F. Buijserd burgemeester

Transcriptie

1 Gemeente Nieuwknnn College van Burgemeester en Wethouders II III IIIIII III IIIIII G nieuwkoop raadsvoorstel portefeuillehouder G. Veninga opgesteld door Vergunningen, Voorzieningen en Handhaving / Ronald van Heeringen Registratienummer college besluit vergaderdatum raad 29 november 2012 jaar/nummer onderwerp Verordeningen Starterslening en Woonfonds Het college van burgemeester & wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 1. de Verordening Starterslening Nieuwkoop 2012 vast te stellen. 2. de Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2011, herziening 2012 vast te stellen. burgemeester en wethouders van Nieuwkoop 1/ m se r s F. Buijserd burgemeester Toelichting Sinds 2011 heeft gemeente Nieuwkoop een woonfondsverordening die vereffening tussen opbrengsten en tekorten bij woningbouwprojecten moet stimuleren. Daarnaast heeft de gemeente al langer een beperkte regeling voor starters welke is gekoppeld aan enkele concrete woningbouwprojecten uit het verleden. Inmiddels is er aanleiding en behoefte om de regelingen te herzien. Probleemstelling Hoe kan de gemeente de toegankelijkheid van de woningmarkt voor jongeren en starters bevorderen nu de eisen voor het verkrijgen van een hypotheek steeds zwaarder worden en het voormalige ministerie van VROM met ingang van 25 mei 2010 haar bijdrage aan de bestaande, meest recente startersregeling heeft beëindigd? 1

2 Pagina 2 van 7 Inleiding Bij vaststelling van de Verordening Woonfonds op 15 september 2011 verzocht de raad het college bij motie aanvullend: 1. om een gedeelte van het Woonfonds te reserveren voor de financiering van startersleningen; 2. de Verordening Woonfonds 2011 zodanig aangepast ter vaststelling aan de raad voor te leggen dat voeding van de startersregeling mogelijk is; 3. de Verordening VROM Starterslening 2008 te actualiseren, waarbij uitgangspunten zijn dat: a. deze regeling wordt gevoed uit het woonfonds. b. de locaties zijn aangegeven waarop de regeling van toepassing is. In de meningsvormende raad van 21 juni 2012 werd hierop een door het college uitgewerkt voorstel tot vaststelling van een nieuwe startersregeling besproken die invulling gaf aan de hiervoor genoemde motie. In het debat wat volgde, verzocht de raad om de 'Verordening Starterslening Nieuwkoop 2012' op enige punten aan te passen en te onderzoeken of en zo ja wat de effecten waren van het aanpassen van verschillende bedragen in de huidige Verordening Woonfonds. Het ging hierbij om de navolgende grenswaarden: a. Het eventueel verhogen van de grenswaarde van het begrip sociale koop: van ,- naar ,- b. Het eventueel verlagen van de grenswaarde voor afdracht in het woonfonds: van ,- naar ,- c. Het eventueel verhogen van de grenswaarde voor een bijdrage uit het woonfonds: van ,- naar ,-. Dit voorstel bevat de (aanvullende) argumenten om te komen tot een aangepaste startersregeling welke deels gevoed wordt uit afdracht aan het woonfonds. Daarnaast bevat het argumenten om aanpassingen te doen of te laten aan drempelbedragen uit de Verordening Woonfonds. Aanpassingen in de verordeningen A. Starterslening De nu voorliggende Verordening Starterslening Nieuwkoop 2012 is de geactualiseerde en aangepaste versie van de Verordening VROM Starterslening Waar de vorige regelingen (voornamelijk) projectgericht waren, richt de nieuwe regeling zich op alle woningen in de gemeente Nieuwkoop (bestaand en nieuwbouw). In de nu voorgestelde versie zijn naast het oorspronkelijke voorstel nog een tweetal aanpassingen doorgevoerd. Dit naar aanleiding van de in raad van 21 juni gestelde vragen/opmerkingen: In de eerdere verordening was tweemaal opgenomen dat de lening met nationale hypotheek garantie moet worden verstrekt, namelijk in artikel 4.5 en artikel 6.1.c. 2

3 Pagina 3 van 7 Artikel 6.1.c is geschrapt, zodat de bepaling niet meer twee keer voorkomt. - Het NHG-plafond is van ,- per 1 juli 2012 gedaald naar ,-. SVn verwacht dat het in 2013 verder daalt naar ,-. Vooruitlopend op deze verwachte daling, is in de verordening ,- als maximum van de verwervingskosten gesteld, waarbij een beroep kan worden gedaan op een starterslening. Geen aanpassing is doorgevoerd ten aanzien van de vraag of er een prikkel opgenomen kan worden die starters sneller laat aflossen. Wij zien hier geen noodzaak toe. Ook SVn heeft hiervoor geen mogelijkheden. De starter kan drie jaar rentevrij lenen en kan in 30 jaar zijn lening aflossen. SVn past deze specificatie aan zodra de landelijke politiek mogelijk in 2013 stelt dat nieuwe hypotheken annuïtair moeten worden afgelost. Tot die tijd hanteert SVn de huidige productspecificaties. Nu ons voorstel is om de regeling uit te laten voeren door SVn, ligt het niet voor de hand om op dit vlak zelf allerlei aanvullende voorwaarden te stellen. Nog even de hoofdlijnen van de nu voorgestelde verordening startersleningen op een rij: 1. De lening bedraagt maximaal 10% van de verwervingskosten tot een absoluut maximum van ,-. 2. Iedere koper van een woning in de gemeente Nieuwkoop waarvan de verwervingskosten ten hoogste ,- bedragen, komt in aanmerking voor een starterslening mits tenminste één jaar woonachtig binnen de gemeentegrens en nog niet eerder in het bezit van een koopwoning. (Geen startersleningen worden verstrekt aan kopers die van buiten het Nieuwkoopse grondgebied komen, dus ook niet oorspronkelijke inwoners die noodgedwongen zijn uitgeweken naar buurgemeenten en willen terugkeren.) 3. Het aantal startersleningen per jaar is beperkt en wordt bepaald door de omvang van rente en aflossing van eerder verstrekte leningen, aangevuld met 50% van de afdracht aan het Woonfonds en een eventueel aanvullend geldbedrag als de gemeenteraad hiervoor zou kiezen. B. Woonfonds De nu voorliggende Verordening Woonfonds Nieuwkoop bevat naast de noodzakelijke aanpassingen om te kunnen dienen als gedeeltelijke financiering van een startersregeling, eveneens wat bijstellingen als gevolg van de analyse van de drempelbedragen zoals deze in eerste instantie in 2011 zijn vastgesteld. Het aanpassen van de drempelbedragen in de verordening heeft (mogelijk) gevolgen voor: de omvang van het woonfonds; de omvang van de gemeenterekening starterslening; de differentiatie van het woningaanbod van nieuwe projecten binnen de gemeente; de starters op de Nieuwkoopse woningmarkt. 3

4 Pagina 4 van 7 Deze gevolgen zijn overzichtelijk in een tabel weergegeven die als bijlage 1 is toegevoegd aan dit raadsvoorstel. De conclusies die worden getrokken zijn samengevat de volgende: a. De bovengrens van sociale koop in het woonfonds te handhaven op ,- (en dus niet te verhogen naar ,-). b. Het drempelbedrag van de plicht tot afdracht in het woonfonds te verlagen van ,- naar ,-. c. Het drempelbedrag voor het verkrijgen van een bijdrage uit het woonfonds van ,- naar ,- te verhogen. Nog even de hoofdlijnen van de nu voorgestelde verordening Woonfonds op een rij: 1. Afdrachtnoodzaak ontstaat als minder dan 30% van het woningaanbod binnen een project niet valt aan te merken als sociale koop (< ,-) of sociale huur (op dit moment < 664,66 per maand). 2. Als sprake is van de noodzaak tot afdragen, dan wordt alleen afgedragen over koopsommen vanaf ,- (was ,-). 3. Van alle afdrachten wordt 50% van elke storting in het Woonfonds gebruikt ten behoeve van financiering van startersleningen. De overige 50% van elke storting in het woonfonds blijft beschikbaar voor bijdragen aan ontwikkelaars uit het woonfonds. 4. Aanspraak voor ontwikkelaars op een bijdrage uit het woonfonds ontstaat zodra sprake is van realisatie van meer dan het in de woonvisie vastgestelde percentage (30%) aan sociale huur- of koopwoningen. Voor extra woningen onder de huurprijsgrens wordt een bijdrage verleend van ,- per woning. Voor koopwoningen met een koopsom lager dan ,- (was ,-) wordt een bijdrage verstrekt van 4.000,-. 5. Bijdragen worden verstrekt zolang er geld (uit eerdere afdracht) beschikbaar is. 6. Het college kan afzien van de verplichting tot afdragen bij de sleutelprojecten, projecten waarop de Ruimte voor Ruimte regeling wordt toegepast, landgoederen, projecten waarbij sprake is van bedrijfssanering of bedrijfsverplaatsing of bij projecten waar sprake is van ruimtelijke kwaliteitsverbetering waaronder vervangende nieuwbouw. Beoogd effect De toegankelijkheid van de woningmarkt te bevorderen ten behoeve van Nieuwkoopse starters op de woningmarkt en daarmee deze starters / jongeren te behouden in de gemeente Nieuwkoop. Voorgestelde besluiten / Argumenten: 1. De starterslening bevordert de toegankelijkheid van de woningmarkt voor een startende koper. Door middel van een extra lening kunnen starters eenvoudiger de financiering van een woning rond krijgen. Hierdoor kunnen starters putten uit een groter aanbod van betaalbare huizen, waar een starter en / of jongere momenteel toch moeite heeft een betaalbare woning te vinden in de gemeente gelet op de 4

5 Pagina 5 van 7 globale financieringsmogelijkheid van 4,5 maal het brutojaarsalaris en een gemiddeld basisinkomen van jongeren. 2. Het 'plafond' voor sociale woningbouw in de Verordening Woonfonds Nieuwkoop 2011, herziening 2012 (bijlage 2) niet verhogen omdat dit juist afbreuk zou doen aan de 'overall doelstelling' van de nu voorliggende regelingen waarbij de woningmarkt beter bereikbaar moet worden gemaakt voor starters en jongeren. Het optrekken van het drempelbedrag zou er toe kunnen leiden dat minder wordt gestort in het woonfonds en daarmee dus ook minder beschikbaar komt voor startersleningen. Wanneer de grens hoger wordt gesteld, wordt de ontwikkelaar bovendien minder gestimuleerd om zelf goedkoop te bouwen. Dit doet ook afbreuk aan de creativiteit van de ontwikkelaar. Daarnaast staan de bouwprijzen onder druk, de concurrentie is groot. Aannemers bieden steeds meer voor het zelfde geld. Er is vooralsnog geen aanleiding om te veronderstellen dat het kwaliteitsniveau van woningen afneemt als de vrijopnaamprijs voor sociale koopwoningen niet wordt verhoogd. Tot slot leidt het verhogen van de drempel tot een minder gedifferentieerd woningaanbod. 3. De gemeente heeft er alle belang bij om Nieuwkoopse jongeren en starters te behouden. Het behoud van jongeren in de gemeente Nieuwkoop zorgt er voor dat de demografische opbouw van de gemeente en o.a. de daarmee samenhangende aanwezige voorzieningenbehoefte in balans blijven. 4. Afdragen aan het woonfonds vanaf een lagere vraagprijs als een project niet voorziet in (meer dan) 30% sociaal vergroot de kans op sociale woningbouw en/of snellere toename van het budget voor startersleningen en dus de mogelijkheid om meer startersleningen te kunnen verstrekken. De verlaging van ,- naar ,-- leidt tot een extra stimulans voor ontwikkelaars om voor de starters te bouwen. Uit het eerste jaar werken met de bestaande Verordening Woonfonds blijkt namelijk dat daar waar ontwikkelaars de mogelijkheid hebben, hun voorkeur er naar uitgaat om niet af te dragen en een zodanige planopzet te kiezen waardoor (al dan niet met eigen betalingsregelingen) binnen de grens van 30% sociaal wordt gebleven. 5. Her gering verhogen van het drempelbedrag van ,- naar ,- voor ontwikkelaars om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit het woonfonds leidt mogelijk tot meer bereidheid bij de ontwikkelaar om goedkope(re) woningen te bouwen. Door de verhoging wordt het verschil naar het sociale segment groter ( ,--). Hierdoor ontstaan meer mogelijkheden om voor een bijdrage in aanmerking te komen. 6. Een 'gemeenterekening starterslening ' (rekening-courant) onder te brengen bij het SVn. Op deze rekening wordt het budget ten behoeve van de Starterslening Nieuwkoop 2012 beheerd door het SVn en gemonitord door de gemeente. In bijlage 4 is kort uiteengezet hoe de spelregels en de aanvraag om starterslening werken. De 5

6 Pagina 6 van 7 (geringe) vergoeding die hiervoor wordt betaald staat in verhouding tot het werk wat hiervoor wordt verricht. Bovendien is een belangrijk deel van de door SVn te verrichten werkzaamheden wezensvreemd voor de gemeentelijke afdeling die belast is met de uitvoering van deze regeling. Naast het feit dat dan geïnvesteerd moet worden in het kennisniveau op dit onderdeel, is het ook minder efficiënt. Kanttekeningen: Op basis van de omvang van het budget dat momenteel beschikbaar is ( ,25) en de maximale hoogte van de starterslening ( ,-) kunnen momenteel in één keer ten hoogste 13 maximale startersleningen worden toegekend. De mogelijkheid / snelheid om daarna opnieuw een starterslening toe te kennen, is afhankelijk van de omvang van: stortingen vanuit het woonfonds; rente en aflossing lopende startersleningen. het budget dat de raad eventueel jaarlijks extra vrijmaakt (via de begroting) ten behoeve van de gemeenterekening starterslening; In het in juni aan uw raad aangeboden (concept) exemplaar van de Verordening Starterslening was sprake van het maken van een prognose door het college en de bevoegdheid van uw raad om (extra) budget vrij te maken, (artikel 5). Aangezien de bevoegdheid tot het toekennen van extra financiële middelen welke niet al in de begroting waren voorzien toekomt aan de gemeenteraad, is er geen sprake van meerwaarde van dit artikel in de verordening. Daarnaast is jaarlijks onderzoek nodig door het college om reële prognoses te kunnen maken en zelfs dan is het de vraag wat deze prognoses waard zijn in de huidige economische situatie. In het nu voorliggende tekstvoorstel van de verordening is daarom deze betreffende tekst geschrapt. Risico's / Beheersmaatregelen De beheersaspecten nemen nauwelijks toe wanneer het woonfonds en de gemeenterekening starterslening budgettair aan elkaar worden gekoppeld. Het beheer van het woonfonds en de gemeenterekening starterslening zal net als nu door de afdeling WH, team vergunningen worden gedaan. Het proces zal in Sensus Procesbeschrijving worden verankerd. Met SVn wordt een deelnemersovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst is een juridisch document, waarin de samenwerking tussen de gemeente Nieuwkoop en het SVn wordt geregeld. Ook op dit moment is er al een overeenkomst. Deze was nodig voor de oude startersleningen die nog lopen. Financiële consequenties Nadat de gemeente budget ten behoeve van toe te kennen startersleningen heeft overgemaakt naar de gemeenterekening starterslening bij het SVn, kan de gemeente niet aan dit geld komen, tenzij zij de deelnemingsovereenkomst opzegt. Het SVn ontvangt de 6

7 Pagina 7 van 7 (marktconforme) rente en aflossingen van starters met een starterslening en boekt deze bij op de gemeenterekening. Van alle uitstaande leningen wordt conform de deelnemingsovereenkomst 0,5% (op jaarbasis over de schuldrest van de leningen) beheerskostenvergoeding in rekening gebracht door het SVn. Communicatie De vaststelling van de verordeningen door de raad zal in ieder geval in Nieuwkoop Nieuws de bewoners van de gemeente Nieuwkoop bekend worden gemaakt. Hier zal direct bij worden vermeld dat het aantal toe te kennen startersleningen beperkt is en op welke manier een potentiële starter gebruik kan maken van de regeling. Achterliggende stukken die ter inzage liggen 1. Tabel overzicht gevolgen aanpassen grenswaarden in Verordening Woonfonds; 2. De Verordening Woonfonds 2011; 3. De Verordening Starterslening Nieuwkoop 2012; 4. Spelregels starterslening en de SVn. Advies meningsvormende raad 15 november 2012 Na discussie in de meningsvormende raad stelt wethouder Veninga voor om pas op 20 december een besluit te nemen over de verordening starterslening. Zij stelt voor om 29 november wel een besluit te nemen over de verordening Woonfonds vast te stellen, inclusief de bijdrage voor startersleningen. Dan kan tot 20 december benut worden om de starterslening verordening te toetsen aan het rijksbeleid. De raad heeft voldoende informatie om een besluit op 29 november te nemen over alleen het Woonfonds. De griffie zal het bijbehorende raadsbesluit hierop aanpassen. Dit wordt dan als een hamerstuk geagendeerd. Het besluit over de verordening starterslening wordt uitgesteld tot 20 december. Dat komt dan rechtstreeks als discussiepunt (want waarschijnlijk aangepast) op de agenda van 20 december. 7