Bijlage 1 Beoordeling voortgang Flevokust in detail Deel 1 Beoordeling op verwerking van de aanbevelingen uit eerdere second opinion BCI Aanbeveling BCI (maart 2013) Verwerking (antwoord College) Beoordeling voortgang door BCI (mei 2013) 6.1 Inzage in het aankomend (besluitvormings)proces, met concrete planning van te nemen processtappen, met heldere go/no go momenten Voor Flevokust wordt een concrete planning gehanteerd. Bij het college- en raadsvoorstel wordt een zogenaamd investeringsschema gevoegd waaruit blijkt welke processtappen op een gegeven moment genomen Het aangeleverde investeringsschema Flevokust geeft naar onze mening onvoldoende inzicht. Zo ontbreekt het aan cruciale stappen, zoals: worden, wat de bijbehorende investering is en Oprichting BV welk risico er eventueel aan verbonden is. Hiermee Milieu Effect Rapportage wordt aan de raad een helder overzicht met go en no Goedkeuring bestemmingsplan go momenten gegeven. Milieuvergunning BRC 6.2 Indien wordt geopteerd om de terugvaloptie als zelfstandige ontwikkelvariant te kunnen beoordelen, dient deze ook als Naar het oordeel van het college is er geen sprake van een zelfstandige ontwikkelvariant. De terugvaloptie fungeert in feite als risicobeheersingsinstrument. Ze Buck Consultants International 1 Verder zijn de go/no go momenten niet helder gedefinieerd. Deze zijn geïnterpreteerd als beslissingsmomenten voor het College, dan wel die van de ontwikkel BV, waarbij de Raad alleen geconsulteerd wordt indien deze niet worden behaald. Maar wat zijn de go/no go momenten voor de gemeente(raad)? En welke sturingsmiddelen heeft de Raad hierbij? Het wordt niet duidelijk wat de (financiële) consequenties zijn voor de gemeente indien er bij een bepaald go/no go moment het plan wordt afgeblazen. Wij constateren dat de terugvaloptie niet als zelfstandige variant wordt uitgewerkt. Hierdoor is het voor de gemeenteraad niet mogelijk om te kiezen tussen de basisvariant
zelfstandige variant te worden uitgewerkt, met aandacht voor de haalbaarheid (bijv. met betrekking tot de samenwerking met de Haven Amsterdam en het voldoen aan subsidievoorwaarden vanuit Beter Benutten), financieel resultaat en risico s. is immers bedoeld om aannemelijk te maken dat zelfs als het (volledige) plan niet of niet geheel uitvoerbaar blijkt er een in potentie sluitende businesscase realiseerbaar is, die dan overigens in zichzelf wel een veel hoger risicoprofiel kent dan de voorgestelde ontwikkeling. Deze optie zal wel in financieel opzicht volledig moeten worden uitgewerkt. of de terugvaloptie. Tevens is het in de gekozen constructie niet mogelijk, om al dan niet in te stemmen met de terugvaloptie als deze zich onverhoopt voor doet. Het College geeft daarnaast in de stukken aan dat er nog gezocht moet worden naar een financieel haalbare terugvaloptie. De terugvaloptie komt nu behoorlijk negatief uit met 13,1 mln. NCW (was eerst marginaal positief). Wel wordt er gesproken van een project-benadering van de terugvaloptie welke marginaal positief resulteert. Uit de toelichting hiervan met kostenbesparende maatregelen blijkt dat er maar één echte kostenbesparende maatregel is opgenomen (andere aantakking rioolzuivering met besparing van ca. 7 mln.). De rest van de kostenvoordelen (ca. 6 mln.) ontstaan door een gunstigere prognose te hanteren (zandprijs, kosten BV, voorbereiding en toezicht, aanbestedingsvoordeel). Dit maakt de terugvaloptie erg gevoelig (niet robuust). Daarnaast wordt afgezien van een rendementseis. Dit heeft ons inziens geen impact op het projectresultaat (garantie op eis is er niet), maar resulteert door incalculeren van rendementen wel in een hogere GREX eindwaarde. De vraag is dus in hoeverre er daadwerkelijk sprake is van een optimalisatie. 6.3 Sturing houden als gemeente, in het bijzonder de raad, totdat meer duidelijkheid is verkregen over de definitieve invulling van het plan. Met het eerder genoemde investeringsschema kan de raad aan de voorkant de go en no go momenten benoemen. Op het moment dat de BV is opgericht en actief is, zijn de sturingsmogelijkheden van de raad beperkt. Door nu voor een BV te kiezen kan de gemeente als aandeelhouder beter grip houden op- en sturing geven aan het beleid van de BV zonder enig risico om een beheerverbod te overtreden. In de BV vorm doet dat niet meer ter zake. De keus voor een BV is mede in overleg met AT Osborne tot stand gekomen. In het raadsvoorstel wordt gevraagd om in te stemmen met de ontwikkeling van Flevokust (o.a. oprichten BV) met als voorwaarde dat aan een aantal randvoorwaarden wordt voldaan. Onduidelijk hierbij is welke sturingsmomenten de gemeente(raad) resteert na instemming met het raadsvoorstel en oprichting van de BV (bestemmingplan, milieuvergunning, etc.) en welke sturing (uitsluitselclausules) de gemeente(raad) heeft indien niet aan deze randvoorwaarden wordt voldaan. Buck Consultants International 2
7A.4 Snel duidelijkheid zien te krijgen over de te volgen procedure om te komen tot een exploitant voor de beoogde containerterminal. Aanbeveling is voortvarend opgepakt. In februari is een marktconsultatie gedaan om interesse te polsen voor het realiseren en exploiteren van de containerterminal. De markt heeft het goed opgepakt. Inmiddels is begonnen met de vervolgprocedure om te komen tot een aanbesteding en gunning. De planning voor Flevokust gaat er van uit dat in juni gegund kan worden. Er wordt echter niet eerder gegund dan dat de raad (en de raad van commissarissen van de haven Amsterdam) een definitief besluit over de go genomen hebben. Bij definitieve besluitvorming door de gemeenteraad is zekerheid op verkrijgen exploitant containerterminal cruciaal. Gezien de beoogde gunning na besluitvorming, adviseren wij om een heldere uitsluitsel-clausule/exit strategie op te nemen. 6.4 Een duidelijker (separaat) plan laten opstellen ten behoeve van de definitieve besluitvorming, met een heldere beschrijving van de beoogde activiteiten (ook na de eerste realisatiefase) door de belangrijkste betrokken partijen, zoals de CV/BV, BRC en de containerterminalexploitant en de daarbij achterliggende afspraken met overige stakeholders (met name Rijk, Provincie en Waterschap). 6.5 Betere inzage in randvoorwaarden en risico`s, en de wijze waarop deze in de planontwikkeling worden ondervangen (inbouwen van zekerheden). 7A.2 Naast het resultaat dient de geactualiseerde grondexploitatie inzage te geven in de In het realisatiemodel is kort en krachtig aan deze behoefte voldaan. In het raadsvoorstel zijn de randvoorwaarden benoemd en risico s zijn opgenomen in de risicoparagraaf van de grondexploitatie en in de risicoanalyses. Dit is een standaard onderdeel van een grondexploitatie en wordt in de geactualiseerde grondexploitaties Het opgestelde realisatieplan geeft op hoofdlijnen een goede beschrijving van de verschillende rollen/activiteiten per betrokken partij. Echter het voldoet niet als volledig plan, op basis waarvan een zorgvuldige besluitvorming kan plaats vinden. De verwijzing in het raadsvoorstel naar de circa dertig stukken, welk tijdens verschillende fases in het proces zijn geschreven maakt het lastig om het plan en haar consequenties volledig te doorgronden. Wij adviseren om definitieve besluitvorming plaats te laten vinden op basis van één integraal plan, inclusief geactualiseerde grondexploitatie waarin de verschillende onderdelen zijn verwerkt. De randvoorwaarden zij helder benoemd. Echter de uitgevoerde risicoanalyses zijn erg geredeneerd vanuit het project (BV). Dit terwijl voor besluitvorming van de raad inzage benodigd is in de risico`s voor de gemeente op verschillende vlakken, wat hiervan de (financiële) consequenties zijn, en hoe hier mee om is gegaan (ingebouwde zekerheden). Zie hiertoe in deel 2 van deze notitie enkele denkrichtingen. Blijft een aandachtspunt bij opleveren definitieve grondexploitatie. Buck Consultants International 3
financiële risico s en onzekerheden (inclusief gevolgen) die hiermee gepaard gaan. We adviseren hierbij duidelijk onderscheid te maken in randvoorwaarden en draagbare financiële risico`s. (april 2013) verwerkt. 7A.3 We adviseren om, door middel van een concurrentieanalyse, nog eens goed te kijken naar de gehanteerde uitgifteprijzen. 7A.5 Komen tot afspraken over de condities waaronder een definitief contract met de exploitant kan worden gesloten alvorens definitieve besluitvorming plaats te laten vinden door de raad over plan Flevokust. 7A.7 Komen tot sluitende afspraken met het Rijk over invulling van de Green Deal, de benodigde ontheffingen vanuit de Crisisen herstelwet, uitstel van Beter Benutten en gezamenlijke planning van het ontwikkeltraject. Grondprijzen zijn belangrijk maar niet zaligmakend voor de aantrekkelijkheid van Flevokust. Uiteraard houdt de gemeente wel aandacht voor grondprijzen die elders gehanteerd worden. Belangrijk is de aantrekkelijke ligging voor de realisatie van een containerterminal binnen het containernetwerk (witte vlek), het Circle Lines-concept, de aanwezigheid van de vier modaliteiten (spoor, weg, lucht, water), de mogelijkheid om te voorzien in een groeiende behoefte binnen de Metropoolregio aan locaties voor bedrijven tot en met categorie 5 etc. Hierbij verwijzen we naar het ook door de Raad vastgestelde PLABEKA-rapport, waaruit blijkt dat er voor wat betreft dit type bedrijventerreinen in de metropoolregio een (dreigend) tekort is. Daarom is dit terrein bij wijze van uitzondering wel in de totale voorraadberekening bedrijventerreinen opgenomen. Zie ook het antwoord op 7A.4. In de aanbesteding worden de condities opgenomen. De terminal is randvoorwaardelijk voor de ontwikkeling van Flevokust. Op deze onderdelen zijn sinds december 2012 grote sprongen vooruit gemaakt. De Green Deal tussen het ministerie van I&M, de provincie en de gemeente is in akkoord bij allen. De aanvraag voor de crisis en herstelwet in hierop aangepast en ingediend en maakt nu deel uit van de zogenaamde 7 e tranche. Voor Beter Benutten is een jaar uitstel gegeven. Geen actie ondernomen, aanbeveling blijft staan. Zie beoordeling bij 7A.4. Er is grote voorruitgang geboekt, waarbij overeenstemming is bereikt. Afspraken dienen nog definitief te worden vastgelegd (veelal ontbreekt alleen de handtekening). Buck Consultants International 4
7A.9 Komen tot overeenstemming met BRC over de planontwikkeling met hierin heldere afspraken over o.a. het af te nemen grondoppervlak (inclusief fasering en prijs), de uit te voeren bedrijfsactiviteiten, de mate van toepassing van secundaire bouwstoffen binnen het plangebied en de wijze waarop omgegaan wordt met potentiële milieutechnische risico`s. Bouw hierbij voldoende zekerheden in (bijvoorbeeld via het beoogde milieufonds) voor het stimuleren van een milieubewuste ontwikkeling. Borg daarnaast het beoogde lange termijn ontwikkelperspectief door een gezamenlijke ontwikkelvisie met voldoende sturingsmiddelen vanuit de CV/BV (bijvoorbeeld recht van koop na ophoging). Genoemde aanbevelingen van Buck Consultants zijn onderdeel van de onderhandelingen die met BRC gevoerd zijn over de grondverkoop. Inmiddels is er overeenstemming met BRC. De toepassing van geschoonde vrij toepasbare bouwstoffen is geregeld in de Green Deal. Voor nadere kennisvergaring over het schonen van AEC-bodemassen tot vrij toepasbare bouwstoffen is deskundigheid van de TU Delft ingeschakeld. De eventuele risico s van verwaaiing en uitloging van AEC-bodemassen zijn beheersbaar mits de juiste maatregelen worden getroffen. Een protocol voor beheersing en monitoring van het productieproces van opschonen wordt met betrokken overheden, BRC en belangenvertegenwoordigers uitgewerkt. Kom tot overeenstemming: Er is een overeenstemming bereikt met BRC, welke is vastgelegd in de koopovereenkomst (nog niet ondertekend). Bouw voldoende zekerheden in: De zekerheden moeten nog worden ingebouwd in de te verstrekken milieuvergunning en het nader op te stellen protocol voor beheersing en monitoring van het productieproces (zie 7D.3). Borg lange termijn ontwikkelingsperspectief: De lange termijn ontwikkeling van Flevokust tot volledig nat haventerrein met enkele insteekhavens lijkt in de afspraken met BRC niet geborgd. Welke verplichtingen zij gesteld aan BRC voor de ontwikkeling van een binnendijks haventerrein? 7A.11 Komen tot overeenstemming met het Waterschap Zuiderzeeland over de verplaatsing, en voorwaarden voor realisatie van de nieuwe, waterkerende dijk. 7C.2 Bij de te verwachten directe werkgelegenheid adviseren wij in eerste instantie uit te gaan van een feitelijk inventarisatie bij de beoogde containerterminal exploitant en Bentum Recycling Centrale als eerste grote afnemer. Voor de te verwachte werkgelegenheid in een later stadium van de planontwikkeling dienen bandbreedtes te worden gehanteerd, gezien de onzekerheid van de te vestigen bedrijven (hoeveelheid en aard van de activiteiten). Over het ontwerp van de dijk wordt al langere tijd met het waterschap overlegd. Ambtelijk bestaat er een hoge mate van overeenstemming over het dijkontwerp. Voor de definitieve raadsbehandeling wordt door het waterschap een besluit genomen over de technische uitvoering van de dijk. Zodra dat besluit er is, worden de afspraken nader vastgelegd in een overeenkomst. Deze aanbeveling zal in het raadsvoorstel voor het definitieve besluit overgenomen worden. Aanbeveling blijft staan. In het ondernemersplan is het advies om in eerste instantie uit te gaan van de directe werkgelegenheid bij BRC en Terminal beperkt overgenomen. Er is alleen een plaatje geschetst op eindbeeldniveau, waarbij er vanuit wordt gegaan dat de 82 ha van BRC volledig zijn uitgegeven aan derden, waarbij het bovendien lijkt dat de werkgelegenheid horend bij BRC hierbij wordt meegerekend. Buck Consultants International 5
7D.3 Voorkom negatieve milieueffecten in het plangebied door in samenspraak met BRC, het Rijk (Green Deal) en de Provincie (bevoegd gezag milieurisico`s) vooraf heldere afspraken te maken over de herkomst van het te verwerken materiaal (voorwaarde van verwerking van verontreinigde Zie ook aanbeveling 7A.9. Aanbeveling lijkt goed te worden opgepakt. Door de inschakeling van de deskundigheid van de TU Delft (Prof. Haas) en zijn wetenschappelijke visie op toepassen secundaire bouwstoffen Flevokust is een duidelijk beeld ontstaan van het procedé en de hierbij horende risico`s. bouwstoffen uit Nederland geen Professor Haas concludeert dat onder voorwaarden de import), de manier van reinigen, de toepassing van secundaire grondstoffen bin- milieurisico`s beheersbaar zijn. Hiermee wordt gedoeld op het stellen van goede eisen bij de verstrekking van de nen het plangebied en maatregeling ter indamming van het optreden van eventuele milieuvergunning en een voortdurende monitoring en controle van het productieproces en de grondwaterkwaliteit. milieutechnische risico`s. Uit de stukken blijkt niet wie het bevoegd gezag is voor het verstrekken van de milieuvergunning en in hoeverre de gemeenteraad hier nog sturing (instemmingsrecht) op heeft. Het is nog onduidelijk hoe protocol voor beheersing en monitoring van het productieproces van opschonen tot stand komt, en wie de naleving hiervan garandeert. Er zijn in de afspraken met BRC geen beperkingen opgelegd van waaruit de in eerste instantie verontreinigde bouwstoffen worden aangeleverd. Toepassing vanuit het buitenland afkomstige secundaire bouwstoffen wordt niet uitgesloten. Van het eerder voorgestelde milieufonds lijkt in voorliggende stukken geen sprake meer. 7A.1 Ga bij definitieve besluitvorming uit van een geactualiseerde grondexploitatie die geënt is op een vastgestelde ontwikkelvariant. De nog te maken afspraken met BRC, terminalexploitant en het Waterschap dienen hierin te worden verwerkt. Bij de definitieve besluitvorming zit uiteraard een geactualiseerde grondexploitatie waarin de gemaakte afspraken zijn verwerkt. Met BRC is overeenstemming. De afgesproken marktconforme prijzen en de afnamemomenten zijn in de bij dit raadsvoorstel gesloten grondexploitatie en businesscase voor 115 hectare Het bijgevoegde ondernemersplan bevat op dit moment nog geen volledig geactualiseerde grondexploitatie. Ontbrekende elementen zijn o.a.: - Grondafname Haven van Amsterdam - Grondopbrengst terminal exploitant - Provinciale deelname van 5 mln. Buck Consultants International 6
verwerkt. De Haven Amsterdam neemt de grond af voor de terminal. Ook daarvoor worden marktconforme - Aangepaste investering waterkerende dijk grondprijzen betaald. Dit laatste moet nog in een overeenkomst uitgewerkt worden. Betreffende marktconforme grondprijzen wordt er verwezen naar een taxatie van DTZ. Hier heeft BCI geen inzage in gehad. Vastleggen van de afspraken op een zichtbare en transparante (door de raad te controleren) wijze, met de: 7A.6 - Exploitant containerterminal 7A.8 - Rijk (Beter Benutten, Green Deal en Crisis- en herstelwet) 7A.10 - Bentum Recycling Centrale 7A.12 - Waterschap Zuiderzeeland 7C.1 We adviseren de gemeente niet louter te kijken naar additionele directe werkgelegenheidseffecten. In onze opinie is met name de versterking van het economische vestigingsklimaat (ook voor het reeds gevestigde bedrijfsleven) voor de gemeente van doorslaggevend belang. 7D.1 Stuur via gerichte afspraken aan op een milieubewuste havenontwikkeling. Hierbij kan gedacht worden aan: Een scherp omschreven vestigingsbeleid gericht op vestiging van daadwerkelijk watergebonden bedrijven, met een goede beschrijving van watergebonden bedrijvigheid in het bestemmingsplan, zodat er geen problemen ontstaan bij (door)verkoop. In het bestemmingsplan zouden de vestigingsvoorwaarde rondom de mate van watergebonden activiteiten die zijn toegestaan kunnen worden verbijzonderd Alle afspraken worden vastgelegd. Echter niet alle afspraken kunnen in de openbaarheid gebracht worden vanwege de vertrouwelijke informatie die het kan bevatten. Dit geldt voor de exploitant containerterminal en de afspraken met de beoogde grote afnemer. Vertrouwelijk zal de raad wel geïnformeerd worden. In de beleidsstukken en studies die te grondslag liggen aan de ontwikkeling van Flevokust is niet alleen aandacht aan de directe werkgelegenheid besteed maar ook aan de indirecte. Daarnaast zorgt de komst van Flevokust voor een versterking van het lokale en regionale (Metropoolregio) vestigingsklimaat. De realisatie van Flevokust is onderdeel van de afspraken die binnen de Metropoolregio zijn gemaakt. Het ontwerp bestemmingsplan voor de ontwikkeling van 115 hectare watergebonden bedrijvigheid is in de maak. De aanbevelingen die gedaan worden, worden meegenomen in het ontwerp. Het bestemmingsplan zal later dit jaar ter goedkeuring aan de raad worden voorgelegd. Inmiddels zit ook in de nieuwe structuurvisie locatiebeleid 2013-2015 voorwaarden waaronder bedrijven zich op Flevokust kunnen vestigen. In de visie zit een stroomschema die moet bepalen of een bedrijf zich wel of niet op Flevokust kan vestigen. Een cruciale vraag daarbij is of het bedrijf wel of niet havengebonden/havengerelateerd is. In de aanbesteding van de containerterminal zullen voorwaarden worden opgenomen voor het aantal te verwerken containers. Aanbeveling wordt goed opgepakt. Aanbeveling geldt ter informatie bij definitieve besluitvorming door de gemeenteraad. Aanbevelingen lijken goed te worden opgepakt. BCI heeft geen inzage gehad in tender exploitant containerterminal en of bestemmingsplan. Buck Consultants International 7
naar de kadekavels, het buitendijks terrein en (in mindere mate) binnendijks terrein. Ook kan gedacht worden aan toezeggingen van kandidaat vestigers over te vervoeren volumes over water. Geadviseerd wordt dit juridisch te laten toetsen. De overige aanbevelingen van Buck worden meegewogen in de tender van de terminal. Het stimuleren van schone schepen door bijvoorbeeld korting op havengelden. Etc. 7D.2 Stel een uitgebreid communicatieplan op, met een helder en eerlijk verhaal. Leg goed uit wat er gebeurt, en dan met name door BRC bij de upcycling van bouwstoffen. Begin maart is de website www.lelystad.nl/flevokust gelanceerd. Hier kunnen belangstellenden actuele informatie over het project vinden. De website wordt continu bijgehouden. Op 3 april is een informatieavond voor belangstellenden en staten- en raadsleden geweest. Hierbij is vooral informatie verstrekt over het upcyclen van secundaire bouwstoffen tot vrij toepasbare bouwstoffen. Aanbeveling wordt goed opgepakt. Deel 2 Aanvullende aandachtspunten na integrale beoordeling van de stukken Het eerlijke verhaal In aangepaste stukken, en vooral door toedoen van de wetenschappelijke visie door professor Haas van de TU Delft wordt een eerlijke en heldere uitleg gegeven over het toe te passen productieproces, en hierbij horende milieurisico`s, van BRC. Echter dit is nog niet het volledige verhaal. Kijkend naar de voorliggende stukken, dan wordt nog steeds nergens benoemd dat de realisatie van een haventerrein extra vervoer met zich meebrengt (ook per as), wat leidt tot lokaal meer vrachtverkeer en uitstoot van emissies. Dit laat onverlet dat met de ontwikkeling van Flevokust een bijdrage wordt gegeven aan de duurzaamheidsdoelstellingen door een vermindering van vrachtverkeer en uitstoot op nationaal niveau (modal shift). Buck Consultants International 8
Lange termijn ontwikkelstrategie richting volledig haventerrein nog onvolledig uitgewerkt Het ondernemingsplan doet vermoeden dat er een volledig nat terrein wordt ontwikkeld. In de basisvariant wordt het hele plangebied van 115 ha bruto door uitvoeringsorganisatie Flevokust uitgegeven. Het wordt ontwikkeld als nat terrein inclusief insteekhaven en kades en de nieuwe dijk. De uitvoeringsorganisatie Flevokust is verantwoordelijk voor de uitgifte van dit binnendijkse en buitendijkse gebied. Het idee hierbij is dat binnendijks terrein ook op termijn buitendijks wordt. In de Green Deal staat dat dit binnendijks plangebied wordt ontwikkeld tot buitendijks bedrijventerrein, voorzien van één of meerdere insteekhavens. Echter er is nergens beschreven hoe deze ontwikkeling tot stand komt, anders dan dat BRC de mogelijkheid heeft deze ontwikkeling gestalte te geven. Illustratief hiervoor is de opmerking in het ondernemersplan: tevens kan het recyclebedrijf op termijn de verworven gronden mogelijk zelf uitgeven. Het gewenste lange termijn ontwikkelingsperspectief richting 115 ha nat haventerrein is hiermee onzeker. Enkele cruciale vragen hierbij: Welke verplichtingen zijn gesteld aan BRC voor ontwikkeling van een binnendijks, dan wel buitendijks haventerrein (risico op braakligging)? Wie betaalt de benodigde verlegging van de waterkerende dijk voor ontwikkeling van het tweede deel als buitendijks terrein? Welke sturingsmogelijkheden heeft de overheid (inclusief rol ontwikkel BV) na volledige uitgifte van de gronden? Een risicoanalyse die meer gericht is op de (besluitvorming van de) gemeente Wij adviseren om de risicoanalyse meer toe te spitsen op de risico`s voor de gemeente. Het gaat hierbij niet zozeer om te onderzoeken wat eventuele tegenvallers betekenen voor de BV en of het plan dan nog tot een positief resultaat leidt. Maar meer over wat verschillende mogelijke ontwikkelingen betekenen voor de gemeente in totaliteit en in hoeverre hiervoor een mitigerende aanpak is geformuleerd. Denk hierbij aan ontwikkeling (financieel, ontwikkelstrategie, milieu, etc.) Tot op welk moment is het teruggrijpen naar de terugvaloptie nog reëel (en wanneer gepasseerd station)? Uitgifteperiode duurt aanzienlijk langer dan tot 2020 (Wat is de exit strategie van de gemeente binnen de BV?) Ongewenst toekomstbeeld (braakliggend binnendijks deel door geen uitgifte van BRC aan derden) Buck Consultants International 9
Een belangrijke driver voor de urgentie, en tegelijkertijd ook groot financieel risico, is de gestelde deadlines vanuit de twee te verkrijgen subsidiebedragen (Beter Benutten en EFRO aanvraag) vanuit de Provincie, Rijk en EU. Het is hierbij niet duidelijk welke partij (gemeente en/of BV) hiervoor opdraait indien de realisatie enkele jaren vertraging oploopt en daarmee de subsidie inkomsten(deels) wegvallen. Voorkomen dient in elk geval te worden dat alleen de gemeente opdraait voor het eventueel mislopen van subsidiebijdragen, waardoor de nog op te richten BV geen gedeeld belang hebben en mate van urgentie voelen voor het behalen van de deadlines. Exit strategie van de BV In de voorliggende stukken wordt niet gesproken over een passende exit strategie van de BV. Er is voorzien in een liquidatie van de BV (afhankelijk van uitgifteverloop) in eindjaar 2020. Echter, het is in de opgestelde stukken niet duidelijk of de daadwerkelijke liquidatie van de BV ook in andere gevallen plaatsvindt, en indien dit niet het geval is, wanneer dan wordt overgegaan tot uitkering van belang en/of dividend. Hierdoor loopt de gemeente het risico dat er bijvoorbeeld een beperkt oppervlakte niet wordt uitgeven (zeg 1 ha), waardoor de BV niet word geliquideerd, en de middelen daarmee niet vrij vallen richting de gemeente. Duidelijkheid rond inbreng/verkoop van gemeentelijke gronden De inbreng/verkoop van gemeentelijke gronden aan de op te richten ontwikkel BV is niet altijd even duidelijk. Soms wordt er gesproken van een inbreng en soms van een verkoop aan de BV. Waarschijnlijk wordt in alle gevallen gedoeld op een verkoop aan de BV (check AT Osborne). Dus niet een inbreng om niet (geen inkomsten), dan wel inbreng tegen het verkrijgen van een belang in de BV. In het ondernemersplan deel 2 wordt hierbij gesproken over een inbrengwaarde (zijnde verkoop?) van respectievelijk xxx mln. (115 ha) en xxx mln. (43 ha). Het is ons hierbij niet precies duidelijk wanneer deze transactie plaatsvindt, en er dus inkomsten (terug)vloeien naar de gemeente. Sterker nog bij de bouwrekeningen van de basisvariant staan ze opgenomen in de boekwaarde (transactie heeft al plaats gevonden?), terwijl in de terugvaloptie deze gefaseerd plaats vindt in 2013 en 2015. Buck Consultants International 10
Raadsvoorstel spreekt over rentelasten te verhalen op de grondexploitatie van Flevokust Noord? In het Raadsvoorstel wordt aangegeven dat er rentelasten optreden bij het inbrengen van 5 mln. aan eigen vermogen in de BV door de gemeente (te verhalen op de grondexploitatie van Flevokust Noord). Het is ons niet duidelijk hoe deze rentelasten tot stand komen. Ons inziens wordt er een belang in de ontwikkel BV aangekocht ad. 5 mln. betaald vanuit het vrije vermogen van gemeente, zonder dat hiervoor een aparte lening wordt afgesloten (rente kosten). De vraag of deze investering tot een zelfde rendement leidt (met eventueel gederfde rente inkomsten) is een tweede. Risicoanalyse van de grondexploitatie De risicoanalyse op de zandprijs is wel erg statisch uitgevoerd. Zo wordt bij zowel de basisvariant als de terugvaloptie gekeken naar het effect van een verlaging van de zandprijs met 1 /m 3. Dit terwijl de zandprijs in de terugvaloptie al 2,50 per kuub lager ligt. Hier past dan ook eerder een gevoeligheidsanalyse de ander kant op (hogere zandprijs). Samenwerkingsovereenkomst (SOK) In de SOK wordt uitgegaan van 2 vennoten (ieder 50%), terwijl het ondernemersplan en de grondexploitatie beiden uitgaan van 3 betalende partijen. Realisatiemodel Het realisatiemodel Flevokust gaat alleen in op de externe financieringsbehoefte, alsof interne financiering/besluiten al genomen zijn. Wij adviseren om, gegeven de nog te nemen besluitvorming van de raad, hier inzicht te geven in de beoogde investeringsomvang en ritme, en de hieruit voorvloeiende financieringsvraag. Met hierbij opgenomen het voorstel ter dekking vanuit de verschillende partijen (Gemeente, Haven Amsterdam, provincie, externe financiering). Buck Consultants International 11
Terugval variant In het businessplan de volgende tekst. In de terugvaloptie is uitgegaan van een inleg van eigen vermogen door de partijen van in totaal 6 mln. (2 mln. per partij). Dit blijkt echter niet uit de doorrekeningen (bouwrekening), waarin net als bij de basisvariant uitgegaan wordt van een participatie van 15 mln. De voorgestelde inleg van 2 mln. is verder ook opvallend, immers op het moment dat de terugvaloptie zich eventueel aandoet is de BV reeds opgericht en is 15 mln. aan EV gestort (mits provincie mee doet). Hoe zit dit? 20131181 Buck Consultants International 12