Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/2011.1545 RIS 181974 Doorkiesnummer 070-353 47 31 E-mailadres Aantal bijlagen Onderwerp Barometer Herstructurering 2011 Datum 6 december 2011 Hierbij stuur ik u de Barometer Herstructurering 2011. Deze barometer biedt inzicht in de ontwikkelingen rond herhuisvesters en nieuwe bewoners in herstructureringsgebieden tussen 2007-2009. De barometer is een uitvloeisel van een motie Van der Reijt/Weening aangenomen bij de bespreking van de programmabegroting 2007-2010. Ik vat eerst de bedoeling van de motie en de opzet van de barometer samen. Dan meld ik de belangrijkste conclusies. Vervolgens geef ik per onderzoeksmodule een overzicht van de belangrijkste bevindingen. Hierin heb ik ook de resultaten van samenhangend onderzoek naar waterbedeffecten als gevolg van herhuisvesting van de Universiteit Utrecht meegenomen. Ten slotte informeer ik u hoe ik met het concept barometer verder wil gaan. 1 Opzet van de barometer De eerste Barometer Herstructurering is in 2008 verschenen. Na drie jaar zou de tweede Barometer worden uitgevoerd. Het doel van dit uitgebreide onderzoek onder herhuisvesters en bewoners van nieuwbouw woningen in de herstructureringsgebieden is om de Raad inzicht te bieden in: - de kenmerken van herhuisvesters, hun slaagkansen, wijkvoorkeur en uiteindelijke keuze en locatiekenmerken van hun oude en nieuwe woningen; - de kenmerken van bewoners van de nieuwbouw in de herstructureringsgebieden, leeftijd, huishoudensamenstelling, etniciteit en herkomstgebied; - de ervaringen met herstructurering en hun woonbeleving. De Barometer Herstructurering is daarmee een belangrijk instrument om het gevoerde herstructureringsbeleid te monitoren. Inlichtingen bij R. Kleinegris Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: 070-353 2852/353 2966 Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: 070-353 3615 Internetadres: www.denhaag.nl
DSO/2011.1545 2 2 De conclusies De resultaten van de barometer 2011 zijn: - Herhuisvesters slagen er in om hun woonsituatie vooral qua woning maar ook qua woonomgeving te verbeteren. Vanuit de herhuisvesting zie ik dan ook geen belemmering om door te gaan met herstructurering; - Herstructurering in Den Haag veroorzaakt geen waterbedeffecten. Dit is een onderzoeksterm waarmee wordt bedoeld dat door herstructurering problemen zich verplaatsen naar andere wijken, de wijken waar herhuisvesters zich vestigen; - Nieuwbouw van (koop)woningen in de herstructureringswijken draagt bij aan zowel het vasthouden van als het aantrekken van midden- en hoge inkomens; - Bovendien zorgen herhuisvesting en nieuwbouw in het kader van herstructurering ervoor dat er minder scheef wordt gewoond en goedkope corporatie- én koopwoningen worden vrijgemaakt. 3 Thema herhuisvesting 3.1 Geslaagde herhuisvestingskandidaten 2007-2009 (module 1) Deze module berust op gegevens uit het Woning Matching Systeem (WMS) van de corporaties waarin alle aanbiedingen en verhuringen in de sociale huursector zijn geregistreerd. Tussen 2007-2009 hebben bijna 1400 herhuisvestingskandidaten een andere sociale huurwoning gevonden in Den Haag of de regio. Dat is maar 8% van alle geslaagde woningzoekenden (ruim 17.000). In 2009 waren er veel minder herhuisvestingskandidaten dan de voorgaande jaren, nog geen 200. Dit komt door de afronding van de herstructurering in een aantal gebieden, zoals in Spoorwijk en Duindorp. Daarnaast speelt ook mee dat door de economische crisis de vraag naar koopwoningen in de herstructureringsgebieden drastisch is teruggelopen en daarmee veel herstructureringsplannen zijn bevroren of uitgesteld. Van alle herhuisvesters woont tweederde weer in een eenzijdige door corporatiebezit gedomineerde wijk. Duindorpers zijn conform afspraken bij aanvang van de herstructurering in de eigen wijk gebleven; veel Transvalers zijn naar de aangrenzende Schilderswijk gegaan. Eenzesde van de herhuisvesters is verhuisd naar overige niet door sociale woningen gedomineerde wijken. Nog eens eenzesde is verhuisd naar de regio. Dat illustreert het belang van een open ongedeelde sociale woningmarkt in de regio. De meeste herhuisvesters zijn een- en tweepersoonshuishoudens. Na verhuizing blijkt dat herhuisvesters veel minder in 1-2-kamerwoningen wonen en vaker in drie- en vijfkamerwoningen. Men woont ook minder vaak in een portiekwoning. Men is verhuisd naar diverse woningtypes, zoals een flat met lift, een eengezinswoning en in mindere mate naar een maisonnette of seniorenwoning. Bijna 80% van de herhuisvesters behoort tot de doelgroep en 15% heeft een laag middeninkomen. Er zijn nauwelijks (5%) hogere inkomens onder herhuisvesters. Starters en overige doorstromers behoren iets minder tot de doelgroep en herbergen iets vaker (10%) hogere inkomens. Herhuisvesting brengt een groep lage inkomens in beweging, die anders niet zou zijn verhuisd; anderzijds boden de toewijzingsregels van voor 2010 en de staatssteunnorm ook meer ruimte voor middeninkomens om binnen het sociale bezit door te stromen.
DSO/2011.1545 3 Die stromen deels door naar corporatiewoningen met huren net onder de huurprijsgrens en deels naar woningen boven de huurprijsgrens, die niet meer tot de sociale voorraad behoren. 3.2 Ervaringen van herhuisvestingkandidaten uit diverse complexen 2007-2009 (module 2) Deze module vindt zijn oorsprong in de zorg van Haagse gemeenteraadsleden over de herhuisvestingsmogelijkheden van bewoners van sloopcomplexen. Het is nu de vierde keer dat we deze module hebben uitgevoerd. Eerdere rapportages zijn verschenen in 2001, 2005 en 2008. Deze module berust op 294 enquêtes. Dat is bijna een kwart van de in module 1 via bestandsanalyse onderzochte groep van 1400 herhuisvesters. Dit Haagse onderzoek is de basis is geworden van deze keer in meerdere steden gedaan onderzoek van de Universiteit van Utrecht en Technische Universiteit Delft. Het onderzoek bevestigt de trend uit de vorige onderzoeken: veruit de meeste herhuisvesters verbeteren hun woonsituatie en ook hun woonomgeving. De resultaten uit onderzoek naar de beleving van herhuisvesters en de objectieve gegevens zijn opvallend eenduidig over de aard en omvang van de verbeteringen. Circa 60% geeft de nieuwe woning zelfs een 8. Dat is niet vreemd want 85% woont na verhuizing in een woning met een hogere WWS-score dan voorheen. Het puntengemiddelde voor verhuizing bedroeg 91 en na verhuizing 118, volgens het systeem dat het Rijk hanteert voor de bepaling van de toegestane huur op grond van de kwaliteit van de woning. De winst bij de woning wordt vooral geboekt qua grootte en onderhoud. De prijs-kwaliteitverhouding wordt door ruim de helft van de respondenten hoger gewaardeerd bij de huidige woning, ondanks dat de meesten nu meer huur betalen dan voorheen. Ongeveer de helft vindt overall de huidige buurt ook beter dan de vorige. De veiligheid en vooral de staat van onderhoud zijn winstpunten. Bij de geïnterviewde herhuisvesters zijn bijna geen verhuizers naar particuliere huur en maar weinig (21) naar koop. De meeste herhuisvesters met hogere inkomens hebben gekocht. Het aandeel 'goedkope scheefwoners' onder de respondenten, die bij corporaties zijn blijven huren, is daardoor gedaald van 16% naar 11%. Herhuisvesting voor herstructurering leidt dus tot de beleidsmatig gewenste afname van scheefwonen in corporatiebezit. 3.3 Bijwerkingen van herstructureringsingrepen Door de Universiteit van Utrecht is ook het onderzoek Bijwerkingen van herstructureringsingrepen uitgevoerd. Dit behelst een onderzoek onder zittende bewoners in wijken waar relatief veel herhuisvesters instromen. Het onderzoek is bedoeld om de veelgehoorde aanname te toetsen dat sloop leidt tot probleemverplaatsing (de zogenaamde waterbedeffecten). Dat impliceert dat onder herhuisvesters veel probleemgevallen zouden zijn. In Den Haag is deze stelling getoetst in diverse wijken. Hoewel bewoners in Schilderswijk-west de nodige problemen en negatieve ontwikkelingen ervaren hangt dit niet sterk samen met de ervaring dat veel herhuisvesters in de buurt komen wonen.de onderzoekers concluderen in hun concept-rapportage dat we in Den Haag geen bewijs vinden voor het bestaan van waterbedeffecten. 3.4 Conclusies in zake herhuisvesting Omdat herhuisvestingkandidaten grosso modo hun huisvestingsituatie weten te verbeteren zie ik vanuit de herhuisvesting geen belemmering om door te gaan met herstructurering; niet vanuit de betreffende bewoners zelf en niet vanuit de wijken waar ze terecht komen. Waterbedeffecten zijn niet vastgesteld.
DSO/2011.1545 4 Het onderzoek maakt wel duidelijk dat in de Schilderswijk veel bewoners hun omgeving als problematisch ervaren. De resultaten van het onderzoek worden meegenomen bij de in ontwikkeling zijnde wijkaanpak. 4 Thema nieuwe bewoners 4.1 Bewoners van nieuwe woningen in Haagse herstructureringsgebieden 2007-2009 (module 3) In de periode 2007-2009 zijn 8200 woningen in de stad opgeleverd waarvan bijna 2900 in herstructureringswijken. Ruim een kwart van de nieuwe bewoners heeft kort na oplevering een enquête ingevuld. Vanuit de herstructureringsgebieden reageerden 790 huishoudens. Kopers reageerden iets vaker dan huurders. Herstructurering beoogt de eenzijdigheid van wijken te doorbreken door sociale stijgers en in het algemeen hogere inkomens te behouden én aan te trekken door nieuwbouw met een sterk accent op koop. Het profiel van de nieuwbouw wijkt daarom duidelijk af van de bestaande voorraad. Door de nieuwbouw is meer differentiatie ontstaan in de woningvoorraad en valt er voor de woonconsument meer te kiezen. Het aandeel koopwoningen is in herstructureringgebieden in 10 jaar tijd verdubbeld. Ook draagt de nieuwbouw bij aan een kwalitatief betere en ruimere voorraad met meer woonoppervlakte. Dit komt vooral door de toevoeging van koopwoningen, waaronder veel eengezinswoningen. Van de huurappartementen heeft ruim de helft een middeldure huur boven de huurprijsgrens en een klein deel (7%) een dure huur boven 900,00 per maand. Nieuwbouwbewoners in herstructureringsgebieden bestaan voor een opvallend groot deel uit huishoudens met kinderen. Bij deze groep gaat het vooral om kopers van eengezinswoningen. De nieuwbouwbewoners zijn relatief jong en hebben vaak (40%) een hoog opleidingsniveau. De meeste nieuwbouwbewoners hebben een reguliere baan. Dat geldt voor 90% van de kopers en bewoners van eengezinswoningen; bij huurwoningen ligt het lager rond 60%. Dat komt mede doordat 65-plussers alleen huren. Van de huurders heeft 40% een laag en/of laagmiddeninkomen en 13% een hoog inkomen; bij de kopers heeft maar 15% een laag of laagmiddeninkomen en 42% een hoog inkomen van meer dan 3000,00 netto. Dat is beduidend hoger dan in de in 2005-2006 opgeleverde koopwoningen toen het aandeel 30% was! De nieuwbouwbewoners hebben een sterke binding met de stad. Het merendeel werkt binnen de Haagse gemeentegrens en driekwart was voorheen al woonachtig in Den Haag. Het aandeel dat afkomstig is uit een herstructureringsgebied is vergeleken met 2005-2006 afgenomen van 80 naar 50%. Het nieuwe aanbod is kennelijk zo aantrekkelijk dat mensen uit andere wijken zich willen vestigen in herstructureringswijken! Afname van scheefwonen Van de 790 nieuwbouwbewoners woonden 295 in een corporatiewoning waarvan 257 in een sociale huurwoning, met een huur onder de huurprijsgrens. Van 220 was het inkomen bekend. De helft (109) woonde scheef. Na verhuizing wonen er 114 huishoudens in sociale huurwoningen. Daarvan wonen 30 mensen scheef.
DSO/2011.1545 5 Bovendien is binnen de koop een doorstroom op gang gebracht van 83 huishoudens, die van goedkope koop naar (middel)dure koop zijn verhuisd en dus bezit vrij maken dat geschikt is voor starters. Deze cijfers wijzen erop dat een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma leidt tot afname van scheefwonen niet alleen onder herhuisvesters (module 2) maar onder alle huishoudens woonachtig in de sociale sector. Aanknopingspunten om herstructurering gaande te houden Kunnen we uit de verhuisstromen tussen 2007-2009 nog iets leren om de herstructurering gaande te houden? De onzekerheid voor potentiële verhuizers en vooral kopers ligt allereerst in de werksfeer, vervolgens of men voldoet aan de strenger geworden hypotheekvoorwaarden en ten slotte of men het eventuele eigen huis nog kan verkopen. Uit het onderzoek blijkt dat 20% van alle respondenten afkomstig uit een koopwoning, die nog niet heeft verkocht. Dat is een zaak die zorgen baart. Er is een forse verschuiving opgetreden van goedkope naar vooral middeldure en dure huur. Na verhuizing zijn er circa 200 middeldure en 20 dure huurders. Deze huurders bestaan voor tweederde uit vooral doorstromers uit goedkope huurwoningen en verder inwonenden, die zelfstandig gaan wonen. De les is dat met productie van (middel)dure huur een hoop beweging mogelijk is niet gehinderd door hypotheekvoorwaarden en zorgen over verkoop van een vorige woning. Van de 400 kopers onder nieuwbouwbewoners in herstructureringsgebieden tussen 2007-2009 zijn 160 (40%) afkomstig uit een corporatiewoning (20%) of uit een particuliere huurwoning (12%) of iemand die zelfstandig gaat wonen (7%). In welke mate deze beweging blijft, is gezien de economische onzekerheid en de strengere hypotheekvoorwaarden de vraag. Wellicht kunnen onzekerheden bij kopers en banken worden verminderd door de nieuwe beleidsregel doorstroompremie scheefwonen en de subsidieregeling bij koop. 4.2 Conclusies in zake nieuwe bewoners Nieuwbouw in de herstructurering voorziet vooral in een lokale markt en blijkt mensen aan te zetten tot koop, die dat niet hadden gepland. Het product bewerkstelligt dat mensen uit andere wijken in herstructureringswijken geïnteresseerd raken. Daarmee gaan de wijken breder dan alleen voor de doelgroep functioneren als onderdeel van de Haagse woningmarkt. Veel midden- en hoge inkomens worden immers behouden of aangetrokken tot de wijken. Een effect hiervan is de doorstroming uit de goedkope koop- en huurvoorraad. Hierdoor neemt het aandeel scheefwoners in de sociale corporatievoorraad af. Voor mensen, die een woning bezitten en willen doorstromen is de huidige tijd moeilijk. Er zijn echter ook veel huurders uit de corporatie- en particuliere voorraad én inwonenden, die doorstromen naar (midden)dure huur en/of koop. Potentiële kopers zijn wellicht, naast de bovengenoemde nieuwe subsidieregelingen, ook geholpen met nieuwe financieringsvormen en terugkoopconstructies in geval van baan- en inkomensverlies. 5 Hoe verder Gezien de kosten van onderzoek en de temporisering van de herstructurering is het de vraag of we de Barometer moeten voortzetten. Module 4 over hoe huidige en nieuwe bewoners het sociaalpedagogische klimaat in de wijk beoordelen was in 2011 door bezuinigingen niet mogelijk. Het uitgebreide onderzoek onder herhuisvesters (module 2) kan vervallen omdat de resultaten van de uitgevoerde vier edities in grote mate gelijkluidend zijn.
DSO/2011.1545 6 Ik stel voor om de Barometer te beperken in 2014 tot de bestandsanalyse onder herhuisvesters (module 1) over 2010-2013. Mocht er voldoende productie zijn dan wil ik de beperkte enquête onder nieuwe bewoners (module 3) eraan koppelen. We kunnen dan alsnog overwegen om module 4 uit te voeren. Met vriendelijke groet, de wethouder van Bouwen en Wonen, Marnix Norder