Prijsbewegingen op de Woningmarkt Introductie Harry Boumeester, Harry van der Heijden, Paul de Vries /TUDelft Delft University of Technology Challenge the future
Prijsbewegingen koopwoningmarkt 5 blokken. 1. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen. 2. Prijsbepalende factoren. Pauze. 3. De woonconsument. 4. De markt voor bestaande en nieuwe koopwoningen. Pauze. 5. Recente ontwikkelingen. Discussie en Afronding. Sluiting. Intro cursus Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
Eenvoudige weergave woningmarkt Prijsbepalende factoren Blok 2 Vraag Blok 3 Aanbod Blok 4 Woningprijs Blok 1 koopwoningmarkt huurwoningmarkt Intro cursus Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
Marktsegmenten Eigendom Huur Koop Tussenvormen Bouwjaar Bestaand Nieuwbouw Geografisch Lokaal Regionaal Nationaal Prijsklasse (bijv) Goedkoop Middelduur Duur Woningtype (woningwijzer) Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap woning Vrijstaande woning Intro cursus Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
Prijsontwikkeling koopwoningen Blok 1 Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future
Prijsontwikkeling koopwoningen Prijsontwikkeling vanaf de Gouden Eeuw én vanaf de jaren zestig. Verschil tussen nominale en reële prijs. Verschil tussen mediane en de gemiddelde prijs én de index. Prijsontwikkeling per woningtype en regio. Verschil tussen de nieuwbouw en de bestaande voorraad. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Nominale en reële prijsontwikkeling Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Prijsontwikkeling vanaf 1628 Nominale prijsontwikkeling, euro s, 1628-2009 1ste helft 300 250 euro's x 1000 woningprijsontwikkeling 200 150 100 50 %- eigenwoningbezit 15 30 40 50 58 0 1630 1650 1670 1690 1710 1730 1750 1770 1790 1810 1830 1850 1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010 Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Prijsontwikkeling vanaf 1628 Reële prijsontwikkeling, euro s van het jaar 2009, 1628-2009 1ste helft 300 250 200 150 reële prijs (euro 2009) x1000 Napoleon sluit haven Amsterdam 1795 Begin industriële revolutie 1850 2 de oliecrisis 1979 Kredietcrisis 2009 100 50 3 de Engelse oorlog 1672-1674 0 Crash Tulpenmarkt, 1637 1630 1650 1670 1690 1710 1730 1750 1770 1790 1810 1830 1850 1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010 Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Nominale en reële prijsontwikkeling De nominale prijsontwikkeling is inclusief inflatie. De reële prijsontwikkeling = nominale prijsstijging minus inflatie. De reële prijsontwikkeling zegt iets over de woningprijs ten opzicht van andere goederen. Stijgende reële prijs: de woningprijs neemt toe ten opzichte van andere goederen. Dalende reële prijs: de woningprijs neemt af ten opzichte van andere goederen. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
300 250 200 150 100 50 0 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Vanaf 1965: reëel en nominaal euro X 1000 nominale prijs reële prijs Bron: NVM Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Hoe meten we de woningprijs? Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Het meten van de woningprijs Verschillende methoden om het prijsniveau ( ) te meten: Gemiddelde > Kadaster Mediaan > NVM Index > CBS en Kadaster [hier komen we straks op terug] Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Prijsontwikkeling 1995-1 ste helft 2009 350 300 250 200 150 100 50 index 1995 = 100 Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS] Mediaan [nvm] 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Prijsontwikkeling naar woningtype Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Prijsontwikkeling en woningtype Woningtypen zijn een proxy voor prijsklassen. Dure woningen (vrijstaande) zijn het meest gevoelig voor de conjunctuur [variatiecoëfficiënt]. Tijdens de huidige laagconjunctuur geldt voor dure woningen ten opzichte van goedkope woningen: Lange verkooptijden Forse prijsdalingen Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Prijsontwikkeling naar woningtype Per maand en per jaar, euro s, 1993-2009 (september) 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 Euro's x 1000 Vrijstaande woningen Appartementen Twee-onder-een-kap Hoekwoning tussenwoning 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Bron: Kadaster Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Variatie in prijsontwikkeling Variatiecoëfficiënt van de procentuele mutatie van de woningprijs, 1995-2005 6,05 vrijstaande woning 4,64 2/1 kap woning 4,09 hoekwoning 1,77 tussenwoning 4,44 appartement procenten 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Prijsontwikkeling naar regio Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Prijsontwikkeling naar regio Grote regionale verschillen in het prijsniveau. Prijsontwikkeling verschil nauwelijks. Op lokaal niveau zijn er specifieke vraag/aanbod verhoudingen. Nieuwbouw kan effect hebben op de prijs. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Prijsverschil met Nederland per provincie Prijsverschil met Nederland, sept 2009 Utrecht Noord-Holland Noord-Brabant Gelderland Zuid-Holland Overijssel drenthe Limburg friesland Zeeland Flevoland groningen -70000-60000 -50000-40000 -30000-20000 -10000 0 10000 20000 30000 40000 50000 Euro's Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
De woningprijsindex Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
De prijs en de prijsindex Verschillen per woningtype in prijsniveau en ontwikkeling. Verschillen per regio in prijsniveau en ontwikkeling. Er worden andere woningen verkocht in een laagconjunctuur dan in een hoogconjunctuur. Achter het gemiddelde gaat dus een kwaliteitspakket schuil. Kwaliteit (type, regio, pakket) beïnvloedt de gemiddelde prijs. Dat zien we terug in de prijsindex. De prijsindex toont het prijsverloop alsof de gemiddelde kwaliteit van de verkochte woningen niet wijzigt. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Woningprijsindex Prijs P2 Prijs P1 t1 t2 Tijd P2 Gemiddelde P1 Index t1 t2 Tijd Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
De prijsontwikkeling vanaf 1995 Per halfjaar,%, 1995-2009 14 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8 % Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS] 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Gebruik van de index Vergroot de betrouwbaarheid van marktinformatie; Makelaar: taxaties, regionale prijsvergelijking (benchmark) Particulier: prijsinformatie bij koop en verkoop Investeerder: reëel en actueel beeld van de prijsontwikkeling Hypotheekverstrekkers: risicostrategieën Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Prijsbepalende factoren Blok 2 Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future
Prijsbepalende factoren Verschil tussen het prijsniveau ( ) en de prijsontwikkeling (%). Conjunctuur Rente Betaalcapaciteit Inkomen Beleid financiële instellingen en het Rijk Vertrouwen Prijsbepalende factoren
Conjunctuur Prijsbepalende factoren
Conjunctuur en woningprijs Bruto Binnenlands Product (BBP) is een maatstaf voor conjunctuur De woningprijs is conjunctuur gevoelig. Hoge economische groei Vraag naar kwaliteit Dure woningen nemen sneller in prijs toe als goedkope woningen Lage economische groei Vraag naar betaalbare woningen Dure woningen nemen sneller in prijs af als goedkope woningen Prijsbepalende factoren
Hoe staat de economie ervoor? Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), 1920-2010 10 8 6 4 2 0 1920 1926 1932 1938 1944 1950 1956 1962 1968 1974 1980 1986 1992 1998 2004 2010-2 -4-6 -3,60-4,75 Prijsbepalende factoren
Prijsontwikkeling en conjunctuur Ontwikkeling BBP en Woningprijs, 1995-2009 z-score 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00-0.50-1.00-1.50-2.00-2.50 M M H H H L L L M M M L 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Bruto Binnenlands product woningprijs Prijsbepalende factoren
Rente en inkomen Prijsbepalende factoren
Rente en inkomen Rente en inkomen belangrijk voor de betaalbaarheid. Rentestijging > prijsdaling. Inkomensstijging > prijsstijging. Leencapaciteit is een maatstaf voor betaalbaarheid. Inkomen van 1x modaal is onvoldoende voor gemiddeld koophuis Prijsbepalende factoren
15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2007 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008 2009 Ontwikkeling van de rente Hypotheekrente, 1975 2009 1ste helft % Prijsbepalende factoren Rente 2009
Ontwikkeling van het inkomen (jaar) Ontwikkeling reëel beschikbaar gezinsinkomen, 1975-2009 1ste helft 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 -4-5 -6 % 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Prijsbepalende factoren
Leencapaciteit en woningprijs t/m eerste helft 2009 400000 Euro's 350000 300000 250000 200000 2x modaal (Rabo) Prijs nieuwbouw Prijs bestaande bouw 340000 254350 241712 150000 155000 100000 1x modaal (NHG) 50000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Prijsbepalende factoren
Beleid financiële instellingen en Rijk Prijsbepalende factoren
Beleid en de woningprijs Het beleid van financiële instellingen en het Rijk heeft invloed op de prijs door: Vraagzijde: Hypotheekrenteaftrek: effect op de prijs Financieringsvoorwaarden: verhoging of verlaging van de prijs afhankelijk van verruiming of versobering Aanbod: Restrictief grondbeleid: grond wordt schaars Regelgeving en procedures Prijsbepalende factoren
Vertrouwen Prijsbepalende factoren
Vertrouwen in de woningmarkt Uit modelanalyses blijkt dat economische indicatoren zoals rente en inkomen 50% van de prijsverandering verklaren. De overige 50% hangt samen met psychologische effecten en vertrouwen. De ontwikkeling van het CBS-consumentenvertrouwen wijkt af van de ontwikkeling op de woningmarkt. Daarom publiceert de Vereniging Eigen Huis (VEH) de Eigenhuis Marktindicator. Deze volgt het vertrouwen van de consumenten op de koopwoningmarkt. Prijsbepalende factoren
CBS-Consumentenvertrouwen 30 20 10 0-10 -20 vertrouwensindex -30-40 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Prijsbepalende factoren 300 250 verkoopprijs (x 1000 euro) CBS-consumentenvertrouwen en de woningprijs CBS consumentenvertrouwen CBS koopbereidheid reële koopprijs 200 150 100 50 0
Eigenhuis Marktindicator en woningprijs april 2004 - juli 2009 score 110 100 90 80 70 Eigen huis marktindicator Prijsontwikkeling 4 3 2 1 0-1 -2-3 %-mutatie per halfjaar 60-4 apr 04 jul 04 okt 04 jan 05 apr 05 jul 05 okt 05 jan 06 apr 06 jul 06 okt 06 jan 07 apr 07 jul 07 okt 07 jan 08 apr 08 jul 08 okt 08 jan 09 apr 09 jul 09 maand Bron: VEH, Kadaster/CBS Prijsbepalende factoren
Eigenhuis Marktindicator en transacties 140 20000 18000 120 16000 100 14000 12000 80 10000 60 jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 EHM (3 mnd voortschr.en 8 mnd vertraagd) aantal transacties (12 mnd voortschrijdend rechter as) 8000 Bron: VEH, Kadaster/CBS Prijsbepalende factoren
Consumentenvraag naar koopwoningen Blok 3 Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future
Inhoud blok 3 Relatie tussen levenscyclus en vraag naar koopwoningen. Woonwensen van planners en dromers in 2008. Ontwikkelingen in de potentiële vraag naar koopwoningen: 1995-2008. Koopvraag van potentiële starters en doorstromers. Geëffectueerde vraag naar woningen Vromraad-advies: Wonen in ruimte en tijd. Consumentenvraag naar koopwoningen
Levenscyclus en vraag naar koopwoningen Consumentenvraag naar koopwoningen
Levenscyclus en koopwens Wens om een woning te kopen gaat vaak samen met veranderingen in de levenscyclus (demografisch, sociaaleconomisch). Financiële mogelijkheden vormen natuurlijk randvoorwaarde. Veranderingen in huishoudensamenstelling: samenwonen, scheiden, gezinsuitbreiding, empty nest fase. Demografische ontwikkelingen zeer bepalend voor koopvraag op de langere termijn. Maar let op sociaal-culturele verschuivingen! Consumentenvraag naar koopwoningen
Huishoudenfasen in schema (1) Consumentenvraag naar koopwoningen
Huishoudenfasen in schema (2) Consumentenvraag naar koopwoningen
Levenscyclus en (koop)woningvraag < 30 jaar 30-55 jaar 55-69 jaar 70 + Consumentenvraag naar koopwoningen
Demografische ontwikkelingen en prognose: huishoudens naar leeftijdsklassen 10.000.000 aantal huishoudens 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 jaar 75+ 55-74 jaar 35-54 jaar tot 35 jaar Consumentenvraag naar koopwoningen
Demografische ontwikkelingen en prognose: huishoudens naar samenstelling 10000000 Aantal huishoudens 8000000 6000000 4000000 2000000 0 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 + 71.000 + 498.000 + 1.241.000 eenpersoons tweepersoons meerpersoons Consumentenvraag naar koopwoningen
Eigen woningbezit naar enkele huishoudentypen Bovenmodale inkomens Alleenstaande Paar Paar met kinderen Tot 30 jaar % eigenwoningbezit 49% 67% 70% 30-55 jaar % eigenwoningbezit 61% 78% 83% 55-70 jaar % eigenwoningbezit 68% 76% 76% 70+ % eigenwoningbezit 56% 69% 42% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen
Verhuisgeneigdheid (bij droomhuis ) en potentiële koopwens naar enkele huishoudentypen Bovenmodaal Alleenstaande Paar Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Paar met kinderen Tot 30 jaar % verhuisgeneigd % koopwens 81% 37% 74% 37% 40% 29% 30-55 jaar % verhuisgeneigd % koopwens 56% 29% 40% 24% 33% 17% 55-70 jaar % verhuisgeneigd % koopwens 36% 11% 38% 9% 40% 9% 70+ % verhuisgeneigd % koopwens 50% 2% 32% 6% - - Consumentenvraag naar koopwoningen
Omvang potentiële vraag naar huishoudentypen Bovenmodaal Alleenstaande Paar Paar met kinderen Tot 30 jaar Aantal huishoudens 25.800 61.300 17.400 met koopwens 30-55 jaar Aantal huishoudens 112.800 116.500 265.300 met koopwens 55-70 jaar Aantal huishoudens 14.200 55.600 17.800 met koopwens 70+ Aantal huishoudens 1.600 9.800 - met koopwens Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen
Woonwensen van Dromers, Planners en Doeners Consumentenvraag naar koopwoningen
Mate van verhuisgeneigdheid Doeners: huishoudens die binnen één jaar denken te verhuizen Planners: huishoudens die serieuze verhuisplannen hebben en binnen twee jaar willen verhuizen Dromers: huishoudens die zouden verhuizen, indien ze een woning vinden die aan alle wensen voldoet Voorjaar 2008: Ongeveer 5 miljoen huishoudens met bovenmodaal inkomen, waarvan: 310.000 doeners (6%) 440.000 planners (9%) 1.109.00 dromers (22%) Consumentenvraag naar koopwoningen
Gewenste woningkenmerken Huishoudens naar sterkte van verhuiswens Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Eengezinswoning 77% 85% 85% Woninggrootte > 150 M2 41% 44% 48% 3 kamers 4 kamers 5 kamers of meer 26% 33% 41% 17% 37% 46% 15% 33% 53% Extra kamer beneden (bij 33% 43% 43% eengezinswoning) Voorkeur voor grote tuin Voorkeur voor ruim terras 36% 58% 35% 56% 40% 48% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen
Gewenste woningkenmerken Huishoudens naar sterkte van verhuiswens Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Grote gemeente (> 100.000) Middelgrote gemeente Kleinere gemeente (< 50.000) 30% 14% 56% 25% 14% 61% 20% 11% 69% Centrum stad Nabij centrum Verder weg/geen voorkeur 12% 35% 53% 11% 40% 49% 13% 38% 49% Levendige buurt/geen voorkeur Rustige buurt Stille buurt 23% 59% 18% 39% 45% 16% 41% 45% 14% Dezelfde wijk Dezelfde gemeente Elders 25% 32% 43% 29% 37% 34% 28% 38% 34% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen
Gewenste woningkenmerken Huishoudens naar sterkte van verhuiswens Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers Koopprijs tot 250.000 250.000 350.000 Koopprijs vanaf 350.000 50% 35% 15% 34% 40% 26% 34% 39% 26% Nieuwbouw Maakt niet uit Bestaande woning 27% 36% 37% 18% 48% 34% 19% 57% 24% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen
Huishoudenkenmerken Huishoudens naar sterkte van verhuiswens Bovenmodaal inkomen Doeners Planners Dromers tot 30 jaar 30-54 jaar 55-69 jaar 70+ 23% 60% 16% 1% 14% 62% 23% 1% 5% 70% 23% 2% Alleenstaand Paren Paren met kinderen 20% 38% 42% 18% 31% 51% 11% 29% 60% Bron: Huizenkopers in profiel 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen
Ontwikkelingen in de potentiële Vraag naar koopwoningen: 1995-2008 Consumentenvraag naar koopwoningen
Gevoeligheid koopwens en conjunctuur (1995-2008) Huishoudens minder verhuisgeneigd bij minder gunstige economische omstandigheden: afname verhuisgeneigdheid tussen 2000 en 2004. Huishoudens minder koopgeneigd bij minder gunstige economische omstandigheden: afname voorkeur voor koopwoning tussen 2000 en 2004. Voorkeur voor appartementen onder potentiële kopers blijft beperkt (minder dan 20%). Vraaguitval vanaf het jaar 2000 aan de onderkant van de koopsector. Consumentenvraag naar koopwoningen
Mate van verhuisgeneigdheid 1995-2008 Steeds minder planners % huishoudens 100 Mate van verhuisgeneigdheid 80 60 40 20 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002 2004 2006 2008 planners dromers niet verhuisgeneigd Bron: Huizenkopers in profiel 1995-2008 Consumentenvraag naar koopwoningen
Gewenst eigendomsverhouding 1995-2008 Iets minder koopwens na 2000 % huishoudens 100 Gewenst eigendomsverhouding 80 60 40 20 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002 2004 2006 2008 koopwoning huurwoning geen voorkeur Bron: Huizenkopers in profiel 1995-2008 Consumentenvraag naar koopwoningen
Gewenste koopprijsklasse 1995-2008 (in prijzen van 2008) Steeds minder verhuisgeneigden met koopwens aan onderkant koopwoningmarkt % huishoudens 100 80 60 40 20 0 Huur 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Gewenste prijsklasse 2002 Bron: Huizenkopers in profiel 1995-2008 2004 2006 Koop 2008 Consumentenvraag naar koopwoningen 350.000 en meer 300.000-349.000 250.000-299.000 200.000-249.000 tot 200.000
Gewenst woningtype 1995-2008 % huishoudens 100 Gewenst woningtype 80 flat / appartement 60 40 eengezinswoning, overig 20 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002 Bron: Huizenkopers in profiel 1995-2008 2004 2006 2008 eengezinswoning, vrijstaand Consumentenvraag naar koopwoningen
Koopvraag van potentiële starters en doorstromers Consumentenvraag naar koopwoningen
Toename koopvraag 2 e helft jaren 90 door verruiming hypotheekmogelijkheden? Invoering tweeverdienershypotheek (1993) maakt koopwoningmarkt voor meer huishoudens financieel toegankelijk: aanvankelijk meer vraag van starters. Door toename van de instroom krijgen eigenaarbewoners ook meer mogelijkheden tot doorstroming a.g.v waardestijging woning. Later extra financieringsruimte door nieuwe hypotheekvormen (bijv. beleggings-, aflossingsvrije hypotheken). Begin 21 ste eeuw ligt prijsniveau in koopsector te hoog voor starters: uitval van de vraag aan de onderkant van de koopwoningmarkt. Consumentenvraag naar koopwoningen
Potentiële koopvraag (gemiddeld per jaar) naar woningmarktpositie 700000 600000 + 175,000 aantal woningen 500000 400000 300000 200000 + 66,000 -/- 184,000 100000 0 1990-1991 1994-1995 1998-1999 2002-2003 2006-2007 starters doorstromers Bron: WBO 1990, 1994, 1998 en 2002 en WoON 2006 Consumentenvraag naar koopwoningen
Potentieel verhuisbalans 100% 80% 60% 40% 20% 0% van naar van naar van naar van naar WBO 1994 WBO 1998 WBO 2002 WoON 2006 niet-woning huurwoning koopwoning Consumentenvraag naar koopwoningen
Geëffectueerde vraag naar woningen Consumentenvraag naar koopwoningen
Tussen wens en werkelijkheid Niet alle verhuisplannen worden daadwerkelijk uitgevoerd. Niet alle woonwensen blijken haalbaar: gewenst woningaanbod niet beschikbaar of (financieel) bereikbaar. Daardoor ook substitutiegedrag door woonconsumenten. Feitelijk wordt er veel minder vaak naar een koopwoning verhuisd dan de potentiële vraag doet vermoeden. Consumentenvraag naar koopwoningen
Verschil potentiële en gerealiseerde vraag naar koopwoningen Op jaarbasis en naar woningmarktpositie aantal huishoudens 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 P G P G P G P G 0 1990-1991 1990-1993 1994-1995 1994-1997 1998-1999 1998-2001 2002-2003 2002-2005 P = potentiële vraag G = gerealiseerde vraag starters doorstromers Consumentenvraag naar koopwoningen
Vromraad-advies: Wonen in ruimte en tijd Consumentenvraag naar koopwoningen
Vromraad-advies: 3 sociaal-culturele trends in het wonen Tot nu toe vooral kwantitatieve bestudering van woonwensen weergegeven. Vromraad-advies is een meer kwalitatieve benadering van ontwikkelingen in woonvoorkeuren: literatuurstudie, interviews sleutelfiguren, expertmeetings. Drie trends op de woningmarkt: Toenemende behoefte wonen onder gelijkgestemden; Transnationaal wonen en meerhuizigheid ; Toenemende vraag naar comfort en gemak; verdienstelijking van het wonen (wonen, zorg dienstverlening). Consumentenvraag naar koopwoningen
Relatie tussen de markt van nieuwe en bestaande koopwoningen Blok 4 Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future
Relatie tussen markt van nieuwe en bestaande koopwoningen Woningmarkt: prijs en productie De markt voor kantoren en woningen Conjunctuur en de markt voor koopwoningen Woningproductie en woningtekort Prijsontwikkeling en grond Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Woningmarkt: Prijs en productie Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Woningmarkt: Prijs en productie Efficiënt functionerende markt (nieuwbouwmarkt) Verhouding vraag en aanbod via prijsmechanisme Vraagoverschot leidt tot tijdelijke prijsstijging Nieuwbouw zorgt, na enige tijd, voor evenwicht Prijs bestaande woning afhankelijk van productiekosten Inefficiënt functionerende markt (voorraadmarkt) Aanbod reageert onvoldoende op vraag Vraagoverschot vertaalt zich in prijseffect Prijs nieuwbouw afhankelijk van prijs bestaande woning Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Prijselasticiteit productie Prijs Vraag Aanbod Prijs Correctie route P** P*** Aanbod Aantal P* Vraag Prijs Vraag Aanbod Q* Q** Aantal Aantal Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
De markt voor kantoren en woningen Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
De markt voor kantoren en woningen Kantorenmarkt Woningmarkt Kwaliteitseisen overheid Flexibel Star Aanbod van grond Ruim aanbod Krap aanbod Wisselwerking met conjunctuur Elastisch (volume) Inelastisch (prijs) Continuïteit productie Discontinuïteit Continuïteit Levensduur onroerend goed Kort Lang Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Conjunctuur en productie: kantoren en woningen Beiden reageren op conjunctuur, maar anders: Mate Kantoren zeer sterk maar vertraagd (overshooting productie, varkenscyclus) Woningen veel minder sterk en vooruitlopend (latente vraag, verkoop vanaf papier) Aard Kantoren in m 2 Woningen in prijs (kwaliteit) in plaats van in aantal Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Nieuwbouw kantoren (m 2 ), woningen (aantal) en mutatie BBP 350 index 1982 = 100 kantoren bbp woningen bbp 8,00 300 6,00 250 4,00 200 150 2,00 100 0,00 50-2,00 0 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002-4,00 Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Conjunctuur en de markt voor koopwoningen Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Conjunctuur en de markt voor bestaande koopwoningen Koopwoningmarkt in Nederland is doorstroommarkt Markt is gebaseerd op toevoegen aan de bovenkant en via verhuisketens woningen aan de onderkant vrijmaken voor starters Conjunctuur zichtbaar via transacties en prijs In hoogconjunctuur veel transacties en nieuwbouw aan de bovenkant van de markt Markt voor bestaande woningen: honingraatcyclus Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Conjunctuur en de markt voor bestaande koopwoningen Prijs Inactief Teruglopend Stagnerend Kenterend Actief Herstellend Aantal (transacties) Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Woningproductie en woningtekort Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Indirecte relatie woningproductie en woningtekort Aanbodbeperkende factoren: regelgeving, complexiteit en concentratie productie, restrictief ruimtelijk beleid, ontwikkelingsproces inflexibel Gevolg achterblijvend aanbod: prijsstijging in voorraad en in nieuwbouw Betaalbaarheid (financiering, starters) bepaalt ruimte voor prijsstijging Bij stabilisatie/daling prijzen: nieuwbouw als eerste onder druk: Bovenkant markt Prijs/kwaliteitsverhouding verkoopproces wijzigt Gevolg: doorstroming stagneert en er komen geen woningen vrij aan de onderkant van de woningmarkt Bouwen voor de doorstroming= bouwen voor mensen die al (goed) wonen. Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Prijsontwikkeling en grond Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Prijsontwikkeling en grond Voorraadmarkt: prijsontwikkeling in de voorraad bepaalt prijzen in de nieuwbouw Prijsontwikkelingen slaan neer in de grondwaarde (schaarstepremie) Van kostengeörienteerde naar marktgeörienteerde grondexploitatie (residueel rekenen) Marktwaarde minus kosten is grondwaarde In tijden van prijsstijging: strijd om het residu Ontwikkelaar (hogere prijs) Gemeente (via grond) Rijk (via aanvullende eisen) In tijden van prijsdaling: kosten/kwaliteitsverhouding nieuwbouw onder druk Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande markt
Recente ontwikkelingen Blok 5 Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future
Recente ontwikkelingen Stagnatie op de woning(bouw)markt Ontwikkelingen op de markt voor bestaande koopwoningen Ontwikkelingen op de markt voor nieuwe koopwoningen Crisismaatregelen op de woning(bouw)markt Toekomst Recente ontwikkelingen
Stagnatie op de woning(bouw)markt Recente ontwikkelingen
Stagnatie op de woning(bouw)markt Inkomen, rente, beleid banken, vertrouwen Afname transacties in voorraad, verkoopproces wijzigt, bovenkant markt valt weg Prijsontwikkeling voorraad meer afhankelijk van huishoudens die moeten verkopen; prijsdaling Relatief slechte positie nieuwbouw: wijziging verkoopproces extra effect op nieuwbouw 97 Recente ontwikkelingen
Ontwikkelingen op de markt voor bestaande koopwoningen Recente ontwikkelingen
Ontwikkeling markt voor bestaande koopwoningen Aantal transacties daalt in 2008 en valt ver terug in 2009, met licht herstel in het tweede kwartaal Prijsdaling verkochte woningen vanaf 2e helft 2008, volgens NVM licht herstel in het tweede kwartaal (pakket) Gemiddelde verkooptijd is gestegen tot boven de 180 dagen Daling aantal transacties en prijs het grootst bij dure (vrijstaande) woningen Recente ontwikkelingen
Aantal verkopen bestaande woningen 70000 aantal 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 34123412341234123412341234123412341234 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Bron: Kadaster Recente ontwikkelingen
Ontwikkeling verkoopprijs bestaande woningen (kwartaal op kwartaal) 8 % 6 4 prijs index 2 0-2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-4 -6 Bron: Kadaster Recente ontwikkelingen
Ontwikkeling verkoopprijs per woningtype, bestaande woningen 500000 450000 Euro's x 1000 vrijstaand 500000 450000 400000 400000 350000 350000 300000 250000 200000 150000 twee onder een kap hoekwoning tussenwoning appartement dec jan febr mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec 2009 300000 250000 200000 150000 Bron: Kadaster Recente ontwikkelingen
Ontwikkelingen op de markt voor nieuwe koopwoningen Recente ontwikkelingen
Ontwikkeling markt voor nieuwe koopwoningen Afzet daalt vanaf 2006, duikvlucht vanaf de tweede helft van 2008 Prijsdaling verkochte woningen in 2e helft 2008 en eerste helft van 2009 (pakket) Gemiddelde verkooptijd van appartementen stijgt sterk Daling aantal transacties en prijs het grootst bij dure woningen Nieuwbouw zwaarder getroffen dan bestaande bouw Recente ontwikkelingen
Nieuwbouw koopwoningen: aanbod, verkoop en oplevering (MNW) 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 I-II II- III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III III- IV IV- I-II II- I III 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 III- IV IV- I-II I Aanbod Verkoop Oplevering 105 Recente ontwikkelingen
Verkochte nieuwe koopwoningen bron: Monitor Nieuwe Woningen 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 106 Recente ontwikkelingen
Verkoopprijs verkochte nieuwe en bestaande koopwoningen 300000 250000 200000 150000 Euro's prijs nieuwbouw prijs bestaand 100000 50000 0 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Bron: MNW en Kadaster Recente ontwikkelingen
Mutatie afzet nieuwe koopwoningen per prijsklasse Periode 2008/2007 (totaal -30) 2 e helft 2008/ 2 e helft 2007 (totaal -40) 4 e kw. 2008 4 e kw. 2007 (totaal -49) Goedkoop Middelduur Duur Prijs onb. (tot 211.000) ( 211.000- (vanaf 316.000 316.000) -9-31 -37-31 -9-40 -51-42 -3-48 -66-50 108 Recente ontwikkelingen
35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Krapte indicator nieuwe koopwoningen apr. mei ju ni ju li aug. sep. okt. nov. dec. jan. mrt. feb. apr. mei ju ju ni li aug. sep. okt. nov. dec. jan. feb. mrt. apr. mei ju ni aug. ju li sep. nov. okt. dec. feb. jan. mrt. apr. mei ju ni aug. ju li sep. okt. nov. dec. jan. mrt. feb. apr. mei ju ni ju li aug. sep. okt. nov. dec. jan. feb. mrt. apr. mei ju ju ni li aug. sep. okt. nov. dec. feb. jan. mrt. apr. mei ju ni aug. ju li sep. nov. okt. dec. jan. mrt. feb. apr. mei ju ni ju li aug. sep. okt. nov. dec. jan. mrt. feb. apr. mei ju ju ni li aug. sep. okt. nov. dec. jan. feb. mrt. apr. mei ju ni aug. ju li sep. nov. okt. dec. feb. jan. mrt. apr. mei ju ni 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 eengezins meergezins totaal Recente ontwikkelingen
Verkooptijd nieuwe koopwoningen 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Eengezins Appartement Recente ontwikkelingen
Crisismaatregelen op de woning(bouw)markt Recente ontwikkelingen
Crisismaatregelen Meeste maatregelen hebben betrekking op nieuwbouw Inzet brancheorganisaties VBO, VEH, Neprom, Aedes, NVB, NVM Veel lokale en provinciale initiatieven (overzichten op de site van Neprom en NVB) Beleid rijksoverheid: brief Van der Laan 15 mei Verruiming NHG Recente ontwikkelingen
Toekomst Recente ontwikkelingen
Conjunctuur Een voorspelling Recente ontwikkelingen
Conjunctuur Recente ontwikkelingen
Conjunctuur Recente ontwikkelingen
CBS: Conjunctuurbericht, donderdag 21 januari 2010 Prijsdaling bestaande koopwoningen neemt weer toe De prijzen in december gemiddeld 5,3 procent lager De prijsdaling is, na drie maanden waarin deze afnam, weer toegenomen. Appartementen -4,3 %. Twee-onder-één-kapwoningen -6,1% Vrijstaande -7,2% Recente ontwikkelingen
Toekomst Woningproductie daalt in 2009 naar circa 75.000 woningen In 2010 wordt een grotere terugval verwacht, als gevolg van de teruggelopen afzet van nieuwe koopwoningen vanaf het derde kwartaal van 2008 (doorlooptijd tussen verkoop en oplevering is gemiddeld 1,5 jaar) Herstel zal van onderaf komen: goedkopere segmenten en huur Prijs/kwaliteit nieuwbouw in relatie tot voorraad belangrijk: Staat onder druk door aanvullende eisen, financiering locatie, relatieve toename productie huurwoningen 118 Recente ontwikkelingen
Woningprijs, voorspelling euro 300 reële verkoopprijs NVM 250 realisatie geschat 200 150 100 50 1978 1979 1981 1982 1984 1985 1987 1988 1990 1991 1993 1994 1996 1997 1999 2000 2002 2003 2005 2006 2008 2009 2011 2012 2014 2015 Recente ontwikkelingen
Aantal transacties, voorspelling 90000 aantal woningen aantal transacties 80000 realisatie geschat 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Recente ontwikkelingen
Prijsontwikkeling: een verklaring psychologie 10 procenten 8 6 4 2 0-21975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011-4 -6-8 Recente ontwikkelingen
Toets en afsluiting Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future
E-mail: P.devries@tudelft.nl Discussie en stellingen