RAADSVOORSTEL Hart van Austerlitz, garantstelling voor de te sluiten hypotheek voor de koop van acht woningen bestemd voor ouderen Portefeuillehouder Sander Jansen Ronde Tafel 30 maart 2017 Opsteller D. van Vulpen Debat 11 april 2017 Zaak/stuknummer 214094 Raadsvergadering 09 mei 2017 Raadsvoorstel 17RV021 Maatschappelijk effect en doel van het voorstel Voorstel Het verstrekken van een gemeentegarantie voor de hypothecaire lening voor de aan Austerlitz Zorgt gelieerde Stichting voor de financiering van de bouw van acht woningen die aan enige zorgbehoevende ouderen worden verhuurd. Besluit Raad Voorafgaand aan de Ronde Tafel (30 maart 2017) is het voorstel ingetrokken. Basis Voor de financiering van acht woningen in het Hart van Austerlitz zal de Stichting een lening aangaan van maximaal 70% van de stichtingskosten. Deze lening kan slechts worden verkregen als de gemeente hiervoor garant staat. Inleiding In Austerlitz zijn nauwelijks woningen voor ouderen, die enige zorg behoeven. In Hart van Austerlitz worden 17 sociale huurappartementen voor deze doelgroep opgenomen. De woningbouwvereniging realiseert de appartementen. Daarnaast worden acht grondgebonden woningen, die net buiten de sociale huur vallen, door een hiervoor op te richten stichting worden gekocht en beheerd. De gemeentelijke regels zoals door uw raad zijn vastgesteld, maken het niet mogelijk om zonder uw goedkeuring garant te staan voor de financiering van deze woningen. Het is voor de Austerlitze samenleving noodzakelijk dat dit type woningen beschikbaar komt. De woningen mogen niet door de woningbouwvereniging gerealiseerd worden. Ook reguliere marktpartijen zijn niet bereid deze woningen te bouwen en te exploiteren. Voor een goede woningdifferentiatie in Austerlitz is het noodzakelijk is dat deze woningen worden gerealiseerd. De woningen zorgen dat ook de ouder wordende inwoner van Austerlitz de mogelijkheid heeft langer in zijn vertrouwde sociale omgeving te blijven wonen. U wordt gevraagd uw goedkeuring voor de garantiestelling te verlenen. Pagina 1 van 6
Argumenten Door de garantstelling van de gemeente wordt de realisatie van een achttal grondgebonden woningen mogelijk. Deze woningen zullen blijvend voor ouderen die enige zorg behoeven en een binding hebben met Austerlitz beschikbaar zijn. Zonder de garantiestelling zullen de woningen niet gerealiseerd worden. Toelichtingen x Financiën x Juridisch x Risico s Communicatie Automatisering Anders Verdere proces De woningen vormen een onderdeel van het plan Hart van Austerlitz. Voor dit plan zal u medio 2017 een ontwerpbestemmingsplan worden voorgelegd. Volgens de huidige planning zal dit leiden tot het bouwen van deze woningen in 2018/2019. De garantstelling zal eerder beschikbaar moeten zijn, omdat de Stichting ook in de plan voorbereiding moet weten dat zij verplichtingen voor de realisatie van de woningen kan aangaan. VERDIEPING Inleiding Waarom moeten de woningen gerealiseerd worden Op grond van de uitkomsten van het Leefbaarheidsonderzoek Austerlitz is geconcludeerd dat het noodzakelijk is dat het aantal inwoners van het dorp moet stijgen om de bestaande voorzieningen in het dorp voldoende draagvlak te bieden. Daarnaast is gebleken dat er behoefte was de huidige woningvoorraad in het dorp minder eenzijdig te maken en woningen toe te voegen waar bestaande inwoners, die iets meer zorg behoeven, naar kunnen verhuizen. Op deze wijze kunnen deze bewoners binnen hun sociale omgeving blijven. Tevens komen er bij dergelijk verhuisbewegingen veelal eengezinswoningen vrij, waar mensen/gezinnen kunnen gaan wonen. Dit draagt bij aan het draagvlak voor de voorzieningen in het dorp. Op grond van het leefbaarheidsonderzoek is het bouwplan Villa Verte gerealiseerd en worden de bouwplannen in Austerlitz Noord en Hart van Austerlitz voorbereid. Ontwikkelingen binnen Hart van Austerlitz In het bouwplan Hart van Austerlitz worden o.a. 40 woningen gerealiseerd. 25 woningen worden als sociale huurwoningen door Woongoed Zeist gebouwd (waarvan 17 ook geschikt voor zorg). De resterende 15 grondgebonden woningen zullen als koopwoningen met een maximale verkoopprijs van 200.000,-- op de markt worden gebracht. Van deze 15 woningen wil de Coöperatie Austerlitz Zorgt (AZ) dat er acht blijvend aan haar doelgroep worden verhuurd. Dit betekent dat naast het aanbod van de woningbouwvereniging met appartementen met een grootte van circa 65 m2 er ook woningen met een vloeroppervlak van 85 m2, blijvend voor de oudere, iets meer zorgbehoevende inwoners van Austerlitz beschikbaar komen/blijven (bewoners, die niet in aanmerking komen voor sociale huur). Waarom moet de gemeente garant staan Op initiatief van bestuursleden van de Coöperatie Austerlitz Zorgt wordt een stichting opgericht met als doel de 8 woningen te realiseren en blijvend te exploiteren. De stichting is geen woningcorporatie en valt daarom niet onder financieringssystemen die voor deze instellingen bestaan. De Pagina 2 van 6
woningbouwvereniging kan en wil het type woning, gezien de nieuwe regelgeving niet meer realiseren. Ook andere partijen zijn niet bereid dit woningtype te realiseren en te beheren, vanwege het beperkte rendement. De uitkomsten van het Dorpsplan geven aan dat het zeer wenselijk is dat dit woningtype ook in Austerlitz aan de woningvoorraad wordt toegevoegd. Dat AZ de woningen wil realiseren en blijvend voor het gedachte doel wil inzetten, is maatschappelijk wenselijk. AZ heeft al onderzocht dat de nieuwe Stichting 30% van de koopsom ( 480.000) zelf kan financieren en het onroerend goed voor 70% ( 1.120.000) met een lineaire hypotheek kan financieren met een aflossingstermijn van 30 jaar. Banken zijn alleen bereid tot het verstrekken van een hypothecaire lening als een partij zoals de gemeente hiervoor garant staat. Waarom moet de raad instemmen met een garantstelling De woningen kunnen alleen door de op te richten stichting gerealiseerd en blijvend beheerd worden. Het garant staan voor leningen, anders dan voor een woningbouwvereniging of een sportvereniging, valt buiten het kader dat de raad hiervoor heeft aangegeven. Gezien de wenselijkheid om te komen tot de realisatie van het genoemde woningtype in Hart van Austerlitz en de noodzaak dit woningtype blijvend voor de doelgroep beschikbaar te houden en het feit dat dit zonder gemeentegarantie niet tot stand kan komen, stellen we u voor dat de gemeente in dit specifieke geval garant staat voor de te sluiten hypothecaire lening. In overleg met Austerlitz Zorgt, cq. de onder auspiciën van AZ op te richten stichting, die het eigendom en de exploitatie van de te realiseren acht woningen ter hand neemt, zijn de onderstaande voorwaarden overeengekomen: Voorwaarden waaronder de gemeente Garant wil staan voor de hypothecaire lening van een nog op te richten Stichting door 3 bestuurders waarvan er 2 ook bestuurder zijn van AZ voor de financiering van de te bouwen en door deze Stichting af te nemen woningen in Hart van Austerlitz 1. De woningen worden door de door Austerlitz Zorgt geïnitieerde stichting verhuurd aan personen die behoren tot de doelgroep, ouderen, maar niet uitsluitend, die een binding hebben met Austerlitz of recent hadden. 2. De hypothecaire verplichting bedraagt ten hoogste 70% van de stichtingskosten. 3. De Stichting geeft de gemeente vooraf inzage in de te verwachte kosten van het complex en de te genereren huurinkomsten. 4. De Stichting geeft de gemeente jaarlijks inzage in haar financiële positie. 5. De gemeente krijgt inzage in de voorwaarden waaronder de aanvullende achtergestelde leningen aan de op te richten Stichting zijn verstrekt 6. In de voorwaarden voor de hypothecaire lening dient een clausule opgenomen te zijn op grond waarvan de gemeente het recht verkrijgt de lening direct af te lossen zodra zij het eigendom verkrijgt 7. Als de stichting niet voldoet aan haar verplichtingen ten aanzien van de bank, zal het betrokken onroerend goed worden overgedragen aan de gemeente, de gemeente zal vervolgens de hypothecaire verplichtingen op zich nemen en de lasten uit dien hoofde uit de door de gemeente te ontvangen huurpenningen bestrijden. 8. Daarnaast zal de gemeente bezien op welke wijze de verstrekkers van de achtergestelde leningen uit eventueel resterende opbrengsten zullen kunnen worden gecompenseerd. 9. In de woningen mag AZ of de aan haar verwante stichting gewenste zorg- en welzijnsarrangementen gaan aanbieden. ARGUMENTATIE 1. Met de realisatie van de woningen voor ouderen kunnen inwoners van Austerlitz langer functioneren in de eigen samenleving 2. Met de realisatie van de woningen wordt een zekere doorstroming op de woningmarkt in Austerlitz gestimuleerd 3. Met de realisatie van de woningen wordt het draagvlak van de voorzieningen in Austerlitz versterkt 4. De woningen zijn slechts als huurwoningen te financieren als de gemeente garant staat. 5. De stichting behoeft slechts 70% van de stichtingskosten hypothecair met gemeentegarantie te financieren. 6. Door de gestelde voorwaarden, wordt de gemeente eigenaar van de woningen, als de stichting haar verplichtingen niet nakomt. Pagina 3 van 6
7. De realisatie van de woningen voor ouderen is een essentieel onderdeel van de uitkomsten van het leefbaarheidsonderzoek Austerlitz. KANTTEKENINGEN 1. Het garant staan voor de te sluiten lening door de Stichting, past niet in de door de raad geformuleerde en vastgestelde uitgangspunten, die voor dergelijke garantstellingen zijn geformuleerd en vergt daarom een afzonderlijk raadsbesluit. TOELICHTING FINANCIËLE TOELICHTING Gezien de beperkte risico s die kleven aan deze garantstelling is de financiële impact voor de gemeente beperkt. De prijsstelling van de woningen is relatief laag en de te garanderen financiering bedraagt 70% van de koopprijs. Dit betekent dat, als de Stichting niet aan haar betalingsverplichtingen zou kunnen voldoen de woningen voor maximaal 70% van de oorspronkelijke koopprijs eigendom worden van de gemeente. RISICOPARAGRAAF Op 28 januari 2014 heeft de raad ingestemd met de nota garant- en borgstellingen. Eén van de besluiten van destijds was dat de gemeente niet meer garant zou staan voor leningen van zorginstellingen. We hebben eerdere verzoeken tot nu toe afgewezen. In dit collegevoorstel (raadsvoorstel) is aangegeven dat zonder hulp van de gemeente het Austerlitz Zorgt niet lukt om de woningen aan te kopen en te exploiteren. Welke risico s lopen we nu als we overgaan tot deze zekerheidsstelling? Als de nog op te richten Stichting haar verplichtingen bij de bank niet nakomt betekent dit dat de gemeente rechtstreeks door de bank wordt aangesproken om de financiële verplichtingen over te nemen. Er is geen andere instantie die mede garant staat. Wel worden we in dat geval eigenaar van de woningen (voor 70% van de oorspronkelijke stichtingskosten) en incasseren we de huur. Jaarlijks wordt op de hypothecaire lening afgelost waardoor het financiële risico kleiner wordt. Daarnaast zullen de te incasseren huren jaarlijks stijgen waardoor de marge tussen hypotheek en huur jaarlijks groter wordt. We staan niet voor de volle aankoopsom garant maar voor 70% van de stichtingskosten Om nog meer zekerheid te krijgen willen we vooraf inzicht in de huurprijzen ten opzichte van de begrote kosten (bijv. onderhoud, eigenaarslasten e.d.) om vast te stellen dat de huurprijzen rendabel zijn. Daarnaast willen we jaarlijks inzicht in de financiële positie van de stichting. JURIDISCHE ASPECTEN Voor de garantstelling zal een overeenkomst opgesteld moeten worden. Deze overeenkomst moet natuurlijk juridisch correct zijn en acceptabel voor de betrokken instanties, de door Austerlitz Zorgt op te richten Stichting, de hypotheekverstrekker en de gemeente. De bovengenoemde voorwaarden zullen in de overeenkomst opgenomen moeten zijn. VERDERE PROCES Planning en uitvoering Pagina 4 van 6
Het proces om te komen tot de realisatie van Hart van Austerlitz vergt een nieuw bestemmingsplan. Het ontwerp hiervan zal u in de eerste helft van 2017 worden aangeboden. Daarnaast zullen in 2017 de verschillende bouwplannen in het gebied voorbereid worden, zodat de bouw in 2018 gerealiseerd kan worden. Om de voorbereiding te kunnen starten moet de Stichting in de eerste helft van 2017 de zekerheid hebben dat ze de aan haar te verkopen woningen kan financieren. Evaluatie n.v.t. BIJLAGEN Pagina 5 van 6
RAADSBESLUIT Behoort bij raadsvoorstel Nr. 17RV021 De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 februari 2017 ; BESLUIT: Voorstel is voorafgaand aan de Ronde Tafel op 30 maart ingetrokken. 1