Vertrekkend directeur Jan Neeft kijkt vooruit Al 30 jaar werk maken van beton Aandacht voor bewonerswelzijn wordt beloond Voordelen voor opdrachtgever door kennisdeling Gebundelde kracht door samenwerking 06 November 2014
Boodschap van samenwerken dringt door tot de markt 2014 heeft nog niet de ommekeer gebracht die we hadden gehoopt en verwacht. Zelfs ongenaakbare opdrachtgevers als woningcorporaties worden financieel hard geraakt en moeten volop reorganiseren. Dit alles heeft zijn weerslag op het tempo van renovatie en onderhoudsopdrachten. De opdrachtenstroom valt stil of wordt op z n minst sterk vertraagd. Ondanks alle sombere berichten, opdrogende financierings bronnen en faillissementen in alle branches, zien wij de toekomst toch met vertrouwen tegemoet. Langzaam dringt de boodschap van samenwerken door tot de markt. Steeds meer geluiden gaan op om te stoppen met de schijnbaar economisch meest voordelig aanbestedingen. Kiezen voor kwaliteit en duurzaamheid, vertrouwen op kennis en kunde van de onder houds- en renovatiepartners, gezamenlijk werken aan verbeterde resultaten in techniek, financiën en processen. Dat is kiezen voor zekere resultaten nu en in de toekomst! Etro Vastgoedzorg stelt verheugd vast dat vele van onze opdrachtgevers zich herbezinnen op hun eigen rol en de wijze van samenwerken met ons. Een proces waarin wij niet alleen een partner willen zijn, maar ook kunnen zijn. Door onze jarenlange inzet op het gebied van resultaat gericht werken, kunnen wij onze opdrachtgevers aantoonbaar betere en duurzamere resultaten garanderen. Hierdoor kan met minder middelen een beter resultaat worden gescoord. Dat leidt bovendien tot zeer tevreden bewoners. Etro Vastgoedzorg ziet het als haar taak om opdrachtgevers te ontzorgen in onderhoud, renovatie en mutatie- en servicewerkzaamheden. De ontwikkelingen op dit gebied ziet Etro Vastgoedzorg met vertrouwen tegemoet. Wij zijn ervan overtuigd dat samenwerken uiteindelijk meer oplevert voor alle partijen, nu en in de toekomst. Met een operationeel en werkend Consortium kunnen we alle soorten van renovaties turn key invullen. Daarmee gaan we de crisis voorbij! Marc Geerts algemeen directeur
INHOUD. 4 6 8 Kennisdelen levert veel voordelen op Jan Neeft neemt afscheid Communicatie is succesfactor bij renovatie 9 10 11 Etro Vastgoedzorg geselecteerd door De Alliantie Prestatie-indicatoren helpen bij de keuze onderhoudscenario s Beton heeft voor ons geen geheimen COLOFON Dit is een uitgave van Etro Vastgoedzorg Handelsweg 15, 1521 NH Wormerveer T: (075) 628 02 44 - E: info@etrovastgoedzorg.nl Samenwerking in aanpak energiebesparing 12 Partner in resultaat gericht vastgoedonderhoud Integraal vastgoedonderhoud is het werk terrein van Etro Vastgoedzorg. Met onze resultaat gerichte werkwijze nemen wij de zorg voor het bezit uit handen van woningcorporaties, verenigingen van eigenaren, de zorgsector en het onderwijs. Vakmanschap en een strakke organisatie zijn de stabiele pijlers onder ons bedrijf. Met oog voor duurzaamheid en inno vatie garanderen wij onze opdrachtgevers zekerheid en kostenbeheersing bij het onderhoud van hun vastgoed. etro scope verschijnt 2 keer per jaar in een oplage van 750 ex. Redactie en teksten Marc Geerts, Pielkenrood Publications Fotografie Dirk Brand Fotografie, Fotografie Bart Homburg Idee, concept en vormgeving Team Klijnsma Voor reacties en suggesties met betrekking tot de inhoud, of voor aan- en afmeldingen voor ontvangst van de etro scope: info@etrovastgoedzorg.nl 3
Samenwerkende onderhoudspartners willen verantwoordelijkheid vastgoed met eigenaar delen Modern opdrachtgeverschap leidt tot andere rolverdeling Onderhoud van wooncomplexen is voor een woningcorporatie een belangrijke kostenpost die beslissend is voor de exploitatie ervan. Een corporatie wil daarom een zo voorspelbaar mogelijk uitgavenpatroon, waarbij de kosten goed zijn verdeeld in de tijd en de risico s exact in beeld zijn gebracht. Een aanbesteding per project op één moment, kan nooit zorgen voor dat evenwichtige beeld. Daarbij blijft een corporatie te zeer afhankelijk van de prijsontwikkelingen in de markt. Bovendien worden de deskundigheden niet samen gebracht: professionals over en weer blijven strijden voor het eigen resultaat. Tenslotte gaat na elk project de opgebouwde deskundigheid weer grotendeels verloren door de ontbinding van het projectteam. Daarmee blijven de risico s bestaan. Wordt het niet tijd om afscheid te nemen van deze werkwijze? Adri Swart De doelstellingen voor de langere termijn van woningcorporaties en onderhoudsbedrijven zijn in belangrijke mate gelijk. Beide hebben een strategisch belang bij tevreden klanten, bij een duurzame kwaliteit en bij een prijs voor het beheer die het de moeite waard maakt om met elkaar verder te gaan. Strategische opgave Bij de corporaties speelt dat bij een afnemende hoeveelheid middelen de eisen ten aanzien van de kwaliteit van de woningen juist toenemen. Het accent in de activiteiten is verschoven naar de bestaande voorraad, waarbij ook oudere woningen moeten gaan voldoen aan moderne eisen ten aanzien van gebruiks- en milieu - kwaliteit. Er wordt steeds meer naar woon - lasten gekeken in plaats van alleen maar naar de hoogte van de huur. Tegelijkertijd moeten de huurstijgingen beperkt blijven en moeten de organisatiekosten van de corporatie omlaag. In die omstandigheden is het heel lastig om de hoogte van de kosten en de bijbehorende kwaliteit van de woningen op termijn te kunnen garanderen. En dat is nu juist de strategische opgave. Belangrijke kansen Onderhoudsbedrijven staan voor de opgave om integrale woon- en milieukwaliteit van Ook oudere woningen moeten gaan voldoen aan moderne eisen woningen te realiseren tegen een zeer scherpe prijs. Om dat steeds betrouwbaar te kunnen doen zijn hechte samenwerkingsverbanden nodig tussen de bedrijven die samen alle disciplines kunnen leveren. Alleen met een herhaalde samenwerking maak je de juiste kwaliteit met lage kosten. Voor de continuïteit van elk van deze bedrijven is het daarmee van belang om op langere termijn te kunnen samenwerken met opdrachtgevers. Hier liggen dus belangrijke kansen. Als woningcorporaties en onderhoudsbedrijven gezamenlijk in staat zijn om specialistische kennis te delen, technische en financiële informatie uit te wisselen en ook op langere termijn samen te werken, zullen ze de gevraagde kwaliteit voor bewoners kunnen realiseren en zal de bewoner hiervoor de juiste prijs betalen. Daarmee wordt invulling gegeven aan de strategische doelstel lingen van alle partijen en is een nieuwe vorm van opdrachtgeverschap geboren. Specialismen gebundeld Het Consortium dat Etro Vastgoedzorg heeft opgezet en waar specialismen zijn gebundeld om het overgrote deel van het vastgoedonderhoud te kunnen verrichten, werkt duurzaam samen met woningcorporaties in het onderhoud en het beheer van hun woningen. De risico s worden goed gedeeld, de kosten en de kwaliteit van de betreffende woningvoorraad worden voorspelbaar. De projectmatige aanpak verschuift gaandeweg naar de aanpak van het gehele vastgoed, onder de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de partners in Het Consortium. Dat is Resultaatgericht Samenwerken in renovatie en onderhoud. Kennis delen Het Consortium bestaat uit vijf sterke partners. Naast Etro Vastgoedzorg zijn dat Bonarius Bedrijven, Patina Dakbedekkingen, Schouten Techniek en Zaanstad Dakwerken. Twee installatiebedrijven en twee dakbedekkingbedrijven, ieder met eigen specialismen. Het Consortium werkt aan onderhoudsprojecten die op basis van resultaatgericht samenwerken zijn ontwikkeld. De partners doen dat samen met Elan Wonen, actief in Haarlem, Heemstede en Velsen. Het Consortium heeft geïnvesteerd in deze manier van werken op basis van de door TNO ontwikkelde leidraad (editie 2012). Hierin worden de ketenpartners terzijde gestaan door ing. Dick Keus van het innovatiecentrum TNO. De ervaringen, opgedaan in de lopende projecten, zijn ook interessant voor andere woningcorporaties uit de regio. De consortiumleden willen hun kennis en ontwikkelpunten graag in alle openheid met hen delen. 4
10 voordelen van resultaatgerichte ketensamenwerking met Het Consortium 1 Innovatieve rolverdeling Modern opdrachtgeverschap leidt tot innovatieve en een heldere rolverdeling. De opdrachtgever bepaalt de strategie, de investeringen en het gewenste rendement. Het Consortium treedt op als adviseur, ontwerper, renovatiebedrijf en onderhoudspartner. 2 Opdrachtgever blijft regisseur De opdrachtgever blijft de regie zelf in handen houden. De gesloten overeenkomsten laten ruimte voor verschillende looptijden. 3 Expert team Bij resultaatgericht samenwerken wordt een team samengesteld op basis van expertise. 4 Risico s op tafel Door vanaf ontwerp met elkaar samen te werken worden alle risico s geïnventariseerd zodat verrassingen worden geëlimineerd. Het Consortium neemt verantwoordelijkheid voor gehele looptijd. 5 Budgetzekerheid Verschillende scenario s worden doorberekend zodat inzicht ontstaat in investeringen en rendement, nu en in de toekomst. 6 Sturen op resultaat Het Consortium garandeert de resultaten van alle KPI s gedurende de looptijd: tijd, geld, tevredenheid en kwaliteit. 7 Bewoners centraal Betrokkenheid vanaf begin, intensieve communicatie en nakomen van afspraken leiden tot bewonerswaardering van 8,5 of hoger. 8 Honderd procent direct goed Plan wordt gezamenlijk en stapsgewijs uitgewerkt aan de hand van gestructureerde projectaanpak in 10 fases. Volgende stap na duidelijke go/no go beslissing. 9 Alles conform planning Alle consortiumpartners werken volgens de lean-aanpak. Hierdoor wordt duidelijke, strakke en efficiënte uitvoering gegarandeerd. 10 Reductie faalkosten Resultaatgerichte ketensamenwerking levert aantoonbare besparing op van wel 30% op met name indirecte kosten. Zowel bij opdrachtgever als opdrachtnemer. Herhalingseffect van projectoverschrijdende samenwerking is zo mogelijk nog groter. 5
Etro blijft groeien Directeur Jan Neeft verlaat Etro Vastgoedzorg Jan Neeft kijkt bij zijn afscheid niet alleen terug, maar vooral ook vooruit naar de toekomst van Etro Vastgoedzorg. Nieuwbouw van woningen zal de komende jaren nog ver onder het wenselijke niveau blijven. Met name woningcorporaties zullen daarom inzetten op onderhoud en renovatie van hun bestaande woningvoorraad. Dat betekent overigens niet dat daarmee de markt voor onderhoud en renovatie van vastgoed flink gaat aantrekken. Integendeel, die markt blijft voorlopig stabiel. Maar het aandeel, dat Etro Vastgoedzorg daarin heeft, groeit wel. Dat is de vaste overtuiging van Jan Neeft, die na 37 jaar ondernemerschap in bouw en onderhoud afscheid neemt als technisch directeur van Etro Vastgoedzorg. 6
Aan hard werken heb ik nooit een hekel gehad Het kabinet Rutte II legt verhuurders een heffing op, die jaarlijks oploopt tot 1,7 miljard in 2017. Circa 85 procent daarvan wordt opgebracht door woningcorporaties, die daardoor onder grote druk staan. Als gevolg daarvan zullen woningcorporaties enerzijds hun investeringen in de tijd spreiden en anderzijds proberen in de eigen organisatie te bezuinigen. En daar ligt volgens Jan Neeft de kans voor Etro Vastgoedzorg. Vastgelegd in prestatiecontract Wij zijn een aantal jaren geleden al begonnen met de introductie van resultaatgericht vastgoedonderhoud (RGVO), vertelt Jan Neeft. Naar onze overtuiging heeft de traditionele aanbesteding van werk zijn langste tijd gehad. Bij RGVO wordt de samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer vastgelegd in een prestatiecontract. Van tevoren inspecteren wij het te onderhouden vastgoed zorgvuldig, waarna wij de betreffende woningcorporatie of andere opdrachtgever verschillende onderhoudscenario s voorleggen met de daarbij behorende open begroting. Het door de opdrachtgever gekozen scenario, ofwel de door hem gekozen kwaliteit van het vastgoed gedurende een langere periode, wordt vervolgens door ons gegarandeerd. Zo worden bepaalde taken en verantwoordelijkheden verlegd van de opdrachtgever naar Etro Vastgoedzorg. Resultaat waardevoller dan inspanning Het grote voordeel voor de opdrachtgever, gaat Jan Neeft verder, is dat hij zich volledig kan richten op zijn corebusiness: het exploiteren van vastgoed. Hij hoeft zich in feite voor een lange periode niet meer bezig te houden met het onderhoud van zijn vastgoed of de voorbereiding daarvan. Dat scheelt aardig wat werk én kosten. Voor Etro Vastgoedzorg is het voordeel van deze werkwijze een langdurig partnerschap met de opdrachtgever en dus continuïteit voor ons bedrijf. Weliswaar zijn lang niet alle opdrachtgevers klaar voor RGVO en werken nog via aanbestedingen, maar wij zien het tij langzaam keren. Steeds meer opdrachtgevers gaan experimenteren met RGVO en zien dat resultaatgaranties op de lange termijn veel waardevoller zijn dan inspanningsgaranties op de korte termijn. Bovendien heeft Etro Vastgoedzorg uiterst competente ketenpartners voor belangrijke onderdelen van het onderhoud zoals daken en elektrische installaties. Onze vaste ketenpartners zijn helemaal ingespeeld op onze werkwijze en gaan volledig mee in RGVO. Tijdig inspelen op veranderingen Omdat Etro Vastgoedzorg al jaren geleden is begonnen met RGVO heeft het bedrijf nu een voorsprong op zijn concurrentie. Je moet tijdig inspelen op veranderingen in de markt, zegt Jan Neeft daarover. Eigenlijk moet je die veranderingen al voor zijn en een visie hebben op de toekomst van de markt waarin je je beweegt. Dat heeft Etro altijd gehad, in ieder geval vanaf het moment dat Bouwbedrijf Neeft en Etro Schilderwerken in 1997 samengingen. Adri Swart, de toenmalige directeur van Etro, zag heel goed dat onderhoud niet ophoudt bij schilderen en kozijnreparaties. Hij ondervond dat grote professionele opdracht gevers Met RGVO hebben wij een voorsprong op de concurrentie er klaar voor waren om zowel het buiten- als binnenonderhoud van hun in de jaren zestig en zeventig gebouwde wooncomplexen aan één en dezelfde opdrachtnemer toe te vertrouwen. Hij wilde die opdrachtgevers echt ontzorgen en benaderde daarom mij. Ik moest daar eerst wel over nadenken, want bouwbedrijf Neeft zat meer in het particulier werk. Maar ik begreep dat Adri Swart gelijk had. Bovendien was ik zelf ook aan een verandering toe. In mijn eigen bedrijf werkte ik volledig mee en deed daarnaast de acquisitie, de calculatie, de inkoop en ga zo maar door. Ik deed dat allemaal met plezier, maar als ik zo door was gegaan dan was ik nu al lang opgebrand. Muren begonnen te knellen Aan hard werken heb ik trouwens nooit een hekel gehad, vervolgt Jan Neeft zijn verhaal. Met die instelling ben ik in 1977 mijn timmerbedrijf gestart in een garage aan de Kruisstraat in Krommenie. Na vier jaar was ik daaruit gegroeid en kocht ik aan de Noorderhoofdstraat in Krommenie de werkplaats van De Volkswoning, een corporatie die later is opgegaan in wat nu Parteon heet. Na een avondstudie van vier jaar haalde ik mijn aannemerspapieren en werd mijn timmerbedrijf een bouwbedrijf. Door de groei van dit bedrijf begonnen ook de muren van de werkplaats aan de Noorderhoofdstraat te knellen en verhuisden we naar een groter pand aan de Industrieweg in Wormerveer. Voor die tijd begon ik al voor Etro te werken en kwam ik in contact met Adri Swart. Wij konden het goed vinden en ik mocht voor hem een nieuw huis bouwen. Ons contact leidde er uiteindelijk toe dat ik mij in 1997 inkocht in het pas door Adri Swart opgericht Etro Bouw en Renovatie. Ik werd directeur en verhuisde met mijn bedrijf naar het voormalige pand van Hak aan de Handelsweg 13 in Wormerveer. Omdat het in die tijd moeilijk was om aan goede medewerkers te komen namen we achtereenvolgens Heykamp, De Haan Bouw en Engel Bouw over. Etro Bouw en Renovatie en Etro Schilderwerken zijn twee aparte bedrijven gebleven tot de integratie in 2010. Toen werd er voor het nieuwe Etro Vastgoedzorg een directie gevormd waarvan ik deel uitmaakte. Punt achter loopbaan Jan Neeft zet een punt achter zijn loopbaan als ondernemer in bouw en onderhoud. Hij kan het bedrijf met een gerust hart verlaten, want hij heeft samen met de andere twee leden van de directie hard gewerkt aan de toekomstbestendigheid van Etro Vastgoedzorg. Nu Scheybeeck Investments een meerderheidsbelang heeft in Etro Vastgoedzorg gaat het bedrijf een nieuwe fase in en kan het verder groeien tot een van de toonaangevende onderhoudsbedrijven in Nederland. 7
Warme opname is het moment voor persoonlijke communicatie Henk de Jong en Maikel van Kruistum (r) Communicatie is kritische succesfactor bij renovatie Op evaluatieformulier heb ik tienen ingevuld Henk de Jong (61) noemt zichzelf kritisch en lastig. De inspecteur van politie had vrij genomen om de werkzaamheden in zijn woning op de voet te volgen. Want ja, er gebeurt wel wat als je keuken, badkamer en toilet worden vervangen en voorzien van mechanische ventilatie. En als je ook nog dubbele beglazing krijgt, een individuele cv-installatie, een ander balkon en een nieuwe voordeur. De Jong: Ik wilde erbij zijn, want ik heb vaste kasten in mijn woning gemaakt, waar nu nieuwe leidingen moesten worden geplaatst. En ik had weinig zin om die kasten te slopen. Maar de uitvoering heeft alles prima opgelost. Er is niet alleen vakwerk geleverd, maar er is ook heel netjes gewerkt. Op het evaluatieformulier heb ik bijna uitsluitend tienen ingevuld. wanneer worden uitgevoerd en als hun klachten of problemen niet goed worden opgelost, dan gaan zij klagen bij de verhuurder ofwel onze opdrachtgever. En dat is precies wat wij willen voorkomen. Wij willen opdrachtgevers ontzorgen door hun huurders tevreden te stellen. En daar doen wij alles aan. Communiceren is weliswaar niet onze core business, maar inmiddels zijn we gepokt en gemazeld in de communicatie met huurders van wooncomplexen waaraan wij het onderhoud verrichten. Wij stellen zelfs bij elk project een uitvoerder Bewonerszaken aan, die niets anders doet dan actief contact onderhouden met de bewoners. Bij hem kan iedereen de hele dag terecht met vragen, problemen en eventuele klachten. Na afloop van de werkzaamheden laten we in elke woning een evaluatieformulier achter dat bijna altijd wordt ingevuld. Daarin geven de bewoners steevast hoge cijfers, niet alleen voor het geleverde werk maar met name ook voor onze communicatie. Henk de Jong is een van de 258 bewoners van de Rembrandt- en Ooievaarflatst in Lisse die ingrijpend worden gerenoveerd. En niet alleen De Jong wil precies weten waar hij aan toe is. Alle bewoners hebben specifieke vragen en wensen waarvoor een antwoord of oplossing moet worden gevonden. Lastig voor Etro Vastgoedzorg? In tegendeel zegt uitvoerder Bewonerszaken Maikel van Kruistum. Wij zijn niet anders gewend en doen er alles aan om het de bewoners zo veel mogelijk naar de zin te maken. Hoge cijfers van bewoners Goede communicatie met bewoners is een van de kritische succesfactoren bij een renovatie, beweert Van Kruistum. Als het de bewoners niet duidelijk is welke werkzaamheden Henk de Jong 8
Warme opnames belangrijk contactmoment Voordat Etro Vastgoedzorg groot onderhoud of renovatie van een wooncomplex aanpakt, wordt er eerst in samenwerking met de opdrachtgever een informatiebijeenkomst georganiseerd waarop alle bewoners collectief worden geïnformeerd. Na afloop van deze bijeenkomst wordt er een boekje uitgereikt waarin de bewoners nog eens rustig kunnen nalezen welke werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. Eerder heeft de opdrachtgever al per brief aan zijn huurders laten weten wat de rol van Etro Vastgoedzorg is in het grootonderhoud. Bij de warme opnames, die volgen en waarvoor Etro Vastgoedzorg telefonisch afspraken maakt, wordt met elke individuele bewoner doorgesproken wat er in zijn woning precies gaat gebeuren. Bewoners ervaren dat als prettig omdat ze dan hun eigen persoonlijke vragen kunnen doorspreken. Tenslotte worden de bewoners zo n twee weken voor aanvang van de werkzaamheden door Etro Vastgoedzorg geïnformeerd over de actuele planning, zodat zij tijdig hun maatregelen kunnen nemen om de werkzaamheden plaats te kunnen laten vinden. Toiletunits en rustwoning Als je een paar dagen geen beschikking hebt over je toilet en badkamer is dat knap lastig, zegt Maikel van Kruistum. Etro Vastgoedzorg plaatst daarom mobiele toiletunits voor het complex. De units, waarvan de bewoners de sleutel krijgen, zijn verwarmd en voorzien van toilet, wasbak en douche. Naast de toiletunits zorgen wij ook voor een rustwoning. In een vrije woning, buiten de drukte van de werkzaamheden, kunnen bewoners even tot rust komen en de werkzaamheden in hun eigen woning ontlopen. Door aanbod van een draadloze internetaansluiting kan er in deze woning ook worden gewerkt. En verder bieden wij de bewoners voortdurend actuele informatie via onze speciale uitvoerder bewonerszaken en online via de bewonerswebsite als onderdeel van onze bedrijfswebsite www.etrovastgoedzorg.nl. Omgeving informeren Etro Vastgoedzorg beperkt zich niet tot het informeren van de bewoners van het Bewonersbegeleiding Etro Vastgoedzorg: Informatiebijeenkomst in samenwerking met opdrachtgever. Informatieboekje, uitgereikt na afloop van informatiebijeenkomst. Warme opname, contactmoment met elke individuele bewoner. Brief naar elke individuele bewoner over start werkzaamheden in zijn woning. Brieven met informatie naar directe omgeving van het pand. Opstellen BLVC-plan (bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie ten behoeve van scholen en andere instellingen in de omgeving. Uitvoerder Bewonerszaken houdt hele dag actief contact met bewoners. Opstellen instructies voor medewerkers om overlast tot minimum te beperken. wooncomplex dat zij gaan renoveren. Ook de omgeving wordt ingelicht over zaken als geluidsoverlast, transporten en eventuele parkeerproblemen. Instellingen in de omgeving van het betreffende complex, die mogelijk hinder kunnen ondervinden van de werkzaamheden, ontvangen een speciaal voor het werk opgesteld BLVC-plan (bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie). Ook de eigen medewerkers van Etro Vastgoedzorg krijgen de nodige informatie in de vorm van strikte instructies over bijvoorbeeld de plek waar zij hun auto moeten parkeren en de routes die zij voor het werk in het wooncomplex moeten gebruiken. Dat alles om de overlast voor bewoners en omwonenden tot een minimum te beperken. Alliantie kiest voor nauwere samenwerking met Etro Vastgoedzorg voor mutatie- en reparatieonderhoud Veertien onderhoudsbedrijven namen deel aan een pitch voor het niet planmatig onderhoud van woningcorporatie De Alliantie. Negen bedrijven bleven er over en Etro Vastgoedzorg zat daarbij. De komende drie jaar zullen deze partijen samen met De Alliantie proberen om de kosten van het mutatie-, reparatie- en inspectieonderhoud met twintig procent omlaag te brengen. Want dat heeft De Alliantie zich ten doel gesteld. Bezuinigen in proces Dick Helsloot (47), manager servicediensten bij De Alliantie en verantwoordelijk voor al het niet planmatig onderhoud aan de 60.000 woningen van de woningcorporatie, zegt dat de bezuinigingen vooral gezocht zullen worden in het procesmatig deel. Daar moeten we het zoeken. Het systeem van bonnetjes, die uitgetikt, doorgestuurd, ingeklopt, uitgeprint en doorgegeven worden, is niet meer van deze tijd. Het is 2014, de hele wereld is al lang veel verder. We hebben de negen partijen de afgelopen weken op een heisessie bij elkaar gehaald en daarna hebben ze bij elkaar in de keuken gekeken. De manier van werken moeten op elkaar worden afgesteld. Goede bekenden De Alliantie noemt de hele exercitie het MR sequent. Het gaat om ketensamenwerking voor het mutatie- en reparatieonderhoud (MR) legt Dick Helsloot uit. En het Engelse woord sequent betekent opeenvolgend (keten). Alle partijen die hebben gepitcht, waren goede bekenden van De Alliantie. Een van de afgevallen onderhoudsbedrijven werkte al 35 jaar voor ons. Heel tragisch dat we juist van deze partij afscheid hebben moeten nemen. Maar het gaat naast de kwaliteit - ook om de omzet van de bedrijven, of ze genoeg slagkracht hebben om de besparingen te kunnen dragen. We gaan nu verder met de negen geselecteerde bedrijven en daarmee gaan we vanaf 1 januari 2015 een hechte relatie aan. Net als in een echte relatie zal dat misschien met ups en downs zijn. Als de emotionele bankrekening maar positief blijft. 9
BOUWSECTOR VOORTOUW IN DOMOTICA? Domotica zal in de komende jaren een vlucht nemen. Dat verwacht ABN Amro. Zowel op het gebied van gemak als zorg zal de vraag naar intelligente huizen snel groeien. Aannemers die hier op in willen spelen, zullen met zorg- en domotica-leveranciers om tafel moeten gaan, schrijft de bank in het rapport Smart Future. Van een koelkast die zelf boodschappen bestelt tot sensoren die bij gebrek aan beweging in huis de thuiszorg waarschuwt; steeds meer woningen zullen ermee behept zijn. Bewoners willen steeds langer thuis wonen. Als de bouwsector het voortouw neemt, heeft de bedrijfstak de kans om de richtlijnen voor het bestek van de toekomst vorm te geven, aldus de bank. Bron Cobouw Twitter EUROPESE INVESTERINGSBANK OVERWEEGT LENINGEN AAN CORPORATIES De Europese Investeringsbank (EIB) overweegt om leningen te verstrekken aan Nederlandse woningcorporaties, met borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Aedes werkt al langere tijd aan nieuwe financiering voor woningcorporaties op Europees niveau. De EIB en Aedes hebben dan ook samen de mogelijkheden onderzocht voor Europese financiering. Naar verwachting neemt de Europese bank later dit jaar een definitief besluit over een mogelijke lening aan Ymere. Voor Aedes is het van belang dat in de toekomst meer woningcorporaties kunnen gebruikmaken van financiering door de EIB. Woningcorporaties sluiten nu de meeste leningen af bij twee zogeheten sectorbanken : Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Waterschapsbank. Bron Aedes Twitter RENOVATIETOTAAL In samenwerking met de redacties van vakbladen heeft Onderhoud- NL resultaatgericht samenwerken weer onder de aandacht gebracht. De insteek is dat corporaties zelf als opdrachtgever aangeven waarom ze voor de omslag richting resultaatgericht samenwerken hebben gekozen. Veelal komt dan uit de verhalen naar voren dat deze werkwijze een betere kwaliteit oplevert, lagere kosten met zich meebrengt en leidt tot een hogere bewonerstevredenheid. Een artikel in CorporatieBouw gaat over woningbouwcorporatie Woonlinie te Zaltbommel. De aannemer moet het schilders- en onderhoudswerk bij een nieuwbouwproject overlaten aan een onderhoudsbedrijf op basis van een resultaatgerichte opdracht. Dan zijn we er honderd procent van verzekerd dat onze panden er de komende vijftien jaar uitstekend bij staan, aldus Hugo Meijwaard, manager vastgoed. Niet minder belangrijk is de budgetzekerheid: voor vijftien jaar staat vast hoeveel geld we aan onderhoud kwijt zijn. Bron www.onderhoud.nl Internet CONGRES KETENSAMENWERKING IN DE RENOVATIEMARKT Een van de spreker op het congres Ketensamenwerking op 29 september was Bas Sievers, die met zijn corporatie Wonen Limburg veel ervaring heeft opgedaan met ketensamenwerking. Hij begon zijn presentatie met de portretten van Walt Disney, Henry Ford en Steve Jobs: Zij vonden niet iets nieuws uit, maar knoopten bestaande processen op een andere manier aan elkaar. Zo werkt het ook in de ketensamenwerking en onze corporatie gelooft daarin. Door ketensamenwerking kunnen we sneller, goedkoper en beter een product leveren. De corporatie bezit 26.000 objecten door heel Limburg. Daaraan werkten voorheen 260 verschillende partijen. Dat is nu teruggebracht tot acht ketenpartners. Zij zijn het vaste aanspreekpunt voor de corporatie. Bron Gerrit de Heer SBR Twitter Prestatie-indicatoren helpen bij de keuze van een RGVOonderhoudscenario Etro Vastgoedzorg staat voor resultaatgericht onderhouden en renoveren van vastgoed (RGVO), waarbij de beheerstrategie van de opdrachtgever centraal staat. Bij de vorming van Het Consortium in juni van dit jaar, ofwel de keuze van Etro Vastgoedzorg voor vaste, sterke ketenpartners (zie EtroScope 5 of het nieuwsoverzicht op www.etrovastgoedzorg.nl), is er door de deelnemende partijen voor gekozen om gezamenlijk te gaan voor een resultaatgerichte aanpak van onderhoud- en renovatieprojecten. Om deze aanpak nog inzichtelijker te maken voor de opdrachtgevers werken zij onder begeleiding van TNO aan het ontwikkelen van prestatie-indicatoren. Dat zijn vaste en duidelijke kwaliteitseisen over de prestatie van vastgoed op termijn, die Etro Vastgoedzorg en haar consortiumpartners van tevoren afspreken met opdrachtgevers. Online en in print vastgelegd Om deze indicatoren voor de gewenste kwaliteit van alle fysieke en functionele aspecten van een gebouw goed in kaart te brengen, is een multifunctionele werkgroep (Technische Commissie) in het leven geroepen. Hierin zijn alle vijf partijen van het Consortium vertegenwoordigd. Onder leiding van Dick Keus, bekende TNO-deskundige op het gebied van RGVO, worden de prestatie-indicatoren duidelijk geformuleerd en zoveel mogelijk in beeld gebracht. Deze klus wordt nog voor het einde van dit jaar afgerond, waarbij de indicatoren zowel online als in print in een boekwerk worden vastgelegd. Standaardisatie scheelt tijd en kosten In wezen is het vastleggen van de indicatoren één van de stappen in het bekende RGVO tien stappenplan van TNO. Dit stappenplan begeleidt het gehele RGVO-traject, van het bepalen van de complexstrategie tot het monitoren van het gekozen onderhoudsresultaat in de tijd. De prestatie-indicatoren maken het overigens niet alleen de opdrachtgevers gemakkelijk om te kiezen voor een bepaald onderhoudscenario, maar ook Etro Vastgoedzorg en haar consortium partners weten aan de hand van de indicatoren precies welke werkzaamheden voor een bepaalde keuze moeten worden verricht. Het is een soort standaardisatie die een heleboel rekenwerk en dus tijd en kosten scheelt. Met het afronden van het opstellen van de prestatie-indicatoren loopt Etro Vastgoedzorg en Het Consortium voorop in Nederland op het gebied van RGVO. 10
Etro Vastgoedzorg maakt al dertig jaar werk van beton Grijs imago maar grote uitdaging Beton heeft een grijs imago, maar de toepassing ervan in de bouw is breed. Door de relatief lage prijs, de sterkte en het gemak van verwerken, wordt beton veel gebruikt als bouwmateriaal. In de geïndustrialiseerde landen wordt jaarlijks bijna een kubieke meter beton per persoon gebruikt. Maar beton is net als andere bouwmaterialen onderhevig aan slijtage en beschadiging. Op een gegeven moment moet ook beton hersteld of verstevigd worden. Een hoofdactiviteit van Etro Vastgoedzorg is reparatie, conservering en versterking van betonnen gebouwonderdelen. Een activiteit die zelden in de schijnwerpers staat. Tijd om daarin verandering te brengen. Verwijderen van aangetast beton Voor betonbehandeling is Etro Vastgoedzorg een van de meest vooraanstaande bedrijven in heel Nederland. Zo n vijfentwintig gekwalificeerde betonapplicateurs en -reparateurs werken er dagelijks aan reparaties, versterking en bescherming van beton. Niet alleen bij onderhoudsprojecten in de woningbouw, maar bijvoorbeeld ook in parkeergarages. Oorzaken van betonschade Bij betonschade is er meestal een proces gaande waardoor de opgenomen wapening in het beton gaat roesten. De roest zet uit en doet het beton barsten (betonrot). De twee belangrijkste redenen hiervoor zijn carbonatie en de aanwezigheid van chloride. Wapening in beton is beschermd door een passieve film (hoge ph). Bij carbonatatie daalt de ph van de wapening door indringing van koolstofdioxide uit de lucht. Ook eventuele aanwezigheid van chloride in het beton zorgt ervoor dat de passieve film wordt afgebroken en er corrosie ontstaat. Vaak zijn dooizouten of de nabijheid van zee verantwoordelijk voor de indringing van chloriden in het beton. In sommige gevallen is al bij de productie van het beton chloride ingemengd, bijvoorbeeld als uithardingversneller in de vorm van calciumchloride. Betonrot Gekwalificeerd reparatieadvies Wanneer scheurvorming optreedt in beton ontstaat een verzwakking van de constructie. Ook kan het zijn dat hierdoor lekkage optreedt. De oorzaken voor deze scheuren kunnen er vele zijn, zoals: normale doorhardingskrimp, overmatige belasting, gebrek aan dilataties of calamiteiten zoals brand, aanrijdingen, zettingen etc. Als de afmeting van de scheur groter wordt Afwerking dan toelaatbaar, moeten er maatregelen worden genomen om de nadelige effecten te elimineren. Injecteren van het beton is een mogelijkheid om scheuren duurzaam af te dichten. Etro Vastgoedzorg beschikt over het KOMO-procescertificaat BRL 3201/02, waardoor het bedrijf een gekwalificeerd reparatieadvies kan uitbrengen. Aan de hand van dit advies zal het beton op dusdanige wijze worden gerepareerd dat de constructie weer voor jaren gevrijwaard is van verdere uitbreiding van genoemde schades. Ervaring met kathodische bescherming Een van de methodes, die daarbij vaak wordt gehanteerd is de kathodische bescherming (KB). Chemische reacties kunnen worden gestuurd door elektrische stroom op te leggen. Wanneer op alle plaatsen aan het wapeningsstaal de elektrische stroom vanuit het beton naar de wapening gaat, is het gehele staaloppervlak een kathode. Op die manier wordt corrosie gestopt. Dit dwingen van het staal in een kathodefunctie noemen we KB. Daar bij KB geen omvangrijke saneringswerkzaamheden nodig zijn, worden in veel gevallen besparingen gerealiseerd die de initiële kosten van KB ruimschoots dekken. Etro Vastgoedzorg heeft ruime ervaring met het toepassen van KB. Kunststof- en ophoogde vloeren Vloercoating biedt bescherming tegen mechanische en chemische invloeden en is met name Weer als nieuw! geschikt voor ruimtes die intensief worden gebruikt of zwaar belast. Denk bijvoorbeeld aan galerijen, garages, werkplaatsen, kelders of magazijnen. De betonvloer wordt niet alleen tegen vocht en vuil beschermd, ook chemicaliën en zuren hebben geen invloed op de duurzaamheid van een vloer. Een kunststofafwerking is bovendien een verfraaiing, gemakkelijk schoon te houden en goed te voorzien van antislip. Om het ouderen gemakkelijker te maken zolang mogelijk in hun galerijwoningen te blijven wonen, biedt het ophogen van de galerij een oplossing. Daarmee wordt het niveauverschil tussen galerijvloer en huisdeurdrempel opgeheven, zodat de woning toegankelijk wordt voor rollators en invalidenwagens. Deze methode bestaat uit het aanbrengen van een Styrofoammassa met daarop een drukvereffende plaat. De plaat heeft een laag soortelijk gewicht zodat de vloer niet te veel wordt verzwaard. Tegen de gevel wordt een goot aangebracht met een rooster. Het geheel wordt afgewerkt met een antislipcoating. Afhankelijk van de ophoging wordt de leuning nog verhoogd, zodat de galerij aan alle veiligheidsnormen voldoet. Het systeem kan ook op balkons worden toegevoegd. Geen niveauverschil Ophoging met Styrofoammassa Antislip 11
Versterking door koolstofvezelwapening Bestaande betonconstructies, die niet beschikken over voldoende draagvermogen of constructies die zijn verzwakt door overbelasting of (brand)schade, kunnen worden versterkt met een koolstofvezelwapening. Koolstoflamellen, die tegen het beton worden aangebracht, zijn zeer geschikt voor toepassing in de woning- en utiliteitsbouw en bij infrastructurele werken. Dankzij de combinatie van zeer hoge sterktes en een laag eigen gewicht, kan het systeem eenvoudig worden aangebracht waarna de constructie hogere belastingen kan opvangen. Novum met grote uitdaging Toepassing van betonherstel, -bescherming en -versteviging is dagelijks werk voor Etro Vastgoedzorg. Maar het vervangen van complete betonnen balkons door nieuwe met een andere maatvoering was ook voor ons bedrijf een novum. Bij het grootonderhoud van de flats aan het Rembrandtplein en de Ooievaarstraat in Lisse werden onlangs alle balkons van de 258 woningen vernieuwd. Bij de flat aan de Ooievaarstraat werden de prefab balkons zelfs door een enorme mobiele telekraan over het zes verdiepingen tellende gebouw getild. Een hele uitdaging voor Etro Vastgoedzorg, die inmiddels met succes is volbracht. Eenvoudig en efficiënt van energielabel G tot A++ Samenwerking Etro Vastgoedzorg en Recticel in aanpak energiebesparing In Holland staat een huis, luidt een oud kinderliedje. Dat huis in Holland moet nu zo snel mogelijk energiezuinig worden. Het liefst energieneutraal, nul op de meter. Stadsdeel West van de gemeente Amsterdam laat in een modelwoning zien hoe eigenaren en bewoners hun woning van energielabel G tot A++ kunnen brengen. Het betreft een portiekwoning in een blok van zeventig, stammend uit 1957. Het stadsdeel gebruikt de verbeterde tweekamerwoning op de derde verdieping als voorbeeld om te laten zien hoe met betaalbare bouw- en installatietechnische maatregelen een woning energiezuinig kan worden gemaakt. Belgische multinational In de modelwoning werd gebruik gemaakt van isolatiemateriaal en advies van Recticel Insulation. Dit bedrijf is een Belgische multinational met 120 vestigingen in 22 landen waar 8.000 mensen werken. Om het gevelconcept Isofinish ook over Nederland uit te rollen zocht deze producent van hoogwaardige Polyurethaan systemen voor de bouw, een sterke strategische partner. Commercieel manager Roland van der Hoek: Wij hadden al enige tijd contact met Etro Vastgoedzorg en kennen dit bedrijf als een belangrijke, betrouwbare en vernieuwende speler in de markt van onderhoud en renovatie van woningen en ander vastgoed. We hebben onlangs besloten om met elkaar te gaan samenwerken en dat hebben we bekrachtigd in de modelwoning in Amsterdam-West. Enorme opgave Bij de Nederlandse consument neemt de interesse voor en het inzicht in energieverbruik toe. De slimme meter en het indicatief energielabel voor elk huishouden helpen daarbij. Maar de beoogde energiebesparing van anderhalf procent per jaar in Nederland lijkt nauwelijks haalbaar als er nog miljoenen woningen niet of nauwelijks zijn geïsoleerd. Hier ligt een grote opgave voor met name professionele vastgoedbezitters zoals woningcorporaties, investeringsmaatschappijen en VVE s. Ultradunne isolatieplaten Recticel produceert thermisch isolatiemateriaal in hard polyurethaan (PU) en polyisocyanuraatschuim (PIR) voor muren, vloeren, platte en hellende daken. Het gevelconcept Isofinish bijvoorbeeld bestaat uit ultradunne isolatieplaten en regelbare gevelschroeven die zorgen voor een hoogwaardig, over het gehele oppervlak doorlopend isolatieschild. Bij een minimale dikte van vijftig millimeter wordt al een R-waarde van 2,05 m³ K/W behaald. Met een goed doordachte verankeringmethode wordt aan de bestaande gevel een regelwerk vóór de isolatie langs gehangen, waarbij een spouwruimte wordt opengehouden. Op het regelwerk kunnen verschillende eigentijdse gevelbedekkingen worden aangebracht, zoals beplatingen, sidings, leien of zink. Isolatie en afwerking ineen Het isoleren aan de binnenkant van muren, plafonds of hellende daken kent de laatste jaren een grote opmars dankzij de vele voordelen ervan en het stijgend aantal renovatieprojecten. Recticel heeft hiervoor de EUROTHANE G plaat ontwikkeld die bestaat uit een afwerkingslaag in gipskarton, dampremmende laag en een goed isolerende PU-plaat met variabele dikte. Dit alles ineen. Met één handeling, is een wand of hellend dak geïsoleerd en afgewerkt. Het systeem is gemakkelijk te plaatsen, heeft een hoog thermisch rendement en is isolatie en afwerking ineen. Een eenvoudige en efficiënte oplossing dus voor het isoleren en afwerken van wand, plafond of hellend dak. www.etrovastgoedzorg.nl...partner in resultaatgericht vastgoedonderhoud