Uitdagingen vr wnen in Vlaanderen en de rl van de VMSW Tn Dirckx
Uitdagingen vr wnen in Vlaanderen Tn Dirckx Tn.Dirckx@ees.kuleuven.be KU Leuven KULAK Pstgraduaat Vastgedkunde
Uitgangspunt Het traditineel wningprductiesysteem is vrbij: verandering in wie, wat en waar nieuwe inslag vr debat betaalbaarheid? prijs is niet het prbleem vr kpers. Waarm? wat we ervr krijgen 3
90% Wie? Evlutie Ontwikkelaars 80% 70% 60% 50% 40% 30% Cmmerciële Particulieren Nnprfit 20% 10% 0% 4
Wat? Wningen per wngebuw 2,2 2 1,8 1,6 1,4 Vlaanderen Wallnië 1,2 1 Kadaster: 16 -> 22 % appartementen (1995-2010) Prductie: 38 -> 60 % (1999-2006 ) 5
Waar? Appartementisering van Vlaanderen 6
Structuur 1. Wat bepaalt de prijs van wningen? 2. Waar vr je geld? 3. Tekmstperspectieven. 7
Deel 1: Wat bepaalt de prijs van een wning? Betaalbaarheid?!
Eigenaarsmarkt - Huurdersmarkt Eigenaarsmarkt gezinsinkmen ntleningssysteem verheidssubsidies wederkerigheid (grnd-kapitaal) Huurdersmarkt beschikbaar kapitaal met pbrengen R andere investeringen? gezinsinkmen huurder met deel pbrengst genereren waardevermeerdering pand met deel pbrengst genereren 9
Wningprijs in Eur Crrelatie wningprijzen en inkmen in Vlaanderen per gemeente 375.000 325.000 Kraainem Waarm? maximalisatie ntleningscapaciteit 275.000 Knkke-Heist Bechut y = 5,2339x - 14533 R² = 0,4375 De Pinte 225.000 175.000 Antwerpen Gent Butersem Mediaan Lineair (Mediaan) Krtrijk 125.000 Mesen 75.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000 55.000 Inkmen 10
Ontleningssystemen en wningprijzen lening termijn: he langer, he grtere schulden Vl.: Vreger 20 jaar f minder 30 jaar: crisis V.S.:30 jaar Frankrijk en Spanje: 50 jaar Finland: 60 jaar Japan:100 jaar rentevet : he hger, he minder betaalbaar lagere inkmens, hgere renteveten leningklasse Met/znder kapitaalsaflssing, vaste f variabele bepalen restinkmen Heveel van je inkmen mag je ntlenen? 11
3 Overheid: effect wnbnus 2,5 Wnbnus 2 1,5 Vlaanderen Q75 Wallnie Q75 1 0,5 12
Wnbnus internatinaal Landen znder wnbnus: D, Au, VK, Ca, JP, Krea, NZ, P, Sl, TR 13 2009
Effect wnbnus p schuldgraad 140 120 100 80 60 40 20 0 % % 140 120 100 80 60 40 20 0 Abn Amr 2009 Residential mrtgage debt t GDP rati (2009) Wnbnus = meer ntleningscapaciteit 14
Schuldgraad Verband tussen wnbnus en schuldgraad 120 100 80 60 40 20 0 Uk Germany Prtugal Ireland Luxemburg Austria Italy France Spain Belgium USA Sweden Finland Greece Nrway Denmark Netherlands 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8 Wnbnus 15 Netherlands Denmark Ireland Uk Sweden USA Nrway Prtugal Spain Finland Germany Belgium Luxemburg France Greece Austria Italy
Del wnbnus: eigenaarschap 80 70 60 50 40 30 20 Vlaams Gewest Waals gewest Brussels hfdstedelijk Gewest België Verenigd Knikrijk Nederland 10 0 16
Betaalbaarheid? wnqutum cnstant +/- 30 jaar 1. cncurrentie gezinnen 2. banken leggen wnqutum kpers vast, bepalen mgelijke schuldenlast 3. wnbnus geen effect p betaalbaarheid stimulering eigenaarschap! 4. hge eigendmsgraad is een plitieke keuze twee prijsniveaus huur en kp 17
Dus afschaffen? 18
Dus afschaffen? prijzen stijgen gemakkelijker dan ze dalen secundaire markt = één pakket (nadeel vr eigenaar) nieuwbuwmarkt in prblemen = wningprductiesysteem is gefragmenteerd (grnd + buw + winst ntwikkelaar) verkp met verlies reëel acuut betaalbaarheidsprbleem is verergerd dr crisis (extra negatieve druk): van lange p krtere leningen hgere eigen inbreng hgere renteveten bij inflatiedreiging 19
Van kp naar huur wnbnus heeft huurwning duurder gemaakt huurdersmarkt = investeerders bepalen prijspeil grte financiële centra: Parijs, Lndn, NY, VK: 30% betaalt meer dan 50% van hun inkmen aan een wnst k Brussel en Antwerpen zijn huurdersmarkten Grtere ntkppeling wningprijzen en inkmens lager risic bij hger wnqutum huurders rentevet als referentiekader investering: 200.000 * 4 f 5% = 666/maand - 833 /maand 20
Wnbnus vs taxatie 21 Brn: Rabbank
Huurdersmarkt uitrekken wnqutum makkelijker prijsniveau beïnvled dr wnbnus fiscaal systeem geen wrtel, veel stkken institutinele investeerder afwezig typisch ude verhuurder = desinvesteren transactie belastingen zwakke huurders financiële crisis stabiliseerde afbuw huurdersmarkt 22
Cnclusie Kp Huur wnqutum banken lijnen af rentevet bepaalt minimum huurpbrengst wnbnus stimuleert eigenaarschap + schuldgraad heeft betaalbaarheid niet verbeterd hgere huurprijzen betaalbaarheidsprblematiek schuldgraad wnqutum belastingen wie? gecmpenseerd dr wnbnus gezinnen die vlden aan inkmensvrwaarden 23 bank hge transactielast geen institutinele investeerders gevangen keuze
Deel 2: Waar vr je geld Wningkwaliteit?!
Prijsvrming en prijs verdeling Overheid Grnd Ontwikkelaars Buwfirma s Financiële instellingen Deel II 25 Deel 1
Wat is wnkwaliteit? Waarde wning = Deel 1 Verdeling waarde = Deel 2 Grnd Grnd Ontwikkelaar Ontwikkelaar Bakstenen bakstenen Bakstenen 26 Sterke verschuivingen in de wnkwaliteit
6 Evlutie grndprijzen 5 Grndeigenaars eigenen waardevermeerdering te 4 3 2 Vl grnd 1 0 wnbnus = grndbnus grndmarkt met vldende aanbd buwbnus? 27 Wal Grnd Vlaanderen Q75 Wallnie Q75
Gemiddeld grndaandeel in gewne wning (primaire + secundaire markt) 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% Flanders Wallnia 15% 10% 5% 0% Grnd is spns die alle waarde pzuigt in Vlaanderen 28
1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 900 Ontkppeling grnd en huizenmarkt 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Particuliere Cmmerciële Nnprfit Grnd Wning 29
Nieuwe grndenmarkt = nieuwe spelers = nieuwe prductie t.e.m. de jaren 90 aanbd grnd > vraag de pties langetermijnprductie verzekeren znder kapitaalsinvestering 30
230% 210% Evlutie Transacties van Buwgrnden Vlaanderen en Wallnië 190% 170% 150% 130% Vlaanderen Wallnië 110% 90% 70% 50% 31
Cmmerciële ntwikkelaars 1996-1998 32
Cmmerciële ntwikkelaars 2008-2010 33
Deel 3: Vlaanderen in de tekmst
Prijsvrming en prijsverdeling Overheid Grnd Winst ntwikkelaars Buwfirma s Financiële instellingen Deel II 35
Evlutie Vlaanderen = 30% wnqutum t.e.m. 1980 10 are < 36 30% wnqutum 5 are >
Wat als? 37
38
39
40
Nieuwe wningtyplgie vr Vlaanderen? 41
19 e eeuws Wenen Achter 15% 42
Besparen p buwkst 500 $ vr 5,1 m 2 2000 $ vr studi 2700 $ vr éénslaapkamerappartement illegale pdeling appartementen minimumgrtte 41 m 2 druk m naar 27 m 2 te gaan in Vlaanderen: geen minimale grtten vr privémarkt besparen p ruimte = besparen p buwkst 43
Buwkwaliteit verminderen 700 Eur/ m2 44 herinvesteringslasten na 20 jaar hger Vl. 20% renvatiekst na 20-30 jaar England 66% na 20-30 jaar.
Wningkwaliteit en nieuwe lgica buwen vr minder lange termijn afschrijving appartementen > wningen tegenmen cntrle verheid p energie-efficiëntie passieve wningen binnen 30 jaar herinvesteringsndzaak zal grt zijn. 45
Energiezuinig 46
Afschrijving Japan: Afschrijving p 20 jaar (hut) f 30 (betn) VS 27,5 47
Gemiddelde grtte wning significant kleiner in Spanje Unifrmiteit 48
Prijs / m 2 relatief gedkp Mldva Hungary Ireland Belgium Mntenegr Germany Germany Pland Turkey Greece Czech Rep. Denmark Austria Netherlands Spain Luxemburg Finland Italy Sweden Switzerland Russia France prijs/m 2 afgeleide van inkmen en macht grndeigenaars, ntwikkelaars en buw ( gecördineerd dr verheid) UK,000 2,000 4,000 6,000 8,000 49 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000
Het kan ng erger 50 speculatie in China
Hng Kng kpkracht $49,137 2009-2012 x2 51
52
Kwaliteitsbewaking minimumppervlakte maatschappelijk debat nrmen SHM > privé markt wat is een kwalitatief minimum vr iedereen qua binnen én buitenruimte? GPD ptentieel vr samenwerking 53
Cnclusie grndenmarkt sleutel van machtspel in wningprductie buwfirma s nder druk ntwikkelaars medeslachtffer verandering grndenmarkt pkmst cmmerciële ntwikkelaars Kwaliteitsbewaking is algemene uitdaging 54
Het zu k anders kunnen zijn: Grnd en tweedehandsmarkt Grnd en tweedehandsmarkt Grnd en tweedehandsmarkt Ontwikkelaar Ontwikkelaar Bakstenen Ontwikkelaar Bakstenen (kwaliteit) Bakstenen (kwaliteit) 55 Sterke verschuivingen in de wnkwaliteit
Uitdagingen Grndenmarkt lpt verkeerd. zuigt waardevermeerdering p He nder cntrle krijgen? Wat we buwen: OK? Lagere huurprijs weinig waarschijnlijk betaalbaarheid? 56
Grndenmarkt He inherente prijs meer kanaliseren naar kwaliteit? invled p aanbd? haal grndenmarkt uit de vergelijking sciale kp? éénmalig instrument pdeling tussen grnd en bakstenen centrale lcaties differentiatie eigendmsrecht sterk: buwverplichting erfpacht, CLT, 57
Financiering wnbnus een subsidie vr iedereen is een subsidie vr niemand spnsring met één del: eigenaarschap delgericht delgrepenbeleid delgericht binnen wnprductiesysteem geen grndsubsidies! 58
Wningkwaliteit 59
Prijsvrming en prijsverdeling Overheid Grnd en huizenmarkt Ontwikkelaars Buwfirma s Financiële instellingen 60
Nieuwbuw vs. renvatie nieuwbuwmarkt in handen van ntwikkelaars renvatie wv handenarbeid ptentieel bij particulieren SHM: grte renvatie gebruik marktactren kleine renvatie gebruik herverdeling ptentieel wederkerigheid 61
He geraak ik aan meer middelen? Markten pnieuw verbinden. Huur Particuliere buw SVK GPD SHM 62
Algemene cnclusie wningkwaliteit in Vlaanderen staat nder druk. zwel huur als kp één submarkt zuigt waarde naar zich te: grndenmarkt pprtuniteit vr cmmerciële spelers verandering in radertje systeemverandering nieuwbuw meest fragiele nderdeel vlucht naar 2dehandsmarkt duurder gegrafie SHM s smmige steden meer nder druk dan andere markt en verheid kmen dichter naar elkaar te ptentieel vr ndersteuning en kwaliteit 63
Meer inf? Agra-Magazine De gevangenen keuze tussen wningtypes http://www.agra-magazine.nl/themanummer/wnpatrnen/ Tn.dirckx@ees.kuleuven.be 64
65?