Winkelleegstand Probleemstelling en vervolgonderzoek Onderzoek naar de winkelleegstand in Nederland, de oorzaken en gevolgen van winkelleegstand en hoe deze leegstand aangepakt kan worden, met Venlo als casestudy Technische Universiteit Eindhoven - Faculteit Bouwkunde Master bouwtechniek - productontwikkeling Auteur: Jules Gielen Voorzitter begeleidingscommissie: prof. dr. ir. J.J.N. Lichtenberg Datum: 11 december 2012 Contact: j.t.j.gielen@student.tue.nl
Inhoud 1. Leegstand winkels 03 1.1 Cijfers leegstand 03 2. Factoren welke tot leegstand leiden 05 2.1 Schaalvergroting 05 2.2 Internet 05 2.3 Omvang beroepsbevolking 06 2.4 Bevolkingsgroei en samenstelling 06 2.5 Concentreren winkelfuncties 07 2.6 Winkelgedrag 08 3. Toekomst 10 3.1 Vertaling naar nieuwe winkelmarkt 10 3.2 Gevolgen per locatie 10 3.3 Gevolgen leegstand 11 4. Aanpak winkelleegstand 12 4.1 Tijdelijk gebruik 13 4.2 Belanghebbenden tijdelijk gebruik 13 4.3 Mogelijke functies 14 5. Leegstaande winkels Venlo 15 5.1 Smalle panden 15 5.2 Daglicht 16 5.3 Gebruik smalle panden 17 5.4 Locatie smalle leegstaande panden 18 6. Aanpak smalle panden 19 6.1 Panden op Parade en Klaasstraat samenvoegen 19 6.2 Stedelijke herverkaveling 20 6.3 Wonen boven winkels 22 7. Vervolgonderzoek 24 7.1 Doel 24 7.2 Uiteindelijke producten 24 7.3 Hoofd- en deelvragen 24 7.4 Planning 24 8. Literatuurlijst 26 Afstudeeronderzoek winkelleegstand - probleemstelling en vervolgonderzoek 2012-2013
1. Leegstand winkels Wanneer men door een willekeurige binnenstad loopt wordt de aandacht over het algemeen getrokken door winkels. Winkels vormen één van de belangrijkste aspecten van een attractieve binnenstad en zijn vaak het hart van leefbare dorpen en wijken. De laatste jaren is er echter een trend van leegstand onder de winkels op gang gekomen. De economische crisis, de opkomende internetmarkt en de vergrijzing zijn oorzaken van deze toenemende leegstand. De toekomst ziet er niet rooskleurig uit en daarom rijst de vraag wat te doen met deze leegstaande winkelpanden? Is het wachten op betere tijden of zijn er andere oplossingen nodig om binnensteden leefbaar te houden? Dit onderzoek behandelt het probleem van leegstand van winkelpanden, waarbij de stad Venlo als casestudy gebruikt zal worden, om daarna een technische oplossing aan te dragen waarmee ik denk het probleem van leegstand van winkels het hoofd te kunnen bieden. Figuur 1; leegstandspercentage winkels in Nederlands sinds 1999 1.1 Cijfers leegstand In het straatbeeld wordt zo nu en dan snel duidelijk dat er leegstand is onder winkelpanden, simpelweg omdat een pand te huur of te koop staat en er geen levendigheid in de ruimte is. De vraag is echter of deze leegstand van winkelpanden een structureel probleem is, of dat er simpelweg een aantal probleemgebieden in het land zijn en er dus ook gebieden zijn waar leegstand niet aan de orde is. Om een goede indruk van het probleem te krijgen wil ik allereerst de leegstandscijfers bekijken en daarna de factoren bespreken welke van invloed zijn op deze cijfers. Locatus is een onderzoeksinstantie welke al jaren informatie verzamelt over alle winkels en consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven. Uit deze gegevens wordt jaarlijks een balans opgemaakt waarin onder andere het aantal verkooppunten, het aantal vierkante meter winkeloppervlak en de leegstand wordt weer gegeven. Uit deze cijfers blijkt dat leegstand niet iets van de laatste jaren is. Het blijkt een terugkerend fenomeen te zijn. Aan het begin van het decennium was er ook een periode met meer leegstand. Dit percentage daalde echter weer net zo snel als dat het gestegen was. (fi guur 1) [1]. Echter moeten deze cijfers wel genuanceerd worden vanwege het feit dat er ook zoiets bestaat als frictieleegstand. Dit is de leegstand (+/- 5%) welke noodzakelijk is om de winkelmarkt naar behoren te laten functioneren. Anders gezegd, wanneer er niet een bepaald percentage van de winkels leeg staat, zal er geen gezonde doorstroming zijn op de winkelmarkt. Er moeten altijd panden leegstaan om de mogelijkheid tot verhuizen te garanderen. [2, 3] Wanneer weer naar de cijfers van Locatus gekeken wordt, is duidelijk dat de leegstand in het begin van het decennium rond de frictieleegstand schommelt. Na deze periode neemt de leegstand af om in 2007 weer licht toe te nemen. Na 2009 stijgt de leegstand zienderogen tot ruim boven de frictieleegstand om in 2012 op 6,3% uit te komen. Dit percentage is berekend over het aantal verkooppunten in de detailhandel waarbij ook de verkooppunten van dienstverlening en de horeca zijn mee genomen. De leegstand behelst ech- Jules Gielen 0613947 Figuur 2; werkelijk leegstandspercentage winkels sinds 2008 Figuur 3; aantal leegstaande verkooppunten (VKP) sinds 2008 Figuur 4; hoeveelheid leegstaande vierkante meters Winkel Vloer Oppervlak (WVO) sinds 2008 03
ter alleen de leegstand van detailhandel panden, simpelweg omdat er van de andere panden geen cijfers zijn [4]. Wanneer de procentuele leegstand berekend wordt in het aantal verkooppunten, wordt het leegstandscijfer van winkels nog schrikbarender; 13,6% in 2012 (fi guur 2). Dit betekent dus dat de cijfers zoals deze op fi guur 1 zijn weer gegeven genuanceerd moeten worden. Wanneer men de werkelijke leegstand van winkels bekijkt, zullen deze cijfers hoger uitvallen. De stijgende leegstand is niet alleen in het percentage verkooppunten ten opzichte van het totaal aantal verkooppunten terug te zien, maar ook in het aantal leegstaande verkooppunten en de hoeveelheid leegstaande vierkante meters (fi guur 3 en 4). [1] In de bijlage zijn de volledige cijfers over de jaren 2008 tot en met 2012 terug te vinden. Wat in deze cijfers opvalt is dat leegstandspercentage over het gehele land genomen tussen 2008 en 2012 stijgt, maar niet in elke provincie is deze stijging even sterk (fi guur 5). Het verschil tussen Limburg en Noord-Holland is in 2012 zelfs 13,3%. Er is dus meer aan de hand dan alleen de wereldwijde economische crisis welke eind 2007 begon en in november 2008 tot een recessie leide in de Eurozone. [4] Het blijkt dat een aantel trends elkaar versterken en tezamen een stijgende leegstand van winkelpanden veroorzaakt. Figuur 5; leegstandspercentages per provincie vanaf 2008 04 Figuur 6; weergave van het aantal vierkante meters per winkel sinds 2001 [6] Figuur 7; ontwikkeling van het aantal filiaalbedrijven en het aantal zelfstandigen [6] Afstudeeronderzoek winkelleegstand - probleemstelling en vervolgonderzoek 2012-2013
2. Factoren welke tot leegstand leiden De leegstandcijfers zoals deze in het eerste hoofdstuk beschreven zijn, komen niet zomaar uit de lucht vallen, daarvoor is de leegstand simpelweg te groot. Tevens is duidelijk geworden dat er grote verschillen tussen de verschillende provincies aanwezig zijn (fi guur 5). Er zijn een aantal factoren welke voor deze grote, lokale verschillen zorgen. Deze factoren zullen de volgende paragraven beschreven worden, te beginnen met de schaalvergroting van winkels. Figuur 8; toename van besteding van consumenten op internet [6] 2.1 Schaalvergroting Schaalvergroting van winkels is op twee manieren merkbaar; groter winkeloppervlak en het aantal fi liaalbedrijven. In de grafi ek op fi guur 6 is te zien dat de gemiddelde winkel gegroeid is van ongeveer 215 m 2 in 2001 naar 266 m 2 in 2011. De cijfers van Locatus laten echter een kleiner verschil zien, maar er is wel degelijk een stijging merkbaar. Het gevolg van deze stijging van het winkeloppervlak is dat kleine winkels steeds vaker uitvallen. Het is de [1, 6] verwachting dat deze trend ook na 2012 doorzet. De schaalvergroting heeft zoals gezegd niet alleen betrekking op het aantal vierkante meters per winkel, maar behelst ook het aandeel fi liaalbedrijven binnen het totale aantal winkelpanden. Het aandeel fi liaalbedrijven is sinds 2001 gestegen van 28% naar 35%, met als doel het vergroten van het marktaandeel (fi guur 7). Het gevolg van deze stijging is dat het aantal fi lialen vanzelfsprekend toeneemt, maar hierdoor het aantal zelfstandige winkeliers (kleinere winkels) [1, 6] afneemt. Figuur 9; marktaandeel van internet sinds 2002 [35] 05 2.2 Internet Sinds de jaren 90 van de vorige eeuw is internet aan een gigantische opmars bezig. Het gebruik van dit medium voor het winkelend publiek kon dan ook niet uitblijven. Vanaf het begin van de eeuw is een duidelijke stijging in het gebruik van internet voor het aankopen van producten waarneembaar. Waar in 2000 nog nauwelijks geld op internet werd besteed, is dit cijfer in 2010 tot 250 Euro gestegen (fi guur 8). Het marktaandeel is in deze periode gestegen van 1% naar slechts 5% (fi guur 9), waardoor de effecten op de totale winkelomzet nog beperkt zichtbaar zijn. [35] De verwachting is echter dat in de komende jaren het internet als verkoop medium pas echt op gang komt. De nieuwe generatie consumenten zijn opgegroeid met het internet en zullen hier dan ook gebruik van gaan stijgen tot boven de 50%. Het aantal winkels in deze sector zal dan ook gaan dalen en zonder nieuwe invulling zal dit leegstand als gevolg hebben. [6] Tabel 1 is een weergave van het aandeel wat internet naar verwachting gaat innemen in de totale besteding per branche in 2020. Ter vergelijking zijn de cijfers van 2010 bijgevoegd. Het betreft hier een extrapolatie van de historische ontwikkeling. Andere scenario s zijn natuurlijk denkbaar. [7] Aan de andere kant is er Jules Gielen 0613947 Tabel 1; aandeel internetbestedingen in 2010 en 2020 (verwacht) [7] in een steeds grotere mate sprake van crosschanneling; winkeleigenaren bieden de artikelen niet alleen in de fysieke winkel aan, maar tevens op internet. Dit gebeurd om in te spelen op consumenten welke nog niet volledig vertrouwt zijn met het kopen van producten op internet. Ze zoekt bekendheid met de producten. Het zorgt ervoor dat internet geleidelijk een onderdeel wordt van de totale marketing van een winkel. Retailers kunnen echter wel te maken krijgen met een spreiding van de inkomsten tussen een fysieke winkel en een webshop waardoor de behoefte aan winkeloppervlak kan dalen. [8] Uiteindelijk zullen
bepaalde branches veel hinder gaan ondervinden van internet als verkooppunt. 2.3 Omvang beroepsbevolking Naast het feit dat kleine zelfstandige winkeliers steeds vaker stoppen vanwege de schaalvergroting, bestaat er ook een verband tussen de beroepsbevolking en leegstand. Zoals in de bevolkingspiramiden op fi guur 10 en 11 goed te zien is, zullen de komende 20 jaar relatief veel mensen met pensioen gaan (in ieder geval de leeftijd bereiken waarop ze op dit moment pensioengerechtigd zijn). De beroepsbevolking wordt kleiner en het aantal gepensioneerden stijgt. Dit geldt ook voor de zelfstandige winkeliers. Circa 40% is ouder dan 50 jaar en 16% zelfs ouder dan 60 jaar. Dit hoeft echter nog geen probleem op te leveren, ware het niet dat er steeds minder opvolgers zijn voor de met pensioen gaande zelfstandige winkeliers. Winkels zullen hierdoor sluiten simpelweg doordat ze niet over genomen worden. Het gevolg is vanzelfsprekend; leegstand [6, 9] van winkels. 06 2.4 Bevolkingsgroei en samenstelling Op dit moment leven er ongeveer 16,7 miljoen mensen in Nederland. Aan het begin van de eeuw waren dit er nog 16,0 miljoen. Dit betekent een stijging van 4%. [10] Deze stijging zal naar verwachting in de toekomst doorzetten met als gevolg dat er na 2012 ongeveer 17,3 miljoen mensen in Nederland leven. Deze mensen hebben behoefte aan producten en daarom zal het aantal winkels en verkooppunten mee moeten stijgen met de bevolking. De stijging van de bevolking is echter niet gelijkmatig verdeeld over het gehele land. Daar waar Flevoland de komende jaren met 16 tot 32% zal groeien, doet zich in Oost- Groningen een krimp voor van op sommige plaatsen 20 tot 39% voor (fi guur 12). [6, 10] Er kunnen zich dus grote regionale verschillen voor doen binnen Nederland en dit zal tevens gevolgen hebben voor het aantal winkels. Op de ene plaats zal er behoefte zijn aan extra winkelruimte, in tegenstelling tot andere plaatsen waar de bevolkingskrimp juist tot meer leegstand zal leiden. Een andere ontwikkeling op het gebied van de Nederlandse bevolking is de leeftijdssamenstelling. Het aantal 65-plussers zal de komende 10 jaar toenemen en het aantal mensen met een leeftijd lager dan 65 jaar zal dalen (zie fi guur 10 en 11). Met in het achterhoofd het feit dat oudere groepen minder besteden in winkels dan mensen welke nog in de opbouwfase van hun leven zitten (het kopen van kleding, meubels, sport enz.), mag het duidelijk zijn dat deze demografi sche verandering een negatieve invloed heeft op het aantal winkels. Daarbij komt nog dat de ontgroening en vergrijzing in de krimpregio s nog sterker is dan in de regio s waar de bevolking nog toe neemt. [6, 10] De krimp regio s zullen dus extra hard getroffen worden, waardoor de leegstand toe neemt. Figuur 10; bevolkingssamenstelling in 2012 [9] Figuur 11; verwachte bevolkingssamenstelling in 2032 [9] Afstudeeronderzoek winkelleegstand - probleemstelling en vervolgonderzoek 2012-2013
Figuur 12; krimp- en groeiregio s binnen Nederland [6] 07 2.5 Concentreren winkelfuncties Om het hoofd winkelgebied in Venlo aantrekkelijker te maken heeft de gemeente het initiatief genomen om winkelfuncties meer te gaan concentreren in een bepaald gebied (hoofd winkelgebied). De bouw van de Maasboulevard heeft hier mede aan ten grondslag gelegen. Waar het winkelend publiek voorheen vooral gebruik maakte van het gebied ten zuidoosten van de hoofd winkelstraat (Vleesstraat en Lomstraat), is dit na voltooiing van de Maasboulevard verschoven naar het gebied ten noordwesten van de hoofd winkelstraat (oranje op fi guur 13). Het blijkt dat mensen, door toevoeging van horeca en recreatie op de Maasboulevard langer in dit gebied blijven, waardoor de rest van het centrum niet of minder wordt aan gedaan. De verklaring hiervoor komt naar voren in een onderzoek uitgevoerd door Locatus. De consument heeft over het algemeen een plan in het hoofd met welke winkels hij of zij wil bezoeken. De intentie is om dit plan in een zo kort mogelijke tijd en voor zo laag mogelijke kosten uit te voeren. Als winkels dus dicht bij elkaar gevestigd zijn heeft dit voordelen voor de winkeleigenaren. Een winkel die verder weg ligt heeft veel minder kans om door de consument bezocht te worden in hetzelfde uitstapje. Daarnaast blijkt dat winkels met dezelfde soort producten er voordeel uit halen om dicht bij elkaar in de buurt te zitten. Ze hebben dezelfde specialisatie en kunnen hierdoor di- Figuur 13; verplaatsing hoofd winkelgebied na bouw Maasboulevard Jules Gielen 0613947
rect met elkaar concurreren om zowel klanten als werknemers. Vaak blijkt dat als de ene winkel weg gaat, de ander minder reden heeft om er te blijven zitten en over het algemeen dus ook weg gaat. [11] Dit heeft ervoor gezorgd dat de gemeente winkelfuncties meer wil gaan concentreren in het hoofd winkelgebied, waardoor de winkels door het grootste gedeelte van het winkelend publiek worden bezocht. [12] Echter heeft dit natuurlijk als gevolg dat winkels op andere locaties leeg komen te staan, mits er nieuwe winkeleigenaren naar Venlo komen (iets waar de gemeente Venlo de focus op legt). De totale leegstand zal hierdoor in eerste instantie niet veranderen omdat de winkels simpelweg verplaatst worden. Echter zal de totale leegstand in bepaalde gebieden wel toenemen (B-locaties) respectievelijk afnemen (A-locaties) (fi guur 14 tot en met 16). Door de toename van de leegstand in een bepaald gebied kan dit een kettingreactie in gang zetten, waardoor een gebied in een vicieuze cirkel van leegstand en verloedering terecht komt. [6, 13] Deze bovengenoemde ontwikkeling is in Venlo geconstateerd, maar het is goed mogelijk dat dit ook van toepassing is op andere steden waar een bestaand winkelgebied wordt uitgebreid met nieuw winkel vloeroppervlak en horeca gelegenheden. Echter zullen er wel een aantal factoren van belang zijn, zoals druk op de winkelmarkt, demografi sche ontwikkelingen, locatie enz. zoals deze eerder beschreven zijn. Figuur 14; beginsituatie met leegstand in zowel het hoofd winkelgebied als de gebieden er omheen 2.6 Winkelgedrag 08 Het blijkt dat de consument een specifiek gedrag vertoont wanneer een bepaalde aankoop gedaan dient te worden. Hij of zij zal elke keer weer een winkel of winkelgebied uitzoeken afhankelijk van de gewenste aankoop. Vier typen bezoekersmotieven zijn hierbij te onderscheiden; recreatief winkelen, boodschappen doen, vergelijkend winkelen en doelgerichte aankopen. Niet elke winkel of winkelgebied bezit de eigenschappen om aan alle vier de typen te voldoen. Ze zijn vaak sterk in één en soms twee bezoekersmotieven. Sfeer, veel keuze, snelheid en effi ciëntie zijn kernwoorden bij deze bezoekersmotieven. Wanneer deze motieven vertaald worden naar winkels of winkelgebieden wordt duidelijk dat binnensteden en andere grote centra sterk zijn in het zogenaamde recreatief winkelen en vergelijkend winkelen (fi guur 17). Dorps-, buurt- en wijkcentra zijn in trek op het gebied van boodschappen doen en veel doelgerichte, niet keuze-gevoelige aankopen (fi guur 18). Dan zijn er nog de woonboulevards en outletcentra aan de rand van de stad, welke vaak een groot winkeloppervlak hebben (fi guur 19). Deze richten zich net als de winkelgebieden in de centra op vergelijkend winkelen, maar soms ook op recreatieve bezoekers. Andere winkellocaties met een groot winkeloppervlak aan de rand van een stad kunnen onderverdeeld worden in zogenaamde Perifere Detailhandel Vestigingen (PDV) en Grootschalige Detailhandel Vestigingen (GDV) (fi guur 20). Hier gaat het vooral om volumineuze artikelen als woninginrichting, bouwmarkten, auto s en dergelijken en winkels met een winkel vloeroppervlak groter dan 1000 tot 1500 m 2 welke elektronica, sportartikelen en speelgoed verkopen. Deze PDV en GDV locaties zijn vooral Figuur 15; winkels worden van de overige locaties verplaatst naar het hoofd winkelgebied samen met eventuele nieuwe winkels welke nog niet in de stad gevestigd waren Figuur 16; uiteindelijke situatie waarbij het hoofd winkelgebied volledig gevuld is, maar de leegstand in de gebieden er omheen is toegenomen Afstudeeronderzoek winkelleegstand - probleemstelling en vervolgonderzoek 2012-2013
gericht op doelgerichte aankopen en vergelijkend winkelen. Deze grootschalige winkellocaties ondervinden nog weinig hinder van het leegstandsprobleem, simpelweg omdat er artikelen verkocht worden welke op geen andere locatie verkocht kunnen worden dan op grootschalige locaties aan de rand van een stad. Om als voorbeeld een auto te nemen. Mensen kopen een dergelijk product niet via internet, ze willen de auto eerst zien voordat ze tot aankoop over gaan. Dan is er natuurlijk ook nog het internet, welke een virtueel winkelgebied is met geheel eigen kwaliteiten en voordelen ten opzichte van fysieke winkels; onbeperkt aanbod, gemakkelijk vergelijken, het gemak van aankopen doen (met een kop koffi e achter de computer), effi ciënt, goedkoop doordat de laagste prijs gemakkelijk vergeleken en gevonden kan worden en het product wordt thuis afgeleverd. Vergeleken met de hierboven genoemde winkels en winkelgebieden, is het internet vooral sterk in het vergelijkend winkelen en doelgerichte aankopen doen (fi guur 21). Dit zorgt ervoor dat vooral winkels en winkelgebieden die zich richten op effi ciëntie, gemak en de prijs erg kwetsbaar zijn voor de ontwikkelingen van winkelen op het internet. [6] Met andere woorden, het recreatieve winkelen (beleving) en de dagelijkse boodschappen ondervinden weinig hinder van het internet en houden daardoor vooralsnog een voorsprong. Figuur 19; Outlet centrum in Roermond Figuur 20; voormalige auto showroom langs de A2 bij Utrecht 09 Figuur 17; Kalverstraat in Amsterdam Figuur 21; verkoop en vergelijk van producten op internet Figuur 18; dorpscentrum in Blerick Figuur 22; de Leegstandsbarometer op de site van DTNP [15] Jules Gielen 0613947
3. Toekomst Het is inmiddels duidelijk geworden dat de leegstand van winkels serieuze vormen aan begint te nemen en wat de oorzaken van deze leegstand zijn. Het is nu van belang te kijken naar de toekomst; wat voor invloed hebben de eerder genoemde oorzaken op de leegstand in de komende jaren? Om deze vraag te beantwoorden zal eerst bekeken worden hoe de huidige situatie de toekomstige winkelmarkt beïnvloed en daarna komt de verwachting voor de toekomst aan bod. Tot slot wordt dit hoofdstuk afgesloten met de gevolgen van leegstaande winkels op de omgeving en verschillende belanghebbenden 10 3.1 Vertaling naar een nieuwe winkelmarkt De gevolgen van de veranderende winkelmarkt zijn naar verwachting erg groot. De in hoofdstuk 2 beschreven demografi sche ontwikkelingen en de groei van het internet zullen als gevolg hebben dat er in steeds mindere mate behoefte is aan fysieke winkels. De winkels met een groot winkeloppervlak en/of veel fi lialen/vestigingen zullen de kleinere winkels verdringen, waardoor veel winkelruimte vrij komt en niet meer wordt ingevuld. De winkels met een groot winkeloppervlak liggen veelal in de periferie, waardoor de leegstand in de binnensteden ontstaat, terwijl de kleinere winkels juist in het centrum liggen. [6] Echter kan hieruit niet geconcludeerd worden dat de fysieke winkel geen toekomst heeft. Doordat er binnen Nederland erg grote verschillen waarneembaar zijn op het gebied van vraag en aanbod, type winkelgebied en leegstand zal de vraag naar het aantal winkels op bepaalde plaatsen nog groeien (voornamelijk middel grote gemeenten in de Randstad). [2] Echter ontstaat het probleem in die regio s waar dit niet het geval is (bijvoorbeeld Limburg). In de toekomst zal echter in verreweg de meesten gemeenten de leegstand toe nemen, met op sommige plaatsen schrikbarende cijfers. Het internet zorgt ervoor (oriënteren en kopen van keuzegevoelige artikelen) dat beleving steeds belangrijker wordt. Centra met een verrassend en onderscheidend aanbod, een prettige en bijzondere ambiance en een groot verzorgingsgebied hebben daarom de mogelijkheid om nog te groeien. De keerzijde is dat kleinere en niet onderscheidende centra kwetsbaar zijn, mits deze een compact en compleet winkelaanbod hebben. Schaalvergroting, beperkt draagvlak en met pensioen gaande ondernemers zorgen er echter voor dat de leegstand in deze kleinere dorps- en wijkcentra verder toeneemt. Hierdoor blijt het feit overeind sinds 2008 in het gehele land de leegstand gestegen is en dat nooit zeker is hoe de toekomst zal gaan verlopen. De verwachting is echter dat het de situatie niet zal verbeteren gezien de stijgende lijnen op fi guur 5 en de [1, 6] oorzaken zoals deze in hoofdstuk 2 beschreven zijn. Om inzicht te krijgen op de groei- en krimp regio s heeft DTNP (Droogh Trommelen en Partners) een zogenaamde Leegstandsbarometer ontwikkeld (fi guur 22), waarin de (verwachte) bevolkingsgroei wordt afgezet tegen de bestaande leegstand. Hierin zijn de gemeenten zichtbaar welke in de toekomst nog kunnen groeien op het gebied van het aantal winkels (groene punten), maar ook de gemeente waar de Figuur 23; leegstandspercentages per gebied [14] leegstand zal toenemen (rode punten). De Nederlandse vlag geeft het gemiddelde over het hele land genomen weer. Tevens kan de situatie van dit jaar vergeleken worden met 2011. [15] Het mag duidelijk zijn dat de situatie voor de meesten steden niet positief is gezien het geringe aantal groene stipjes vergeleken met de rode en de gele. 3.2 Gevolgen per locatie Nederland staat in de top 3 van Europa op het gebied van aantal winkelmeters per hoofd van de bevolking. Er is dus een gigantische winkelvoorraad. Daarbij komt nog dat de winkelstructuur zeer fi jnmazig is, waardoor de consument erg veel keuzemogelijkheden heeft. Hij of zij bezoekt die gebieden die hem/haar het meest aanspreken. Vanwege de recessie wordt een deel van de bovengenoemde winkelvoorraad steeds minder bezocht. [8] Echter is dit niet bij alle winkels het geval. De verwachting is daarom dat de druk op de A1 locaties (centrale locaties in binnensteden) groot blijft (ondanks dat de leegstand sinds 2008 ook op deze locaties gestegen is), mits deze voldoen aan de voorwaarde zoals deze hierboven beschreven zijn; verrassend en onderscheidend aanbod, een prettige en bijzondere ambiance en een groot verzorgingsgebied. Schaalvergroting en het vestigen van vooral fi lialen is hier de oorzaak van. De druk op de straten rondom het centrum, de zogenaamde B locaties zal echter afnemen. In de grotere historische en attractieve stadscentra zijn echter onder bepaalde voorwaarden nog kansen te creëren voor zogenaamde snuffel - of dwaalmilieu s (speciaalzaken met een sterk recreatief karakter), maar dit is lang niet in alle centra het geval. Wel hebben nieuwe concepten kans [1, 6, 14, 22] van slagen. In de aanloopstraten aan de rand van de centra (C-locaties) zal de vraag naar winkelruimte nog verder terug lopen. PDV-locaties en het internet zijn hier de oorzaak van. Figuur 23 is een weergave van de leegstandspercentages per gebied in het derde kwartaal van 2012. Dit is een goede weerspiegeling van de situatie op de verschillende [1, 6, 14] locaties. Een beperkt aantal A-locaties zal dus gevrijwaard blijven van leegstand, maar er zijn stadscentra waar ook in deze gebieden in toenemende maten winkelpanden leeg Afstudeeronderzoek winkelleegstand - probleemstelling en vervolgonderzoek 2012-2013
komen te staan. Op B- en C- locaties zal vrijwel overal de leegstand toenemen. [1, 6] Dit wordt tevens duidelijk uit een aantal cijfers; in 2011 en 2012 zijn het aantal gemeenten dat te maken krijgt met structurele leegstand toegenomen met 25%. Waar in het begin van 2011 nog 109 te maken hadden met een leegstand groter dan de frictieleegstand in combinatie met een krimp van de bevolking, is dit in 2012 toegenomen tot 136. Tevens is het aantal gemeenten met minder leegstand in combinatie met bevolkingsgroei (gunstige toekomstverwachting) met 25% afgenomen. [15, 16] Om de trend van toenemende leegstand en dalende vraag naar winkelruimte weer te geven zijn twee tabellen weer gegeven; tabel 2 en tabel 3. In tabel 2 wordt de verwachte vraag naar winkelruimte tot 2020 van de grootste stedelijke gemeenten in Nederland weer gegeven. In bijna de helft van de gemeente zal deze vraag dalen en in maar één gemeente (Almere) vertoont de vraag een aanzienlijke stijging. Deze dalende vraag wordt versterkt door de cijfers in tabel 3 waarin het verwachte leegstandspercentage van dezelfde gemeenten in 2020 is weer gegeven. Bijna drie kwart van de gemeente vertoont een leegstand van 10% of meer, waarbij er een vijftal gemeenten zelfs een leegstand van ongeveer 25% of meer hebben (een negatief percentage betekent een toename van het aantal winkels). Schiedam spant de kroon met een verwachte leegstand van 35%. [7] Tabel 2; de verwachte vraag naar winkelruimte tot 2020 [7] 3.3 Gevolgen leegstand Het is duidelijk dat in een groot deel van het land de leegstand problematische vormen aan neemt of aan gaat nemen. Weliswaar is het landelijk leegstandspercentage maar 6,3%, de problemen doen zich echter vooral lokaal en op specifi eke locaties voor. Feit is dat de eerder genoemde demografi sche ontwikkelingen en het toenemende gebruik van internet niet van tijdelijke aard zijn. Een interessant vraag is op dit moment; wat zijn de gevolgen van de winkelleegstand en blijven deze gevolgen beperkt tot fi nanciële gevolgen voor de eigenaar van het pand of zijn er meerder partijen welke gedupeerd worden? Wanneer een winkel leeg komt te staan, vormt dit als het ware een gat in de winkelstraat, een verstoring in het stedelijk proces. Bij beperkte leegstand is dit geen probleem. De frictieleegstand is al aan bod gekomen, wat betekent dat er altijd wel enige leegstand is en dat dit ook nodig is voor een gezond winkelaanbod. Echter wanneer meerdere winkelpanden langdurig leeg staan en de frictieleegstand overschreden wordt, gaat het de kwaliteit van de winkelervaring beïnvloeden. De prettige en bijzondere ambiance zoals deze beschreven is als voorwaarde voor druk op winkellocaties, verdwijnt volledig. Wanneer de leegstand doorzet komt een gebied in een vicieuze cirkel van leegstand en verloedering. De huren zullen uiteindelijk dalen en het winkelaanbod verandert met als gevolg dat de ruimtelijke kwaliteit van het winkelgebied daalt. Nog meer winkeleigenaren zullen wegtrekken, er wordt niet meer geïnvesteerd en de winkelgebieden worden magneten voor problemen. [6,13] Het is dus absoluut niet alleen het probleem vaneigenaren welke fi nanciële problemen krijgen als gevolg Tabel 3; verwachte leegstandspercentages in 2020 [7] van dalende huren of gebrek aan huurders. Er ontstaan tevens sociale problemen waardoor een heel gebied uiteindelijk in een negatieve vicieuze cirkel van verloedering terecht kan komen. Daarom is het van belang de leegstand van winkels aan te pakken. 11 Jules Gielen 0613947
12 4. Aanpak winkelleegstand Het mag inmiddels duidelijk zijn dat de leegstand van winkelpanden op een aantal locaties in Nederland aangepakt dient worden om een gebied niet te laten verloederen. Een oplossing voor cyclische leegstand (de eerder genoemde frictieleegstand) kan zijn om rustig af te wachten totdat er zich weer een huurder aandient. Echter ben ik van mening dat de leegstand op bepaalde locaties in Nederland structureel van aard is, wat tevens blijkt uit het onderzoek. De eerder besproken factoren zullen in de toekomst nagenoeg allemaal in toenemende mate een negatieve invloed gaan uitoefenen op het aantal leegstaande winkelpanden waardoor het leegstandspercentage nog verder zal stijgen. Tevens zorgt de economische crisis ervoor dat bestaande plannen voor de toekomst onzeker zijn geworden. [17] De eigenaren kunnen dus niet meer blind vertrouwen op een nieuwe invulling van het pand dat ze bezitten. Echter wijst een gesprek met de gemeente Venlo en de stadsmanager, Marianne Dankers-Warmerdam dat bepaalde winkels bewust leeg blijven staan ten behoeve van gebiedsontwikkeling (Q4 in Venlo). Tevens laten de eigenaren (banken, vastgoedbedrijven, pensioenfondsen e.d. een leegstaand pand liever een tijdje leeg staan dan dat de huren verlaagd worden om partijen te verleiden een huurovereenkomst aan te gaan. In Venlo is de waarde van een winkelpand ongeveer gelijk aan 11 tot 13 keer de jaarlijkse huur (dit varieert in andere steden). Wanneer deze huur verlaagd wordt zal ook de waarde van het pand dalen, een ontwikkeling welke de eigenaren willen voorkomen. In overleg met de eigenaren is het echter mogelijk om gebruik te maken van de ruimte tegen vergoeding van de onkosten (gas, water en licht), maar de eigenaar zal niet investeren in het aanpassen van de [12, 18] ruimte. Er wordt dan ook geen huurcontract opgesteld. Wanneer de winkels langer leeg blijven staan is het uiteindelijk onvermijdelijk dat de huren gaan dalen. Aangezien de verwachting is dat de leegstand in Venlo toe zal nemen de komende 10 jaar, is dit een ontwikkeling welke nagenoeg zeker zal plaats vinden. Wanneer er geen winkel meer in een pand gevestigd wordt, ligt het voor de hand om het pand een andere bestemming te geven. Sloop en nieuwbouw zijn immers duur en het is absoluut geen duurzame oplossing vergeleken met herbestemmen. Extra gebruik van materialen en eventuele onnodige nieuwbouw in groene gebieden in of aan de rand van de stad zijn voorbeelden van gevolgen welke kleven aan sloop. [19] Tevens is het beter voor het gebouw wanneer er een nieuwe functie in gerealiseerd wordt. Het gaat verval en verloedering tegen en de eigenaar bespaart kosten (onderhoud en vergoeding voor gas, water en licht) en kan zelfs weer winst maken aan de hand van huurovereenkomsten. Dit wordt bevestigd door Paul Schreinemachers, een makelaar in Venlo; Bij langdurige en structurele leegstand is het verstandig genoegen te nemen met lagere huurinkomsten en te anticiperen op de markt. Je kunt namelijk beter genoegen nemen met een lagere huur dan met een periode met leegstand. Leegstand maak je in de toekomst met een hogere huur vaak niet meer goed. [20] Het is echter van belang de kwaliteit van het gebouw in het oog te houden en niet blind te gaan her bestemmen. De kwaliteit van een gebouw kan dusdanig laag zijn dat het zoveel moeite, energie en materialen kost om het te verbeteren dat wellicht sloop en nieuwbouw een fi nancieel en milieutechnisch gezien betere oplossing is. [19] Figuur 24; hotel Transvaal als alternatieve ontwikkeling van een verloederde woonwijk met veel leegstand. De leegstaan de ruimten in woningen worden verhuurd als een hotelkamer. [34] Afstudeeronderzoek winkelleegstand - probleemstelling en vervolgonderzoek 2012-2013
4.1 Tijdelijk gebruik Tijdelijk gebruik verwijst naar de juridische positie van een gebruiker. Eigenaren van een pand willen een leegstaande ruimte tijdelijk in gebruik geven, mits de ruimte leeg beschikbaar komt en zonder hoge kosten weer gebruikt kan worden voor een defi nitieve functie. Het gaat hierbij vaak om een huurcontract of bruikleenovereenkomst welke maar een bepaalde tijd geldig is. Denk hierbij aan periodes van 5 tot 10 jaar. Hierbij zijn een aantal rechten uit het Burgerlijk Wetboek en de huurrechten niet van toepassing. Het is wel mogelijk om in bepaalde gevallen huursubsidie aan te vragen. [17] Tevens kan tijdelijk gebruik een alternatieve manier van ontwikkelen zijn. Een manier waarbij een nieuw concept, gebruikersgroep of markt wordt ontwikkeld anders dan de oorspronkelijke winkelfunctie (fi guur 24). Waar vroeger de krakers ervoor zorgden dat een pand in gebruik bleef en van de sloop werd gered, moet tijdelijk gebruik dat in deze tijd doen. [17] Bij tijdelijk gebruik wordt een bestaand pand een tijdelijke functie gegeven zodat het niet leeg staat. Zoals in het hierboven beschreven onderzoek duidelijk is geworden, is het niet houdbaar om de winkelfunctie van een groot aantal panden in de nabije toekomst te behouden. Hoe het er over 10 tot 15 jaar uitziet weet men niet. Het kan goed zijn dat de situatie dan compleet veranderd is t en dat de druk op de winkelmarkt inmiddels weer is toe genomen. In de tussentijd wil men het pand echter niet leeg laten staan. Daarom zal er tijdelijk een nieuwe functie gezocht worden. Het tijdelijk gebruik zoals dat nu ingevuld wordt, behelsd bijvoorbeeld geen hoogwaardig appartement, maar een woon- en/of werkruimte welke in orde is om in te leven/werken. Niet meer niet minder. De reden is simpel; geld. Een eigenaar gaat geen kapitaal investeren om een ruimte tijdelijk aan te passen naar de wensen van een andere gebruiker dan een winkeleigenaar, om deze een aantal jaar weer opnieuw aan te moeten pakken. [19,21] Wanneer over 5 of 10 jaar blijkt dat de druk op de winkelmarkt weer toe neemt, wil de eigenaar het pand weer als winkel gaan verhuren (wanneer dit meer oplevert dan de tijdelijke functie). Echter kan het ook kansen bieden voor een gevarieerde stedelijke omgeving en eventuele toekomstige ontwikkelingen van een gebied en draagt het natuurlijk bij aan een aantrekkelijke woon- en werkomgeving. Het kan zelfs zo zijn dat het gebouw ingezet wordt als tijdelijk instrument om kwartier te maken. De toekomst kan niet gemaakt worden, maar moet worden gemaakt is het idee van initiatiefnemers voor deze manier van tijdelijk gebruik. Het idee is om een mix van mensen, functies en evenementen bij elkaar te brengen welke een bepaalde locatie op de kaart moet zetten. Zo wordt een imago of identiteit opgebouwd welke grotere groepen gebruikers aan moet trekken. De bedoeling is echter niet meer het gebouw tijdelijk te gebruiken, maar van de leegstand gebruik te maken om bepaalde mensen en organisaties in een gebied vast te houden. Deze gebruikers zijn echter wel van dien aard dat ze vaak niet jarenlang op dezelfde plaats blijven zitten. Het idee van tijdelijke gebruikers blijft dus bestaan, echter blijft de functie gedurende een [17, 19,21] langere periode gelijk In Venlo wordt tijdelijk gebruik toegepast op de B-locaties en C locaties in de stad. Dit zijn de straten rondom Jules Gielen 0613947 het centrum waar niet vastgehouden wordt aan het bestemmingsplan waar alleen detailhandel en/of horeca is voor geschreven. Dit bestemmingsplan is aangepast om andere functies mogelijk te maken. Aan de hand van het tijdelijk gebruik wil de gemeente Venlo tevens levendigheid terug brengen in de stad. Wanneer bijvoorbeeld een kantoorfunctie op deze locaties wordt onder gebracht zullen de werknemers eerder in de stad gaan lunchen en na het werk het centrum ingaan dan wanneer deze kantoorfuncties zich aan de rand van de stad bevinden. Het idee gaat dus verder dan alleen het bestrijden van leegstand. Levendigheid terugbrengen in het centrum is een andere factor van het plan van de gemeente Venlo om leegstaande winkels aan te pakken. Dit komt later in het onderzoek tevens aan bod in het onderdeel over het wonen boven de winkelruimten. Zoals gezegd werken echter nog niet alle eigenaren aan dit plan mee. Een aantal eigenaren geeft op dit moment de voorkeur aan leegstand om zo de waarde van het pand hoog te houden. [12, 18] De verwachting is echter dat men deze visie in de komende jaren moet opgeven vanwege [20, 22] de groeiende structurele leegstand. 4.2 Belanghebbenden tijdelijk gebruik Er zijn een aantal belanghebbenden bij tijdelijk gebruikt. Allereerst natuurlijk de gebouw eigenaren. Wanneer het pand leegstaat zijn er geen inkomsten, alleen maar onkosten. Denk hierbij aan beheerskosten zoals energieverbruik, belastingen, onderhoud en eventueel vandalisme/ vervuiling. Echter is het in bepaalde gevallen voordeliger, zoals we eerder in het onderzoek gezien hebben, om een pand een tijdje leeg te laten staan in plaats van er een tijdelijke functie in te plaatsen. Het onderzoek heeft tot dusver aangetoond dat een langdurige winkelfunctie op termijn niet voor de hand ligt, waardoor de kans op een huurder in dit segment van de markt klein is. Het is daarom beter het pand tijdelijk te verhuren en zo de tijd uit te zitten totdat de druk op de winkelmarkt weer toe neemt. Niet iedereen is op dit moment overtuigd van dit gegeven en probeert de waarde van het gebouw hoog te houden. De verwachting is echter dat ook deze eigenaren in de nabije toekomst moeten toegeven aan de [12, 17, 21, 22] verslechterende situatie. Een andere belanghebbende is natuurlijk een tijdelijke gebruiker. Deze kan tijdelijk gebruik maken van een niet gelikte woning of bedrijfsruimte. Het gevolg is dat de huur ook laag blijft. Er zijn bepaalde gebruikers die de prioriteit niet hebben liggen bij een hoogwaardig appartement of bedrijfsruimte. Denk hierbij aan jongeren/ studenten, internetbedrijven, arbeidsmigranten, ZZP-ers, creatieve starters, mobiele fl exwerkers en projectteams welke gedurende een bepaalde tijd werkruimte nodig hebben. Ook functies als tentoonstellingsruimten, theater en sport en recreatie liggen binnen de mogelijkheden. Voor deze gebruikers is het tevens geen probleem om na een relatief korte periode de ruimte weer te moeten verlaten. Snel en goedkoop onderdak, dat is wat deze groep gebruikers zoekt en daarvoor is het tijdelijk herbestemmen van winkelpanden een uitstekende [17, 19, 21] oplossing. 13
14 De directe omgeving is natuurlijk ook één van de belanghebbenden van tijdelijk gebruik. Wanneer meerdere winkels in een bepaald gebied leeg staan kan dit leiden tot een domino-effect van leegstand. De leefbaarheid en de veiligheid van een gebied lopen terug en het gebied is uiteindelijk niet meer aantrekkelijk voor investeerders. De klanten blijven weg en na verloop van tijd zal de gehele omgeving de gevolgen gaan merken. Het gebied komt in het ergste geval in een vicieuze cirkel van verloedering terecht. Tijdelijk gebruik is een oplossing om deze gang van zaken te voorkomen. Wanneer de leegstaande panden ingevuld kunnen worden, voorkomt dit naast de verloedering ook een eventuele sloop van panden, waardoor de gebiedsidentiteit en oorspronkelijk structuren behouden blijven. Het is echter van belang de tijdelijke functies goed af te stemmen met de omgeving. Er kan oppositie ontstaan wanneer een tijdelijke functie niet gewenst [17, 19] is. Als vertegenwoordiger van de maatschappij is uiteindelijk de gemeente ook gebaat bij het tijdelijk herbestemmen van een leegstaand winkelpand. Het heeft de plicht om de kwaliteit van een bepaald gebied op peil te houden. Tevens dient het de wetten en regels te handhaven (denk hierbij aan de wet kraken en leegstand, de monumentenwet enz.). Daarnaast heeft de gemeente inzicht en expertise in vraag, aanbod en belangen rond het lokale vastgoed en kan het deze met elkaar verbinden. [17, 19] Op fi nancieel gebied is het echter goed mogelijk dat gemeenten liever nieuwbouw toepassen dan bestaande panden invullen met een tijdelijke functie. Op dit moment leiden gemeenten miljoenen Euro s verlies op grond welke bestemd was voor nieuwbouw. Deze nieuwbouwgrond blijkt door de crisis onverkoopbaar, met als gevolg dat gemeenten fors gaan bezuinigen op voorzieningen als bibliotheken, zwembaden en sportverenigingen. Wanneer de verliezen op de grond beperkt blijven, zijn deze bezuinigingen wellicht niet nodig. In het geval van Venlo komt dit verlies neer op ongeveer 16 miljoen Euro. [23] Naast de belangen heeft de gemeente de macht om aan de hand van de leegstandswet actief deel te nemen aan het proces van tijdelijk gebruik. Aan de hand van de wet kan zij een gebruiker aanwijzen wanneer een winkel 12 maanden of langer leeg staat (artikel 5). Hierbij kan de eigenaar van het pand verplicht worden gesteld voorzieningen te treffen ten behoeve van gebruik van de ruimte (artikel 6). [24] duurzame manier gerealiseerd gaat worden. Om hier een antwoord op te geven wil ik allereerst kijken naar eventuele nieuwe functies welke in een winkelpand gehuisvest kunnen worden. In het onderzoek zijn kort al een aantal mogelijke functies naar voren gekomen. Ter verduidelijking en om het geheel compleet te maken wordt hier nog een opsomming van mogelijke functies weer gegeven, waarbij duidelijk vermeld dient te worden dat het een verzameling van mogelijke functies is. Of ze allemaal geschikt zijn voor de leegstaande winkels zal later beantwoord worden. Tevens is het mogelijk dat deze lijst in het vervolgonderzoek aangepast dan wel uitgebreid [12, 17, 19, 21, 22] wordt. Wonen - Jongeren - Studenten - Starters - Arbeidsmigranten - Shortstay/Expat - Wonen & zorg Werken - Startende bedrijven - Creatieve bedrijven - Kunstenaars - Ambachtelijke bedrijven - ZZP-ers - Vergaderruimtes - Ondersteunende horeca - Flexibele tijdelijke kantoren - Fysiotherapeut, kapper enz. Cultuur en creatie - Tentoonstelling - Debat - Theater - Oefenruimtes Recreatie - Sport & ontspanning - Urban farming - Horeca Detailhandel - pop-up stores - Internetbedrijven 4.3 Mogelijke functies Uit het onderzoek is duidelijk geworden dat er een grote kans is dat leegstaande winkelruimten de komende 10 tot 15 jaar niet opnieuw in dezelfde functie gebruikt kunnen worden. Er zijn een aantal factoren welke hier aan ten grondslag liggen en deze factoren lijken de komende jaren nagenoeg allemaal een negatieve invloed op de winkelvoorraad uit te gaan oefenen (zie hoofdstuk 2). De leegstand heeft grote gevolgen voor eigenaren van de panden, de gemeente en de directe omgeving. Daarom is tijdelijk gebruik naar voren gekomen als een mogelijke oplossing om de leegstand van winkelpanden aan te pakken. De vraag is nu hoe dit tijdelijk gebruik op een De uiteindelijke functies worden niet willekeurig gekozen, maar er wordt daadwerkelijk gekeken naar de vraag van functies in Venlo. Aan de hand van een aantal mogelijk scenario s wordt uiteindelijk bepaald hoe de leegstaande winkels ingevuld zullen worden. Afstudeeronderzoek winkelleegstand - probleemstelling en vervolgonderzoek 2012-2013
5. Leegstaande winkels Venlo 5.1 Smalle panden Voor het tot stand brengen van tijdelijk gebruik is het van belang de afmetingen van een leegstaande winkel te weten. Immers is het geen probleem om een vierkante ruimte van 15 x 15 m 2 in te vullen vanwege de gunstige afmetingen, maar het blijkt dat de leegstaande panden in de binnenstad van Venlo voor een groot deel bestaan uit zeer smalle en langgerekte ruimten. Op fi guur 25 zijn een aantal van deze smalle panden weer gegeven. Tevens is uit het onderzoek gebleken dat de kans op leegstand van kleine panden groter is dan van panden met meer winkelvloer oppervlak (WVO). De schaalvergroting zorgt ervoor dat winkels steeds groter worden en juist in de kleine panden zitten zelfstandige winkeliers welke vaak geen opvolger hebben nadat ze met pensioen zijn gegaan. De verwachting is dus dat de winkelleegstand van kleine ruimten zich in de toekomst op een negatieve manier zal ontwikkelen. Uit de leegstandscijfers in Venlo (via contactinformatie op te vragen) blijkt dat 32,4 % van de leegstaande winkels een breedte heeft van 5 meter of minder. Van deze 32,4 % is de gemiddelde breedte 4,29 meter en de gemiddelde lengte 13,4 meter. Dit betekent dat een aantal panden korter zijn, maar ook een aantal langer (tot 25 meter). Uit de kadastrale kaart blijkt tevens dat er veel panden in de binnenstad van Venlo staan welke nog veel langer zijn dan de genoemde 25 meter (fi guur 32). [28] Om te begrijpen waarom smalle en lange panden minder geschikt zijn voor een (tijdelijke) nieuwe functie wil ik allereerst een onderscheid maken tussen grofweg werk- en woonfuncties. Wanneer we naar eventuele woonfuncties kijken wordt vanuit het bouwbesluit duidelijk dat een woonfunctie in een bestaand gebouw minimaal moet bestaan uit een niet gemeenschappelijke verblijfsruimte van 10 m 2, waarbij deze ruimte een minimale breedte van 2,4 m. moet hebben. [26] Zoals eerder al vermeld is, is 32,4 % van de leegstaande panden in Venlo niet breder dan 5 meter. Dit houdt dus in dat in een pand van 5 meter breed maximaal 2 eerder beschreven ruimten aan de voorgevel geplaatst kunnen worden (fi guur 26). In panden smaller dan 5 meter (26,5 % van het totaal) is het plaatsen van 2 verblijfsruimten al niet meer mogelijk. Nogmaals, hier wordt uit gegaan van de voorschriften in het bouwbesluit, men kan vraagtekens zetten bij de leefbaarheid van een ruimte welke een breedte heeft van maar 2,4 meter. Wanneer we uitgaan van een breedte van 5 meter beschikken alle ruimten achter de voorste 2 tevens niet meer over een natuurlijke daglicht-voorziening, iets wat zeer belangrijk is voor bewoners. Wanneer men het heeft over niet gemeenschappelijke verblijfsruimten van 10 m 2, gaat het in de meeste gevallen echter om studentenkamers waarbij de slaapfunctie in deze ruimte is inbegrepen. Volwaardige woningen hebben over het algemeen een uitgebreider programma waarbij in meerdere ruimten daglicht gewenst is. Iets wat moeilijk te realiseren is omdat de meeste ruimten achter elkaar geschakeld moeten worden. [25] Naast het daglicht probleem ontstaat er op deze manier Figuur 25; smalle winkelpanden in de binnenstad van Venlo Figuur 26; het is mogelijk om twee verblijfsruimten met de minimale wettelijk breedte van 2,4 meter naast elkaar te plaatsen, wanneer de ruimte 5 meter breed is tevens een ongewone samenstelling van de ruimte. Het is nagenoeg alleen mogelijk om via een lange gang de ruimtes afzonderlijk te schakelen (fi guur 27). Een andere manier is eigenlijk niet mogelijk zonder dat de bewoner door een bepaalde ruimte moet lopen om in de volgende ruimte te komen. Dit geeft een erg ongewone en wellicht ook oncomfortabel situatie. Ook ontstaat hier natuurlijk weer het daglicht probleem. Alle ruimten behalve de woonkamer krijgen geen daglicht wat zorgt voor een onleefbare situatie. 15 Jules Gielen 0613947
Wanneer we naar de werkfunctie kijken is er meer mogelijk. Internetbedrijven, creatieve bedrijven, tijdelijke kantoren en dergelijken hebben maar een beperkte ruimte nodig en vinden het over het algemeen niet erg wanneer ze in dezelfde ruimte werkzaam zijn (een ruimte zonder scheidingswanden). Het daglicht kan dus verder in de ruimte door dringen en hierdoor kan deze functiegroep meer gebruik maken van een lange, smalle ruimte (fi guur 28). Feit blijft echter dat een smalle ruimte niet optimaal is wanneer een bedrijf eventueel toch een gescheiden ruimte wenst. De mogelijkheden blijven beperkt met betrekking tot het indelen van de ruimte. Tevens zal het daglicht verslechteren naarmate men verder in de ruimte komt. 16 5.2 Daglicht Met het programa Velux Daylight Visualizer heb ik een hele snelle berekening gemaakt van de daglicht toetreding in een smalle, lange ruimte. De gehele voorgevel is hierbij voorzien van glas en ik ben uitgegaan van een volledig zonnige hemel. Natuurlijk moet hierbij vermeld worden dat de daglicht toetreding afhankelijk is van meerdere factoren zoals de materialisering van de vloer, wanden en plafond, de oriëntatie van het pand, het weer, enz. Echter wordt aan de hand van de berekening al heel snel duidelijk dat de daglicht toetreding bij lange na niet voldoende is in een ruimte met een breedte van 5 meter en lengte van 25 meter (fi guur 29, links). Uit NEN EN 12464-1 volgen in ieder geval de volgende waarden voor verschillende soorten ruimten: [36,37] Orieëntatieverlichting - 50 à 100 Lux - Opslagruimten Orieëntatieverlichting - 100 à 200 Lux - Gangen - Trappenhuizen - Badkamers - Zalen Werkverlichting - 200 à 375 Lux - Magazijnen - Huiskamers - Tentoonstellingen Figuur 27; ongewone schakeling van ruimten in een smal pand Werkverlichting - 400 à 750 Lux - Kantoren - Keukens Werkverlichting - 800 à 1500 Lux - Tekenkamers Speciale werkverlichting - 1600 à 3000 Lux - Precisiewerk met fi jne details De berekening zoals deze door het programma van Velux wordt gemaakt, laat zien dat alleen aan de voorgevel een waarde van rond de 250 Lumen wordt bereikt. De rest van de ruimte is nagenoeg donker. De verlichtingswaarde aan de gevel is goed voor gebruik als oriëntatieverlichting, niet Figuur 28; meerdere bedrijven welke gebruik maken van eenzelfde, open ruimte Afstudeeronderzoek winkelleegstand - probleemstelling en vervolgonderzoek 2012-2013
17 Figuur 29; daglicht berekening van een smal pand (5x25 meter, links) en een breed pand (25x25 meter, rechts) [36] meer, niet minder. Het is dus duidelijk dat het gebruik van lange, smalle panden problemen gaat opleveren op het gebied van daglicht. [36,37] Wanneer je alleen naar fi guur 29 kijkt mag je misschien zelfs al stellen dat panden met een zeer geringe lengte al problemen opleveren, alleen is de beleving dan natuurlijk geheel anders. Het is natuurlijk nooit mogelijk om altijd alleen met daglicht te voldoen aan de gestelde waarden, maar het verschil is op dit moment wel erg groot. Voor functies als tentoonstellingen, theater, vergaderruimtes, urban farming en dergelijken is daglicht niet zo zeer van belang en deze kunnen eventueel in smalle leegstaande winkelruimten geplaatst worden. Echter zijn de maten van de ruimtes niet optimaal voor bijvoorbeeld een theatervoorstelling. de grotere winkelpanden, waardoor het makkelijker wordt om er een nieuwe functie in onder te brengen. Het probleem van daglicht blijft echter aanwezig (fi guur 29, rechts). Immers zullen bij gebruik van scheidingswanden alleen de ruimten aan de gevel daglicht kunnen ontvangen. Tevens is de sterkte van het licht naarmate men verder in de ruimte komt niet gestegen ten opzichte van de lange smalle ruimte. [36] De beleving in een eventuele open ruimte is door de afmetingen ervan echter geheel anders. Tevens is het mogelijk grotere ruimtes te creëren en meer te variëren met het indelen van de gehele ruimte wanneer de gevel breder is. Dan denk ik niet alleen aan een functie die van voor tot achter in een pand geplaatst wordt, maar 5.3 Gebruik smalle panden Het is mogelijk om de smalle winkelpanden in te vullen met een aantal functies, maar het blijkt dat de afmetingen verre van optimaal zijn om deze functies goed tot hun recht te laten komen. Om dit probleem aan te kunnen pakken zou het simpel gezegd mogelijk moeten zijn om een ruimte te creëren welke breder is dan de 5 meter welke op dit moment maximaal mogelijk is. Er moet als het ware een ruimte ontstaan welke de afmetingen heeft van Jules Gielen 0613947 Figuur 30; gevarieerde indeling van een grotere ruimte
18 Figuur 31; locatie smalle, leegstaande panden in binnenstad Venlo ook aan eventuele functies welke gebruik maken van een ruimte achter een functie welke aan de gevel gesitueerd is. Denk hierbij aan opslagruimtes of bijvoorbeeld een klein theater of een tentoonstelling (fi guur 30). Natuurlijk is nog veel meer mogelijk, maar dat is juist de bedoeling; een huurder de mogelijkheid geven om op een gevarieerde manier gebruik te maken van de ruimte en hierdoor (meerdere) functies de gelegenheid te geven gebruik te maken van smalle en lange winkelpanden in oude stadscentra, waarbij geen ruimten van panden meer verhuurd worden, maar een aantal beschikbare vierkante meters in een grotere ruimte. 5.4 Locatie smalle leegstaande panden ingevuld worden met detailhandel. Tevens liggen er een aantal panden in het zogenaamde Q4 gebied (roze omlijnd). Dit gebied is nog in ontwikkeling en daarom is het de verwachting dat deze panden na voltooiing weer ingevuld [27, 12, 18] worden met horeca of detailhandel. De overgrote meerderheid van smalle, leegstaande winkels ligt aan een aantal voormalige A-winkelstraten en B-winkelstraten (blauwe lijnen op fi guur 31). De winkels op deze locaties zullen daardoor in de toekomst minder kans hebben een nieuwe winkelfunctie te krijgen. Tevens is de kans groot dat er naast de bestaande leegstand nog meer winkels leeg komen te staan omdat de grote winkels de overhand krijgen. Het is dus interessant om de panden in deze gebieden aan te pakken. We weten nu dat de smalle leegstaande winkelpanden lastig in te vullen zijn met een nieuwe (tijdelijke) bestemming. Ik wil echter weten waar deze panden precies liggen om een indruk te krijgen van probleemgebieden. Uit het onderzoek is namelijk gebleken dat leegstaande winkels in het A-winkelgebied nog steeds potentie hebben ingevuld te worden met een winkelfunctie, in tegenstelling tot de winkels in de omringende gebieden. Op fi guur 31 is weer gegeven waar de panden in Venlo zich bevinden, welke een frontbreedte van 5 meter of minder hebben (rode punten). Het blijkt dat er maar twee panden in het A-winkelgebied liggen (gebied links van de oranje lijn). Deze panden zijn daardoor niet interessant voor een (tijdelijke) nieuwe functie omdat de kans groot is dat ze geleidelijk opnieuw Afstudeeronderzoek winkelleegstand - probleemstelling en vervolgonderzoek 2012-2013
6. Aanpak smalle panden 6.1 Panden op Parade en Klaasstraat samenvoegen Voornamelijk op de Parade en de Klaasstraat zijn er naast de bestaande leegstaande smalle panden nog meer panden welke zeer smal zijn (fi guur 32). [28] De leegstaande panden zijn dus geen uitzondering wanneer men kijkt naar de afmetingen van de ruimte. Guus Wiegerinck van Zuidveste Horeca makelaars verwacht daarnaast dat er meer leegstand zal komen onder cafés en andere horecagelegendheden in het gebied. Tevens is hij van mening dat de Parade op dit moment al in een vicieuze cirkel is beland van toenemende leegstand en achteruitgang van de kwaliteit als winkel- en horecastraat. [22] Dit ligt in de lijn der verwachting van dit onderzoek; een toenemende leegstand op B-locaties. Het mag duidelijk zijn dat het hierboven beschreven gebied aangepakt moet worden. De afmetingen van de panden laten het echter niet of nauwelijks toe deze panden een (tijdelijke) nieuwe functie te geven. Tevens is uit het onderzoek gebleken dat kleinere panden vaker leegstaan door schaalvergroting en het niet kunnen vinden van een opvolger. Het plan is dus om meerder panden samen te voegen waardoor de mogelijkheid ontstaat één groot pand te Figuur 32; weergave van een deel van de kadastrale kaart van de binnenstad van Venlo [28] gebruiken voor één of meerdere nieuwe functies of een nieuwe, grotere winkel welke wel nog levensvatbaar is. De verwachting is echter dat de genoemde locaties in de toekomst weinig perspectief meer bieden voor winkels. Echter voor kleine panden in de directe omgeving van het hoofd winkelgebied kan dit een oplossing bieden. Naast het vergroten van de ruimte moet het ook mogelijk zijn om weer terug te gaan naar de originele maten van de panden om in de toekomst detailhandel en/of horeca mogelijk te maken wanneer de markt hierom vraag. Het is echter niet een vereiste dat óf de gehele ruimte gebruikt wordt, óf alleen de oude panden afzonderlijk. Het moet mogelijk zijn om de grote ruimte gevarieerd en fl exibel in te delen. Dat wil zeggen dat er niet vast gehouden hoeft te worden aan de grenzen zoals deze door het kadaster op dit moment zijn vast gesteld. Het kan dus goed zijn dat achter een woonruimte nog een opslagruimte van een naast gelegen winkel of kantoor komt te liggen wanneer de eigenaar dit wenst. Een andere optie is aan de voorzijde functies te plaatsen welke daglicht wensen, waardoor aan de achterzijde een ruimte vrij komt voor een functie welke geen daglicht nodig heeft. Een klein theater is hiervan een voorbeeld (fi guur 30). De mogelijkheden van het gebruik van de ruimte worden vergroot, wanneer het mogelijk is om het gebouw via de achterzijde te betreden of wanneer aan de achterzijde daglicht voorzieningen aangebracht kunnen worden. Dit is niet altijd het geval in Venlo. Op een aantal plaatsen zijn de bouwblokken volledig dicht gebouwd. Hoe de situatie op de Parade en de Klaasstraat is, is nog niet volledige 19 Jules Gielen 0613947
Samengevat moet het mogelijk zijn om de grote ruimte naar de wensen van (verschillende) huurders in te delen, waardoor het gemakkelijker is een nieuwe functie voor de smalle panden te vinden. In het verleden zijn er al een aantal keer panden samengevoegd ten behoeve van een grotere ruimte. Voorbeelden hiervan zijn het pand van Geerlings op de Vleesstraat/Klaasstraat en het Vroom & Dreesman pand aan de Vleesstraat. Echter worden deze ruimten uitsluitend voor één en dezelfde winkel gebruikt en niet voor meerdere verschillende, gescheiden winkels/ functies. 20 6.2 Stedelijke herverkaveling Om het idee van samenvoegen van panden mogelijk te maken zijn er twee opties. De eerst optie is het simpelweg samenvoegen van leegstaande winkels of horecaruimte welke grenzen aan elkaar. Het is in het zeer recente verleden één maal toegepast op de Parade. Een Japans restaurant heeft zich op dit moment gevestigd in een ruimte welke voorheen verdeeld was over twee panden (fi guur 35). Wanneer men de rest van de Klaasstraat en de Parade bekijkt zijn er op dit moment geen leegstaande panden welke aan elkaar grenzen. Echter is het de verwachting dat de situatie in dit gebied in de toekomst verslechterd, waardoor leegstaande winkels/horeca eventueel wel aan elkaar grenzen. Dit is echter allerminst zeker. Wanneer men de ontwikkelingen in eigen hand wil houden is het een optie om ruilverkaveling (ook wel stedelijke herverkaveling genoemd) toe te passen. Stedelijke herverkaveling wordt in landen als Duitsland, Finland, Spanje, Japan en Turkije al toegepast als grondverwervingsmiddel om gebiedsontwikkeling te stimuleren. In Nederland heeft men veel ervaring met ruilverkaveling in agrarische gebieden. Deze ontwikkeling, welke sinds 1954 wordt toegepast, heeft geleid tot grote tevredenheid onder de betrokkenen. Stedelijke herverkaveling staat in Nederland echter nog in de kinderschoenen. Het kan daarentegen wel een hulpmiddel zijn (mits de condities juist zijn) om herstructurering fi nancieel meer draagbaar te maken. Kosten én baten worden evenredig onder de betrokken eigenaren verdeeld. De baten zijn er in de vorm van de waardevermeerdering die ontstaat door ontwikkeling, waarvoor de eigenaren zelf een deel van de kosten fi nancieren. In dit geval betreft het de aanpak van de leegstand van winkels. Leegstaande winkels leveren niets op en wanneer er een functie in geplaatst kan worden, zal naast het genereren van winst de waarde van het pand stijgen. In theorie is stedelijke herverkaveling een middel waarbij er een grotere kans is op rendement uit de grond dan bij bijvoorbeeld onteigening. Het eigendomsrecht blijft [29, 30] immers in het bezit van de oorspronkelijke eigenaar. Het Kadaster omschrijft stedelijke herverkaveling als volgt; Bij stedelijke herverkaveling dragen alle rechthebbenden in een stedelijk gebied hun eigendomsrechten en andere zakelijke rechten over. Na herverkaveling krijgen de oorspronkelijke rechthebbenden weer eigendomsrechten toegewezen in het stedelijk gebied. [29] In het geval van Venlo is het dus een optie om de eigenaren van de panden aan de Parade en Klaasstraat de eigendomsrechten over te laten dragen, waarna het gebied herverkaveld wordt. De Figuur 33; Klaasstraat gezien vanaf de Parade Figuur 34; de Parade Afstudeeronderzoek winkelleegstand - probleemstelling en vervolgonderzoek 2012-2013