2013 In de helft van de tijd 20 goedkoper Conceptueel Bouwen in de praktijk NETWERK CONCEPTUEEL BOUWEN NETWERK CONCEPTUEEL BOUWEN De Beekse Tuin 1, 5673NK Nuenen www.netwerkconceptueebouwen.nl
Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 1 Inleiding... 2 Samenvatting... 3 Onderzoek naar meerwaarde Conceptueel Bouwen... 5 Prijs... 5 Prestaties... 7 Onderzoek naar benutting... 10 Onderzoek naar oorzaken onderbenutting... 13 Onderzoek naar mogelijkheden breder gebruik capaciteit... 15 Bijlagen... 17 Methode van het onderzoek... 17 Over Conceptueel Bouwen... 18 Over het Netwerk Conceptueel Bouwen... 20 Overzicht Conceptaanbieders... 21 Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 1 / 23
Inleiding Met het opkomen van conceptueel bouwen is er een nieuwe huisvestingsindustrie in Nederland groeiende. Voor het Netwerk Conceptueel Bouwen is het belangrijk te weten hoe ver die ontwikkeling is en hoe snel de groei gaat. Daarom is er in mei en juni van 2013 onderzoek gedaan naar de praktijk van conceptueel bouwen onder de leden van het Netwerk Conceptueel Bouwen 1. Hen zijn de volgende vragen voorgelegd: Wat is de meerwaarde van conceptueel bouwen ten opzichte van traditioneel bouwen? Hoe groot is de capaciteit van het aanbod van concepten? In andere woorden: Hoeveel woningen kunnen er per jaar, vanuit een concept, nieuw gebouwd of gerenoveerd worden? Hoeveel van die capaciteit wordt er in 2013 al benut? De antwoorden op deze vragen staan in hoofdstuk 1 en 2. Uit dit onderzoek blijkt dat de meerwaarde van conceptueel bouwen zeer aanzienlijk is, niettemin wordt er nog steeds veel meer traditioneel dan conceptueel gebouwd. In een vervolgonderzoek is daarom verder gekeken naar de oorzaken van deze onderbenutting en naar mogelijkheden om de groei te versnellen. De leden van het Netwerk en een grote groep bekenden om hen heen is hun mening gevraagd over de volgende vragen: Wat zijn de oorzaken van de onderbenutting van de capaciteit van het aanbod van concepten? Met welke maatregelen is de onderbenutting te bestrijden? In hoofdstuk 3 en 4 zijn de resultaten te vinden. De onderzoekers hopen dat dit onderzoek materiaal zal aandragen voor maatregelen die de groei van de nieuwe huisvestingsindustrie zullen stimuleren. Het onderzoek is uitgevoerd door Pieter Huijbregts Innovatie BV Auteurs: S. Dijkhuizen en P. Huijbregts Nuenen augustus 2013. 1 Conceptueel bouwen komt op in nagenoeg alle segmenten van de bouw/huisvestingsmarkt. Het meeste aandacht gaat uit naar de deelmarkt wonen omdat dat veruit het grootste marktsegment is en ook de meeste burgers direct beïnvloedt. In de opbouw van het Netwerk, opgericht in 2007, heeft woningbouw daarom de eerste prioriteit gekregen. De antwoorden in dit onderzoek betreffen daarom vooral het wonen. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 2 / 23
Samenvatting Voordelen conceptueel bouwen: prijs 20 tot 25 lager of meer ruimte voor extra kwaliteit, snelheid: 40 á 50 sneller, onderhoudskosten: 25 á 30 lager. Als antwoord op de vraag naar de voor- en nadelen van conceptueel bouwen kwam als antwoord dat conceptuele woningen gemiddeld 42 kunnen sneller gerealiseerd worden dan traditionele woningen, dat een traditioneel gebouwde woning gemiddeld 22 duurder is en de onderhoudskosten 26 lager liggen. Verder geven de conceptaanbieders aan dat opdrachtgevers meer zekerheid hebben, er minder overlast is en er toch veel flexibiliteit en keuzevrijheid is waardoor klantgerichte oplossingen mogelijk zijn. Veel concepten hebben bijzondere energieprestaties wat de betaalbaarheid nog verder vergroot. Deze voordelen zijn mogelijk doordat aanbieders hun expertise beter kunnen inzetten. Omdat de oplossingen projectoverstijgend worden toegepast ontstaat er een lerend vermogen waardoor de oplossingen steeds beter worden. Dit zal verder toenemen naarmate er meer geproduceerd gaat worden. De capaciteit van concepten wordt slechts beperkt benut: 33 bij nieuwbouw en 19 bij renovatie. Volledig benutting bespaart opdrachtgevers minstens 200 miljoen per jaar. Recent onderzoek onder aanbieders, van een woningconcept, die lid zijn van het Netwerk Conceptueel Bouwen, laat zien dat er momenteel ongeveer 50 aanbieders van nieuwbouwconcepten en 25 aanbieders van renovatieconcepten zijn(zie lijst in bijlage). Twee derde hiervan is in staat woningen te leveren die energieneutraal zijn; nul op de meter. Voor nieuwbouw is in Nederland in 2013 de totale capaciteit bijna 17.000 woningen per jaar. Naar verwachting worden er in 2013 ongeveer 5.600 nieuwbouwwoningen conceptmatig geproduceerd. Dat betekent dat van de huidige capaciteit bij de aanbieders van nieuwbouwconcepten 33 wordt benut. De nieuwbouwwoningen worden vooral voor corporaties en ontwikkelaars gerealiseerd: 52 voor corporaties, 34 voor ontwikkelaars en 14 beleggers. Uitgaande van een volume van 50.000 nieuwbouwwoningen per jaar kan in 2013 zo n 35 conceptueel worden ingevuld. Het werkelijk marktaandeel is 12 van de markt. Door het onbenutte deel van de beschikbare nieuwbouwcapaciteit van conceptaanbieders te gebruiken (deze woningen niet langer traditioneel realiseren) kan jaarlijks ruim 200 miljoen bespaard worden of extra ruimte geschapen voor extra kwaliteit, bijvoorbeeld om meer woningen verder te verduurzamen. Hierbij zijn niet de effecten meegenomen voor de efficiencyverbetering wanneer de volledige capaciteit benut wordt. De huidige capaciteit kan natuurlijk ook nog verder groeien waardoor de voordelen nog groter worden. De capaciteit voor renovatie in 2013 is bijna 11.000 woningen. Er worden 2.000 woningen vanuit een concept gerenoveerd. Van de renovatiecapaciteit met concepten wordt dus 19 gebruikt. Voor de renovatie komen de opdrachten vooral van corporaties (86). Van beleggers en ontwikkelaars komen 9 respectievelijk 5 van de opdrachten. Welke besparing behaald kan worden met het toepassen van conceptuele renovatie is nog niet duidelijk. Wel kan aangenomen worden dat ook dit om een aanzienlijk bedrag gaat. Onderbenutting duidt op knelpunten in marketing- en sales. Niet alleen bij de individuele aanbieders, maar juist ook bij de nieuwe, conceptuele industrie als geheel. Ontbreken er schakels in het marketing- en saleskanaal? Debat over oorzaken en oplossingen onderbenutting is urgent. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 3 / 23
Gevraagd naar de oorzaken van de onderbenutting komen de volgende zaken als het meest belangrijk naar voren (in volgorde van belang): 1. Vragers weten niet goed hoe hun vraag naar prestaties in de markt te zetten; 2. De voor- en nadelen van conceptueel bouwen zijn nog onvoldoende bekend; 3. Het aanbod van concepten is onvoldoende bekend en onvoldoende te beleven ; 4. Concepten sluiten minder goed aan bij de behoefte (meer ontwikkeld vanuit product en techniek dan uit doorleefde kennis van de doelgroep). De visie op de mogelijke oplossingen loopt nog wat uiteen. Niettemin komt er het volgende beeld uit (in volgorde van belang, nuanceverschillen in inschatting belang tussen vragers en aanbieders): 1. De boodschap van conceptueel bouwen, zijn voordelen en successen, met meer kracht uitdragen ook naar de eindconsument; 2. Het aanbod van concepten bekender maken en beter laten beleven; 3. Zorgen voor een garantieregeling voor concepten; 4. Een model ontwikkelen waarmee vraag en aanbod eenduidig te matchen zijn; 5. Debat tussen vraag en aanbod (bijvoorbeeld aan regiotafels) om vraag en aanbod beter op elkaar aan te laten sluiten. Er lijkt een taak weggelegd voor het Netwerk Conceptueel Bouwen om op nieuwe schakels in het marketing- en saleskanaal te helpen smeden. Iedere industrie kent winkels waar producten uit die industrie uitgestald zijn, door klanten vergeleken en beleefd kunnen worden, waar advies wordt verstrekt en ook gekocht kan worden. De nieuwe huisvestingsindustrie kent iets dergelijks (nog) niet. De metafoor van de winkel kan wellicht helpen om bovenstaande oplossingsrichtingen, onderling samenhangend, verder vorm te geven. Het NCB kan daartoe het initiatief nemen. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 4 / 23
Onderzoek naar meerwaarde Conceptueel Bouwen Prijs Wat zijn de bouwkosten van een conceptuele tussenwoning (excl. BTW) ten opzichte van traditioneel? 12 aanbieders van een nieuwbouwconcept hebben deze vraag beantwoord. Als gemiddelde bouwprijs van een traditioneel gebouwde tussenwoning geeft men ongeveer 103.000,- (excl. BTW, grond en bijkomende kosten) aan. Deze woning voldoet dan aan de huidige regelgeving. Als gemiddelde bouwprijs van dezelfde woning maar dan conceptueel gerealiseerd geeft men ongeveer 84.000,- (excl. BTW, grond en bijkomende kosten) aan. Figuur 1 geeft de resultaten weer. Figuur 1 Bouwkosten Traditioneel vs. Conceptueel 160.000,00 140.000,00 120.000,00 100.000,00 80.000,00 60.000,00 40.000,00 20.000,00-1 2 4 5 6 7 8 9 10 12 13 14 15 Bouwkosten traditioneel 90.0 130. 100. 90.0 130. 90.0 80.0 137. 110. 84.0 105. 118. 75.0 Bouwkosten conceptueel 75.0 90.0 85.0 90.0 86.0 75.0 79.0 98.0 90.0 78.0 85.0 96.0 67.0 Prijzen x1000 Hieruit blijkt dat een traditioneel gebouwde woning gemiddeld 22 duurder is dan een conceptueel gebouwde woningen. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 5 / 23
Figuur 2 geeft aan wat een traditionele woning meer kost per conceptaanbieder. Traditioneel duurder dan conceptueel 60 50 40 30 20 10 0 Traditioneel duurder dan conceptueel 1 2 4 5 6 7 8 9 10 12 13 14 15 20 44 18 0 51 20 1 40 22 8 24 23 12 Figuur2 Als de totale beschikbare nieuwbouwcapaciteit van concepten traditioneel gerealiseerd worden, dan zou dit op basis van de gemiddelde bouwkosten per woning ongeveer 1.750.000.000,- (excl. BTW) kosten. Als de totale beschikbare nieuwbouwcapaciteit van concepten conceptueel gerealiseerd worden, dan zou dit op basis van de gemiddelde bouwkosten per woning ongeveer 1.430.000.000,- (excl. BTW) kosten. 33 wordt momenteel al conceptueel gerealiseerd. Door het overige deel van de beschikbare nieuwbouwcapaciteit van conceptaanbieders te gebruiken en deze woningen niet langer traditioneel te realiseren kan ongeveer 215.000.000,- bespaard worden. Hierbij zijn nog geen effecten meegenomen voor de efficiencyverbetering doordat de volledige capaciteit benut wordt. De huidige capaciteit kan natuurlijk ook nog verder groeien waardoor de voordelen nog verder oplopen. Ook is alleen nog maar naar de bouwkosten gekeken. Ook op de bijkomende kosten die een groot deel van de stichtingskosten bepalen kan met conceptueel bouwen een aanzienlijke besparing behaald worden. Deze besparing is in dit onderzoek nog niet meegenomen. Deze besparing kan gebruik worden om de betaalbaarheid te verbeteren of om bijvoorbeeld de woningen verder te verduurzamen. Want conceptaanbieders geven aan dat de conceptuele woningen duurzamer zijn en een betere energieprestatie kunnen bieden. Welke besparing behaald kan worden met het toepassen van conceptuele renovatie is nog niet duidelijk. Wel kan aangenomen worden dat ook dit om een aanzienlijk bedrag gaat. Een aantal aanbieders kan al een energienotalose-woning conceptmatig produceren voor minder dan 100.000,- (excl. BTW). Dit is 3 goedkoper dan een traditioneel gebouwde woning die aan de huidige regelgeving voldoet (EPC 0,6) en 16 duurder dan een conceptueel gebouwde woning die aan de huidige regelgeving voldoet (EPC 0,6). Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 6 / 23
Prestaties Hoeveel sneller kan een conceptuele woning gerealiseerd worden ten opzichte van een traditioneel gerealiseerde woning? Deze vraag is door 13 conceptaanbieders beantwoord. Gemiddeld wordt aangegeven dat een woning die conceptueel gerealiseerd wordt 42 sneller klaar is dan een traditioneel gerealiseerde woning. Figuur 3 geeft de resultaten weer. 70 Meer snelheid conceptueel 60 50 40 30 20 10 0 1 2 4 5 6 7 8 9 10 12 13 14 15 Meer snelheid conceptueel 40 50 50 10 40 50 25 60 50 50 50 50 20 Figuur 3 Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 7 / 23
Hoeveel lager zijn de onderhoudskosten van een conceptuele woning gerealiseerd worden ten opzichte van een traditioneel gerealiseerde woning? Deze vraag is door 10 conceptaanbieders beantwoord. Gemiddeld wordt aangegeven dat een woning die conceptueel gerealiseerd wordt 26 lagere onderhoudskosten heeft dan een traditioneel gerealiseerde woning. Figuur 4 geeft de resultaten weer. Lager onderhoudskosten conceptueel 60 50 40 30 20 10 Figuur 4 0 100 200 400 500 600 700 900 1000 Lager onderhoudskosten conceptueel 15 50 10 10 40 10 50 50 20 10 1200 1300 Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 8 / 23
Wat zijn de overige voordelen van conceptueel bouwen ten opzichte van traditioneel bouwen? De conceptaanbieders geven aan dat opdrachtgevers meer zekerheid hebben, er minder overlast is, er toch veel flexibiliteit en keuzevrijheid is waardoor klantgerichte oplossingen mogelijk zijn en bouwen weer leuk wordt. Tabel 1 geeft antwoorden weer. Tabel 1 Voordelen conceptueel bouwen Minimale overlast door korte doorlooptijd op locatie. Sneller, goedkoper, beter, klantgerichter. Positieve resultaten uit het uitgevoerde project. Snellere bouwtijd en minder faalkosten. Slim, compleet, duurzaam, snel en variatie. Het is een totaalconcept, maatpak voor ieder programma, korte voorbereidingstijd en bouwtijd. Vrij in architectuur, flexibel in plattegronden, ketensamenwerking m.b.v. 3D Bim en LEAN. Meer zekerheid aan de voorkant over de haalbaarheid en uitkomst van het product, kortere benodigde voorbereidingstijd en bouwtijd, betere kwaliteitsgaranties te bieden, meer waarde creatie voor de echte gebruiker en klant. Meer werken volgens de principes van Lean proces, productie en planning. Meer lol in en respect voor het werk, het is leuker dan werken met het traditionele werkwijze. Hogere bouwkwaliteit, hogere kierdichting schil, minder klachten, minder faalkosten, hogere onderlinge geluidsisolatie, schonere bouw, minder verkeersbewegingen. Het makkelijker inspelen op functionele wijzigingen in de toekomst van de woning en haar bewoners, daarmee dus zowel zorg als leversloop bestendig, incl. medische informatie. Duurzamere oplossingen en energie leveren per woning. Minder componenten, stekker klaar, geen schroeven en montage. Alles op Klik methode aan elkaar te koppelen. Eenvoudig van opzet, adhv, een Stuklijst van componenten per woning. Individuele opzet per bewoners naar haar wens en gedrag. Het concept is een exclusieve tool in de ontwikkeling, waaraan weinig tot geen kosten verbonden zijn voor de gebruiker. Brengt de voorbereidingstijd terug naar een week en maakt plannen haalbaar. - Samenwerking met ketenpartners, zowel in conceptontwikkeling als in planontwikkeling. - Snelle haalbaarheidstoetsen - BIM budgettering - Lean ontwikkel en bouwproces - Inventariasatietool met monitoring van klantwaarden en wensen - Diensten na oplevering. Kwaliteit, geringere voorbereidingskosten en voorbereidingstijd. 1) flexibel in maatvoering en in opties: aan-, uitbouw-, aanpassingsmogelijkheden. 2) direct inzicht in de kosten tijdens ontwikkeltraject. 3) bewezen functionaliteit en directe afstemming op de (markt). 4) (veel) lagere exploitatielasten, bij lagere investeringskosten (minder rentekosten) 5) lagere energie lasten. Hogere kwaliteit (aantoonbaar d.m.v. structurele kwaliteitsrapportages inclusief luchtdichtheidsmeting en warmtebeeldopnames) - snelle en transparante prijsvorming - zeer snelle time-to-market (betere aansluiting tussen productaanbod en marktvraag) - goede prijs-kwaliteit verhouding - all-in prijs inclusief "geen gezeur garantie" - betere garantievoorwaarden - innovaties en nieuwe ontwikkeling ingepast op een verantwoorde wijze - samenwerking op basis van win-win situatie. Veiliger, duurzamer, minder opleverpunten, minder schade aan mens en milieu, door prefabricage een betere conditionering van werkzaamheden, minder afstemmingsverliezen, snellere bouwtijd (realiseren binnen door ons vooraf afgegeven planning en budget), ontwerprisico nemen we voorlopig over. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 9 / 23
Onderzoek naar benutting capaciteit conceptuele woningbouw Wat is de huidige capaciteit van conceptuele nieuwbouw en renovatie in de woningbouw? Onder 15 conceptaanbieders van het Netwerk Conceptueel Bouwen is onderzocht wat de huidige nieuwbouw- en renovatiecapaciteit is op basis van het door hen aangeboden concept. Figuur 5 geeft de resultaten weer. Figuur 5 Huidige Capaciteit Conceptueel 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Capaciteit nieuwbouwconcept 150 1000 200 40 800 250 750 180 500 750 400 750 1500 250 Capaciteit renovatieconcept 350 100 600 250 250 80 1000 300 3000 250 De totale nieuwbouwcapaciteit van 14 aanbieders van een nieuwbouwconcept is 7.520. De totale renovatiecapaciteit van 10 aanbieders van een nieuwbouwconcept is 6.180. De gemiddeld capaciteit van conceptaanbieders voor een nieuwbouwconcept is dus ongeveer 500 woningen per jaar en van een renovatieconcept 600 woningen per jaar. In Nederland kennen we ongeveer 50 aanbieders van een nieuwbouwconcept en 25 aanbieders van een renovatieconcept (niet al deze partijen zijn aangesloten bij het NCB). Een overzicht van dit aanbod is te vinden in bijlage 1. Op www.conceptenboulevard.nl (hier staan nog niet alle concepten op) vindt u meer informatie over deze concepten. Voor de overige conceptaanbieders is een inschatting gemaakt van de capaciteit op basis van de grootte van het bedrijf. Voor nieuwbouw is in Nederland de totale capaciteit bijna 17.000 woningen per jaar en voor renovatie bijna 11.000 woningen per jaar. Uit een recentelijke inventarisatie van het Netwerk Conceptueel Bouwen blijkt dat ongeveer 10.000 nieuwbouwwoningen conceptueel geproduceerd kunnen worden die als jaarsaldo nul op de energiemeter hebben. Welk deel van de renovatiecapaciteit momenteel energienotaloos geleverd kan worden is nog niet duidelijk. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 10 / 23
Welk deel van de huidige capaciteit wordt momenteel benut (wat is de huidige productie)? Voor nieuwbouwconcepten wordt momenteel gemiddeld 33 van de huidige productie gebruikt en voor renovatieconcepten 19 van de huidige productie. Figuren 6 en 7 geven de resultaten van het onderzoek weer. Figuur 6 Figuur 7 Capaciteit - Productie Nieuwbouw 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Capaciteit nieuwbouwconcept 150 1000 200 40 800 250 750 180 500 750 400 750 1500 250 Huidige productie nieuwbouw 75 500 40 10 280 100 30 18 125 262,5 80 495 1020 37,5 Capaciteit - Productie Renovatie 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1 2 3 7 8 9 10 11 14 15 Capaciteit renovatieconcept 350 100 600 250 250 80 1000 300 3000 250 Huidige productie renovatie 105 20 180 7,5 8 100 30 2010 25 Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 11 / 23
Dit resulteert in een totale productie onder de ondervraagde conceptaanbieders van 3.073 voor nieuwbouw en 2.485 voor renovatie. De gemiddelde productie per conceptaanbieder van een nieuwbouwconcept is 220 en van een renovatieconcept 276. Op basis van het gemiddelde percentage van de capaciteit die nu gebruikt wordt per conceptaanbieders is de totale conceptuele productie voor nieuwbouw in Nederland (33 van 17.000) ongeveer 5.600 woningen en voor renovatie (19 van 11.000) ongeveer 2.000 woningen. Wat is het Marktaandeel bij beleggers, corporaties en ontwikkelaars/particulieren? De nieuwbouwwoningen worden vooral door corporaties en ontwikkelaars gerealiseerd (52 door corporaties en 34 door ontwikkelaars). Slechts 14 van deze conceptuele nieuwbouwproductie wort voor beleggers uitgevoerd. Voor de renovatie komen de opdrachten vooral van corporaties (86). Van beleggers en ontwikkelaars komen slechts 9 en 5 van de opdrachten. Figuren 8 en 9 geven de resultaten van het onderzoek weer. 120 Marktaandeel Nieuwbouw 100 80 60 40 20 Figuur 8 0 nieuwbouw ontwikkelaars/particulieren 100 200 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 40 40 20 0 73 10 88 0 50 30 30 56 35 0 nieuwbouw corporaties 60 30 80 100 23 90 12 96 25 30 40 28 45 67 nieuwbouw beleggers 0 30 0 0 4 0 0 4 25 40 30 16 20 33 Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 12 / 23
Marktaandeel Renovatie Figuur 9 120 100 80 60 40 20 0 renovatie ontwikkelaars/particulieren 1 2 3 7 8 9 10 11 14 15 0 0 0 0 0 49 0 0 0 0 renovatie corporaties 100 95 100 100 100 18 100 100 75 70 renovatie beleggers 0 5 0 0 0 33 0 0 25 30 Onderzoek naar oorzaken onderbenutting De vragen uit dit deel van het onderzoek zijn uitgezet onder 100 mensen, waarvan er zestig hebben geantwoord. Deze zijn onderverdeeld naar hun positie ten opzichte van de nieuwe huisvestingsindustrie: Vrager, Aanbieder Totaalconcept, Aanbieder Deelconcept, Ondersteuner, Maatschappelijke organisatie en Anders. Onderstaande figuur geeft de verdeling onder de respondenten weer. Figuur 10 Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 13 / 23
Omdat de verschillen tussen de soorten respondenten beperkt blijken worden de resultaten van de hele groep verder besproken. Alleen bij de vraag over de oplossingen is de vraagzijde er apart uitgelicht omdat zij zo wezenlijk zijn voor de verdere doorbraak van de nieuwe huisvestingsindustrie. Verder is er gevraagd of er bij de oorzaken van de onderbenutting er een wezenlijk verschil bestaat tussen nieuwbouw en renovatie. Dat bleek niet zo te zijn. Dus onderstaande resultaten gelden voor beide markten. Wat ziet u als belangrijkste redenen waarom de capaciteit van nieuwbouw- en renovatieconcepten, ondanks de voordelen, nog maar weinig benut wordt? De deelnemers aan het onderzoek zijn de volgende mogelijke oorzaken van onderbenutting voorgelegd en hen is gevraagd er een prioriteit in aan te geven: 1. Een inspirerende, samenbindende toekomstvisie met enkele bijhorende scenario s ontbreekt en de trekkers van innovatie zijn onvoldoende verenigd; 2. Conceptueel bouwen en de voordelen daarvan zijn niet erg bekend; 3. Het aanbod is onvoldoende bekend en is niet te beleven (vergelijk proefritje bij auto); 4. Concepten sluiten niet goed aan bij de behoefte (te veel product-denken, vanuit de techniek); 5. Niet alle verhalen van aanbieders zijn te vertrouwen, het aanbod is onvoldoende bewezen, klant kan niet beoordelen welke concepten goed zijn en welke niet; 6. Garantie op de prestaties van de oplossing nog niet goed geregeld; 7. Het aanbod per marktsegment is onvoldoende vergelijkbaar, vragers krijgen geen overzicht en kunnen zo moeilijk kiezen; 8. Vragers weten niet goed hoe hun vraag naar prestaties in de markt te zetten; 9. De regelgeving voor de (woning)markt geeft te veel onzekerheden en lokale regels en heffingen doen de voordelen weer teniet; 10. Innovatie wordt niet gefaciliteerd in de opstartfase. Figuur 11 Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 14 / 23
Deze lijst van mogelijke oorzaken konden de respondenten zelf aanvullen. Enkelen hebben die gelegenheid gebruikt. Zij brachten de volgende punten naar voren: Verzet bestaande apparaten: CB holt functies uit; Angst voor het onbekende, ook bij toezichthouders. Deze antwoorden hebben bij de weging geen rol meer gespeeld. Uit de ontvangen antwoorden komen de volgende zaken als het meest belangrijk naar voren (in volgorde van belang): 1. Vragers weten niet goed hoe hun vraag naar prestaties in de markt te zetten; 2. De voor- en nadelen van conceptueel bouwen zijn nog onvoldoende bekend; 3. Het aanbod van concepten is onvoldoende bekend en onvoldoende te beleven ; 4. Concepten sluiten minder goed aan bij de behoefte (meer ontwikkeld vanuit product en techniek dan uit doorleefde kennis van de doelgroep). Onderzoek naar mogelijkheden breder gebruik capaciteit De deelnemers aan het onderzoek zijn de volgende mogelijke oplossingsrichtingen van onderbenutting voorgelegd: 1. We werken samen aan een inspirerende, samenbindende toekomstvisie met enkele bijhorende scenario s en dragen die actief uit; 2. We dragen samen de boodschap van Conceptueel bouwen, zijn voordelen en successen met meer kracht uit (ook naar de eindconsument); 3. We zetten ons samen in om het aanbod van concepten beter bekend te maken en ook op zo n manier dat de vragers oplossingen vooraf kunnen beleven; 4. Met debat tussen vraag en aanbod (bijvoorbeeld aan de Regiotafels) zorgen we dat vraag en aanbod beter op elkaar aansluit; 5. Door het predicaat Excellent concept scheiden we kaf van koren. We helpen conceptaanbieders aan de eisen van het predicaat te voldoen; 6. We werken samen aan een garantieregeling voor concepten; 7. We leggen samen een model vast waarmee de vraag en het aanbod eenduidig wordt omschreven, zodat vergelijken goed mogelijk wordt; 8. We leggen samen het proces van het ontmoeten van vraag en aanbod bij concepten vast als referentie voor zowel vragers als aanbieders; 9. We trekken samen op richting overheden om landelijke en lokale regels af te stemmen op het werken met concepten; 10. We trekken samen op richting de politiek om innovatie in de opstartfase gesteund te krijgen. Hen is gevraagd er een prioriteit in aan te geven waarbij 1 de belangrijkste oorzaak is en 11 de minst belangrijke oorzaak. Vond men een oorzaak niet van toepassing is gevraagd dat ook aan te geven. Vond men meerdere oorzaken even belangrijk dan kon men die dezelfde prioriteit geven. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 15 / 23
Figuur 12 Figuur 13 De visie op de mogelijke oplossingen loopt nog wat uiteen (zie de verschillen in volgorde van belang, nuanceverschillen in inschatting belang tussen vragers en de gehele groep van respondenten in figuur 12 en 13). Niettemin kan er het volgende beeld uit gedestilleerd worden: 1. De boodschap van Conceptueel bouwen, zijn voordelen en successen, met meer kracht uitdragen ook naar de eindconsument; 2. Het aanbod van concepten bekender maken en beter laten beleven; 3. Zorgen voor een garantieregeling voor concepten; 4. Een model ontwikkelen waarmee vraag en aanbod eenduidig te matchen zijn; 5. Debat tussen vraag en aanbod (bijvoorbeeld aan Regiotafels) om vraag en aanbod beter op elkaar aan te laten sluiten. Deze lijst van mogelijke oplossingen konden de respondenten zelf aanvullen. Enkelen hebben die gelegenheid gebruikt. Zij brachten de volgende punten naar voren: Opdrachtgevers helpen bij hun financieringsproblemen; Het assortiment van concepten verbreden, zeker voor de gestapelde bouw. Deze antwoorden hebben bij de weging geen rol meer gespeeld. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 16 / 23
Bijlagen Methode van het onderzoek Dit onderzoek is uitgevoerd in twee delen. Deel 1: Vragenlijst: Online enquête. Oproep om deel te nemen is gericht gestuurd aan de aanbieders van een bouwwerkconcept die aangesloten zijn bij het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB). Periode: Week 22 en 23 van 2013. Doelgroep: Aantal antwoorden: Online enquête n=15. Deel 2: Vragenlijst: Periode: Week 24 en 25 2013. Doelgroep: Aantal antwoorden: Online enquête n=60. Aanbieders van een concept op bouwwerkniveau voor projectmatige nieuwbouw of renovatie die aangesloten zijn bij het NCB. Hiervan waren 14 aanbieders van een nieuwbouwconcepten en 10 aanbieders van een renovatieconcept. Online enquête. Oproep om deel te nemen is gericht gestuurd aan hen die zich hadden opgegeven voor de Netwerkbijeenkomst van 26 juni 2013. Dit waren zowel leden van het NCB als hun gasten. Leden van het NCB evenals hun gasten aanwezig op de netwerkbijeenkomst van 26 juni 2013 Overall: Rapportage: Rapporteur: Deze rapportage geeft de belangrijkste resultaten weer. Het NCB kan in opdracht extra analyses uitvoeren. Dit onderzoek is uitgevoerd door Stephan Dijkhuizen en Pieter Huijbregts van het Netwerk Conceptueel Bouwen. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 17 / 23
Over Conceptueel Bouwen Vernieuwend opdrachtgeverschap is een reactie op traditioneel bouwen. Het verandert de rollen in het transactieproces. Vernieuwend opdrachtgeverschap kent meerdere vormen: Integrale contracten (Design en build ), Ketensamenwerking en Conceptueel Bouwen. Allemaal breken ze met een of meerdere kenmerken van traditioneel bouwen. Conceptueel bouwen breekt met alle kenmerken. Wat is Conceptueel Bouwen? Conceptueel bouwen is het transactieproces waarin klanten aanbieders (van concepten) uitdagen om hen de meest waardevolle oplossing te leveren waarbij ontwerpen en uitvoeren in een hand liggen en mogelijk inclusief ontwikkelen, beheren en andere diensten. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 18 / 23
Waardoor ontstaat de meerwaarde van conceptueel bouwen? Een kort resumé van de voordelen van CB: Meer waar voor je geld, de oplossing is er sneller, kent minder risico en rompslomp (met minder mensen meer werk) en biedt meer kans op innovatie, op nieuwe oplossingsmogelijkheden. Onderzoek van het Netwerk Conceptueel Bouwen onder aanbieders woningconcepten in het voorjaar van 2103 laat zien dat de prijzen 20 tot 25 lager liggen, de snelheid 40 á 50 hoger en dat tevens de onderhoudskosten 25 á 30 lager kunnen. Sommige opdrachtgevers vragen zich af, als ze dergelijke resultaten horen, of men dan altijd tekort gedaan is. Daarom is het zinvol na te gaan waardoor deze voordelen ontstaan. Reductie van faalkosten en andere besparingen zijn een logisch gevolg van de drie genoemde kenmerken. Het vaste systeem achter de oplossing zorgt voor een maximaal gebruik van expertise en voor kennismanagement over de hele keten en zorgt ervoor dat ieder project onderdeel is van een gezamenlijk leerproces. Doublures en fouten worden er eenvoudig uitgehaald. Standaardisatie maakt dat een brede inzet van ICT, BIM en dergelijke in de hele keten geïntegreerd kan worden, waardoor ontwerpen, planuitwerking, calculatie veel sneller kunnen en ook minder arbeid vraagt. Met een uitgekiende logistiek wordt ook de bouwtijd korter. Schaalgrootte en seriewerking zal van lieverlee ook meer automatisering van de productie mogelijk maken en de nu al forse besparingen nog groter maken. De ketensamenwerking reduceert de transactiekosten. Per project een tal van offertes aanvragen en steeds weer onderhandelen kan goeddeels vervallen. Proactief eigen oplossingen aanbieden zorgt voor concurrentie tussen aanbieders en dwingt hen tot innovatie. Het stimuleert aanbieders zich goed te verdiepen in behoeften van hun klantgroepen en deze te vertalen in steeds betere oplossingen. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 19 / 23
Over het Netwerk Conceptueel Bouwen Het Netwerk Conceptueel Bouwen streeft ernaar dat het werken met projectoverstijgende concepten dé aanbodstrategie wordt in de bouw. Het netwerk heeft implementatiekracht omdat het de voorhoede van deze nieuwe huisvestingsindustrie verenigt. Samen werken we aan een breed en innovatief assortiment van concepten, waarin meerwaarde voor de gebruiker centraal staat. Duurzaamheid, schoonheid en betaalbaarheid zijn centrale waarden. Het Netwerk is ontstaan vanuit het segment wonen, breidt zich nu uit naar zorg, infra en onderwijs om uiteindelijk het hele gamma van concepten te omvatten zodat ook gebieden conceptueel ontwikkeld kunnen worden. Het netwerk is een wassende groep aanbieders van concepten enerzijds en een groeiende groep vragende partijen anderzijds, ondersteund door overheden en kenniswereld. Het biedt vragers/opdrachtgevers zicht op alle goede concepten en men vindt er steun in het vinden van de meest waardevolle oplossing. Het legt voor aanbieders de markt verder open en men kan er kennis halen en relaties ontmoeten om zich te versterken. Meer informatie over het Netwerk Conceptueel Bouwen is te vinden op de gelijknamige website. Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 20 / 23
Overzicht Conceptaanbieders Overzicht conceptaanbieders Nieuwbouw Naam Conceptaanbieder Ballast Nedam BAM Bouwbedrijf EBU Bouwbedrijf Kooi Bouwbedrijf Remmers BVR CIB Cöoperatieve vereniging Q Dura Vermeer Era Contour Flex-home Future home Geveke Goldwijk Heijmans Hendrik Coppelmans Hendriks Huybregts Systeembouw Ibuild Klaassen Klok Bouw Klomps Koopmans Mulder Opdam Nijhuis Plegt-Vos Portakabin Reinbouw Roosdom Tijhuis Sament Schutte Bouw en Ontwikkeling Slokker Innovate Stuurgroep versneld bouwen Systay Soort Groot Groot Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 21 / 23
Ter Steege Think Trebbe Van der Ven Van Heur Van Wanrooij Van Wijnen VDM Volker Wessels WBC Groot Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 22 / 23
Overzicht conceptaanbieders Renovatie Naam Conceptaanbieder BAM Bouwbedrijf EBU BVR Dura Vermeer Era Contour Goldewijk Heijmans In2ecobuilding Koopmans Mulder Opdam Nijhuis NormTeq Plegt-Vos Reinbouw Roosdom Tijhuis Slim Renoveren Think Trebbe Van Ieperen VB Groep Volker Wessels WBC Soort Groot Groot Groot Onderzoek Praktijk Conceptueel Bouwen in 2013 23 / 23