Huurders van herontwikkelingslocaties, wat bieden het huur-en onteigeningsrecht? Marleen van Dijkman Joost Hoekstra 12 april 2012 Straatman Koster Advocaten
Huurbeëindiging bij herontwikkeling Inhoudsopgave: huurbeëindiging huurbescherming opzegging algemeen opzegging bij herontwikkeling ontbinding bij herontwikkeling kosten huurbeëindiging verhuis- en inrichtingskosten schadeloosstelling op basis van de Ow wetsvoorstel beoogde wijzigingen wetsvoorstel verbetering huurbescherming van winkelhuurders bij renovatie 2
huurbeëindiging Huurbescherming Een huurovereenkomst eindigt niet door het verstrijken van de termijn waarvoor deze is aangegaan, maar door opzegging, ontbinding of met wederzijds goedvinden. Voor verschillende ruimtes, geldt een verschillend regime: - termijnbescherming (290 bedrijfsruimte) - opzeggingsbescherming (290 bedrijfsruimte en woonruimte) - ontruimingbescherming (230a ruimte) 3
huurbeëindiging termijnbescherming (290 bedrijfsruimte) looptijd huurovereenkomst twee maal vijf jaar opzeggingsbescherming (290 bedrijfsruimte en woonruimte) huurovereenkomst kan alleen opgezegd worden op grond van limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden ontruimingsbescherming (230a ruimte) gehuurde behoeft niet direct te worden ontruimd na einde huur 4
huurbeëindiging Opzeggingsgronden 290 bedrijfsruimte na eerste vijf jaar: - slechte bedrijfsvoering - dringend eigen gebruik (niet: vervreemding, wel: sloop met vervangende nieuwbouw) na tweede vijf jaar komen daar bij: - belangenafweging - niet aanvaarden redelijk voorstel - verwezenlijking bestemmingsplan 5
huurbeëindiging Opzeggingsgronden woonruimte - slecht huurderschap - diplomatenclausule - dringend eigen gebruik - niet aanvaarden redelijke voorstel - verwezenlijking bestemmingsplan - hospitaverhuur Opzegging huurovereenkomst 230a ruimte niet gebonden aan opzeggingsgronden, de huurovereenkomst is bepalend. 6
huurbeëindiging Opzeggingsformaliteiten - opzegtermijn (woonruimte minimaal drie maanden, 290 bedrijfsruimte minimaal een jaar, 230a ruimte vrij overeen te komen) - deurwaardersexploot of aangetekende brief - opzeggingsgronden vermelden 7
huurbeëindiging Opzeggingsgronden bij herontwikkeling - dringend eigen gebruik - belangenafweging (niet bij woonruimte) - verwezenlijking bestemmingsplan 8
huurbeëindiging Dringend eigen gebruik - verhuurder moet aannemelijk maken dat hij de wil heeft het gehuurde dringend persoonlijk en duurzaam in gebruik te nemen - het uitvoeren van een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, is ook een vorm van dringend eigen gebruik - onder renovatie wordt ook begrepen sloop met vervangende nieuwbouw, dan wel gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging 9
huurbeëindiging Dringend - eigen gebruik moet van wezenlijk belang zijn - afhankelijk omstandigheden financiële omstandigheden noodzaak aanbrengen bouwkundige voorzieningen voor effectiever en rendabeler gebruik algemene bedrijfseconomische omstandigheden - eventueel onderbouwen met cijfermatige gegevens 10
huurbeëindiging Eigen gebruik - gebruik door verhuurder - gebruik dat belang verhuurder dient (statutaire doeleinden) - vereenzelviging Extra vereisten woonruimte - belangenafweging in voordeel verhuurder - andere passende woonruimte beschikbaar 11
huurbeëindiging Extra eis bij herontwikkeling - de herontwikkeling moet niet mogelijk zijn met instandhouding van de huurovereenkomst - wijziging van plaats en functie van het gehuurde plaats: bestaat zekere marge duidelijke verkleining of vergroting is wijziging functie: woonruimte, bedrijfsruimte maar ook branchering 12
huurbeëindiging - plaats en functie zijn slechts aanwijzing (Rechtbank Utrecht 9 september 2009, RVR 2009/126, Hof Den Haag 21 december 2010, WR 2011/35) - alle omstandigheden zijn van belang (HR 24 februari 1989, NJ 1989/435, HR 18 juni 1999, NJ 2000/32) omvang complex omvang renovatie duur renovatie aantal betrokken partijen periode waarin huurder geen gebruik van gehuurde kan maken - herontwikkeling met instandhouding huurovereenkomst: redelijk voorstel 7:220 BW 13
huurbeëindiging Wachttijd bij dringend eigen gebruik - rechtsopvolging onder bijzondere en algemene titel - verhuurder moet drie jaar wachten na schriftelijke kennisgeving rechtsopvolging aan huurder - van toepassing bij woonruimte en bij 290 bedrijfsruimte als wordt opgezegd tegen eerste vijfjaarstermijn (HR 24 september 2010, LJN: BM 9758) - kan ook van toepassing zijn bij aandelenoverdracht verhurende vennootschap - omzeiling door opzegging te baseren op de belangenafweging 14
huurbeëindiging Belangenafweging - opzeggingsgrond huurovereenkomst 290 bedrijfsruimte na verstrijken tweede vijfjaarstermijn - afweging redelijke belangen van verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst - huurovereenkomst wordt niet beëindigd als bij een redelijke afweging van die belangen niet van huurder kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimd - alle belangen wegen mee, waaronder de wens om tot herontwikkeling te komen teneinde de exploitatie rendabel te maken, bedrijfseconomische belangen, wens om het gehuurde te verkopen 15
huurbeëindiging Verwezenlijking bestemmingsplan - opzeggingsgrond huur woonruimte en 290 bedrijfsruimte - bestemmingsplan moet onherroepelijk zijn - ontwikkeling gemeente moet tot verwezenlijking bestemming nopen - rechter beoordeelt aan de hand van alle omstandigheden van het geval en bij afweging van alle betrokken belangen of de verhuurder in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan - opzeggingsgrond geldt ook voor particuliere verhuurders 16
huurbeëindiging Ontbinding huurovereenkomst - verwezenlijking bestemmingsplan bij woonruimte en 290 bedrijfsruimte ook grond voor ontbinding - opvolgend verhuurderschap vereist (7:226 BW) - toetsingskader gelijk aan opzeggingsgrond (onherroepelijk bestemmingsplan, ontwikkeling gemeente noopt tot verwezenlijking bestemming) Voordeel ontbinding is dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de looptijd van de huurovereenkomst en de opzegtermijn. 17
kosten huurbeëindiging Kosten van beëindiging tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten (7:275 BW, 7:297 BW) - bij woonruimte wanneer huurovereenkomst wordt beëindigd op grond van dringend eigen gebruik en verwezenlijking van een bestemmingsplan - bij 290 bedrijfsruimte altijd wanneer de huurovereenkomst door opzegging eindigt - ziet op kosten op verhuizen en zich elders in te richten (niet aangebrachte verbeteringen, oplevering en goodwill) - jaarlijks stelt de Minister het bedrag vast waarop de huurder van woonruimte minimaal aanspraak maakt (thans EUR 5.520,--) - begrenzing in werkelijke kosten verhuizing en herinrichting 18
Schadeloosstelling (7:309 BW) kosten huurbeëindiging - huurders van 290 bedrijfsruimte en 230a ruimte mits daarin een bedrijf wordt uitgeoefend - bij opzegging opvolgend verhuurder in verband met de omstandigheid dat het gehuurde met het oog op uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken - wegens verlies van de kans dat de huurverhouding zonder rechtsopvolging aan verhuurderszijde zou hebben voortgeduurd - onafhankelijk van opzeggingsgrond - strekking: voorzien in financiële regeling in geval bij mislukken minnelijke aankoop de weg van onteigend zou worden gevolgd - geen verschil onteigening of minnelijke verkoop en opzegging 19
kosten huurbeëindiging Opvolgend verhuurderschap (artikel 7:226 BW) - overdracht van het gehuurde - vestiging of overdacht van zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op het gehuurde - geldt ook als overdracht na opzegging plaatsvindt Werken in het algemeen belang - werken tot verwezenlijking van een bestemmingsplan strekkende tot reconstructie van de bebouwde kom - werken waarvoor in de regel onteigening kan plaatsvinden 20
kosten huurbeëindiging - uit te voeren werk behoeft niet te berusten op overheidsbesluiten die gericht zijn op het tot stand brengen van dat nieuwe werk - algemeen belang moet uitdrukking hebben gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het nieuwe werk wordt gerealiseerd, denk aan: ontwikkelingsplan, masterplan vastgesteld door gemeenteraad - niet vereist is dat het nieuwe werk zelf het publiek dient en een openbare functie heeft (HR 30 januari 2009, NJ 2009/221) - kan ook sprake van zijn bij realisering bouwprojecten voor particulier gebruik of particuliere exploitatie, zoals ten behoeve van volkshuisvesting of ontwikkeling van winkelcentra 21
kosten huurbeeindiging - het oorspronkelijk verband tussen de opzegging en de uitvoering van werken in het algemeen belang moet door de huurder worden aangetoond - bewijsvermoeden: opzegging wordt vermoed te zijn gedaan in verband met de omstandigheid dat het gehuurde met het oog op werken in het algemeen belang moet worden afgebroken, indien de afbraak binnen zes jaar na de opzegging aanvangt 22
kosten huurbeëindiging Verlies van de kans voortduren huurovereenkomst - bij opzegging geen inbreuk op wettelijke of contractuele looptijd huurovereenkomst, gaat om feitelijke genotsverwachting - termijn gedurende welke de huurder krachtens de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde zou hebben gehad indien geen overdracht zou hebben plaatsgevonden - gebaseerd op artikel 42 Ow 23
kosten huurbeëindiging Schadeloosstelling (7:281 BW en 7:310 BW) - huurders van woonruimte, 290 bedrijfsruime en 230a ruimte mits daarin een bedrijf wordt uitgeoefend - bij ontbinding huurovereenkomst door opvolgend verhuurder op grond van verwezenlijking van een bestemmingsplan - gebaseerd op artikel 42 Ow - woonruimte: tenminste één maal de jaarhuur wanneer de huurovereenkomst wanneer de huurovereenkomst zonder ontbinding korter dan een jaar zou hebben geduurd en tenminste twee maal de jaarhuur wanneer de huurovereenkomst zonder ontbinding een jaar of langer zou hebben geduurd 24
wetsvoorstel Wetsvoorstel tot verbetering huurbescherming van winkelhuurders bij renovatie beoogde wijzigingen: - afschaffing mogelijkheid opzegging op grond van herontwikkeling na het verstrijken van de eerste vijfjaarstermijn zonder belangenafweging - fixum tegemoetkoming verhuis- in inrichtingskosten 25
Herontwikkeling en schadeloosstelling: wat biedt de Onteigeningswet (Ow)? Inhoudsopgave: algemeen wat is onteigening? wie kunnen er onteigenen? op basis waarvan kan worden onteigend? hoe verloopt de onteigeningsprocedure? huurders de positie van de huurder in een onteigening de vaststelling van schadeloosstelling van de huurder op basis van de Ow 26
algemeen Wat is onteigening? ontneming van eigendom artikel 14 Grondwet en artikel 1 EP bij het EVRM: alleen onteigening bij algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling ultimum remedium (artikel 17 Onteigeningswet: eerst poging tot minnelijke verwerving) actief verwervingsinstrument (in tegenstelling tot passief verwervingsinstrument van de Wet voorkeursrecht gemeenten) 27
algemeen Wie kunnen er onteigenen? overheden: de Staat provincies gemeenten waterschappen semi-overheden: woningcorporaties ProRail onteigenaar kan onder zichzelf onteigenen private partij kan soms op basis van overeenkomst gebruik maken van onteigeningsinstrumentarium overheid
algemeen Op basis waarvan kan worden onteigend? Onteigeningswet kent verschillende Titels, waaronder Titel IIa (infrastructuuronteigening): wegen Titel IV (bestemmingsplanonteigening): woningbouw- of kantorenlocaties, winkelcentra, bedrijventerreinen Titel IV: onteigenaar is meestal gemeente verzoek tot onteigening op basis van vastgesteld bestemmingsplan, onteigening op basis van onherroepelijk bestemmingsplan 29
algemeen Hoe verloopt de onteigeningsprocedure? (I) administratieve fase gemeente onderhandelt met eigenaar (niet met huurder, behalve als gemeente tevens verhuurder is) verzoek gemeenteraad aan Kroon (Ministerie I&M) belanghebbenden (waaronder huurders) kunnen zienswijze indienen Kroon toetst onteigeningsverzoek (en slaat (al dan niet) KB): valt verzoek onder een van de Titels? publiek belang (bestemmingsplan)? onteigening noodzakelijk (minnelijke verwerving, zelfrealisatie, minder vergaand middel)? urgentie (verwezenlijking binnen vijf jaar) 30
algemeen Hoe verloopt de onteigeningsprocedure? (II) gerechtelijke fase I (onteigening) gemeente brengt binnen twee jaar na KB dagvaarding uit aan huurder(s) wordt kopie van dagvaarding betekend huurder kan verzoeken om toelating tot procedure rechter toetst formaliteiten en (marginaal) KB rechter spreekt (al dan niet) onteigening uit eigendomsovergang door inschrijving vonnis bij Kadaster (peildatum schadeloosstelling) 31
algemeen Hoe verloopt de onteigeningsprocedure? (III) gerechtelijke fase II (schadeloosstelling) debat over hoogte schadeloostelling rechter benoemt deskundigen en houdt descente rechter stelt zelfstandig schadeloosstelling vast onteigenaar vergoedt kosten advocaat en taxateur (NB geldt ook bij minnelijke verwerving) 32
huurders De positie van de huurder onteigening heeft titelzuiverende werking: koop breekt geen huur, onteigening wel huurder is belanghebbende en procespartij bij onteigening huurder heeft recht op schadeloosstelling uitzondering: verhuring na tervisielegging onteigeningsstukken (mogelijk vordering op verhuurder) voorgaande geldt ook voor onderhuurder 33
intermezzo: schadeloosstelling eigenaar / verhuurder De schadeloosstelling van de verhuurder bestaat uit een vergoeding van de waarde van het pand in het economische verkeer, in verhuurde staat en (evenueel) een vergoeding van wederbeleggingskosten (8 à 9 % van de waarde van het pand) 34
huurders De vaststelling van schadeloosstelling van de huurder (I) artikel 42 lid 1 Ow huur bedrijfsruimte: (...) Bij de bepaling van de schadeloosstelling wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van de geldigheidsduur der overeenkomst zou hebben voortgeduurd. ook bij artikel 7:309 lid 1 BW (afbraak in het algemeen belang) en artikel 7:310 lid 2 BW (verwezenlijking bestemmingsplan) toepassing van artikel 42 lid 1 Ow (NB: bij artikel 7:309 lid 1 BW speelt alleen feitelijke genotsverwachting een rol) 35
huurders De vaststelling van schadeloosstelling van de huurder (II) onderscheid bedrijfsruimte ( 290-bedrijfsruimte en 230abedrijfsruimte ) en anderszins verhuurde ruimte: bedrijfsruimte: volledige schadeloosstelling anderszins verhuurde ruimte: fixum van tweemaal jaarhuur (zie artikel 42 lid 2 Ow) echter: het Witte Paard-arrest (HR 30 november 1994, NJ 1995, 668): ook huurder anderszins verhuurde ruimte heeft recht op volledige schadeloosstelling ook bij artikel 7:281 BW (verwezenlijking bestemmingsplan bij woonruimte) toepassing van het Witte Paard-arrest fixum van tweemaal jaarhuur is ondergrens 36
huurders De vaststelling van schadeloosstelling van de huurder (III) uitgangspunt (in geval een bedrijf) is wat redelijk handelend ondernemer zou doen: reconstructie of liquidatie uitgangspunt bij woonruimte is gelijkwaardig woongenot vooral economische omstandigheden (winstgevendheid), maar ook andere omstandigheden (leeftijd en plaats in de samenleving ) spelen rol schade huurder bij reconstructie bestaat uit jaarlijks terugkerende schade (eventueel) eenmalige schade schade huurder bij liquidatie bestaat uit inkomensschade (eventueel) eenmalige schade 37
huurders De vaststelling van schadeloosstelling van de huurder (IV) Reconstructie: jaarlijks terugkerende schade verschil tussen huurprijs onteigende en huurprijs vervangende (bedrijfs)ruimte verschil wordt abstract berekend, tenzij concrete vervangende (bedrijfs)ruimte beschikbaar is jaarlijks terugkerende schade wordt gekapitaliseerd met factor 2 à 7 Liquidatie (al dan niet gedeeltelijk): inkomensschade ook inkomensschade wordt gekapitaliseerd met factor 2 à 7 38
huurders De vaststelling van schadeloosstelling van de huurder (V) Kapitalisatie maakt vergoeding van schade in één keer mogelijk factor (2 à 7) is afhankelijk van hoe lang huur de onteigening weggedacht nog zou hebben voortgeduurd bij artikel 7:309 en 310 BW: factor (2 à 7) is afhankelijk van hoe lang huur de rechtsopvolging ex artikel 7:226 BW weggedacht nog zou hebben voortgeduurd uitgangspunt bij 290-bedrijfsruimte : factor 7 ( maximale continuïteit ), tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden (HR 17 maart 1999, NJ 1999, 429 en HR 27 maart 2009, NJ 2009, 166) uitgangspunt bij 230a-bedrijfsruimte : factor 2 à 5 39
huurders De vaststelling van schadeloosstelling van de huurder (VI) Eenmalige schade verhuiskosten stagnatie- of aanloopschade investeringskosten premie uit handen breken bij (gedeeltelijke) liquidatie: kosten beëindiging dienstverbanden 40
huurders De vaststelling van schadeloosstelling van de huurder (VII) Overige aandachtspunten eliminatieregel veranderingsregel voordeelsverrekening (bijvoorbeeld bij voortgezet gebruik) indien van toepassing: fixum ( ondergrens ) is all-in schadeloosstelling (geen voordeelsverrekening) 41
Marleen van Dijkman T 010 2400447, E m.vandijkman@straatmankoster.nl Marleen van Dijkman is specialist op het gebied van het huurrecht. Zij treedt op voor beleggers, pensioenfondsen, ontwikkelaars, corporaties, winkeliers, horecaondernemers en adviseurs. De praktijk van Marleen concentreert zich op advisering en procesvoering in huurrechtelijke kwesties. Marleen treedt op voor zowel verhuurders als huurders en staat hen als advocaat bij in geschillen betreffende onder meer herontwikkeling, renovatie, gebreken en ontruimingen. Ook voor het opstellen van huurovereenkomsten wordt Marleen veelvuldig geraadpleegd. 42
Joost Hoekstra T 010 2400447, E j.hoekstra@straatmankoster.nl Joost Hoekstra is gespecialiseerd in grondverwerving (onteigening, Wvg), projectontwikkeling, omgevingsrecht en bodemverontreiniging. Joost treedt op voor overheden en marktpartijen. Hij adviseert en procedeert veelvuldig op het terrein van de Wet ruimtelijke ordening (in het bijzonder de Grondexploitatiewet) en de Wet voorkeursrecht gemeenten en daarmee samenhangende contractering. Daarnaast is hij betrokken bij de contractering bij (grootschalige) gebieds- en projectontwikkeling alsook de daarop vooruitlopende aanbestedingen. Met betrekking tot bodemverontreiniging adviseert en procedeert Joost onder meer over toepassing van de Wet bodembescherming, non-conformiteit bij de (ver)koop van onroerend goed en milieuaansprakelijkheid. 43
Contact Straatman Koster Postbus 30073 3001 DB Rotterdam T 010 24 00 447 F 010 24 00 448 E m.vandijkman@straatmankoster.nl j.hoekstra@straatmankoster.nl W www.straatmankoster.nl 44