Onderbouwing Aanvraag ontheffing Ruimtelijke Verordening Gelderland

Transcriptie

1 Onderbouwing Aanvraag ontheffing Ruimtelijke Verordening Gelderland Datum: 03 mei 2011 Versie 2 1/ 8

2 1 Projectbeschrijving De ontwikkeling van de locatie Proeftuinen maakt onderdeel uit van de ontwikkelingsvisie Agro Business cluster Geldermalsen. In deze ontwikkelingsvisie stelt de gemeente het doel: Het agro business cluster Geldermalsen toekomstbestendig maken door versterking van de huidige activiteiten op de locatie Watermolen en ruimte te bieden voor huisvesting van uiteenlopende, fruitgerelateerde economische activiteiten. Hierbij wordt de uitbreiding op de Proeftuinen gebruikt voor de uitbreidingswens van gevestigde bedrijven op de Watermolen. Tevens biedt de locatie ruimte voor het vestigen van nieuwe agro business bedrijven. 1.1 Ligging Proeftuinen De Proeftuinen is gelegen aan de zuidkant van het bestaande bedrijventerrein de Watermolen aan de entree van Geldermalsen. Het gebied vormt een onderdeel van het gebied waar de gemeente inzet op het versterken van het agro business cluster. Watermolen Figuur 1: Ligging Agro business cluster Proeftuinen 1.2 Programma Proeftuinen Een deel van de uitbreidingslocatie Proeftuinen wordt ingevuld door uitbreiding van de Koninklijke Fruitmasters groep (Fruitmasters). Voor deze uitbreiding is het westelijk deel van het gebied voorzien. Op deze locatie wil Fruitmasters voor de opslag van fruit koelhallen realiseren. Het oostelijk deel van het gebied wordt door de gemeente uitgegeven voor de vestiging van nieuwe agro business bedrijven uit de regio. Met dit programma wordt bijgedragen aan de doelstelling het agro business cluster in Geldermalsen te versterken. Aangezien de Watermolen en de locatie Proeftuinen aan de entree van Geldermalsen liggen is een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de invulling noodzakelijk. Deze invulling wordt verder uitgewerkt in ruimtelijke randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden voorzien in ieder geval in een hoogwaardige uitstraling aan de Provinciale weg en gedeeltelijk langs de Voortvliet. 2/ 8

3 2 Verantwoording locatiekeuze 2.1 Ontwikkelingsvisie Om in de toekomst een belangrijke rol in de fruitteelt te kunnen blijven spelen is een ontwikkelvisie opgesteld met als doel de agro business in Geldermalsen te versterken. Om dit doel te bereiken wordt ingezet op de volgende punten: 1. Versterken van het agro business cluster op het bestaande deel van de Watermolen door intensief ruimtegebruik en in te breiden op het bestaande terrein. 2. Een kwaliteitslag bewerkstellingen door in te zetten op educatie, innovatie en duurzaamheid op de Watermolen. 3. Verplaatsing van activiteiten naar de Proeftuinen zodat op de bestaande locatie inbreiding en herstructurering mogelijk wordt. 4. Ruimte creëren voor het voorzien in de behoefte voor vestiging van nieuwe agro business bedrijven Versterking van het bestaande Agro-business cluster De fruitteelt speelt in en rondom Geldermalsen een belangrijke rol. Geldermalsen ligt in het centrum van het grootste fruitareaal van de Betuwe. Een rol die de gemeente graag ook in de toekomst wil blijven spelen. Van oudsher is op bedrijventerrein de Watermolen de fruitveiling Fruitmasters gevestigd. Daarnaast zijn op Watermolen verschillende agro-business bedrijven gevestigd die uiteenlopende functies vervullen in de van de agro-business. Het gaat om bedrijven die zich bezig houden met het onderzoek en innovatie op het gebied teelt van nieuwe rassen. Ook zijn de conservenfabriek Coroos en het ROC Helicon, met haar greenpoort opleidingen, op de Watermolen gevestigd. Onderdelen op het bestaande bedrijventerrein zijn sterk verouderd. Om te borgen dat de bestaande bedrijven ook in de toekomst kunnen functioneren op de Watermolen wordt ingezet op intensief ruimtegebruik en inbreiding op de bestaande locaties. Op de locatie van Fruitmasters wordt de bebouwing geïntensiveerd. Op de plaats van oude afgeschreven koelhallen vindt een intensivering plaats van de bebouwing voor extra productie en opslagfaciliteiten. Daarnaast wordt langs het spoor nieuwbouw gerealiseerd voor het ROC Helicon. Op de bestaande locatie van het ROC ontstaat vervolgens ruimte voor een nieuwe vastgoedontwikkeling Inzetten op innovatie, educatie en duurzaamheid. Op het bedrijventerrein Watermolen zijn verschillende functies in de agro business keten aanwezig. Op het terrein zijn ondermeer onderwijsinstellingen, productiefaciliteiten, opslag en handelsactiviteiten en onderzoeksinstellingen gevestigd. Met het bundelen van deze activiteiten op één locatie, het bundelen van kennis en educatie en het actief inzetten op het versterken van deze synergetische voordelen wordt op de Watermolen een kwaliteitsslag behaald. Om dit te bewerkstelligen moeten de bestaande bedrijven wel de mogelijkheid krijgen om haar bestaande activiteiten te vernieuwen. Zodat wordt voorkomen dat zij moeten verplaatsen naar andere terreinen in de regio. Met mogelijkheden voor het realiseren van nieuwbouw voor bestaande bedrijven en het aantrekken van nieuwe agro business bedrijven uit de regio wordt het agro business cluster versterkt. Hiermee wordt een duurzame agro business locatie gecreëerd waar bedrijven synergievoordelen kunnen vinden maar ook voor een lange termijn aan de locatie gebonden blijven. En wordt Geldermalsen verder op de kaart gezet als centrum voor de teelt en ver- en bewerking van fruit Verplaatsing activiteiten naar Proeftuinen Een andere belangrijke component voor de versterking van het agro business cluster is de uitbreidingsbehoefte van de fruitveiling Koninklijke Fruitmasters en conservenfabriek Coroos. Beide partijen vervullen een belangrijke rol in het agro business cluster. Daarnaast hebben deze bedrijven een groot ruimtebeslag en kunnen niet zomaar worden verplaatst. Een groei van deze bedrijven kan gefaciliteerd worden op de locatie Proeftuinen. 3/ 8

4 Fruitmasters heeft bij de gemeente Geldermalsen aangegeven haar activiteiten in Geldermalsen te willen uitbereiden om een verdere groei door te kunnen maken. De uitbereiding kan voor een deel plaatsvinden door herstructurering van vastgoed op de bestaande locatie. Daarnaast zijn extra vierkante meters noodzakelijk voor nieuwbouw voor productie- en opslagfaciliteiten. Voor het realiseren van deze overige vierkante meters wordt het bedrijventerrein uitgebreid op de locatie Proeftuinen. Door de uitbereiding op de Proeftuinen te realiseren blijven de activiteiten van de veiling gecentraliseerd op één bedrijventerrein. Hierdoor kan de huidige locatie van Fruitmasters de functie van hoofdvestiging behouden. Het realiseren van nieuwbouw op de locatie Proeftuinen is noodzakelijk omdat een verplaatsing van de activiteiten Fruitmasters naar een andere locatie in of buiten Geldermalsen niet wenselijk is gelet op de doelstelling van Fruitmasters om haar activiteiten te bundelen op één locatie. Een splitsing van de bedrijfsactiviteiten is om bedrijfseconomische redenen niet wenselijk. Fruitmasters heeft aangegeven dat indien de ontwikkeling van de Proeftuinen niet tot stand komt zij haar activiteiten elders moet onderbrengen en dit op termijn een vertrek van de veiling uit Geldermalsen kan betekenen. Dit laatste betekent een flinke aderlating voor de werkgelegenheid in Geldermalsen. Het realiseren van de nieuwbouw de Proeftuinen brengt tevens met zich mee dat de transportafstanden worden geminimaliseerd en daardoor de uitstoot van vrachtwagens beperkt Proeftuinen voor vestiging van nieuwe Agro-business bedrijven. Op het bestaande deel van de Watermolen is weinig tot geen ruimte voor de vestiging van nieuwe agro business bedrijven. Indien zich nieuwe bedrijven in de Agro business zich bij de gemeente Geldermalsen melden kunnen deze gevestigd worden op de locatie Proeftuinen. Het deel naast de locatie voor de nieuwbouw van de veiling moet ruimte bieden aan bedrijven in de agro business sector. Op dit deel kunnen zich alleen bedrijven vestigen die een functionele binding hebben met de agrarische bedrijfssector. Hierbij valt te denken aan productie, opslag, koeling, handel en overslag. Maar ook een onderwijs en educatie functie gericht op de fruitsector worden op het bedrijventerrein toegelaten. Bedrijven uit andere sectoren kunnen zich in Geldermalsen vestigen op bedrijventerrein Hondsgemet. Door de locatie specifiek voor agro-business bedrijven te bestemmen wil de gemeente Geldermalsen de verdere invulling gegeven aan het versterken van Geldermalsen als centrum voor agro-business in de fruitteelt. Dit initiatief wordt mede ondersteund door het Fruitpact. Voor een vestiging op de locatie hebben zich al enkele partijen uit de fruitsector gemeld voor vestigingsmogelijkheden. Het betreffen diverse andere bedrijven gelieerd aan de fruitsector. 2.2 SER ladder In 2010 heeft de Provincie Gelderland de structuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties vastgesteld. De structuurvisie heeft als uitgangspunt dat een zorgvuldige afweging wordt gemaakt bij het gebruik van de ruimte. Concreet betekent dit eerst naar bestaande mogelijkheden kijken op bestaande en in ontwikkeling zijnde terreinen voordat een nieuw terrein wordt ontwikkeld. Voor het maken van een goede afweging wordt de SER ladder gehanteerd. In de afweging hanteert de SER ladder de volgende uitgangspunten: 1. Optimalisering gebruik beschikbare ruimte o.a. herstructurering 2. Het beter benutten van de ruimte door meervoudig ruimtegebruik en intensivering 3. Indien nodig uitbereiding van het ruimtegebruik. In het maken van de afweging of de uitbereiding van de Proeftuinen wenselijk is, is de SER ladder doorlopen. 1. Onderzocht is of een realisatie van de koelhallen op Hondsgemet tot de mogelijkheden behoort. Voor Fruitmasters is dit geen reële optie in verband met de transportafstanden tot de huidige locatie en visie al haar activiteiten te centraliseren op een locatie. 2. Door op de Proeftuinen de uitbereiding van Fruitmasters te faciliteren kan het vastgoed op de huidige locatie op de Watermolen worden geherstructureerd. De verouderde hallen worden gesloopt en de beschikbare ruimte wordt intensiever bebouwd voor de uitbereiding van de activiteiten van de veiling. Hierbij wordt gedacht aan inbreiden door meervoudig ruimtegebruik. De visie van de veiling op de watermolen is opgenomen in de bijlage. 3. Met het faciliteren van de uitbereiding blijft de historisch aan Geldermalsen gebonden belangrijke werkgever voor de gemeente Geldermalsen behouden. Daarnaast wordt een impuls 4/ 8

5 gegeven aan het bestaande terrein op de Watermolen en zal deze locatie niet op korte termijn vrijkomen. 4. Geldermalsen ligt in het centrum van het grootste fruitareaal van de Betuwe. Met een fruitareaal van ca 804 ha staat de gemeente in de top drie van gemeente met het aantal hectare voor de fruitteelt. Met het faciliteren van de koelhallen in het centrum van de fruitteelt worden grote pendelbewegingen voorkomen. 5/ 8

6 3 Ruimtelijke inpassing en beeldkwaliteit Voor de ontwikkeling van de locatie Proeftuinen is een zorgvuldige landschappelijke inpassing noodzakelijk voor de borging van de ruimtelijke kwaliteit. Gezien de entreefunctie van het gebied voor Geldermalsen wordt een hoogwaardige inpassing van het werklandschap nagestreefd. De ontwikkeling van de Proeftuinen vindt plaats binnen de volgende ruimtelijke randvoorwaarden: 1. Een hoogwaardige uitstraling van de bebouwing langs de provinciale weg, waarbij de bebouwing zich presenteert met de voorzijde richting de Provinciale weg. 2. Parkeren, laden en lossen wordt geweerd langs de randen van het terrein. 3. Een hoogwaardige groene inpassing langs de Voorvliet. 4. Een oplopende hoogte van 9 meter aan de Provinciale weg naar 15 meter richting de achterzijde van het terrein. 5. Getande westgevels richting het buitengebied. 6. Het groen en water worden verspreid langs de randen van het plangebied. 7. Invulling van kantoorfaciliteiten aan de kop langs de provinciale weg 8. Een flexibele verkaveling en wegenstructuur voor het gemeentelijk deel is toegestaan. 9. Voor de ontsluiting van de kavels wordt zoveel mogelijk gebruikgemaakt van de bestaande infrastructuur waarbij maximaal twee ontsluitingen op de ventweg worden gerealiseerd. 10. Mogelijkheden voor het inpassen van water, groen of parkeren en het bouwen op de archeologische vindplaatsen worden nader onderzocht haalbaarheid. Met deze randvoorwaarden wordt invulling gegeven aan de voorwaarden gesteld in het ontwikkelingsperspectief Deils Kwadrant. De randvoorwaarden worden verder uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan is in de bijlage opgenomen. 6/ 8

7 4 Voorstel herbegrenzing De ontheffing wordt aangevraagd voor uitbereiding van de zoekzone wonen en werken in de Ruimtelijke Verordening Gelderland. Het voorstel grens van de zoekzone te verleggen zodat perceel H1457 wordt opgenomen binnen de zoekzone wonen en werken. In de onderstaande kaart is het perceel aangegeven. De rode lijn geeft de huidige begrenzing van de zoekzone aan. Perceel H1457 Figuur 2: Kaart huidige grens zoekzone Perceel H1457 Figuur 3: Kaart grens zoekzone conform ontheffingsverzoek 7/ 8

8 5 Bijlagen 1. Aanvraagformulier ontheffing Ruimtelijke Verordening 2. Beeldkwaliteitsplan Proeftuinen, BRO d.d 10 mei / 8