Regionale afspraken & programmering werklocaties Zuidoost-Brabant Samenwerkingsverband Regio Eindhoven 30 mei 2012 1
Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Dynamiek van de regio Zuidoost-Brabant 3. Analyse van de vraag 4. Aanbod werklocaties 5. Confrontatie vraag en aanbod 6. Programmering tot 20200 7. Afspraken Bijlagen 1. Kaart 1: regio Eindhovenn met locatie en status bedrijventerreinen. 2. Verklaring en details van kaart 1. 3. Kaart 2: regio Eindhovenn met aantal hectares rood/groen/oranje per gemeente. 4. Volledig overzicht en achterliggende cijfers van alle terreinen. 2
1. Inleiding De 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant hebben een lange traditie van samenwerken. Al jaren bundelen zij via het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) de krachten op een breed scala van onderwerpen. De samenwerking wordt nu gericht op de ambities van de Brainport Eindhoven: aan de top blijven door samenwerking tussen bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheid. De route naar dit doel is geschetst in de Brainport 2020 agenda, waarbij ieder van de partijen zijn eigen unieke rol speelt. De overheid gaat over de woon- en leefomgeving en het stimuleren van een goed economisch klimaat. Alle 21 gemeenten hebben hierin hun specifieke opgaven. De gemeenten vullen elkaar aan en vormen gezamenlijk een complete regio, met een gezamenlijke verantwoordelijkheid. In de Regionale Agenda 2011-2014 zijn de lijnen uitgezet waarlangs dat doel bereikt kan worden. Een essentieel onderdeel van de samenwerkingsagenda is de zorg voor voldoende ruimte voor economische activiteiten. Wat vooraf ging In het najaar van 2008 heeft de regio Zuidoost-Brabant haar visie op bedrijventerreinen vastgelegd in de Regionale Agenda Bedrijventerreinen (RAB) 2008. De opstelling van de visie ging gepaard met een intensief en interactief bottom-uvan het bedrijfsleven als de Brabant-Zeeuwse Werkgeversvereniging (BZW) en de Kamer van traject vanuit de 4 subregio s, waarbij ook vertegenwoordigers Koophandel Brabant (KvK) zijn betrokken. Het resultaat bood een duidelijk kader voor de primair verantwoordelijken voor het bedrijventerreinenbeleid: de gemeenten in de subregio s. Rode draad is een samenhangend bedrijventerreinenbeleid waarbij een zorgvuldige afstemming tussen de ontwikkeling van nieuwe terreinen en de herstructurering van bestaand terreinen centraal staat. Voor de uitvoering van dit beleid wordt het gebruik van de SER ladder 1 voorgestaan: een methodiek die erop gericht is om de ruimtevraag zoveel als mogelijk te faciliteren op bestaande werklocaties, ten faveure van uitleggebieden. Veranderende omstandighedenn en inzichten: conjuncturele en structurele ontwikkelingen De inkt van de RAB 2008 was nog nauwelijks opgedroogd en de uitvoeringsagenda s ter hand genomen of veranderende omstandigheden (conjuncturele ontwikkeling) en inzichten (structurele ontwikkelingen) maakte het noodzakelijk de plannen bij te stellen. In de meest letterlijke zin, want op basis van de nieuwste provinciale prognoses, dreigt Zuidoost-Brabant net als de rest van Brabant - af te stevenen op een enorm overschot aan bedrijventerreinen. De provincie nam maatregelen, door in haar beleid de verplichting op te nemen in regionaal verband afspraken te maken over een evenwichtige ontwikkeling van bedrijventerreinen en andere werklocaties. Hierbij is uitgegaan van het TM-scenario (Transatlantic Market); een aanzienlijk lager scenario dan de 1000 hectare van de RAB, gebaseerd op het GE-scenario (Global Economy). Dit scenario doet het meeste recht aan de realiteit van de afgelopen jaren. De prognose volgens het scenario is echter opgesteld voor de crisis. Nu deze er nog overheen is gekomen zullen partijen de handen vol hebben om het TM-Scenario te halen. 1 De Sociale Economische Raad bedacht in het kader van het Ruimtelijk Economisch Beleid in 1999 een instrument om de verrommeling van het landschap tegen te gaan en introduceerde dit onder de noemer SER-ladder 3
Box 1: Eerdere initiatieven De regio begint niet bij nul: zij beschikt al over een aantal geschikte instrumenten en initiatieven om samenhangend bedrijventerreinenbeleid te voeren. We noemen: - Beleidsregels intensief ruimtegebruik: met de beleidsregels voor intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen in de regio. Het instrument is vastgesteld in 2005 door de Regioraad en bestaat uit een checklist met beleidsregels voor de opstelling van bestemmingsplannen en een checklist voor uitgiftebeleid. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in generieke en facultatieve beleidsregels. Generieke beleidsregels zijn regels waarbij waarvan in principe, behoudens in specifieke gevallen, niet mag worden afgeweken door de gemeenten. In het geval van de facultatieve regels mag dat wel. - Ruimteverkenner: belangrijk onderdeel van de checklist voor uitgiftebeleid is de ruimteverkenner die door de Kamer van Koophandel in Brabant is ontwikkeld. Met dit instrument wordt inzichtelijk gemaakt welke ruimtewinst bedrijven kunnen boeken zowel op de huidige/bestaande locatie als bij nieuwbouw (nieuwe locatie). Naast inzicht in de opties om ruimtewinst te genereren geeft de verkenner ook inzicht in de kosten-baten verhouding van de diverse opties. De ondernemer kan daardoor (samen met zijn adviseur) een betere afweging maken over noodzaak en inrichting van nieuwbouw terwijl de gemeente haar adviserende en sturende rol beter kan vervullen. Nog niet alle gemeenten benutten het instrument. In het kader van het RAB is de evaluatie en verbetering van het instrument opgenomen in de regionale uitvoeringsagenda. Het streven is erop gericht dat alle gemeenten de verkenner daarna gaan toepassen. - Re-allocatie project. Omdat in de regio sprake was van een kwalitatieve mismatch op de bedrijventerreinenmarkt (enerzijds sprake van vraag naar nieuwe locaties en anderzijds forse leegstand en overaanbod op de bestaande bedrijfsonroerendgoed markt) is het re-allocatieproject opgestart. Door intensieve begeleiding van de ondernemers met een huisvestingprobleem, werd getracht dit op de lossen op de bestaande markt. Het project is in 2009 geëvalueerd en afgerond. Ondanks positieve resultaten is er voornamelijk vanwege het tijdsaspect (nog) geen opvolging aan gegeven. Regio neemt de uitdaging aan en geeft daarmee invulling aan haar doelstelling in de RAB In het Regionaal Ruimtelijk Overleg / Portefeuillehouders Overleg (RRO/Poho) van begin 2011 is besloten met hoogste prioriteit de vraagraming te actualiseren, waarmee de regio de opgave erkende en de uitdaging aangingg om een nieuwe fasering aan te brengen in de programmering. Dit is geheel in lijn met de doelstelling van de RAB om op verantwoorde en duurzame manier de economische groei te faciliteren en daarbij tekorten en overschotten op de markt te voorkomen. Tevens werd daarbij bepaald dit van onderop op te bouwen en de subregio s hierin de lead te geven, waarbij nadrukkelijk is gevraagd hun positie in Brainport Zuidoost Nederland mee te nemen en het bedrijfsleven te consulteren. Aanpak Als gevolg hiervan zijn de subregio s in plaats van te werken aan de uitvoeringsagenda van het RAB aan de slag gegaan met het opstellen van een subregionale visie op werklocaties. Elke subregio heeft tegen de achtergrond van die opgave de vraag nog eens grondig doorgelicht en alle plannen tegen het licht gehouden. Hierbij is ook de kwaliteit van de bestaande locaties is betrokken. Ook de provincie is niet stil blijven zitten; bij de verdere uitwerking van haar beleid is de provinciale strategie bedrijventerreinen en andere werklocaties opgesteld, met daarin onder meer de opdracht aan gemeenten en regio s te gaan werken met het provinciale verkeerslichtenmodel (zie hoofdstuk 6). Deze strategie is als onderdeel van het Economisch Programma op 11 mei 2012 vastgesteld door Provinciale Staten. Vooruitlopend hierop is in de regio Zuidoost-Brabant het verkeerslichtenmodel al ter hand genomen bij de programmering van de werklocaties. 4
Box 2: Economisch programma Brabant 2020 : de basis op orde en op weg naar de top Innovatieve producten die goed zijn voor mens, natuur en economie: daarmee gaat Brabant zich profileren. In het Economisch Programma Brabant 20200 staat hoe de provincie dat gaat waarmaken. De provincie legt de focus op op weg naar de top met sterke economische clusters. Daarnaast moet een aantal zaken ook gewoon op orde zijn. Deze tweeledige strategie is geen kwestie van of-of, Zonder een goede basis is het streven naar een toppositie niet mogelijk en alleen investeren in de basis zet Brabant in de globaliserende economie op achterstand. Op weg naar de top Aan de hand van het tienpuntenplan: slimme verbindingen in combinatie met slimme instrumenten wordt invulling gegeven aan de ambitie om door te stoten tot de top vijf van meest innovatieve regio s van Europa: 1. optimaal samenspel met de Europa 2020 groeistrategie en met het Topsectorenbeleid van het rijk; 2. aanjagen en ontwikkelen van de Brabantse Clusterkracht en het realiseren van kansrijke crossovers tussen clusters; 3. verbinden van clusters met vier centrale maatschappelijke opgaven: slimme mobiliteit, een duurzame agrofood keten, duurzame energie en gezond ouder worden (zorgeconomie); 4. bedrijventerreinen en het creëren van innovatie bevorderende werklocaties incl. de digitale agenda; 5. verbinding van clusters met arbeidsmarktbeleid en onderwijs; 6. verbinden van clusters met bereikbaarheid en mobiliteit en met het bredere ecosysteem (sport, cultuur, vitaal platteland, vrijetijdseconomie en natuur, water en landschap); 7. een krachtige internationaliseringsagenda (internationaliseringsagenda, public affairs en branding); 8. mobiliseren en organiseren van (groei)kapitaal voor de clusters: bedrijfsfinanciering; 9. innovatiefonds voor de financiering van gezamenlijke innovatieprojecten; 10. proeftuinen. De basis op orde De basis op orde betekent basiskwaliteiten voor het stimuleren van ondernemerschap, een regiodekkend netwerk voor startersondersteuning, een robuuste arbeidsmarktstructuur, goede afstemming tussen technisch onderwijs en bedrijfsleven, voldoende goede ruimte voor bedrijvigheid, goede bereikbaarheid en een goede ICT infrastructuur. De rol van de provincie: verbinder en makelaar, complementair en actief, van subsidiegever naar co-investeerder. Resultaat: regionale planning en programmering De regio beschikt nu over een viertal subregionale visies, waarbij uitgebreid wordt ingegaan op de planning en programmering van de werklocaties en de herstructureringsopgave. Waar het echter nog aan ontbreekt is een gebundelde regionale programmering. Bij het opstellen van die programmering is gebruik gemaakt van de input uit de vier subregionale visies die vervolgens op regionaal niveau geïnterpreteerd zijn, waarbij voor de korte termijn een programmering wordt uitgewerkt en voor de lange termijn een afsprakenkader wordt vastgelegd. De regio wil hiermee de eerste stap zetten naar het op verantwoorde en duurzame manier faciliteren van de economische groei met voorkoming van tekorten en overschotten op de markt. Leeswijzer Om inzicht te krijgen hoe de regio tot haar keuzes komt wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de dynamiek van de regio Zuidoost-Brabant. Naast het profiel van de regio, worden ook de trends en ontwikkelingen geschetst die van invloed zijn op de positie van de regio en een rol spelen bij het opstellen van een bedrijventerreinenprogrammering. Vervolgens wordt in de hoofdstukken 3, 4 en 5 respectievelijk de vraag, het aanbod en de confrontatie in beeld gebracht. Daarbij is telkens als vertrekpunt de subregionale visies genomen en vervolgens voorzien van een regionale interpretatie op basis waarvan de koers is bepaald. In hoofdstuk 6 komt de programmeringg van de werklocaties aan bod naar de stand van mei 2012. In het laatste hoofdstuk wordt tot slot ingegaan op de afspraken voor de toekomst. 5
2. Dynamiek van de regio Zuidoost-Brabant In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het economisch profiel en de ontwikkeling van de regio Zuidoost- Brabant en de trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de ruimtebehoefte. Omdat de regio de markt centraal wil stellen is de ondernemersvisie van de Kamer van Koophandel nadrukkelijk betrokken. Economisch profiel van de regio In 2011 noteerde de regio Zuidoost-Brabant 63.245 vestigingen en 403.770 banen (bron: Lisa 2012) en bevestigde daarmee opnieuw de stijgende lijn van de jaren daarvoor. In verhouding tot Noord- Brabant scoort de regio beter dan gemiddeld op de ontwikkeling van beroepsbevolking, werkgelegenheid en bedrijfsvestigingen. Tabel 1 Economische indicatorenn Zuidoost-Brabant Noord Brabant 2000 2010 % verandering 2000 2010 % verandering Beroepsbevolking 317.000 346.000 +9% 1.072.000 1.164.000 +8,6% Werkgelegenheid 362.145 397.951 +9,8% 1.149.062 1.239.579 +7,9% Bedrijfsvestigingen 38.379 58.382 +52,1% 121.163 171.3711 +41,4% Bron: ondernemersvisie bedrijventerreinen, Buck Consultants International 2012 De regio Zuidoost-Brabant staat synoniem voor Brainport. Wat begon als Brainport Eindhovenn met succesvolle projecten 2 ter stimulering van de economie en innovatie in de regio Zuidoost- Brabant, is inmiddels uitgegroeid tot Brainport Zuidoost Nederlandd en behoort tot een van de drie mainports van Nederland. De agenda van de regio is verwoord in Brainport 2020, top economy, smart society. Deze titel geeft weer waar de kracht van de regio ligt: vanuit de sterke technologische basis van de regio antwoorden vinden op de maatschappelijke ontwikkelingen. Figuur 1: Aandeel Brainport Regio Eindhoven in Nederlandse (Bron: Brainport Monitor 2012) Innovatiekracht Brainport 2020: speerpunten en andere sectoren in de regio Het rijk, de provincie en heel Zuidoost Nederland, incl. de regio Zuidoost-Brabant heeft met het programma Brainport 2020 een aantal speerpunten omarmd. Het gaat dan in het bijzonder om High Tech Systems, Chemie en Lifetec. 2 Onder de noemer Horizon is vanaf beginjaren 2000 via de programmalijnen mens, technologie en omgeving een de structuurversterking van de regio gewerkt. 6
Daarnaast worden enkele clusters in ontwikkeling geïdentificeerd waaronder Automotive, Industrieel design en Food&Technology. In termen van werkgelegenheid scoren de sectoren nog relatief bescheiden, maar hier liggen wel de kansen voor de toekomst in het streven door te ontwikkelen naar een kenniseconomie. De groei van de werkgelegenheid blijft weliswaar nog wat achter, maar de Figuur 2: Verdeling Banen Speerpuntsectoren (Bron: Brainport Monitor 2012) toegevoegde waarde (per arbeidsplaats) van de speerpunt-sectoren is veelal groter dan die van verzorgende sectoren (diensten, detailhandel en zorg). In Brainport Zuidoost Nederland zijn in totaal 1,4 miljoen arbeidsplaatsen op 2,7 miljoen inwoners en wordt er 17% van het BBP verdiend (Brainport 2020). Ondanks het succes van de topsectoren in de regio zit nog steeds circa 80% van de werkgelegenheid in de reguliere economie. De groei zat met name de laatste jaren in de zorg, diensten en onderwijs. Relatief gezien liet de ICT sector de grootste groei zien in de periode 2000-2010. De industrie heeft de afgelopen jaren echter ruim 18.000 arbeidsplaatsen verloren, mede als gevolg van de technologische vooruitgang. Het effect op de ruimte is beperkt gebleven (zie hiervoor trends en ontwikkelingen). De zogenaamde speerpuntsectoren kennen de meeste dynamiek en hebben een hoge toegevoegde waarde, een grote export en spelen een belangrijke rol bij innovatie. Wat betreft werkgelegenheid, zijn deze sectoren echter geslonken in de periode 2000-2010 (BCI, 2011). Figuur 3: Werkgelegenheid per speerpuntsector 2011 7
Vestigingsklimaat Een belangrijke factor van het economisch succes van Zuidoost-Brabant is het vestigingsklimaat. Binnen de Brainport 2020 strategie wordt hierop ingezet onder de noemer basics. Daarnaast wordt vanuit het ruimtelijk programmaa Brainport ingezet op ruimtelijke kwaliteit. Aanwezigheid voorzieningen Het internationale vestigingsmilieu is van belang, maar ook het vestigingsklimaat voor bedrijven uit de regio. In beide gevallen gaat het om verscheidenheid aan aanwezige goederen en diensten in de regio, goede voorzieningen en een uitstekende bereikbaarheid. Het clusteren van bepaalde sectoren past binnen dit kader. Door clustering kunnen ruimtelijke randvoorwaarden worden toegespitst op de behoeften van de sector en is er sneller kruisbestuiving tussen bedrijven mogelijk. Bereikbaarheid Fysieke bereikbaarheid is een belangrijke voorwaarde voor het functionerenen van de regio. Uit gesprekken met ondernemers blijkt dat bereikbaarheid een van de belangrijkste vestigingsfactoren is. Daarom is het belangrijk dat goede bereikbaarheid gewaarborgd is voor alle modaliteiten. De ruit om Eindhoven en de N69 zijn voorbeelden van belangrijke investeringen in bereikbaarheid. Maar ook op lokaal niveau is dit een belangrijk aandachtspunt. Woon- en leefomgeving De beleving van ruimtelijke kwaliteit is van belang voor het vestigingsklimaat, niet alleen als het gaat om wonen, maar ook voor bedrijven is ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van belang. De verhoudingen tussen dorp en stad of bebouwing en groen moeten daarom niet uit het oog worden verloren. Voor bedrijventerreinen betekent dit dat ruimtelijke kwaliteit meespeelt en van invloed kan zijn op de vestigingsvoorkeur van bedrijven. Trends & Ontwikkelingen Ondergaand wordt een aantal trends & ontwikkelingen geschetst als gevolg van demografische en macro-economische ontwikkelingen, die van invloed zijn op werklocaties als onderdeel van de vastgoedmarkt. De economische crisis: De economische crisis heeft een teruglopende vraag naar bedrijfslocaties tot gevolg, met belangrijke consequenties als resultaat. Geldschieters zijn terughoudender geworden en banktarieven zijn gestegen. Wanneer een ontwikkeling vanuit het bestemmingsplan is toegestaan, staat dit niet meer automatisch garant voor een succesvolle realisatie. Hierdoor worden de risico s van grondexploitaties op minder aantrekkelijke plekken groter. Er is daarom noodzaak om kritisch naar deze locaties te kijken en creatief na te denken over mogelijkheden voor omzetting naar andere functies. Verschuiving van uitbreidingsmarkt naar vervangingsmarkt: Naast de economische crisis, daalt ook de vraag naar bedrijfsruimte vanwege demografische ontwikkelingen, een dalende werkgelegenheid en veranderende organisatievormen van bedrijven. Bij dit laatste moet gedacht worden aan bijvoorbeeld schaalvergroting en fusies. Een traditioneel relatief hoge uitbreidingsvraag wordt dan ook langzaam omgezet in een vervangingsvraag. Een toenemend aanbod creëert meer keuzevrijheid voor gebruikers op de markt, waardoor het huidige terrein sneller verruild wordt voor huisvesting met een 8
betere prijs-kwaliteitverhouding. Daarnaast heeft deze ontwikkeling tot gevolg dat meer noodzaak is tot sloop / onttrekking, om zo een overaanbod en leegstand tegen te gaan. Meer aandacht voor kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit: Mede als gevolg van de opkomendee schaarste aan werknemers, zullen op langere termijn enkel de bedrijven op aantrekkelijk goed bereikbare locaties met veel voorzieningen de beste werknemers aan kunnen trekken. Deze kwaliteitsslag komt tot uitdrukking in zowel bereikbaarheid als multifunctionaliteit. De bereikbaarheid dient met de auto als ook met (hoogwaardig) openbaar vervoer goed te functioneren. Een multifunctionele locatie komt tot uitdrukking in een mix van werken, wonen en overige functies. De monofunctionele bedrijfslocaties staan onder druk, alhoewel dezee voor een bepaalde doelgroep van bedrijven altijd aantrekkelijk en noodzakelijk zullen blijven. Opkomst van nieuwee concepten en sectoren: In de traditionele sectoren lag voorheen het accent op productie. Nu winnen activiteiten als research en ontwikkeling, marketing, planning en administratie veel meer aan terrein. Hierdoor stijgt de vraag naar kantoorruimte in deze sectoren. Daarnaast is er een trend gaande dat werknemers voor korte of langere tijd op steeds meer werkplekken actief zijn. Hierbij gaat het om intern en extern overleg, trainingen, presentaties, tijdelijke projecten of bijvoorbeeld congressen. Nieuwe concepten, als bijvoorbeeld campussen, zijn in lijn met deze ontwikkelingen enorm in opkomst. Ondanks dat hun aandeel nog relatief klein is, zal dit wel toenemen. Steeds meer nadruk op duurzaamheid: Het werken met energielabels en eisen stellen aan duurzame gebouwen wordt steeds belangrijker. Duurzaamheid speelt voor bedrijven niet alleen een rol vanwege kostenbesparing, maar ook het imago van het bedrijf speelt mee bij deze afwegingen (maatschappelijk verantwoord ondernemen). Een belangrijk aspect bij duurzaamheid is ook het goed afstemmen van vraag en aanbod in combinatie met kiezen voor de sterkste locaties. Aandeel banen op werklocaties neemt af: Belangrijke oorzaak daarvan is de groei van de dienstensectoren die niet noodzakelijkerwijs gebonden zijn aan een bedrijventerrein. We zien steeds meer mengvormen ontstaan, waarbij zich een trend aftekent voor een toegenomen locatievoorkeur voor gemengde locaties. Dit laat onverlet dat de grote en producerende bedrijven vooral op werklocaties terecht zullen blijven komen. Ruimtegebruik per arbeidsplaats neemt toe: De relatie tussen arbeidsplaatsen en ruimtegebruik verandert. Als gevolg van de mechanisatie zijn weliswaar minder mensen per m2 benodigd, maar dat wil niet zeggen dat er dan ook minder ruimte nodig is. Met name in de industrie neemt het ruimtebeslag per arbeidsplaats juist toe. Vergrijzing leidt tot druk op arbeidsmarkt en dus bedrijventerreinenmarkt. Het toekomstig arbeidspotentieel is een aandachtspunt, gelet op de hooggespannen ambities. De vergrijzing heeft een grote impact op alle sectoren en in alle subregio s. Economische groei kan in de toekomst geremd worden door een tekort aan arbeidskrachten. Het programma Werken in Brainport voorziet in een aanpak langs vier wegen om te anticiperen op die ontwikkeling: instroom van jongeren in technisch onderwijs, doorstroom van personeel door extra scholing, zij-instroom van werkzoekenden in technische functies en het aantrekken van internationale studenten en kenniswerkers. 9
3. Analyse van de vraag Om een goed beeld te krijgen van de vraag wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de methodiek en resultaten van de vraagramingen en diens kwalitatieve aspecten. Juist omwille van het totaalbeeld komt daarbij als eerste de regio als geheel aan de orde om vervolgens in te zoomen op de schaal van de subregio s. Kwantitatieve ramingen voor de regio als geheel De regio s zijn bottom-up aan de slag gegaan met een nieuwe vraagraming. Het resultaat daarvan is een goed onderbouwde vraagraming voor alle subregio s. De uitkomsten van deze subregionale ramingen leiden tot een regionale vraagraming van in totaal 353 hectare. Bij de vraagraming van de regio wordt de scope van 2020 gehanteerd. In delen van de regio is een doorkijkk naar 2030 gemaakt. Op basis van de bevindingen kan opgemaakt worden dat de vraag na 2020 gehalveerd kan worden. Naar de toekomst toe zal de vraag naar terreinen dan ook verder afvlakken. Bij het opstellen van de nieuwe ramingen zijn diverse methodieken gehanteerd. Zo is in het Stedelijk Gebied en De Kempen het TM-scenario als uitgangspunt genomen, met toepassing van regiospecifieke bijstellingen. In De Peel is de methodiek van de ruimteplanner 3 gehanteerd, op basis waarvan de autonome vraag is bepaald. Daarnaast is nader onderzocht wat de gevolgen zijn van de regiospecifieke ambities op de ruimtebehoefte. De regio Zuid daarentegen heeft zich gebaseerd op een optelsom van gehouden vraagramingen en behoefte-onderzoek voor de diverse bedrijventerreinen. Onder de analyse van de vraag per subregio wordt hier nader op ingegaan. Een overzicht van de vraagramingen is weergegeven in tabel 1, waarbij alle cijfers zijn afgerond op hele hectares. Tabel 2: Vraag bedrijventerreinen (in netto hectare) Regio Tot 2020 Basisvraag RAB 2008 tot 2020 Stedelijk Gebied 172 De Kempen 61 De Peel 88 Zuid / A2-Gemeenten 32 Totaal Zuidoost 353 492 105 98 82 Noot: in De Kempen wordt een bandbreedte gehanteerd. In het kader van gekozen voor het midden van debandbreedte. 777 de eenduidigheid is Toelichting tabel 2: Het getal van 353 hectare lijkt fors, zeker wanneer dit afgezet wordt tegen de 208 hectare, zoals opgenomen in de notitie Contouren van vraag en aanbod in beeld, op weg naar een regionale visie 3 Het instrument van de Ruimteplanner is in 2006 ontwikkeld in opdracht van de Kamer van Koophandel om de planning van bedrijventerreinen meer af te stemmen op de behoefte vanuit het bedrijfsleven en vormt daarmee een operationale, lokale bottom-up toepassing van de SER-ladder. 10
werklocaties Zuidoost-Brabant behandeld in het RRO/Poho overleg van november 2011. Het getal van 208 hectare is opgebouwd uit twee componenten. Enerzijds de uitbreidingsvraag op basis van het TM scenario dat op 135 hectare is bepaald voor de periode 2011-2020. En anderzijds de verwachte vervangingsvraag als gevolg van transformatie en herprofilering van bestaande bedrijfslocaties. In verhouding tot de raming van de RAB is de nieuwste raming daarentegen nog conservatief te noemen. In 2008 ging de regio nog uit van een behoefte van maar liefst 777 hectare. Ondanks dat de vraagraming hoog is, is de raming wel lager dan wanneer het GE-scenario gevolgd zou zijn. De regio zet dus niet in op een maximale vraag! Dat de vraagraming toch hoger is dan de provinciale prognoses is vooral toe te schrijven aan een andere berekeningsmethodiek in het Stedelijk Gebied en De Kempen (toegevoegde waarde in plaats van arbeidsplaatsen) en het feit dat de specifieke speerpunten van Brainport zijn meegenomen. Voor de goede orde het gaat hier om een raming van de aanvullendee behoefte, we gaan er van uit dat bij verplaatsing van bedrijven vrijkomende ruimte weer wordt ingevuld met andere bedrijven. Kwalitatieve aspecten van de vraag De bovenstaande puur kwantitatieve benadering van de vraag doet geen recht aan de diversiteit van de gebruikers. Reden om ook stil te staan bij kwalitatieve aspecten van de vraag. Segmentering Om bedrijven niet alleen voldoende, maar ook kwalitatief het juiste aanbod te kunnen bieden, is inzicht in de te verwachten segmentering van de vraag noodzakelijk. Binnenn de regio Zuidoost- Brabant wordt de vraag hierbij toegedeeld naar een vijftal segmenten. In de subregio s worden deze niet als zodanig onderscheiden. Het stedelijk gebied is de enige subregio die alle vraag (bovenregionaal, subregionaal en lokaal) kan en wil faciliteren en daarvoor ook specifieke terreinen aanbiedt en positioneert. In het landelijk gebied wordt de vraag die vooral lokaal van aard is getypeerd als modern/gemengd, waarbij ook delen hoogwaardig en functioneel zijn te noemen. Hoe je het ook wendt of keert: de grootste vraag (gemiddeld 60-70%) belandt in het gemengde segment, gevolgd door functioneel (20-25%) en hoogwaardig (10-15%). Dit beeld wordt bevestigd door de subregio s: 252 hectare van de totale vraag is gemengd van aard. Analyse vraag per subregio Een nadere analyse van de vraag per subregio maakt duidelijk hoe de regio s te werk zijn gegaan en wat de overwegingen zijn geweest. Stedelijk Gebied Voor het Stedelijk Gebied is de vraagraming gebaseerd op de toegevoegde waarde. In deze methodiek ontwikkeld door Bureau Buiten is een relatie gelegd tussen de ontwikkeling van de toegevoegde waarde en het ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Als uitgangspunt van de ontwikkeling van de toegevoegde waarde is het TM scenario gehanteerd, met bijstellingen op basis van het specifieke karakter en het ontwikkelingsperspectief van de regio. Op basis daarvan blijkt dat de groeiverwachting iets onder het TM niveau uitkomt; het Brainport scenario, waarbij structureel een economische groei van 3% wordt geambieerd, zou daarentegen een opwaartse bijstelling betekenen. Het Stedelijk Gebied baseert zijn groeiverwachting op het eerste scenario. Om te komen tot een vraagraming is vervolgens bepaald welk deel van de toegevoegde waarde op 11
bedrijventerreinen terecht komt en hoeveel toegevoegde waarde per hectare wordt gerealiseerd om uiteindelijk te komen tot de extra ruimtevraag in 2020 en 2030. Het resultaat is een uitbreidingsvraag van 172 hectare in het Stedelijk Gebied tot 2020 en nog eens 82 hectare tot 2030. Binnen het Stedelijk Gebied is deze vraag nog uitgesplitst naar oost en west, waarbij oost alleen de gemeente Helmond omvat. De vervangingsvraag bedraagt in totaal 54 hectare tot aan 2030. Echter met de vervangingsvraag is in de berekeningen al rekening gehouden. Er wordt hierbij op gewezen dat de vervangingsvraag of aan de vraagkant of aan de aanbodkant (onttrekken aanbod) moet worden verwerkt, maar in geen geval bij allebei. Naast een uitsplitsing tussen oost en west, is ook de vraag gesegmenteerd. Het gemengde segment krijgt de meeste vraag toebedeeld (71ha) gevolgd door hoogwaardig (47ha) en logistiek (36ha). Functioneel en zwaar vormen hekkensluiters met respectievelijk 15 en 3 ha van de verwachte vraag. Hierbij is uiteraard wel een bepaalde mate van uitwisselbaarheid mogelijk, zij het niet ongelimiteerd. Bijzonder hierin is de vraag naar campuslocaties, die hier dwars doorheen loopt en in belangrijke mate maar niet uitsluitend - een overlap met het segment hoogwaardig vertoont. De ruimtebehoefte van de onderwijs- of kennisfuncties binnen die campussen vormt nog een aanvulling die niet expliciet in de raming is verwerkt. De Kempen In De Kempen is het TM scenario als uitgangspunt genomen. Door middel van een verdeelsleutel op basis van het Kempenaandeel in de totale werkgelegenheid en het areaal bedrijventerrein is de uitbreidingsvraag berekend. Voor Oirschot is een specificatie van de berekening gemaakt gelet op haar rol en ligging in De Kempen en het Stedelijk Gebied. Vervolgens is een verfijning aangebracht met hulp van correcties van de stuwende sectoren met name metaalindustrie de vervangingsvraag als gevolg van transformatie en herprofilering, en de bovenregionale vraag gezien de ligging en positionering van De Kempen. Tot slot is het Brainport effect 4 bekeken, waarbij de conclusie is getrokken dat een en ander al voldoende in de reguliere sectoren is meegenomen. Opvallend is de omvang van de vervangingsvraag die zo n 30 hectare bedraagt en daarmee goed is voor zo n 50-60 % van de vraag. Hoewel het grootste deel bestaat uit transformatie en herprofilering is voor een deel ook rekening gehouden met het gegeven dat niet ieder vrijkomend pand/kavel weer opgevuld wordt met nieuwe gebruikers met dezelfde huisvestingseisen: onder de noemer kwalitatievee mismatch van de vervangingsvraag signaleert ook De Kempen deze trend zoals geschetst in hoofdstuk 2. De Peel Met de methodiek van de ruimteplanner is het bottom-up traject in dezee regio tot in detail doorgevoerd. De nulmeting in 2008-2010 is door middel van herhalingsonderzoeken in 2011 grotendeels geactualiseerd. Hierbij is goed inzicht verkregen in de autonome vraag. Aanvullend hierop is door een aantal gemeenten zelf een inschatting gemaakt van de ruimtebehoefte als gevolg 4 Met Brainport effect wordt bedoeld de regiospecifieke effecten op de ruimtebehoefte als gevolg van de positie in de regio Brainport en de ambities van Brainport 2020 12
van lokale ambities. Daarbij kan gedacht worden aan sanering van bedrijfslocaties in de bebouwde kom of het buitengebied. Ook de benodigde schuifruimte als gevolg van herstructureringsambities brengt op korte termijn een extra ruimtevraag met zich mee, maar zal op langere termijn leiden tot een lagere ruimtebehoefte omdat locaties kunnen worden hergebruikt. Daarnaast heeft De Peel analoog aan de ramingen op basis van de toegevoegde waarde zoals in het Stedelijk Gebied is gebeurd door Bureau Buiten laten onderzoeken wat de effecten zijn op de ruimtebehoefte van haar ambities zoals vastgelegd in de Economische Visie Brainport Oost. Samen vormt dit de additionele vraag, die tot 2020 een omvang kent van ca. 15-20 hectare. Bij de vraagraming heeft De Peel ervoor gekozen de additionele vraag vooralsnog buiten beschouwing te laten omdat er de nodige mitsen en maren aan kleven. Zuid Ook in Zuid is de vraagraming volledig bottom-up doorgevoerd en komt daarmee op een totale behoefte van 32 hectare. Zo is in Cranendonck gebruik gemaakt van de gegevens uit de Bedrijventerreinen Benchmark Tool (BBT) van Heliview. In deze benchmark wordt de kwaliteitsperceptie van de ondernemers op bedrijventerreinen in beeld gebracht. Hieruit kan ook (deels) de vraag naar nieuw of andere huisvesting gehaald worden. Uit de eerstee meting blijkt dat het leegstandsrisico zeer laag is waardoor de noodzaak om nieuw aan te leggen terreinen iets toeneemt. Bestaande terreinen zullen namelijk weinige vertrekkers zien waardoor er weinig locaties vrijkomen. Daarnaast wordt er ook regionaal afgestemd binnen De Hoge Dunk regio (Weert/ Nederweert/Cranendonck). Die regio beschikt thans over voldoende restcapaciteit. In Heeze-Leende is in het kader van de uitbreiding van de Poortmannen in 2011 een nadere verkenning gemaakt naar de uitbreidingsbehoefte en is deze bepaald op ca. 2-2,5 hectare. Op basis hiervan is de oorspronkelijk voorziene uitbreiding van 6 hectare teruggebracht naar ruim 3 hectare bruto. In Valkenswaard is sinds 2003 in totaal zo n 3 hectare bedrijfsgrond uitgegeven, waar in de daaraan voorafgaande periode een gemiddelde uitgifte van 2,5 hectare per jaar het normale beeld was. Als gevolg hiervan is een wachtlijst voor bedrijfsgrondd ontstaan, die thans ongeveer 26 hectare bedraagt. 13
Conclusie analyse van de vraag De regio heeft zich goed van haar taak gekweten om de vraagraming te actualiseren. De keuze om de subregio s daarbij geheel de vrijheid te geven vertaalt zich in verschillende methodieken, waarbij dan ook geen sprake is van goed of fout. De vraagramingen hebben allen gemeen dat zij in meer- of mindere mate rekening houden met de nieuwe werkelijkheid. Desalniettemin overstijgt de vraagraming van de regio de provinciale prognoses. Als belangrijkste argument hiervan wordt de positie van de regio in Brainport Zuid Nederland aangevoerd. HIGHTECH IS BANENMOTOR VAN DE REGIO EINDHOVEN De hightech heeft samen met de auto-industrie vorig jaar voor een toename gezorgd van de werkgelegenheid in de regio met 4800 banen. Deze conclusie trekt Brainport Development in de Brainport Monitor, een studie naar cijfers over economie en werkgelegenheid in de regio. Gisteren presenteerde de organisatie dit onderzoek tijdens een bijeenkomst van vertegenwoordigers bij de overheidslagen. De regionale economie groeide vorig jaar met 3,2 procent. Dat is veel meer dan het landelijke gemiddelde van 1,2 procent. Dat was voor een groot deel te danken aan de export die toenam met 7 procent. Ook in 2010 groeide de economie in deze regio fors. Het jaar daarvoor was dat van de kredietcrisis, toen een enorme krimp te zien was. De toename van de werkgelegenheid was vorig jaar voor het grootste deel te danken aan de hightech waar 3600 banen erbij kwamen, een stijging van 10 procent. De stijging bij de auto- was 19 industrie (waaronder DAF Trucks) procent met 1200 banen. De toename van het aantal banen kon onder meer gerealiseerd worden doordat het migratiesaldo in de regio al drie jaar op rij positief is. Vooral het aantal Aziaten dat hier werkt groeit fors. Het rapport voorziet dat deze ontwikkeling zich versneld doorzet omdat de vraag naar hoogopgeleide technici blijft toenemen. Ook opvallend zijn de uitgaven door de overheid (subsidies en projecten) voor onderzoek en ontwikkeling die vorig jaar 390 miljoen euro was. Het rapport concludeert dat dit weliswaar een stijging is, maar nog altijd te weinig in vergelijking met andere innovatieve regio s in Europa. Zuidoost-Brabant komt in de top 20 op dit gebied pas voor op de zeventiende plek. De bedrijven zelf investeerdenn 2,1 miljard euro in onderzoek en ontwikkeling. Volgens het onderzoek blijkt verder dat de regio meer ondernemers telt dan gemiddeld in Nederland. Ook het aantal nieuwe ondernemers neemt sneller toe. De drukte op de wegen in Zuid-Nederland groeit voorts harder dan gemiddeld. Eindhoven Airport is de snelst groeiende luchthaven, buiten Schiphol. BRON: Eindhovens Dagblad, 25 mei 2012 14
4. Aanbod werklocaties De regio beschikt over een uitstekend areaal van werklocaties om de economische groei te faciliteren. De bestaande werklocaties functioneren over het algemeen goed. Onderstaand wordt ingegaan op de nieuwe werklocaties: uitgeefbaar aanbod, zowel hard als zacht aanbod. Tevens wordt ingegaan op de herstructureringsopgave van de bestaande voorraad van werklocaties. Nieuwe werklocaties Uit de inventarisatie van de subregio s blijkt dat de regio in totaal een uitgeefbaar aanbod gepland heeft van 952 hectare. Hierbij ligt de scope verder dan 2020: ook het geplande aanbod na 2020 is betrokken, teneinde een compleet beeld te krijgen. Op deze wijze worden alle op dit moment bekende plannen bij het aanbod meegenomen, ongeacht de status en fasering. Tabel 3: Aanbod bedrijventerreinen (in netto hectare) Regio Aanbod Stedelijk gebied 633 De Kempen 123 De Peel 147 Zuid 49 Totaal Zuidoost 952 Inzicht in de status en fasering is echter essentieel om het aanbod ook kwalitatief te kunnen beoordelen. Is een plan enkel een idee op de tekentafel of liggen er al harde bestemmingsplannen onder. Dat zegt iets over het realisme en dus ook de waarschijnlijkheid van realisatie en dus ook de mate van belang dat aan een locatie wordt gehecht. Voor dit onderscheid is de volgende gebruikelijke definiëring gehanteerd: Zacht: plannen in idee-fase tot en met een voorontwerp bestemmingsplan Hard: plannen met een ontwerp-bestemmingsplan tot en met direct uitgeefbare en bouwrijpe kavels. Noot: het gaat dus om planologische hardheid van plannen, de mate waarin al in een plan of terrein geïnvesteerd is, speelt in deze definitie dus geen rol. Tabel 4: Aanbod bedrijventerreinen (in netto hectare, verdeling hard-zacht) Stedelijk Gebied Hard 416 Zacht 217 Totaal 633 Kempen Peel A2/zuid 62 64 2 544 62 83 47 409 124 147 49 953 Noot: het verschil tussen het genoemde totaalaanbod in Tabel 2 en Tabel 3 is te verklaren door de afronding van getallen. Geconcludeerd kan worden dat 57 % van het totale aanbod in de regio vastligt in harde plannen en dat voor 43% van de plannen sprake is van een bepaalde zachtheid. Op de schaal van de subregio s is het beeld meer divers met uitschieters als het Stedelijk Gebied met zo n 66 % harde capaciteit en 15 Totaal
regio Zuid met amper 1 % hard, terwijl De Kempen en De Peel elkaar weer niet veel ontlopen (50% versus 44 %). Bij de aanbodcijfers zijn een aantal kanttekeningen te plaatsen: In de tabel met het aanbod zijn de campusterreinen zoals genoemd in Op weg naar een Brainport Campusstrategie van Buck Consultants International (oktober 2010) meegenomen. De campusterreinen vormen echter een aparte categorie binnen het aanbod omdat ze bestemd zijn voor een specifiek aantal speerpuntsectoren uit de Brainport 2020 strategie. De beschikbare ruimte op de campussen kan gedeeltelijk ook ingevuld worden voor onderwijs- en onderzoeksinstellingen en wordt dus niet enkel ingevuld door de reguliere vraag naar bedrijventerreinen. In het bovenstaande overzicht is het Duurzaam Industrieterrein Cranendonck onderdeel van de regio Zuid - niet opgenomen omdat dit een terrein betreft voor een zeer specifieke doelgroep. Het is alleen bedoeld voor het type bedrijvigheid dat via industriële symbiose gebruik kan maken van de aanwezige voorzieningen (o.a. energie-infrastructuur), aanwezige producten (o.a. zink en zwavelzuur) en aanwezige faciliteiten (o.a. laboratoria, bewaking en kantine). Het bedrijventerrein heeft hierbij een landelijk unieke positie en profilering. De bedrijven die zich mogelijk op dit terrein vestigen zijn ook niet meegenomen in de vraagraming, maar zijn bovenregionaal van aard. Los daarvan maakt dit terrein ook deel uit van een herstructureringsopgave van een solitaire bedrijfslocatie en wordt om die reden niet bij het aanbod betrokken. Multimodale knooppunten en nimby-locaties zijn van groot belang voor de regio. Het zijn terreinen met een bovenlokale functie en zijn voor goed en duurzaam functioneren van de economie onmisbaar in iedere regio. De terreinen zijn nu integraal meegenomen in bovenstaand overzicht van het aanbod, net zoals aan de vraagzijde is gebeurd. Naast het aanbod nieuwe terreinen is doorgaans nog tussen de 3% en 5% beschikbaar op bestaande terreinen. Denk hierbij aan ponyweides, stukken onontwikkeld groen en onbebouwde kavels in particulier eigendom die vaak fungeren als strategische reserve voor zittende bedrijven om uit te breiden. Dit zijn wel de complexere locaties die niet eenvoudig te ontwikkelen zijn. Gezien de omvang van mogelijkheden op bestaande terreinen in relatie tot de uitbreidingsvraag tot 2020 is dit wel een factor om rekening mee te houden bij het aanbod van bedrijventerreinen. Via de herstructurering bestaande locaties wordt dit meegenomen. Ongeveer 80% van nieuw uitgegeven bedrijventerrein wordt in gebruik genomen door bedrijven die al gevestigd zijn in de subregio. Dit betekent dat een verhuizing naar een nieuw terrein dus vaak een lege plek achterlaat op een bestaand terrein in de subregio. Het terrein dat achter blijft, komt op de markt en is dus in principe beschikbaar voor andere ruimtevragers. Om bestaande terreinen blijvend perspectief te bieden zal in een fors aantal gevallen herstructurering moeten plaatsvinden. Die opgave is niet meegenomen in bovenstaande tabellen maar speelt wel een belangrijke rol als het gaat om het behoud van de gewenste kwaliteit van het aanbod. Bovenstaande totaalcijfers zijn een optelling van de verschillende segmenten. De hectares van vrijkomende gronden uit de zware industrie zijn vrijwel niet te matchen met de vraag uit andere segmenten. Onder de noemer kwalitatieve mismatch komt dit later aan de orde. Daarnaast is er überhaupt geen hard onderscheid tussen de segmenten. Marktpartijen geven aan dat bedrijven zich bij hun locatiekeuze laten leiden door criteria als bereikbaarheid, mogelijkheden volgens het 16
bestemmingsplan, ligging en prijs. Dit zijn uiteraard precies die kwaliteiten die een locatie typeren en ingezet worden bij de positionering van locaties om in te spelen op de vraag. Bovenstaande tabellen gaan logischerwijs niet in op onvoorziene ontwikkelingen die toch een aanzienlijke impact kunnen hebben op de bedrijventerreinenmarkt. Het is niet ondenkbaar dat de komende jaren bedrijven vertrekken of grote spelers zich gaan vestigen in de regio. Deze ontwikkelingen zijn nu nog niet te voorzien maar kunnen vraag en aanbod sterk beïnvloeden. Herstructureringsopgave bestaande werklocaties Een van de beleidsuitgangspunten uit het RAB is een samenhangend bedrijventerreinenbeleid met daarin aandacht voor de bestaande locaties. Het goed in beeld krijgen van de herstructureringsopgave is dan ook iets dat in alle uitvoeringsagenda s van de subregio s terugkomt. In 2010 is in opdracht van de provincie Noord-Brabant onderzoek verricht naar de Brabantse Herstructureringsopgave. 5 Voor de regio Zuidoost-Brabant is hierbij ruim 800 hectare in beeld gebracht. Blijkens de subregionale visies is deze opgave thans bepaald op circa 600 hectare. Over het algemeen wordt een lokale aanpak, samen met het bedrijfsleven voorgestaan, waarbij gronduitgifte als sturingsinstrument wordt ingezet. De levensfase van een werklocatie bepaalt het moment van ingrijpen; en via verzakelijking wordt getracht de markt meer zijn werk te laten doen. Wat steeds naar voren komt is dat het vooral een lokale aangelegenheid is als het gaat om een aanpak, maar dat de regio wel aan de lat staat om dit meer te stimuleren en faciliteren. Hieronder wordt nader ingegaan op de opgave per subregio Stedelijk Gebied Het Stedelijk Gebied heeft onderzocht hoe het staat met de economische kwaliteit van het aanbod werklocaties op basis daarvan zijn uitspraken gedaan over de herstructureringsopgave. Het is immers de economische kwaliteit en functionaliteit van een werklocatie die de verouderingssituatie en noodzaak tot herstructurering bepaalt. Hierbij is het levenscyclusmodel van de Stec groep als leidraad gehanteerd om te komen tot een inzicht in de omvang en prioritering van de herstructureringsopgave. Binnenn het Stedelijk Gebied zijn locaties geïdentificeerd, waarbij het terrein in de laatste levensfase is aanbeland en forse ingrepen nodig zijn. De bruto-omvang van deze locaties samen bedraagt ruim 200 hectare, waarbij het daadwerkelijk te herstructureren deel veelal een stuk kleiner is. De Kempen Ook bij de aanbodanalyse in De Kempen is ieder bedrijventerrein beoordeeld op veroudering. Hierbij is de provinciale rapportage als vertrekpunt gehanteerd. Omdat dit vooral een ruimtelijke analyse van de terreinen betrof is daarnaast expliciet gekeken naar de positie van het terrein in de economische levensfase en bijbehorende kwaliteitsniveau. Dit is van belang omdat de ruimtelijke en economische noodzaak tot herstructureren vaak niet samenvallen. Als gevolg hiervan is sprake van hoge kosten en een moeizame herstructurering. In De Kempen is de herstructureringsopgave beperkt tot zo n 15 tot 20 % van de voorraad en daarmee relatief klein te noemen. Ook blijkt dat van de locaties die het stempel verouderd krijgen een deel in de levensfase verkeert waarin het beter is nog even te wachten met (overheids)ingrijpen. 5 Kwaliteit en veroudering bedrijventerreinen Noord-Brabant, Royal Haskoning, maart 2010 17
De Peel De herstructureringsopgave in De Peel is bepaald op ca. 200 hectare. Hierbij is gerekend met de bruto omvang van de bestaandee werklocaties, waarvoor van gemeentewege plannen zijn of worden ontwikkeld. Plannen variëren van revitaliseren van de openbare ruimte tot herstructurering van het vastgoed. Langdurige structurele leegstand op terreinen is een goede graadmeter van de economische veroudering van de locatie en dwingt tot ingrijpen. Voorbeelden hiervan zijn de Kranenmortel in Deurne en het Lauruscomplex in Someren. Soms is juist een gebrek aan uitbreidingsruimte het probleem, zoals in Laarbeek, waarbij bedrijven niet kunnen doorstromen. Naast het sturen door middel van uitgiftebeleid (schaarste dan wel schuifruimte creëren) wil De Peel naar een duurzame financiering van de herstructurering van private kavels, waarbij de markt meer zijn verantwoordelijkheid neemt. Deelname van Deurne aan de pilot verzakelijking van het Rijk biedt daartoe een aantal interessante aanknopingspunten. Tot slot hecht De Peel aan het structureel borgen van de (bereikte) kwaliteit: parkmanagement staat hier en daar nog in de kinderschoenen en zal meer gestimuleerd worden. Zuid De regio Zuid past de SER-ladder toe om herstructurering voor te blijven. Een beperkt aantal locaties is dan ook geïdentificeerd voor een herstructureringsaanpak. Zo wordt in Valkenswaard gewerkt aan de herstructurering van Schaapsloop I met een bruto-omvang van 71 hectare. Door middel van uitgifte wordt hierop gestuurd. In Cranendonck is de herstructurering van DIC aanan de orde. 18
5. Confrontatie Om te kunnen beoordelen in hoeverre het totaal geplande aanbod zich tot de verwachte vraag verhoudt, brengen we deze met elkaar in confrontatie. In onderstaande tabel wordt dit in beeld gebracht. Tabel 5: Vraag-aanbod confrontatie Regio SG 172 De Kempen 61 De Peel 88 Zuid 32 Totaal Zuidoost 353 Vraag tot 2020 Aanbod Overaanbod 633 461 123 62 147 59 49 17 Noot: gekozen is al het aanbod dat op dit moment bekend is te confronteren met de vraag tot 2020 omdat voor de programmering de dynamiek van de vraag bepalend is. Uit de vraag aanbod confrontatie kan geconcludeerd worden dat er in de regio sprake is van een fors overaanbod van in totaal bijna 600 hectare. Desalniettemin zijn enige nuances op zijn plaats. Behoeftecijfers RAB 2008 bepalend voor huidig aanbod In de eerste plaats moeten we niet uit het oog verliezen dat ten tijde van de vaststelling van het RAB in 2008, de regio op basis van gedegen onderzoek nog uit kon gaan van een verwachte basisvraag van ruim 775 hectare tot 2020. Daarbij zijn de regionale taakstellingen en ambities nog buiten beschouwing gelaten, want als totale vraag werd zelfs 1000 hectare voorzien. Sterker nog, ten tijde van het RAB bedroeg het totale aanbod ca. 1250 hectare, waarvan regiobreed slechts 1 op de 3 plannen hard was. Het is dus niet vreemd dat in dit perspectief de ingezette zachte plannen doorontwikkeld zijn tegen de achtergrond van een gemiddelde ontwikkeltijd van zo n 7 jaar. Kwalitatieve verschillen in de regio Een tweede nuance betreft de verschillen in de regio. In absolute aantallen staatt het Stedelijk gebied met stip bovenaan als het gaat om de opgave, gevolgd door De Kempen en De Peel die elkaar niet zoveel ontlopen. De regio Zuid is daarbij hekkensluiter met een beperkt overaanbod. Meer van betekenis is echter de verhouding tussen vraag en aanbod. Ook dan is de opgave in het Stedelijk Gebied het grootst. Het huidige aanbod kan bijna 4 x in de vraag voorzien, maar ook in de andere regio s past de vraag 1,5 tot 2 keer in het aanbod. De nuance die hier aan te brengen is, houdt verband met het feit dat in het Stedelijk Gebied het aanbod meer gesegmenteerd is. Als gevolg hiervan kan de vraag en aanbod niet 1-op-1 met elkaar vergeleken worden. Ook in De Kempen is dit aan de orde; een aantal omvangrijke locaties voorzien enkel in de vraag vanaf 5000m2, terwijl de behoefte voor 40% bestaat aan kavels kleiner dan 5000m2. Geografische verschillen in de subregio Tot slot is ook binnen de subregio sprake van een divers beeld. Zo is er in het Stedelijk Gebied een groot verschil tussen het oostelijk en westelijk deel van de regio. Het merendeel van het overschot is 19 952 5999
gelokaliseerd aan de westzijde van de regio. Als het gaat om de bijstelling van de plannen zit daar dan ook de grootste uitdaging. De uitdaging in het oostelijk deel (Helmond) bestaat daarentegen om het aanbod - dat vooral zacht van aard is tijdig af te stemmen op de vraag. Iets soortgelijks speelt ook in De Peel, waarbij dit verschil -geografisch gezien- tussen noord en zuid kan worden opgetekend. In de gemeentenn Gemert-Bakel, Laarbeek en Deurne is sprake van overschot, in Someren en Asten is juist een tekort voorzien. Gegeven de beperkte uitwisseling van vraag die zeer lokaal van karakter is (zie ook hoofdstuk 3) moet er bij de programmering rekening worden gehouden met deze situatie. Vorenstaande laat onverlet dat er in de regio geen enkel misverstand bestaat over de noodzaak tot ingrijpen en haar verantwoordelijkheid hierin. Hierbij kiest de regio voor een strategie met korte termijnacties in de vorm van een programmering en lange termijnafspraken in de vorm van een regionaal afsprakenkader. 20