Stichting WoonInvest Jaarverslag 2013 WoonInvest Charlotte van Pallandtlaan 2 2272 TR Voorburg Postbus 163 2270 AD Telefoon 070 301 11 00 Fax 070 320 83 22 E-mailadres algemeen@wooninvest.nl
Inhoudsopgave 1 VOORWOORD... 5 2 WE ZIJN ER VOOR ONZE HUURDERS... 6 HUURDERS HOREN VAN ONS... 6 2.1 WE WERKEN GRAAG MET VRIJWILLIGERS... 6 2.2 MIJN WOONINVEST... 6 2.3 WE GEVEN INFORMATIE VIA ONZE WEBSITE...... 7 2.4... EN OP PAPIER... 7 2.5 WE GEVEN ONZE HUURDERS INVESTPUNTEN... 7 2.6 WAT VINDEN ONZE HUURDERS VAN UITGEVOERDE REPARATIES... 8 2.7 WAAROM ZE VERHUIZEN... 8 3 WE VERDELEN ONZE WONINGEN EVENWICHTIG EN RECHTVAARDIG... 11 3.1 WE GEBRUIKEN HET REGIONALE SYSTEEM VOOR WOONRUIMTEVERDELING... 11 4 WE VERHUREN VOORAL AAN LAGE INKOMENS EN BIJZONDERE DOELGROEPEN... 12 4.1 AANTAL VERHURINGEN... 12 4.2 OOK VOOR MAATSCHAPPELIJK ORGANISATIES... 13 5 WE GEVEN LAGE INKOMENS VOORRANG... 14 5.1 VERDELING NAAR VERSCHILLENDE ASPECTEN... 14 6 WE HOUDEN ONZE WONINGEN BETAALBAAR... 19 7 WE WERKEN ALLEEN VOOR DE VOLKSHUISVESTING... 21 7.1 ONZE VISIE... 21 8 GOVERNANCE... 22 9 VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN... 26 10 VERKLARINGEN VAN INZET VOOR DE VOLKSHUISVESTING... 33 10.1 BESTUURSVERKLARING... 33 10.2 VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISSEN... 33 11 WE ZORGEN VOOR KWALITEIT VAN ONZE WONINGEN... 34 11.1 GROOT ONDERHOUD... 34 11.2 PLANMATIG ONDERHOUD... 35 11.3 MILIEU EN ENERGIE... 35 11.4 INSTALLATIEONDERHOUD... 37 11.5 MUTATIEONDERHOUD EN DAGELIJKS ONDERHOUD... 37 12 WE (VER)BOUWEN OOK VOOR MENSEN MET EEN BEPERKING... 38 13 WE DRAGEN BIJ AAN LEEFBAARHEID IN BUURTEN EN WIJKEN... 39 13.1 WE WERKEN AAN LEEFBAARHEID... 39 13.2 WE BESTRIJDEN WOONFRAUDE... 40 13.3 HET SINT MARTINUSFONDS GEEFT SUBSIDIE... 41 14 WE HOUDEN ONS BEZIG MET WONEN EN ZORG... 42 14.1 WE WERKEN SAMEN MET ANDEREN AAN ZORGVOORZIENINGEN... 42 14.2 WE WERKEN AAN SENIORENPROOF... 43 15 WE VERKOCHTEN WONINGEN... 45 16 WE SLOOPTEN GEEN WONINGEN... 46 3
17 WE NAMEN GEEN WONINGEN OVER... 47 18 WE BOUWEN NIEUWE WONINGEN... 48 18.1 PROJECTEN IN LEIDSCHENDAM-VOORBURG... 48 18.2 PROJECTEN HAAGLANDEN... 48 18.3 PROJECTEN BUITEN HAAGLANDEN... 49 19 WE HEBBEN EEN KLACHTENCOMMISSIE... 50 20 WE HEBBEN EEN HUURDERSORGANISATIE... 51 21 WE OVERLEGGEN MET ONZE HUURDERS... 52 21.1 OVERLEG MET BEWONERSCOMMISSIES... 52 21.2 OVERLEG OVER HERSTRUCTURERING EN GROOT ONDERHOUD... 53 22 WE ZORGEN VOOR EEN GOED FINANCIEEL BEHEER... 56 22.1 ALGEMEEN... 56 23 WE WERKEN STRATEGISCH SAMEN MET ANDERE PARTIJEN... 63 24 WE HEBBEN DEELNEMINGEN IN ANDERE RECHTSPERSONEN... 65 24.1 WOONSERVICE HAAGLANDEN BV... 65 24.2 WOONINVEST PROJECTEN HOLDING BV... 65 24.3 WOONINVEST PROJECTEN BV... 65 24.4 WOONINVEST PROJECT I BV... 66 24.5 ENERGIE EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ LEIDSCHENVEEN BV... 66 24.6 STICHTING DE VLIETERHOF... 67 24.7 VERENIGING VAN EIGENAREN (VVE)... 68 25 WE VOERDEN GEEN BIJZONDERE ACTIVITEITEN UIT... 69 26 WE HEBBEN EEN PROFESSIONELE ORGANISATIE... 70 27 DIT ZIJN ONZE KENGETALLEN... 74 28 DIT IS ONZE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING... 75 29 DIT IS ONZE ENKELVOUDIGE JAARREKENING... 107 4
1 VOORWOORD Voor u ligt het jaarverslag over het jaar 2013. Een jaar waarin wij trots zijn op de geleverde volkshuisvestelijke prestaties. Ik stip daarbij de volgende zaken aan. Wij bouwden en leverden op 58 sociale huurwoningen in de gemeente Leidschendam-Voorburg. Wij bouwden een groot zorgcentrum met 82 intramurale verzorgingsplaatsen, 21 extramurale zorgwoningen en een kinderdagverblijf in de Haagse wijk Transvaal. De oplevering van het zorg deel heeft inmiddels plaatsgevonden. De woningen en het kinderdagverblijf volgen in juli/augustus 2014. Wij hebben voldaan aan de regionale prestatieafspraken met betrekking tot de woningtoewijziging. Ook voldeden wij wederom aan de toewijzingsregels die ons via Europa zijn opgelegd. Deze en andere prestaties die u verder kunt lezen in dit jaarverslag gingen gepaard met een positief financieel resultaat van ruim 10 miljoen. Deze prestaties zijn niet alleen door de inzet van het personeel van WoonInvest tot stand gekomen, maar ook de betrokkenheid van organen en vrijwilligers naast en verbonden met onze organisatie. In de eerste plaats noem ik hierbij het bestuur van onze Huurdersvereniging Respectus. Zij zijn geheel zelfstandig en zetten zich op een constructieve wijze in voor de belangen van de huurders die zij vertegenwoordigen. Dit doen zij onder andere door de inzet van een eigen leefbaarheids- en woonomgevingsfonds. Ook hun betrokkenheid en deskundigheid bij de ondersteuning van bewonerscommissies van complexen waar grootonderhoudsprojecten spelen is heel bijzonder en bereiken zij concrete resultaten voor de huurders van de betreffende complexen. Verder zijn wij er trots op dat het bestuur van Respectus steeds vitaler wordt door de instroom van jongere bestuursleden. WoonInvest verkreeg in 2013 de ANBI status. Hierdoor werd het mogelijk om de groeiende groep van circa 25 vrijwilligers, die met name actief zijn in de appartement complexen waar geen huismeester aanwezig is, rechtstreeks te gaan aansturen. Door de aanwezigheid van deze mensen wordt de afstand tussen het complex en de organisatie kleiner en krijgen wij sneller signalen door en kunnen wij adequaat actie ondernemen indien dit nodig is. Zoals blijkt uit het jaarverslag besteden we als organisatie -na samenspraak met de leden van de RvC- veel tijd aan de voorbereiding van het nieuwe beleidsplan 2014-2018. In februari 2014 besloten we nog een gericht lokaal en regionaal marktonderzoek uit te voeren om onder andere meer zicht te krijgen op de (mis) match tussen voorraad en toekomstige vraag. Dit betekent dat het beleidsplan in de loop van 2014 wordt afgerond. Tenslotte werd naar mate het jaar vorderde duidelijk dat wij de maatregelen die beschreven stonden in het Herstelplan uit 2012 gingen realiseren. Op 19 december 2013 was het moment aangebroken dat wij voldeden aan de beleidsregels van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Dit was de aanleiding voor het CFV om ons te berichten dat met ingang van 7 mei 2014 het verscherpte toezicht op WoonInvest was beëindigd. Marien de Jong directeur bestuurder 5
2 We zijn er voor onze huurders Als woningcorporatie willen wij een verhuurder zijn voor hen die zijn aangewezen op sociale huurwoningen. Dat vormt onze bestaansreden. Dit betekent dat we diverse typen woningen verhuren, eenkamerwoningen voor studenten en jonge starters tot woningen met aangepaste zorg in woon-zorgcomplexen. Daarnaast hebben we ook aanbod voor de lage middeninkomens en verlenen we diensten aan onze huurders. Die betalen daarvoor en verwachten als tegenprestatie kwaliteit in hun woning en woonomgeving van de diensten die wij leveren. Voor ons vormen de wensen van onze klanten het uitgangspunt van onze producten. Wij doen dit binnen de wettelijke kaders die er zijn voor volkshuisvestingstaken die zijn toebedeeld aan de corporaties. Huurders horen van ons Wij voeren een continue dialoog met onze huurders. Om informatie te geven of om informatie te vragen. Onze klanten zijn immers de ervaringsdeskundigen als het gaat om de producten die we leveren. Zij ervaren heel direct hoe het is gesteld met de leefbaarheid in hun woning en woonomgeving. Hieronder leest u voorbeelden over hoe we met onze huurders communiceren en zij met ons. Verderop in dit jaarverslag leest u er meer over. 2.1 We werken graag met vrijwilligers WoonInvest maakt graag gebruik van de inzet van huurders die zich als vrijwilliger inzetten voor het complex waarin zij wonen. Binnen enkele jaren hebben wij op een groep van 25 vrijwilligers bereid gevonden zich in te zetten. Hierbij ligt het speerpunt bij de appartementcomplexen waar een huismeester ontbreekt. In het verslagjaar konden wij vier vrijwilligers toevoegen. In mei 2013 organiseerden wij voor hen het jaarlijkse uitstapje. Het programma bestond uit een vaartocht over de Vliet en een workshop schilderen. Verder kregen alle vrijwilligers met Kerst een cadeaubon. Omdat WoonInvest in 2013 de ANBI status heeft gekregen, zijn de vrijwilligers in 2013 rechtstreeks ondergebracht in WoonInvest, terwijl daarvoor een aparte Stichting Bewonersbelangen verantwoordelijk was voor de vrijwilligers. Per november 2013 is de Stichting Bewonersbelangen opgeheven. WoonInvest betaalt op grond van haar ANBI status nu zelf de vrijwilligersvergoedingen. Wij zijn van mening dat wij met de inzet van vrijwilligers in de complexen een laagdrempelige service leveren voor onze huurders. Hierbij moet worden gedacht aan het vervangen van portieklampen, het tijdig signaleren van onderhoudszaken in de algemene ruimten en oog en oor zijn voor zaken die spelen in het betreffende complex. 2.2 Mijn WoonInvest Onze huurders kunnen een logincode voor Mijn WoonInvest aanvragen, waarmee zij digitaal inzage krijgen in hun persoonlijke gegevens. Het gaat dan om hun contactgegevens, woningwaardering, woningplattegrond, saldo Investpunten, hun energielabel en eigen huursaldo. Via Mijn WoonInvest kan een huurder ook een reparatieverzoek indienen, zich aanmelden voor ons klantenpanel of handleidingen bekijken over installaties in de woning. Uiteraard kunnen onze klanten via Mijn WoonInvest zelf hun contactgegevens actualise- 6
ren. Handig, want dan kunnen wij efficiënter en effectiever met hen communiceren. Ultimo 2013 maken 1566 huurders gebruik van Mijn WoonInvest. Dit is behoorlijk meer dan de 1134 ultimo 2012. 2.3 We geven informatie via onze website... Via www.wooninvest.nl kunnen huurders en geïnteresseerden nieuws lezen en brochures en formulieren downloaden. Huurders kunnen digitaal reparatieverzoeken indienen, hun huur betalen of vragen stellen. Dat laatste geldt uiteraard ook voor woningzoekenden en anderen. In 2013 bezochten maandelijks gemiddeld 6172 geïnteresseerden onze website; 50% meer dan in 2012. Na de homepage vormt de direct te huur pagina de meest bezochte pagina. Wij informeren de klanten ook via Sociale Media op Twitter en Facebook. Eind 2013 hebben we 350 volgers op Twitter. Sinds oktober 2013 zijn we actief op Facebook. 2.4... en op papier WoonInvest Informatie (viermaands uitgave) WoonInvest Informatie vormt ons centrale blad. De inhoud is afgestemd op de huurder. Het gaat om een laagdrempelig periodiek dat 1 x per vier maanden verschijnt. Een redactieteam, met medewerkers uit diverse afdelingen, verzorgt dit blad dat wij toesturen aan alle huurders en relaties. In onze laatste twee huurdersenquêtes beoordelen onze huurders het Informatieblad met ruim een 7. Wij blijven alert op wat interessant is voor onze huurders. Daarnaast zijn er ook veel onderwerpen waarover wij hen willen informeren. Kwartaalnieuws Gezien het feit dat ouderen minder actief zijn op internet geven wij speciaal voor hen in onze specifieke ouderencomplexen een kwartaalblad uit. Hierin staan artikelen die in het kwartaal daarvoor op onze website stonden. ZAV brochure Deze brochure geeft huurders uitleg over veranderingen die zelf in de woning aangebracht kunnen worden en welke voorwaarden hiervoor gelden. Een goede buur is goud waard In deze brochure kunnen huurders lezen hoe ze overlast kunnen herkennen en wat ze kunnen doen als sprake is van overlast. Daarnaast wordt hier onze rol beschreven als blijkt dat praten tekort schiet. Brochures nieuwbouwprojecten Deze brochures zijn bedoeld om potentiële huurders of kopers te informeren over het project. Huurders Handboek Iedere huurder ontvangt bij het afsluiten van een huurcontract dit handboek met informatie en praktische tips. 2.5 We geven onze huurders Investpunten Onze huurders kunnen Investpunten sparen. Ze krijgen die: als zij hun maandhuur automatisch betalen; als zij een servicecontract met ons hebben; 7
als zij deelnemen aan een bewonerscommissie; als zij deelnemen aan ons klantenpanel. Huurders die zich via de website aanmelden krijgen gelijk vijftig punten cadeau. Meedoen is gratis. Deelnemers kunnen sparen voor cadeaubonnen, bijvoorbeeld voor de Wereldwinkel of Intratuin. Zij kunnen hun punten ook gebruiken voor 50,- klussen in hun huis. We sluiten huurders die ernstige overlast veroorzaken uit. Eind 2013 sparen 1410 huurders Investpunten. In 2013 verzilverden 72 huurders hun punten. 2.6 Wat vinden onze huurders van uitgevoerde reparaties Huurders die een reparatieverzoek indienen ontvangen een brief met gegevens over de aannemer die de reparatie uitvoert. Daarmee weet de huurder dat wij de opdracht hebben verstrekt. Wekelijks sturen wij zo n vijftig huurders een tevredenheidsenquête over deze dienstverlening, Het gaat dan om onze dienstverlening, alsook die van de aannemer. In 2013 retourneerden 529 huurders hun enquête. Zij blijken over het algemeen zeer goed te spreken over onze dienstverlening bij reparatieverzoeken. Hieronder een overzicht met de scores op de verschillende vragen. Tussen haakjes de cijfers uit 2012. WoonInvest cijfer (cijfer) Manier waarop huurders klachten kunnen melden 7,8 (7,8) Informatie daarover 8,0 (7,7) Telefonische bereikbaarheid WoonInvest 7,9 (7,7) Manier waarop WoonInvest huurders te woord staat 8,2 (8,0) Aannemer Telefonische bereikbaarheid aannemer 7,9 (7,7) Manier waarop de aannemer huurders te woord staat 8,1 (7,9) Termijn tussen melding en reparatie 7,9 (7,7) Gedrag van de aannemer (liet hij de woning netjes achter?) 8,4 (8,2) Resultaat van de werkzaamheden 8,1 (8,0) Totale tevredenheid over WoonInvest 2013 8 (7,8) Totale tevredenheid over aannemers 2013 8,1 (7,9) 2.7 waarom ze verhuizen We willen graag weten waarom nieuwe huurders een woning bij ons huren. Kiezen ze voor een goede prijs? Voor betaalbare kwaliteit? Of huren ze omdat ze direct een (andere) woning nodig hebben? We horen ook graag hoe tevreden vertrekkende huurders zijn over hun woning. Wat is de reden dat ze verhuizen? Daarvoor enquêteren we nieuwe en vertrekkende huurders. Enquêtering vertrokken huurders In 2013 enquêteerden we 477 vertrokken huurders. Een vijfde, 21% (99 huurders) stuurde de enquête terug. Dit zijn enkele resultaten. Wij krijgen gemiddeld een 7,1 als rapportcijfer voor de wijze waarop wij de huuropzegging hebben afgehandeld. 68% vertrok om persoonlijke redenen zoals verandering in huishouden (echtscheiding, gezinsuitbreiding en overlijden) en gezondheid. 13% is niet langer tevreden met de woning, onder meer door de te hoge huur en verwarmingsproblemen. WoonInvest pakt dit soort signalen op. 18% vertrok vanwege ontevredenheid met de woonomgeving, denk aan rumoerige buurt. WoonInvest stelt dit soort zaken aan de orde in de wijkplatforms. 8
De meesten (76%) hebben met plezier gewoond. Een kleine meerderheid (61%) vindt dat de huurprijs in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning. In 2012 was dit 76%. Deze verlaging komt wellicht door de maatschappelijke commotie over de inkomensafhankelijke huuraanpassing. Desalniettemin geeft nagenoeg iedereen (93%) aan tevreden te zijn over ons: zij vulden uitstekend, goed of voldoende in. Dit is nog meer dan de 89% uit 2012. 50% 40% 30% 20% 10% Tevredenheid vertrokken huurders 0% uitstekend goed voldoende matig Slecht Enquêtering nieuwe huurders In 2013 enquêteerden we 527 nieuwe huurders. Van hen stuurde een kwart, 26% (138 huurders) de enquête ingevuld terug. De resultaten laten zien dat de nieuwe bewoners tevreden zijn over ons verhuurproces. We krijgen gemiddeld een 7,2 als rapportcijfer. 40% Oordeel nieuwe bewoners over de woningtoewijzing 30% 20% 10% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Ook nieuwe bewoners zijn in ruime meerderheid, 66%, om persoonlijke redenen uit hun oude woning vertrokken, zoals echtscheiding en samenwonen. Een kleine groep, 15%, verhuisde omdat ze niet langer tevreden met de woning waren. Denk aan te kleine woning en gezondheidsklachten door slecht onderhoud. Eveneens een kleine groep, 15% noemde de woonomgeving als belangrijkste reden om te verhuizen, bijvoorbeeld geluidsoverlast en criminaliteit. De resterende 4% heeft de vraag niet beantwoord. 9
De geënquêteerden hebben gemiddeld 15 maanden nodig om een nieuwe woning te vinden. Ook in 2013 blijken de enquêtes in ruime meerderheid, 62% afkomstig van doorstromers. De doorstromers verlaten hun woning gemiddeld na tien jaar. 10
3 We verdelen onze woningen evenwichtig en rechtvaardig (Huisvestingswet, artikel 5) We doen mee met het regionale aanbodmodel in Haaglanden. Deze regio omvat de gemeenten Den Haag, Wassenaar, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Delft, Pijnacker- Nootdorp, Zoetermeer, Westland en Midden Delfland. De woningcorporaties en gemeenten in Haaglanden hanteren een regionale huisvestingsverordening en een gezamenlijk geautomatiseerd systeem voor woonruimteverdeling. De corporaties werken samen in de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). SVH en de gemeenten in het Stadsgewest Haaglanden (SGH) hebben prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2010-2014. Centraal hierin staat een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de sociale huurwoningen in Haaglanden. Dit komt ook terug in de lokale prestatieafspraken die wij maakten met de gemeente Leidschendam-Voorburg. 3.1 We gebruiken het regionale systeem voor woonruimteverdeling We werken met de regionale huisvestingsverordening voor Haaglanden. De SVH-corporaties maakten het Woning Bemiddelings Systeem (WBS) voor de woonruimteverdeling. Dit werd eind 2012 operationeel. Wij waren daar nauw bij betrokken. Twee keer per jaar presenteert de SVH gegevens uit het systeem aan SGH en de deelnemende gemeenten. WBS heeft slimme tools waarmee woningzoekenden hun zoekprofiel kunnen vastleggen. Ze kunnen er ook hun kans op een specifieke woning mee berekenen. We onderzoeken gegevens van woningzoekenden voordat we ze een woning aanbieden. Zo vragen wij om een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie en een inkomensverklaring. Doorstromers vragen we ook een verhuurdersverklaring over huurbetaling en overlast. Wij bieden de vrijkomende woningen digitaal aan via de website www.woonnethaaglanden.nl. Om mensen te leren omgaan met digitaal reageren zijn er kleine handzame uitklapfolders met instructies gemaakt, zogenaamde BooQies. Woningzoekenden kunnen een woonkrant op maat bij alle corporaties en gemeenten verkrijgen. 11
4 We verhuren vooral aan lage inkomens en bijzondere doelgroepen (Woningwet, artikel 70, lid 1) Wij bouwen en beheren woningen voor huishoudens met lage en middeninkomens. Daarbij verhuren wij onze woningen voor minstens 70% aan huishoudens die op basis van hun huishoudinkomen behoren tot de primaire doelgroep volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector,de BBSH-groep. De 70% is conform de Regionale Prestatieafspraken 2010-2014 in de regio Haaglanden. De EUROPA-regeling Wij moeten aan de Europa-eisen voldoen die de overheid stelt. Dit impliceert dat wij minstens 90% van onze DAEB-woningen (huur < =681,02) moeten verhuren aan huishoudens met maximaal 34.229 verzamelinkomen (prijspeil 1 januari 2013). En bijzondere doelgroepen Wij zijn actief voor huishoudens die door hun specifieke woonproblematiek op een corporatiewoning zijn aangewezen; dit noemen we bijzondere doelgroepen. Denk aan: senioren die een aangepaste woning of zorg nodig hebben; statushouders; psychiatrische patiënten en verstandelijk gehandicapten die onder begeleiding zelfstandig kunnen wonen. En de lage middeninkomens Een laatste doelgroep vormen de huishoudens met lage middeninkomens, die ook aandacht behoeven. Zij kunnen geen woning kopen en wensen betaalbare huurwoningen. 4.1 Aantal verhuringen In 2013 verhuurden wij 599 woningen: 549 woningen in de bestaande bouw en 50 nieuwbouwwoningen. Op 12% na verhuurden wij alle woningen via Woonnet Haaglanden. De woningen die wij hierbuiten verhuurden, onderscheiden we in de volgende categorieën: We wezen 50 woningen toe aan de institutionele wachtlijsten van WoonZorgcentra Haaglanden (WZH) (19), Hogeschool InHolland (26) en aan statushouders (5). We wezen tien woningen toe aan bijzondere doelgroepen. We verhuurden dertien moeilijk te verhuren woningen via direct te huur. Aantal Percentage Verhuurd 599 100% Via de website 526 88% Wachtlijst (WZH, InHolland) 45 7% Statushouders 5 1% Bijzondere doelgroepen 10 2% Direct te huur 13 2% Categorieën in nieuwbouw In 2013 bouwden we 58 nieuwe woningen, waarvan we er 50 in 2013 verhuurden. De laatste acht verhuurden we begin 2014. De 50 toegewezen nieuwbouwwoningen zijn dertig appartementen en twintig eengezins- 12
woningen in Leidschendam-Voorburg. De dertig appartementen zijn verdeeld over twee complexen in het Damcentrum; de twintig eengezinswoningen liggen aan de Rozenlaan. De nieuwe huurders in de dertig appartementen waren voor 47% doorstromers. Op één na komen zij allen uit de regio Haaglanden. We verhuurden de twintig eengezinswoningen aan zeventien doorstromers en drie starters. Allen komen uit de regio Haaglanden. Aantal Percentage Nieuwbouw 50 100% Doorstromers (regio) 30 60% Doorstromers (buiten de regio) 1 2% Starters (regio) 19 38% Starters (buiten de regio) 0 0% 4.2 Ook voor maatschappelijk organisaties Wij verhuurden tien woningen uit onze bestaande voorraad aan huurders met een koppeling naar een hulpverlenende instanties voor begeleid of beschermd wonen. Huisvesting statushouders In 2013 wezen we vijf woningen toe aan statushouders. Het betrof elf personen. Hiermee hebben we voldaan aan de taakstelling, te weten acht personen. 13
5 We geven lage inkomens voorrang (Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 13, lid 1) In 2013 hebben wij 599 woningen verhuurd aan particuliere huishoudens; het leeuwendeel, 92% in de bestaande voorraad. Deze 549 woningen hebben grotendeels, 58% (320) een netto maandhuur <= 535,91. In de 50 nieuwbouwwoningen variëren de netto maandhuren tussen 652,50 en 664,66, waarmee allen binnen de sociale huur (< 681,02) vallen. In 2013 zijn er geen woningen verhuurd met een tijdelijk huurcontract, er zijn wel twintig woningen binnen de lokale beleidsruimte verhuurd. 5.1 Verdeling naar verschillende aspecten Bestaande woningen In de bestaande voorraad willen wij minstens 70% van onze vrijkomende woningen verhuren aan huishoudens die behoren tot de BBSH-groep. Dit hebben we ook in regionaal verband afgesproken. Van de 320 goedkope vrijgekomen woningen zijn 286 (89%) woningen aan hen verhuurd. Voor alle woningen in de bestaande voorraad die een andere huurder hebben gekregen, bedraagt dit percentage bijna 66%. Hun gemiddeld jaarinkomen bedroeg 12.688. Percentage verhuringen naar inkomenscategorie Inkomen tot 28.725 (BBSH grens) 422 77% Inkomen van 28.725-34.229 (Europa grens) 71 13% Inkomen boven 34.229 56 10% Totaal aan verhuringen in bestaande voorraad 549 100% Uit deze inkomensstructuur blijkt dat wij in 2013, conform onze doelstelling, toewijzen aan lagere en midden inkomensgroepen. In dit kader zijn de BBSH-grenzen per categorie aangegeven. BBSH-grenzen per 1-1-2013 Eenpersoonshuishouden 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen 21.025 Meerpersoonshuishouden 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen 28.550 Eenpersoonshuishouden > 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen 21.100 Meerpersoonshuishouden > 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen 28.725 In de nieuwbouw hebben we veertien woningen toegewezen aan huurders die behoren tot de BBSH-doelgroep. De overige 36 hadden een inkomen boven de BBSH-norm, maar onder de 44.800. Van de 558 verhuringen tot 681,02 verhuurden wij er 376 conform BBSH norm (67%). Hiervan kunnen de toewijzingen in nieuwbouwwoningen gebouwd sinds midden jaren negentig buiten beschouwing gelaten worden. In dat geval heeft WoonInvest in 2013 74% toegewezen aan de BBSH-doelgroep. We spraken tevens af per gemeente 70% toe te wijzen aan de BBSH-doelgroep. In Leidschendam-Voorburg zitten we daar met 75% ruim boven. In Den Haag haalt WoonInvest dit percentage vanwege de samenstelling van het bezit nooit. Daarvoor hebben we met Haag Wonen compensatie afgesproken. Gezamenlijk 14
wijzen we 77% toe aan de beoogde doelgroep, ruimschoots boven de 70% dus. Verhuurder Aantal verhuurde woningen BBSH-doelgroep Percentage BBSH Haag Wonen 1461 1127 77% WoonInvest 68 46 68% Totaal 1529 1173 77% Volgens de staatssteunregeling moeten wij 90% van onze sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met maximaal 34.229 verzamelinkomen, Europa-huishoudens. In de bestaande voorraad hadden 508 woningen een huur onder 681,02. Daarvan gingen bijna alle, 96% (489 woningen), naar Europa-huishoudens. Alle 50 nieuwbouwwoningen hadden een huur tot de huurprijsgrens. Tweederde, 66% wezen wij toe aan huishoudens met een Europa-inkomen. In totaal hebben we 558 sociale huurwoningen toegewezen aan 526 Europahuishoudens (94%). Samenstelling huishouden bij bestaande woningen In 2013 hebben wij 63% van de woningen in de bestaande voorraad verhuurd aan eenpersoonshuishoudens. Een kwart ging naar huishoudens bestaande uit twee personen. De overige woningen, 12% verhuurden wij aan huishoudens met drie of meer personen. Van onze nieuwe huurders: heeft 52% een betaalde baan; ontvangt 32% een uitkering; geniet 17% AOW/pensioen Samenstelling huishouden bij nieuwe woningen De nieuwbouw bestaat in 2013 uit 20 eengezinswoningen en 38 appartementen in Leidschendam-Voorburg. Leidschendam o Rozenlaan o Plaspoelstraat o Landscheidingsstraat Appartementen: Van de 38 nieuwe appartementen zijn er 30 verhuurd. Deze gingen naar zestien starters en veertien doorstromers; de overige acht woningen verhuurden we in 2014. De gemiddelde leeftijd bij de starters is 28 jaar, terwijl dat bij de doorstromers uitkomt op 35 jaar. De nieuwe bewoners komen vooral uit Den Haag (vijftien) en Leidschendam-Voorburg (negen). Daarnaast blijken vijf huishoudens afkomstig uit Haaglanden en één van buiten de regio. Eengezinswoningen: De twintig eengezinswoningen aan de Rozenlaan zijn verhuurd aan zeventien doorstromers en drie starters. Daarvan hebben achttien een baan en twee een uitkering. De gemiddelde leeftijd van de nieuwe bewoners is 36 jaar. Ze komen uit Den Haag (tien), Leidschendam-Voorburg (negen) en Delft (één). 15
Leeftijd In 2013 verhuurden wij 93 bestaande woningen aan senioren ouder dan 65 jaar. Hierbij bedraagt de gemiddelde toewijzingsleeftijd ruim 76 jaar. De twee oudste senioren zijn 91 jaar en verhuisden naar de Klaverweide in Voorburg. De gemiddelde leeftijd bij alle nieuwe bewoners in de bestaande voorraad is 43 jaar. Uit de gegevens blijkt dat wij vooral toewijzen aan jongere huurders. 250 Leeftijdsopbouw bij verhuur 200 150 100 50 0 <=23 jaar 24-40 jaar 40-55 jaar 55-65 jaar 65-80 jaar 80 jaar en ouder Herkomst Van alle nieuwe huurders in 2013 komt: 32% uit Leidschendam-Voorburg; 43% uit Den Haag; 19% uit andere gemeenten in de regio Haaglanden; 6% van buiten de regio. 19% 6% 32% 43% Leidschendam-Voorburg Overige gemeenten binnen de regio Den Haag Buiten de regio 16
Huuropzeggingen, de basis voor nieuwe verhuringen In 2013 beëindigden 546 bewoners hun huurovereenkomst. In 2012 waren dat er met 531 iets minder. In de grafiek is de fluctuatie bij de huuropzeggingen door het jaar heen te zien; het gemiddelde is zo n 45 per maand. 60 Aantal leeggekomen woningen 2013 50 40 30 20 Aantal leeggekomen woningen 2013 10 0 jan-13 feb-13 mrt-13 apr-13 mei-13 jun-13 jul-13 aug-13 sep-13 okt-13 nov-13 dec-13 Totaaloverzichten In het schema hieronder staan de verhuringen in 2013 ingedeeld naar BBSH-grenzen en maandhuurklassen. Personen Leeftijd Inkomen <374 374-574 >574 1 <65 <21025 52 146 3 >21025 1 25 49 1 >65 <21100 0 15 41 >21100 0 5 13 2 <65 <28550 1 51 18 >28550 0 8 61 2 >65 <28725 1 9 7 >28725 0 1 6 3 <65 <28550 1 15 13 >28550 0 5 52 3 >65 <28725 0 0 0 >28725 0 0 0 Bestaande voorraad en nieuwbouw, 599 toewijzingen. 17
Onderstaand schema betreft de verhuringen 2013 ingedeeld naar BBSH-grenzen en maandhuurklassen voor Leidschendam-Voorburg. Personen Leeftijd Inkomen <374 374-574 >574 1 <65 <21025 24 144 2 >21025 1 25 33 1 >65 <21100 0 15 6 >21100 0 4 9 2 <65 <28550 1 49 14 >28550 0 7 44 2 >65 <28725 1 9 3 >28725 0 1 3 3 <65 <28550 1 20 9 >28550 0 0 27 3 >65 <28725 0 0 0 >28725 0 0 0 Bestaande voorraad en nieuwbouw, 452 toewijzingen. Onderstaand schema betreft de particuliere verhuringen 2013 ingedeeld naar BBSHgrenzen en maandhuurklassen voor Den Haag. Personen Leeftijd Inkomen <374 374-574 >574 1 <65 <21025 28 2 1 >21025 0 0 16 1 >65 <21100 0 0 35 >21100 0 1 4 2 <65 <28550 0 1 4 >28550 0 1 17 2 >65 <28725 0 0 4 >28725 0 0 3 3 <65 <28550 0 0 4 >28550 0 0 25 3 >65 <28725 0 0 0 >28725 0 0 0 Bestaande voorraad en nieuwbouw, 146 toewijzingen. Onderstaand schema betreft de verhuring in 2013 ingedeeld naar BBSH-grenzen en maandhuurklassen voor Lansingerland. Personen Leeftijd Inkomen <374 374-574 >574 2 <65 <28550 0 1 0 >28550 0 0 0 Bestaande voorraad, 1 toewijzing. 18
6 We houden onze woningen betaalbaar (Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 14) In 2013 verhoogden we de huur van onze woningen met 4,5 procent. Op grond van ons herstelplan en vastgelegd in het huurbeleidsplan 2013 hebben wij de inkomensafhankelijke huurverhoging volledig toegepast. Dit betekent dat wij bij 20% van de huurders een huuraanpassing hebben gerealiseerd van 6,5% en bij 10% een aanpassing van 4,5%. De overige woningen hebben een huurverhoging aangezegd gekregen van 4% of lager indien de woning het niveau van de maximaal redelijke huur bereikte dan wel in de huurovereenkomst een inflatievolgende aanpassing was overeengekomen. Verder pasten wij een ruimhartig beleid toe bij huurders die konden aantonen dat hun inkomen in 2012 lager was dan de in de regelgeving opgenomen grensbedragen voor het huishoudinkomen. Bij mutatie passen we een gedifferentieerde huurharmonisatie toe. Of we de huur extra verhogen hangt af van ons strategisch voorraadbeleid en de marktpositie van de woning. Per complex zijn streefhuurpercentages gedefinieerd die variëren van 75 tot 90 %. Wij spraken verder af met de gemeente Leidschendam-Voorburg om de huren bij her verhuur zoveel mogelijk niet te laten verspringen van huurprijscategorie (goedkoop betaalbaar bereikbaar). We reageren snel op huurachterstanden We volgen een duidelijke aanpak bij huurachterstanden. Hierdoor konden we de achterstand beperken tot 0,9 procent van onze bruto jaarhuur. Door onze grote inspanningen lukte het de huurachterstanden toch te verlagen van 1,1 naar 0,9 procent. Met de gemeente Leidschendam-Voorburg hebben we een convenant over samenwerking bij schuldhulpverlening. Hiermee wijzen we huurders al vroeg op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening. Verder werken wij, voorzover het geen recidivisten betreft, altijd mee aan een minnelijk schuldsaneringstraject. Met de gemeente Den Haag hebben wij geen actueel convenant, maar wij werken ook voor de huurders in die gemeente volgens het convenant van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Wij voldoen daarmee aan de wettelijke regeling schuldsanering in de Faillissementswet. We proberen huisuitzetting te voorkomen We sloten een samenwerkingsovereenkomst met LIMOR, een Landelijke Instelling voor Maatschappelijke Ondersteuning en Rehabilitatie. Daarmee willen we voorkomen dat we huurders onnodig uit hun huis zetten bij huurachterstand of sociale problemen. LIMOR bezoekt de huurders na vonnis van de Kantonrechter en voor het moment van ontbinding. Zij bekijken daarna in overleg met andere instanties of: - het mogelijk is de betalingsachterstand niet verder te laten oplopen; - de huurder de achterstand later kan inlopen. Dit gebeurt onder strakke regie. LIMOR kijkt niet alleen naar de financiële problemen, maar ook naar eventuele sociale en medische zaken, zoals verslavingsproblemen. Dit voorkwam ook in 2013 een aantal ontruimingen. Onder meer hierdoor konden we het aantal uitzettingen wegens huurschuld beperken tot zes. We voorkomen zoveel mogelijk beroep op huurtoeslag Bij de toewijzing van woningen hanteren wij de regionaal vastgestelde huur inkomens tabellen. Deze garanderen dat de woningen met het bijbehorende inkomen eventueel aangevuld met huurtoeslag betaalbaar zijn. Ook krijgen huurders een woning die past bij hun financiële mogelijkheden. Met de gemeente Leidschendam-Voorburg spraken we af genoeg woningen in de betaalbare huurklasse beschikbaar te houden. Huurders vragen huurtoeslag aan bij de Belastingdienst, die de huurtoeslag uitvoert. Krijgt een huurder huurtoeslag? Dan werken we volop mee aan de huurverlaging. Bijvoorbeeld door de huurders de mogelijkheid te bieden de huurtoeslag direct te minderen op 19
maandelijkse huur. Zo helpen we onze huurders zo veel mogelijk. Helaas heeft de Belastingdienst deze mogelijkheid van directe huurverlaging met ingang van 1 januari 2014 onmogelijk gemaakt. Wij verwachten hierdoor een lichte groei van de huurachterstanden. 20
7 We werken alleen voor de volkshuisvesting (Woningwet, artikel 70, lid 1) Onze doelstelling staat in de statuten: De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Naast de regio Haaglanden bestaat de mogelijkheid ons werkgebied uit te breiden in de gemeenten Leiden, Oegstgeest, Rijnsburg, Rotterdam en Voorschoten. Met de gemeente Leidschendam-Voorburg hebben wij prestatieafspraken. Het in 2012 opgestarte periodieke overleg van de gemeente Den Haag met de kleine corporaties die daar actief zijn (Vidomes, Arcade en WoonInvest) is in 2013 gecontinueerd. In ons geactualiseerde beleidsplan WoonInvest 2009 2013 melden we dat het om de roots gaat. Daarbij zijn wij klantgericht. We willen ook dé volkshuisvester van Leidschendam-Voorburg zijn. We investeren in nieuwbouw en duurzaam groot onderhoud. Ons motto luidt: WoonInvest investeert in wonen en bouwt voor mensen en organisaties! 7.1 Onze visie Dit zijn belangrijke punten uit ons beleidsplan 2009-2013: - De regio Haaglanden is ons werkgebied. Daarbinnen is Leidschendam-Voorburg ons kerngebied, met als belangrijke tweede Den Haag. - We zorgen voor continuïteit en werken kostendekkend. - Wij concentreren ons op de huisvesting van huishoudens met lage inkomens. - Wij richten ons primair op het realiseren van de regionaal afgesproken doelstelling om 70% van onze woningtoewijzingen te realiseren bij huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. - Wij streven na te voldoen aan de Europese toewijzingsnorm. - Wij streven ernaar het aandeel eengezinswoningen in onze voorraad te verhogen. - Ieder project moet rendabel zijn en bijdragen aan een positieve kasstroom. - We bouwen naar behoefte. Denk hierbij aan zorgwoningen. - Onze maatschappelijke vastgoedportefeuille bedraagt 15%. - We zijn content met de 15% lokale beleidsruimte om vrijkomende woningen toe te wijzen. - Anderen kunnen ons aanspreken op de Governancecode en Aedescode. - We willen 20% besparen op het gasverbruik in de periode 2008 2018. Hierbij liggen we op koers. - We staan open voor samenwerking of fusie. - Meten is weten is de basis voor de werkwijze binnen onze organisatie. - We willen meer organisator en regievoerder van ons werk zijn. Dit impliceert dat een deel van de bedrijfsvoering vanaf buiten wordt bedreven, een flexibele schil. Eind 2013 functioneren woningcorporaties onder een negatief publieksimago. Door ons verscherpte toezicht droegen wij daar helaas zelf aan bij. In hoofdstuk 21 leest u dat wij forse inspanningen hebben verricht om deze situatie op te lossen. Dit is deels gelukt met een goedgekeurd herstelplan en plan van aanpak. Eind 2013 voldeden wij aan de stresstest van het CFV. Wij verwachten dat het verscherpt toezicht wordt opgeheven na goedkeuring van de dpi die wij in januari 2014 inleverden bij CorpoData. Op 7 mei 2014 informeerde het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ons dat het verscherpt toezicht is opgeheven. 21
8 Governance WoonInvest heeft Governance hoog op de agenda staan. Transparantie in- en extern is van groot belang voor een maatschappelijke organisatie als een woningbouwcorporatie. Daarom onderschrijft WoonInvest de Governancecode Woningcorporaties en de Aedescode. WoonInvest heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties in 2013 opgevolgd. Organisatieschema Op hoofdlijnen ziet het organisatieschema van WoonInvest er als volgt uit. Raad van Commissarissen Bestuur Staf Vastgoebeheer / Financiële Woondiensten Klantenservice -ontwikkeling zaken Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In hun jaarverslag, zie volgende hoofdstuk zijn de taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2013 invulling heeft gegeven. Twee leden van de Raad zijn benoemd op voordracht van Huurdersvereniging Respectus. Bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: - de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie - de strategie - de financiering - het beleid - de resultatenontwikkeling - het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie voor haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van hun taak. 22
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico s verbonden aan de activiteiten van WoonInvest. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie. Het bestuur van WoonInvest bestaat uit directeur bestuurder de heer Marien de Jong. De directeur bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Aangezien er maar één bestuurder is, kan er geen evenwichtige verdeling zijn tussen mannen en vrouwen in het bestuur. De kwaliteiten van de bestuurder zijn leidend, niet welk geslacht deze heeft. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen door de directeur bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. Beleidsdoelstellingen De beleidsdoelstellingen van WoonInvest liggen vast in het beleidsplan 2009-2013. Hierin zijn onder andere de volgende zaken vastgelegd. Wij concentreren ons op de huisvesting van huishoudens met lage inkomens. Wij richten ons primair op het realiseren van de regionaal afgesproken doelstelling om 70% van onze woningtoewijzingen te realiseren bij huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. Wij streven na te voldoen aan de Europese toewijzingsnorm. Wij streven ernaar het aandeel eengezinswoningen in onze voorraad te verhogen. Bij nieuwe projecten vormt budgettaire neutraliteit uitgangspunt. Realisatie van de afspraak van 20% energiebezuiniging. Voorafgaand aan de vaststelling van dit beleidsplan is uitvoerig gesproken met verschillende stakeholders. Het gaat om drie collega corporaties, de zes lokale politieke partijen in Leidschendam-Voorburg, drie zorginstellingen en de beleidsambtenaar van de gemeente Den Haag., De uitkomsten van deze raadpleging zijn mede bepalend voor het beleidsplan. In 2013 is het bestuur gestart met een nieuw beleidsplan. Samen met de Raad van Commissarissen en het management team hebben we ons ter voorbereiding daarop georiënteerd op elf impactvolle ontwikkelingen die zich voordoen in de sector. De ontwikkelingen zijn: kerntaak, schaalgrootte en de relatie tot de overheid, ontwikkelingen woningmarkt, scheiden wonen-zorg, rol niet-daeb bezit, huurbeleid, van huur- naar woonlasten (inclusief verduurzaming), financiële ontwikkelingen, algemene ontwikkelingen in de markt, organisatie en Governance (intern en extern toezicht). Horizontale dialoog In de Governancecode Woningcorporaties wordt nadrukkelijk aandacht gevraagd voor contact, overleg en beïnvloeding door stakeholders. WoonInvest heeft haar stakeholders in een register vastgelegd. Met deze organisaties wordt regelmatig van gedachten gewisseld door bestuurder en managementteam(mt)leden. Daarnaast organiseren wij jaarlijks een stakeholdersronde waarbij rond een actueel thema de verwachtingen van onze stakeholders worden gepeild met een enquête en interviews. Hiervan wordt een digitale brochure gemaakt die we publiceren via de website en e-mail. In 2013 was het thema: wat verwachten onze stakeholders een jaar voor de gemeenteraadsverkiezingen van WoonInvest in de lokale context van Leidschendam-Voorburg. Ook met zorgpartijen is gesproken over de consequenties van de scheiding wonen en zorg. De neerslag hiervan is vastgelegd in een brochure zoeken naar nieuw evenwicht. Voor 2014 is al een wens van een tweetal zorgpartijen opgepakt in het kader van scheiden wonen en zorg, namelijk de wens om zogenaamde omklap woningen aan te bieden. Een uitgewerkt voorstel is in- 23
middels ingebracht in het ambtelijk overleg met de gemeente Leidschendam-Voorburg. Verder vormen de verwachtingen van stakeholders input voor het in 2014 op te stellen beleidsplan. Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Enkele voorbeelden van risico s waar wij mee te maken hebben zijn hieronder beschreven. 1. Risico s als gevolg van gewijzigde regelgeving. De veranderingen in de zorg zijn voor WoonInvest relevant. Een deel van de huuromzet wordt bepaald door verhuur aan zorginstellingen. Wij hebben in het verleden besloten om ons met name te richten op AWBZ gefinancierd intramuraal vastgoed en via langlopende huurcontracten de zorginstellingen te binden aan de verhuurde objecten. Naar nu blijkt is dit een goede keuze geweest, omdat ook na de invoering van het scheiden wonen en zorg deze AWBZ gefinancierd blijven, beperken de risico s zich tot het debiteuren risico van de zorginstelling. De financiële situatie van de zorginstellingen en hun regelgeving worden gemonitord. 2. Woningmarkt De Haaglandse woningmarkt is nog steeds een goede woningmarkt. De verhuur, zowel in het Daeb als niet-daeb segment levert geen structurele problemen op. Bij de verhuur van woningen in het niet-daeb segment doen wij ook een beroep op organisaties die thuis zijn in dit specifieke marktsegment. 3. Financiering van projecten Onze DAEB projecten die in voorbereiding en ontwikkeling zijn kunnen gefinancierd worden met borging van het WSW. Voor de start van een project moet er zekerheid zijn over de financiering. In contracten met partners wordt deze ontbindende voorwaarde meegenomen. Wij ontwikkelingen geen niet-daeb projecten en hoeven daar dus ook geen financiering voor aan te trekken. 4. Treasury Besluiten voor financiering werden in 2013 genomen met het in 2012 gewijzigde treasurystatuut. Voorafgaand aan de uitvoering wordt een bestuursbesluit ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Vanwege opmerkingen van het CFV hebben we ons treasurystatuut in februari 2014 aangepast. Vast onderdeel van de kwartaaltreasury rapportage vormt de monitoring van het liquiditeitsrisico uit hoofde van de derivatenportefeuille. 5. Investeringen Voorgenomen investeringen worden vastgesteld in een fasedocument waarin kansen en risico s, kosten en opbrengsten worden beschreven. Per fase wordt een document opgesteld en voorgelegd ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. We saneren risico s lopende het traject en doen daarvan verslag in het volgende fasedocument. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, proces- 24
sen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en de risico s te beheersen. Gedurende het verslagjaar, maar ook daarvoor zijn de volgende maatregelen en controlesystemen in gebruik: Integrale kwartaalrapportages, niet alleen financieel gericht maar ook procesmatig. Integriteitsbeleid met als instrumenten een interne code die naar buiten expliciet is gemaakt via de website, een eigen integriteitscommissie, klokkenluidersregeling en vertrouwenspersoon. Het onderwerp komt verder regelmatig ter sprake tijdens de werkoverleggen. De kwaliteitszorg is geregeld via een tweejaarlijks extern uitgevoerde kwaliteitsmeting onder onze huurders, aangevuld met periodieke metingen op onderhoud, schoonmaakwerk en dienstverlening. Wij laten ons vierjaarlijks visiteren, zie onze governancecode V.2. (zie hieronder visitatie) De parameters die wij hanteren bij de berekening van de bedrijfswaarde en investeringsbeslissingen liggen vast en zijn goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Externe accountant EY is op voorstel van de auditcommissie en na advies van de directeur bestuurder door de Raad van Commissarissen in januari 2013 benoemd tot onze externe accountant voor een periode van vier jaar. Het bestuur en de auditcommissie maken ieder ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling over het functioneren van de externe accountant. Deze beoordeling vindt in 2017 plaats. Visitatie Visitatie heeft plaatsgevonden in 2010. Het rapport daarvan is geplaatst op de website. In 2014 vindt opnieuw visitatie plaats. Hiervoor is opdracht verstrekt aan Procorp. 25
9 Verslag Raad van Commissarissen ALGEMEEN De Raad van Commissarissen (de Raad) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op: o o o o o o o o realisatie van de doelstellingen van de corporatie; realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; strategie en de risico s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De deelnemingen van WoonInvest zijn beschreven in het hoofdstuk We hebben deelnemingen in andere rechtspersonen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn in artikel 19 van onze statuten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen dat op onze website staat. In dit jaarverslag legt de Raad, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling gaf aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in 2013. Bij de uitoefening van haar taak heeft de Raad zich volledig geconformeerd aan de Governancecode. Op geen enkel onderdeel wijkt WoonInvest af van de code. Binnen de Aedescode is de Governancecode verplicht gesteld, waardoor alle belanghebbenden ons kunnen aanspreken op de toepassing. De commissie Aedescode kan consequenties verbinden aan het niet toepassen van de code. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen, rekening houdend met hetgeen is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) de volgende documenten en richtlijnen: het geactualiseerde Beleidsplan 2009 2013, met daarin de goedgekeurde visie en missie van de organisatie. Dit staat op onze website. de begroting en het activiteiten (jaar)plan 2013. de kwartaalrapportages met daarin opgenomen beoogde doelen en scores over een groot aantal, niet uitsluitend financiële, kritische succesfactoren. Voor onze continuïteit legden wij doelstellingen vast over met name het saldo van de operationele kasstroom. De jaarlijkse consultatie bij stakeholders. Hierbij waren dit jaar de verwachtingen van de lokale politiek met het oog op de gemeenteraadsverkiezingen en de op te stellen verkiezingsprogramma s het speerpunt. Daarnaast peilden wij de mening van en spraken met een aantal zorgpartijen over de samenwerkingsmogelijkheden in het kader van de ontwikkeling rond de scheiding van wonen en zorg. Wij maakten naar aanleiding hiervan een brochure met als titel zoeken naar nieuw evenwicht die te vinden is op onze website. Verder spraken wij belangrijke stakeholders als gemeenten, CFV, WSW en Huurdersvereniging over de voortgang van het Herstelplan en het Plan van Aanpak. Deze gesprekken zijn gevoerd door de bestuurder al dan niet met een afvaardiging van de Raad van Commissarissen, De Raad van Commissarissen gebruikte dit om beslissingen te nemen, bestuursvoorstellen te beoordelen en de realisatie van de corporatiedoelstellingen te bewaken. 26
Taak Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden over de actualiteit in ons speelveld. Het gaat dan vooral om het volgende: Hoofdpunt van aandacht vormde ook dit jaar de uitvoering van het goedgekeurde Herstelplan en Plan van Aanpak. Op 19 december 2013 bereikten wij het punt dat wij voldoen aan de stresstest, die inhoudt dat WoonInvest vanaf deze datum beschikt over een financiële buffer waarmee de effecten van een rentedaling met 2% kunnen worden opgevangen. De uitvoering van het Herstelplan loopt daarmee op schema en zijn alle WoonInvest specifieke acties uitgevoerd. Overleg met het bestuur. Gedurende het verslagjaar vergaderde de Raad zes keer in aanwezigheid van de Bestuurder. Daarnaast zijn er dit jaar, naast de zelf-evaluatie bijeenkomst, een drietal informele bijeenkomsten georganiseerd onder andere ter voorbereiding op de het nieuwe beleidsplan dat in 2014 zal verschijnen. Bij een van deze bijeenkomsten waren ook alle leden van het MT aanwezig. Voor deze vergaderingen stellen de voorzitter van de Raad en de Bestuurder in overleg de agenda op. Raad en Bestuurder leveren onderwerpen en stukken aan. Regelmatig terugkerende bespreekpunten vormen: o o o o o o de kwartaalrapportage begroting jaarrekening de voorbereiding en inhoudelijke focus van de stakeholdergesprekken en de bestuursbesluiten over financiering, renterisico management en investeringsvoorstellen (fasedocumenten) het herstelplan. Tussen de formele raadsvergaderingen door hebben de voorzitter van de Raad en de Bestuurder contact over de bedrijfsvoering en actuele ontwikkelingen. De Raad overlegt jaarlijks met het dagelijks bestuur van Huurdersvereniging Respectus. De Commissaris die is benoemd op voordracht van Respectus bezoekt tevens een bestuursvergadering van onze Huurdersvereniging. Ieder kwartaal overlegt de Bestuurder samen met de manager Woondiensten met het dagelijks bestuur van de Huurdersvereniging. Hij informeert de Raad over relevante zaken die daarbij aan de orde zijn. Nieuwe Raadsleden worden net als nieuwe personeelsleden en leden van commissies van Stichting WoonInvest uitgenodigd voor een kennismakingsmiddag met onze woningvoorraad. Voor de nieuwe raadsleden wordt deze activiteit georganiseerd in 2014. In het kader van deskundigheidsbevordering bezoeken Raadsleden op individuele basis tenminste één keer per jaar een symposium of een andere activiteit die niet door WoonInvest zelf wordt georganiseerd. Hierover zijn in de evaluatiebijeenkomst van de Raad afspraken gemaakt. Bij het jaarlijkse werkbezoek door de Raad aan een van de projecten of complexen van WoonInvest is dit jaar het zorgcomplex Oosterheem in Zoetermeer bezocht. Leden van de Raad ontvangen verder dagelijks een digitale nieuwsbrief met een samenvatting van het sectorale nieuws, kunnen een abonnement krijgen op de 27