Ex-post analyse CentrO Oberhausen
Oberhausen 70.000 m2
Context 1989 Gemeente Oberhausen 20% werkloosheid na vertrek staalfabriek Dalende omzet detailhandel (# en %) Laagwaardig aanbod, koopkrachtafvloeiing Regio NRW Steeds restrictiever detailhandelsbeleid op basis van Centraalplaatsentheorie van Christaller
Ruhrgebiet is polycentricisch
Besluitvorming WTC voorstel Grootste mall op aarde, 250.000 m2 Goedkeuring deelstaat NRW nodig Gaat niet door wegens impact op omliggende centra en stedelijke integratie CentrO voorstel Eigen studies (dpo) Binding bepaalt omvang, 70.000 m2 Resultaat: succes!
Ex-post analyse (recreatieve winkelen)
CentrO opent in 1996, 7 jaar na het WTC voorstel Oberhausen-Alt opgeofferd Vloedgolf aan voorstellen Aangescherpt beleid NRW
Conclusies / aanbevelingen Ontken effecten van detailhandelsontwikkelingen niet Vaak sprake van communicerende vaten Effecten hangen af van omvang, maar ook inhoud Kies bewust en volgens eigen prioriteiten Voorkom overmaat Pas op met aanbodgestuurde vastgoedontwikkelingen Nieuwe winkelmeters goedkeuren? Oude winkelmeters opruimen! Pak problematische leegstand aan Voer beleid op het schaalniveau van de effecten Regionale afstemming meestal nodig voor grootschalige plannen Ladder duurzame verstedelijking serieus nemen
Dank u wel!
Column Cees Jan Pen
Realisme Helaas kan ik in verband met mijn recente verhuizing van Voorschoten naar Brabant en diverse regelzaken niet aanwezig zijn bij deze expertsessie over de mogelijke komst van een outletcenter in Zoetermeer. Ik hoop dat ik mijn afwezigheid enigszins goed kan maken door middel van deze voorgelezen column. Graag wil ik benadrukken dat ik dit werk en ook dit schrijven doe als onafhankelijk expert en niet in opdracht van welke belanghebbende dan ook. Ik wil graag benadrukken dat veel vaker gebruik kan en moet worden gemaakt van kennis en expertise van hogescholen, die graag willen optreden als onafhankelijke regionale kennisorganisatie. Ik hoop dat u als aanwezigen vaker gebruik maakt en vragen stelt aan hogescholen in de regio. Actuele cijfers? Laat ik meteen met de deur in huis vallen. Het is zachts gezegd vreemd dat in de regio en raad een debat wordt gevoerd over de outlet, terwijl de ontwikkelaar samen met het college van Zoetermeer erkent dat de outlet is gebaseerd op gedateerde pre-crisis cijfers. De recente koopstroomcijfers van Zuid-Holland zijn nog niet gebruikt. Net zo vreemd is dat Zoetermeer steeds benadrukt hoe goed en intensief de regionale samenwerking is geweest, terwijl alle omliggende gemeenten in verzet komen. En nee, dit komt niet voort uit jaloezie dat zij graag de outlet en banen willen binnenhalen. De gemeenten Gouda, Alphen aan den Rijn en Leiden hebben reeds aangegeven geen outlet te zullen faciliteren en willen dit ook bekrachtigen met een convenant.
Landelijk zijn er plannen zeker 80-100.000 m2 outlets toe te voegen, terwijl er ruimte is voor 20.000 in vooral het noorden en oosten van het land. De marktpotentie van andere outletcentra en Roosendaal, Halfweg en ook Zevenaar is bij de berekeningen voor de outlet Zoetermeer onvoldoende meegenomen, terwijl dit echt effect heeft op de business case voor de HOM. De business case Zoetermeer gebruikt naast gedateerde cijfers ook dromerige cijfers over de veronderstelde 6,5 tot 7,3 miljoen bezoekers die naar Zoetermeer zouden komen. Vergelijk dit met scores Roermond. In Roermond (de meest succesvolle outlet van Europa) bereikt men na 15 jaar investeren en marketen nu pas 5,5 miljoen bezoekers, terwijl op deze centrale locatie in Europa sprake is van een klantenpotentieel van 22,5 miljoen. De HOM zal zich naast een handvol buitenlandse bezoekers toch vooral richten op de Randstad (7 miljoen inwoners) en zit al tussen Roosendaal en Halfweg in. Juist bij zo'n omstreden plan is een realistische inschatting verstandig. Zo bedraagt de doorstroming van de outlet Roermond naar de binnenstad in de praktijk eerder 25%, terwijl Zoetermeer de binnenstad een ander beeld voorspiegelt. Ik hoor maar niets wat effect is als Zoetermeer uitgaat van 3 miljoen bezoekers (ter vergelijking: Zevenaar gaat uit van 1 mln. bezoekers en Halfweg ca. 3 mln.).
Outlet is gewoon lekker shoppen Het klinkt, zeker voor degenen die mijn kritische blogs, columns en artikelen een beetje volgen, misschien vreemd, maar op zich heb ik niets tegen outlets. Integendeel, binnensteden moeten veel leren van outlets wat betreft een professionele organisatie en samenwerking van het gehele gebied en denken in een totaalconcept. Een nuchtere blik is tegelijkertijd nodig. Een outlet is namelijk gewoon een shopconcept met uitzondering van het feit dat een outlet is gebaseerd op zeer professionele afspraken en samenwerking met fabrikanten en designers. In de praktijk huisvest een outlet vaak gewone monobrand stores in een professioneel gerund gebied zijn met een eigenaar. In feite is het een soort shoppingmall. Daarbij komt dat de groei in de retailsector vooral komt door groei van food en webshops en niet door non-food. De sanering van Blokker deze week past helaas in dat plaatje. Mijn kritiek op onder meer perifere outletontwikkelingen komt voort uit de veel te traag gaande noodzakelijke verduurzaming van de vastgoedmarkt waar ik al jaren mee bezig ben. In mijn ogen wordt teveel gebouwd voor leegstand en worden vooral m2 toegevoegd, wordt onder meer retail teveel gezien als manier een plan dekkend te krijgen en wordt nauwelijks echt regionaal samengewerkt en gegund. Dit terwijl er overbewinkeling is en er nog veel harde en zachte nieuwe winkelplannen boven de markt hangen.
Een globale inventarisatie leert dat er zo tussen de 100.000-150.000 m2 extra nieuwe retailplannen boven Zuid-Holland hangen. Laten we de provincie Utrecht nog maar even vergeten, al zitten die ook niet stil. Zoetermeer wil nota bene een Retaildeal sluiten, terwijl Minister Kamp benadrukt dat we zeker 20% teveel aan winkelmeters hebben en een van de belangrijkste uitdagingen van deze deals, het saneren van winkelmeters is. Dit betekent in feite dat je het Zoetermeerse Woonhart moet transformeren tot een woonwijk of andere nietretailfunctie in plaats van de voorgestelde uitbreiding tot een outlet. Natuurlijk is het mooi dat het een binnenstedelijke ontwikkeling is, maar daarmee is het niet meteen duurzaam. 30.000 extra outlet meters betekent in de regio zeker 30.000 meters non-food minder en de sector kent al nauwelijks groei en krimpt zelfs al. Je moet ook erg voorzichtig zijn met roepen dat de HOM vele banen schept omdat onduidelijk is wat voor type banen. En zeker als je niet ook weet hoeveel banen daar tegelijk mee verloren gaan. De druk op het regionaal midden- en kleinbedrijf wordt aanzienlijk opgevoerd.
Tot slot Ik wil vooral pleiten voor realisme. Gebruik actuele cijfers, gebruik het complete plaatje mbt alle outletplannen, maak een objectieve regionaal vraag-aanbod retailkaart, neem niet onderbouwde zaken zoals veronderstelde versterking binnenstad niet zomaar aan en baseer je op realistische bezoekers- en echte banenaantallen. Ik wens u veel wijsheid toe en verwacht snel cijfers uit 2017 vanuit het bestuur van Zoetermeer. Cees Jan Pen