ZIB Zeeland Kustgoed II CV Jaarverslag 2013 Grenadierweg 13 Postbus 160 4330 AD Middelburg [T] 0118 65 22 70 [F] 0118 65 22 71 [E] info@zibcv.nl [ I ] www.zibcv.nl
Financieel verslag 2013 ZIB Zeeland Kustgoed II CV Middelburg
Inhoudsopgave pagina Jaarverslag Algemeen 3 Algemene opmerkingen 4 Jaarrekening 1. Balans per 31 december 2013 6 2. Winst- en verliesrekening 2013 8 3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 9 4. Toelichting op de balans 11 5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 17 Overige gegevens Controleverklaring 19 Bijlage 1, specificatie vastgoedportefeuille 21 Bijlage 2, gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers 23
pagina 3 Jaarverslag Algemeen Structuur ZIB Zeeland Kustgoed II CV De participanten vormen tezamen met ZIB Zeeland Kustgoed II Beheer BV (de "beherend vennoot") een besloten commanditaire vennootschap, welke tot doel heeft het beleggen in in totaal 249 bungalows op de vakantieparken Hof Domburg, Noordzee Résidence De Banjaard, Roompot Beach Resort (Zeeland) en Cape Helius (Zuid-Holland) als ook het vrijetijdscentrum De Parel op Hof Domburg en Café-restaurant Bestevaer op Roompot Beach Resort. Het Fonds, statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende op het adres van de beherend vennoot, is in 2003 tot stand gekomen naar Nederlands recht. Het Fonds is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22053934. Het Fonds wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. De verwachte beleggingshorizon is echter negentien jaar. ZIB Zeeland Kustgoed II Bewaar BV Naast het Fonds is ZIB Zeeland Kustgoed II Bewaar BV (de "bewaarder") opgericht. De bewaarder heeft het juridisch eigendom van het vastgoed verworven en zal als bewaarder van het Fonds optreden. De activa zullen voor rekening en risico van het Fonds worden bewaard. De bewaarder is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 34198328. ZIB Zeeland Kustgoed II Beheer BV ZIB Zeeland Kustgoed II Beheer BV treedt op als beherend vennoot. De beherend vennoot, waarvan alle aandelen worden gehouden door ZIB Holding BV, is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22053505. ZIB Investments Beheer BV is bestuurder. ZIB Investments Beheer BV Als beheerder van het Fonds treedt ZIB Investments Beheer BV (de "beheerder") op. De beheerder is op 16 april 1999 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg onder nummer 22043648. De beheerder beschikt over een internetsite: www.zibcv.nl. De beheerder beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die voldoet aan het bepaalde ingevolge de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid, van de Wft (Wet op het financieel toezicht). De bedrijfsvoering functioneert effectief en overeenkomstig de beschrijving.
pagina 4 Algemene opmerkingen Herstructurering 2010 In 2010 heeft een herstructurering plaatsgevonden. Hierbij is de bij aanvang verwachte looptijd van het Fonds gewijzigd en met twee jaar verlengd tot het jaar 2022. De huurovereenkomst is middels een allonge verlengd tot het jaar 2022, waarbij een nieuwe jaarhuur is overeengekomen. Met de herstructurering werd de participanten de mogelijkheid geboden hun participaties vervroegd in te laten kopen, waarbij een bonus van 5% werd uitbetaald. Om een extra inkoop mogelijk te maken is de overeenkomst van commanditaire vennootschap aangepast. Tevens is het inkoopschema aangepast aan de gewijzigde verwachte looptijd. De bestaande bankfinanciering bleef ongewijzigd, lopend tot 2019, tegen de bestaande rentepercentages voor zowel de lening als het rekening-courant krediet ('r/c-krediet'). Als alternatief voor de in 2019 vereiste herfinanciering werd in de nieuwe prognoses de jaarlijkse verkoop van een viertal woningen meegenomen. Bij ABN Amro is de mogelijkheid open gehouden om alternatieven te bezien in de plaats van verkoop van woningen. In 2019, wanneer de langlopende lening volledig is afgelost, moet het r/c-krediet worden geherfinancierd. Dit herfinancieringsrisico is ondervangen door aanvullende afspraken te maken met de huurder. Wanneer de werkelijke rente over de rekening courant uitkomt op een rekenrente van meer dan 3% per jaar, kan de huurprijs worden aangepast. Wijziging kredietovereenkomst 2012 In vervolg op de herstructurering uit 2010, is met ABN Amro overeenstemming bereikt over een alternatief voor de verkoop van woningen. Er is een nieuw aflossingsschema overeengekomen, waardoor er de komende jaren minder afgelost hoeft te worden. Looptijd van de lening blijft tot 2019. Voor het openbreken van het aflossingsschema is aan ABN Amro een vergoeding voldaan. Op jaarbasis zijn de vervolgaflossingen op de roll-over lening als volgt vastgelegd: 2013-2014 1.750.000, 2015-2016 2.000.000, 2017 2.250.000, 2018 2.500.000, 2019 4.750.000. Garanties Met betrekking tot ZIB Zeeland Kustgoed II CV zijn door Roompot Recreatie Beheer BV de navolgende zaken gegarandeerd. Huurgarantie Roompot Recreatie Beheer BV huurt de woningen waarbij alle lasten (exclusief financierings-, Fonds- en beheerkosten) voor haar rekeningen komen. Hierdoor loopt het Fonds, zolang de huurovereenkomst loopt, geen bezettingsgraad-, onderhouds- en exploitatierisico. Tot meerdere zekerheid van de betaling van de huurpenningen is door de huurder, ten behoeve van het Fonds, een bankgarantie (huurgarantie met boetebeding) van 1.775.000 gesteld. Indien de huurder zijn (financiële) verplichtingen niet nakomt, is de bankgarantie -na ingebrekestellingdirect in zijn geheel opeisbaar. Exploitatie In de huurovereenkomst is opgenomen dat alle onderhoudskosten, exploitatiekosten, kosten van vervanging van inventaris, eigenaarslasten en verzekeringspremies voor rekening van Roompot Recreatie Beheer BV komen.
JAARREKENING
pagina 6 1. Balans per 31 december 2013 31 december 2012 (Ná voorstel resultaatbestemming) Activa Vaste activa Immateriële vaste activa Geactiveerde advies-/ structureringskosten 586.125 651.250 Materiële vaste activa Onroerend goed 47.500.000 47.500.000 Inventaris 1.300.000 1.300.000 48.800.000 48.800.000 Vlottende activa Vorderingen Debiteuren 118.707 2.041.030 Overige vorderingen en overlopende activa 71.358 69.762 190.065 2.110.792 49.576.190 51.562.042
pagina 7 Balans per 31 december 2013 31 december 2012 Passiva Eigen vermogen Gestort kapitaal 10.432.500 10.632.500 Overige reserves 13.766.725 12.182.151 24.199.225 22.814.651 Langlopende schulden Kredietinstellingen 13.500.000 15.250.000 Overige schulden 5.800.000 5.800.000 19.300.000 21.050.000 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting 1.750.000 1.750.000 Crediteuren 162.436 6.480 Bank 1.770.816 3.576.808 Omzetbelasting 104.957 100.041 Overige kortlopende schulden en overlopende passiva 2.288.756 2.264.062 6.076.965 7.697.391 49.576.190 51.562.042
pagina 8 2. Winst- en verliesrekening 2013 2012 Inkomsten 3.851.003 3.747.935 Bedrijfslasten Netto rentelasten 1.109.111 1.208.170 Beheervergoeding 126.920 123.523 CV-kosten 17.348 122.001 1.253.379 1.453.694 Resultaat voor afschrijvingen 2.597.624 2.294.241 Afschrijving structureringskosten 65.125 Resultaat 2.532.499 2.294.241
pagina 9 3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 3.1 Algemeen 3.1.1 Algemeen De CV is opgericht per 23 december 2003. De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het investeren van gelden in registergoederen, teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico's worden gespreid, het in verband met het vorenstaande, verwerven, (doen) beheren, (doen) exploiteren en vervreemden van vorenbedoelde registergoederen en het, in verband met het vorenstaande, bezwaren met hypotheek van vorenbedoelde registergoederen, danwel het als hoofdelijk schuldenaar toetreden tot reeds bestaande hypothecaire geldleningen betreffende vorenbedoeld registergoed, en al hetgeen met dit doel verband houdt dan wel daartoe bevorderlijk kan zijn. Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. 3.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 3.2.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde verslaggevingsregels. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. De jaarrekening is opgesteld in euro. Activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij een andere waarderingsgrondslag is vermeld. 3.2.2 Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van de activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. 3.2.3 Schattingswijziging geactiveerde advies- en structureringskosten Tot 1 januari 2013 werden de advies- en structureringskosten niet afgeschreven. Omdat de geactiveerde advies- en structureringskosten primair zijn gemaakt om de opzet van de CV mogelijk te maken, heeft de beheerder van het Fonds besloten om de advies- en structureringskosten af te schrijven over de looptijd van de CV, in casu tot en met het jaar waarin de laatste participaties van de commanditaire vennoten worden ingekocht. Het negatieve effect van deze schattingswijziging op het resultaat over het boekjaar 2013 bedraagt 65.125. 3.2.4 Immateriële vaste activa Geactiveerde advies- en structureringskosten zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in het Fonds. Met ingang van boekjaar 2013 worden de geactiveerde advies- en structureringskosten afgeschreven over de resterende looptijd van het Fonds zoals toegelicht in paragraaf 3.2.3.
pagina 10 3.2.5 Materiële vaste activa Het onroerend goed en inventaris zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in de CV verminderd met eventuele waardeverminderingen. Omdat het onroerend goed langlopend is verhuurd, in de huurovereenkomst is overeengekomen dat aan het einde van de huurovereenkomst het onroerend goed in dezelfde staat dient te verkeren als bij aanvang van de huurovereenkomst en alle onderhoudskosten en kosten van vervanging en schade voor rekening van de huurder komen, is de beheerder van mening dat de restwaarde aan het einde van de looptijd van het huurcontract naar verwachting boven de boekwaarde ligt, derhalve wordt gedurende de looptijd van de CV niet afgeschreven op het onroerend goed en de inventaris. Indien op basis van periodiek uitgevoerde taxaties blijkt dat de realiseerbare waarde onder de boekwaarde ligt, wordt een bijzondere waardevermindering verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Indien op een latere balansdatum blijkt dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies heeft opgehouden te bestaan of is verminderd, dan zal de bijzondere waardevermindering (deels) worden teruggenomen. 3.2.6 Overige activa en passiva De overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardering van vorderingen geschiedt onder aftrek van een bedrag voor incourantheid, gebaseerd op individuele beoordeling van de vorderingen. 3.2.7 Swap De variabele rente op de langlopende lening is middels een swap transactie naar verwachting effectief gefixeerd. De lening is conform de algemene waarderingsgrondslagen van de vennootschap tegen nominale waarde gewaardeerd. Op grond van toepassing van kostprijs hedge accounting wordt de swap voortdurend tegen kostprijs, zijnde nihil, gewaardeerd. De periodieke afrekeningen op de swap worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt. 3.3 Grondslagen van resultaatbepaling 3.3.1 Resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico's zijn overgedragen aan de koper. Kosten worden verantwoord in de periode waarin deze voorzienbaar zijn. 3.3.2 Huurinkomsten Inkomsten betreffen de huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. 3.3.3 Vennootschapsbelasting ZIB Zeeland Kustgoed II CV is voor de Nederlandse belastingheffing door de Belastingdienst als een fiscaal transparant lichaam aangemerkt. De CV is geen zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting. Alle bezittingen en schulden worden fiscaal naar rato van deelname in de CV aan de individuele vennoten toegerekend. Dit heeft tot gevolg dat de inkomsten uit de onroerende zaken, verminderd met (exploitatie) kosten, rente en afschrijvingen, fiscaal rechtstreeks worden toegerekend aan de individuele vennoten.
pagina 11 4. Toelichting op de balans 4.1 Vaste activa Onroerend Inventaris Geactiveerde Totaal goed advies-/ structurerings kosten 1 januari 2013 Aanschafwaarde 47.500.000 1.300.000 669.000 49.469.000 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 0 0 17.750 17.750 47.500.000 1.300.000 651.250 49.451.250 Mutaties 2013 Investeringen 0 0 0 0 Afschrijvingen 0 0 65.125 65.125 Desinvesteringen 0 0 0 0 0 0 65.125 65.125 31 december 2013 Aanschafwaarde 47.500.000 1.300.000 669.000 49.469.000 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 0 0 82.875 82.875 47.500.000 1.300.000 586.125 49.386.125 Het onroerend goed is in economisch eigendom van de Commanditaire Vennootschap. Het juridisch eigendom berust bij ZIB Zeeland Kustgoed II Bewaar BV.Het onroerend goed is hypothecair bezwaard. In augustus 2005 is een nadere overeenkomst gesloten met betrekking tot het vastgoed. Roompot Holding BV heeft in 2018 het recht van koop van het vastgoedobject tegen de uitoefenprijs ad. 53.000.000. Ter compensatie van dit financieel instrument heeft ZIM Holding BV (voorheen Roma Porta BV) een garantie afgegeven voor het verschil tussen de totale boekwaarde van het vastgoed (onroerend goed + inventaris + geactiveerde advies- en structureringskosten) en de uitoefenprijs van de koopoptie, mits de koopoptie wordt uitgeoefend. Met ingang van boekjaar 2013 worden de geactiveerde advies-/structureringskosten afgeschreven gedurende de resterende looptijd van het Fonds, te weten tot 2022, derhalve in 10 jaar. In juli 2012 heeft een hertaxatie plaatsgevonden. De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat is gewaardeerd op 53.460.000. Aangezien het huurcontract loopt tot het eind van de CV en de participaties dan volgens planning volledig zullen zijn ingekocht, is het risico van waardedaling van het onroerend goed aan het eind van de looptijd van de CV voor rekening van de beherend vennoot.
pagina 12 4.2 Vlottende activa 4.2.1 Debiteuren Dit betreft een deel van de vooruitgefactureerde huur voor het eerste halfjaar 2014, incl BTW. Het bedrag is in januari 2014 ontvangen. 4.2.2 Overige vorderingen en overlopende activa 2013 2012 Vooruitbetaalde beheervergoeding 65.205 63.460 Vooruitbetaalde kosten 6.153 6.302 71.358 69.762 4.3 Eigen vermogen 4.3.1 Gestort kapitaal, overige reserves en resultaat boekjaar Door de participanten zijn bij oprichting 6.000 participaties ad 2.500, totaal 15.000.000, aangekocht. Hiervan was eind 2012 inmiddels 4.367.500 terugbetaald aan de participanten. Per 1 januari 2013 zijn er 80 participaties ad 2.500 ingekocht, totaal 200.000. Het totaal aan gestort kapitaal bedraagt ultimo boekjaar 10.432.500. De verdeling van het eigen vermogen is gebaseerd op artikel 10 lid 2 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. "De vennoten zijn in de winst en in het verlies gerechtigd in de volgende verhouding: a. ieder van de commanditaire vennoten is, naar rato van het aantal door hem gehouden participaties, gerechtigd tot uitkering van een bedrag van negen procent (9%) over het nominale bedrag van zijn participaties (enkelvoudig en vóór belasting); b. de beherend vennoot is gerechtigd tot uitkering van het saldo van de winst en het verlies, nadat aan de commanditaire vennoten de sub a omschreven bedragen zijn uitgekeerd; c. alle kosten komen voor rekening van de beherend vennoot, behoudens de emissiekosten, welke voor rekening van de commanditaire vennoten komen; d. een commanditaire vennoot draagt niet verder in het verlies dan tot het beloop van zijn kapitaalinbreng. Het restantverlies komt voor rekening van de beherend vennoot."
pagina 13 4.3.2 Uittreding. Inkoop De verdeling bij inkoop is gebaseerd op artikel 11 lid 7 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. Bij inkoop wordt een bedrag van 2.500 terugbetaald (inbrengwaarde). Bij de herstructurering in 2010 is de overeenkomst van commanditaire vennootschap aangepast aan de nieuwe uitgangspunten. Artikel 11 lid 7 luidt thans: "Vanaf één januari tweeduizend elf is de vennootschap gerechtigd om, uit de vrije cashflow en/of de ter beschikking staande liquide middelen van de vennootschap, over te gaan tot inkoop: -per één januari tweeduizend elf, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend twaalf, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend dertien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend veertien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend vijftien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend zestien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend zeventien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend achttien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend negentien, van driehonderd (300) participaties; -per één januari tweeduizend twintig, van vierhonderd (400) participaties; -per één januari tweeduizend éénentwintig, van éénduizend (1.000) participaties; -per één januari tweeduizend tweeëntwintig, van éénduizend (1.000) participaties; -per één januari tweeduizend drieëntwintig, van éénduizend drieënzeventig (1.073) participaties; zulks tegen betaling aan de commanditaire venno(o)t(en) van wie wordt ingekocht van een bedrag van tweeduizend vijfhonderd euro (EUR 2.500,--) per participatie. Behoudens het recht van de vennootschap om tot inkoop van participaties over te gaan volgens het schema als hiervoor in dit lid beschreven, heeft de vennootschap tevens het recht om per éénendertig mei tweeduizend tien driehonderd zevenentachtig (387) extra participaties in te kopen."
pagina 14 4.3.3 Mutatieoverzicht eigen vermogen Gestort Overige reserves Totaal kapitaal Beherend Participanten vennoot 1 januari 2012 10.832.500 10.366.372 487.463 21.686.335 Mutaties 2012 01/01/2012: Inkoop participaties -200.000-200.000 Uitkering 2e halfjaar 2011-487.463-487.463 30/06/2012: Reservering uitkering 1e halfjaar 2012 (uitkering 01/07/2012) -478.462 478.462 0 01/07/2012: Uitkering 1e halfjaar 2012-478.462-478.462 31/12/2012: Reservering uitkering 2e halfjaar 2012 (uitkering 01/01/2013) -478.462 478.462 0 Resultaat boekjaar 2012 2.294.241 2.294.241-200.000 1.337.317-9.001 1.128.316 31 december 2012 10.632.500 11.703.689 478.462 22.814.651 Mutaties 2013 01/01/2013: Inkoop participaties -200.000-200.000 Uitkering 2e halfjaar 2012-478.462-478.462 30/06/2013: Reservering uitkering 1e halfjaar 2013 (uitkering 01/07/2013) -469.463 469.463 0 01/07/2013: Uitkering 1e halfjaar 2013-469.463-469.463 31/12/2013: Reservering uitkering 2e halfjaar 2013 (uitkering 01/01/2014) -469.463 469.463 0 Resultaat boekjaar 2013 2.532.499 2.532.499-200.000 1.593.573-8.999 1.384.574 31 december 2013 10.432.500 13.297.262 469.463 24.199.225
pagina 15 4.3.4 Swap De rente op de langlopende lening is middels een swap transactie gefixeerd op 5,76%. De marktwaarde van de renteswap bedraagt per 31-12-2013-2.305.917. 4.4 Langlopende schulden 4.4.1 Kredietinstellingen Door ABN Amro Bank NV is bij oprichting van het Fonds in 2003 een lening verstrekt ad. 32.500.000, waarvan 27.500.000 in de vorm van een roll-over lening en 5.000.000 als rekening-courant krediet. De hoogte van het r/c-krediet bedraagt per 31 december 2013 3.750.000. Over het gebruikte deel wordt een rente berekend van een gemiddeld 1-maands Euribor + een markttoeslag van 0,75% en een individuele opslag van 1,00% per jaar. Aangezien het swapverloop niet helemaal synchroon is aan het verloop van de roll-over lening kan een verschil optreden in de werkelijk betaalde rente t.o.v. het gefixeerde percentage (5,76%). De aflossingsverplichting voor 2013 bedroeg 1.750.000. Deze is afgelost op de roll-over lening. De aflossingsverplichting voor het komend boekjaar bedraagt 1.750.000. Deze verplichting is opgenomen onder de kortlopende schulden. 2013 2012 Stand per 1 januari 17.000.000 18.750.000 Aflossingen 1.750.000 1.750.000 Stand per 31 december 15.250.000 17.000.000 Aflossingsverplichting 1.750.000 1.750.000 Langlopend deel per 31 december 13.500.000 15.250.000 Van het langlopende deel per 31 december 2013 heeft 8.750.000 een looptijd van één tot vijf jaar en 4.750.000 een looptijd langer dan vijf jaar. 4.4.2 Overige schulden De beherend vennoot heeft een renteloze achtergestelde lening verstrekt ad. 5.800.000. Deze lening is aflosbaar nadat alle participaties in ZIB Zeeland Kustgoed II CV zijn ingekocht.
pagina 16 4.5 Kortlopende schulden De overige schulden en overlopende passiva zijn als volgt te specificeren: 2013 2012 Vooruitontvangen huur 1.978.453 1.925.501 Rentelasten 270.839 299.101 Accountantskosten 3.500 3.500 Rekening-courant verhouding beherend vennoot 18.000 18.000 Rekening-courant verhouding bewaarder 17.964 17.960 2.288.756 2.264.062 4.6 Zekerheden Voor de faciliteit bij de ABN Amro Bank NV zijn de navolgende zekerheden afgegeven: - krediethypotheek ad 32.500.000 in hoofdsom, te vermeerderen met 40% voor rente en kosten, op 152 geschakelde woningen en centrumvoorzieningen op het park Hof Domburg te Domburg, 76 woningen en centrumvoorzieningen Roompot Beach Resort te Kamperland, 6 woningen op het park Noordzee De Banjaard te Kamperland, 15 woningen/20 wooneenheden Cape Helius te Hellevoetsluis, één en ander nader omschreven in de hypotheekakte; - hoofdelijke aansprakelijkheid ZIB Zeeland Kustgoed II CV en ZIB Zeeland Kustgoed II Beheer BV - pandrecht vorderingen uit de huurovereenkomst met Roompot Recreatie Beheer BV; - pandrecht rechten voortvloeiend uit de bankgarantie ten behoeve van 50% van de aanvangshuursom op jaarbasis, te stellen door Roompot Recreatie Beheer BV; - pandrecht bedrijfsinventaris; - pandrecht rechten uit verzekeringspolissen; - achterstelling jegens ABN Amro Bank NV voor de renteloze lening ad 5.800.000 verstrekt door ZIB Zeeland Kustgoed II Beheer BV.
pagina 17 5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 5.1 Inkomsten 2013 2012 Huuropbrengsten Roompot Recreatie Beheer BV 3.851.003 3.747.935 Met Roompot Recreatie Beheer BV is een langlopende triple-nett huurovereenkomst afgesloten met een looptijd tot 22 december 2022 en een verhuurdersoptie tot verlenging met 5 jaar. De huur wordt jaarlijks per 1 januari met 2,75% geïndexeerd. De minimale huurinkomsten voor de niet tussentijds opzegbare huurovereenkomst zijn: 2014 3.956.906, 2015-2018 16.946.110, na 2018 18.888.495 (exclusief verhuurdersoptie tot verlenging). 5.2 Bedrijfslasten 2013 2012 Netto rentelasten Rentelasten 1.055.727 1.146.092 Rentekosten r/c 53.384 62.078 1.109.111 1.208.170 CV-kosten Bewaarkosten 4.240 3.489 Kantoorkosten 2.476 3.333 Accountants-/administratiekosten 3.500 5.325 Taxatiekosten 0 5.000 Overige algemene kosten 7.132 4.854 Kosten financiering 0 100.000 17.348 122.001 5.3 Afschrijving Afschrijving structureringskosten Met ingang van boekjaar 2013 worden de geactiveerde advies-/structureringskosten afgeschreven gedurende de resterende looptijd van het Fonds, te weten tot 31 december 2022, derhalve in 10 jaar, 65.125 op jaarbasis.
OVERIGE GEGEVENS
pagina 21 Bijlage 1 Specificatie vastgoedportefeuille De activa van ZIB Zeeland Kustgoed II CV bestaan uit vakantiewoningen, villa's, een vrijetijdscentrum en horecagelegenheid, verdeeld over verschillende Roompot vakantieparken in Zeeland en Zuid-Holland. Nadere toelichting Op de verschillende locaties zijn de volgende onroerende goederen verkregen. Hof Domburg Vrijetijdscentrum De Parel (ca. 7.500m²) De Parel is het vrijetijdscentrum in Domburg. Op de eerste verdieping bevindt zich naast het luxueuze Kuur- en Beautycentrum en het stijlvolle saunalandschap, restaurant De Parelvisser. Op de benedenverdieping bevindt zich het uitgebreide subtropische zwemparadijs met o.a. een binnen- en een buitenbad, een peuterbad, een 70 meter lange glijbaan, de Pelikaanduik, een snelstromende rivier, diverse borrelbanken en warmwaterbaden, de Bikinibar en de Beach Garden. Hier bevinden zich tevens de bowlingbanen, het theater met het theatercafé, de fitnessruimte, de squashbanen en het sportcafé. 146 woningen vier-persoons (86m²): 12x B4C, 8x B4CC, 21x B4P, 11x B4PC, 7x B4M, 17x B4V vijf-persoons (86m²): 2x B5K, 3x B5KC, 11x B5P, 6x B5PC zes-persoons (110m²): 2x B6P, 19x B6PC, 1x B6M zeven-persoons (110m²): 6x B7K, 3x B7KC acht-persoons (110m²): 10x B8P tien-persoons (110m²): 6x B10C twaalf-persoons (125m²): 1x FV12 De bungalows zijn vrijwel allemaal geschakeld en liggen in een gezellig aangelegd park binnen het geheel van Hof Domburg. Alle bungalows beschikken standaard over een volledige inrichting voor het genoemde aantal personen, volledig ingerichte keuken, sfeerhaard of open haard (met uitzondering van types B6PC, B10C en FV12), telefoon, kleurentelevisie, radio, kluisje en een terras met tuinmeubilair. Noordzee Résidence De Banjaard 6 woningen vier-persoons (80m²): 6x DCL Deze vrijstaande woningen met veranda en balkon zijn bijzonder luxe uitgevoerd. De woonkamer is voorzien van vloerverwarming en beschikt over een hifiset met cd-speler. In de keuken is een vaatwasser ingebouwd, in een van de drie slaapkamers is een tweede televisie geïnstalleerd en de in natuursteen uitgevoerde badkamer is uitgerust met een bruisbad.
pagina 22 Roompot Beach Resort Bestevaer (ca. 555m²) Op een unieke locatie, direct aan Roompot Marina en met uitzicht over de Oosterschelde en de woningen, bevindt zich Café-restaurant Bestevaer. De benedenverdieping heeft een groot terras, gezellige bar en uitgebreid restaurant. De eerste en tweede verdieping zijn ideaal voor vergaderingen en bijzondere gelegenheden. 76 woningen drie/vier-persoons (40m²): 52x NT, 24x NTC Alle woningen van dit type zijn geschakeld. Ze liggen centraal op het vakantiepark, aan de Roompot Marina, op loopafstand van alle voorzieningen, en beschikken over een eigen parkeerplaats. Alle woningen beschikken standaard over een volledige inrichting voor het genoemde aantal personen, een keuken met magnetron, koelkast en 2-pits kooktoestel(nt), kleurentelevisie, terrasmeubilair en draadloze internetaansluiting. De woningen van het type NTC zijn uitgerust met een 4-pits inductiekookplaat, vaatwasser en combimagnetron, microset (dvd/cd-speler en tuner) en lcd-tv. Cape Helius 16 woningen vier-persoons (95m²): 1x CBKL vijf-persoons (95m²): 1x CAL, 1x CBL zes-persoons (115m²): 1x CD, 2x CCL zeven-persoons (110m²): 1x CF, 1x CFL acht-persoons (145m²): 2x CG tien-persoons (130m²): 1x CI, 1x CIL veertien-persoons (232m²): 4x FV14 De luxe villa s zijn gebouwd onder exclusieve architectuur. Ze zijn uitgevoerd in een opvallende typisch maritieme stijl. De opzet van de villa s met veranda s, balkons en terrassen garandeert privacy. De villa s beschikken standaard over een volledige inrichting voor het genoemde aantal personen, compleet ingerichte keuken, kleurentelevisie en terras met meubilair.
pagina 23 Bijlage 2 Gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers -op de jaarbegroting is geen accountantscontrole toegepast- Dit betreft het gerealiseerde exploitatieresultaat versus het begrote exploitatieresultaat over het jaar 2013. Jaar 2013 gerealiseerd jaarbegroting Inkomsten Huuropbrengsten 3.851.003 3.851.003 Bedrijfslasten Netto rentelasten 1.109.111 1.133.000 Beheervergoeding 126.920 126.920 CV-kosten 17.348 20.000 1.253.379 1.279.920 Resultaat voor afschrijvingen 2.597.624 2.571.083 Afschrijving structureringskosten 65.125 65.125 Resultaat 2.532.499 2.505.958