Geldermalsen: naar een echte solide begroting Van: De VVD-fractie Geldermalsen Datum: 15 februari 2014 Samenvatting De gemeentepolitiek van Geldermalsen staat begin 2014 op een cruciaal schakelmoment. Verkiezingen zijn op komst, lokale politici presenteren mooie vergezichten aan de kiezers. Ondertussen wordt het ware verhaal over de financiële spankracht van de gemeente Geldermalsen buiten het publieke oog gehouden. Door hoog risicovolle beslissingen uit het verleden en een volledig gekantelde lokale woningmarkt staat de gemeente financieel met de rug tegen de muur. Geldermalsen staat inmiddels in de Nederlandse top-10 met de kosten van grondposities per inwoner. De zogeheten grondexploitatie baart grote zorgen. Deze notitie zet voorgeschiedenis, risico s en actualiteit op een rij. En bevat zeven concrete aanbevelingen. Niet om politiek te zwartepieten, maar wel om de discussie over de grondexploitatie geïnformeerd en gestructureerd te kunnen voeren. En om inwoners, politiek en betrokken organisaties te overtuigen dat doorgaan op de ingeslagen weg geen optie is. Nieuwe actie is dringend nodig om het tij te keren! Deze notitie bevat 7 concrete actiepunten: 1. Organiseer externe financiële ondersteuning om de grondexploitatie echt goed in beeld te brengen, te houden en waar nodig snel aan te passen, in lijn met het dringende advies van de rekenkamercommissie en de accountant. 2. Het complexe en voor velen onbekende karakter van de grondexploitatie, in combinatie met het verlies van de gemeente (minimaal 25 miljoen) en de winst van de private partijen (minimaal 25 miljoen) vraagt onverkort om een diepgaand raadsonderzoek. 3. Stel zo snel mogelijk de prijzen voor vrij kavels (thans 500 per m 2 ) significant naar beneden bij. De gemeente moet dit ook doen om beweging zetten van de woningmarkt in Geldermalsen in z'n geheel. 4. Kijk naar het openbreken van contracten zoals dat in andere gemeenten heeft plaatsgevonden. Logisch dat juristen onzekerheden en risico's zien, maar er is niet alleen een juridisch perspectief, de gemeente moet goed kijken naar de eigen budgettaire gevolgen. 5. Actualiseer het woningbouwprogramma en kijk daarbij eerlijk naar de bevolkingsprognoses (die nadrukkelijk een dalende trend hebben). De vergrijzing slaat hard toe in de gemeente en er is ook een significante daling van de beroepsbevolking. 6. Bespreek de grondexploitatie regelmatig in de openbaarheid, laat bewoners en bedrijfsleven vaak actief meedenken en meepraten. 7. Wees eerlijk naar inwoners en bedrijfsleven, deze gemeente zit in financieel heel erg zwaar weer. Er zijn forse extra bezuinigingen op komst. Beloof elkaar geen dure plannen, de middelen ontbreken en leiden straks tot ernstige bezuinigingen op maatregelen die de inwoners echt raken (zoals het WMO budget). Deze notitie bevat geen leuke boodschap. Onze inwoners hebben er recht op om goed op de hoogte te zijn van de situatie. Gevolg is namelijk dat soberheid de komende jaren centraal 1
zal staan: er is nauwelijks ruimte voor nieuw beleid of mooie investeringen. Dat is een taaie boodschap in verkiezingstijd, maar we moeten elkaar niet voor de gek houden in Geldermalsen. Zelfs lopende projecten komen daarmee in een ander daglicht te staan. Tot nu toe zijn maar heel weinig mensen in detail op de hoogte van deze problematiek, omdat de lokale politiek er tot nu toe voor gekozen heeft alleen achter de schermen over deze problemen te praten. Deze notitie doet daarover een boekje open. Deze notitie is vooraf afgestemd met het college van B&W om vertrouwelijke informatie er uit te filteren. Dat wil niet zeggen dat het college akkoord is met de gezichtspunten en voorgestelde actiepunten. De VVD-fractie wil de grondexploitatie vanuit een constructieve grondhouding aanpakken, transparant en actiegericht. 2
Voorgeschiedenis Bij de start van woningbouwproject De Plantage is op grond van positieve ervaringen in het verleden de keuze gemaakt voor het zogeheten bouwclaim-model. Daarbij is een scherpe scheiding gemaakt tussen grondexploitatie en opstalexploitatie (het bouwen van woningen). De grondexploitatie is volledig voor rekening en verantwoording van de gemeente. De opstalexploitatie (het bouwen van woningen) is volledig voor rekening en verantwoording van de ontwikkelaars. Geldermalsen had in het verleden een flinke groeiambitie. Het inwonertal zou stijgen van 25.000 naar meer dan 30.000 inwoners, er werden begin jaren '90 grote woningbouwplannen gesmeed. En uitgevoerd, de wijk Kalenberg werd aangelegd (930 woningen) en de wijk De Plantage werd op de tekentafel ontworpen met 1.500 woningen. Op grond van de toenmalige marktprognoses en onder druk van de provincie ging de gemeente in 2008 uit van nieuwbouw op De Plantage van 130 woningen per jaar en de eerste jaren van ontwikkeling zelfs een hoger aantal (150 per jaar). Begin 2008 waren er nog zonnige vooruitzichten. Door de intredende crisis op de woningmarkt in 2009 wijzigde de situatie echter fors. Woningbouw viel zo goed als stil, onduidelijk was hoe lang dit zou gaan duren. Bij de verkiezingen en start van een nieuw college in 2010 was er nog de hoop dat de crisis snel voorbij zou gaan. Maar al snel werd ook duidelijk dat uitstel van de woningbouw vooral rentekosten voor de gemeente genereert, het renteverlies kost de gemeente meer dan 1 miljoen per verloren bouwjaar. In het begin van 2010 was de hoop dat deze financiële schade hooguit winstremmend zou werken. In de periode 2011 tot en met 2012 werd steeds duidelijker dat winst al helemaal niet (meer) aan de orde zou zijn, de verwachte verliezen stapelden zich op. Ook werd duidelijk dat de lokale woningmarkt en de lokale groeiprognoses van de gemeente onomkeerbaar veranderd waren. Rekenkamercommissiebrief 2011 De rekenkamercommissie deed in de loop van 2011 onderzoek naar de grondexploitatie van gemeente Geldermalsen en stuurde de raad daarover een brief in november 2011. 1 Hierin werd geconcludeerd dat er te weinig mensen op dit gecompliceerde en financieel bijzonder gevoelige proces zitten om het voldoende te beheersen. De behoefte aan een onderzoek naar de grondexploitatie leefde al sinds de start van het college in 2010 bij de raadsfracties. De rekenkamercommissie heeft naast het verrichten van onderzoek de mogelijkheid een rekenkamercommissiebrief aan de raad aan te bieden. Zo n wat minder diepgaand onderzoek kan de commissie inzetten om de raad bijvoorbeeld te attenderen op risico s of een mogelijk probleem in de toekomst. En dat gebeurde dus met de grondexploitatie. In de brief uit november 2011 concludeert de rekenkamercommissie dat de gemeente de inhoudelijke expertise en capaciteit weliswaar in huis heeft, met een planeconoom en projectleiders, maar dat er te veel verantwoordelijkheid op de schouder van die planeconoom rust.,,de deskundigheid van het rekenen aan en met grondexploitaties is ons inziens nu nog te kwetsbaar georganiseerd en te sterk bij één functionaris belegd, wordt in de brief gesteld. Als deze persoon bijvoorbeeld ziek is, kan dat werk niet even vlot worden overgenomen. Er werd intern wel iemand opgeleid om de planeconoom te assisteren, maar daar moest volgens de commissie nog een tweede assistent bij komen. Het college besloot dit advies niet op te volgen, de gemeenteraad zat hier niet actief achteraan. 1 http://www.nvrr.nl/publicatie/17696073-rekenkamercommissiebrief-grondexploitaties-gemeente- Geldermalsen-november-2011 3
De rekenkamercommissie constateerde dat de organisatie onvoldoende was ingericht om het proces van grondexploitaties voldoende kritisch te volgen. En dat zou gezien de grote financiële belangen wel moeten. Volgens de commissie is de grondexploitatie voor een deel van de ambtelijke leiding maar ook het college technisch nog te complex en onvoldoende inzichtelijk. Daarom moet de relevante kennis over grondexploitatie breder in de organisatie worden geborgd en gespreid. Daar werd tot dan toe te weinig tijd en aandacht voor vrijgemaakt. Citaat uit de brief:,,naar wij aanbevelen is dit echter dringend nodig om de verantwoordelijkheid op diverse posities in de gemeentelijke organisaties beter in te kunnen vullen. Basisvoorwaarde die daartoe ons inziens moet worden ingevuld is dat college- en raadsleden uitleg krijgen over de grondexploitatie. Tot slot pleitte de rekenkamercommissie goed te kijken naar de financiële doorwerking van de grondexploitatie. Klein lijkende tegenvallers kunnen daarbij namelijk een groot effect hebben. Er moet "kritisch gekeken worden naar oorspronkelijke aannamen en wijze van toerekenen van resultaten van het grondbedrijf aan de rest van de gemeentelijke begroting. Belangrijk is om na te gaan of er niet historisch gezien aannamen in de manier van toerekenen zitten die in goede tijden geen probleem vormden of zelfs een positief effect hadden, maar die nu in minder goede tijden een verborgen dubbel negatief effect kunnen hebben." Beëindiging van het college in 2012 In de loop van 2011 zwol de kritiek steeds feller aan dat de gemeente Geldermalsen een significant probleem had met de grondexploitatie. Werkzaamheden om de boel bouwrijp te maken op de Plantage waren in volle gang, maar zicht op concrete woningbouw was er echter door de vastgoedcrisis niet. De huizenmarkt zat flink op slot en kwam niet in beweging. Wel werd langzaam maar zeker duidelijk dat de prognoses uit het verleden veel te rooskleurig waren geweest, binnen 10 jaar 150 huizen per jaar realiseren was echt te veel van het goede. Eind april 2012 besloot de VVD-fractie het vertrouwen in het zittende college (inclusief de VVD) op te zeggen op het dossier rond het MFC. Een nieuw college werd gevormd in de zomer van 2012. De nieuwe coalitie verbond aan het verliesleidende resultaat uit de grondexploitatie (wel) consequenties en wilde voorkomen dat lasten naar de toekomst zouden worden verschoven. Daarom werd besloten dat op de grond gefaseerd 23 miljoen afgeboekt zou worden. Dit bedrag was gebaseerd op een relatief ruwe interne doorrekening die in mei 2012 was opgesteld over de mogelijke verliezen in de lopende projecten (dus al na de val van het college). Bij de begroting 2013 (vastgesteld 13 november 2012) werd rekening gehouden met een omvangrijke verliesvoorziening voor de grondexploitatie ter grootte van 23 miljoen (nog steeds gebaseerd op de ruwe inschatting). Afgesproken werd dat bij vaststelling van iedere jaarrekening goed zou worden bezien welke waardebepaling op het sluiten van het betreffende boekjaar (31 december) mogelijk en noodzakelijk is voor de diverse grondexploitaties binnen de gemeente. Ook moet nadrukkelijk bekeken worden welke maatregelen genomen kunnen worden of onderzocht kunnen worden, om op de langere termijn een positieve bijdrage te leveren aan de grondexploitaties. 4
Commissie GREX De gemeenteraad van Geldermalsen heeft pas voor het eerst in detail meegekeken in de verlieslijdende ontwikkelingen van de grondexploitatie in de informatiebijeenkomst van 8 november 2012. De gehele raad werd toen uitgebreid geïnformeerd door het college. Op voorstel van het college van B&W werd toen besloten dat met gebruikmaking van de kennis in diverse raadsfracties er een breed onderzoek zou worden gestart. In de maanden daarop werd dit onderzoek in nauw overleg tussen de wethouders Financiën en Ruimtelijke Ontwikkeling en vertegenwoordigers uit alle fracties van de gemeenteraad en ambtenaren in de zogeheten 'commissie GREX' uitgevoerd. Dit werd gedaan in beslotenheid, omdat veel informatie uit de grondexploitatie bedrijfsvertrouwelijke informatie bevat en ook te maken heeft met de strategische positie van de gemeente in de afspraken. Wel was er een vrij openbare Expertmeeting op 4 februari 2013, waarbij de gemeente de mogelijkheid heeft geboden aan alle genodigden om vanuit hun vakgebied expertise onder de aandacht te brengen van het gemeentebestuur. Zowel de gemeenteraad als het college en de ambtelijke organisatie hebben dit proces van open overleg met elkaar als zeer positief ervaren. Doel was eerst goed te divergeren, waarbij alle mogelijke vragen en potentiële oplossingen en bedreigingen op tafel konden komen. Liefst op een wat a-politieke manier, dus niet zo zeer in een debat opzet, maar echt samenwerkend en samendenkend. Daarna zou er geconvergeerd worden: er zou een selectie gemaakt worden van concreet te nemen maatregelen en vervolgproces. Tijdens een openbare beeldvormende bijeenkomst op 16 april 2013 heeft de gemeenteraad een pakket maatregelen besproken ter verbetering van de financiële resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties. Daaraan voorafgaand is de commissie GREX (toen ook projectgroep Grondexploitaties genoemd) vier keer bijeen geweest. Naar aanleiding van de beeldvormende bijeenkomst van 16 april heeft de gemeenteraad op 23 april een pakket maatregelen aangenomen. Een belangrijk besluit hierin was om uit te gaan van 50 grondverkopen van bouwrijpe kavels voor de eerstvolgende 3 jaar en 80 grondverkopen van bouwrijpe kavels voor de jaren daarna. Deze temporisering (oorspronkelijk was 130 woningen per jaar voorzien) telde significant door rentekosten, dit werd ook volledig doorgerekend. Het college heeft daarop de voorjaarsnota aangepast (met een financiële doorkijk naar 2014) en de resultaten ook verwerkt in de begroting 2014, zoals vastgesteld in het begrotingsdebat op 12 november 2013. In het begrotingsdebat op 12 november 2013 ontspon zich een felle discussie over twee aspecten rond de grondexploitatie. De VVD-fractie bracht twee onderwerpen aan de orde: de te hoge prijs van de vrije kavels in het lopende plan (en daarmee een verkoopresultaat van nul) en de precieze methode van afwaarderen van "de 23 miljoen". Op het eerste punt werd toegezegd dat dit meegenomen zou worden in de commissie GREX. Op het tweede punt bleef de discussie fel en ongewis en vielen grote woorden als onrechtmatigheid. Direct de volgende dag nam de VVD-fractie het initiatief om deze aspecten nog eens goed door te nemen met de ambtenaren en accountant, om eens even los van politiek gebrul naar de feiten en methodiek te kijken. Op 4 december vond dit overleg plaats. De conclusie van het gesprek was dat er geen sprake was van een onrechtmatigheid ten aanzien van de grondexploitatie in de jaarrekening. De VVD-fractie was (is) het daar mee eens, in de gemeenteraad van 17 december 2013 namen zij dan ook afstand van de kwalificatie "onrechtmatig" ten aanzien van de grondexploitatie in de begroting. 5
Conclusies uit het overleg 4 december 2013 Over de grondexploitatie had de VVD-fractie vooral vragen over de wijze van verwerken van het verlies. Kernvraag was of Geldermalsen nog een gat van 23 miljoen heeft of dat de gemeente hiervoor een schuld is aangegaan die ze nog moet aflossen? De accountant van de gemeente (Deloitte Accountants) gaf in dit overleg aan dat het verlies op de grondexploitatie reeds in de jaarrekening 2012 en conform de verslaggevingvoorschriften is verwerkt. Ambtelijk werd toegelicht dat de dekking van het verlies ook in de begroting 2013 is verwerkt. Omdat gemeentelijke jaarrekeningen voor gemiddelde burgers en raadsleden niet makkelijk leesbaar zijn, werd tijdens het gesprek het volgende verduidelijkt: Op pagina 45 van de jaarrekening 2012 onder Vlottende activa staat dat de voorraden (onderhanden werk grondexploitatie) de boekwaarden van niet in exploitatie genomen bouwgronden en de boekwaarde van in exploitatie genomen complexen betreffen. Deze worden gewaardeerd tegen de vervaardigingkosten (inclusief toegerekende rentekosten) en verminderd met de opbrengst van gerealiseerde verkopen. Waar sprake is van verwachte exploitatieverliezen wordt de waardering gecorrigeerd door middel van een voorziening voor exploitatietekorten. In de jaarrekening 2012 is op 31-12-2012 rekening gehouden met een afwaardering van 23.430.924 (zie pagina 45 van de jaarrekening, post Voorraden). De afwaardering wordt getoond als een voorziening exploitatietekort die in mindering wordt gebracht op de boekwaarde van de gronden. De waardering van de grondexploitatie is met deze voorziening dus gecorrigeerd. De totale voorziening grondexploitatie van 23,5 miljoen per ultimo 2012 is hoofdzakelijk gevormd uit de vrije algemene aandelenreserves en de in het verleden gevormde algemene reserve grondexploitatie. Deze dekking is mogelijk geweest omdat Geldermalsen beschikte over omvangrijke vrije reserves. De rente over de vrije aandelenreserves wordt normaal gesproken ingezet als opbrengst voor de begroting van Geldermalsen, zoals dat in het verleden ook met de dividendopbrengsten van die aandelen gebeurde. Door het onttrekken van het benodigde geld voor de verliesvoorziening aan de aandelenreserves, ontstaat een gat in de begroting. Dat gat is in het dekkingsplan bij de begroting 2013 afgedicht, door een deel van de OZB verhoging; In cijfers: financieel effect onttrekking 23 miljoen op exploitatie is 920.000. Ten opzichte van de totaal geraamde OZB opbrengst 2013 ad 4,3 miljoen (vóór de verhoging) is dit ruim 21%. Volgens de verslaggevingvoorschriften worden voorzieningen beschouwd als vreemd vermogen, het is echter geen extern vreemd vermogen zoals een lening bij de bank, maar een verplichte reservering voor de verliesvoorziening, die nergens anders voor mag worden aangewend zolang het verlies verwacht wordt. Bovenstaande punten komen letterlijk uit het verslag dat ambtelijk werd opgesteld op 10 december 2014 en onderhands werd toegezonden aan de raad. Onduidelijk is of dit stuk openbaar is, er werd wel in de openbaarheid naar verwezen en uit geciteerd. In de raad van 17 december gaf de VVD-fractie overigens nadrukkelijk aan dat er nog veel meer zaken besproken zijn tijdens het overleg. Zo werd er ook met de aanwezige ambtenaren over het MFC gesproken en de risico's op dat dossier. Over het MFC kon de accountant echter (nog) niets over zeggen, de accountant kijkt vooral achteruit als uitgaven reeds gedaan zijn. De accountant gaf een nadrukkelijk advies om binnen de gemeente meer financiële strategie te organiseren, kennis over grondexploitatie is buitengewoon complex, een kleine gemeente als Geldermalsen is daarin uiterst kwetsbaar. De accountant gaf aan dat zijn kantoor (Deloitte) daar zelf ook wel een rol in spelen: het bedrijf Deloitte Real Estate manifesteert zich graag als kenniscentrum rond gemeentelijke grondexploitaties. Het is aan te raden 6
advies door een echt onafhankelijke adviseur te laten doen. Officieel zijn bij Deloitte de rollen controle en advies wel gescheiden in aparte werkmaatschappijen, maar ze vallen wel onder dezelfde holding. Ambtelijk werd toegezegd hier nog nader naar te kijken en daarop terug te komen in de commissie GREX. Dit onderwerp werd echter niet geagendeerd voor de commissie GREX op 14 januari 2014. Het college van B&W erkent de financiële kwetsbaarheid van de gemeente. Het college stelt dat de toets op de gehele grondexploitaties ook door derden, onder andere Deloitte Accountants, wordt gedaan. Verder is intern sprake van een formele functiescheiding tussen de afdeling financiën en de GREX. Door deze functiescheiding is het mogelijk om ook vanuit deze hoofde intern elkaar te toetsen. Het college onderzoekt de mogelijkheden om de kwetsbaarheid te minimaliseren door regionaal actiever samen te werken. Gewenst actiepunt 1: het blijft verstandig dat de gemeente nog nadrukkelijker externe financiële ondersteuning organiseert om de grondexploitatie echt goed in beeld te brengen, te houden en waar nodig snel aan te passen. Deze materie is te complex om zelfstandig aan te sturen. Zoek daarbij naar een partij die niet op een andere manier bij de gemeente is betrokken en objectief en actiegericht naar de materie kan kijken. De gemeente bloedt nu financieel fors, waar gaat dat geld heen? Een belangrijk aspect is de vraag hoe nu precies de opbrengst van het plan de Plantage wordt verdeeld. Grondexploitatie is namelijk altijd winstgevend proces. Niet altijd voor alle deelnemende partijen, maar altijd wel voor specifieke deelnemers. Immers, als je van landbouwgrond grond ter waarde van 4 per m 2, na wat bouwrijp activiteiten en plankosten grond voor meer dan 300 per m 2 verkoopt, blijft er altijd een opbrengst te verdelen. Kenmerk van de opzet van het bouwclaim model is dat de oorspronkelijke eigenaren (veelal agrariërs) hun gronden aan ontwikkelaars en speculanten verkocht hebben en daarin al de eerste forse winst hebben gepakt. Grond werd bijvoorbeeld verkocht met een forse winst ten opzichte van de agrarische waarde. Op een oppervlakte van bijna 80 hectare (764.000 m 2 ) van het plangebied bracht deze eerste slag dus al gauw een opbrengst van tientallen miljoenen, verdeeld over een handvol oorspronkelijke eigenaren. De projectontwikkelaars hebben vervolgens de grond (door-)verkocht aan de gemeente en daarmee ook al een eerste, stevige winst geboekt van een gelijke orde. De precieze cijfers zijn vertrouwelijk, wel verdient het openbaarheid om een zekere financiële indicatie te hebben bij deze winstnemingen. Winst over grond waar dus nog geen steen op gebouwd was! Voor het inleveren van deze grond werd in de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en projectontwikkelaars ook een uitgifteprijs bepaald, inclusief een bouwclaim (bouwrecht). Op de daadwerkelijke bouw werd dan vaak ook nog eens opbrengst gegenereerd door de projectontwikkelaars. Projectontwikkeling was tot voor kort een buitengewoon lucratieve business in Nederland. Het verschil tussen de waarde van de oorspronkelijke landbouwgrond en de inbrengwaarde van de projectontwikkelaars bedraagt in totaliteit meer dan 25 miljoen. Deze opbrengst is dus zowel terechtgekomen bij de oorspronkelijke eigenaren als de ontwikkelaars. De kosten, opbrengsten en het risico van de grondexploitatie komen echter voor 100% voor rekening van de gemeente. De kosten, opbrengsten en risico van de opstalexploitatie komen voor 100% voor rekening van de ontwikkelaars. Door ernstige vertraging in het plan zit nu vooral de huidige eigenaar (de gemeente) met de gebakken peren. De gemeente heeft via de algemene begroting fors geleend om de grondaanschaf en het bouwrijp maken te financieren, de rentekosten zijn enorm. Ieder jaar uitstel van het plan levert een extra kostenpost van meer dan 1 miljoen op aan additionele rente- 7
lasten. Oorspronkelijke eigenaren en projectontwikkelaars hebben geen aanmerkelijke financiële last van uitstel van de plannen, de financieel zure appel ligt volledig bij de gemeente. Hoe langer het plan dus duurt, hoe groter de kosten voor de gemeente. Dit risico heeft zelfs een mate van oneindigheid, tenzij kosten tijdig worden afgewaardeerd. Zonder afwaardering is het zelfs mogelijk dat de kosten voor de gemeente uiteindelijke ver gaan uitstijgen boven de totale waarde van het plan! Het oorspronkelijke verdien- en risicomodel laat inmiddels een zeer grote scheefgroei zien. De ontwikkelaars en oorspronkelijke eigenaren hebben flink verdiend aan de grond, terwijl de gemeente nu met de financiële gevolgen zit. Exacte bedragen mogen van het gemeentebestuur niet genoemd worden, inzicht en openbaarheid blijft dus achterwege voor inwoners. Dat is onacceptabel. Op korte termijn moet hier meer openbaar inzicht in komen, het gemeentebestuur heeft een informatieplicht naar haar inwoners. Bestuurlijke verantwoording afleggen Met de kennis van nu zijn heel veel mensen het er over eens dat gemeentebestuurders van Geldermalsen in de afgelopen jaren verkeerde beslissingen hebben genomen. Er zijn verkeerde contracten afgesloten waarbij nu vooral de gemeente verlies leidt, niet de projectontwikkelaars. Nu is het met kennis van nu altijd makkelijk praten en is niemand uit op een politieke heksenjacht. Een belangrijke taak voor de gemeenteraad is om te leren van fouten uit het verleden en waar nodig politieke verantwoording te vragen. Verwijzen naar "dat had mijn voorganger zo geregeld" of "dat was toen heel gewoon" doet de kous niet af. Het is noodzakelijk om echt goed te doorgronden waarom er fouten gemaakt zijn. We kunnen ook constateren dat de toenmalig verantwoordelijke bestuurders thans niet meer actief zijn. Doel van zo'n raadsonderzoek is dus geen politieke afrekening, wel om van de situatie goed te leren en fouten in de toekomst te voorkomen. Het grondexploitatiebeleid van de gemeente is volstrekt onvoldoende geëvalueerd. Sommige raadsleden vinden dat de gemeente in de afgelopen jaren "toch al" is getransformeerd van ontwikkelgemeente naar beheergemeente, leerpunten hebben dus geen zin. De bouwexplosie van de afgelopen decennia (Kalenberg, Steenvliet en Plantage) is over, de gemeente groeit niet meer. Die transformatie is op zichzelf wel logisch, want de gemeente ligt in een krimpregio, waar alle statistiek wijst op een daling van het inwoneraantal. Maar het is niet logisch dat een dossier waar private partijen vele miljoenen verdiend hebben ten koste van een megaverlies door de gemeente niet uitvoerig geëvalueerd wordt! In het presidium stond enkele malen de onderzoeksvraag en de opzet van een raadsonderzoek naar de feiten en achtergrond in de onderhandelingen van grondverwerving t.b.v. de Plantage geagendeerd. Telkenmale stond in de actielijst opgenomen dat afstemming nog noodzakelijk was tussen de fracties van Dorpsbelangen, de PvdA en D66 en het initiatief daartoe bij de fractievoorzitter van Dorpsbelangen lag. Maar in werkelijkheid was er al lang een mondelinge deal gesloten dat er geen raadsonderzoek zou plaatsvinden. Ook is er mondeling aan de orde gekomen in het presidium (wel in het openbaar, maar niet genotuleerd), dat raadslid Koos van der Eijk een gesprek wilde met oud-wethouder Arie van Doorn, over meer informatie rond de onderhandelingen aan de keukentafel. Status van die ontwikkelingen is onduidelijk. Gewenst actiepunt 2: het complexe en voor velen onbekende karakter van de grondexploitatie van Geldermalsen, in combinatie met het verlies van de gemeente (minimaal 25 miljoen) en de winst van de private partijen (minimaal 25 miljoen) vraagt onverkort om een diepgaand raadsonderzoek. 8
Rekenmethodiek prijzen vrije kavels Binnen het plan zijn veruit de meeste woningen voorzien voor projectontwikkelaars, ze hebben een verplichting deze grond bij afname in tranches op te nemen. Ook prijzen zijn daarin contractueel vastgelegd, deze prijzen hebben een vrij vast karakter, aanpassing van deze prijzen kan leiden tot een staatssteun probleem (zie gemeente Leidschendam die door de Europese Commissie hierin werd teruggefloten). De gemeente had zelf ook een paar stukken grond verworven, deze zijn in het plan verwerkt als zogeheten vrije kavels. De gemeente had een kleine inbreng van eigendommen in de grondexploitatie, de ontwikkelaars brachten veruit de meerderheid van grond in. De eigendomsverhouding was de basis voor de bouwclaim verdeling. De gemeente kreeg daaruit het recht om 81 vrije kavels zelf uit te geven (meestal voor de grotere vrijstaande huizen). De gemeente had vooraf een marktprijs van circa 500 per m 2 ingeschat en daarop het plan berekend. Sinds 2008 is de vastgoedmarkt ook in Geldermalsen met minimaal 30% gekelderd. De kosten van huizen bouwen zijn niet zo sterk gedaald, de prijs van bouwgrond is dus nog veel meer gezakt. De huidige prijs van vrije kavels van meer dan 500 per m 2 is dus veel te hoog en niet meer marktconform. De gemeente heeft medio 2013 een veiling gehouden voor een paar vrije kavels. Belangstellenden konden zich inschrijven met een bod, de gemeente hield wel een zekere minimumprijs aan, die ruim onder de 500 per m 2 lag. Er was echter geen enkele belangstelling van consumenten om boven deze minimumprijs te bieden. Een belangrijk signaal uit de werkelijke markt. Makelaars schatten huidige waarde in op maximaal 350 per m 2, dit is een gat van 30% met de huidige prijs. Op een (klein) kavel voor een vrijstaand huis van 500 m 2 is dat al snel een bedrag van circa 75.000, consumenten zijn in deze markt niet bereid dit te overbruggen, banken overigens ook niet. Consumenten krijgen dan geen financiering rond. De rekenmethodiek van het gemeentebestuur inzake de vrije kavels is opmerkelijk. Het college kijkt wat de begroting kan permitteren aan verlies en rekent daar de huidige grondprijzen naar toe. Met een resultaat waarvan je zeker weet dat je geen enkele vrije kavel verkoopt. En dus voor de financiering van de grond lange tijd rentelasten moet dragen. Het is veel beter de prijzen marktconform te laten zijn (met eventueel een zoekgebied aan de bovenkant van de bandbreedte). Dan verkoopt de gemeente tenminste grond, komen er ook inkomsten binnen en krijgt het plan meer vorm, waardoor andere kavels ook weer verkopen. In de begrotingsbehandeling op 12 november 2013 werd expliciet toegezegd dat de commissie GREX zich in detail zou buigen in januari 2014 over de grondprijzen van de vrije kavels. Er werd echter slechts summier op teruggekomen. Klaarblijkelijk kiest het college er voor vast te houden aan absurde marktprijzen om het theoretisch verlies te beperken. Gevolg in praktische zin is veel te dure grond die niet verkocht wordt. En zonder verkoop geen enkele opbrengst! Gewenst actiepunt 3: het vasthouden aan de 500 per m 2 voor vrij kavels is volstrekt buiten de bandbreedtes uit de markt. Vastgoedprijzen zijn tussen 2009 en 2014 met meer dan 35% gedaald, prijzen van bouwkavels gaan van de hand onder de 300 m 2. De gemeente moet bewegen in de prijs van de vrije kavels, ook uit belang van het in beweging zetten van de woningmarkt in Geldermalsen in z'n geheel. 9
Contracten (samenwerkingsovereenkomst) Terugkijkend heeft al menig bestuurder verzucht in Geldermalsen dat met de kennis van nu verschrikkelijk ongunstige contracten zijn gesloten met de projectontwikkelaars. De ontwikkelaars hebben grond ingebracht (winst geboekt) en de gemeente draagt thans alle lasten van de planvertraging. Andere gemeenten in Nederland zijn overgegaan op contractontbinding. Goedschiks (vrijwillig), maar ook in sommige gevallen kwaadschiks (meestal via de rechter). Immers, een overeenkomst die na verloop van tijd buitengewoon ongunstig blijkt uit te pakken, kan ontbonden worden, waarbij de schadevergoeding wordt bepaald op basis van de daadwerkelijke schade die partijen lijden of kunnen lijden. In de huidige situatie is het verlies voor de gemeente meer dan 25 miljoen, terwijl private partijen juist een winst van meer dan 25 miljoen boeken! Uit oogpunt van eventuele schadevergoeding werkt deze 'ongunstigheid' van de contracten juist in het voordeel van de gemeente Geldermalsen. Contracten kunnen worden ontbonden en de schadevergoeding is daarbij naar verwachting gering. De gemeente heeft dan bouwgrond in vrije handen en kan deze dan op andere (gunstiger) voorwaarden leveren aan andere partijen. Vergelijk de contracten eens met de woekerpolissen. Op het eerste gezicht leken dat gunstige financiële producten voor consumenten, later bleek dat banken en tussenpersonen wel heel erg veel onkosten in rekening brachten en de producten tot grote verliezen leidden. Verweer van de banken was: "dat stond allemaal in de kleine lettertjes, dat had de consument kunnen weten". Maar de rechter heeft daarover geoordeeld dat ontbinding op z'n plaats is en er geen schadevergoeding voor banken of tussenpersonen aan de orde is, eerder schadevergoeding andersom voor de gedupeerden. Gewenst actiepunt 4: kijk nog eens serieus naar het openbreken van contracten zoals dat in andere gemeenten heeft plaatsgevonden. Logisch dat juristen onzekerheden en risico's zien, maar er is niet alleen een juridisch perspectief, de gemeente moet ook goed kijken naar de budgettaire gevolgen. Opbrengst verhogende maatregelen De gemeenteraad heeft zich nadrukkelijk ten doel gesteld opbrengstverhogende maatregelen te bespreken, zoals het intensiveren van de marketing. Adviseur Peeter Windt heeft de gemeente in september 2013 geïnformeerd over woonwensen van de nieuwe bewoners van De Plantage en daarbuiten. Daarbij kwamen consumentenprofielen, marktdata en doelgroepen aan de orde. Tot nieuwe actie heeft dit onderzoek nog niet geleid. Is het niet verstandig om citymarketing voor Geldermalsen veel intensiever op te pakken? Met een goede slogan, een activiteitenkalender en regionale aandacht. Welke inverdieneffecten zitten daar aan? Ook het bedrijventerrein Hondsgemet is niet zo duidelijk gepositioneerd. Afgezien van de onmogelijke naam is het kenmerk van dit park onduidelijk. Wat is het nou precies? Wat is kenmerkend? Kan er een thema komen? Waarom geen grote reclame zuil en/of een beeldbepalend element? Reclamebord is thans vanaf de A15 niet te lezen, slogan ontbreekt. Welke synergie kan er gevonden worden met de woningbouw in de Plantage? Duurzame energie en inzet postcoderoos? Een andere opbrengstverhogende maatregel is om flexibeler om te gaan met de regionale afspraken. Hoe stout willen of durven we te zijn? De gemeente Geldermalsen heeft immers een aanzienlijk financieel probleem, andere gemeenten veel minder. Andere gemeenten kapen wel bedrijven uit onze gemeente weg, maar als het er op aan komt is Geldermalsen het braafste jongetje uit de klas. Welke bewegingen kan de gemeente maken in het maatwerk voor bedrijfsvestiging? De prijzen liggen redelijk vast, maar de gemeente kan 10
eigen kavels ook goedkoper aanbieden (staatssteun technisch geen enkel probleem). En daarmee lege gaten op het terrein vullen. Heeft de gemeente wel genoeg bewegingsvrijheid om proactief partijen binnen te hengelen? Kortom, er leven veel vragen die wel deels zijn opgepakt of uitgezocht, maar die ook permanente aandacht vragen. Communicatie en acquisitie is immers geen enkelvoudige actie maar een doorlopend proces. Actualiteit februari 2014 Op 14 januari 2014 kwam de commissie GREX voorlopig voor het laatst bij elkaar. Uit de bespreking bleek dat de lokale politiek het wel gehad heeft met de discussies rond grondexploitatie. Wel kwamen er belangrijke nieuwe feiten op tafel, bijvoorbeeld dat de gemeente maar 30 kavels verkocht had in 2013, met een nieuw (additioneel) verlies van circa 1 miljoen. Helaas was het gesprek in de commissie GREX vrij politiek van aard (ondanks het doel dat het een interne expertmeeting was en kennisuitwisseling en denkkracht leidend zou moeten zijn). De demografische ontwikkeling in de West-Betuwe baart grote zorgen voor de woningbouwplannen. Hoewel Nederland als totaal land tot 2025 nog een bevolkingsgroeipercentage heeft van 4%, gaat deze stijging ook gepaard met een sterke urbanisatie trend in de Nederlandse samenleving. De komende 10 jaar komt er dus nog wel enige bevolking bij op nationale schaal, maar uitsluitend in het grootstedelijk gebied (de 4 grote steden). In Rivierenland is er sprake van een bevolkingsafname van 1% per jaar. Deze bevolkingskrimp is nu al goed zichtbaar, in 2013 krompen alle dorpen van Geldermalsen (al), behalve de kern Meteren, waar de buurt Kalenberg (veel jonge gezinnen) en de Plantage zelf (nieuwbouw) nog voor een lichte stijging zorgden. Scholen in de gemeente Geldermalsen hebben te maken met forse krimp, sommigen tot wel 5% per jaar. Prognose voor 2025 is dat het aantal basisschoolleerlingen met 27% gedaald zal zijn (ten opzichte van 2013). Vergrijzing is een hele belangrijke trend. De beroepsbevolking van Geldermalsen gaat tot 2015 met 7% dalen, terwijl het aantal 75+ inwoners met 80% stijgt. Dit vergt alleen al de behoefte aan meer plekken in verpleeg- en verzorgingshuizen, alleen daar zit dus een zekere vastgoed groei. 2 Deze groei vindt echter niet plaats op de Plantage. Nu heeft de gemeente wel een doel mensen langer thuis te huisvesten, maar feit blijft dat een sterk groeiende groep zeer seniore inwoners met ernstige lichamelijke of geestelijke beperkingen straks in verpleeg- en verzorgingshuizen gehuisvest zal moeten worden. Wat de nieuwbouw betreft roeit het gemeentebestuur van Geldermalsen telkens tegen de stroom in. Hoewel alle voortekenen in de markt en in de maatschappij op krimp staan, gaat het gemeentebestuur in de prognoses (en berekeningen) voor De Plantage nog steeds uit van 80 nieuwbouwwoningen per jaar (naast allerlei andere lopende plannen in de gemeente). Dit is een politiek wensbeeld dat niet strookt met de maatschappelijke ontwikkelingen en behoefte in de markt. De gemeente heeft een eigen woningbouwprogramma, ook zijn er in de regio afspraken gemaakt hoeveel woningen er nu maximaal gebouwd kunnen worden. Er zijn ook andere actieve nieuwbouwplannen, zoals Lingedonk (stationsomgeving, 100 woningen), Lingewaarden (160 woningen) en Rhenoy (80 woningen). In de gemeenteraad van april 2013 werd het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2013-2015 vastgesteld. Dit kortlopende uitvoeringsprogramma is flexibel van aard, gaat over 3 jaar en wordt elk jaar bijgesteld. In het uitvoeringsprogramma 2013 werd het plan De Plantage opgenomen met 80 op te leveren 2 http://www.kvk.nl/download/vitaliteitsagenda-factsheets%20rivierenland_tcm14-266541.pdf 11
woningen in 2013 en 50 woningen voor de jaren 2014 en 2015. Daarbij werd ook rekening gehouden met het aanbod van andere plannen in de gemeente. In 2013 zijn in De Plantage uiteindelijk 63 woningen daadwerkelijk opgeleverd (maar dit betreft ook verkoop uit 2012). In de gemeenteraad van februari 2014 staat de evaluatie van het woningbouwprogramma en een nieuw uitvoeringsprogramma voor de jaren 2014-2016 op de agenda. De gemeente houdt kostentechnisch vast aan oude prognoses van 50 opgeleverde woningen in 2014 en 2015 en 80 woningen per jaar vanaf 2016. Anders ontspoort de begroting (!). Maar deze planning staat haaks op de werkelijkheid (van marktstagnatie en krimp). Bovendien rept het woningbouwprogramma alleen over aantallen per locatie, uitgezet in de tijd. Er wordt nog steeds totaal niet gekeken naar de types woningen waar nu behoefte aan is. Uitgangspunten hiervoor worden nog steeds gevormd door eerdere verwachtingen, die inmiddels compleet achterhaald zijn. Wil je de bouw op gang krijgen, dan moet je wel de gewenste woningen aanbieden. Gewenst actiepunt 5: het woningbouwprogramma moet aanzienlijk geactualiseerd worden. Reële bevolkingsprognoses moeten daarin leidend zijn, niet het politieke wensbeeld of de angst voor financiële gevolgen. Behoefte aan types woningen moet daar een essentieel onderdeel van zijn. Alleen dan komt huizenverkoop van de grond. In het blad Binnenlands Bestuur stond op 17 januari 2014 een alarmerend bericht. Kernboodschap was dat gemeenten hun grondopbrengsten nog altijd ernstig overschatten. Tegen de marktanalyses in, gaan ze uit van een sterk marktherstel. Dit is niet realistisch, aldus Deloitte Real Estate, die in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, het rijk, het Interprovinciaal Overleg en het Vakberaad Gemeentefinanciën de grexen onderzocht. Door in de ramingen uit te gaan van een te sterk marktherstel zijn volgens de onderzoekers in de komende jaren nieuwe, aanvullende verliezen te verwachten. Veel gemeenten (waaronder Geldermalsen) verwachten dat de inkomsten weer sterk gaan toenemen. Gegeven de marktomstandigheden vinden de onderzoekers dat merkwaardig, mede gelet op de terugval in de grondopbrengsten in 2012. Een stijging is volgens de onderzoekers voor 2013 niet realistisch en voor 2014 ambitieus. Uit diverse marktanalyses blijkt dat de tekenen van herstel vooralsnog zeer beperkt zijn. Eerder lijkt er sprake van stabilisering. Herstel van de bouwproductie wordt op korte termijn volgens onder meer het EIB, ABN, ING en Rabobank niet verwacht. Herstel van de productie van nieuwbouwwoningen wordt volgens Deloitte veelal aangekondigd door een toename van het aantal verleende bouwvergunningen. Maar het aantal verleende bouwvergunningen laat in 2012 juist een verdere afname zien: het aantal afgegeven bouwvergunningen daalde in het eerste halfjaar van 2013 met 30%. Als gekeken wordt naar het cumulatieve verloop van bouwvergunningverlening tot en met het tweede kwartaal in 2013, dan wordt voor 2013 een verdere daling verwacht van 30%, aldus de onderzoekers. Deze belangrijke indicator voor de te verwachten afzet van bouwrijpe gronden toont dat de bouwproductie op de korte termijn naar verwachting niet zal herstellen. Dat vertaalt zich weer in minder gemeentelijke opbrengsten uit gronduitgifte. Gemeenten zijn in de begrotingen voor 2013 en 2014 juist uitgegaan van marktherstel. Eigenlijk, zo stellen de onderzoekers, moeten op grond van deze ontwikkelingen de gemeentelijke grondprijzen fors naar beneden worden bijgesteld. Uit onderzoek van PropertyNL in opdracht van het Financieel Dagblad (eind januari 2014) blijkt dat de gemeente Geldermalsen in de Nederlandse top 10 staat van gemeenten met hoogste bedragen aan grondposities per inwoner. Per inwoner (jong en oud) is dit kerncijfer 2.129. Een schuld op grondposities die in werkelijkheid fors in waarde zijn gedaald en waar we samen elk jaar stevig rente over moeten betalen (zie bijlagen). 12
De penibele regionale woningmarkt was ook onderwerp van besluitvorming voor de provincie Gelderland. Op 11 februari besloot Gedeputeerde Staten over een steunpakket voor zogeheten probleemgemeenten. De provincie Gelderland gaat gemeenten helpen die willen investeren, maar daar niet genoeg geld (meer) voor hebben. Met de Gelderse aanpak kiest het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland voor een andere koers dan buurprovincie Overijssel. Die provincie heeft een grondfonds ingesteld om de lasten van dure bouwgrond over te nemen van gemeenten. Zulke saneringsopties opkopen van onverkoopbare gronden vindt het dagelijks bestuur van Gelderland te risicovol. Los van de nodige risico s in de uitvoering zou dat ook het aangaan van een langdurige financiële relatie met gemeenten betekenen. Naar ons inzicht verhoudt zich dat niet met onze onafhankelijke toezichtrol, aldus het Gelderse voorstel aan Provinciale Staten. Conclusie van de provincie Gelderland is dat Gelderse gemeenten nog altijd te optimistisch zijn over de resultaten van hun grondpolitiek. De gemeenten verwachten daar nog 150 miljoen winst op te kunnen maken, maar de kans is groot dat ze te maken krijgen met een tegenvaller van 800 miljoen. De problemen concentreren zich voor 80% in 6 gemeenten: Nijmegen, Zevenaar, Doetinchem, Ede, Apeldoorn en Geldermalsen. Onderzoeksbureau STEC concludeert in opdracht van de provincie Gelderland dat de gemeenten de resultaten te hoog inschatten en dat de verwachtingen over het aantal woningen in Gelderland dat nog gebouwd wordt veel te hooggespannen zijn. Volgens STEC worden dat er 25.000 minder dan de gemeenten nog steeds denken. De provincie wil maatwerk leveren en samen met gemeenten die het zwaar hebben kijken naar de mogelijkheden voor de toekomst. Elke gemeente kan in principe voor steun aankloppen bij het provinciehuis in Arnhem. Heeft een gemeente een goed plan (dat past bij de provinciale doelen) dan zijn wij bereid daar maximaal ons beschikbare instrumentarium voor in te zetten. Dus geen slecht gedrag belonen, maar goede ideeën en plannen belonen, aldus de provincie. We gaan geen gaten gaan vullen, we gaan niet saneren, maar investeren. De verantwoordelijkheid ligt bij de gemeenten, deze problemen gaan we niet overnemen. Het college van B&W houdt echter vast aan positieve geluiden uit de pers. Bijvoorbeeld signalen uit het NVM-bestuur (zie hiernaast), dat al jaren roept dat de woningmarkt echt gaat aantrekken. Dit soort rooskleurigheid is een onvermijdbare uiting van een makelaarssector die het economisch heel erg lastig heeft gehad in de afgelopen 5 jaar. Maar dit kunstmatig zonnige beeld strookt niet met de realiteit van een huizenmarkt, waarin onomkeerbaar een forse vastgoedbubbel is doorgeprikt en een regio waar de krimp een onontkoombaar maatschappelijk gegeven is. Procedure / vervolg De commissie GREX heeft tot nu toe onder strikte geheimhouding gefunctioneerd. Logisch voor een deel, want de inhoud van contracten is vertrouwelijk. Maar inwoners hebben daardoor onvoldoende zicht op- en ook geen kennis van de problematiek en de actieve werkzaamheden. Dat is een democratisch huis onwaardig. Natuurlijk is er sprake van bedrijfsvertrouwelijke informatie en blijft een deel van de informatie vertrouwelijk. Maar het 13
grootste deel van de informatie is niet vertrouwelijk, zoals alle informatie uit deze notitie. In deze notitie staat geen informatie die de positie van bedrijven of de gemeente kan beschadigen. Wel informatie die transparant met elkaar gedeeld moet worden. Het is verstandiger juist in het openbaar te vergaderen over dit onderwerp en gebruik te maken van de denkkracht van inwoners en ondernemers. Met een eenmalige inspraakavond op uitnodiging (zoals het karakter van de expertmeeting was) komen we er niet. Inwoners hebben recht op informatie en recht om mee te denken. Vertrouwelijke onderdelen kunnen geparkeerd worden naar een vertrouwelijk overleg. Gewenst actiepunt 6: bespreek de grondexploitatie regelmatig in de openbaarheid, laat bewoners en bedrijfsleven actief meedenken en meepraten. De budgettaire consequenties voor de gemeente Geldermalsen zijn significant. Waar de gemeente in eerdere jaren nog vrij vermogend was en ook naar die stand leefde en geld uitgaf, blijkt uit deze analyse dat de gemeente er financieel helemaal niet (meer) gezond voor staat en verliezen zonder twijfel verder fors op zullen lopen. Inschatting is dat er jaarlijks nog meer dan 1 miljoen additioneel bezuinigd moet worden (rekening houdend met een maximale OZB stijging!). Dat betekent dat de gemeente nog veel verder de financiële broekriem moet aantrekken en lopend beleid en projecten moet heroverwegen. Dat geeft politiek spanning (breken van gemaakte afspraken), dat is in verkiezingstijd lastig. Dus loopt de politiek daar met een grote boog omheen. En zijn de inwoners het kind van de rekening. Volgens de laatst bekende gegevens bedraagt de netto schuld per inwoner in Geldermalsen meer dan 2.800. Hierbij is al rekening gehouden met eventuele toekomstige opbrengsten op de grondexploitatie (huidige boekwaarde ca. 50 miljoen). Extra tegenvallers op dit dossier zullen die schuld alleen nog maar laten stijgen. Risicobuffers moeten gebruikt worden om de schulden te verkleinen, niet om de risico s door te schuiven naar de toekomst. Gewenst actiepunt 7: wees eerlijk naar inwoners en bedrijfsleven, deze gemeente zit in financieel heel erg zwaar weer. Houd elkaar niet voor de gek met dure plannen en enorme verkeersmaatregelen, de middelen ontbreken en leiden straks tot ernstige bezuinigingen op maatregelen die de inwoners echt raken (zoals het WMO budget). Tot slot Deze notitie zet de grondexploitatie situatie nog eens goed op rij. Niet alleen met helaas negatieve financiële constateringen, maar ook met concrete actielijnen en een perspectief voor positief vervolg. De gemeentepolitiek van Geldermalsen staat begin 2014 op een cruciaal schakelmoment. Verkiezingen zijn op komst, lokale politici presenteren mooie vergezichten en beloftes aan de kiezers. Ondertussen wordt het ware verhaal over de financiële spankracht van de gemeente buiten het publieke oog gehouden. Door hoog risicovolle beslissingen uit het verleden en een volledig gekantelde lokale woningmarkt zit de gemeente in ernstig financiële problemen. Dat is geen leuke boodschap, de inwoners hebben er wel recht op hiervan goed op de hoogte te zijn. Gevolg is namelijk dat het de komende jaren soberheid troef zal zijn. En er nauwelijks ruimte zal zijn voor nieuw beleid of mooie investeringen. Dat is een taaie boodschap in verkiezingstijd, maar we moeten elkaar niet voor de gek houden in Geldermalsen. Tot nu toe zijn maar heel weinig mensen in detail op de hoogte van deze problematiek, omdat de lokale politiek er tot nu toe voor gekozen heeft alleen achter de schermen over deze problemen te praten. 14
Bijlage: Recente persartikelen Almere, Westland en Nijmegen gaan gebukt onder grondposities Uit: het Financieel Dagblad, door Gaby de Groot, Prisco Battes woensdag 29 januari 2014 ANP - Almere, Nijmegen en Westland hebben het meest van alle Nederlandse gemeenten te verliezen als de grondprijzen onder druk blijven. De drie gemeenten investeerden in totaal zo n 1 mrd in grond om huizen en kantoren te bouwen. Als het geld de komende jaren niet wordt terugverdiend, dreigen zij fors te moeten bezuinigen. Dit blijkt uit een analyse van jaarrekeningen van gemeenten met grote grondposities. Almere, Nijmegen en Westland hebben veel meer geïnvesteerd dan andere gemeenten omdat zij een sterke toename van de bevolking verwachten. Maar anders dan een groeigemeente als Amsterdam hebben zij slechts beperkt voorzieningen getroffen voor verwachte verliezen. Hierdoor lopen zij een veel groter risico als de grondprijzen niet herstellen. In Almere is het geïnvesteerde bedrag sinds het begin van de crisis in 2008 opgelopen met zo n 50% tot 0,5 mrd eind 2012. Gemeenten hebben nog geen jaarrekeningen over 2013 gepubliceerd. In Nijmegen, dat zeer ambitieuze uitbreidingsplannen heeft aan de overzijde van de Waal, gaat het om 350 mln. Nummer drie is Westland dat meer dan 200 mln investeerde om langs de kust bij Den Haag een tweede Wassenaar te bouwen. Na Westland is er nog een reeks van gemeenten die zo n 200 mln moeten terugverdienen. Daartoe behoort ook Lansingerland waarvan al langer bekend is dat de gemeente gebukt gaan onder grote grondposities. Gemeenten moeten volgens Deloitte nog enkele miljarden aan verliezen nemen. Waar de grootste klappen vallen is sterk afhankelijk van lokale marktomstandigheden en de reserves waar gemeenten nog op kunne teren. De bevolking van Almere zal naar verwachting nog lang groeien. Maar met een investering van bijna 6000 per huishouden heeft de gemeente ook relatief veel in grond geïnvesteerd. Herstel van de woningmarkt biedt volgens grondexperts nauwelijks verlichting voor gemeenten met grote grondposities. Zelfs als de woningmarkt aantrekt, zullen de grondprijzen omlaag moeten, zegt Arend Dijkstra van ingenieursbureau LBP Sight. Gemeenten prijzen zichzelf uit de markt waardoor de bouw niet op gang komt. Ook volgens Frank ten Have van Deloitte is het niet realistisch te verwachtend dat de grondprijs gaat stijgen. Uit de jaarrekeningen van vijftig gemeenten met grote grondposities blijkt dat vrijwel alle gemeenten terughoudend zijn met het verlagen van de grondprijzen. De naderende gemeenteraadsverkiezingen in maart spelen volgens ingewijden een rol. Dreigende verliezen worden zo veel mogelijk vooruit geschoven. Volgens Maxime Verhagen van branchevereniging Bouwend Nederland moeten de grondprijzen minstens 50% omlaag om te kunnen concurreren met bestaande huizen op de woningmarkt. De meeste gemeenten willen niet verder gaan dan een grondprijsverlaging van 10% omdat hun projecten anders verlieslatend worden. Maar als de grondprijs slechts 10% daalt, scheelt dat voor de totale prijs van een nieuwbouwhuis slechts zo n 2 tot 3%. De drie gemeenten zeggen geen reden te zien hun grondprijzen verder te verlagen dan ze al hebben gedaan. Dit is een groeigebied, zegt wethouder van Financiën Theo Duijvestijn van Westland. Zijn gemeente heeft de grondprijzen met 10% verlaagd en houdt voorlopig geen rekening met een stijging. Dat is volgens hem voldoende. Wij hebben het idee dat de markt aantrekt. Ook de Nijmeegse wethouder van Financiën Bert Jeene zegt dat een verlaging van de grondprijzen met 10% voldoende is om alle kavels de komende jaren te kunnen verkopen. Pas als op termijn blijkt dat dit niet genoeg is, worden volgens hem de financiële buffers aangesproken voor een verdere prijsverlaging. Als we nu afboeken gaat dat ten koste van het armoedebeleid en zal je de parkeertarieven en de OZB moeten verhogen. 15
Alleen Almere is bereid tot een tijdelijke extra verlaging van de grondprijzen. We hebben de grondprijzen in 2011 al met 10% verlaagd en gaan tot 2015 niet uit van een stijging, zegt wethouder Henk Mulder. Mocht dat niet voldoende zijn dan hebben we de mogelijkheid de grondprijzen tijdelijk nog eens met 10% tot 20% te laten zakken. Mulder benadrukt dat bouwbedrijven ook iets aan hun prijzen moeten doen. Bij het particulier opdrachtgeverschap zie ik dat kleine bouwbedrijven in staat zijn om veel goedkoper te leveren dan grote bouwers. Dat moet veranderen. Gemeenten die de afgelopen jaren wel grote verliezen bekend maakten, konden dat vaak alleen doen omdat ze over grote financiële buffers beschikten. Zo heeft Amsterdam de opbrengst van de verkoop van het kabelbedrijf in het verlieslatende IJburg gestoken. Tilburg wendde de opbrengst van de verkoop van Essent aan om zijn verliezen op grondposities op te vangen. Gemeenten die veel afboeken zonder te beschikken over ruime buffers raken in ernstig financiële problemen. Verliezen op grond dwingen Apeldoorn en Lansingerland tot drastische bezuinigingen. Groei bevolking helpt gemeenten niet van hun dure grond af Wethouders hebben er slapeloze nachten van. Ze investeerden de afgelopen jaren miljarden in ambitieuze bouwprojecten om hun gemeente op de kaart te zetten. Maar bij gebrek aan kopers kijken ze nu niet tegen fraaie huizen, maar tegen torenhoge schulden aan. In Nijmegen zijn honderden miljoenen uitgegeven om een historische sprong over de Waal te maken. Onlangs werd een 285 meter lange brug geopend die de nieuwe woonwijk Waalsprong verbindt met het stadscentrum. Maar de grootste enkelvoudige boogbrug van Europa ontlast voorlopig alleen het verkeer over de oude brug. Het wachten is op 8000 kopers van woningen die het nieuwe stadsdeel tot leven moeten brengen. In kleine dorpen is het beeld vaak niet anders. In Nieuw-Vennep bij Hoofddorp is een deel van de dorpskern met de grond gelijk gemaakt om een nieuw centrum te laten verrijzen. Voorlopig doet de kale grond dienst als plek om de hond uit te laten. Huurders voor de geplande winkels en kopers voor appartementen zijn niet te bekennen. Het leverde de gemeente Haarlemmermeer een strop op van 16 mln. De crisis op de woning- en kantorenmarkt zou voor gemeenten niet zo n ramp zijn indien vooral marktpartijen het risico liepen. Veel gemeenten zijn echter de afgelopen decennia zelf grond gaan kopen in navolging van projectontwikkelaars die grote winsten behaalden. Wethouders zetten publiek geld in om grond te kopen en bouwrijp te maken. De investeringen werden veelal gefinancierd met krediet van de Bank Nederlandse Gemeenten. Dat grondbeleid leverde gemeenten jarenlang uitstekende resultaten op dankzij de almaar stijgende huizenprijzen. Agrarische grond is ongeveer 6 per vierkante meter waard. Kopers van vrijstaande woningen betaalden tot voor kort meer dan het honderdvoudige. Nu de huizenprijzen dalen, zitten gemeenten met een grote hoeveelheid grond die onverkoopbaar is tegen de prijzen die ze ervoor vragen. In totaal hebben de ruim 400 Nederlandse gemeenten zo n 11 mrd in grond geïnvesteerd. Dat geld moet de komende jaren worden terugverdiend of worden afgeboekt. Deloitte heeft berekend dat gemeenten daarnaast nog zo n 20 mrd aan nieuwe plannen hebben klaarliggen. Tegenover de uitgaven staan verwachte opbrengsten. Maar wethouders verschuiven de verkoopdatum van hun percelen steeds verder naar de toekomst in de hoop dat de markt dan weer is aangetrokken. Zonder risico is dit niet. De rentekosten lopen ondertussen door. Gemeenten als Almere, Nijmegen en Westland, die fors hebben ingezet op uitbreiding, rechtvaardigen hun bouwambities met een verwijzing naar de toekomstige behoefte aan nieuwe woningen. Volgens ABF Research, dat al ruim dertig jaar voor het ministerie van Binnenlandse Zaken de vraag naar woningen in kaart brengt, neemt de woningbehoefte de komende jaren sterker toe dan op dit moment wordt bijgebouwd. Het tekort aan woningen verdubbelt bijna van de huidige 160.000 naar 290.000 in 2020. Nederland telt op dit moment zo n zeven miljoen woningen. 16
Maar bij dat tekort zijn volgens Desirée Uitzetter van adviesbureau Stec Groep in Arnhem wel kanttekeningen te maken. Het aantal huishoudens neemt nog wel toe, maar niet oneindig, zegt ze. De behoefte aan nieuwe woningen verschilt bovendien sterk per regio. Delen van Nederland krimpen al en in andere delen zoals de Achterhoek en West-Brabant komt het omslagpunt in 2030. Alleen de kerngebieden groeien door. Uitzetter: Al in 2000 was bekend dat die omslag zou komen. Maar de aankoop van grond heeft bijna overal in Nederland plaatsgevonden. Ook in de Randstad kunnen wethouders er niet zeker van zijn dat ze hun bouwgrond kwijtraken tegen de prijzen die ze rekenen. De toename van het aantal huishoudens bestaat voor 80% uit eenpersoonshuishoudens. Maar veel gemeenten houden in hun plannen juist rekening met de bouw van rijtjeshuizen voor gezinnen. Uitzetter: Vrijwel alle gemeenten bieden Vinex-achtige locaties met het vaste repertoire aan rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwoningen. Veel projecten sluiten aan bij een behoefte die er ooit was. Alleen het verlagen van de grondprijzen is volgens haar dan ook niet genoeg. Al vraag je er niets voor, dan raak je sommige grondposities nog niet kwijt. In grote lijnen moeten Nederlandse gemeenten volgens haar door een derde van de projecten een streep zetten en een derde van de plannen wijzigen. Behoefte is er vaak nog wel aan woningen in het duurdere huursegment. Maar ook die leveren gemeenten vaak minder op dan de beoogde verkoopprijs. Institutionele beleggers die in huurwoningen investeren, kunnen de hoge grondprijzen namelijk niet verantwoorden aan hun achterban. Het verdienmodel van gemeenten is niet langer winst maken, maar minder verlies maken. Onderzoek FD: Vijftig gemeenten met grote grondposities Het overzicht van vijftig gemeenten met grote grondposities is gebaseerd op cijfers van het CBS. Gemeenten leveren die gegevens aan, maar ze doen dat niet allemaal op dezelfde manier. Sommige gemeenten corrigeren hun investeringen voor reeds genomen verliesvoorzieningen. Andere doen dat niet. De cijfers van de vijftig gemeenten in de grafiek zijn allemaal gecorrigeerd voor verliesvoorzieningen op basis van de jaarrekeningen 2012. Dit netto bedrag geeft weer hoeveel geld een gemeente de komende jaren moet terugverdienen met de verkoop van grond. Als dat niet lukt moeten nieuwe verliezen worden genomen. Dat zal in veel gevallen leiden tot bezuinigingen omdat de buffers al eerder zijn aangesproken. Door rekening te houden met voorzieningen staan niet alle gemeenten met grote grondposities op de lijst. Zo heeft Amsterdam van alle gemeenten veruit de grootste bruto grondpositie (circa 1 mrd). Maar daar staat een vergelijkbaar bedrag aan voorzieningen tegenover. Ook Rotterdam heeft al veel voorzieningen getroffen. Bij de lijst is geen rekening gehouden met lokale marktomstandigheden. Zo staat Rijswijk hoger op de lijst dan Groningen. Maar aangenomen mag worden dat bouwgrond in de regio Den Haag schaarser is dan in het noorden. Daar staat weer tegenover dat Rijswijk meer concurrentie kan verwachten van omringende gemeenten met grote grondposities zoals Westland, Lansingerland en Pijnacker- Nootdorp. De lijst kan gesorteerd worden op waarde bouwgronden 2012, de waarde per huishouden en de mutatie in waarde sinds 2008. Cijfers CBS: Grondposities van alle gemeenten De boekwaarde van de bouwgrond per eind 2012 is de som van de balansposten Niet in exploitatie genomen bouwgronden en Onderhanden werk (inclusief bouwgronden in exploitatie genomen). Onder de eerste post vallen gronden die nog niet in bewerking zijn genomen om geschikt te maken voor het latere gebruiksdoel, zoals woningbouw, een industrieterrein of een winkelcentrum. Onder de tweede post vallen gronden die in bewerking zijn genomen om die geschikt te maken - of al geschikt gemaakt is - voor het bestemde gebruiksdoel. Mutatie in waarde sinds 2008 (Geldermalsen op de 5e plek in heel Nederland!): 17
18
Waarde per huishouden (Geldermalsen op plek 11): 19