Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Nummer 4158/15 Betreft zaak: 4158/ Bouwfonds - MAB I. MELDING 1. Op 27 juli 2004 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat ABN AMRO Bouwfonds Nederlandse Gemeenten N.V., een dochtermaatschappij van ABN AMRO Holding N.V., voornemens is zeggenschap te verkrijgen, in de zin van artikel 27, onder b, van de Mededingingswet, over MAB Group B.V. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 144 van 30 juli 2004. Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. Ambtshalve zijn vragen gesteld aan verschillende marktpartijen. II. PARTIJEN 2. ABN AMRO Bouwfonds Nederlandse Gemeenten N.V. (hierna: Bouwfonds) is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht. ABN AMRO Holding N.V. (hierna: ABN AMRO) bezit 49,999% van de aandelen Bouwfonds en heeft zeggenschap over Bouwfonds. 1 Bouwfonds is actief op het gebied van projectontwikkeling (via Bouwfonds Property Development B.V. en Hopman Interheem Groep B.V.), financiering (via Bouwfonds Hypotheken B.V., Bouwfonds Property Finance B.V. en de Rijnlandse Bank N.V.) en vastgoedbeheer (via Bouwfonds Asset Management B.V. en Bouwfonds Fondsenbeheer). ABN AMRO is actief op het gebied van bancaire en verzekeringsactiviteiten en andere financiële dienstverlening. Voor de beoordeling van onderhavige concentratie zijn de activiteiten van ABN AMRO op het gebied van projectfinanciering van belang. 3. MAB Group B.V. is een besloten vennootschap naar Nederlands recht. MAB Group B.V. is actief op het gebied van projectontwikkeling. 1 De overige aandelen in Bouwfonds zijn verspreid over een groot aantal aandeelhouders. Zie ook het besluit van 10 november 1999 in zaak 1563/ABN AMRO Bouwfonds. 1 Openbare versie
III. DE GEMELDE OPERATIE 4. De gemelde operatie behelst de overname door Bouwfonds van 100% van de aandelen van MAB Group B.V., inclusief haar dochtermaatschappijen en deelnemingen, met uitzondering van een aantal onderdelen 2 (hierna: MAB). De voorgenomen concentratie is vastgelegd in een door partijen bij de melding overgelegde Overeenkomst voor de verkrijging van alle aandelen in het kapitaal van MAB Group B.V. d.d. 15 juli 2004. IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 5. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder b, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 4, omschreven transactie leidt er toe dat Bouwfonds uitsluitende zeggenschap verwerft over MAB. 6. Betrokken ondernemingen zijn Bouwfonds en MAB. 7. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt. V. BEOORDELING A. RELEVANTE MARKTEN Rel evant e pr oduct mar kt en 8. De activiteiten van partijen overlappen op het gebied van projectontwikkeling. Bouwfonds en ABN AMRO zijn tevens actief op het gebied van projectfinanciering. Deze activiteiten staan in een verticale relatie tot de markt voor projectontwikkeling. Projectontwikkeling 2 De volgende onderdelen zullen niet door Bouwfonds worden overgenomen: de Shopping Center Managementactiviteiten (Nederland), de investment properties, zijnde de opgeleverde projecten die niet aan een externe belegger zijn verkocht, de projecten Leipzig (Duitsland), Syrdall (Luxemburg), Friedrichstrasse (Duitsland), Schillerhaus (Duitsland) en Westergasfabriek (Nederland), de activiteiten met betrekking tot de projecten Domus (Frankrijk), ODE (Nederland), Zeil (Duitsland), Stadhart Amstelveen (Nederland) en de Resident (Nederland) en de activiteiten in het Verenigd Koninkrijk en België. Deze onderdelen zullen voorafgaand aan onderhavige transactie worden overgedragen aan Hofima B.V. Bouwfonds krijgt geen zeggenschap in Hofima B.V. 2 Openbare versie
9. In eerdere besluiten 3 is een aparte markt voor projectontwikkeling onderscheiden. Projectontwikkeling omvat het initiëren, het doen realiseren en het financieren van de inrichting van bouwlocaties en het doen bouwen van woningen, winkelcentra, kantoren en bedrijfsruimte. Binnen de markt voor projectontwikkeling dient mogelijk een nadere onderverdeling te worden gemaakt naar specialisme, te weten de ontwikkeling van woningen enerzijds en de ontwikkeling van commercieel vastgoed anderzijds. 4 Voorts is in eerdere besluiten 5 aangegeven dat de mogelijke markt voor de ontwikkeling van commercieel vastgoed mogelijk nader moet worden onderverdeeld naar de ontwikkeling van kantoorruimte, winkelruimte en bedrijfsruimte. In het onderhavige geval kan, evenals in eerdere besluiten, de exacte marktafbakening in het midden worden gelaten, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 14 tot en met 22). 10. In eerdere besluiten 6 is tevens aangegeven dat binnen de markt voor projectontwikkeling mogelijk een aparte deelmarkt voor zogenoemde grote projecten kan worden onderscheiden, aangezien het niet ondenkbeeldig is dat binnen de projectontwikkelingsmarkt hogere eisen worden gesteld op het vlak van ervaring en de benodigde bedrijfsomvang om grotere projecten te kunnen ontwikkelen. Het is niet goed mogelijk om op basis van projectgrootte scherpe grenzen te formuleren. Teneinde voor de beoordeling toch een onderscheid te kunnen maken, is in een aantal besluiten 7 de grens van projecten van EUR 10 miljoen of meer als uitgangspunt gehanteerd. In onderhavige zaak kan, evenals in eerdere besluiten, in het midden blijven of er sprake is van een aparte markt voor de ontwikkeling van grote projecten, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 23 en 24). Verticale relatie: projectfinanciering 11. Projectfinanciering is een activiteit van financiële instellingen die zich richt op de (mede)financiering van ontwikkelprojecten van vastgoed. Kenmerkend voor deze markt is onder 3 Zie bijvoorbeeld het besluit van 10 december 2002 in zaak 3213/TBI Koopmans, punt 10, het besluit van 24 oktober 2002 in zaak 3074/BAM HBG, punt 14 en het besluit van 9 augustus 2002 in zaak 3048/Amstelland MDC, punt 9. 4 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 3213/TBI Koopmans, punt 10 en het besluit van 15 mei 2001 in zaak 2460/BAM NBM Van den Bruele & Kaufman, punt 12. 5 Zie het besluit in zaak 3213/TBI Koopmans, reeds aangehaald, punt 10, het besluit in zaak 3074/BAM HBG, reeds aangehaald, punt 14 en het besluit in zaak 3048/Amstelland MDC, reeds aangehaald, punt 9. 6 Zie bijvoorbeeld het besluit van 22 augustus 2002 in zaak 3085/Dura Vermeer Dubbers Malden, punt 17, het besluit in zaak 3074/BAM HBG, reeds aangehaald, punt 16 en het besluit in zaak 3048/Amstelland MDC, reeds aangehaald, punt 10. 7 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 3213/TBI Koopmans, reeds aangehaald, punt 11 en het besluit in zaak 3074/BAM HBG, reeds aangehaald, punt 16. 3 Openbare versie
meer dat het object van de financiering nog niet is gebouwd. In vergelijking met financiering van bestaande bouw brengt projectfinanciering extra risico s met zich mee. Tevens is voor projectfinanciering meer specialistische kennis nodig met betrekking tot vastgoed. Conform eerdere besluiten 8 zal bij de beoordeling van onderhavige concentratie worden uitgegaan van een aparte markt voor projectfinanciering. Rel evant e geogr af ische mar kt en Projectontwikkeling 12. Conform eerdere besluiten 9 kan in het midden worden gelaten of de markt voor projectontwikkeling, al dan niet nader gesegmenteerd, nationaal of ruimer dan nationaal is (zie punt 25). Verticale relatie: projectfinanciering 13. Evenals in eerdere besluiten 10 kan worden aangenomen dat de markt voor projectfinanciering ten minste nationaal is. B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE Projectontwikkeling 14. De omvang van de markt voor projectontwikkeling in Nederland in 2003 bedraagt circa EUR 13,3 miljard. 11 Op deze markt behalen partijen een gezamenlijk marktaandeel van circa [10-20] * % (Bouwfonds circa [10-20]% en MAB circa [0-10]%). Zoals aangegeven in punt 9 dient binnen de markt voor projectontwikkeling mogelijk een nader onderscheid te worden gemaakt naar specialisme. Projectontwikkeling, naar specialisme 8 Zie bijvoorbeeld het besluit van 10 september 2003 in zaak 3620/Rabobank Assumij/FGH, punt 9 en het besluit in zaak 1563/ABN AMRO Bouwfonds, reeds aangehaald, punt 19. 9 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 3213/TBI Koopmans, reeds aangehaald, punt 17, het besluit in zaak 3085/Dura Vermeer Dubbers Malden, reeds aangehaald, punt 26 en het besluit van 1 juli 2002 in zaak 3011/Heijmans Proper Stok, punt 13. 10 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 3620/Rabobank Assumij/FGH, reeds aangehaald, punt 15. 11 De omvang van de markt voor projectontwikkeling is hier genomen als het totaal van de mogelijke markt voor de ontwikkeling van woningen (zie punt 16) en de mogelijke markt voor de ontwikkeling van commercieel vastgoed (zie punt 18). * In deze openbare versie van het besluit zijn delen van de tekst vervangen of weggelaten om redenen van vertrouwelijkheid. Vervangen of weggelaten delen zijn met vierkante haken aangegeven. In het geval van getallen of percentages kan de vervanging hebben plaatsgevonden in de vorm van vermelding van bandbreedtes. 4 Openbare versie
15. Bouwfonds is met name actief op het gebied van de ontwikkeling van woningen en in mindere mate op het gebied van de ontwikkeling van commercieel vastgoed. MAB daarentegen is met name actief op de ontwikkeling van commercieel vastgoed. Woningen 16. Voor nieuwbouwwoningen zijn er in hoofdzaak drie typen opdrachtgevers: (i) overheid en woningcorporaties; (ii) bouwers voor de markt (projectontwikkelaars, makelaars, pensioenfondsen, e.d.); en (iii) andere particuliere opdrachtgevers. De categorie bouwers voor de markt sluit volgens partijen het meest aan bij de markt voor projectontwikkeling. Ook corporaties ontwikkelen echter in toenemende mate projectmatig koopwoningen. Het onderscheid tussen de genoemde categorieën (i) en (ii) wordt daardoor vager en met name de door corporaties ontwikkelde woningen dienen volgens partijen eigenlijk bij de markt voor projectontwikkeling te worden gerekend. Omdat de omvang hiervan vooralsnog beperkt is en de exacte omvang bovendien niet bekend, zal in dit besluit, evenals in een aantal eerdere besluiten 12, slechts worden uitgegaan van de categorie bouwers voor de markt. In 2003 zijn 37.726 woningen opgeleverd in opdracht van bouwers voor de markt. 13 De gemiddelde koopprijs van een woning bedroeg in 2003 circa EUR 255.300. 14 De omvang van de markt voor projectontwikkeling voor woningen in Nederland in 2003 bedroeg derhalve circa EUR 9,6 miljard. 17. Uitgaande van de genoemde marktomvang bedraagt het gezamenlijke marktaandeel van partijen op de mogelijke markt voor de projectontwikkeling van woningen in 2003 circa [10-20]% (Bouwfonds circa [10-20]% en MAB minder dan 1%). 15 Belangrijke concurrenten van partijen op het gebied van de projectontwikkeling van woningen zijn onder meer AM, Heijmans/ IBC, Volker Wessels en Rabo Vastgoed. Commercieel vastgoed 12 Zie het besluit in zaak 3048/Amstelland MDC, reeds aangehaald, punt 13 en het besluit in zaak 3011/Heijmans Proper Stok, reeds aangehaald, punt 17. 13 Bron: Nieuwbouwwoningen periode 2003, Centraal Bureau voor de Statistiek. 14 Bron: Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2004, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid. 15 Indien wordt uitgegaan van het aantal opgeleverde woningen in Nederland in 2003 bedraagt het gezamenlijke marktaandeel van partijen circa 15%. 5 Openbare versie
18. De omvang van de markt voor de ontwikkeling van commercieel vastgoed in Nederland in 2003 bedraagt circa EUR 3,7 miljard. 16 Het gezamenlijke marktaandeel van partijen op deze mogelijke markt bedraagt circa [0-10]% (Bouwfonds circa [0-10]% en MAB circa [0-10]%). 19. Zoals aangegeven in punt 9 dient binnen de mogelijke markt voor commercieel vastgoed mogelijk een nader onderscheid te worden gemaakt naar de ontwikkeling van kantoorruimte, winkelruimte en bedrijfsruimte. Aangezien geen van de partijen actief is op het gebied van de ontwikkeling van bedrijfsruimte zal op deze activiteit hierna niet nader worden ingegaan. 20. In 2002 is circa 1,2 miljoen m 2 kantoorruimte opgeleverd. 17 Voor 2003 zijn geen nadere cijfers bekend. Partijen schatten de gemiddelde meterprijs op circa EUR 1.500 per m 2. Uitgaande van deze prijs en de omvang van de markt in 2002 bedraagt de totale marktomvang circa EUR 1,8 miljard. Het gezamenlijke marktaandeel van partijen op deze mogelijke markt bedraagt circa [10-20]% (Bouwfonds circa [10-20]% en MAB circa [0-10]%). 21. In 2003 is circa 600.000 m 2 winkelruimte opgeleverd. 18 De gemiddelde verkoopprijs bedroeg naar schatting van partijen circa EUR 3.000 per m 2. De marktomvang in Nederland in 2003 bedraagt derhalve circa EUR 1,8 miljard. Het gezamenlijke marktaandeel van partijen op deze mogelijke markt bedraagt circa [0-10]% (Bouwfonds circa [0-10]% en MAB circa [0-10]%). 22. Belangrijke concurrenten van partijen op het gebied van de ontwikkeling van commercieel vastgoed zijn onder meer ING Real Estate Development, AM, BAM HBG Vastgoed en Volker Wessels. Projectontwikkeling, naar grootte 23. MAB heeft gedurende de laatste drie jaar in totaal slechts twee projecten ontwikkeld met een waarde groter dan EUR 10 miljoen, terwijl Bouwfonds elk jaar enige tientallen projecten in deze categorie ontwikkelt. De horizontale overlap op het gebied van de ontwikkeling van grote projecten is derhalve beperkt. Cijfers omtrent de marktomvang voor grote projecten zijn niet beschikbaar, zodat het niet mogelijk is om het marktaandeel van partijen op deze mogelijke markt te bepalen. 16 De omvang van de mogelijke markt voor commercieel vastgoed is hier genomen als het totaal van de mogelijke markt voor kantoorruimte (zie punt 20), de mogelijke markt voor winkelruimte (zie punt 21) en de mogelijke markt voor bedrijfsruimte. Deze laatste mogelijke markt is in het besluit in zaak 3213/TBI Koopmans geschat op circa EUR 90 miljoen in Nederland in 2002. Gelet op de geringe omvang van deze mogelijke markt ten opzichte van de overige mogelijke markten op het gebied van commercieel vastgoed en gelet op het feit dat partijen niet actief zijn op deze mogelijke markt, wordt in onderhavig besluit uitgegaan van een marktomvang van EUR 90 miljoen. 17 Bron: Kantoren in cijfers 2003, Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt, drs. R.L. Bak. 18 Bron: Conjunctuurtest Projectontwikkeling 2003, Neprom (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen). 6 Openbare versie
24. Marktpartijen hebben desgevraagd aangegeven dat veel projectontwikkelaars in staat zijn om projecten van bijvoorbeeld EUR 10 miljoen of meer te ontwikkelen. Ook indien uitgegaan wordt van zeer grote projecten zijn er volgens marktpartijen nog ten minste 10 ondernemingen die in staat zijn om projecten van een dergelijke omvang te ontwikkelen. Geografische markt 25. Het gezamenlijke marktaandeel van partijen op de mogelijke markten voor projectontwikkeling zal afnemen indien de markt in geografisch opzicht ruimer zou worden afgebakend dan nationaal, aangezien de activiteiten van partijen buiten Nederland relatief beperkt zijn. Conclusie projectontwikkeling 26. Gelet op de gezamenlijke marktaandelen van partijen op de genoemde mogelijke markten en het feit dat er voldoende concurrenten aanwezig zijn op de mogelijke markt voor grote projecten, kan worden geconcludeerd dat er geen reden is om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. Verticale relatie: projectfinanciering 27. Partijen hebben aangegeven dat betrouwbare cijfers betreffende de omvang van de markt voor projectfinancieringen in Nederland niet beschikbaar zijn, onder meer omdat de meeste financiers deze niet op dergelijk detailniveau in jaarverslagen publiceren. Partijen merken tevens op dat de verstrekking van dergelijke financieringen niet alleen voorbehouden is aan gespecialiseerde vastgoedfinanciers, maar dat ook algemene banken (zoals ABN AMRO) van oudsher op het gebied van projectfinanciering actief zijn, waarbij de verstrekking ervan als onderdeel van haar reguliere balansfinanciering van relaties wordt gezien. Daarnaast treden institutionele beleggers op als alternatieve financiers middels voortijdige afname van objecten in een bouwfase. 28. Naast Bouwfonds en ABN AMRO zijn op dit moment verschillende sterke spelers op de markt voor projectfinanciering actief, zoals Rabobank (inclusief FGH), Fortis en ING. Concurrerende projectontwikkelaars geven desgevraagd aan dat er voldoende alternatieven beschikbaar zijn voor de financiering van te ontwikkelen projecten. 19 Op dit moment financiert Bouwfonds overigens al [ ] projecten van MAB. 19 Naast de genoemde financiers worden ook particuliere constructies en buitenlandse financiers als alternatief genoemd. 7 Openbare versie
29. Gelet op het bovenstaande en gelet op het gezamenlijke marktaandeel van partijen op het gebied van projectontwikkeling is er geen reden om aan te nemen dat de onderhavige concentratie marktafsluitende effecten zal hebben. VI. CONCLUSIE 30. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 31. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 1 september 2004 De directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, voor deze: w.g. mr. J. Schönau Directeur Concentratiecontrole Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepsschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank te Rotterdam, sector bestuursrecht, Postbus 50951, 3007 BM Rotterdam 8 Openbare versie