FGH Vastgoedbericht 2009 FGH Real Estate Report 2009. Met het oog op de stenen. Focussing on bricks and mortar

FGH Vastgoedbericht 2009 FGH Real Estate Report 2009 Met het oog op de stenen Focussing on bricks and mortar

FGH Vastgoedbericht 2009 FGH Real Estate Report 2009 Met het oog op de stenen Focussing on bricks and mortar

2 FGH Vastgoedbericht 2009 3 6 FGH Vastgoedbericht 2009. Met het oog op de stenen 16 Interview prof. dr. Aart C. Hordijk MRICS, directeur ROZ/IPD 22 Trends kantorenmarkt 34 Trends winkelmarkt 42 Trends bedrijfsruimtemarkt 52 Trends woningmarkt 60 Trends vastgoedbeleggingsmarkt 70 Begrippenlijst 72 Adressen 73 Factsheets Inhoud Content 114 FGH Real Estate Report 2009. Focussing on bricks and mortar 124 Interview Professor Dr Aart C. Hordijk MRICS, Director of the ROZ/IPD 130 Trends office market 142 Trends retail market 150 Trends industrial real estate market 160 Trends residential market 168 Trends real estate investment market 178 Glossary and acronyms 180 Addresses 181 Factsheets

4 FGH Vastgoedbericht 2009 Voorwoord Voorwoord FGH Vastgoedbericht 2009 5 Met het oog op de stenen P.C. Keur Directievoorzitter F.B. Overdijk RA Directielid Met het oog op de stenen : voor ons geeft dat weer waar we nu staan. In het huidige turbulente tijdsgewricht is het moeilijk te zeggen wat de toekomst ons brengen zal. Maar wij als vastgoedfinancier houden onze focus op het vastgoed, op de stenen. Dat bewijzen we ook al jaren met deze uitgave, het FGH Vastgoedbericht. Met dit rapport geeft FGH Bank een overzicht van de trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, én onze visie daarop. Dit jaar natuurlijk met veel aandacht voor de financiële crisis en de gevolgen daarvan voor de vastgoedmarkt. Want dat deze crisis zijn sporen ook in de vastgoedmarkt na zal laten, staat vast. Toch zijn er in elke markt kansen, ook in een moeilijke markt. Zo zien we dat de nieuwbouwsector het de komende tijd weliswaar zwaar krijgt, maar dat kwalitatief goede projecten realiseerbaar blijven. In het segment van het bestaande vastgoed biedt de huidige onevenwichtigheid in de markt sommige partijen de kans om relatief gunstig in te stappen. Daarnaast wordt de renovatiemarkt als kansrijk aangemerkt. Niet alleen wordt deze markt steeds omvangrijker, maar ook heeft deze markt veel minder last van conjuncturele schommelingen. Voor ons als vastgoedfinancier betekenen de veranderingen in de markt ook een verandering in de manier waarop wij tegen het financieren van de stenen aankijken. Niet alleen zijn de kosten van geld gestegen, maar ook risico krijgt weer een prijs. Onze focus ligt daarbij op de kwaliteit van vastgoed; de onderliggende waarde van de stenen. In dat kader vindt u in dit rapport ook een interview met de heer prof. dr. Aart C. Hordijk, directeur ROZ/IPD en hoogleraar taxatieleer, die het belang van kennis van de markt nog maar eens benadrukt. Een visie die wij alleen maar kunnen onderschrijven. Als geen ander weten wij dat in een moeilijke markt de ervaring in de vastgoedmarkt en de kennis van vastgoed kritische succesfactoren zijn. Waarbij een realistische kijk op de marktomstandigheden, betrokkenheid bij de vastgoedmarkt in het algemeen, en bij onze relaties in het bijzonder, tot slot van doorslaggevend belang zijn. Met het FGH Vastgoedbericht 2009 geven wij u opnieuw graag een overzicht van de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en hoe wij daar tegenaan kijken. Met het oog op de stenen en onze blik op de toekomst.

6 Visie FGH Vastgoedbericht 2009 7 De financiële crisis die de markt in haar greep houdt, zal nu al de historie ingaan als een van de grootste crises in de wereldgeschiedenis; vergelijkbaar met de Grote Depressie uit de jaren 30 van de vorige eeuw. De impact van een dergelijke crisis is substantieel. Bestaande verhoudingen worden er bijvoorbeeld flink door verschoven. Niet alleen tussen financiële dienstverleners onderling, maar ook tussen marktpartijen en overheden. Vanwege de schaalvergroting, die zo kenmerkend is voor de ontwikkeling van de Westerse wereld in de afgelopen decennia, beperken de gevolgen zich niet alleen tot de thuismarkt. Ook internationale relaties staan onder druk. Het onderlinge vertrouwen is geschonden en het herstel daarvan kost tijd. Er moet een nieuw evenwicht gevonden worden, de fundamenten opnieuw gelegd. De economische wereld zoals wij die kenden, bestaat niet meer. De vraag is waar we naar toe gaan. Met het oog op de stenen Terugkijkend op 2008 valt niet te ontkomen aan de constatering dat een welhaast klassieke bubble op de Amerikaanse huizenmarkt tot een grote crisis voor de volledige vrijemarkteconomie heeft geleid. Het barsten ervan heeft in ieder geval een bijzonder negatief effect gehad op het vertrouwen in het financiële systeem. Bovendien wordt het gezien als een van de belangrijkste oorzaken van de recessie die als eerste in de Verenigde Staten de kop opstak, maar inmiddels behalve Europa ook continenten als Azië, Latijns-Amerika en Australië heeft getroffen. Op de vraag wat deze crisis nu zo uitzonderlijk maakt, zijn legio antwoorden mogelijk. In ieder geval geldt dat, als de aorta van de vrije markt het financiële systeem in s werelds grootste economie dichtslibt, alle alarmbellen hadden moeten afgaan. Dat gebeurde ook, alleen te laat. Ongeloof is er over de snelheid en schaalomvang waarmee landen en continenten buiten de Verenigde Staten zijn geraakt. Het is de wrange bijsmaak van de twee belangrijkste trends van de laatste decennia: globalisering en schaalvergroting. In de huidige netwerkeconomie is sprake van een internationale keten die naast vergroting van het marktpotentieel tegelijkertijd ook tot een wederzijdse afhankelijkheid heeft geleid. Een afhankelijkheid die ook de verantwoordelijkheid met zich meebrengt ervoor te zorgen dat het systeem beheersbaar blijft. De tijd is rijp voor herbezinning. Spanningen in het financiële systeem De oorsprong van de financiële crisis ligt bij een sterke verruiming van de kredietverlening in de laatste decennia. Deze werd nog eens versterkt door de lage rentestanden in de Verenigde Staten in de beginjaren van deze eeuw. Geld was goedkoop, en bovendien oneindig beschikbaar. Ingegeven door de lage rentestanden en stijgende huizenprijzen op de Amerikaanse woningmarkt, zijn onverantwoord hoge hypotheken verstrekt aan consumenten door middel van complexe financieringsconstructies. Er werd een zeepbel gecreëerd, die verder gaat dan alleen de hypotheekmarkt. Het totale internationale financiële stelsel is erdoor geraakt. Op grote schaal worden schuld-

8 FGH Vastgoedbericht 2009 Visie Visie FGH Vastgoedbericht 2009 9 posities afgebouwd, een proces dat bekend staat als deleveraging. Terug naar de risicovolle subprime hypotheken, die verpakt van de balans werden gehaald en vervolgens wereldwijd verkocht. De Amerikaanse regering en het stelsel van centrale banken in de Verenigde Staten (FED), gingen ervan uit dat de controle op deze productie voldoende gewaarborgd werd door het marktmechanisme. Maar toen het mechanisme medio 2007 begon te haperen en de handel stokte, moesten banken dit soort bezittingen terug op de balans nemen. De afwaardering ervan leidde tot een aanzienlijke verzwakking van de kapitaalsbasis van de betreffende financiële instellingen: de kredietcrisis was geboren. Deze kon zich verbreden tot een wereldwijde recessie toen bleek dat het wantrouwen over de kredietwaardigheid van en tussen banken toenam. Dat proces raakte in een stroomversnelling na de val van Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers in september 2008. Overal in de wereld reageerden de financiële markten zeer sterk, waardoor veel waarde verloren is gegaan. De aandelenkoersen daalden fors, terwijl de 1-maands Euribor in een paar weken tijd zeer sterk opliep. In Nederland werd de consument direct met de kredietcrisis geconfronteerd door de nationalisatie van Fortis Nederland en de ondergang van internetspaarbank Icesave. Het werd voor iedereen duidelijk dat er hogere risico s kleven aan geld en kapitaal dan verwacht, en dat daar dus ook een hogere prijs voor moet worden betaald. Lagere rente versus hogere risico s Met renteverlagingen hebben de centrale banken wereldwijd geprobeerd de economie te ondersteunen. Vooral de FED nam al in het begin van 2008 een aantal unieke rentestappen. Minstens zo uniek kan de gecoördineerde renteverlaging worden genoemd, die een aantal centrale banken, waaronder de Europese Centrale Bank (ECB) in het najaar doorvoerden. Diezelfde ECB verkeerde in de maanden daarvoor immers nog in een spagaat. Als gevolg van de hoge inflatie rond de zomer van 2008 bleek een renteverlaging niet mogelijk, en werd de rente tijdelijk zelfs met 25 basispunten verhoogd. De ondergang van Lehman Brothers, in combinatie met de extreme daling van de olieprijs in de tweede helft van vorig jaar, veranderde het beeld in korte tijd. Sinds september 2008 zijn de beleidsrentes in alle belangrijke economieën fors verlaagd, in een ultieme poging om een diepe recessie af te wenden. Als gevolg daarvan zijn de korte rentes sterk gedaald. Het verlagen van de beleidsrente heeft echter op de kapitaalmarkt de markt voor het plaatsen van obligaties waarmee langetermijnfinancieringen kunnen worden aangetrokken veel minder effect gehad. Deze markt werkt nog steeds niet optimaal. Vooral banken met een verhoogd risico kunnen zonder overheidsgarantie nauwelijks aan langetermijnfinanciering komen. Daarnaast worden voor bedrijfsobligaties hoge opslagen gehanteerd, in vergelijking met de zekere staatsobligaties. Dit kan worden gezien als een vertaling van de risico s in de markt. Het effect is dat, ondanks de lagere beleidsrentes, de kosten van kapitaal hoog blijven. Pas als inzichtelijk wordt welke risico s bij welke banken liggen, mag worden verwacht dat de markt normaliseert. Uitzonderlijke omstandigheden, grote gevolgen Uitzonderlijk, worden de omstandigheden genoemd: de interventies in het financiële systeem door centrale banken, het bail-out plan van de Amerikaanse overheid, de wereldwijde kapitaalinjecties in een aantal belangrijke banken, de garantieregelingen voor spaarders en financiële instellingen en de volledige nationalisatie van banken om het systeem maar overeind te houden. Een situatie die vergelijkbaar is met de dertiger jaren van de vorige eeuw, maar waaruit geleerd is dat overheidsingrijpen noodzakelijk is om een langdurige periode van economische neergang te voorkomen. En juist dat is het grote verschil; wereldwijd zijn nu ingrijpende maatregelen genomen om te situatie te beheersen, een proces dat overigens nog niet teneinde is. Effecten op de langere termijn Onder de huidige omstandigheden, met alle onzekerheden van dien, overheersen twee vragen. Hoe lang gaat de kredietcrisis nog duren? En wat zijn de gevolgen ervan op de lange termijn? Deze vragen zijn moeilijk te beantwoorden. In beide gevallen geldt dat het vertrouwen in het financiële systeem terug moet keren. Het vertrouwen tussen instellingen onderling eigenlijk de eerste fase van de crisis maar zeker ook het vertrouwen van bedrijven, consumenten en de publieke sector in het financiële systeem als zodanig. Hoe sneller de sector bereid is orde op zaken te stellen, des te eerder zal dat vertrouwen terugkeren. Wat onverlet laat dat de schade aan het vertrouwen enorm is. De verwachting dat dit snel herstelt, is irreëel. De oplossing moet vanuit de financiële sector zelf komen. Weliswaar hebben de autoriteiten op brede schaal reddingsboeien uitgeworpen, maar de sector zal het initiatief moeten nemen om weer op eigen benen te staan. Op zoek naar de nutsfunctie die het decennialang in het maatschappelijk verkeer heeft gespeeld. Met risicobeheersing als leidend principe. Dat laatste wil overigens niet zeggen dat er geen risico s meer genomen zullen en mogen worden. Maar het zal wel op een verantwoorde manier moeten gebeuren. De aangescherpte regelgeving vanuit de Nederlandsche Bank (DNB) en de strengere solvabiliteitseisen vanuit de kapitaalmarkten maakt overigens dat banken sowieso voorzichtiger zijn geworden in hun kredietverlening. Dat lijkt wellicht contraproductief in het licht van de huidige crisis, echter de markt is op lange termijn gebaat bij een gezond bankwezen. Het zou daarom onverantwoord zijn als financiële instellingen nu (te) hoge risico s zouden nemen tegen relatief lage marges. Als gevolg van de crisis ontstaat in het publieke domein een grotere drang naar toezicht. Verwacht wordt dat dit zal leiden tot een behoorlijke verzwaring van de regulering. Zeker in Europa, maar mogelijk ook in de Verenigde Staten. Er bestaat grote behoefte aan meer controle op financiële producten, en beter inzicht in de resultaten en effecten daarvan. Dat vraagt ook om meer zelfregulering van de financiële instellingen. Zo zullen zij stringentere eisen moeten gaan stellen aan de kredietverlening. Want uiteindelijk ligt de basis van een recessie meestal bij een ongebreidelde en vooral onverantwoorde kredietverlening. Dit heeft overigens wel een keerzijde: het zal resulteren in een periode die gekenmerkt wordt door minder uitbundige groei.

10 FGH Vastgoedbericht 2009 Visie Visie FGH Vastgoedbericht 2009 11 Yes we can! Dat de Verenigde Staten bereid zijn te veranderen, blijkt wel uit de verkiezingen van november vorig jaar. Voor het eerst in de geschiedenis heeft het land een Afro- Amerikaanse president. Het is een teken dat er in het land een nieuwe wind waait. Die nieuwe wind is ook hard nodig. Het land verkeert in een diepe recessie, met een sterk oplopende werkloosheid. De huizenmarkt staat er slecht voor. Bovendien torst het land een torenhoge staatsschuld met zich mee. Meer dan 10.000 miljard dollar staat het land in het krijt bij anderen. De oorlogen in onder andere Irak en Afghanistan dragen op zijn zachtst gezegd niet bij aan de afbouw van de staatsschuld. De enorme steunoperaties voor de financiële sector en de kosten daarvan leiden ertoe dat op termijn de dominantie van de dollar als wereldmunt wordt uitgehold. De afhankelijkheid van fossiele grondstoffen is enorm, terwijl de omschakeling naar een meer duurzame economie nog in de kinderschoenen staat. De voor het land belangrijke auto- en staalindustrie kraakt in zijn voegen. Voor een president met ambitie een mooi moment om in te stappen, wetende dat het electoraat maar één ding denkt: Hope you can!. In vergelijking met de Amerikaanse economie staat de Nederlandse economie er nog goed voor. De overheidsfinanciën zijn, ondanks de reddingsoperaties voor de financiële sector, op orde. Dat laat onverlet dat het economisch beeld enorm snel is omgeslagen. Op de derde dinsdag van september van 2008 sprak het kabinet nog over een robuuste economie die wel tegen een stootje kan. Met het nodige kunst- en vliegwerk is de koopkracht voor 2009 gegarandeerd, waarbij de sterk gedaalde prijs voor olie nog een extra steuntje in de rug geeft. Een façade? Binnen twee weken na Prinsjesdag werd het Nederlandse deel van Fortis genationaliseerd. En de voorspellingen voor dit jaar zijn inmiddels fors naar beneden bijgesteld, in de wetenschap dat aan een recessie bijna niet meer valt te ontkomen. Zo robuust is de Nederlandse economie dus ook weer niet. Zeker niet als wordt bedacht dat de basis voor een nieuwe economie, die is gebaseerd op kennis, technologie, duurzaamheid en ondernemerschap, in Nederland nog niet echt van de grond is gekomen.

12 FGH Vastgoedbericht 2009 Visie Visie FGH Vastgoedbericht 2009 13 Perspectief voor de Vastgoedmarkt In de ban van de crisis De Nederlandse vastgoedmarkt ondervindt onmiskenbaar de nadelige gevolgen van de kredietcrisis. De waarde van commercieel vastgoed daalt, de financiering van nieuwe projecten is problematischer geworden, en bovendien merkt de ontwikkelingssector dat de afzet van nieuwbouw lastiger wordt. Daarmee is nog niet gezegd dat de kredietcrisis nu een vastgoedcrisis is geworden. Naast de vastgoedmarkt ondervinden immers ook andere sectoren de gevolgen van de kredietcrisis. Wel kan worden gesteld dat de consequenties voor de reële economie nu concreet zijn geworden. Reorganisaties vinden op dit moment volop plaats en de omzet- en winstontwikkeling van verschillende bedrijven in even zoveel verschillende bedrijfssegmenten staat onder druk. De neerwaartse prijsaanpassing in het vastgoed staat zeker in het courante deel van de markt echter niet in verhouding tot de koersverliezen van aandelen. In vergelijking daarmee maakt het vastgoed een zachte landing. Eens temeer een bewijs dat vastgoed als langetermijninvestering opgenomen hoort te zijn in een breed samengestelde beleggingsportefeuille. Bouwsector aan einde van de spurt Afgaande op de nieuwbouwproductie is 2008 een uitstekend jaar voor de bouwsector geweest. Het aantal nieuwe woningen is met meer dan 80.000 vergelijkbaar met dat van 2007. Ook de hoeveelheid gerealiseerde vierkante meters in de kantoren- en retailsector ligt hoger dan in de afgelopen jaren. Deze hoge productiecijfers zijn vooral het resultaat van investeringsbeslissingen die in de voorgaande jaren zijn genomen, en geven de vierkante meters weer die nu daadwerkelijk aan de markt zijn toegevoegd. Het geschetste beeld is ronduit positief, maar de nieuwbouwmarkt verandert wel degelijk. En dat gaat in een razendsnel tempo. Vorig jaar zijn de afzetmogelijkheden van deze nieuwbouw verslechterd. Vastgoedontwikkelaars ondervinden steeds meer problemen bij de verkoop van hun projecten, zowel aan particulieren als aan beleggers. Dit raakt de hele keten, omdat ontwikkelaars hierdoor ook minder slagkracht hebben om nieuwe projecten op te starten. Daar komt bij dat de kosten voor grondstoffen in 2008 verder zijn gestegen, wat leidt tot hogere stichtings- kosten die weer gecompenseerd zouden moeten worden door hogere huur- en verkoopprijzen. Juist hier wringt het. Door met hogere prijzen te komen in een markt met een teruglopende vraag, prijzen ontwikkelaars zichzelf uit de markt. Overigens lijkt het marktmechanisme hier momenteel enig voordeel te bieden. Samen met de prijzen van olie, worden ook andere grondstoffen goedkoper, en zien we dat de bouwkosten weer gaan zakken. Dat wordt nog eens versterkt door de afname van het aantal bouwprojecten en de daardoor ontstane toename van de behoefte aan werk. Zoeken naar nieuwe alternatieven FGH Bank verwacht dat projectontwikkelaars de komende jaren selectiever zullen worden, en zich vooral zullen concentreren op het beheer van de huidige portefeuille. Als gevolg daarvan is een terugval in de nieuwbouwproductie de komende jaren onvermijdelijk. Ondersteuning en garanties vanuit de overheid zijn dan ook geen overbodige luxe. Zeker niet voor de woningmarkt, waar de nieuwbouwproductie door een gebrek aan vertrouwen bij kopers zwaar getroffen wordt. Maatregelen die consumenten helpen om vertrouwen terug te winnen, kunnen helpen om een sterke stijging op de middellange termijn te voorkomen. Daarbij pleit FGH Bank niet voor staatssteun aan individuele bedrijven, maar veel meer voor ondersteuning van bouwprojecten die maatschappelijk gezien noodzakelijk zijn. Dat geldt ook voor investeringen in infrastructuur. Grotere bouwbedrijven zullen zich in de komende periode naar verwachting meer gaan richten op de grond-, weg- en waterbouw (GWW-sector). Juist in deze moeilijke tijden kan de overheid de sector een goede impuls geven door grote nieuwbouwprojecten vervroegd uit te voeren. Daarnaast bieden ook renovatie en herontwikkeling nieuwe mogelijkheden. Deze markt wordt steeds omvangrijker, mede met het oog op toenemende veroudering en hogere eisen aan duurzaamheid. Daarbij liggen kansen in zowel de markt voor commercieel vastgoed als voor woningbouw. Marktpartijen zullen echter wel flexibel moeten zijn en hun bedrijfsvoering moeten inrichten op deze markt. Op de langere termijn biedt de renovatiemarkt sowieso grote kansen, en heeft deze

14 FGH Vastgoedbericht 2009 Visie Visie FGH Vastgoedbericht 2009 15 markt bovendien veel minder last van conjuncturele schommelingen. Hoogvliegers in vastgoedbeleggingsmarkt gekortwiekt Het investeringsvolume in Nederlands vastgoed is vorig jaar fors gedaald. Ook het aantal transacties nam in 2008 duidelijk af. Daarmee is de vaart, die de markt in de voorafgaande jaren nog zo kenmerkte, er volledig uit. Hiervoor zijn twee belangrijke oorzaken aan te wijzen. Ten eerste is de beschikbaarheid van financieringskapitaal fors afgenomen, zeker in de tweede helft van het jaar. Daardoor zijn beleggingen met vreemd vermogen een stuk lastiger geworden. Daar komt bij dat diverse buitenlandse vastgoedfinanciers die de laatste jaren op de Nederlandse markt actief zijn geweest, haar in 2008 weer hebben verlaten. Dit heeft geleid tot een verdere afname van het beschikbare kapitaal. In de tweede plaats zijn de private equity fondsen en hedge fondsen sinds vorig jaar nauwelijks meer actief op de vastgoedmarkt. Deze beleggers, die met afgeleide vastgoedproducten de internationale vastgoedmarkten de laatste jaren tot ongekende hoogte hebben gestuwd, worden door de kredietcrisis hard geraakt. Het vreemd vermogen dat zij nodig hebben voor de financiering van hun deals is nauwelijks meer voorhanden. Bovendien hebben de investeringen van dit soort fondsen een relatief hoog speculatief karakter, aangezien de aangekochte portefeuilles binnen korte termijnen met winst worden doorverkocht. Mede doordat de markt voor deze afgeleide producten sinds de zomer van 2007 op slot zit, is de bodem onder de groei weggeslagen. Herstel van deze markten is volgens FGH Bank, zeker op korte termijn, een illusie. Waarde van de stenen De enorme toename van het investeringsvolume de afgelopen jaren, werd vooral weerspiegeld door de omvang van de transacties en de onderliggende vastgoedportefeuilles. Deals van meer dan een miljard euro zijn geen uitzondering geweest, ook niet voor Nederlandse vastgoedportefeuilles. Internationaal was zelfs sprake van een enorme run op het vastgoed, waardoor de prijzen van dit type portefeuilles en daarmee van de markt als geheel ongekend sterk zijn gestegen. Aan deze trend is voorlopig een einde gekomen. Dat wil zeggen: alleen portefeuilles die zich puur op basis van de kwaliteit van het vastgoed als voldoende laten kwalificeren, zijn onder de huidige marktomstandigheden nog verhandelbaar. De waarde van de stenen wordt weer van doorslaggevende betekenis. Dat is volgens FGH Bank de laatste jaren nog wel eens uit het oog verloren. De hoge prijzen en premies op vastgoedportefeuilles hebben ertoe geleid dat de laatste jaren in Nederland, en ook daarbuiten, buitensporige winsten zijn behaald. De markt is door het plafond geschoten. Dat is logisch gezien de enorme druk die er op de markt heeft gestaan. In de hausse van de afgelopen jaren was vastgoed buitengewoon in trek. Het beschikbare investeringskapitaal, ook wel wall of money genoemd, heeft lange tijd een sterk prijsopdrijvend effect gehad. Nu investeerders pas op de plaats maken en kredieten minder eenvoudig te verkrijgen zijn, is de markt op zoek naar een nieuw evenwicht. Dat de prijzen in dat kader naar beneden worden bijgesteld, is een logisch gevolg. Dempend effect op vastgoedprijzen zorgt voor stabiliteit Ondanks de groeivertraging blijven de Nederlandse vastgoedprijzen in internationaal perspectief nog redelijk waardevast. Ook in vergelijking met de investeringen in aandelen is vastgoed in Nederland vorig jaar een minder kwetsbare belegging gebleken. De excessen, zowel in tijden van economische voor- als tegenspoed, worden in de Nederlandse situatie klaarblijkelijk gedempt. Terug naar de basis De recente marktontwikkelingen maken voor FGH Bank als vastgoedfinancier één aspect nog eens glashelder: risico krijgt weer een prijs. Daarmee komt ook de vastgoedmarkt in een ander tijdsgewricht terecht. Ten opzichte van de voorgaande jaren van grote voorspoed is sprake van een omgekeerde wereld. Investeringen in vastgoed zullen veel kritischer langs de lat worden gelegd. Door beleggers, door ontwikkelaars en, niet in de laatste plaats, door financiers. De lucht verdwijnt daarmee uit de markt. FGH Bank verwacht overigens dat dit proces gecontroleerd gaat verlopen; van een uiteenspattende zeepbel is geen sprake. De extremen verdwijnen simpelweg uit de markt. Snelle winst uit transacties met een hoog speculatief karakter is er voorlopig niet bij. Daarmee keert de vastgoedmarkt terug naar de basis, het langetermijnevenwicht. Weliswaar is sprake van een dal, maar er is ook ruimte om daar weer uit te komen. Voorwaarde is wel dat vastgoedpartijen de markt trouw blijven en er ook voor kiezen om gezamenlijk het tij te keren. Dit vraagt betrokkenheid van alle partijen, en de bereidheid zich te committeren aan één gemeenschappelijk doel: het waarborgen van de continuïteit van de vastgoedmarkt. Het risico in moeilijke tijden is dat de verhoudingen verharden en partijen juist dat gezamenlijke belang uit het oog verliezen. Op zichzelf is dat ook volstrekt begrijpelijk. Het wrange is alleen dat juist deze handelwijze voor de vastgoedmarkt als geheel averechts zal uitpakken. Laat staan dat voor de afzonderlijke partijen oplossingen dichterbij komen. Een belangrijke verklaring hiervoor is dat niet alleen de huurprijzen maar ook de aanvangsrendementen zich minder extreem hebben ontwikkeld dan in veel andere (grotere) landen. Bovendien is de markt doorzichtig; zowel uit oogpunt van transacties als wat betreft de regelgeving. Landen die de laatste jaren een zeer sterke waardeontwikkeling hebben laten zien, zoals het Verenigd Koninkrijk en Ierland, hebben nu het sterkst te lijden onder de gevolgen van een verslechterend financieel klimaat. Juist door die stabiliteit kiezen veel buitenlandse beleggers voor de Nederlandse markt, om ook op lange termijn een aantrekkelijk en stabiel rendement te kunnen realiseren. Zelfs in tijden van extreme onzekerheden. De vastgoedmarkt van 2009 biedt partijen die kritisch zijn wel degelijk kansen. Zolang zij maar oog hebben voor de lange termijn, de stenen, de locatie, en voor de huurders. Want wat ondanks alle commotie onveranderd is gebleven, is de behoefte aan huisvesting. Zowel bij bedrijven als bij consumenten. Dat lijkt ons een solide basis voor partijen die serieus met vastgoed om willen gaan. Alleen niet tegen elke prijs. Utrecht, maart 2009 Directie FGH Bank N.V.

16 FGH Vastgoedbericht 2009 Interview Interview FGH Vastgoedbericht 2009 17 Interview Aart Hordijk Prof. dr. Aart C. Hordijk MRICS is sinds 1995 als directeur verbonden aan ROZ/IPD Vastgoedindex. Daarnaast is hij onder andere hoogleraar taxatieleer in de Troostwijk Leerstoel Waardebepaling aan de Nyenrode Business Universiteit en universitair hoofddocent bouweconomie/taxatieleer aan de TU Delft. In 2005 promoveerde hij aan de Universiteit Maastricht op Valuation and Construction Issues in Real Estate Indices. Promoter was prof. dr. Piet Eichholtz. Het gesprek met de heer Hordijk vond plaats in november 2008. In januari 2009 is de tekst aangepast op de ontwikkelingen die zich in de tussentijd voltrokken hebben. Kennis van de markt regeert in ongewisse tijden. Taxeren is misschien wel het moeilijkste vak in de huidige vastgoedmarkt. Door de financiële crisis, en de mogelijke gevolgen daarvan voor de waarde van het vastgoed, bestaat er veel onzekerheid. De waarden die voor de crisis golden, zijn niet meer de norm en er is nog geen nieuw evenwicht. Het komt nu meer dan ooit aan op de marktkennis en de ervaring van de taxateur. Bij taxeren geldt dat er vaak naar referenties in de voorbijgaande periode wordt gekeken. Dat betekent in de huidige snel veranderende markt dat de omslag zich pas later openbaart. Vooral in het vierde kwartaal van vorig jaar is dat zichtbaar. Daarbij is de vastgoedmarkt natuurlijk ook nog eens sterk gesegmenteerd; de locatie, de sector, het object zelf: het speelt allemaal mee in de waardebepaling. Maar de grote spreiding in waarde is nog niet eens zozeer het probleem, het wordt pas onwerkbaar als er totaal verschillende methoden gebruikt worden. Dezelfde methodiek is belangrijk, parameters zijn een inschatting van de taxateur. Vandaar dat wij er vanuit de ROZ/IPD Vastgoedindex ook op hameren dat we in dit vak gebruikmaken van dezelfde taxatierichtlijnen. Onder de huidige marktomstandigheden wordt dat nog belangrijker. Vastgoedrendementen nader bekeken Er is tegenwoordig wel veel meer inzicht in de allocatie van beleggingsvastgoed. Institutionele beleggers investeren nu ongeveer 10% van hun vermogen in vastgoed. Dat is aan de lage kant, aangezien het rendement van vastgoed over een langere reeks van jaren hoger ligt dan dat van andere beleggingscategorieën. Institutionele beleggers zijn zich daarvan steeds meer bewust. Er ontstaat echter een spanningsveld doordat de resultaten op vooral aandelen zo sterk zijn gedaald en dat daarmee vastgoed in de beleggingsportefeuille overwogen raakt. In ALMmodellen (Asset Liability Management) leidt dit ertoe dat het aandeel vastgoed relatief hoog wordt en beleggers gedwongen worden om vastgoed af te stoten, omdat de verhouding niet goed meer zou zijn. Dat is eigenlijk een onwenselijk mechanisme omdat vanwege het relatief stabiele rendement van vastgoed juist een verhoging van het aandeel vastgoed in de asset mix gerechtvaardigd is. Het direct rendement is redelijk stabiel, de fluctuatie wordt veroorzaakt door het indirecte rendement. Dat verschilt bovendien per sector (woningen, winkels en kantoren) en ook in de tijd. Je moet dus selectief zijn en de markt goed volgen. Dat geeft eens te meer aan dat specifieke vastgoedkennis belangrijk is. Als we over de landsgrenzen heen kijken, dan zien we dat de rendementen in de verschillende ons omringende landen sterk kunnen fluctueren. Die schommelingen moet je wel genuanceerd beoordelen vanwege o.a. de

18 FGH Vastgoedbericht 2009 Interview Interview FGH Vastgoedbericht 2009 19 BNP % groei per jaar en sector resultaten per jaar Bron: OECD/ROZ/IPD BNP groei % pj 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 1995 1996 afwijkende huursystemen die in de afzonderlijke landen gelden. Daardoor zijn de rendementen niet één op één vergelijkbaar. Ook hier komt het aan op kennis van de markt. Gemiddeld genomen zie ik dat institutionele beleggers zo n 2 à 3% per jaar aan nieuwe investeringen toevoegen aan hun portefeuille. Dat is niet voor niets; daar staan bepaalde rendementen tegenover. Weliswaar liggen die rendementen nu wat lager dan voorheen, maar ze zijn nog steeds positief. Het is overigens niet zo dat alle sectoren van vastgoed waardestijging laten zien; in de kantorensector is er bijvoorbeeld sprake van een lichte waardedaling aan het einde van het derde kwartaal van 2008. Maar ook hier past een nuancering: het verleden heeft aangetoond dat de daling het grootst is in specifieke segmenten zoals kantoren in woonwijken en op industrieterreinen. Visie op de vastgoedsectoren De ontwikkeling van het Bruto Nationaal Product (BNP) en die van de vastgoedsectoren kantoren, winkels en 1997 BNP Kantoren Woningen Winkels Bedrijfsruimten 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 bedrijfsruimten loopt parallel aan elkaar met 1 à 2 jaar vertraging en bij winkels meer gedempt. Dit voorspelt niet veel goeds voor het vastgoed. Nu de economie hard afkoelt, zullen we die daling terug gaan zien in de waardeontwikkeling van vastgoed. De waarde van vastgoed komt waarschijnlijk behoorlijk onder druk te staan. Normaliter reageert de bedrijfsruimtemarkt als eerste op het teruglopen van de economie, een markt die eind 2007 al gekenmerkt werd door hoge leegstand en dan vooral op verouderde bedrijfsterreinen. Deze markt veert echter ook al eerste weer op zodra de economie weer een stijgende beweging laat zien. Dit keer was er nog iets bijzonders aan de hand: door het plotseling wegvallen van de vraag, waarop de productie nog niet was ingesteld, ontstond er behoefte aan extra opslagruimte voor de oplopende voorraden. De woningmarkt bestaat uit de koopwoningenmarkt en de markt voor huurwoningen/beleggingen. Allereerst de laatste. In het recente verleden is beleggen in huurwoningcomplexen via een tender heel populair geweest. 2007 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Totaal Rendement % pj Vaak werd daarbij door de koper een hoge financiering afgesloten, soms zelfs tegen (lage) variabele rente zodat het rendement op het eigen vermogen in potentie groot was. Nu die hoge financiering zo goed als weggevallen is, is het aantal tenders afgenomen en is het prijsniveau ook lager. Macro-economisch gezien valt te verwachten dat door de toenemende onzekerheid de mutatiegraad van de huurders zal afnemen. Ook zal de woningprijsstijging min of meer tot stilstand komen; zo is mijn verwachting. Beide parameters dienen dan door beleggers conservatiever te worden ingeschat dan in het verleden. Ook de verkoop aan huurders zal minder makkelijk gaan, omdat de hypotheekvoorwaarden strenger zijn geworden. Een belangrijke parameter bij de waardeontwikkeling van huurwoningen is ook de ontwikkeling van de koopprijs van woningen. Daarover doen verschillende ideeën de ronde, variërend van stabiel (CPB, Rabobank) tot een daling van 5% (NVM). Duidelijk is wel dat de verkoop van koopwoningen stagneert, zowel voor de nieuwbouw als de bestaande bouw. De markt is in 2008 in hoog tempo verschoven van een schaars aanbod en een grote vraag naar het omgekeerde. Dat is wel verklaarbaar: bij almaar stijgende prijzen van koopwoningen kan de eigenaar aan een wooncarrière werken. De prijs van de woning stijgt, de koperskosten van circa 10% zijn na een paar jaar alweer terugverdiend en er ontstaat ruimte om de volgende stap te zetten. Bovendien kon een nieuw huis gemakkelijk worden gekocht omdat men de eigen woning toch wel kon verkopen door de schaarste in het aanbod. Nu de kopers aarzelen, de hypotheekrente gestegen is en de leningen niet zo gemakkelijk meer worden verstrekt, is die situatie radicaal veranderd: kopers willen eerst hun eigen woning verkopen alvorens een nieuwe woning te kopen of maken het voorbehoud verkoop huidige woning bij de aanschaf van een nieuwe. Mede daardoor worden verhuisplannen uitgesteld of besluit men in de huidige woning te blijven en die te verbouwen/uit te breiden of te verbeteren. De prijsdaling van 2,5% in het vierde kwartaal van 2008, zoals door de NVM gerapporteerd, heeft potentiële kopers nog meer doen aarzelen. In de sector winkels wordt duidelijk dat de consument zich nog wel even bedenkt voordat hij overgaat tot een dure aanschaf. Vooral het segment van duurzame consumptiegoederen heeft hier onder te lijden. Voor andere retailers zijn er juist ook kansen. Neem bijvoorbeeld Aldi die nu de sprong waagt naar Ierland; een van de landen die hard wordt geraakt door de economische conjunctuurverslechtering. De vraag dient zich aan of omzethuur de oplossing is voor de relatieve malaise op de winkelmarkt. In mijn optiek zou dat zeker een positieve bijdrage leveren aan het beperken van de negatieve gevolgen van de economische teruggang voor de winkelmarkt. Huurder en verhuurder hebben in het geval van omzethuur namelijk hetzelfde belang. In de praktijk blijkt helaas dat de omzethuur nog geen gemeengoed is geworden zoals dat in de Verenigde Staten wel het geval is. Bovendien zal een verhuurder vaak niet geneigd zijn om bijvoorbeeld huurverlaging aan te bieden. Dit leidt tot een starre ontwikkeling in de markt, die niet inspeelt op de huidige extreme marktsituatie bij het segment duurzame goederen. In de kantorenmarkt was de leegstand al behoorlijk hoog. Op korte termijn verwacht ik een terugloop in de werkgelegenheid in Nederland. Duitsland, de belangrijkste handelspartner van Nederland, is zwaar getroffen door de recessie. De consequenties voor de werkgelegenheid laten zich raden. Een en ander vertaalt zich dan in een dalende vraag naar kantoorruimte. In eerste instantie zien we dat nog niet terug in een verder oplopende leegstand, want huurcontracten lopen vaak nog wel even door. De vraag is meer wat er gebeurt nadat de contracten afgelopen zijn. Wie neemt dan de vrijgekomen meters in gebruik? Vooral kwalitatief minder goede locaties zullen het nog moeilijker krijgen, wat tot waardedaling van het vastgoed daar leidt. Markt of hype? Een paar jaar geleden werd er discussie gevoerd over de vraag of de tenders een hype waren, of dat we die echt wel tot de markt moesten rekenen. Volgens RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) horen deze constructies wel degelijk bij de markt. Tenders hebben tijdelijk de markt gemaakt met een sterk prijsopdrijvend effect. Daar zijn we het snel over eens. Echter, als je een hype tot markt verklaart, haal je ook bepaalde risico s in huis, met afwaarderingen van soms wel 15%. De gevolgen daarvan zien we in de Angelsaksische landen. De tenders zijn inmiddels voor een groot deel weggevallen en die er nog

20 FGH Vastgoedbericht 2009 Interview Interview FGH Vastgoedbericht 2009 21 zijn, gaan tegen aanmerkelijk andere (lagere) condities. Bovendien kunnen beleggers hun vastgoed simpelweg weer van de markt halen als het een te lage prijs oplevert. Terugkijkend denk ik dat we kunnen stellen dat de tenders, ondanks het verminderde aantal, om heel andere redenen toch een structureel verschijnsel worden. De IVBN heeft namelijk als onderdeel van de fraudebestrijding aanbevolen om dit instrument meer te gebruiken bij verkoop van beleggingsvastgoed. Eenzelfde hype-ontwikkeling zien we bij de CV s. Waarbij ik meteen het voorbehoud wil maken dat de goeden lijden onder de kwaden. De reden dat veel CV s zo hard onderuit gaan, is dat er hoge rendementen zijn voorgespiegeld. Daarmee zijn ze afhankelijk van hoge financiering om optimaal van het zogeheten hefboomeffect op het eigen vermogen te kunnen profiteren. Over de eindwaarde van het vastgoed doen de CV s vrijwel nooit onderbouwde uitspraken. In feite is het rendement dat nu geldt, ook de exit yield. CV s gaan er daarbij vaak ten onrechte vanuit dat een 10-jaars huurcontract evenveel waard is als een 3-jaars contract op basis van een door-geïndexeerde huur. Dat is een misvatting in mijn ogen. Nu beleggers meer eigen vermogen in moeten brengen, heeft dit effect op de te behalen rendementen. Ziedaar het probleem in de eindwaarde, en daarmee ook in het uiteindelijk te behalen rendement. n Er zijn andere tijden aangebroken voor vastgoed. n Waardegroei is ook voor woningen niet meer vanzelfsprekend. n Het effect op het BNP is nog onduidelijk, waarschijnlijk zal er in 2009 sprake zijn van een negatieve ontwikkeling in de groei. n Consumentenbestedingen dalen in 2009. n De werkloosheid stijgt en de vacatures dalen. n Voor vastgoed ontstaat er daarmee meer risico met als gevolg stijgende aanvangsrendementen en druk op de huurprijzen in bepaalde sectoren/segmenten. Het is lang geleden dat er voor de economie zo n ongewisse situatie is ontstaan en overheidssteun zoals nu al in veel landen toegepast, zal daarmee waarschijnlijk onvermijdelijk blijken te zijn. Lessons learned Wat voor mij als een paal boven water staat, is dat er meer regie moet komen op ruimtelijke planning. Ik ben een voorstander van centraliseren. Niet elk dorp hoeft bij wijze van spreken z n eigen grootschalig winkelcentrum te ontwikkelen. Ik noem dit voorbeeld niet voor niets; met name in het retailsegment buitelen de partijen over elkaar heen. Terwijl er vaak niet voldoende is stilgestaan bij de levenscyclus van bijvoorbeeld wijkwinkelcentra en de overlap tussen de verzorgingsgebieden. Samenwerken tussen gemeenten op basis van gelijkwaardige profijtbeginselen is dan de sleutel. Eventueel met een voortrekkersrol voor een onafhankelijke partij, bijvoorbeeld het ministerie van VROM. Samengevat kunnen we op dit moment in de tijd een aantal conclusies trekken:

22 Trends kantorenmarkt FGH Vastgoedbericht 2009 23 Terwijl de internationale economie stagneert, sombert het bedrijfsleven over omzetontwikkeling en werkgelegenheid. Die omstandigheden zijn ook in 2008 al duidelijk van invloed geweest op de kantorenmarkt. Zo werd aanmerkelijk minder kantoorruimte verhuurd dan in voorgaande jaren. Ook nam de hoeveelheid aangeboden kantoorruimte toe, zijn de huren voorzichtig gedaald, en worden nieuwbouwplannen geparkeerd of geschrapt. De komende jaren zal de aandacht steeds meer uitgaan naar de bestaande voorraad. De kwaliteit van het kantoor en zijn locatie, en de waarde van het huurcontract worden daarom van nog groter belang. Groei kantoorbanen over hoogtepunt De arbeidsmarkt in Nederland bleef in 2008 verrassend goed functioneren. Het aantal banen groeide afgelopen jaar met 80.000 en het aantal openstaande vacatures was zelfs fractioneel hoger dan eind 2007. Het werkloosheidspercentage van 3,7% aan het eind van 2008 ligt op vrijwel hetzelfde niveau als het jaar daarvoor. Alleen het aantal sectoren dat een tekort aan arbeidskrachten ervaart, is in de loop van 2008 afgenomen. De fundamenten van de Nederlandse arbeidsmarkt zijn stevig, en daarmee onderscheidt ons land zich in positieve zin van veel andere Europese landen. Daar staat echter tegenover dat, door het open karakter van onze economie, Nederland tegelijkertijd gevoeliger is voor internationale economische ontwikkelingen. De vooruitzichten voor de arbeidsmarkt in 2009 zijn dan ook somberder, omdat niet alleen Nederland maar de gehele Eurozone zich moet opmaken voor een krimpende economie. Voor dit jaar moet rekening worden gehouden met een sterke verandering. In de loop van 2008 is het oordeel van zakelijke dienstverleners over het economisch klimaat drastisch verslechterd. Veel ondernemers zijn somber over de omzetontwikkeling en verwachten geen uitbreiding van het personeelsbestand. De gevolgen van de crisis in de financiële sector zullen mogelijk nog ingrijpender zijn. Ook in andere kantoorhoudende sectoren is het sentiment niet bepaald positief. Inkrimping van het personeelsbestand speelt bij een groot aantal bedrijven. Buitenlandse bedrijven zouden zich op hun beurt kunnen gaan heroriënteren op hun buitenlandse activiteiten. De afname van het aantal werknemers die hier mogelijk het gevolg van is, heeft onherroepelijk effect op de kantorensector. FGH Bank verwacht daarnaast voor 2009 een toenemende terughoudendheid in de verhuisbeslissingen en uitbreidingsbehoefte van kantoorhoudende bedrijven. Dit heeft voor een belangrijk deel te maken met een herschikking van prioriteiten. Parallel hieraan zal de focus vooral gaan liggen op de bestaande huisvestingssituatie. Dynamiek neemt af Aan de vraagzijde van de kantorenmarkt is in 2008 vroegtijdig geanticipeerd op de onzekerheden in de internationale economie. Hoewel de economische groei in het begin van 2008 nog hoog was, werd toch een

24 FGH Vastgoedbericht 2009 Trends kantorenmarkt Trends kantorenmarkt FGH Vastgoedbericht 2009 25 Aanbod en opname van kantoorruimte in m 2 (1985-2008) Bron: PropertyNL en Vastgoedmarkt x 1.000 m 2 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Aanbod Opname 2004 2005 2006 2007 2008 (ruimten die drie jaar of langer worden aangeboden) in het totale aanbod in vijf jaar tijd spectaculair is toegenomen van 24% in 2003 naar 40% in 2008. In absolute zin is de hoeveelheid aangeboden kantoormeters met een langjarig karakter in deze periode zelfs verdubbeld. Het aantal kansarme meters dat aan de markt wordt toegevoegd, neemt dus snel toe. De verwachting is dat dit proces ook de komende periode nog zal doorgaan. Ondanks het gegeven dat het aantal nieuwbouwplannen afneemt, zal de kantorenvoorraad daardoor de komende jaren blijven groeien. Op korte termijn wordt nog geen uitbreidingsvraag verwacht. Het gevolg is dat het aanbod zal toenemen, en dan met name aan de onderkant van de markt. Uit een studie van FGH Bank blijkt dat de grootste problemen zich voordoen op monofunctionele kantorenparken en bedrijventerreinen. Daarbij zijn het vooral middelgrote tot grote panden (vanaf 2.500 m²) uit de bouwperiode 1960-1990 die de grootste kans op langdurige leegstand maken. Opvallend is echter dat toch ook een aanzienlijk deel van de langdurige leegstand is terug te vinden in objecten die na 1990 en zelfs na 2000 zijn ontwikkeld. Volgens FGH Bank wordt dit in belangrijke mate veroorzaakt doordat bij deze ontwikkelingen onvoldoende naar de kwaliteit van de locatie is gekeken. Gezien de situatie waarin de markt zich nu bevindt, pleit dat nog meer dan voorheen voor zorgvuldigheid en de inzet van specifieke kennis bij de ontwikkeling van nieuwbouwplannen. Niet alleen bij ontwikkelaars, maar juist ook bij de verantwoordelijke overheden. Nieuwbouwplannen in de ijskast Door onzekerheden in de markt is de ontwikkeling van nieuwe kantoren in de tweede helft van 2008 snel afgeremd. Ontwikkelaars hebben in 2008 te maken gekregen met stijgende bouwkosten, sterk beperkte financieringsmogelijkheden en toegenomen onzekerheid over de mogelijkheden om kantoorobjecten te verhuren en te verkopen. Hierdoor daalde zowel het aantal aangevraagde bouwvergunningen als het aantal plannen dat in 2008 daadwerkelijk de bouwfase is ingegaan. In totaal is forse daling in de opname van kantoorruimte genoteerd. Halverwege het jaar lag de opname circa 30% lager dan de opname in dezelfde periode van 2007. Het derde kwartaal vertoonde een kortstondige opleving als gevolg van een aantal grootschalige transacties, maar aan het einde van 2008 is de verhuur van kantoren wederom gestagneerd. De totale opname van kantoorruimte in 2008 is uitgekomen op 1,6 miljoen m² en dat is aanzienlijk lager dan in de laatste jaren. In vergelijking met 2007 is sprake van een daling van de totale opname met circa 35%. Het langjarig gemiddelde ligt op circa 1,85 miljoen m² opgenomen kantoorruimte op jaarbasis. Ook dat is hoger dan het bereikte niveau in 2008. De vraagzijde van de kantorenmarkt heeft een duidelijke pas op de plaats gemaakt. De hoeveelheid aangeboden kantoorruimte in Nederland is, na twee jaar van afname, in 2008 weer toegenomen. De markt heeft zodoende maar kortstondig mogen profiteren van de hoogconjunctuur in de markt. Het totaalaanbod van kantoorruimte omvatte eind 2008 bijna 6,1 miljoen m². Dit komt neer op ongeveer 13% van de voorraad en dat is verontrustend hoog. Niet alleen is de vraag afgenomen. Ook werden in de eerste maanden van 2008 nog diverse nieuwe kantoorontwikkelingen op risico in aanbouw genomen. Dit heeft eveneens geleid tot een verhoogd aanbod kantoormeters. Overaanbod structureel De kantorenmarkt in Nederland is sinds het begin van deze eeuw steeds ruimer in haar jasje komen te zitten. Onder invloed van de ineenstorting van de ICT-markt is veel kantoorruimte vrijgekomen. Tegelijkertijd kwam veel nieuwe kantoorruimte op de markt, veelal op risico ontwikkeld. Hierdoor is in de kantorenmarkt in Nederland in een relatief korte periode een fors overaanbod ontstaan. In een evenwichtige, gezond functionerende markt is sprake van circa 6% frictieaanbod. Eind 2008 was dit 13%, ofwel zo n 3 miljoen m² kantoorruimte meer. Door dit overaanbod is het aantal incourante kantoormeters met geringe verhuurkansen fors toegenomen. Uit een inventarisatie van de vrije verhuurmarkt door FGH Bank, blijkt dat het aandeel langjarig aanbod Overaanbod van kantoorruimte in Nederland (1988-2008) Bron: FGH Bank x 1.000 m 2 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1.000-1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 Frictie-aanbod 6% Aanbod boven/onder de frictieleegstand 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

26 FGH Vastgoedbericht 2009 Trends kantorenmarkt Trends kantorenmarkt FGH Vastgoedbericht 2009 27 Twee- en driejarig aanbod in vrije verhuurmarkt voor kantoren in 1998, 2003 en 2008 Bron: Kantorendatabase Bak, bewerking FGH Bank x 1.000 m 2 Tweejarig aanbod Driejarig aanbod 3.000 2.500 61% 2.000 59% 1.500 40% 1.000 24% 500 48% 0 1998 22% 2003 2008 er in 2008 circa 500.000 m² kantoorruimte in aanbouw genomen. Dat is een trendbreuk in vergelijking met de jaren 2006 en 2007. Toen ging de spade de grond in voor respectievelijk 903.000 m² en 925.000 m² nieuwe kantoorruimte. De nieuwbouw van kantoren wordt momenteel sterk gefaseerd. Ontwikkelaars heroverwegen de risico s; zonder voorverhuur vinden momenteel nauwelijks nieuwe ontwikkelingen plaats. Tegenover het sterk afnemend aantal bouwprojecten dat nog ten uitvoer gebracht wordt, staat een enorme planvoorraad. Op basis van gezond opportunisme, ingegeven door de goed presterende kantorenmarkt en de economische groei, is de afgelopen jaren een groot aantal plannen op de tekentafel ontstaan. Hierdoor is vooral het zachte deel van de planvoorraad sterk in omvang toegenomen. De broze vooruitzichten voor de kantorenmarkt die zich momenteel openbaren, maken het noodzakelijk om tot een meer realistische benadering te komen, zowel bij de betrokken marktpartijen als bij de overheden. Een groot deel van de planvoorraad kan worden geschrapt of op de lange baan worden geplaatst. En dit is voor de onbalans in de bestaande markt geen ongunstige ontwikkeling. FGH Bank voorziet dan ook voor 2009 een dalende productie van nieuwbouwkantoren. Hierdoor ontstaan in de bestaande voorraad kantoren juist meer mogelijkheden. De meest kritische factor is, én blijft, de locatie van het gebouw. Maar ook de fysieke kwaliteit en de uitstraling spelen een steeds belangrijkere rol. Voor objecten die hier goed op scoren, blijft de markt op korte en middellange termijn goed. Want door het hoge aanbod wordt vaak vergeten dat meer dan 40 miljoen m² wel in gebruik is, en daarvan is een groot deel nog steeds uitermate geschikt voor een stabiele belegging. Gunst van de huurder De huurprijzen stonden in 2008 onder druk. Dit is een vanzelfsprekend gevolg van de terugloop in de vraag en het hardnekkige aanbod in delen van de kantorenmarkt. Het gemiddelde gewogen huurprijsniveau daalde met circa 3,5% van 143,-/m² in 2007 naar 138,-/m² in

28 FGH Vastgoedbericht 2009 Trends kantorenmarkt Trends kantorenmarkt FGH Vastgoedbericht 2009 29

30 FGH Vastgoedbericht 2009 Trends kantorenmarkt Trends kantorenmarkt FGH Vastgoedbericht 2009 31 Ontwikkeling gemiddelde huurgroei (reëel) en economische groei 1988-2008 (in procenten) Bron: CPB en FGH Bank % 7,0 5,0 3,0 1,0-1,0-3,0-5,0-7,0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Reële huurgroei Economische groei 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Ook zien we nog altijd ontwikkelmogelijkheden. Problemen met leegstand doen zich vooral voor in grootschalige gebouwen, meestal in de grote(re) steden. Het middenen kleinbedrijf is voor de dynamiek en de groei van het aantal banen echter van veel groter belang. Hoewel ook in dit segment de huidige economische omstandigheden tot heroverweging leiden, zijn er nog steeds diverse regio s waar vraag is naar kantoorruimte en een laag kwalitatief aanbod. FGH Bank voorziet daarom nog steeds kansrijke mogelijkheden voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld kantoorvilla s, verzamelgebouwen of de herontwikkeling van monumentale objecten. Bovendien bieden kleine tot middelgrote panden het voordeel dat wederverhuur op termijn kansrijker is. Ook voor grootschalige objecten, die volledig voorverhuurd kunnen worden ontwikkeld, blijft een beleggersmarkt aanwezig. Dit geldt vooral voor hoogwaardige kantoren op strategische locaties waar fysieke concentratie van werkplekken gewenst is, zowel voor marktpartijen als uit maatschappelijke oogpunt. Voorbeelden zijn knooppuntlocaties rond intercitystations en locaties met een internationale uitstraling. Aandachtspunt daarbij is het effect op de balans in de kantorenmarkt, omdat hierbij een verdere uitbreiding van de voorraad kansloze kantoormeters op de loer ligt. Er worden immers nog te weinig kantoren aan de voorraad onttrokken door middel van sloop of functiewijziging, terwijl dit in de huidige onevenwichtige kantorenmarkt niet meer dan logisch zou zijn. In de discussie over onttrekkingen overheersen echter vaker de barrières dan de oplossingen. Dit frustreert het broodnodige transformatieproces. Wat overigens niet wegneemt dat er inmiddels verschillende initiatieven zijn genomen, in het kader waarvan marktpartijen en overheden de problematiek rond langdurige leegstand gezamenlijk trachten op te lossen. De maatschappelijke druk neemt op dit punt ook toe, omdat ook de burger niet blind is voor leegstaande kantoorgebieden en kantoorgebouwen. Bij de bestaande nieuwbouwplannen kan hier volgens FGH Bank al op worden geanticipeerd, mits er zo flexibel wordt gebouwd, dat optimaal kan worden ingespeeld op een eventuele functieverandering op de langere termijn. 2008. De reële gemiddelde huurgroei, dat wil zeggen de nominale huurgroei gecorrigeerd voor inflatie, ligt zelfs op het laagste niveau van de afgelopen twintig jaar. De historie wijst uit dat de ontwikkeling van de reële huren gelijke tred houdt met de economische groei. In het licht van de huidige marktomstandigheden en de voorspelde krimp van de economie, verwacht FGH Bank een verdere daling van de gemiddelde reële huurprijzen. Deze daling zal het sterkst zijn in minder courante gebieden en objecten. Maar ook de huren in het topsegment komen onder druk te staan. De nominale tophuurprijzen in Nederland zijn 2008 licht gedaald tot 340,-/m² aan de Zuidas in Amsterdam en op Schiphol. Onder invloed van de afnemende vraag en het structureel hoge aanbod zijn de incentives in 2008 toegenomen. Hierdoor krijgen de gepubliceerde huurprijzen een toch wat cosmetisch karakter. Een prijscorrectie is voorlopig niet aan de orde, omdat marktpartijen de boekwaarde van het vastgoed op peil willen houden, en hiervoor een scherpe markthuur hanteren. Dit is zeer waarschijnlijk geen oneindige situatie, in het bijzonder niet voor panden die langdurig leegstaan. De kantorenmarkt anno 2009 wordt nog sterker een vragersmarkt en derhalve staat de gunst van de huurder centraal. Toch kansen Ondanks de moeilijker wordende omstandigheden biedt de kantorenmarkt wel degelijk nog kansen. Voor beleggers biedt de huidige marktsituatie bijvoorbeeld mogelijkheden om actiever richting zittende huurders te sturen in de portefeuille. Want ook bij huurders staat kostenbesparing nog hoger op de prioriteitenlijst dan voorheen. Voor hen kan contractverlenging dus veel interessanter zijn dan bedrijfsverplaatsing. Voor beleggers biedt dit perspectief om de huurinkomsten voor langere tijd zeker te stellen. Dat vraagt volgens FGH Bank om proactief portefeuillemanagement. Dit biedt voor de langere termijn de zekerheid dat de waarde van de portefeuille op peil blijft. Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2008 (in euro/m 2 ) Bron: FGH Bank 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008