Routingformulier Nummer: 2014/ Onderwerp: Opstarten procedure projectomgevingsvergunning voor het bouwen van 37 appartementen aan de Kruyderlaan 25-29. Afdeling Duurzame Ontwikkeling Behandelend ambtenaar Martijn Broersma Naam portefeuillehouder mr. ing Peter W.M. Snoeren Openbaar/ niet openbaar Integraal openbaar Geplande datum behandeling B&W 8 juli 2014 Eventuele fatale termijn Niet van toepassing Beslispunten: 1. Gelet op het bepaalde in artikel 2.12, eerste lid, van de Wabo medewerking verlenen aan het realiseren van 37 appartementen aan de Kruyderlaan 25-29. 2. Besluiten om bijgevoegde anterieure overeenkomst aan te gaan met De Bois Vastgoed. 3. Besluiten om bijgevoegde koopovereenkomst aan te gaan met De Bois Vastgoed, De Bois en Streekstra. 4. Besluiten om geen exploitatieplan conform artikel 6.12 Wro vast te stellen omdat de kosten anderszins zijn verzekerd met de anterieure overeenkomst. 5. Instemmen met bijgevoegde ontwerpwerpvergunning met bijbehorende ruimtelijke onderbouwing, welke 6 weken ter inzage wordt gelegd in het kader van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure. Samenvatting voor B&W-belicht: Er is een omgevingsvergunningaanvraag ingediend voor het realiseren van 37 appartementen aan de Kruyderlaan 25-29. Het college heeft ingestemd met het opstarten van een planologische procedure. Dit is nodig omdat dit bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan Jutphaas-Wijkersloot uit 2006. Het college werkt mee aan dit plan, omdat hierdoor invulling wordt gegeven aan de wens van de gemeente om dit oude bedrijfsterrein langzaam te transformeren naar een meer gemengd woon- en werkgebied. Hierdoor kan de leefbaarheid van het gebied worden verbeterd en neemt de overlast van de bedrijvigheid af. Het ontwerpbesluit ligt gedurende zes weken ter inzage voor zienswijzen. Publicatie samenvatting: Direct. Info raad/behandelingsverzoek presidium Geen Raadsbehandeling geheim/niet geheim Niet geheim Middelen/ dekking Niet van toepassing Akkoord concerncontroller Akkoord leidinggevende
Secretaris: akkoord/ niet akkoord/ bespreken Opmerking: Burgemeester en wethouders B W W W W Bespreken Akkoord Vergadering B & W d.d. Akkoord met voorstel/beslissing: nr.: Deponeren archief: Datum: Paraaf:
Burgemeester en Wethouders Onderwerp Opstarten procedure projectomgevingsvergunning Datum 4 juli 2014 bouwen 37 appartementen aan Kruyderlaan 25-29 B&W voorstel Afdeling Duurzame Ontwikkeling Portefeuillehouder mr. ing Peter W.M. Snoeren 1 Onderwerp Opstarten procedure projectomgevingsvergunning voor het bouwen van 37 appartementen aan de Kruyderlaan 25-29. 2 Gevraagd besluit 1. Gelet op het bepaalde in artikel 2.12, eerste lid, van de Wabo medewerking verlenen aan het realiseren van 37 appartementen aan de Kruyderlaan 25-29. 2. Besluiten om bijgevoegde anterieure overeenkomst aan te gaan De Bois Vastgoed; 3. Besluiten om bijgevoegde koopovereenkomst aan te gaan met De Bois Vastgoed, De Bois en Streekstra. 4. Besluiten om geen exploitatieplan conform artikel 6.12 Wro vast te stellen omdat de kosten anderszins zijn verzekerd met de anterieure overeenkomst. 5. Instemmen met bijgevoegde ontwerpwerpvergunning met bijbehorende ruimtelijke onderbouwing, welke 6 weken ter inzage wordt gelegd in het kader van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure. 3 Aanleiding en probleembeschrijving Op 13 september 2013 heeft u een positief principebesluit genomen voor het realiseren van 37 appartementen aan de Kruyderlaan 25-29. Het plan is om bestaande bedrijfshallen te slopen en hier 37 appartementen te realiseren, variërend van 50 tot 70 m². Het plan is zodanig opgesteld dat er in de toekomst door anderen op aangesloten kan worden. Op deze locatie zijn inmiddels twee omgevingsvergunningen (Kruyderlaan 27 en 29a) verleend voor transformatie van twee bedrijfspanden voor respectievelijk 8 en 5 woningen. In de tussenliggende periode is uitvoering gegeven aan het planologisch onderzoekskader. De uitkomsten hiervan staan in de ruimtelijke onderbouwing die bij dit voorstel is gevoegd. Inmiddels is een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend en wordt uw college gevraagd de formele planologische procedure op te starten om te komen tot een projectomgevingsvergunning.
Bladnummer 2/4 B&W voorstel 4 juli 2014 4 Gewenst maatschappelijk effect Door het realiseren van appartementen bestaat de mogelijkheid om invulling te geven aan de wens van de gemeente om dit oude bedrijfsterrein langzaam te transformeren naar een meer gemengd woon- en werkgebied. Hierdoor kan de leefbaarheid van het gebied worden verbeterd en neemt de overlast van de bedrijvigheid af. Daarnaast is op dit moment de insteek dat 22 van de 37 appartementen door een belegger wordt overgenomen die deze woningen zal verhuren. Dit is een positieve ontwikkeling, omdat er veel vraag is naar dergelijke huurappartementen. 5 Bestaand beleidskader Het vigerende bestemmingsplan is Jutphaas Wijkersloot uit 2006. In dit bestemmingsplan heeft het terrein de bestemming bedrijven. Wonen is hiermee in strijd. Er is daarom een planologische procedure nodig om aan het plan mee te kunnen werken. 6 Voorgestelde oplossing Voorgesteld wordt de procedure op te starten om te komen tot een projectomgevingsvergunning. De grondslag voor het realiseren van het bouwplan is te vinden in de planologische afwijking van het bestemmingsplan door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen. Ten behoeve van de projectomgevingsvergunning is door de initiatiefnemer een ruimtelijke onderbouwing opgesteld en zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. De ruimtelijke onderbouwing is door de relevante disciplines getoetst en akkoord bevonden. Een van de openstaande aspecten bij het principebesluit betrof het beheer en eigendom van de openbare ruimte in relatie tot betaald parkeren in de wijk. Hierover zijn gesprekken gevoerd met de eigenaren van de percelen. Uitkomst is dat de gronden om niet overgaan naar de gemeente. De gemeente zal het openbaar gebied in beheer nemen en betaald parkeren invoeren. Verder is er overeenstemming over de inrichting van het openbaar gebied. In bijgevoegde koopovereenkomst wordt dit geregeld. 7 Alternatieven De procedure niet opstarten, maar daarvoor bestaat geen enkele reden. 8 Financiële aspecten Ten behoeve van het bouwplan is een anterieure overeenkomst opgesteld. Hierin is geregeld dat de kosten die ten behoeve van dit plan door de gemeente worden gemaakt worden gedekt door de ontwikkelaar. Ook zijn hierin nadere afspraken vastgelegd over het verhaal van eventuele tegemoetkomingen in planschade, de ondergrondse container, alsmede de eerder genoemde koopovereenkomst. Over het concept van deze overeenkomst bestaat overeenstemming met De Bois Vastgoed. Voorgesteld wordt bijgevoegde anterieure overeenkomst aan te gaan met de initiatiefnemer.
Bladnummer 3/4 B&W voorstel 4 juli 2014 Omdat de kosten met de anterieure overeenkomst zijn verzekerd is de projectomgevingsvergunning niet voorzien van een exploitatieplan. 9 Communicatie aspecten Communicatie: Samen met de stad Conform de nota Samen met de stad heeft de initiatiefnemer het initiatief tot herinrichting van het totale gebied al voorgelegd aan de omwonenden in het gebied, zowel de eigenaren/bewoners van de aanwezige woningen, als de bedrijven. Dit is onder meer gebeurd door nieuwsbrieven in november 2012, september 2013 en december 2013. Daar is door enkele betrokkenen mondeling / telefonisch erg positief op de voorgenomen plannen gereageerd. Ook is het totale plan in hoofdlijnen toegelicht op een bijeenkomst van het wijknetwerk Jutphaas/Wijkersloot in oktober 2013 van Jutphaas/Wijkersloot. Ook daar waren de commentaren over het algemeen zeer positief te noemen. Vanaf begin 2013 vindt geregeld apart persoonlijk overleg plaats met geïnteresseerde omwonenden, welke als sleutelfiguren zijn te beschouwen. Ook hier is zeer positief op de plannen gereageerd, zowel op de ombouw van de Kruyderlaan 27 en 29a, maar ook op het plan voor herstructurering van het hele terrein (Kruyderlaan 25-29). De bedoeling is om de omwonenden van de voortgang van het project door middel van nieuwsbrieven op de hoogte te houden. Het plan voor de Kruyderlaan 25-29 is tijdens een speciale inloopavond aan de buurt en overige belangstellenden toegelicht op 29 januari 2014. De opkomst was bijzonder hoog: ruim 50 bezoekers zijn genoteerd. Daarbij zijn vrijwel alle direct omwonenden geweest, alsmede geïnteresseerden voor huren of kopen van de woningen. Allen hebben zeer positief op de plannen gereageerd. Men is blij dat er door de plannen een eind van een ongewenste situatie van leegstaande panden komt. De woonfunctie en de woonomgeving worden zowel qua uitstraling als kleurgebruik, hoogte enz. als zeer positief ervaren. Communicatie: procedureel Zoals hiervoor is aangegeven zijn de omwonenden positief over dit plan. Vanwege deze positieve geluiden wordt dan ook voorgesteld geen inspraaktraject te starten, maar gelijk over te gaan tot de ter inzage legging van het ontwerpbesluit (zienswijzeprocedure). Het ontwerpbesluit en de bijbehorende stukken worden zes weken voor een ieder ter inzage gelegd voor zienswijzen. Dit wordt op de daarvoor wettelijk vastgestelde wijze bekend gemaakt. Via de wijkmanager wordt het ontwerpbesluit toegestuurd aan het wijkplatform Jutphaas/Wijkersloot. In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn er geen andere overheden met een betrokken belang bij het bouwplan. Ingevolge artikel 6.24, derde lid van de Wro moet binnen twee weken na ondertekening van een overeenkomst tot kostenverhaal middels een zakelijke weergave hiervan kennis worden gegeven in de Molenkruier.
Bladnummer 4/4 B&W voorstel 4 juli 2014 10 Juridische aspecten De projectomgevingsvergunningsprocedure wordt gevolgd conform artikel 3.10 van de Wabo. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken wordt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd voor zienswijzen. Na afloop van deze periode wordt met inachtneming van ingediende zienswijzen een definitief besluit genomen op het verlenen van de projectomgevingsvergunning. Als geen zienswijze wordt ingediend heeft het afdelingshoofd Duurzame Ontwikkeling mandaat om de vergunning te verlenen. Tegen het definitieve besluit staat gedurende 6 weken beroep bij de rechtbank open. Tegen de uitspraak van de rechtbank is hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State mogelijk. 11 Risico s Er kunnen door omwonenden zienswijzen ingediend worden die tot een wijziging van het besluit kunnen leiden. De mogelijkheid bestaat dat er na het besluit beroep wordt ingesteld bij de Rechtbank Midden-Nederland. Voor de gemeente zijn er geen risico s wanneer de initiatiefnemer om wat voor reden de appartementen niet kan realiseren. 12 Bedrijfsvoeringsaspecten Niet van toepassing. 13 Betrokken afdelingen en disciplines Bij de totstandkoming van dit voorstel en de bijgevoegde stukken zijn de afdelingen Beheer, Ruimtelijke Ontwikkeling, Duurzame Ontwikkeling en Grondbedrijf en Vastgoedzaken betrokken. 14 Bijlagen 1. Anterieure overeenkomst met bijlagen. 2. Koopovereenkomst met bijlagen. 3. Ontwerpbesluit projectomgevingsvergunning, inclusief ruimtelijke onderbouwing. Martijn Broersma, Beleidsadviseur Ruimtelijke Ordening.