 Vertragingskosten 482.825,00 Compensatie excessieve loon- en prijsstijgingen 75.000,00 Nadere Duurzaamheidmaatregelen 494.416,00 Optimalisering afwerkstaat Benodigd extra krediet Dekkingsvoorstel 178.500,00 2.670.741,00 Saldo lasten 210.677,54 Saldo baten * 115.209,79 Noodzakelijke aanvullende dekkingsmiddelen 95.467,75 * Inverdieneffect duurzaamheid en huuropbrengst. Als dekking voor dit voorstel wordt het volgende voorgesteld: - voor 2009 het bedrag van 95.467,75 eenmalig te dekken uit het begrotingsoverschot 2009; - vanaf 2010 het bedrag van 95.467,75 ten laste te brengen van de post nieuw beleid. Burgemeester en wethouders van Coevorden, de secretaris M.N.J. Broers de burgemeester B.J. Bouwmeester