BESLUIT OPSCHRIFT Vergadering van 15 november 2016 Besluit nummer: 2016_BW_00867 Onderwerp Zienswijze scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb van woningcorporaties Stek en Vooruitgang - Besluitvormend Beknopte samenvatting Woningcorporaties zijn wettelijk verplicht hun diensten van algemeen economisch belang (DAEB) te scheiden van hun niet-daeb-activiteiten. Zo wordt gezorgd dat maatschappelijk bestemd vermogen daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan woningcorporaties zijn opgedragen. De woningcorporaties Stek en Vooruitgang hebben een scheidingsvoorstel gedaan over het verdelen van hun bezit in een DAEB tak (sociaal bezit) en een niet-daeb tak (commercieel bezit). De gemeente geeft een positieve zienswijze op de voorgenomen keuze voor een administratieve scheiding, de verdeling van het vastgoed en op de ontwikkeling van de voorraad in de komende 10 jaren. Bevoegd portefeuillehouder: Bas Brekelmans HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS AANHEF Bijgevoegde bijlage(n): Scheidingsvoorstel Stek DAEB niet DAEB Scheidingsvoorstel Vooruitgang DAEB niet-daeb Notitie zienswijze scheidingsvoorstel Brief Stek Brief Woonstichting Vooruitgang Handreiking VNG - Inzicht in de financiële situatie van woningcorporaties (informatief) MOTIVERING Volgende feiten gaan aan de beslissing vooraf: Woningcorporaties zijn wettelijk verplicht hun diensten van algemeen economisch belang (DAEB) te scheiden van hun niet-daeb-activiteiten. Zo wordt gezorgd dat maatschappelijk bestemd vermogen daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan woningcorporaties zijn opgedragen. In dit scheidingsvoorstel moeten corporaties het bezit onder te verdelen in een DAEB tak (sociaal bezit) en een niet-daeb tak (commercieel bezit). p 1 van 10
Daarbij moet de keuze gemaakt worden om het bezit te scheiden via een administratieve scheiding, juridische splitsing of een combinatie hiervan. Stek en Woonstichitng Vooruitgang vragen de gemeente Teylingen een zienswijze te geven op de voorgenomen DAEB en niet-daeb scheiding. Meer specifiek gaat het hierbij om een zienswijze op de keuze voor administratieve scheiding of juridische splitsing en de verdeling van het vastgoed over de DAEB tak en de niet-daeb tak. Daarnaast vragen zij een zienswijze op de ontwikkeling van de voorraad in de komende 10 jaren als gevolg van het scheidingsvoorstel. Zoals bekend hebben Stek en Warmunda het voornemen om per 1 januari 2017 te gaan fuseren. In overleg met het AW is afgesproken dat Stek en Warmunda met het oog op deze fusie een gezamenlijk scheidingsvoorstel kunnen indienen. Deze beslissing wordt genomen om volgende redenen: 1.1 De uitgangspunten voor het volkshuisvestingsbeleid en het voorraadbeleid van de corporaties sluiten aan op het volkshuisvestingbeleid van de gemeente. Vooruitgang - Voor het volkshuisvestelijk aspect is het streefhuurbeleid doorontwikkeld op basis van het strategisch voorraadbeheer (SVB). De nadere uitwerking van het SVB heeft er toe geleid dat van de aangeboden woningen in de sociale sector 69,5% een huur heeft onder 628,76 (aftoppingsgrens betaalbaar 2). Van dat deel heeft 62% een huur onder 586,68 (aftoppingsgrens betaalbaar 1). Hiermee wordt voldaan aan het instandhouden van de slaagkans voor de primaire doelgroep. Van alle aangeboden woningen is 20% voor de vrije sector om de doorstroming van de scheefwoners mee te bedienen. Op basis van het huidige beleid neemt de omvang van het sociale woningbestand in de komende 10 jaar beperkt toe met 48 woningen(nieuwbouw 20-25 woningen per jaar, minimaal 10 per jaar verkopen en sloop/nieuwbouw in Sassenheim). Het bezit vrije sector woningen neemt af met 32 woningen. Vooruitgang zal in het nieuw te ontwikkelen ondernemingsplan in 2018 als uitgangspunt opnemen om de sociale voorraad in de toekomst minimaal gelijk te houden. Stek - Voor het volkshuisvestelijk aspect is het streefhuurbeleid doorontwikkeld op basis van het strategisch voorraadbeheer (SVB). De nadere uitwerking van het SVB heeft er toe geleid dat van de aangeboden woningen in de sociale sector 74% een huur heeft onder 628,76 (aftoppingsgrens betaalbaar 2). Van dat deel heeft 72% een huur onder 586,68 (aftoppingsgrens betaalbaar 1). Hiermee wordt voldaan aan het instandhouden van de slaagkans voor de primaire doelgroep. Van alle aangeboden woningen is 5% voor de vrije sector om de doorstroming van de scheefwoners mee te bedienen. Op basis van het huidige beleid neemt de omvang van het sociale woningbestand in de komende 10 jaar af met circa 163 woningen. In Hillegom en Lisse neemt de voorraad met 240 woningen af. In Teylingen neemt de voorraad van Stek toe met 106 woningen waarvan 77 woningen in de sociale huur. Stek zal in het nieuw te ontwikkelen ondernemingsplan van de fusiecombinatie als uitgangspunt opnemen om de sociale voorraad in de toekomst passen aan te laten sluiten bij de vraag uit de woningmarkt. 1.2 Het voorstel is in lijn met de Woonvisie en de concept prestatieafspraken De belangrijkste conclusie die vanuit de Woonvisie wordt meegenomen is dat de sociale voorraad zoveel mogelijk op peil wordt gehouden en ten goede komt aan huishoudens met lagere inkomens. Dit is in lijn met de uitgangspunten van het scheidingsvoorstel, waarin betaalbaarheid centraal staat. Het scheidingsvoorstel en de daarin opgenomen beleidsuitgangspunten heeft aan de basis p 2 van 10
gelegen bij het opstellen van het bod en de concept prestatieafspraken. Er ligt daarom een directe relatie met het scheidingsvoorstel en het uitgebrachte bod en de concept prestatieafspraken. 1.3 De voorgenomen keuze voor een administratieve scheiding wordt onderschreven. Beide corporaties hebben het voornemen om de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten vorm te geven via een administratieve scheiding. Argumenten hiervoor zijn: - Mogelijkheden van interne financiering vanuit DAEB naar niet-daeb. Hierdoor hoeft de niet-daeb tak minder snel een ongeborgde commerciële lening aan te trekken. - Lagere kosten. Voor de administratieve scheiding hoeft er kadastraal niet gesplitst te worden, hetgeen lagere kosten met zich meebrengt ten opzichte van de juridische splitsingsvariant. - Startlening. De interne startlening hoeft minder snel te worden afgelost dan bij de juridische variant. Bij herfinanciering van de interne startlening hoeft de niet-daeb tak dan minder snel een ongeborgde commerciële lening aan te trekken. 1.4 Het DAEB en het niet-daeb deel voldoen aan het financiële beoordelingskader van de AW. Zowel de DAEB als de niet-daeb tak scoren positief ten aanzien van de gestelde financiële normen van de AW en zijn naar de toekomst financieel levensvatbaar. Beslist het volgende: BESLISSING Besluitpunt 1: 1. Instemmen met bijgevoegde brieven waarin de gemeentelijke zienswijze wordt gegeven op het DAEB/niet-DAEB scheidingsvoorstel Stek en Vooruitgang. BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte Programma's & Projecten Financiële consequenties: N.v.t. BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT Brief Stek Brief Woonstichting Vooruitgang p 3 van 10
Brief Stek STEK De heer H. Al Postbus 126 2160 AC LISSE Verzenddatum zaaknummer afdeling 15 november 2016 169752 CONCEPT Ruimte Onderwerp uw kenmerk behandeld door Zienswijze scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb bijlage Thea Aandewiel telefoon 14 0252 Postbus 149 2215 ZJ Voorhout gemeente@teylingen.nl www.teylingen.nl T 14 0252 F 0252 783 599 Bestuurscentrum Raadhuisplein 1 Voorhout Geachte heer Al, Op 16 september 2016 hebben wij uw brief ontvangen waarin u ons vraagt om een zienswijze op uw ontwerpvoorstel voor scheiding van uw bezit in Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en andere activiteiten (niet-daeb). Gemeentekantoor Wilhelminalaan 25 Sassenheim Het voorstel bestaat uit drie delen: 1. De keuze voor een administratieve scheiding van het bezit. 2. De verdeling van het vastgoed over de DAEB tak en de niet-daeb tak en de ontwikkeling van de voorraad in de komende 10 jaren. 3. Inzicht in de financiële parameters waaruit moet blijken dat zowel de DAEB als de niet-daeb tak voldoende toekomstwaarde heeft om zelfstandig te kunnen bestaan. Ad. 1. Wij onderschrijven uw voorgenomen besluit om de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten vorm te geven via een administratieve scheiding. Deze scheiding is niet alleen eenvoudiger en tegen lagere kosten te realiseren maar biedt ook meer mogelijkheden voor sturing op het woningbestand. Ook de mogelijkheid bij administratieve scheiding van interne financiering vanuit de DAEB naar de niet-daeb waardoor de niet-daeb tak minder snel een ongeborgde commerciële lening aan te trekken, beoordelen wij positief. Het eventuele nadeel van een verplichte markttoets bij het aangaan van investeringen in niet-daeb projecten is niet aan de orde aangezien u niet of nauwelijks voornemens bent om in niet- DAEB te investeren. Ad 2. Uw uitgangspunten voor het volkshuisvestingsbeleid en het voorraadbeleid sluiten aan op het volkshuisvestingsbeleid van onze gemeente. Van de woningvoorraad van Stek heeft 95% een streefhuur onder de 710,68. Betaalbaarheid is daarbij prioriteit 1; 74% van de sociale voorraad wordt verhuurd tegen een huurprijs onder de 628,76 (grens betaalbaar 2), waarvan 72% wordt verhuurd onder de 586,68 (grens betaalbaar 1). Van alle aangeboden woningen is 5% voor de vrije sector om de doorstroming van de scheefwoners te bedienen. p 4 van 10
Op basis van het beoogde streefhurenbeleid en (des) investeringsbeleid zal naar verwachting de woningvoorraad van Stek eind 2026 bestaat uit 93% sociale huurwoningen (circa 5.900 woningen) - waarvan 65% onder de 628,76 - en 7% vrije sectorwoningen (435 woningen). Wij constateren dat met uw voorstel de totale woningvoorraad van Stek afneemt met 144 woningen; de afname van de sociale voorraad bedraagt 163 woningen. De afname van de portefeuille betreft Hillegom en Lisse. In Teylingen echter neemt het aantal woningen toe met 106 woningen waarvan 77 woningen ten goede komen aan huishoudens met lagere inkomens. Wij delen de zorgen van onze buurgemeenten over de omvang en de opbouw van het bezit; ook het aandeel woningen met een huurprijs tot 628,76 neemt af. U heeft aangegeven in het nieuw te ontwikkelen ondernemingsplan als uitgangspunt op te nemen om de sociale voorraad in de toekomst passend aan te laten sluiten bij de vraag uit de woningmarkt, door bijvoorbeeld het nieuwbouwprogramma of het verkoopprogramma aan te passen. Wij worden hierover graag geïnformeerd. Het scheidingsvoorstel is verder in lijn met de Woonvisie en het bod/concept prestatieafspraken. Dit is voor ons een belangrijke basis in te stemmen met het door u ingediende scheidings- en splitsingsplan. Ad 3. Het financiële deel van het scheidings- en splitsingsvoorstel is belangrijk, maar het is niet primair aan de gemeente om dit deel te beoordelen. De financiële toetsing ligt bij de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Wij hebben kennis genomen van de cijfers en de gebruikte parameters en concluderen dat zowel de DAEB als de niet-daeb tak van het bezit positief scoren ten aanzien van de gestelde normen van de AW en naar de toekomst financieel levensvatbaar zijn. Heeft u naar aanleiding van deze brief nog vragen dan kunt u contact opnemen met Thea Aandewiel, bereikbaar via telefoonnummer 0252-783502. Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders van Teylingen, Hendrik de Vries Team coördinator Programma s & Projecten Afdeling Ruimte p 5 van 10
Brief Woonstichting Vooruitgang Woonstichting Vooruitgang de heer S. Schrader Hoofdstraat 10 2171 AT SASSENHEIM Verzenddatum zaaknummer afdeling 15 november 2016 170281 CONCEPT Ruimte Onderwerp uw kenmerk behandeld door Zienswijze scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb bijlage Thea Aandewiel telefoon 14 0252 Postbus 149 2215 ZJ Voorhout gemeente@teylingen.nl www.teylingen.nl T 14 0252 F 0252 783 599 Bestuurscentrum Raadhuisplein 1 Voorhout Geachte heer Schrader, Op 26 september 2016 hebben wij uw brief ontvangen waarin u ons vraagt om een zienswijze op uw ontwerpvoorstel voor scheiding van uw bezit in Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en andere activiteiten (niet-daeb). Gemeentekantoor Wilhelminalaan 25 Sassenheim Het voorstel bestaat uit drie delen: 1. De keuze voor een administratieve scheiding van het bezit. 2. De verdeling van het vastgoed over de DAEB tak en de niet-daeb tak en de ontwikkeling van de voorraad in de komende 10 jaren. 3. Inzicht in de financiële parameters waaruit moet blijken dat zowel de DAEB als de niet-daeb tak voldoende toekomstwaarde heeft om zelfstandig te kunnen bestaan. Ad. 1. Wij onderschrijven uw voorgenomen besluit om de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten vorm te geven via een administratieve scheiding. Deze scheiding is niet alleen eenvoudiger en tegen lagere kosten te realiseren maar biedt ook meer mogelijkheden voor sturing op het woningbestand. Ook de mogelijkheid bij administratieve scheiding van interne financiering vanuit de DAEB naar de niet-daeb waardoor de niet-daeb tak minder snel een ongeborgde commerciële lening aan te trekken, beoordelen wij positief. Het eventuele nadeel van een verplichte markttoets bij het aangaan van investeringen in niet-daeb projecten is niet aan de orde aangezien u niet of nauwelijks voornemens bent om in niet- DAEB te investeren. Ad 2. Uw uitgangspunten voor het volkshuisvestingsbeleid en het voorraadbeleid sluiten aan op het volkshuisvestingsbeleid van onze gemeente. Minimaal 80% van de woningvoorraad heeft een streefhuur onder de 710,68 en betaalbaarheid is daarbij prioriteit 1. Circa 60% van de sociale voorraad wordt verhuurd tegen een huurprijs onder de 628,76 (grens betaalbaar 2), waarvan 40% wordt verhuurd onder de 586,68 (grens betaalbaar 1). Van alle aangeboden woningen is maximaal 20% voor de vrije sector om de doorstroming van de scheefwoners te bedienen. p 6 van 10
Op basis van het beoogde streefhurenbeleid en (des) investeringsbeleid zal naar verwachting de woningvoorraad van Woonstichting Vooruitgang eind 2026 bestaat uit ruim 1.800 sociale huurwoningen, 86% sociale huurwoningen- waarvan 67% onder de 628,76- en bijna 300 (14%) vrije sector woningen. Wij constateren dat met uw voorstel de sociale voorraad zoveel mogelijk op peil wordt gehouden en ten goede komt aan huishoudens met lagere inkomens. Wel zijn wij bezorgd de opbouw van het bezit; het aandeel woningen met een huurprijs tot 628,76 zien wij in Teylingen en ook in onze buurgemeenten afnemen. Wij hechten er aan dat vooral voor deze doelgroep voldoende woningen beschikbaar zijn. Wij vragen u in het nieuw te ontwikkelen ondernemingsplan naast het uitgangspunt om de sociale voorraad minimaal gelijk te houden, ook op te nemen de sociale voorraad passend aan te laten sluiten bij de vraag uit de woningmarkt. Wij worden hierover graag geïnformeerd. Het scheidingsvoorstel is verder in lijn met de Woonvisie en het bod/concept prestatieafspraken. Dit is voor ons een belangrijke basis in te stemmen met het door u ingediende scheidings- en splitsingsplan. Ad 3. Het financiële deel van het scheidings- en splitsingsvoorstel is belangrijk, maar het is niet primair aan de gemeente om dit deel te beoordelen. De financiële toetsing ligt bij de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Wij hebben kennis genomen van de cijfers en de gebruikte parameters en concluderen dat zowel de DAEB als de niet-daeb tak van het bezit positief scoren ten aanzien van de gestelde normen van de AW en naar de toekomst financieel levensvatbaar zijn. Heeft u naar aanleiding van deze brief nog vragen dan kunt u contact opnemen met Thea Aandewiel, bereikbaar via telefoonnummer 0252-783502. Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders van Teylingen, Hendrik de Vries Team coördinator Programma s & Projecten Afdeling Ruimte p 7 van 10
Goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders in vergadering van 15 november 2016 p 8 van 10