Woon Amsterdam Herstel?
Woon Amsterdam is een uitgave van: Makelaarsvereniging Amsterdam Frans van Mierisstraat 9, 1071 RL Amsterdam Telefoon 0-67 22 info@mva-makelaars.nl www.mva.nl Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4, Postbus 999 1006 AR Amsterdam Telefoon 0-46 0 60 info@afwc.nl www.afwc.nl De Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam heeft voor geen bijdrage geleverd aan het tot standkomen van deze woningmarktrapportage. Voor heroverweegt de Dienst de voortzetting van onze samenwerking.
Voorwoord
Voorwoord 4 Met gepaste trots presenteren we u de woningmarktrapportage WOON Amsterdam, alweer de negende editie. De samenwer- zienderogen toe. Wanneer er per verkochte woning zes tot zeven ver gelijkbare woningen te koop staan, is er sprake van een even- king tussen de Makelaarsvereniging Amsterdam en de Amsterdamse wichtige woningmarkt. In veel delen van de stad Amsterdam is Inhoud Federatie van Woningcorporaties maakt het mogelijk een totaalbeeld te schetsen van de Amsterdamse woningmarkt. Waar WOON 1 ging over transformatie, is het thema van dit jaar: deze verhouding inmiddels gedaald naar 1:4 of zelfs nog lager! Voor een gezonde woningmarkt ligt het aantal koopwoningen dus Herstel? Ondanks diverse maatregelen die in de loop van structureel te laag, terwijl de instroom van Amsterdammers alsmaar zijn genomen zoals strengere criteria bij woningfinanciering en het toeneemt. Jaarlijks komen ruim 1.000 expats naar Amsterdam, verlagen van de NHG-grens laat de markt een trendbreuk zien ten opzichte van voorgaande jaren. De markt lijkt significant anders. Met waarvan er na een jaar bijna 9.000 zich permanent vestigen. Daarnaast zien we een sterke instroom van ouderen die terugkeren naar name het gebied binnen de ring van Amsterdam vertoont verschijn- de stad en tegelijk gezinnen die sinds de crisis de stad niet meer selen van een verhitte woningmarkt, volgens de media soms zelfs oververhit genoemd. verlaten. In Amsterdam zal de komende jaren de woningproductie drastisch moeten worden opgeschroefd. Amsterdam kent een eigen Het totaal aantal transacties in groot Amsterdam in zal naar woningbezit van circa 0 procent, waar dit landelijk ruim 0 procent verwachting uitkomen rond de 9.000 woningen, net onder het recordjaar 07. Voor de stad Amsterdam staan eind van dit jaar is. Daarnaast liggen er volop kansen om het aanbod van koopwoningen en vrije sector huurwoningen te vergroten, rekening houdend circa.000 woningen onder aan de streep. Het aantal transacties met de wensen van toekomstige bewoners. Voor jongeren en starters is zelfs met 4 procent toegenomen ten opzichte van 1. Het herstel is meer dan duidelijk ingezet. Grote delen van de Amster- kan het kopen van een sociale huurwoning een aantrekkelijke optie zijn. Vanaf 199 tot en met de eerste helft van zijn ruim 22.000 damse koopwoningenmarkt vertonen (weer) tekenen van een bestaande corporatiewoningen verkocht aan particulieren. Door de verkopersmarkt. Het aanbod is aanzienlijk gedaald, in bepaalde gebieden komt jaren heen is in de stad daardoor een mix van sociale huur- en koopwoningen ontstaan. verkoop via inschrijving frequent voor met bijna procent boven WOON ademt kortom herstel, maar voorzichtig: met de wens de vraagprijs. De vraag naar kwalitatief goede woningen neemt van een gezonde woningmarkt zonder oververhitting. Sven Heinen voorzitter Makelaarsvereniging Amsterdam Egbert de Vries directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
6 Inhoud de woningvoorraad Groei aandeel eigen woningbezit De samenstelling van de Amsterdamse woningvoorraad is sinds midden jaren negentig van de vorige eeuw aanzienlijk veranderd. Door nieuwbouw en de verkoop van bestaande huurwoningen (sociaal en particulier) is het aandeel koopwoningen in de stad toegenomen. Uit het onderzoek Wonen in Amsterdam blijkt dat er tussen 01 en 1 in Amsterdam.000 koopwoningen bijkwamen, terwijl het aantal huurwoningen met ruim.000 afnam. Het aandeel koopwoningen is daarmee toegenomen van ongeveer zes procent in 19 naar 11% in 199 en 1,% in 1. Ook de corporaties hebben bijgedragen aan de groei van het koopsegment door de bouw van koopwoningen en de verkoop van sociale huurwoningen. 1 Woningvoorraad per stadsdeel en aandeel eigen woningbezit Voorraad woningen 10 11 Centrum 49.410 49.6 49.29 0.192 0.0,% 12 1 Aandeel eigen woningbezit 1 Westpoort 7 6 6 10 104 4,% West 72.704 72.902 7.446 7.92 74.100 2,9% Nieuw-West 60.114 61.94 61.010 61.19 61.607 2,4% Zuid 76.1 76.672 76.9 76.970 77.04 2,0% Oost 7.79 7.491 7.77 7.9.1 2,4% Noord 9.9 9.2 9.9 9.967.164 29,1% Zuidoost 7.066.900.99.662.64 0,0% Amsterdam 92.6 94.46 9.7 97.022 9.6 1,% Bron: woningvoorraad: DBI/O+S, % eigen woningbezit: WiA 1
7 Afname corporatiebezit Het aandeel corporatiewoningen is ondertussen met twaalf procentpunten afgenomen van procent in 199 naar 46 procent in. De sociale huur sector is dus kleiner geworden. Wel gaat de afname van de voorraad minder snel dan in de jaren voor de crisis. Dat komt onder andere omdat er minder corporatiewoningen worden gesloopt. Ook het percentage koopwoningen neemt minder snel toe, aangezien de nieuwbouw in de koopsector is afgenomen. Het valt te bezien of we de komende jaren ook in de nieuwbouw weer een herstel kunnen verwachten op de koopmarkt. Verschillen eigen woningbezit tussen stadsdelen nemen af De groei van de koopsector is de afgelopen twintig jaren vooral sterk geweest in de stadsdelen waar het eigen woningbezit relatief laag lag, zoals bijvoorbeeld Noord, West en Zuidoost. Gevolg is dat het aandeel eigen woningbezit tussen de stadsdelen steeds minder verschilt. Het loopt uiteen van 29% West en Noord tot ruim % in het Centrum. Het havengebied Westpoort is daarbij uiteraard een geval apart. 2 Woningvoorraad naar eigendom in %, 199-1 70 60 0 0 corporaties 10 particuliere huur 0 koop 199 1997 1999 01 0 0 07 09 11 1 Bron: WiA 1
0,0 0,2 0, 0, 0,10 0,0 0,00 9 Woningen worden weer verkocht als (te) warme broodjes De verkoopquote is sinds het vierde kwartaal van 1 gestegen van % naar 2%, een stijging van procentpunten. De verkoopquote van de woningen Nieuw in aanbod (in de loop van het derde kwartaal te koop gekomen en meteen in het derde kwartaal verkocht) is zelfs met 11 procentpunten gestegen naar 7%. De instroomquote (het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te koop komt als percentage van wat er al te koop stond bij het begin van het kwartaal) is gestegen van % in het vierde kwartaal van 1 naar nu 4%. Dit betekent dat veel meer woningbezitters vertrouwen hebben in de markt en hun woning te koop te aanbieden. Het betekent ook dat weer meer nieuw en actueel aanbod aan de markt komt in. Het totale aanbod koopwoningen is tussen 1 januari 1 en 1 januari gedaald van 7.269 tot.9 woningen. Een daling van 24%. De sterk toegenomen dynamiek uit zich ook in een forse stijging van het aantal verkopen. In de eerste drie kwartalen van dit jaar zijn al.971 huizen verkocht. Ter vergelijking: in de jaren 09-1 werden er jaarlijks tussen de 6.00 en 6.47 huizen verkocht. Als de trend zich doorzet, is de verwachting dat er dit jaar zo n 7.900 woningen worden verkocht, een cijfer dat past bij de periode van 0-0, vóór de kredietcrisis. Bij het bovenstaande past dat de gemiddelde looptijd sterk is gedaald. Stond een huis in 1 gemiddeld dagen te koop, in de eerste drie kwartalen van is dat 60 dagen. Daarbij is ook het gemiddelde verschil tussen vraag en verkoopprijs gedaald van 4,1% naar,0%. Kijken we naar het aantal kopers dat bereid is om meer te bieden dan de verkoopprijs, dan zien we een piek. In heeft gemiddeld 1% van de kopers meer dan de vraagprijs betaald. In september ligt dit cijfer op 21%. Als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen stijgt de vierkantemeterprijs in de eerste drie kwartalen van met 6,%. De woningmarkt in Amsterdam is daarmee hard op weg naar de niveaus en de krapte van vóór de kredietcrisis. Percentage verkopen boven de vraagprijs per maand Amsterdam Nederland 0, 0 2 10 0 1996 1997 199 1999 00 01 02 0 04 0 06 07 0 09 10 11 12 1
marktontwikkeling koopwoningen 10 4 Verkoopquote alle woningen Amsterdam 0% % 0% % 10% Was al in aanbod Nieuw in aanbod Nederland totaal 0% Totaal 02 0 04 0 06 07 0 09 10 11 12 1 Instroomquote alle woningen Amsterdam 0% 160% 1% 0% % Amsterdam totaal 0% Nederland totaal 02 0 04 0 06 07 0 09 10 11 12 1
marktontwikkeling koopwoningen 11 Appartementen, bouwjaar voor 194 Sterk afgenomen looptijd, fors afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een sterke prijsstijging in. Met.2 verkopen in de eerste drie kwartalen van domineert dit woningtype de markt in Amsterdam. Het aantal verkopen is vergeleken met de eerste drie kwartalen van 1 (2.10 verkopen) met % gestegen. In de eerste drie kwartalen van stijgt de prijs per vierkante meter van deze appartementen sterk, met 6,9%. In 1 daalde die prijs nog met 0,7%. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 1 met 1% sterk afgenomen. Ten opzichte van 0 is het aantal te koop staande woningen met een factor van,7 toegenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met 2,7% voor dit woningtype fors minder dan in 1 (4,2%), maar nog hoger dan het cijfer van 1,4% voor 0. De looptijd is met een gemiddelde van 0 dagen voor minder dan het cijfer voor 1 (7 dagen). In 0 was de gemiddelde looptijd nog gelijk aan 29 dagen. Appartementen, bouwjaar 194-1970 Sterk afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, een veel hoger aantal verkopen en een zeer sterke prijsstijging in. MMet 6 verkopen in de eerste drie kwartalen van heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is % hoger dan in dezelfde periode vorig jaar (46). In de eerste drie kwartalen van stijgt de prijs per vierkante meter zeer sterk: met 9,2%. Het aantal te koop staande woningen daalt ten opzichte van 1 met 17%. Ten opzichte van 0 is het aantal te koop staande woningen toch nog een factor van 2, hoger. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met 2,9% lager dan in 1 (,6%). In 0 was het verschil tussen vraag- en verkoopprijs nog 2,%. De looptijd is met een gemiddelde van 6 dagen voor sterk afgenomen vergeleken met het jaar ervoor (102 dagen). In 0 was de gemiddelde looptijd nog gelijk aan 41 dagen. Appartementen, bouwjaar 1971-1990 Afgenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, minder aanbod, veel meer verkopen en een sterke prijsstijging in. Met 702 verkopen in de eerste drie kwartalen van heeft ook dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is % hoger dan in de eerste drie kwartalen van 1 (09). De prijs per vierkante meter stijgt in sterk, met,9%. Het aantal te koop staande woningen is in met 16% afgenomen, ten opzichte van 0 is het aantal te koop staande woningen echter nog altijd een factor van 2.7 hoger. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van,1% in 1 naar 2,9% in licht gedaald. De looptijd is in afgenomen van 66 dagen (1) naar 7 dagen. Appartementen, bouwjaar na 1990 Sterk afgenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, minder aanbod, aanzienlijk meer verkopen en een prijsstijging in. Met 769 verkopen in de eerste drie kwartalen van heeft dit woningtype een groot marktaandeel. Het aantal verkopen is 4% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar (4). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van met,7%. In 1 steeg die prijs al met 7,0%. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 1 in met 19% afgenomen. Vergeleken met 0 is dat aantal nog altijd een factor,7 hoger. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is in gedaald van 4,% (1) naar,4%. De looptijd is sterk afgenomen, van 12 dagen in 1 naar 4 dagen in. In 0 was de looptijd nog gelijk aan 4 dagen. Eengezinswoningen Afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, minder aanbod, veel meer verkopen en een forse prijsstijging in. Ook eengezinswoningen liggen goed in de markt, met 2 verkopen in de eerste drie kwartalen van. Het aantal verkopen is 2% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar (). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van fors, met,6%. In 1 steeg die prijs al met 4,9%. Het aantal te koop staande woningen is afgenomen van 0 in 1 naar
marktontwikkeling koopwoningen 12 70 in, een afname van %. Ten opzichte van 0 is het aantal te koop staande woningen echter nog altijd een factor 2,1 hoger. De looptijd is met 77 dagen in sterk gedaald vergeleken met 1 (1). De looptijd in 0 was gelijk aan dagen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van,0% in 1 teruggelopen naar,% in. Vrijstaande woningen Met 46 verkopen in de eerste drie kwartalen van heeft ook dit woningtype een te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties zijn er daarom geen betrouwbare uitspraken te doen over de marktontwikkeling van vrijstaande woningen. Twee-onder-een-kapwoningen Met 2 verkopen in de eerste drie kwartalen van heeft dit woningtype een te verwaarlozen marktaandeel. Gezien het geringe aantal transacties zijn er geen betrouwbare uitspraken te doen over de marktontwikkeling van deze woningen. 6 Aantal in aanbod per 1 januari 0 06 07 0 09 10 11 12 1 Appartement < 194 1.262 1.097 767 606 1.706 2.0 2.147 2.94.2 2.222 Appartement 194-1970 7 2 1 229 24 2 0 6 769 6 Appartement 1971-1990 47 246 7 0 707 79 67 Appartement > 1990 7 14 71 12 9 14 1.090 1.9 1.41 1.4 Vrijstaand 1 9 7 0 79 0 106 1 112 Twee-onder-een-kap 26 26 61 62 72 64 2 Eengezinswoningen 422 97 2 609 66 7 0 70 Totaal.0 2.02 2.20 1.7.0 4.0.06 6.72 7.269.9
marktontwikkeling koopwoningen 1 7 Mediane vraagprijs per 1 januari (in ) 0 06 07 0 09 10 11 12 1 * Appartement < 194 2.100 20.000 21.100 00.000 19.100 29.700.000 26.700 20.000 24.100 Appartement 194-1970.600 7.00 164.0 174.100 12.600 174.0 174.600 164.00 9.000 6.00 Appartement 1971-1990 160.00 160.900 9.0 166.100 17.0 174.0 16.000 160.100 0.700 149.900 Appartement > 1990 249.000 246.700 260.00 4.0 06.00 296.100 2.000.000.000 269.00 Vrijstaand 700.600 66.900 76.00 6.900 91.0 714.100 77.700 79.00 7.0 72.00 Twee-onder-een-kap 1.00 40.00 41.00 44.00 11.600 14.600 17.900 4.0 40.000 411.600 Eengezinswoningen 29.700 20.700 7.0 296.100 7.900 7.0 7.100.600 1.100 29.000 Aantal verkocht 0 06 07 0 09 10 11 12 1 * Appartement < 194.6 4.02 4.6.9.1.2.49.22..2 Appartement 194-1970 796 6 1.04 71 694 602 6 72 6 Appartement 1971-1990 9 99 90 794 70 66 7 10 702 Appartement > 1990 94 1.026 1.007 946 699 0 76 7 7 769 Vrijstaand 4 7 76 6 0 2 1 44 46 Twee-onder-een-kap 2 6 4 70 46 2 41 2 Eengezinswoningen 972 941 91 777 642 601 72 9 9 2 Totaal 7.246 7.94.76 7.474 6.47 6.41 6.1 6.00 6.41.971 9 Mediane transactieprijzen (in ) 0 06 07 0 09 10 11 12 1 * Appartement < 194 212.00 226.600 22.700 267.00 244.600 24.00 241.600 229.900 226.0 2.00 Appartement 194-1970 14.100 14.600 6.000 164.0 7.700 16.000 16.0 149.000 146.00 4.0 Appartement 1971-1990 14.900 0.0 4.00 162.900 161.000 169.000 9.00 4.00 6.00 164.00 Appartement > 1990 20.000 0.000 29.00 0.00 29.0 296.0.00 2.600 26.100.700 Vrijstaand 44.000 49.0 2.00 610.00 670.600 94.00 92.600 709.0 49.00 644.000 Twee-onder-een-kap.0 411.700 421.900 449.900 426.700 46.700 00.000.600 7.700 40.0 Eengezinswoningen 261.900 291.0 06.00 07.00 07.600 42.700 29.00 22.600 20.00 2.900 * cijfer tot en met het de kwartaal
marktontwikkeling koopwoningen 14 10 Prijsstijging per m 2 (in %) 0 06 07 0 09 10 11 12 1 * Appartement < 194,6 11, 14,7 1, -6,9 4,1-1,2-6,7-0,7 6,9 Appartement 194-1970 2,2, 7,6 2,0,6 4,4-4, -6, -1,7 9,2 Appartement 1971-1990 1, -0,6-0, 6,9 2, 4, 0,4-4,1 1,9,9 Appartement > 1990 9,2 4, 10,1 2,1-1,2-0, -2,1-14,1 7,0,7 Vrijstaand 22,0 1, 10,9-1,0 6,9-7,9 4,0 -, 0,4-2,7 Twee-onder-een-kap 9,7 4,0 9,7 0,1 0, 17,2-7,6-11, 9,1 21,4 Eengezinswoningen 1,1 6,6 7,2 0,4-1,7, -, -7, 4,9,6 11 Looptijden in dagen 0 06 07 0 09 10 11 12 1 * Appartement < 194 69 29 6 6 0 7 0 Appartement 194-1970 0 7 47 41 62 10 102 6 Appartement 1971-1990 61 1 1 61 64 90 66 7 Appartement > 1990 10 7 2 4 90 7 10 1 12 4 Vrijstaand 90 14 74 106 169 1 171 2 144 Twee-onder-een-kap 111 72 4 60 100 9 1 6 14 102 Eengezinswoningen 4 67 1 77 9 99 104 1 77 12 Mediane verschil vraag- en verkoopprijzen (in %) 0 06 07 0 09 10 11 12 1 * Appartement < 194,2 2,1 0,0 1,4,,4, 4, 4,2 2,7 Appartement 194-1970, 2,9 2,0 2,,2,1,1,6,6 2,9 Appartement 1971-1990,1 2,6 1,7 1, 2, 2,0 2,1,0,1 2,9 Appartement > 1990, 2,6 1, 2,1 4,1,7, 4, 4,,4 Vrijstaand,0 4,9,6,0 7, 7,2 7,1 7, 9,1 6,9 Twee-onder-een-kap,1, 2,7,0,6,0, 7,,7 4,9 Eengezinswoningen,6,0 2,4 2,6 4,4 4, 4,,,0, * cijfer tot en met het de kwartaal
16 Herstel op de nieuwbouwmarkt? In lijn met de markt voor bestaande koopwoningen, heeft de markt voor nieuwbouw in een pril herstel laten zien. Dit herstel is pril, omdat in 1 nog geen sprake was van herstel. en bestaande bouw laten vaak een afwijkend marktbeeld zien en het herstel ontwikkelt zich ook nu niet gelijk. 1 Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector (huur en koop) 6.000.000 Sinds het begin van de crisis in 0 worden jaarlijks gemiddeld 1.700 nieuwbouwwoningen in de marktsector gerealiseerd, waaronder koop en huur. In 1 leveren de stadsdelen Noord en Oost de meeste nieuwbouw op. De eerste helft van lijkt er voorzichtig sprake te zijn van herstel op de nieuwbouwmarkt. Dit komt met name door de oplevering van nieuwe markthuurwoningen en vrije kavels. Ook de afzet van reguliere nieuwbouwwoningen is licht toegenomen, maar het is nog te vroeg om te concluderen dat deze trend zich doorzet. 4.000.000 2.000 1.000 Marktontwikkeling koop en markthuur Sinds de crisis worden in Amsterdam per jaar gemiddeld ruim 2.00 nieuwbouwwoningen in de marktsector aangeboden. Dat is een derde minder dan in de jaren voor 09. De afzet van koop- en markthuurwoningen ligt recent rond 1.700 woningen per jaar. 0 1997 1999 01 0 0 07 09 Aanbod Afzet Nog te koop einde jaar 11 1 De laatste jaren is er een verandering waar te nemen in de samenstelling van het aanbod en de afzet. Naast de verkoop van reguliere nieuwbouwwoningen (een lichte daling), worden nieuwe starterswoningen aangeboden en verkocht en is een stijging te zien in de verkoop van woningen op vrije kavels. 14 Samenstelling van de afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector 11 12 1 starterswoningen* 0 199 69 reguliere koopwoningen 97 19 16 koopwoningen op vrije kavels 10 2 marktsector huur 477 697 Totaal 1.419 1.9 1.6 * Appartementen < m² en vraagprijs < 0.000
Reguliere koopwoningen De samenstelling van het aanbod reguliere nieuwbouwwoningen (exclusief starterswoningen, vrije kavels en markthuur) is de afgelopen jaren gewijzigd. Zo steeg het aanbod van nieuwbouwwoningen onder de 20.000 van ruim 2% tot ruim %. Een belangrijke reden hiervoor is dat er kleinere woningen worden gebouwd. nieuwbouw Het afgelopen jaar was verreweg het meeste aanbod van reguliere nieuwbouw te vinden in de stadsdelen Oost en Noord, gevolgd door het aanbod in Nieuw-West. Vooral in stadsdeel Noord werden goede verkoopresultaten behaald, gevolgd door de stadsdelen Oost en Nieuw-West. 17 Samenstelling aanbod reguliere nieuwbouw in de afgelopen jaren 1 < 0.000 0.000-0.000 0.000-20.000 12 20.000-00.000 11 00.000-0.000 > 0.000 0% 10% % 0% % 0% 60% 70% 0% 90% 100% 16 Aanbod en afzet aantal reguliere nieuwbouwwoningen in 1 naar stadsdeel Centrum West Nieuw-West Zuid Zuidoost Oost Noord verkocht onverkocht 0 100.000 0.000 00.000 0.000
In de onderstaande figuren is per stadsdeel het aanbod en de afzet van de reguliere nieuwbouw per prijsklasse weergegeven. 16 A Centrum 16 C Nieuw-West 1 verkocht onverkocht verkocht onverkocht 16 B West 16 D Zuid
19 16 E Zuidoost 16 G Oost verkocht onverkocht verkocht onverkocht 16 F Noord
21 In de eerste drie kwartalen van is het totaal aantal transacties met een stijging van 4% sterk toegenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 1. De markt lijkt bezig met een sterke opleving. Naar alle waarschijnlijkheid evenaart het aantal verkopen aan het eind van het jaar de aantallen die we kennen uit de periode van voor het inzetten van de kredietcrisis in 0. Voor alle woningtypen, gemeten over heel Amsterdam, geldt dat de mediane vierkantemeterprijzen stijgen. Alleen de appartementen in Zuidoost laten een sterke daling zien (-,2%). Ook als we naar de ontwikkeling van de mediane vierkantemeterprijzen per stadsdeel kijken, zien we het merendeel van de stadsdelen erg goed scoren. Centrum kent een prijsontwikkeling van %. De prijsontwikkeling in de stadsdelen West, Nieuw-West en Zuid varieert tussen de 6% en 6,%. Alleen Noord met een kleine plus en Zuidoost met een min van,4%, blijven achter op de ontwikkelingen. In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de ontwikkelingen in de verschillende stadsdelen. Zodoende vormt dit hoofdstuk een samenvatting van de uitgebreide rapportage in tabellen op de pagina s tot 7. Aantal transacties per stadsdeel Figuur 17 toont het aantal transacties per woningtype per stadsdeel in de eerste drie kwartalen van en figuur 1 toont de verandering met de eerste drie kwartalen van 1. Zuid is in koploper bij het totaal aantal transacties (1.60), gevolgd door stadsdeel West (1.494). Over de eerste drie kwartalen van 1 werden in Zuid 1.04 huizen verkocht en in West 944. Voor Amsterdam als geheel is het aantal transacties met 4% toegenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 1. Opmerkelijk is de extreem sterke stijging van het aantal transacties in Oost (6%). In Zuidoost is de stijging met 2% het laagst, maar nog altijd fors. Prijsontwikkeling per stadsdeel De verschillen tussen de stadsdelen zijn groot. In het Centrum was de mediane verkoopprijs van een woning in de eerste drie kwartalen van.00. Zuidoost is met een mediane transactieprijs van 1.00 het goedkoopste stadsdeel. In Oost zijn de mediane transactieprijzen het sterkst gestegen (,%), op de voet gevolgd door Zuid (7,%), Nieuw-West (7,%) en West (7,2%). Ook Centrum kent een forse stijging van,%. In Noord is de ontwikkeling van de mediane transactieprijs met 1,2% beperkt. En in Zuidoost is sprake van een sterke daling (-7,%). In de stadsdelen Centrum, West, Nieuw-West en Zuid is de vierkantemeterprijs sterker gestegen dan de transactieprijs, zoals figuur 22 laat zien. Er zijn dus verhoudingsgewijs meer kleinere woningen verkocht tegen een hogere prijs per vierkante meter dan vorig jaar. In Noord is de vierkantemeterprijs gestegen en de mediane transactieprijs gedaald. In Zuidoost is de daling van de mediane transactieprijs sterker dan de daling van de vierkante meterprijs. In beide stadsdelen zijn over de hele linie meer kleine woningen verkocht. Alleen in stadsdeel Oost zijn meer grotere woningen verkocht, hier is de stijging van de mediane transactieprijs sterker dan de stijging van de vierkante meterprijs. Omdat er van jaar op jaar verschillende typen woningen worden verkocht met een verschillende oppervlakte, is het beter om de prijsontwikkeling per vierkante meter per type te bekijken (zie figuur ). Appartementen bouwjaar vóór 194 Van dit woningtype zijn de stadsdelen West en Zuid, net als in de afgelopen jaren, koploper bij het aantal transacties. Bovendien zijn in beide stadsdelen meer vooroorlogse woningen verkocht dan in het voorafgaande jaar. Voor geheel Amsterdam is de mediane vierkante meterprijs van dit type met 6,9% gestegen. Centrum (,7%), West (6,6%), Zuid (6,9%) en Oost (,%) vertonen een prijsstijging per vierkante meter, terwijl Noord (-0,%) een lichte prijsdaling laat zien. Appartementen bouwjaar 194-1970 De meeste woningen van dit type zijn verkocht in de stadsdelen Nieuw-West en Zuid. Ook hier zien we in beide stadsdelen een toename van het aantal transacties. De mediane transactieprijs per vierkante meter is voor dit type naoorlogse appartementen in met 9,2% sterk gestegen. Maar het beeld per stadsdeel is opnieuw wisselend. West laat de sterkste prijsstijging zien (10,9%), terwijl Centrum een prijsdaling vertoont (-1,6%).
ontwikkelingen in de stadsdelen 22 17 Transacties 1ste t/m de kwartaal Appartement, bouwperiode voor 194 Appartement, bouwperiode 194-1970 Appartement, bouwperiode 1971-1990 Appartement, bouwperiode na 1990 Eengezinswoningen Centrum 9 12 107 7 721 West 1.29 9 6 17 11 1.494 Nieuw-West 1 217 24 2 116 10 Zuid 1.199 21 6 1 74 1.60 Oost 7 166 20 74 9 Noord 10 110 19 1 2 Zuidoost - 9 14 19 4 221 Totaal.2 6 702 76 2.9 Totaal 1 Verschil transacties 1ste t/m de kwartaal 1 en 1ste t/m de kwartaal * Appartement, bouwperiode voor 194 Appartement, bouwperiode 194-1970 Appartement, bouwperiode 1971-1990 Appartement, bouwperiode na 1990 Eengezinswoningen Centrum 9 11 1 2 17 160 2,% Totaal in % West 41 1 2 7 1 0,% Nieuw-West 1 6 7 4 179 4,1% Zuid 447 60 29 1 2,% Oost 194 10 12 9 424 6,4% Noord -7 1 4 69 12 44,1% Zuidoost 0 4 1 7 44 24,9% Totaal 1. 14 19 0 10 2.062,% * Voor wordt uitgegaan van de voorlopige cijfers
ontwikkelingen in de stadsdelen 2 19 Mediane transactieprijs van alle woningen in 1 en de eerste kwartalen 0.000 000.000 000 2.000 000 160.000 000 1 0.000 000 eerste kwartalen 0 Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Ontwikkeling mediane transactieprijs per m 2, eerste kwartalen Appartement, bouwperiode voor 194 Appartement, bouwperiode 194-1970 Appartement, bouwperiode 194-1970 Appartementen, bouwjaar na 1990 Centrum,7-1,6,9 4, 10,,0 West 6,6 10,9 9,,2 6, Nieuw-West 4,9 1,0 7, 9,2 6,4 Zuid 6,9,7-0,2 2,1 1,4 6,0 Oost, 6, 6,1 4,1 0,2,9 Noord -0, 1,2 2,2-0,1 0, Zuidoost -,2 0, -,4 Totaal 6,9 9,2,9,7,6 Eengezinswoningen Totaal
ontwikkelingen in de stadsdelen 24 Appartementen bouwjaar 1971-1990 De meeste appartementen in deze bouwjaarklasse zijn in Oost verkocht, gevolgd door Zuidoost en Centrum. West is, net als bij de vroegnaoorlogse appartementen, het stadsdeel met de grootste prijsstijging per vierkante meter (9,%). Daarna volgen Centrum met,9% en Oost met 6,1%. De stadsdelen Zuid en Zuidoost laten een prijsdaling zien van respectievelijk 0,2% en,2%. Amsterdam als geheel laat een prijsstijging van,9% zien. Appartementen bouwjaar na 1990 Relatief nieuwe appartementen, gebouwd na 1990, zijn vooral verkocht in stadsdeel Oost. De mediane prijs per vierkante meter is voor Amsterdam als geheel gestegen met,7%. Nieuw-West stijgt met 7,% het sterkst. Zuid kent de kleinste stijging: 2,1%. : herstel, maar per stadsdeel verschillend Het jaar laat in alle stadsdelen ten opzichte van 1 stijgende verkoopaantallen zien. Voor alle stadsdelen op Noord en Zuidoost na geldt dat zowel de transactieprijzen als de vierkantemeterprijzen gestegen zijn. Voor Noord geldt dat de vierkantemeterprijs een lichte stijging laat zien (0,%), maar dat de transactieprijs daalt (-2,7%). Alleen Zuidoost profiteert nog niet van de positieve ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt. Het aantal verkochte woningen is dan wel met 2% gestegen, de gemiddelde transactiesom is 6,0% gedaald en de prijs per vierkante meter is,4% gedaald. Eengezinswoningen De stadsdelen Noord en Nieuw-West zijn koploper bij het aantal verkopen van eengezinswoningen in de eerste drie kwartalen van. De mediane prijs per vierkante meter is voor Amsterdam als geheel gestegen met,6%. Stadsdeel Centrum (10,%) en Nieuw-West (9,2%) kennen de sterkste stijgingen. Stadsdeel Noord kent een lichte daling (-0,1%). De prijsstijging in de overige stadsdelen varieert tussen de 0,2% en 1,4%. 0-: sterker prijscontrast binnen en buiten ring Als we een langere periode beschouwen, blijkt dat stadsdelen als Zuidoost, Noord en Nieuw-West in de periode voor de crisis niet de sterke prijsstijgingen hebben gekend die we hebben gezien in stadsdelen als Centrum en Zuid (zie figuur 2). Ter illustratie: een gemiddelde woning in Zuidoost werd in 0 voor 2.00 verkocht. In 0, op de top van de markt, lag dat bedrag op.000. Stadsdeel Centrum maakte echter een stijging door van bijna 294.000 in 0 naar bijna 70.000 in 0. De crisis zorgde in beide stadsdelen voor dalende prijzen. Maar in Centrum liggen die prijzen inmiddels weer op het niveau van 0, terwijl we in Zuidoost terug moeten naar de eeuwwisseling om dergelijke lage verkoopprijzen tegen te komen. Een gemiddelde woning kost nu in Zuidoost 1.00, terwijl die in Centrum.00 kost, ruim drie maal zoveel. Als we naar het aantal transacties kijken, zien we in alle stadsdelen een daling vanaf het topjaar 07 tot en met 1 (zie figuur 24).
21 Aanbod en verkopen per stadsdeel ontwikkelingen in de stadsdelen 2 100% 0% 60% % Ontwikkeling verkopen eerste kwartalen 1 en % eerste kwartalen 0% Ontwikkeling aanbod tussen 1 januari 1 en 1 januari -% -% Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost 22 Ontwikkeling mediane verkoopprijs en prijs per m 2 10% % 6% 4% Ontwikkeling mediane verkoopprijs 1 1ste-de kwartaal 2% 0% Ontwikkeling mediane verkoopprijs per m 2 1 1ste-de kwartaal -2% -4% -6% Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost
ontwikkelingen in de stadsdelen 26 2 Mediane verkoopprijs per stadsdeel per jaar (0-) 0.000 00.000 20.000 0.000 0.000 Centrum Zuid Oost 100.000 100.000 West Nieuw-West 0.000 0.000 Noord Zuidoost 0 0 0 06 07 0 09 10 11 12 1 24 Aantal transacties per stadsdeel per jaar (0-1) 2.00 2.000 1.00 Centrum Zuid Oost West Nieuw-West 1.000 00 Noord Zuidoost 0 0 06 07 0 09 10 11 12 1
2 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam in het begin langzaam op gang. Hiervoor waren verschillende redenen. Er moest bijvoorbeeld een voorraad van juridisch gesplitste appartementen worden opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten. Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Tot slot zaten er in het verkoopconvenant met de gemeente wat praktische onhandigheden die vertragend werkten. Na het oplossen van deze punten nam de verkoop van sociale huurwoningen toe van 9 in 199 naar 2.2 in 0. Vanaf 0 zagen we een daling naar 1.144 in 10. De daling van het aantal transacties van corporatiewoningen zette al voor de crisis in, deels doordat er minder woningen werden verkocht aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De laatste jaren nam dat aandeel af en werd meer verkocht bij mutatie. Zo ligt in 1 en de eerste helft van het aandeel verkoop aan zittende huurders op zo n 12%. Sinds 199 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht op basis van afspraken tussen gemeente en corporaties. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woning behoefte van de Amsterdamse bevolking. In het in september 11 ondertekende akkoord Bouwen aan de Stad II, periode 11 tot en met hebben gemeente, stadsdelen, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam afgesproken de verkoop van sociale huurwoningen voort te zetten en het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 0 tot en met 16 te herzien. Het gaat onder meer om een verlenging van de verkoopafspraken tot en met. Teneinde over voldoende verkoopruimte te beschikken, worden corporaties in de gelegenheid gesteld om in de periode tot en met.000 woningen extra te verkopen. Dit aantal komt bovenop het in het kader van Bouwen aan de Stad I afgesproken aantal van 12.000 te verkopen woningen en bovenop het per 1 januari 11 resterende aantal van ongeveer 1.000 te verkopen woningen op basis van het Derde Convenant Verkoop. Dat brengt het totaal per januari 11 op circa 0.000 te verkopen reguliere woningen (2.00 per 1 juli ). Daarboven wordt voor Koopgarant (of daarmee gelijk te stellen constructies waarbij de woning wordt terug gekocht door de corporatie) een verkoopruimte aan gehouden van.000 woningen. Ook zijn afspraken gemaakt over de erfpachtafdracht die corporaties aan de gemeente betalen per verkochte sociale huurwoning. Sinds 11 neemt het aantal verkopen weer toe, mede dankzij de maatregel van het Kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen. In 11 werden 1.4 corporatiewoningen verkocht, in 12 1.2 en in 1 1.9. De toename van het aantal transacties lijkt vooral in stevig door te zetten. In de eerste helft van werden in Amsterdam 1.14 corporatiewoningen verkocht tegen 774 in de eerste helft van 1. Dat is een toename van 4%! Gedeeltelijk wordt dit verklaard door de tijdelijke ruimere vrijstelling van de schenkbelasting voor een eigen woning sinds 1 oktober 1. Ook de historisch lage hypotheekrente speelt een rol. Duidelijk is dat het herstel op de woningmarkt in Amsterdam echt lijkt door te zetten. Het aantal corporatieverkopen kan daarmee in ruim boven de 2.000 uitkomen. Daarmee komen we weer in de buurt van het topjaar 0. Door de verkoop van sociale huurwoningen neemt het aandeel eigen woningbezit in de stad verder toe. Ook de verkoop van particuliere huurwoningen en de nieuwbouw van koopwoningen hebben daar in het afgelopen decennium aan bijgedragen. Zo is het aandeel koopwoningen in de stad volgens het onderzoek Wonen in Amsterdam toegenomen van 19% naar 1,%. Het toevoegen van een relatief goedkoop koopsegment biedt meer mogelijkheden voor de (lage) middeninkomens om carrière te maken. De opbrengsten van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, hoog niveau renovatie en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen te kunnen financieren. Zo hebben de corporaties in 1 zo n 1.100 sociale huurwoningen opgeleverd in de nieuwbouw.
2 Aantal verkopen van corporatiewoningen aan particulieren 199- verkoop door woningcorporaties 29 2.00 2.000 1.00 1.000 00 0 199 1999 00 01 02 0 04 0 06 07 0 09 10 11 12 1 prognose Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Totaal 26 Verkoop corporatiewoningen 199 2 29 0 0 4 6 9 aan particulieren conform Convenant Verkoop per stadsdeel 1999 1 4 96 0 22 1 76 00 14 9 67 102 2 01 2 66 7 2 2 164 02 02 6 44 2 10 17 44 0 47 1 6 70 141 22 2 1.06 04 114 21 10 211 44 9 1.902 0 119 417 171 7 7 2.2 06 6 96 146 47 490 02 2.296 07 94 1 42 470 26 2.171 0 2 141 14 264 42 06 1.704 09 22 14 116 7 1 1.214 10 4 26 142 99 199 19 17 1.144 11 77 2 12 229 214 4 16 1.4 12 6 41 2 24 266 24 19 1.2 * gerenoveerde woningen met een investering boven de 7.000 zijn wel meegenomen in de tabellen, maar tellen niet mee met het Convenant Verkoop 1 124 94 2 0 49 42 161 1.9 eerste helft 94 117 221 1 1.14 Totaal 1.190 4.467 2.62 2.22.21 4.07.661 22.290
verkoop door woningcorporaties 0 West en Zuid op kop in eerste helft Sinds 199 zijn in totaal ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht. In de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost is over de hele periode gezien door corporaties ongeveer evenveel verkocht als in de populaire gebieden Centrum, Zuid, West en Oost. Vanaf 10 verkopen de corporaties wel relatief meer woningen in de laatstgenoemde stadsdelen (62% in 1 en 6% in de eerste helft van ). Er zijn overigens ook binnen deze gebieden forse verschillen tussen de stadsdelen. In stadsdeel Centrum worden bijvoorbeeld weinig corporatiewoningen verkocht, terwijl het aantal verkopen in Zuid aanzienlijk hoger ligt en bovendien sterk toeneemt. In stadsdeel Zuidoost is het aantal corporatieverkopen tussen de periode voor de crisis en 1 meer dan gehalveerd, terwijl de verkopen in Noord meer op peil zijn gebleven. Het stadsdeel West is sinds 10 koploper voor wat betreft het aantal transacties. Dat geldt ook voor de eerste helft van ( verkopen), gevolgd door Zuid (221) en Noord (). Verkoop corporatiewoningen per stadsdeel (199-1) 700 600 00 0 00 0 Centrum Zuid Oost 100 West Nieuw-West 0 Noord Zuidoost 199 1999 00 01 02 0 04 0 06 07 0 09 10 11 12 1 Bron: 199-10: Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering); 11-: Corporaties
Sterke stijging aantal transacties in eerste helft van Het herstel op de woningmarkt is in de eerste helft van in alle stadsdelen zichtbaar, want alle stadsdelen vertonen een toename van het aantal transacties ten opzichte van de eerste helft van 1. In stadsdeel Zuid is het aantal corporatieverkopen zelfs meer dan verdubbeld, terwijl ook stadsdeel West een stijging laat zien van 9%. Ook in stadsdeel Zuidoost zijn in de eerste helft van ruim 2% meer woningen verkocht. verkoop door woningcorporaties 1 2 Aantal corporatieverkopen in de eerste helft van 1 en gerangschikt op aantal transacties Eerste helft 1 West Zuid Noord Oost Nw-West Centrum Zuidoost Eerste helft
verkoop door woningcorporaties 2 Top 12 verkoopbuurten In de eerste helft van hebben de corporaties de meeste woningen verkocht in de Spaarndammer/Zeeheldenbuurt, gevolgd door de Diamantbuurt en Landlust. Deze buurten liggen allemaal binnen de ring -. Het zijn ook buurten met relatief veel sociale huurwoningen. Verkoop in deze wijken sluit aan bij de doelstellingen in Bouwen aan de Stad II, waar is afgesproken dat corporaties juist in deze buurten de differentiatie bevorderen door verkoop. In de top 12 van verkoopbuurten bevinden zich zeker niet alleen buurten binnen de ring. Zo zijn er ook veel corporatiewoningen verkocht in Bijlmer Centrum, IJplein/Vogelbuurt en Buikslotermeer. Ook dat zijn buurten met een hoog percentage sociale huurwoningen. Vergelijking met MVA-cijfers De corporaties hebben in 1 onder de voorwaarden van het Convenant Verkoop 1.9 woningen verkocht, terwijl de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) in totaal voor Amsterdam op 6.41 transacties komt. Deze vergelijking gaat niet helemaal op, omdat niet alle corporatiewoningen worden verkocht via MVA-makelaars. Het Kadaster komt in 1 in totaal op zo n 7.000 verkopen in Amsterdam. Dat betekent dat de corporaties goed zijn voor ruim 2% van de koopmarkt in de stad. Uit eerdere analyses blijkt dat corporaties in vergelijking met het gemiddelde van de MVA-cijfers relatief veel woningen van na 194 verkopen. Dat is op zich niet zo verwonderlijk, omdat een groot deel van het corporatiebezit is gebouwd in de naoorlogse periode. Vooral de bouwjaarklasse tussen 1971 en 1990 is bij de corporatieverkopen sterk oververtegenwoordigd ten opzichte van de MVA. In stadsdelen als Noord en Zuidoost hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoopmarkt van bestaande woningen in handen. 29 Top 12 verkoopbuurten van corporatiewoningen naar aantal verkopen in de eerste helft van Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt Diamantbuurt Landlust IJplein/Vogelbuurt Bijlmer-Centrum (D, F, H) Buikslotermeer Indische Buurt West Rijnbuurt Tuindorp Oostzaan Buitenveldert-West Hoofddorppleinbuurt Hoofdweg en omgeving
verkoop door woningcorporaties Verkoopprijzen De transactieprijzen van corporatiewoningen liggen aanzienlijk onder het gemiddelde van de koopmarkt als geheel. Dat verschil is ook in blijven bestaan. De mediane verkoopprijs van een corporatiewoning was in de eerste helft van 167.00, terwijl de mediane verkoopprijs van alle koopwoningen 2.929 bedroeg. De verkoop van corporatiewoningen zorgt dus voor een segment op de Amsterdamse woningmarkt dat relatief aantrekkelijk is geprijsd. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. Voor jongeren en starters kan een huis kopen een aantrekkelijke optie zijn. In 1 heeft 9% van de corporatieverkopen een prijs van minder dan 226.000 en is daarmee bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot anderhalf maal modaal. Drieëntachtig procent van de verkopen heeft een prijs beneden.000 en is bereikbaar voor huishoudens met een belastbaar inkomen tot 4.000. Ook in het duurste stadsdeel Centrum is nog steeds meer dan de helft van de corporatieverkopen bereikbaar voor de inkomensgroep tot 4.000. In de stadsdelen Noord en Zuidoost is zelfs meer dan de helft van de corporatiewoningen verkocht voor een bedrag onder 147.000. Dat betekent dat ook huishoudens met een inkomen rond de 4.67 in deze stadsdelen toegang hebben tot de koopsector. Of die toegankelijkheid in de praktijk ook echt kan worden verwezenlijkt, hangt mede af van de bereidheid van banken om een hypotheek te verstrekken aan personen met een lager inkomen. Uiteraard hangt de prijs wel af van het aantal vierkante meters en het woningtype. De goedkopere woningen bestaan relatief vaak uit kleinere startersappartementen. Corporaties hanteren ook starters renteregelingen om de toegankelijkheid van koopwoningen voor starters te vergroten. Prijsontwikkeling De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de algemene ontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt. Tussen de eerste helft van 1 en de eerste helft van is de mediane verkoopprijs van corporatiewoningen gestegen van 7.70 naar 167.00, een stijging van,%. 0 Verkoop corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel, eerste helft < 147.000 147.000 -.000.000-226.000 226.000-290.000 > 290.000
4 Dat er sprake is van herstel op de woningmarkt blijkt mede uit het feit dat er weer woningen worden verkocht met een verkoopprijs die boven de vraagprijs ligt. Voor Amsterdam als geheel komt dat bij % van de corporatieverkopen voor, terwijl dat in stadsdeel Centrum zelfs % is. Bij de analyse van de prijsontwikkeling moeten we wel rekening houden met het feit dat corporatieverkopen worden geregistreerd op het moment van levering bij de notaris. In de praktijk is de daadwerkelijke verkoop vaak een aantal maanden eerder. Bovendien zijn de cijfers van het derde kwartaal nog niet meegenomen in deze cijfers. De verschillen in prijsontwikkeling tussen de stadsdelen zijn groot. Verschillen tussen de stadsdelen zijn soms terug te voeren op kleinere aantallen verkopen per stadsdeel en verschillen in type, grootte en locatie van de verkochte woningen. Zo vertoont stadsdeel Centrum de grootste prijsstijging, maar zijn er tegelijkertijd meer grote woningen verkocht dan vorig jaar. Stadsdeel Zuid vertoont een prijsdaling, maar daar zijn juist relatief meer kleine woningen verkocht. Aantal vierkante meters GBO In hebben wij voor het eerst gegevens beschikbaar van de corporatieverkopen naar aantal vierkante meters (GBO). Corporatiewoningen zijn over het algemeen kleiner dan de woningen die gemiddeld op de markt worden aangeboden. De gemiddeld verkochte corporatiewoning in Amsterdam meet 66 vierkante meter (GBO). Gemiddeld worden in stadsdeel Zuidoost de grootste corporatiewoningen verkocht (mediaan van 77 vierkante meter) en in stadsdeel West de kleinste (mediaan van 7 vierkante meter). 1 Mediane verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel verschil 1e helft 0 06 10 1e helft 11 1e helft 12 1e helft 1 1e helft 1/ in % Centrum 141.70 12.000 2.000 221.20.70 19.00 2.00 21.700 9,% West 144.000 4.000 192.000 12.762 16.000 160.000 16.000.000 4,% Nieuw-West 1.9 6.70.00 7.000 161.000 14.000.000.000,2% Zuid 160.70 1.112 190.000 199.00 1.70 14.00 10.000-4.00-2,% Oost 7.00 2.000 17.000 177.000 16.70 172.00 179.000 6.00,6% Noord 122.660 144.40.7 4.1 0.000 144.000 14.000 1.000 0,7% Zuidoost 1.21 1.000 1.000 129.000 126.000 12.000 12.000 2.000 1,6% Totaal 142.00 0.7 169.000 16.7 160.000 7.70 167.00 9.70,%
Prijs per vierkante meter De verschillen tussen de stadsdelen voor wat betreft de prijzen per vierkante meter, tekenen zich nog scherper af dan bij de totale koopsom. Juist in de relatief goedkopere stadsdelen Zuidoost en Nieuw-West worden gemiddeld de grootste corporatiewoningen verkocht. In het goedkoopste stadsdeel Zuidoost ligt in de eerste helft van de mediane koopsom per vierkante meter voor corporatiewoningen op 1.66, terwijl deze in het duurste stadsdeel Centrum op.1 ligt. Met andere woorden: voor een corporatieappartement van honderd vierkante meter betaal je in stadsdeel Zuidoost nog geen 170.000, terwijl je voor datzelfde bedrag in het Centrum hooguit een appartement van 47 vierkante meter kunt kopen (uiteraard afhankelijk van ver schillen in type en locatie). In de goedkopere stadsdelen komen de vierkante meterprijzen van de corporatieverkopen en MVA-verkopen redelijk met elkaar overeen. In de stadsdelen Centrum en Oost liggen de vierkante meterprijzen van MVA-verkopen evenwel fors hoger dan van corporatieverkopen. Zo ligt de vierkante meterprijs van alle MVA-verkopen in het Centrum de eerste drie kwartalen van op 4.02 tegen.1 voor verkopen van corporatiewoningen. Dat wordt veroorzaakt door verschillen in woningtype, bouwjaar en locatie van de woningen die corporaties hebben verkocht, in vergelijking met alle MVA-verkopen. 2 Corporatieverkopen naar mediane vierkante meters (GBO), eerste helft 0 Mediane verkoopprijs in per stadsdeel per m 2 corporatieverkopen MVA-verkopen Zuidoost 1.66 1.1 70 Noord 2.04 1.91 Nieuw-West 2.067 2.147 60 Oost 2.49.22 West 2.90.79 0 Zuid.2.7 Centrum.1 4.02 0 10 0 West Zuid Amsterdam Totaal Oost Noord Centrum Nieuw-West Zuidoost
7 In is na de onzekerheid van de afgelopen jaren de rust weergekeerd als het gaat om de ontwikkeling van de economie en de woningmarkt. Er is weer ruimte voor economische groei en het consumentenvertrouwen stijgt. Er is duidelijkheid over de hypotheekrente-aftrek en de ontwikkeling van de huurprijzen. De onrust en onzekerheid zijn verdwenen en de markt kan zijn werk weer doen. De lage hypotheekrente en de nog altijd betrekkelijk lage woningprijzen maken dat de prijs van de gemiddelde woning voor een grote groep betaalbaar is. Voeg daaraan toe de verlaagde overdrachtsbelasting, de starters- en de schenkingsregeling en het is goed te begrijpen dat de woningmarkt in Amsterdam sterk aantrekt en weer alle kenmerken van een verkopersmarkt begint te vertonen. De Amsterdammer probeert niet langer eerst zijn huis te verkopen, voordat hij op zoek gaat naar een nieuwe woning. Hij gaat steeds meer eerst op zoek naar een nieuw huis, voordat hij het oude heeft verkocht. Deze omslag zelf zorgt voor nog weer een stuk extra vraag in een toch al krappere markt. Alle indicatoren wijzen erop dat de Amsterdamse woningmarkt daarmee hard op weg is naar de krapte van voor de kredietcrisis: Het totale aanbod van koopwoningen is tussen 1 januari 1 en 1 januari gedaald van 7.269 tot.9 woningen. Een daling van 24%. Op 1 september is dit aantal met nog eens 1 gedaald naar 4.72 woningen. De verkoopquote is sinds het vierde kwartaal van 1 gestegen van % naar 2%, een stijging van procentpunten. De verkoopquote van de woningen Nieuw in aanbod (in de loop van het derde kwartaal te koop gekomen en meteen in het derde kwartaal verkocht) is zelfs gestegen naar 7%. In de eerste drie kwartalen van zijn inmiddels al.971 woningen verkocht. Een stijging van 4% vergeleken met de eerste drie kwartalen van 1. Naar verwachting worden er dit jaar zo n 7.900 woningen verkocht, een cijfer dat past bij de periode van 0-0, kort vóór het inzetten van de kredietcrisis. Ter vergelijking: in de jaren 09-1 werden er jaarlijks tussen de 6.00 en 6.47 huizen verkocht. Daarbij komen er veel woningen nieuw op de markt. De instroomquote (het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te koop komt als percentage van wat er al te koop stond bij het begin van het kwartaal) is gestegen van % in het vierde kwartaal van 1 naar 4% in het derde kwartaal van. Ook de looptijd daalt snel. Duurt het in 1 nog dagen voordat de gemiddelde woning is verkocht, in zijn dat nog maar 60 dagen. De prijs per vierkante meter van de gemiddelde woning steeg sterk in de eerste drie kwartalen van met 6,%. Alleen het stadsdeel Zuidoost onttrekt zich aan deze algemene trend. Daar is de prijs per vierkante meter gedaald met,4%. Vergeleken met 1 stijgt het aantal verkopen van corporatiewoningen in het eerste halfjaar van met 4% naar 1.14 woningen. Het aantal corporatieverkopen kan daarmee in ruim boven de 2.000 uitkomen. Een aantal dat in de buurt komt van dat in het topjaar 0. De corporatieverkopen maken daarmee inmiddels 2% van de totale markt uit. De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de algemene ontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt. Tussen de eerste helft van 1 en de eerste helft van is de mediane verkoopprijs van corporatiewoningen gestegen van 7.70 naar 167.00, een stijging van,%. Een toenemend aantal kopers is bereid om meer te bieden dan de vraagprijs. Het aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs steeg van 1% gemiddeld in 1 naar 21% in het derde kwartaal van. De nieuwbouw trekt aan, maar vertraagd ten opzichte van de de markt voor bestaande woningen. Beperkte het herstel van de markt in 1 zich nog tot een aantal stadsdelen, in is in alle stadsdelen met uitzondering van Zuidoost sprake van een sterk aantrekkende markt. Bijna overal stijgen de aantallen verkopen en de prijzen stevig. Dit betekent echter niet dat het verschil tussen de stadsdelen binnen en buiten de ring in kleiner wordt. Onderstaande grafiek met de
ge ïndex eerde prijs per vierkante meter laat zien dat de toch al grote verschillen eerder toe- dan afnemen. De sterk opgeleefde vraag leidt vrijwel onvermijdelijk tot een verkopersmarkt en prijzen die vergelijkbaar zijn met die van vlak voor de kredietcrisis. Het aanbod aan bestaande woningen is sterk gedaald en de nieuwbouw komt veel te traag op gang om aan de hogere vraag te voldoen. Net als vorig jaar kunnen we dan ook concluderen Zo bezien is een van de weinige mogelijkheden om in de weer manifest wordende vraag naar woningen te voorzien, het transformeren van leegstaande (kantoor)gebouwen naar woningen. Een uitdaging en tegelijk een kans om de opwaartse druk op de prijzen binnen de grenzen te houden. Er is echter een belangrijk verschil: we zijn een jaar verder en de krapte, die niemand wil, staat voor de deur. 4 Index ontwikkeling prijs per m 2 per stadsdeel per jaar 0 1 10 1 Centrum Zuid Oost 110 100 West Nieuw-West 90 Noord Zuidoost 0 04 0 06 07 0 09 10 11 12 1
Ontwikkeling prijsindex per m 2 GBO Totaal Appartement < 194 Appartement 194-1970 Appartement 1971-1990 Appartement > 1990 Vrijstaand 1 Twee-onder-een-kap 1ste kwartaal 07 116 122 10 94 122 12 1 1 2de kwartaal 07 12 129 1 97 12 119 14 1 de kwartaal 07 126 12 112 9 12 1 19 117 4de kwartaal 07 11 17 121 10 10 149 119 122 1ste kwartaal 0 12 1 11 104 12 144 1 117 Eengezinswoningen 9 2de kwartaal 0 1 1 117 9 19 10 129 de kwartaal 0 14 19 122 1 11 1 12 1 4de kwartaal 0 10 14 116 9 10 10 1 117 1ste kwartaal 09 12 1 112 101 124 12 14 1 2de kwartaal 09 12 129 112 106 119 11 147 12 de kwartaal 09 126 126 12 10 11 1 1 11 4de kwartaal 09 12 12 122 10 126 19 129 117 1ste kwartaal 10 12 1 11 109 1 114 174 1 2de kwartaal 10 11 11 122 121 126 119 146 126 de kwartaal 10 11 11 10 110 12 114 124 4de kwartaal 10 12 1 1 116 10 14 1 124 1ste kwartaal 11 10 10 1 110 1 129 16 1 2de kwartaal 11 1 14 10 110 1 1 169 11 de kwartaal 11 1 1 11 109 12 144 116 4de kwartaal 11 124 126 11 116 1 124 1 11 1ste kwartaal 12 124 12 119 10 110 101 1 1 2de kwartaal 12 122 126 112 102 117 11 1 10 de kwartaal 12 11 12 114 109 1 11 12 106 4de kwartaal 12 116 121 1 109 10 1 12 106 1ste kwartaal 1 116 122 107 10 116 102 97 116 2de kwartaal 1 1 122 110 109 122 121 12 104 de kwartaal 1 11 121 111 112 11 12 149 114 4de kwartaal 1 119 121 114 111 11 10 1 111 1ste kwartaal 122 12 11 106 116 119 11 119 2de kwartaal 126 1 12 116 119 126 167 117 de kwartaal 10 1 117 119 122 126 166 124