Raadsvoorstel Concept Aan de raad van de gemeente Sliedrecht Agendapunt: Sliedrecht, 17 maart 2009 Onderwerp: Beleidsnotitie Huisvestingsmogelijkheden voor starters in Sliedrecht Samenvatting: In deze notitie wordt ingegaan op de mogelijkheden voor starters om hun eerste huis te vinden op de huur- en koopmarkt in Sliedrecht. Waar voor de huurstarters voldoende mogelijkheden zijn om via Tablis Wonen hun eerste woning te vinden, zijn er wel maatregelen nodig om koopwoningen bereikbaar te maken voor starters. Aanleiding: Al jaren wordt er bij diverse gelegenheden gesproken over het feit dat er te weinig huizen zouden zijn voor "starters". In 2007 is de Woonvisie Sliedrecht gerealiseerd en begin 2008 bestuurlijk vastgesteld. In de Woonvisie konden op basis van feiten hierover bestaande mythes deels worden ontzenuwd, maar bleef bestuurlijk toch de behoefte bestaan aan een nader onderzoek naar de huisvestings(on)mogelijkheden voor onze starters. Na vaststelling van de Woonvisie heeft wethouder Lavooi specifiek met dit doel een werkgroep in het leven geroepen. In deze werkgroep hadden zitting: - de heer J. van der Aa (Makelaar); - de heer D. van 't Hoff (Senior projectleider) - de heer E. Jonkers (Tablis Wonen); - de heer W. Labee (Manager Afdeling ROBM); - de heer J. Lavooi (Voorzitter); - de heer R. Verbeet (Rabobank); - mevrouw C.S. Verkerk (Beleidsmedewerkster Volkshuisvesting ) - de heer G. de Widt (Op persoonlijke titel); Deze notitie is in nauwe samenwerking met de werkgroep tot stand gekomen. In hoofdstuk 2 van de notitie wordt nader beschreven wat in deze notitie onder een starter wordt verstaan en hoeveel (potentiële) starters Sliedrecht heeft en jaarlijks mogelijk een beroep zullen doen op de Sliedrechtse woningmarkt. Aansluitend hieraan wordt achtereenvolgens een hoofdstuk gewijd aan de zogenaamde huurstarter en een hoofdstuk aan de zogenaamde koopstarter. In het laatste hoofdstuk vinden we de conclusies en aanbevelingen. Voor meer informatie hierover wordt hier kort- en volledigheidshalve verwezen naar de bijgaande concept notitie en met name hoofdstuk 5 Conclusies en Aanbevelingen. Op 9 december 2008 is het concept van deze notitie kort aan u gepresenteerd en besproken. Aan de hand van wat besproken is zijn enige aanpassingen aangebracht in het beleidsdocument. Dit betreft met name een aanscherping van de conclusies en aanbevelingen, alsmede een uitwerking van de financiële component.
Alternatieven, keuze en overwegingen t.a.v. het voorstel: Voor de conclusies verwijzen wij u hier kort en volledigheidshalve naar paragraaf 5.1. van deze beleidsnotitie. De aanbevelingen en de daarbij behorende voorstellen worden hier onder weergegeven. Voor de goede orde, is de nummering van de hoofdstukken van de Beleidsnotitie Huisvestingsmogelijkheden voor starters in Sliedrecht overgenomen. 5.2.1 Huisvestingsmogelijkheden voor huurstarters Om binnen een redelijke termijn aan een woning te komen is het verstandig dat een jongere die van plan is te zijner tijd een woning te gaan huren zich vanaf zijn 18 e jaar inschrijft als woningzoekende. Op deze wijze spaart hij het maximale aantal punten. Zo kan een jeugdige woningzoekende op zijn 23 e jaar al 65 punten hebben vergaard. Uit de verantwoording van Stichting Woonkeus blijkt dat voor 17-25 punten (zeg maar 2 jaar inschrijfduur) een woning in de 10-hoog flats te huren is. Een eengezinswoning kost echter gemiddeld 40 punten, met uitschieters tussen de 20 en 120 punten. Geadviseerd wordt om jongeren over het belang van het zich tijdig inschrijven als woningzoekende actief en voortdurend te informeren Voorstel 1: In de nieuwe prestatieafspraken met Tablis Wonen afspraken te maken omtrent het verstrekken van voorlichting aan de Sliedrechtse jongeren over hun belang bij een tijdig inschrijven als woningzoekende. 5.2.2 Nieuwe huisvestingsmogelijkheden voor koopstarters Voorstel 2 In de nieuwe prestatieafspraken met Tablis Wonen afspraken te maken over het te koop aanbieden van bestaande huurwoningen als koopwoning met koopgarant en/of starterslening in het algemeen en de navolgende huurwoningen in het bijzonder: - Sperwerstraat/10-hoogflat 19 huurwoningen met of zonder koopgarant. - Maisonnettes aan de Weren, 13 huurwoningen met of zonder koopgarant. Voorstel 3 In het overleg met Tablis Wonen is gesproken over een aantal projecten die de mogelijkheid bieden om starterswoningen te realiseren. Deze projecten moeten in de komende drie tot vier jaar gerealiseerd worden en liggen ondermeer in Baanhoek-West, Benedenveer, Kerkbuurt-Oost en de Oude Uitbreiding West. Dit betreffen zowel nieuwbouwwoningen als gerenoveerde woningen. De woningen kunnen door middel van Koopgarant op een prijs gebracht worden die door starters te betalen is, al dan niet met behulp van een starterslening of koopsubsidie. Bestuurlijk en financieel de inspanningsverplichting aan te gaan om te komen tot de realisering van minimaal 20 starterswoningen en deze op te nemen in de nieuwe prestatieafspraken met Tablis Wonen. Reeds toegezegd/krediet verleend 10 starterswoningen van Drunenlocatie 100.000 10 woningen Oude Uitbreiding West 250.000 350.000-2 -
Te reserveren voor nog te realiseren projecten In totaal 20 woningen op de locaties Baanhoek-West, Benedenveer en/of en/of Kerkbuurt-Oost of bij overige initiatieven (20 x max. 25.000) 500.000 Totaal 850.000 Voorstel 4: Per project te onderzoeken op welke wijze koopwoningen door Tablis Wonen en/of de gemeente met koopgarant en/of een starterslening kunnen worden aangeboden aan starters tegen een prijs van minimaal 140.000 kosten koper en wel op de volgende wijze: - Met koopgarant de aankoopkosten maximaal te verlagen tot een bedrag van 163.625 kosten koper. - De bijdrage van de gemeente bij koopgarant te bepalen op maximaal 25.000,-- per woning. - Met een starterslening de aankoopkosten zo nodig verder te verlagen tot een bedrag van minimaal 140.000,-- k.k. 5.2.3. Creatieve oplossingen voor vergroten betaalbaar woningaanbod voor koopstarters Voor de financiering van de reële bouwkosten van de nieuw te realiseren starterswoningen c.q. de mogelijkheid om hierin een bijdrage te verlenen een nader te bepalen bedrag te reserveren uit de Stimuleringsreserve voor de woningbouw. Om te voorkomen dat een hiermee door een starter te verkrijgen voordeel uitsluitend aan hem toekomt en blijft voorbehouden, zal dit alles gecombineerd moeten worden met de Koopgarantconstructie.. 5.2.4 Creatieve oplossingen voor vergroten financieringsmogelijkheden starters Geadviseerd wordt de mogelijkheden te onderzoeken voor een verdere optimalisering c.q. uitbreiding van de starterslening. Op dit moment (19 maart 2009) zijn er, er van uit gaande dat de bijdrage van VROM aan de verstrekte startersleningen gehandhaafd blijft, nog 24 leningen beschikbaar. Wanneer de bijdrage van VROM stopt, betekent dit dat het aantal (nog) te verstrekken leningen halveert. Op de langere termijn worden nieuw te verstrekken leningen gefinancierd middels de aflossing van de eerder verstrekte startersleningen. Geadviseerd wordt voorts om de mogelijkheden van de koopsubsidie voor starters nader te onderzoeken en de starters hierover ook actief te informeren. Om het instrument van koopsubsidie ook optimaal te benutten, wordt geadviseerd de regeling voor de starterslening in die zin aan te passen dat starters die een woning willen kopen van minder dan 163.625 eerst een beroep moeten doen op de koopsubsidie. Een dergelijke aanpassing biedt mogelijk ook ruimte om de huidige grenzen van de starterslening te verleggen, bijvoorbeeld naar 230.000 kk als bovengrens. Voorstel 5: Voorstel 6: De verordening Gemeenterekening VROM Starterslening waarin de verstrekking van de starterslening is geregeld in die zin aan te passen,dat starters bij aankoop van woningen met een aankoopsom van 163.625 en minder, eerst gebruik moeten maken van de Koopsubsidie. Tevens te onderzoeken of de grenzen van de starterslening aangepast dienen te worden. In totaal een bedrag te reserveren ten laste van de Stimuleringsreserve voor de Woningbouw ten behoeve van mogelijk met koopgarant te verstrekken bijdragen van maximaal 25.000 per te realiseren starterswoning. - 3 -
Financiële aspecten: Te reserveren ten laste van de Stimuleringsreserve voor de woningbouw : Reeds toegezegd/krediet verleend 10 starterswoningen van Drunenlocatie 100.000 10 woningen Oude Uitbreiding West 250.000 350.000 Te reserveren voor nog te realiseren projecten 20 woningen op de mogelijke locaties Baanhoek-West, Benedenveer, Kerkbuurt-Oost of bij overige initiatieven (20 x max. 25.000) 500.000 Totaal te reserveren 850.000 Communicatie: Na uw instemming zal een persbericht aan het Kompas, de Vonk en makelaars en hypotheekadviseurs worden gezonden. Vervolgtraject: Na uw instemming zal in overleg met Tablis Wonen een overeenkomst worden opgesteld op basis waarvan voor 10 op de Van Drunen-locatie te realiseren starterswoningen definitief een bedrag van maximaal 100.000 ter beschikking kan worden gesteld. In overleg met Tablis Wonen zal tevens een overeenkomst worden opgesteld op basis waarvan definitief een bijdrage kan worden voor de in de Oude Uitbreiding West nieuw te realiseren starterswoningen. Tevens zal separaat een voorstel worden voorbereid voor een aanpassing van de Verordening Gemeenterekening VROM Starterslening. Advies opiniërende bijeenkomst: Voorgesteld besluit: Wij stellen u voor conform het in concept bijgaande raadsbesluit in te stemmen met de Beleidsnotitie Huisvestingsmogelijkheden voor starters in Sliedrecht in het algemeen en met de in paragraaf 5.2. van deze beleidsnotitie opgenomen voorstellen in het bijzonder. Burgemeester en Wethouders van Sliedrecht, de secretaris, de burgemeester, M.J. Verhoef M.C. Boevée - 4 -
Raadsbesluit Concept De raad van de gemeente Sliedrecht; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 17 maart 2009; b e s l u i t : De Beleidsnotitie Huisvestingsmogelijkheden voor starters in Sliedrecht en de hierin opgenomen conclusies en aanbevelingen vast te stellen Tevens in te stemmen met de volgende voorstellen: Voorstel 1: In de nieuwe prestatieafspraken met Tablis Wonen afspraken te maken omtrent het verstrekken van voorlichting aan de Sliedrechtse jongeren over hun belang bij een tijdig inschrijven als woningzoekende. Voorstel 2 In de nieuwe prestatieafspraken met Tablis Wonen afspraken te maken over het te koop aanbieden van bestaande huurwoningen als koopwoning met koopgarant en/of starterslening in het algemeen en de navolgende huurwoningen in het bijzonder: - Sperwerstraat/10-hoogflat 19 huurwoningen met of zonder koopgarant. - Maisonnettes aan de Weren, 13 huurwoningen met of zonder koopgarant. Voorstel 3 In het overleg met Tablis Wonen is gesproken over een aantal projecten die de mogelijkheid bieden om starterswoningen te realiseren. Deze projecten moeten in de komende drie tot vier jaar gerealiseerd worden en liggen ondermeer in Baanhoek-West, Benedenveer, Kerkbuurt-Oost en de Oude Uitbreiding West. Dit betreffen zowel nieuwbouwwoningen als gerenoveerde woningen. De woningen kunnen door middel van Koopgarant op een prijs gebracht worden die door starters te betalen is, al dan niet met behulp van een starterslening of koopsubsidie. Bestuurlijk en financieel de inspanningsverplichting aan te gaan om te komen tot de realisering van minimaal 20 starterswoningen en deze op te nemen in de nieuwe prestatieafspraken met Tablis Wonen. - 5 -
Reeds toegezegd/krediet verleend 10 starterswoningen van Drunenlocatie 100.000 10 woningen Oude Uitbreiding West 250.000 350.000 Te reserveren voor nog te realiseren projecten In totaal 20 woningen op de locaties Baanhoek-West, Benedenveer en/of en/of Kerkbuurt-Oost of bij overige initiatieven (20 x max. 25.000) 500.000 Totaal 850.000 Voorstel 4: Per project te onderzoeken op welke wijze koopwoningen door Tablis Wonen en/of de gemeente met koopgarant en/of een starterslening kunnen worden aangeboden aan starters tegen een prijs van minimaal 140.000 kosten koper en wel op de volgende wijze: - Met koopgarant de aankoopkosten maximaal te verlagen tot een bedrag van 163.625 kosten koper. - De bijdrage van de gemeente bij koopgarant te bepalen op maximaal 25.000,-- per woning. - Met een starterslening de aankoopkosten zo nodig verder te verlagen tot een bedrag van minimaal 140.000,-- k.k. Voorstel 5: Voorstel 6: De verordening Gemeenterekening VROM Starterslening waarin de verstrekking van de starterslening is geregeld in die zin aan te passen,dat starters bij aankoop van woningen met een aankoopsom van 163.625 en minder, eerst gebruik moeten maken van de Koopsubsidie. Tevens te onderzoeken of de grenzen van de starterslening aangepast dienen te worden. In totaal een bedrag te reserveren ten laste van de Stimuleringsreserve voor de Woningbouw ten behoeve van mogelijk met koopgarant te verstrekken bijdragen van maximaal 25.000 per te realiseren starterswoning. Vastgesteld in de openbare vergadering van de raad der gemeente Sliedrecht op 14 april 2009 De griffier, De voorzitter, A. Overbeek M.C. Boevée - 6 -