Renovatie van bedrijfsruimte. Het nieuwe wetsvoorstel
|
|
- Annemie Wouters
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Renovatie van bedrijfsruimte Het nieuwe wetsvoorstel Naam: L.E. van Cuilenborg Studentnr.: Naam begeleider: G.J.P. de Vries Meelezer: F. van der Hoek Datum:
2 Inhoudsopgave Voorblad Inhoudsopgave Inleiding Pag.2 Pag.3 Hoofdstuk 1 De bedoeling van het nieuwe wetsvoorstel Pag.4 - Beweegreden wijziging artikel 7:296 BW Pag.4 - Beweegreden wijziging artikel 7:220 BW Pag.5 - Bedoeling artikel 7:296 BW Pag.5 - Bedoeling artikel 7:220 BW Pag.5 Hoofdstuk 2 Huidige wetgeving betreffende renovatie van bedrijfsruimte Pag De huidige wetgeving - Artikel 7:220 BW: dringende werkzaamheden en renovatie Pag.7 Artikel 7:296 BW: dringend eigen gebruik en renovatie Pag Achtergrond van de huidige wetgeving Pag Jurisprudentie Pag Nadere invulling renovatie van bedrijfsruimte Pag.16 Hoofdstuk 3 De nieuwe wetgeving Pag.18 - Wat gaat er veranderen Pag.18 - De gevolgen van de nieuwe wetgeving Pag.19 - Het belang van de nieuwe wetgeving Pag.22 Conclusie Pag.26 L.E. van Cuilenborg
3 Inleiding Op dit moment ligt er in Den Haag nog steeds een wetsvoorstel met betrekking tot de renovatie van bedrijfsruimte. Het wetsvoorstel waar ik het over heb, is wetsvoorstel Dit is op 28 september 2011 aanhangig gemaakt door Tweede Kamerleden van de SP, de PvdA, het CDA en Groenlinks. Dit voorstel ziet op een verandering van artikel 7:296 BW en artikel 7:220 BW. Het wetsvoorstel is gebaseerd op de overweging, dat het wenselijk is om de huurder van bedrijfsruimte meer bescherming te bieden wanneer een verhuurder over wil gaan tot renovatie van de bedrijfsruimte. De indieners vinden dat huurders op dit moment te makkelijk uit hun panden kunnen worden gezet bij renovatie door de verhuurder. 1 De indieners stellen dan ook een nieuwe wet voor, die de nodige veranderingen zal brengen in de huidige situatie. Dat is dan ook één van de onderwerpen die ik in deze scriptie, ter afsluiting van mijn Master Privaatrecht, wil bespreken. Allereerst zal ik in hoofdstuk één bespreken, wat de bedoeling is van de indieners met dit wetsvoorstel. Wat zal er volgens de indieners gaan veranderen met deze nieuwe wetgeving? Wat was daarbij precies de beweegreden om het in te dienen? Vervolgens wil ik de huidige wetgeving bespreken, aan de hand van onder andere de jurisprudentie met betrekking tot die wetgeving. Zo wil ik de huidige situatie schetsen voor zowel de huurder als de verhuurder van bedrijfsruimte. Ten slotte zal ik dan de nieuwe wetgeving bespreken en de gevolgen die deze waarschijnlijk gaat hebben. Wat gaat er veranderen volgens onder anderen Mr. Huydecoper en de Raad van State? Wat zijn de positieve en negatieve gevolgen van deze wetgeving? En wat is het belang eigenlijk van deze wetgeving? Is deze wel echt noodzakelijk in zijn huidige vorm? Al deze vragen moeten mij helpen mijn hoofdvraag te beantwoorden: 'Wordt het renoveren van een bedrijfsruimte door een verhuurder niet zo goed als onmogelijk gemaakt door deze nieuwe wetgeving?' 1 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag.1 L.E. van Cuilenborg
4 Hoofdstuk 1 De bedoeling van het nieuwe wetsvoorstel In dit hoofdstuk wil ik kort schetsen wat de bedoeling en de beweegredenen van de indieners van het wetsvoorstel waren. Allereerst zal ik hier de beweegredenen aangeven, zodat duidelijk wordt waarom de indieners het tijd vonden voor nieuwe wetgeving. Vervolgens zal ik de bedoeling schetsen: wat zal er volgens de indieners gaan veranderen met deze nieuwe wetgeving. Beweegreden wijziging artikel 7:296 BW Om te beginnen dus de beweegreden voor de wijziging van artikel 7:296 BW. De huidige wetgeving, althans de constructie daarvan, brengt een zeer ongewenste situatie met zich mee voor huurders van bedrijfsruimte volgens de indieners. Verhuurders van bedrijfsruimte maken de laatste jaren namelijk steeds meer gebruik van de mogelijkheid die artikel 7:296 BW hun biedt, aldus de indieners. Er is ook gebleken dat de huurders van bedrijfsruimte steeds vaker uit hun panden worden gezet zonder dat daarbij enige rekening wordt gehouden met de belangen van die huurders. 2 De huurders krijgen dus geen kans om hun kant van de zaak te onderbouwen. 3 In de memorie van toelichting noemen de indieners een aantal winkelcentra waar de bovengenoemde problematiek aan de orde is. Nu dit aantal gevallen volgens hen groeit, maken zij zich zorgen en wensen zij de huidige situatie te veranderen. 4 Er is verder gebleken dat verhuurders vaak artikel 7:296 BW inroepen om over te gaan tot renovatie, maar dat een ontbinding helemaal niet nodig was voor de voorgenomen renovatie. Daarnaast wordt het artikel lang niet altijd gebruikt om daadwerkelijk te gaan renoveren, maar om eenvoudig van een huurder af te komen aldus de indieners van het wetsvoorstel. 5 Hoewel de indieners erkennen dat er een tegemoetkoming mogelijk is voor de huurder, in de zin van een verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:297 BW, vinden zij dit 2 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag.1 3 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag.3 4 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag.1 5 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag.2 L.E. van Cuilenborg
5 onvoldoende. Het feit dat de huurder deze vergoeding krijgt, doet er niet aan af dat er aan zijn belangen is voorbijgegaan bij het toewijzen van de beëindigingsvordering. De winst, die de huurder dan misloopt door de beëindiging van de huurovereenkomst, had veel hoger kunnen uitvallen dan de verhuiskostenvergoeding en deze valt daar dus bij in het niet. 6 Beweegreden wijziging artikel 7:220 BW Artikel 7:220 BW is ook toe aan verandering aldus de indieners. Zo is een verhuurder van bedrijfsruimte nu alleen verplicht om een verhuiskostenvergoeding te betalen als er zonder deze vergoeding geen sprake is van een 'redelijk voorstel' als bedoeld in lid 2 van dit artikel. Het zal dus altijd afhangen van de omstandigheden van het geval of er een bijdrage verschuldigd is (Wanneer kan worden gesproken van een dergelijk 'redelijk voorstel' zal ik bespreken in hoofdstuk 2). 7 De huidige situatie is dus heel onzeker voor de huurder, dit is onwenselijk en dit moet veranderen volgens de indieners. Bedoeling Artikel 7:296 BW De bedoeling van de indieners is om het niet langer mogelijk te maken de huurovereenkomst te beëindigen via artikel 7:296 lid 2 sub b op grond van 'dringend eigen gebruik' waarbij de noodzaak om de huur ter renovatie op te zeggen, door de verhuurder slechts 'aannemelijk is gemaakt'. Het wetsvoorstel moet dus voor meer bescherming zorgen voor de huurder van bedrijfsruimte. Het moet er echter ook voor zorgen dat renovatie niet volledig onmogelijk wordt gemaakt voor de verhuurder. 8 Artikel 7:220 BW Daarnaast ziet het wetsvoorstel ook op verandering van artikel 7:220 BW. Er wordt met dit wetsvoorstel bewerkstelligd dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bij ministeriële regeling tevens een minimumbijdrage zal vaststellen in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van bedrijfsruimte. 9 Indien verhuizing van de huurder 6 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag. 3 en 4 7 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag. 5 8 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag.6 9 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag. 4 L.E. van Cuilenborg
6 noodzakelijk is voor de voorgenomen renovatie, heeft de huurder recht op een bijdrage van de verhuurder in kosten van de verhuizing en de inrichting. 10 Dit waren in het kort de beweegredenen van de indieners om de huidige wetgeving te veranderen. Duidelijk is, dat zij meer bescherming wensen voor de huurder van bedrijfsruimte. Dat is dan ook de bedoeling van de nieuwe wetgeving. Deze zal de huurder meer bescherming bieden en het lastiger maken voor de verhuurder om over te gaan tot renovatie. Mijn vraag is dus, zoals eerder gezegd: maakt deze nieuwe wetgeving het niet zo goed als onmogelijk voor de verhuurder om over te gaan tot renovatie? Duidelijk is al, dat de mogelijkheden om over te gaan tot renovatie gaan inkrimpen voor de verhuurder. Daarnaast gaan de kosten omhoog voor de verhuurder om een renovatie te realiseren, aangezien hij een in ieder geval een vaststaand minimum bedrag aan verhuiskosten moet gaan betalen aan de huurder. Dit bedrag kan zelfs nog hoger uitvallen als de rechter van mening is dat dit in een voorliggende situatie op zijn plaats is. Om hier meer duidelijkheid over te krijgen en mijn vraag te beantwoorden zal ik nu eerst de huidige wetgeving en de mogelijkheden daarvan bespreken. Vervolgens zal ik in het laatste hoofdstuk uitgebreid de nieuwe wetgeving bespreken en de gevolgen daarvan. Hoofdstuk 2 Huidige wetgeving betreffende renovatie van bedrijfsruimte In dit hoofdstuk zal ik de huidige wetgeving betreffende renovatie van bedrijfsruimte bespreken. Allereerst zal ik de van toepassing zijnde artikelen kort uiteenzetten. Vervolgens zal de motivatie van de wetgever voor de huidige wetgeving ter sprake komen. In paragraaf 4.3 zal ik dan de jurisprudentie met betrekking tot de huidige wetgeving bespreken. Ter afsluiting zal ik nog een nadere invulling geven aan de huidige wetgeving. 2.1 De huidige wetgeving In deze paragraaf wil ik allereerst de artikelen met betrekking tot de renovatie van bedrijfsruimte bespreken. Hierbij zijn voornamelijk de artikelen 7:296 lid 1 BW en 7:220 lid 2 en 3 BW van belang. Kort gezegd komen deze artikelen hierop neer: opzegging 10 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag. 6 L.E. van Cuilenborg
7 huurovereenkomst na einde eerste huurtermijn wegens dringend eigen gebruik, waar ook renovatie onder valt (7:296 lid 1) en renovatie waarbij de huurovereenkomst na de renovatie wordt voortgezet (7:220 lid 2 en 3). Ik zal hier nu om te beginnen artikel 7:220 BW bespreken en vervolgens artikel 7:296 BW. Artikel 7:220 BW: dringende werkzaamheden en renovatie Artikel 7:220 BW maakt een onderscheid tussen in de lid 1 genoemde dringende werkzaamheden en de in lid 2 genoemde renovatie. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden waarvan geen uitstel mogelijk is en die de huurder moet toestaan. De Kamerstukken spreken wat betreft de dringende werkzaamheden over werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld 11 en die daarnaast niet kunnen wachten tot het einde van de huurovereenkomst. De huurder kan in deze situatie wel aanspraak maken op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst of een schadevergoeding zo blijkt uit lid 1. In het geval van een renovatie zoals in lid 2 genoemd, dient de verhuurder aan de huurder een redelijk voorstel te doen alvorens de huurder gehouden is hieraan mee te werken. Een dergelijk voorstel dient schriftelijk te worden gedaan. Op grond van dit lid 2 wordt onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. In de Kamerstukken en jurisprudentie wordt nog wat uitgebreider besproken wat er onder renovatie wordt verstaan. Zo moeten de veranderingen die de verhuurder wilt aanbrengen als een vernieuwing worden aangemerkt voordat er gesproken kan worden van renovatie. 12 Belangrijk is dat dit artikel de mogelijkheid geeft om de huurovereenkomst voort te zetten, waarvoor een redelijk voorstel is vereist. Wanneer er precies sprake is van een redelijk voorstel zal ik bespreken in een later deel over de jurisprudentie. Wat ik hier wel wil bespreken, is wat er gebeurt als de huurder het redelijk voorstel niet aanvaardt en de verhuurder dus niet kan renoveren. In dat geval kan de verhuurder naar de rechter stappen om het voorstel te laten toetsen. De rechter weegt de belangen van de huurder en de verhuurder in zo'n geval tegen elkaar af. Daarbij let hij onder andere op de volgende omstandigheden: de 11 Kamertstukken II 2000/2001, , nr. 19, pag Kamertstukken II 2000/2001, , nr. 19, pag. 29 L.E. van Cuilenborg
8 aard van de werkzaamheden, de noodzaak van medewerking door de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder en de mogelijkheid van een tijdelijk vervangend huurobject voor de huurder. 13 Als de rechter het voorstel niet redelijk vindt, zal de verhuurder een nieuw voorstel moeten doen aan de huurder. Oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk is dan moet de huurder in beginsel de renovatie toestaan, hoewel de huurder wel vrij is om de huur te beëindigen. Voortzetting huurovereenkomst na renovatie Het begrip uit 'voortzetting van de huurovereenkomst' dient volgens de parlementaire geschiedenis ruim te worden uitgelegd. Ten eerste betekent dit niet dat de huurovereenkomst na de renovatie niet mag worden aangepast. Ook een aanpassing van de huurprijs staat er niet aan in de weg om het als een voorzetting van de bestaande huurovereenkomst te zien. Tenslotte betekent dit dat zelfs indien het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, er sprake is van voortzetting van de huurovereenkomst. Dit is echter alleen het geval als vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde gelijk is gebleven, zij dat de kwaliteit is verbeterd. 14 Artikel 7:296 BW: dringend eigen gebruik en renovatie Artikel 7:296 geeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen vanwege eigen dringend eigen gebruik tegen het einde van de eerste termijn, hier kan renovatie ook onder vallen. 15 De verhuurder dient volgens het artikel aannemelijk te maken dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Dit is al het geval wanneer de renovatie niet mogelijk is met voortzetting van de huur zoals hierboven besproken. Het begrip 'dringend eigen gebruik' dient dus ruim te worden opgevat. Als de rechter eenmaal heeft vastgesteld dat de verhuurder een terecht beroep heeft gedaan op dringend eigen gebruik is er in de huidige wetgeving geen plaats meer voor een 13 Kamerstukken II 2000/2001, 26089, nr. 19, pag Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1997/98, , nr. 3, p. 31, Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 6, p Deze termijn blijkt uit artikel 7:292 lid 1 en is in beginsel 5 jaar L.E. van Cuilenborg
9 belangenafweging. Op grond van het huidige lid 3 is opzegging echter ook mogelijk op grond van een algemene belangenafweging. Dit is alleen mogelijk bij een huurovereenkomst van minstens 10 jaar. 16 Bij de deze belangenafweging wegen de belangen van beide partijen in beginsel even zwaar. Hoewel de belangenweging er over het algemeen voor zorgt dat het zwaarwegende belang van de huurder van bedrijfsruimte wordt beschermd tegen aantastingen van de kant van de verhuurder, die over het algemeen niet op dergelijk zwaarwegende belangen kan steunen. Het huurgenot van de bedrijfsruimtehuurders zal echter niet ten koste van alles worden beschermd tegenover de verhuurder aldus Mr. Huydecoper. 17 In de paragraaf over de jurisprudentie zal ik verder ingaan op de inhoud van zowel de zojuist besproken belangenafweging als de term 'dringend eigen gebruik'. In deze paragraaf heb ik een algemeen overzicht willen geven van de huidige wetgeving betreffende de renovatie van bedrijfsruimte. Duidelijk is geworden dat er een aantal mogelijkheden zijn voor een verhuurder om een renovatie te realiseren. Daarnaast is gebleken dat de huurder en de verhuurder gelijk worden behandeld door de rechter bij de huidige belangenafweging na de tweede termijn op grond van artikel 7:296 BW. In de volgende paragraaf zal ik bespreken wat de motivatie van de wetgever was om de wetgeving, zoals deze nu is, in te voeren. 2.2 Achtergrond van de huidige wetgeving In deze paragraaf wil ik de overwegingen en motivatie van de wetgever behandelen voor het invoeren van de huidige wetgeving betreffende de renovatie. Met name de voor bedrijfsruimte specifieke bepaling van artikel 7:296 BW. Zo wil ik onderzoeken waarom er destijds voor deze opzet gekozen is en niet voor meer bescherming voor de huurder, zoals nu aan de orde is in het nieuwe wetsvoorstel. Om te beginnen is er bij de wetswijziging in 2003 een aantal dingen veranderd aan het artikel 7:296. Allereerst is het begrip 'gebruik' van het begrip 'eigen gebruik' veranderd. Eerder was het gebruik beperkt tot gebruik 'als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624', waarbij 16 G.I. Beij en Th. C. Visser (2011), Renovatie van de bedrijfsruimte door de verhuurder, TvHB nr. 5, Pag LJN: BP3276, Hoge Raad, 10/02860, noot A-G Huydecoper L.E. van Cuilenborg
10 vervreemding expliciet was uit gesloten. 18 Deze beperking is in het huidige artikel vervallen. Vervreemding is wel nog steeds uitgesloten. Deze beperking is vervallen door een amendement van het Kamerlid Weekers. Hij vond dat de opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik niet beperkt diende te blijven tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 290. Ook ander gebruik dat op grond van het bestemmingsplan is toegestaan is een rechtens te respecteren opzeggingsgrond. 19 Verder is het volgende aan het artikel toegevoegd: 'renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.' Voorheen was er alleen een mogelijkheid tot opzegging wegens renovatie op grond van de algemene belangenafweging, zodat de verhuurder alleen aan het einde van het tiende jaar kon opzeggen. De wetgever heeft wel aangegeven dat de huurovereenkomst in beginsel in stand blijft, maar dat artikel 7:296 BW de mogelijkheid biedt om bij de rechter beëindiging van de overeenkomst te vorderen op grond van dringend eigen gebruik. Bij de mogelijkheid die artikel 7:296 BW geeft, moet bedacht worden dat deze mogelijkheid alleen bestaat als renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur en deze voldoende dringend is. 20 Het eerste doel van de wetgever met de wetgeving van 2003 was om een verkorte en duidelijke versie te maken van de oude artikelen 1628 en 1631a zo blijkt uit de Memorie van Toelichting. Daarnaast was het de bedoeling om binnen de termijn van tien jaar slechts op twee gronden de mogelijkheid te geven om op te zeggen, te weten onbehoorlijk gebruik of eigen gebruik. 21 Door renovatie onder dit eigen gebruik te laten vallen en door het eerder genoemde amendement zijn beide doelstellingen niet gehaald. De wetgever heeft hiervoor gekozen om een einde te maken aan de gigantische afkoopsommen die de verhuurder aan de huurder moest betalen indien hij wenste over te gaan tot 'renovatie', waarbij de huurder het gehuurde moest verlaten. Deze afkoopsommen moesten betaald worden, omdat renovatie voor 2003 nog niet onder 'dringend eigen gebruik' viel. Een renovatie was dus een stuk lastiger te realiseren voor een verhuurder. 18 Noot onder HR 24 september 2010, LJN BM9758 (Toko Mitra/PMT), Z.H. Duijnstee- van Imhoff, WR 2011/1, pag Kamerstukken II 2000/2001, , nr Kamerstukken II 2000/ , nr. 5 pag Kamerstukken II MvT 1999/ nr. 3 pag. 6 L.E. van Cuilenborg
11 Daarbij moest de stand van het onroerend goed worden verbeterd, zodat er meer herontwikkelingsprojecten van de grond konden komen. 22 Er dienen eventueel wel verhuiskosten te worden betaald aan de huurder op grond van artikel 7:297 BW. De wetgever is hier duidelijk niet gegaan voor veel bescherming van de huurder, maar juist voor het makkelijker kunnen realiseren van een renovatie door de verhuurder. Met het nieuwe voorstel slaat de wetgever dus een volledig andere weg in dan er destijds voor ogen stond. Zo komt de destijds voor ogen staande - en toch al redelijk minieme - vrijheid voor de huurder en de verhuurder om afspraken te maken op de tocht te staan. 2.3 Jurisprudentie In de eerste paragraaf heb ik een algemeen beeld willen geven van de huidige wetgeving. In deze paragraaf wil ik de jurisprudentie bespreken met betrekking tot deze huidige wetgeving. Ik zal dus wat dieper ingaan op de diverse begrippen uit de wettekst en de betekenis die daar door de rechter aan is gegeven. Het zal daarom duidelijk worden hoe de huidige wetgeving wordt uitgelegd door de rechter ofwel hoe de huidige verhouding is tussen de huurder en de verhuurder. Krijgt de huurder veel bescherming van de rechter of juist niet? Redelijk aanbod in de zin van artikel 7:220 BW Het uitgangspunt van de renovatieregeling van artikel 7:220 BW is dat de verhuurder begint met het doen van een redelijk voorstel. Bij dit voorstel moet er op de belangen van zowel de huurder als van de verhuurder gelet worden. 23 In het geval van een complexgewijze renovatie wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders ermee heeft ingestemd. De verplichting van de verhuurder om naast zijn eigen belangen ook die van de huurder mee te wegen bij het doen van het voorstel, brengt niet mee dat hij in dat voorstel gehouden is om volledige schadeloosstelling aan de huurder aan te bieden. Het hangt af van alle omstandigheden van het geval of een voorstel als redelijk heeft te gelden De M. Sloot en A. Kemp (2009), De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW, TvHB nr. 4, pag R.A. Dozy, J.L.R.A. Huydecoper (red.) (2008), Huurrecht tekst en commentaar, Deventer: Kluwer, pag Gerechtshof Amsterdam , LJN BK7494 r.o. 3.9 L.E. van Cuilenborg
12 De omstandigheden die hierbij een rol spelen zijn onder andere: 1) de aard van de werkzaamheden, 2) de noodzaak van de medewerking van de huurder, 3) de financiële consequenties voor de verhuurder, 4) de huurprijs verhoging voor de huurder, 5) de mogelijkheid voor een tijdelijk vervangend huurobject voor de huurder, 6) de overige omstandigheden van het geval. Daarbij moet ook gekeken of er een vergoeding op zijn plaats is voor de huurder, voor de schade die eventueel geleden word bij een verhuizing en, zo ja, hoe hoog deze moet zijn. 25 De omvang van een dergelijke schadevergoeding wordt uitgebreid onderzocht voordat deze daadwerkelijk vastgesteld wordt. De rechter zal hier een feitenonderzoek voor doen. Er is dus onder de huidige wetgeving alle ruimte om deze schadevergoeding aan te passen op een voorliggend geval. Verhuiskosten o.g.v artikel 7:297 BW Ook de verhuiskosten uit artikel 7:297 BW zijn aanpasbaar naar een voorliggend geval. Deze verhuiskosten zijn hoogstens de kosten die de huurder zal moeten maken om te verhuizen en zich elders in te richten. De huurder zal dus op zijn minst aannemelijk moeten maken dat hij zijn bedrijf ergens anders voortzet. 26 Het is hierbij niet vereist dat de huurder de exploitatie van zijn bedrijf aansluitend op een andere locatie voortzet. 27 Waarom de rechter voor een bepaald bedrag aan verhuiskosten toewijst is vaak weinig gemotiveerd. Er zijn dus weinig maatstaven hieraan te ontlenen. Wel staat vast dat de bedragen de laatste jaren hoger zijn geworden. 28 Dit is dus een nadeel van de huidige wetgeving. Zowel in de jurisprudentie als in de wet zelf is er geen maatstaaf voor de hoogte van de verhuiskosten. De vraag is of een vastgestelde minimale vergoeding hier de oplossing biedt, dit zal ik later nog bespreken Rechtbank Almelo , LJN BN8201 r.o Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, LJN BP3872, r.o Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, LJN BP3872, r.o M. Sloot en A. Kemp (2009), De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW, TvHB nr. 4, pag Hoofdstuk 3, De nieuwe wetgeving, pag. 22 L.E. van Cuilenborg
13 Dringend eigen gebruik (artikel 7:296 BW) De vraag of de verhuurder het verhuurde daadwerkelijk zelf dringend nodig heeft als genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub b BW dient te worden beantwoord naar alle omstandigheden van het geval. Deze omstandigheden kunnen eventueel wijzigen in de loop van de procedure. 30 Het is voldoende dat de verhuurder het dringend eigen gebruik aannemelijk maakt. Als een verhuurder bijvoorbeeld van plan is om een ingrijpende herontwikkeling door te voeren kan hij dit staven met een actueel overzicht van de geplande werkzaamheden en de gevolgen daarvan voor de huurder. 31 Als hij dit aannemelijk heeft gemaakt is er geen ruimte om de belangen van de huurder tegen de verhuurder af te wegen. 32 Zo kunnen algemene bedrijfseconomische motieven al voldoende zijn om dringend eigen gebruik aannemelijk te maken. 33 Een voorbeeld van bedrijfseconomische motieven blijkt duidelijk uit een uitspraak van het Hof Leeuwarden. 34 Zo stelde een partij dat het noodzakelijk was om de uitstraling van een winkelcentrum te verbeteren en dat daarvoor kwaliteitsverbetering wenselijk was van de geboden voorzieningen. Ook in deze uitspraak vond het Hof deze bedrijfseconomische motieven op zichzelf reeds al voldoende om dringen eigen gebruik aannemelijk te achten. Het is niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en het verhuurde nodig heeft om te blijven voortbestaan. 35 Zelfs als de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt kan hij een beroep doen op dringend eigen gebruik. Dit is ook het geval wanneer er een alternatief bestaat voor de verhuurder. De huurder kan in dit laatste geval wel aannemelijk maken dat het voldoende in de rede ligt om het alternatief te gebruiken HR 27 april 1979, NJ 1979, 493 en HR 24 februari 1989, NJ 1989, LJN: BX6420, Sector kanton Rechtbank Utrecht, LJN: AE5130, Hoge Raad 12 juli 2002, C01/269HR 33 LJN: AE5130, Hoge Raad 12 juli 2002, C01/269HR, r.o LJN: BP3872, Hof Leeuwarden, , r.o R.A. Dozy, J.L.R.A. Huydecoper (red.) (2008), Huurrecht tekst en commentaar (derde druk), Deventer: Kluwer 36 LJN: AE5130, Hoge Raad 12 juli 2002, C01/269HR, conclusie mr. A.S. Hartkamp L.E. van Cuilenborg
14 Met de huidige wetgeving is het dus relatief makkelijk voor de verhuurder om aan dringend eigen gebruik te komen: hij hoeft het enkel aannemelijk te maken en de belangen van de huurder doen er dan vervolgens niet meer toe. Duurzaam gebruik (artikel 7:296 BW) Wanneer is er sprake van (persoonlijk) duurzaam gebruik? Ook deze vraag is van belang voor de uitleg van artikel 7:296 BW. De vraag of een verhuurder het verhuurde in persoonlijk duurzaam gebruik wil nemen, dient wederom beantwoord te worden naar de omstandigheden van het geval. Onder dit duurzaam gebruik valt alleen renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Onder renovatie valt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. 37 Dit alles blijkt ook al vrij duidelijk uit de artikelen 7:296 lid 1 sub b (en 7:220 lid 2 BW). Als voorbeeld van persoonlijk duurzaam gebruik, heb ik een recent geval. In een uitspraak van Rechtbank Arnhem wordt het persoonlijk duurzaam gebruik van de verhuurder door de huurder betwist. De huurder stelde dat de verhuurder niet van plan was om na de renovatie zelf het pand in gebruik te nemen, maar om dit te verhuren aan een zustermaatschappij. Volgens de huurder had de verhuurder hier zelf dus geen belang bij. De verhuurder stelde daartegenover dat hij wel degelijk een belang had bij de renovatie, omdat hij de wensen van zijn (toekomstige) grote huurders (waaronder ook zijn zustermaatschappij) tegemoet wilde komen. De verhuurder ging het pand zelf renoveren om dit vervolgens zelf weer te verhuren en er was dus wel degelijk sprake van een persoonlijk duurzaam gebruik zo vond ook de Rechtbank. 38 Vaak wordt bij renovatie met sloop en vervangende nieuwbouw ook gewoon de huurovereenkomst voortgezet op grond van artikel 7:220 lid 2 BW. In het geval dat de functie en plaats hetzelfde blijven is het zelfs niet mogelijk om renovatie te realiseren via artikel 7:296 lid 1 en is de vraag over duurzaamheid dus niet van belang LJN BP3872, Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011 r.o. 4.3 en LJN: BW9938, Rechtbank Arnhem, , r.o. 5.3., 5.4. en Redactie: R.A. Dozy, J.L.R.A. Huydecoper (2008), Huurrecht tekst en commentaar (derde druk), Deventer: Kluwer L.E. van Cuilenborg
15 De belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 Bij deze belangenafweging maakt de rechter een redelijke afweging tussen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur en die van de huurder bij een verlenging van de huur. Daarbij is het de vraag of deze afweging meebrengt dat er van de huurder mag worden verlangd dat hij het gehuurde ontruimt. Vervolgens beslist hij of hij de beëindigingvordering toewijst. Het bepaalde in artikel 7:296 lid 2 is niet van toepassing bij deze belangenafweging. In een uitspraak overweegt het Hof 's-gravenhage dat een huurrecht in beginsel een eindig recht is. Een huurder kan er dus niet van uitgaan dat hij zijn onderneming tot in lengte van jaren kan voortzetten in een gehuurd pand. 40 Uiteindelijk komt het er op neer dat er meer gronden gelden voor toewijzing van de beëindiging van de huur op grond van lid De positie van de huurder is, bij beëindiging van de huur tegen het einde van de tweede termijn uit lid 3, nog steeds zwak. Positie huurder onder huidig recht De positie van de huurder onder huidig recht blijkt dus zeker niet versterkt te worden door de rechter. Zo is er ruime mogelijkheid voor de verhuurder om over te gaan tot renovatie. Bovendien hoeft hij in het geval van renovatie op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW enkel aannemelijk te maken dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Aan de belangen van de huurder wordt dan vrij makkelijk voorbij gegaan. De vergoedingen voor de huurder liggen niet vast en zijn vrij vast te stellen door de rechter. Er is dus veel ruimte voor de rechter om een toepasselijke vergoeding vast te stellen voor de huurder. Dit heeft als nadeel dat er geen maatstaaf is waar deze kosten naar worden vastgesteld. Bovendien dekt deze vergoeding de werkelijke kosten vrijwel nooit. Daar staat tegenover dat de rechter rekening houdt met alle omstandigheden van het geval. Een renovatie moet natuurlijk wel betaalbaar blijven voor een verhuurder. 40 Gerechtshof 's- Gravenhage , LJN: BR3166 r.o.8 41 Gerechtshof Arnhem , WR 2009/119 r.o.4.2 L.E. van Cuilenborg
16 2.4 Nadere invulling renovatie van bedrijfsruimte Bij de verhuur van bedrijfsruimte is er natuurlijk vaak sprake van twee professionele partijen. Bij renovatieprojecten zullen dan ook vaak afspraken kunnen worden gemaakt, wellicht zelfs al vooraf. Zo kan er worden afgesproken dat er geen huur wordt betaald gedurende de periode en dat er vervangende ruimte beschikbaar is voor de huurder. Daarnaast kan er een eventuele schadevergoeding of verhuiskostenvergoeding naar eigen gelieve worden afgesproken tussen de partijen. 42 In deze paragraaf zal ik nader ingaan op de beschikbare mogelijkheden voor verhuurder en de huurder om onderling afspraken te maken. Daarnaast zal ik kort ingaan op het feit dat artikel 7:296 van semi-dwingend recht is en de gevolgen daarvan. Omdat de artikel 7:220 BW niet van dwingend recht is, kunnen de huurder en de verhuurder afwijkende regelingen in de overeenkomst opnemen. Zij zijn bijvoorbeeld vrij om een regeling betreffende de huurvermindering en schadevergoeding op te nemen. Zo zou de huurder bijvoorbeeld kunnen afzien van een schadevergoeding als er een ruimere huurvermindering tegenover staat. De vraag is: 'Is de toch al redelijk minieme vrijheid voor partijen niet van wezenlijk belang voor de bedrijfswereld?' Zo zijn er natuurlijk verschillende typen bedrijfsruimte, van kleine tot grote bedrijven. Bij een kleine bedrijfsruimte zal de verhuurder in beginsel minder te besteden hebben dan de verhuurder van grote bedrijfsruimte. Voor hen kan het essentieel zijn dat zij zelf de hoogte van een vergoeding of de mate van huurvermindering kunnen overeenkomen. Simpelweg omdat er een bepaald bedrag is dat de verhuurder kan betalen en dat bedrag tevens voldoende is voor de huurder. Bovendien kan er een groot verschil zijn in de werkelijke kosten voor het verhuizen bij de verschillende typen bedrijfsruimte. Hier kan met de huidige wetgeving rekening worden gehouden. 43 Dit kan dan wel door onderlinge afspraken zoals hierboven uitgelegd, dan wel door de rechter : Een voorbeeld van een dergelijke afspraak met huurders van bedrijfsruimte. Er worden individuele afspraken gemaakt met de ondernemers, over vervangende ruimte of opslagruimte enz. 43 G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag. 338 L.E. van Cuilenborg
17 Zo kan er voor na afloop van de renovatie gekozen worden om een huurkorting overeen te komen, in plaats van een verhuiskostenvergoeding. 44 Zo is er dus grote flexibiliteit voor de partijen om tot een overeenkomst te komen. Verder wil de huurder vaak ook meewerken aan een renovatie: het is immers ook in zijn belang dat het pand in goede staat blijft. Zo kunnen verhuurder en huurder overeenkomen om op een bepaald moment te gaan renoveren, dit kan zelfs al worden afgesproken voorafgaand aan de contractssluiting. Artikel 7:296 BW is in tegenstelling tot 7:220 BW van semi-dwingend recht. De rechter is over het algemeen heel terughoudend met het beperken of aanvullen van semi-dwingend recht. 45 Bij het toewijzen van een beëindigingsvordering wordt er door de rechter nauwelijks rekening gehouden met de belangen van de huurder. Dit houdt in dat de verhuurder redelijk vrij is in zijn onderbouwing van bijvoorbeeld zijn 'dringend eigen gebruik'. De verhuurder kan dus relatief makkelijk van een huurder af in het huidige stelsel, omdat de rechter zo terughoudend is in het toetsen van verdere belangen. De zekere vrijheid die er met het huidige artikel 7:220 BW is, lijkt dus van wezenlijk belang voor de verhuurders maar ook voor de huurders. Zij zijn er in het eerste geval uiteindelijk beiden bij gebaat dat ze afspraken kunnen maken naar eigen kunnen en doen. Zoals eerder gezegd moet niet vergeten worden dat het hier vaak gaat om professionele partijen, die over het algemeen prima in staat zijn om zelf te onderhandelen. De terughoudendheid van de rechter in het kader van artikel 7:296 BW vind ik ook essentieel en, aangezien dit ook gebeurd tegen een einde van een termijn, begrijpelijk. 46 Een verhuurder moet op een gegeven moment toch de mogelijkheid hebben om een uitgebreide renovatie door te kunnen voeren en als de rechter belangen oneindig tegen elkaar gaat afwegen komt dit niemand ten goede. Zowel de huurder/ondernemer als de verhuurder hebben uiteindelijk baat bij snelle beslissingen. Bovendien zoals al in het deel over de jurisprudentie naar voren kwam, 44 G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag Zoals al eerder aangegeven is de eerste termijn in beginsel 5 jaar o.g.v. artikel 7:292 lid 1 een eventuele 2e termijn is in beginsel een volgende 5 jaar L.E. van Cuilenborg
18 is een huurrecht in beginsel een eindig recht en kan de huurder hier tegen een einde van een termijn rekening mee houden. Hoofdstuk 3 De nieuwe wetgeving In dit laatste hoofdstuk zal ik allereerst bespreken wat er nu precies gaat veranderen met de nieuwe wetgeving volgens de indieners. Daarbij zal ik ook kritiek op deze toelichting van de indieners weergeven. Vervolgens zal ik de waarschijnlijke gevolgen van deze wetgeving bespreken. Ik wil hier voornamelijk naar voren halen of deze gevolgen positief of negatief zijn voor de huurders, maar vooral voor de verhuurders van bedrijfsruimte. Ook wil ik het belang van de nieuwe wetgeving bespreken. Is deze wetgeving nu wel noodzakelijk? Of is er eventueel een beter alternatief? Onder andere de Raad van State heeft immers de nodige kritiek geuit op de onderbouwing van het wetsvoorstel. 47 In het eerste hoofdstuk is al beschreven wat de bedoeling is van de indieners. Die kwam kort gezegd neer op: 'meer bescherming voor de huurder van bedrijfsruimte'. Dit moet worden bereikt door aan de verhuurder minder mogelijkheden te geven om over te gaan tot renovatie. Wat gaat er veranderen? Het nieuwe wetsvoorstel maakt het voor verhuurders onmogelijk om de huur in verband met renovatie op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW tegen het einde van de eerste termijn te beëindigen. 48 De verhuurder behoudt de mogelijkheid tot beëindiging wegens renovatie tegen het einde van de tweede termijn wel gewoon. 49 In dit geval maakt de rechter een belangenafweging en kan hij ook de belangen van de verhuurder meewegen om te renoveren. 50 Dit zal de huurders van bedrijfsruimte beter beschermen, aldus de indieners, zonder dat daarbij de mogelijkheid van de verhuurder wordt ontnomen om te renoveren. Er is voor de 47 Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag Deze termijn blijkt uit artikel 7:292 lid 1 en is in beginsel 5 jaar 49 Op grond van artikel 7:292 lid 1 is een eventuele 2e termijn in beginsel een volgende 5 jaar (dus uiteindelijk 10 jaar) 50 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag. 5 en 6 L.E. van Cuilenborg
19 verhuurders altijd nog de mogelijkheid om via artikel 7:220 BW te renoveren met voortzetting van de huurovereenkomst. 51 In dit geval worden de belangen van de huurder wel meegenomen, omdat er een 'redelijk voorstel' wordt getoetst. Ook dit artikel zal, zoals eerder besproken, gaan veranderen. In de nieuwe wetgeving wordt immers een minimum verhuiskostenvergoeding vastgesteld, die de verhuurder aan de huurder moet betalen als deze noodgedwongen moet verhuizen wegens de renovatie. Mr. Huydecoper is echter kritisch op deze toelichting bij het wetsvoorstel. Hij ziet artikel 7:220 BW niet als alternatief voor artikel 7:296 BW om over te gaan tot renovatie. Het gaat hier om bepalingen, die twee verschillende en in beginsel onverenigbare gevallen regelen. 52 Zoals eerder gezegd regelt artikel 7:220 BW de gevallen waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet na de renovatie en artikel 7:296 BW de gevallen waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd. Mr. Huydecoper erkent dat er wellicht in sommige gevallen een zeker gebied aan te wijzen is met een 'overlap' van beide artikelen, maar in veel gevallen is de ene bepaling niet te gebruiken in het gebied van de andere bepaling. Deze onderbouwing moet dus volgens hem als drogbeeld worden gezien. 53 De gevolgen van de nieuwe wetgeving Kort gezegd krijgt de huurder dus meer bescherming door de nieuwe wetgeving en wordt het voor de verhuurder lastiger om over te gaan tot renovatie. Voor de verhuurder blijft er wel gewoon de mogelijkheid om via artikel 7:220 BW te renoveren. Dit is echter lang niet altijd voldoende voor een verhuurder. Zo is het niet mogelijk om een volledig nieuw winkelcentrum te realiseren, met een andere indeling en een vergroting van winkels waarbij eventueel winkels kunnen verdwijnen, aangezien artikel 7:220 BW ziet op renovaties met voortzetting van de huur. 54 Daarbij moet de functie en de plaats, zoals eerder gezegd, gelijk blijven. Een 51 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag Hoge Raad , LJN: BV1769, Conclusie Mr. Huydecoper nr. 19 sub a 53 Hoge Raad , LJN: BV1769, Conclusie Mr. Huydecoper nr. 19 sub a 54 G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag. 338 L.E. van Cuilenborg
20 grootschalige renovatie kan echter van belang zijn voor een verhuurder om een winkelcentrum nog aantrekkelijk te laten zijn en te kunnen blijven concurreren. 55 Ook in het geval dat een aantal huurders niet wil meewerken aan een renovatie kan een herontwikkeling niet doorgaan. Dit kan gevolgen hebben voor de andere huurders, wier belangen dit wetsvoorstel juist beoogt te beschermen. 56 Zo kunnen zij wellicht hun inkomsten achteruit zien gaan, omdat het winkelcentrum niet meer aantrekkelijk is voor consumenten. Met dit nieuwe wetsvoorstel is er dus geen rekening gehouden dat artikel 7:220 BW lang niet altijd de mogelijkheid geeft om over te gaan tot een optimale renovatie. 57 Artikel 7:220 BW kan daarbij niet gezien worden als alternatief voor artikel 7:296 BW, omdat bij eerstgenoemd artikel de plaats en de functie van het gerenoveerde gelijk dienen te blijven. 58 Dit is bij artikel 7:296 BW niet het geval en daardoor kunnen ook ingrijpender renovaties plaatsvinden. De mogelijkheid om ingrijpender renovaties door te voeren, na de eerste termijn, verdwijnt dus voor de verhuurder. Verder is er in dit wetsvoorstel geen overgangsrecht opgenomen. Daarnaast volgt uit een nota van wijziging dat artikel 205 van de Overgangswet als niet van toepassing is verklaard op het moment van inwerkingtreding van het wetsvoorstel bestaande huurovereenkomsten. 59 Dit betekent dat de nieuwe wetgeving direct van toepassing is op alle nu al lopende huurovereenkomsten en gerechterlijke procedures. Het huidige recht zal alleen nog gelden in procedures die bij de inwerkingtreding van het voorstel in de hoogste feitelijke instantie in staat van wijzen verkeren of waarbij sprake is van cassatie tegen een voor de inwerkingtreding tot stand gekomen uitspraak. 60 Onder andere de Raad van State heeft de nodige kritiek op geleverd op de onmiddellijke werking van het wetsvoorstel. 55 G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 5 pag. 1 en 2 60 Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 5 pag. 2 L.E. van Cuilenborg
21 Allereerst kan het zo zijn dat een voorgenomen, noodzakelijk te achten renovatie met ten minste vijf jaar moet worden uitgesteld. 61 Wanneer de huurder zich immers verzet tegen deze voorgenomen renovatie en er een procedure gestart is, betekent dit dat deze procedure onder het nieuwe recht gaat vallen hoewel deze al loopt op het moment van de inwerkingtreding. Met name wanneer er sprake is van een grootschalige renovatie, van bijvoorbeeld een winkelcomplex, kan dit grote problemen opleveren. Dit kan niet alleen leiden tot doorkruising van de plannen van een verhuurder, maar dit kan tevens van invloed zijn op investeringsbeslissingen en toekomstplannen van andere huurders. 62 De indieners hebben gekozen voor deze onmiddellijke werking, omdat zij willen voorkomen dat de behandeling van dit wetsvoorstel verhuurders stimuleert om voor de vaststelling van het voorstel snel nog een renovatietraject te starten. Dit met als doel om de nieuwe wetgeving niet van toepassing te laten zijn op het renovatieproces. 63 Mijns inziens is dit een begrijpelijke redenering van de indieners. Anders zullen vele huurders juist de dupe worden van het invoeren van de nieuwe wetgeving wanneer verhuurders hals over kop van hun huurders af willen. Dit neemt niet weg dat deze 'onmiddellijke werking' nog meer negatieve kanten heeft. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat een verhuurder al een beëindigingprocedure is begonnen, terwijl tijdens de procedure blijkt dat de gebruikte opzeggrond is komen te vervallen, dan wel dat partijen een stelling hebben ingenomen die niet meer strookt met de geldende wetgeving. 64 Als partijen zich hier vervolgens weer over mogen uitlaten gedurende de procedure, leidt dit tot langere procedures en hogere kosten. 65 Deze situatie is voor zowel de huurder als de verhuurder dus niet positief. Beide partijen zitten niet te wachten op langere en duurdere procedures. 61 Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag G.I. Beij en Th. C. Visser, Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming in geval van renovatie. Een vooruitgang? TvHB nr.6 december 2011 pag. 338 L.E. van Cuilenborg
22 Daar komt ook nog eens bij dat de verhuurder met de nieuwe wetgeving een minimale verhuiskostenvergoeding moet gaan betalen. Dit kan nadelig gaan uitpakken voor verhuurders, aangezien het moeilijk is om hier één juiste maatstaf voor vast te stellen. Dit gezien de grote diversiteit van ondernemingen, die verschillen in grote en inrichting zo onderkent ook de Raad van State. 66 Het kan immers gaan om een bakkerij, een supermarkt of een garage. Deze ondernemingen zijn moeilijk met elkaar te vergelijken. Daarnaast ziet de Raad van State het gevaar dat deze minimum vergoeding ook als richtlijn gaat gelden bij de vraag of er sprake is van een redelijk voostel op grond van artikel 7:220 BW. 67 De indieners gaan hier duidelijk voor veel bescherming van de huurder en het heel moeilijk maken van een grootschalige renovatie door een verhuurder. Dit willen zij daarnaast, door het niet opnemen van overgangsrecht hals over kop invoeren om te voorkomen dat verhuurders nog snel een procedure starten. Deze wetgeving moet daarom wel berusten op een eenzijdige "ad-hoc"-afweging (ten gunste van de huurder) en niet op evenwichtige besluitvorming aldus Mr. Huydecoper. Deze wetgeving maakt het verwezenlijken van een grootschalige renovatie, gericht op het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de buurt immers erg moeilijk terwijl daarbij geen rekening wordt gehouden met het individuele geval. 68 Belang van de nieuwe wetgeving De indieners van het wetsvoorstel onderbouwen het belang van de nieuwe wetgeving met een aantal berichten van diverse verenigingen. Zo is er uit de door de indieners aangehaalde berichten gebleken, dat winkeliers bij een renovatie steeds vaker zomaar uit hun pand worden gezet door de verhuurder. Hierbij verwijzen de indieners onder andere naar een bericht van de Branchevereniging Detailhandel Nederland. Volgens deze vereniging is er sprake van honderden gevallen per jaar met een doorzettende toename. 69 Ook verwijzen zij naar een bericht van CBW-MITEX, de branchevereniging voor woon- en 66 Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag Hoge Raad , LJN: BV1769, Conclusie Mr. Huydecoper, nr Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag. 1 L.E. van Cuilenborg
23 kledingwinkels. Volgens deze vereniging was er tien jaar geleden sprake van maar enkele uitzettingsgevallen per tien jaar en is er nu sprake van tientallen gevallen per jaar. 70 Verder verwijzen zij naar het feit dat de huurder geen kans krijgt om zijn kant van de zaak toe te lichten. Zodra een verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met renovatie, welke niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur, staat de huurder buitenspel. Veel middenstanders zien hierdoor de mogelijkheid tot uitoefening van hun beroep -en daarmee voorziening in hun levensonderhoud- verdwijnen, aldus de indieners. 71 Als laatste stellen de indieners dat er weliswaar ruimte is voor de rechter om een verhuiskostenvergoeding toe te wijzen op grond van artikel 7:297 BW, maar dat dit slechts een tegemoetkoming is voor de huurder. Dit betreft dus niet een volledige vergoeding en dekt dan ook niet bijvoorbeeld de kosten die de huurder maakt door het mislopen van de winst. 72 Ook de mogelijkheid van een schadevergoeding voor de huurder op grond van artikel 7:299 BW is minimaal volgens de indieners. De huurder moet in dit geval aannemelijk maken, dat de verhuurder het verhuurde helemaal niet in persoonlijk duurzaam gebruik wil nemen. De huurder moet hier zelf de stappen ondernemen en naar de rechter gaan, maar deze drempel blijkt in de praktijk zeer hoog. Bovendien heeft de huurder in het gunstigste geval slechts recht op een schadevergoeding. De huurovereenkomst is en blijft in zo'n geval niet meer van kracht, aldus de indieners. 73 De Raad van State is erg kritisch ten aanzien van de eerdergenoemde berichten, waar de indieners het belang van de nieuwe wetgeving op baseren. Uit beide berichten van de verenigingen kan volgens de Raad van State niet worden afgeleid op welke feiten de genoemden cijfers en veronderstellingen zijn gebaseerd en of zij een representatief beeld schetsen van de huidige situatie. 74 Daarbij zijn er sinds 2003 maar 28 uitspraken gepubliceerd, die betrekking hebben op dit onderwerp. In deze uitspraken werd de beëindigingvordering diverse keren toegewezen, maar ook afgewezen. Natuurlijk worden niet alle uitspraken 70 Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag Kamerstukken, memorie van toelichting 2011/2012, 33018, nr. 3 pag Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag. 2 en 3 L.E. van Cuilenborg
24 gepubliceerd, maar er is absoluut geen sprake van 'honderden gevallen per jaar', zoals de hierboven genoemde vereniging stelt. 75 De toelichting van de indieners verwijst daarbij ook naar twee algemeen juridische publicaties over het huurrecht. Deze publicaties bevatten geen representatieve gegevens over de toepassing van de bedoelde opzeggingsgrond (die op grond van artikel 7:296 BW), aldus de Raad van State. Het ook nog door de indieners aangehaalde rapport 76, waarin de problematiek rond renovaties van bedrijfsruimte wordt besproken, heeft bovendien mede betrekking op renovaties die op zichzelf niet in de weg staan aan voortzetting van de huurovereenkomst. 77 Ook dit rapport bevat dus geen representatieve gegevens over de toepassing van de bedoelde opzeggingsgrond. De Raad van State adviseert de indieners nader te motiveren waarop de feitelijk en verwachte toename van de toepassing van het renovatieartikel berust. De regering heeft daarnaast toegezegd, naar aanleiding van het hiervoor genoemde rapport, een onderzoek in te stellen om de omvang en de reikwijdte van de in dat rapport aangehaalde problematiek vast te stellen. De Raad van State adviseert aandacht te besteden aan de resultaten van dit onderzoek. 78 Dit onderzoek blijkt niet te zijn uitgevoerd door de regering. Als 'excuus' voor het niet uitvoeren van dit onderzoek melden de indieners dat er sprake is van een nijpende situatie en dat er niet voldoende tijd is voor een dergelijk onderzoek. 79 Dit 'excuus' is mijn inziens zwak, aangezien de cijfers en berichten waarop de indieners zich baseren al redelijk discutabel blijken te zijn. Het initiatiefvoorstel zal, zoals eerder beschreven, de nodige gevolgen hebben op de gang van zaken op het moment. Een onderzoek kan in een dergelijk geval geen kwaad. Ten slotte heeft de Raad van State nog commentaar op het laatste argument van de indieners. Dit commentaar houdt kort gezegd in, dat het voor de verhuurder erg makkelijk is om duurzaam dringend eigen gebruik aannemelijk te maken en dat de belangen van de huurder dan vervolgens snel buitenspel staan. Volgens de Raad van State is de hoeveelheid 75 W. Raas (2011), Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers, WR 2011/114, pag Sharon Gesthuizen (2008), Help, mijn winkel wordt gerenoveerd 77 Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag Kamerstukken, 2011/2012, 33018, nr. 4 pag. 3 L.E. van Cuilenborg
Tweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal Vergaderjaar 0 0 08 Voorstel van wet van de leden Gesthuizen, Smeets, Blanksma-Van den Heuvel en Van Gent tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek houdende verbetering
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal Vergaderjaar 0 0 33 08 Voorstel van wet van de leden Gesthuizen, Smeets, Blanksma-Van den Heuvel en Van Gent tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek houdende
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal. 's-gravenhage, 27 september 2011
W03.11.0407/II T W E E D E K A M E R D E R S T A T E N - 2 G E N E R A A L Vergaderjaar 2011-2012 33 018 Voorstel van wet van de leden Gesthuizen, Smeets, Blanksma- Van den Heuvel en Van Gent tot wijziging
Nadere informatieHuurrecht en gebiedsontwikkeling. 5 oktober 2017 Daniëlle de Vos Job Velthuizen
Huurrecht en gebiedsontwikkeling 5 oktober 2017 Daniëlle de Vos Job Velthuizen Waar raken huurrecht en gebiedsontwikkeling elkaar? Onderwerpen Voorbereidingsfase 1. Communicatie met bewoners 2. Renovatie
Nadere informatieNoot onder HR 24 september 2010, LJN BM9758 (Toko Mitra/PMT)
Rotterdam Institute of Private Law Accepted Paper Series Noot onder HR 24 september 2010, LJN BM9758 (Toko Mitra/PMT) Z.H. Duijnstee-van Imhoff Published in WR 2011/1, p. 14-17. 1 In dit opmerkelijke arrest
Nadere informatieTeam huurrecht SKa Olivier Vermeulen Violet Acar Thérèse Fraai Erina Baljić 0
Team huurrecht SKa Olivier Vermeulen Violet Acar Thérèse Fraai Erina Baljić 0 Het uitvoeren van werkzaamheden gedurende de looptijd van de huurovereenkomst Violet Acar 4 april 2019 Wat gaan we dit uur
Nadere informatieWijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie)
Wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie) MEMORIE VAN TOELICHTING ALGEMEEN Aanleiding In artikel 11g van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) is een
Nadere informatieAdvies van de Adviescommissie Huurrecht van de Nederlandse Orde van Advocaten 30 oktober 2012
1 WETSVOORSTEL 33 018 Advies van de Adviescommissie Huurrecht van de Nederlandse Orde van Advocaten 30 oktober 2012 Wetsvoorstel 33 018: Voorstel van wet van de leden Gesthuizen, Smeets, Blanksma-van den
Nadere informatieArtikel 7:220 BW regelt de medewerkingplicht van een huurder bij een voorgenomen renovatie.
Dit artikel is als volgt onderverdeeld: I. de medewerkingplicht van de huurder; II. huurbeëindiging wegens renovatie: de mogelijkheden; III. vergoedingsrechten. I. DE MEDEWERKINGPLICHT VAN DE HUURDER Artikel
Nadere informatieVastgoed-nieuws. 21 november 2013. Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur
Vastgoed-nieuws 21 november 2013 Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur Essentie Verhuurders proberen vaak op creatieve manier onder dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen uit te
Nadere informatieSupermarktvastgoed & Huurrecht
Supermarktvastgoed & Huurrecht Vrijdag 8 maart 2013 Jodit M. de Bruin Programma Inleiding huurrecht Asbest Exploitatieplicht Afwijkende bedingen Huurprijzen Renovatie 2 Inleiding (1) Soorten huur Gebouwde
Nadere informatieREGLEMENT inzake bijdragen in de kosten van verhuizing bij renovatie van Woningbouwvereniging Gelderland
REGLEMENT inzake bijdragen in de kosten van verhuizing bij renovatie van Woningbouwvereniging Gelderland artikel 1: Definities 1.1 Voor toepassing van het bij dit reglement bepaalde wordt verstaan onder:
Nadere informatieHet huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken
Het huurrecht van een winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW nader bekeken In de dagelijkse praktijk komen wij van Stad&Co ondernemers tegen die vragen hebben over hun juridische
Nadere informatieDe verhuis- en inrichtingskosten
De verhuis- en inrichtingskosten van artikel 7:297 BW Aanknopingspunten bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming mr. M. Sloot en mr. A. Kemp * De huurder van 290-bedrijfsruimte, die geconfronteerd
Nadere informatieRenovatie bedrijfsruimte: hoe zit het met de bescherming van de huurder?
Mariska Nijensteen en Anneke Werner* Renovatie bedrijfsruimte: hoe zit het met de bescherming van de huurder? Over renovatie van verhuurde bedrijfsruimte is de afgelopen jaren veel te doen geweest. Het
Nadere informatieWR, Tijdschrift voor Huurrecht, Renovatie: enkele overpeinzingen
WR, Tijdschrift voor Huurrecht, Renovatie: enkele overpeinzingen WR 2007, 54. Bijgewerkt tot 2007-06-01. Auteur: J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens, P.M. Gompen Inleiding De wetgever heeft niet helder aangegeven
Nadere informatieTijdelijke verhuur woonruimte
Momenteel staan er veel woningen te koop. Veel mensen hebben zelfs in deze tijd al een nieuwe woning gekocht, terwijl de oude woning nog niet verkocht is. Eigenaren zijn veelal op zoek naar middelen om
Nadere informatieRenovatie van bedrijfsruimte door de verhuurder
Renovatie van bedrijfsruimte door de verhuurder mr. G.I. Beij en mr. Th. C. Visser * 1. Inleiding Zowel de huurder als de verhuurder kan het nodig achten om in de looptijd van de huurovereenkomst werkzaamheden
Nadere informatieInleiding. Algemene bepalingen van het huurrecht Verplichtingen huurder
1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 Inleiding 13 Wat is huur? 13 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten 14 (Semi)dwingend recht 17 1.3.1 Regelend recht (of aanvullend recht) 17 1.3.2 Semidwingend
Nadere informatieDE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
Zaaknummer: S21-29 Datum uitspraak: 29 januari 2015 Plaats uitspraak: Zeist DE RIJDENDE RECHTER Bindend Advies in het geschil tussen: S. van der Veen en T. van der Veen--Koster te Ferwert, verder te noemen:
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Uw kenmerk 2014Z11661
Nadere informatie15 Renovatieregeling in het huurrecht, in het bijzonder middenstandsbedrijfsruimte
15 Renovatieregeling in het huurrecht, in het bijzonder middenstandsbedrijfsruimte Van: Aan: Vorm: G.M. Kerpestein R.A. Dozy Commentaar stellingen OPDRACHT Art. 7:220 BW bevat de commune renovatieregeling
Nadere informatieUitvoeringsinstructie 19
Uitvoeringsinstructie 19 Vaststellen peildatum sloop- en renovatieprojecten Datum van ingang: Relatie met de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 Artikel 14 Urgentie Artikel 15 lid
Nadere informatieInvesteren in verduurzaming
Investeren in verduurzaming Visie Pels Rijcken voor vastgoedbeleggers 17 december 2018, hotel Van der Valk, Nootdorp Gebouwen zijn verantwoordelijk voor 40% van het totale energieverbruik, een greep uit
Nadere informatieBieden de renovatiebepalingen in boek 7 BW voldoende mogelijkheden aan de verhuurder om een renovatieplan uit te voeren?
Bieden de renovatiebepalingen in boek 7 BW voldoende mogelijkheden aan de verhuurder om een renovatieplan uit te voeren? Kristel van Campen Studentnummer: 5887976 Privaatrechtelijke Rechtspraktijk 2015
Nadere informatieActualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling
Actualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling Donderdag 26 juni 2014 Pieter Twaalfhoven Helma Sengers Jodit de Bruin Indeplaatsstelling (1) Hoe? Onderling overleg contractsovername
Nadere informatieBinnenlandse Zaken en de Hoge Colleges van Staat / Algemene Zaken en Huis der Koningin (BZK/AZ)
Overzicht van stemmingen in de Tweede Kamer afdeling Inhoudelijke Ondersteuning aan De leden van de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken en de Hoge Colleges van Staat / Algemene Zaken en Huis der Koningin
Nadere informatieHuurrecht - woonruimte
Huurrecht - woonruimte Bij huurrecht en huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw, en de meeste huurvragen hebben hier ook betrekking op. De wet
Nadere informatieDe toepassing van de goedkeuringsgronden bij afwijkende bedingen
De toepassing van de goedkeuringsgronden bij afwijkende bedingen mr. A. de Fouw, mr. K. Keij en mr. A. Sinnige * 1. Inleiding Een huurder van 290-bedrijfsruimte wordt vergaande bescherming geboden door
Nadere informatieECLI:NL:GHSGR:2008:BC8832
ECLI:NL:GHSGR:2008:BC8832 Instantie Datum uitspraak 02-04-2008 Datum publicatie 07-04-2008 Zaaknummer C 06/14 Formele relaties Rechtsgebieden Bijzondere kenmerken Inhoudsindicatie Gerechtshof 's-gravenhage
Nadere informatieWet doorstroming huurmarkt 2015
Wet doorstroming huurmarkt 2015 Door: Susanne van de Pest Lezing Jonge Balie 2 maart 2017 Wet doorstroming huurmarkt 2015 Voorgeschiedenis Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015-21 december 2014 ingediend
Nadere informatieDE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
Zaaknummer: S20-06 Datum uitspraak: 26 oktober 2012 Plaats uitspraak: Zaandam DE RIJDENDE RECHTER in het geschil tussen: R.J. Kok te Enkhuizen verder te noemen: Kok, tegen: Bindend Advies Stichting Woondiensten
Nadere informatieBoek 7A Burgerlijk Wetboek: 1624-1636o BW (bedrijfsruimte)
Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1624-1636o BW (bedrijfsruimte) BUREAU BREIJ B.V. Postbus 15858 1001 NJ AMSTERDAM Kamer van Koophandel, nr. 17082168, ter inzage gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
Nadere informatieBoek 7 Burgerlijk Wetboek: 290-310 BW (huur van bedrijfsruimte)
Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 290-310 BW (huur van bedrijfsruimte) Boek 7 BW, titel 4: Bedrijfsruimte Afdeling 6. Huur van bedrijfsruimte Artikel 290 1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing
Nadere informatie- 290-bedrijfsruimte: openbare, toegankelijke ruimtes zoals winkels en horecabedrijven;
Huurrecht 290-bedrijfsruimte (winkelruimte) Bij huurrecht en een huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw. De meeste huurvragen hebben hier dan
Nadere informatieCursus huurrecht. Indeling in modules. Systematiek van de wet
Cursus huurrecht Indeling in modules Systematiek van de wet Gelaagde structuur van de wetboeken; Algemene bepalingen huurrecht (artikel 7:201 BW artikel 7:231 BW); o Huur van roerende zaken; o Huur van
Nadere informatieMVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015)
A.175188.01/3402342/2 MVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015) Toelichting ten behoeve van een verhuurder Iemand
Nadere informatieDe commissie cassatie in het belang der wet Mr. H. Logmans, secretaris
campuscontract.com De commissie cassatie in het belang der wet Hans Talmon Mr. H. Logmans, secretaris Clara van Sparwoudestraat 120 Hoge Raad der Nederlanden 2612 RW Delft Postbus 20303 2500 EH DEN HAAG
Nadere informatieGrofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is.
Huurrecht - kantoorruimte en overige bedrijfsruimte De meeste huurvragen hebben betrekking op het huurrecht en een huurovereenkomst betreffende het (ver)huren van een onroerende zaak. De wet maakt onderscheid
Nadere informatieREGLEMENT BIJ RENOVATIE EN GROOT ONDERHOUD
REGLEMENT BIJ RENOVATIE EN GROOT ONDERHOUD Zwolle, juni 2014 Inleiding Woningstichting SWZ is primair verhuurder van woningen in de sociale huursector. Deze woningen hebben onderhoud nodig. Dat kan het
Nadere informatieA. Het in het belastbaar inkomen 1998 begrijpen van het voordeel uit het tegen inkoopsprijs aankopen vaneen auto, groot fl 15.000.
C/& Z^o^jr Edelhoogachtbaar College, y> "2_ Op 17 februari j.l. is door mij namens C igllllllpljp te IHllIll^, hierna belanghebbende, beroep in cassatie aangetekend tegen de uitspraak van het Gerechtshof
Nadere informatieBinnenlandse Zaken en de Hoge Colleges van Staat / Algemene Zaken en Huis van de Koning (BiZa/AZ)
Overzicht van stemmingen in de Tweede Kamer afdeling Inhoudelijke Ondersteuning aan De leden van de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken en de Hoge Colleges van Staat / Algemene Zaken en Huis van de
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag
Nadere informatievera nderen ALs u de woning zelf in dit hoofdstuk aan de orde.
ALs u de woning zelf wi Lt vera nderen Huurders veranderen in de loop van hun huurperiode vaak het nodige aan hun woning. Bijvoorbeeld omdat ze er een eigen accent aan willen geven, maar ook om ruimte
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2012 2013 33 018 Voorstel van wet van de leden Gesthuizen, Smeets, Blanksma-Van den Heuvel en Van Gent tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
Nadere informatiea d v o k a t e n k o l l e k t i e f s l o e t s t r a a t
Rechtbank Arnhem Sector Kanton, Locatie Arnhem Roldatum : 17 december 2012 zaaknummer : 844779 CV EXPL 12-8235 CONCLUSIE VAN ANTWOORD inzake: J.P.H. Reijnen wonende te Arnhem, gedaagde advocaat: mr. J.H.F.M.
Nadere informatieVoorvragen in verzoekschriftprocedures.
Voorvragen in verzoekschriftprocedures. Juridisch mogelijk en wenselijk? mr. M. van Heeren * 1. Inleiding Sinds de invoering van het nieuwe huurrecht op 1 augustus 2003 is een nieuwe verzoekschriftprocedure
Nadere informatieProces 100% deelname renovatie. Christian Schellekens (VBTM Advocaten) 7 november 2011 NOTITIE
NOTITIE Van: Christian Schellekens (VBTM Advocaten) In deze notitie ga ik in op de procedures die de verhuurder moet volgen met het uitvoeren van dringende werkzaamheden en het verwezenlijken van een renovatie.
Nadere informatieBoek 7 Burgerlijk Wetboek: 201-231 BW (algemene bepalingen)
Boek 7 Burgerlijk Wetboek: 201-231 BW (algemene bepalingen) Boek 7 BW, titel 4: Algemeen e.v. Afdeling 1. Algemene bepalingen Artikel 201 1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder,
Nadere informatieVerordening verrekening bestuurlijke boete bij recidive gemeente Heerenveen 2015
Verordening verrekening bestuurlijke boete bij recidive gemeente Heerenveen 2015 De raad van de gemeente Heerenveen; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van [datum en nummer]; Gelet op
Nadere informatieBijlage. Onderwerp: analyse jurisprudentie compensatieplicht Wmo
Bijlage Onderwerp: analyse jurisprudentie compensatieplicht Wmo Aanleiding Tijdens het Algemeen Overleg van de vaste commissie voor Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS) op 28 juni 2012 heeft mevrouw
Nadere informatieGrip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed
Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming
Nadere informatieECLI:NL:RBSGR:2011:BP8136
ECLI:NL:RBSGR:2011:BP8136 Instantie Datum uitspraak 15-02-2011 Datum publicatie 18-03-2011 Rechtbank 's-gravenhage Zaaknummer 385723 / KG ZA 11-78 Rechtsgebieden Bijzondere kenmerken Inhoudsindicatie Civiel
Nadere informatieDe (on)zin van artikel 7:306 BW voor de onderhuurder van een bedrijfsruimte?
De (on)zin van artikel 7:306 BW voor de onderhuurder van een bedrijfsruimte? mw. mr. I.C.K. Mol * Inleiding Toen de wetgever in 1999 het wetsvoorstel tot vaststelling van titel 7.4.6 van het Burgerlijk
Nadere informatieECLI:NL:HR:2018:484. Uitspraak. Datum uitspraak Datum publicatie Zaaknummer 17/01642
ECLI:NL:HR:2018:484 Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 30-03-2018 Datum publicatie 30-03-2018 Zaaknummer 17/01642 Formele relaties Rechtsgebieden Bijzondere kenmerken Inhoudsindicatie Conclusie: ECLI:NL:PHR:2018:46
Nadere informatieREACTIE OP "HET FISCALE BODEMRECHT" VAN MR. R. ROSARIA IN AJV-NIEUWSBRIEF NO. 1, 2016 (JANUARI)
REACTIE OP "HET FISCALE BODEMRECHT" VAN MR. R. ROSARIA IN AJV-NIEUWSBRIEF NO. 1, 2016 (JANUARI) mr. R.M. Bottse* I n AJV-Nieuwsbrief no.1, 2016 (januari) verscheen een bijdrage van de hand van mr. R. Rosaria
Nadere informatietot wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (verplichte verhuiskostenvergoeding bij renovatie en enkele kleine wijzigingen)
Besluit van tot wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (verplichte verhuiskostenvergoeding bij renovatie en enkele kleine wijzigingen) Op de voordracht van Onze Minister van Volkshuisvesting,
Nadere informatieHoge Raad. 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:338 Alog-onroerend goed en handelsmaatschappij BV / Ultimo Vastgoed BV c.s.
Jurisprudentiebespreking ( ) 6. Hoge Raad 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:338 Alog-onroerend goed en handelsmaatschappij BV / Ultimo Vastgoed BV c.s. Samenvatting Beëindiging, renovatie, dringend eigen
Nadere informatieHUURRECHT IN HET BURGERLIJK WETBOEK (BOEK 7 TITEL 4) / 17
Inhoud uitgebreid Voorwoord / 5 Afkortingenlijst / 15 DEEL A HUURRECHT IN HET BURGERLIJK WETBOEK (BOEK 7 TITEL 4) / 17 1 Toelichting huur algemene bepalingen (art. 7:201-231 BW) / 19 1.1 Inleiding / 19
Nadere informatieRapport. Rapport over een klacht over het College van procureurs-generaal te Den Haag. Datum: 25 februari 2014. Rapportnummer: 2014/010
Rapport Rapport over een klacht over het College van procureurs-generaal te Den Haag. Datum: 25 februari 2014 Rapportnummer: 2014/010 2 Klacht Verzoeker klaagt erover dat het College van procureurs-generaal
Nadere informatieWet doorstroming huurmarkt Anne Maren Langeloo 22 juni 2016
Anne Maren Langeloo 22 juni 2016 Voorgeschiedenis Beleidsbrief van 17 januari 2012 aan Tweede Kamer Gesprekken najaar 2013 Brief van 11 april 2014 aan Tweede Kamer Concept Wetsvoorstel tijdelijke huur
Nadere informatieBeantwoording vragen van de leden Van der Vlies (SGP) en Gesthuizen (SP):
> Retouradres Postbus 20101 2500 EC Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 4 2513 AA s-gravenhage Directoraat-generaal Bezuidenhoutseweg 30 Postbus 20101 2500 EC Den Haag
Nadere informatie<www.ad.nl/ad/nl/5597/economie/article/detail/ /2009/07/22/ik-word-gewoon-op-straatgegooid.dhtml?redirected>.
1 Toen mevrouw Van Walsum nog een jong meisje was, had haar moeder al een slijterij aan de Jaarbeurstraverse in Utrecht. Nu, bijna 40 jaar later, is mevrouw Van Walsum zelf de gelouterde eigenaar van de
Nadere informatieOnrechtmatige daad. Benadeling van de boedel. Misbruik van rechtspersoonlijkheid.
Annotatie bij HR 27-02-2009, C07/168HR, LJN BG6445 Onrechtmatige daad. Benadeling van de boedel. Misbruik van rechtspersoonlijkheid. [BW art. 6:162] Een gefailleerde natuurlijke persoon heeft de eigendom
Nadere informatieDatum 10 juni 2014 Betreft Behandeling WWZ, schriftelijke reactie op voorstel VAAN d.d. 2 juni 2014
> Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Eerste Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 22 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22 Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4 T
Nadere informatieDe ontruimingsbescherming nader
De ontruimingsbescherming nader bezien mw.mr. J.M. de Bruin * 1.Inleiding Aanleiding voor dit artikel zijn twee recente uitspraken over de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW. De eerste is die van
Nadere informatieMOTIVERING CASSATIEBEROEPSCHRIFT
MOTIVERING CASSATIEBEROEPSCHRIFT Cassatiemiddelen Schending van het recht, in het bijzonder doel en strekking van artikel 16 lid 2 letter c van de Algemene Wet Rijksbelastingen (hierna ook: I6,2,c AWR),
Nadere informatieVERORDENING VERREKENING BESTUURLIJKE BOETE BIJ RECIDIVE HELMOND 2013
Jaar: 2013 Nummer: 27 Besluit: Gemeenteraad 5 maart 2013 Gemeenteblad VERORDENING VERREKENING BESTUURLIJKE BOETE BIJ RECIDIVE HELMOND 2013 De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester
Nadere informatieBeleidsregels Leegstandwet
Beleidsregels Leegstandwet Datum: 28 april 2009 Burgemeester en wethouders van Soest; Gelet op artikel 1.3, vierde lid Algemene Wet Bestuursrecht en artikel 15, eerste lid van de Leegstandwet; Overwegende
Nadere informatieEerste Kamer der Staten-Generaal
Eerste Kamer der Staten-Generaal 1 Vergaderjaar 2013 2014 33 818 Wijziging van verschillende wetten in verband met de hervorming van het ontslagrecht, wijziging van de rechtspositie van flexwerkers en
Nadere informatiegezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 28 oktober 2014;
Onderwerp: Verordening verrekening bestuurlijke boete bij recidive Asten 2015 Dagtekening: 16 december 2014 nummer: 14.12.05 De raad van de gemeente Asten; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders
Nadere informatieHet einde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Het einde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd C.M. Büscher Januari 2015 Het einde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd C.M. Büscher Januari 2015 Adres: - Telefoonnummer: - Studentnummer:
Nadere informatieRenovatie als opzeggingsgrond bij woonen. middenstandsbedrijfsruimte. Begeleider: dr. Drs. G.J.P. de Vries 2e beoordelaar: mr. R.F.
Renovatie als opzeggingsgrond bij woonen middenstandsbedrijfsruimte. Jochem Jan Spaan 9902252 Master privaatrechtelijke rechtspraktijk November 2013 Begeleider: dr. Drs. G.J.P. de Vries 2e beoordelaar:
Nadere informatieECLI:NL:RBMNE:2015:5675
ECLI:NL:RBMNE:2015:5675 Instantie Datum uitspraak 29-07-2015 Datum publicatie 03-08-2015 Zaaknummer Rechtsgebieden Bijzondere kenmerken Inhoudsindicatie Rechtbank Midden-Nederland 3947956 MC EXPL 15-2480
Nadere informatieNIEUWSBRIEF 3. Algemeen verbintenissenrecht Het gebruik van algemene voorwaarden; zo standaard is het niet!
NIEUWSBRIEF 3 Welkom bij de periodieke nieuwsbrief van Koppelaar & Linssen Advocaten. In een kort tijdsbestek bent u op de hoogte van uw rechten, plichten en (recente) juridische ontwikkelingen. In onze
Nadere informatieOntslag na doorstart faillissement
Ontslag na doorstart faillissement december 2006 mr De auteur heeft grote zorgvuldigheid betracht in het weergeven van delen uit het geldende recht. Evenwel noch de auteur noch kan aansprakelijk worden
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2012 2013 33 618 Wijziging van onder meer de Wet op het primair onderwijs, de Wet op het voortgezet onderwijs en de Wet op de expertisecentra in verband
Nadere informatieDE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
Zaaknummer: S21-40 Datum uitspraak: 24 september 2015 Plaats uitspraak: Zeist DE RIJDENDE RECHTER Bindend Advies in het geschil tussen: H.G. Warmer en S.H.M. Warmer-Bleij te Neede, verder te noemen: Warmer,
Nadere informatieVerordening verrekening bestuurlijke boete bij recidive gemeente Heerenveen
Verordening verrekening bestuurlijke boete bij recidive 2013 gemeente Heerenveen De raad van de gemeente Heerenveen; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 17 september 2013, nr. 13.2000765;
Nadere informatieBeëindigen van de huurovereenkomst in verband met renovatie. Violet Acar en Thérèse Fraai 4 april 2019
Beëindigen van de huurovereenkomst in verband met renovatie Violet Acar en Thérèse Fraai 4 april 2019 Wat gaan we dit uur doen? Keuzevrijheid voor de verhuurder; Dringend eigen gebruik, wanneer is daar
Nadere informatieDe renovatiebepalingen, een inbreuk op de huurbescherming?
De renovatiebepalingen, een inbreuk op de huurbescherming? Doctoraal scriptie Open Universiteit 9 augustus 2006 V.M.T van Loon-Majoor De Beuk 83, 6941 ZC Didam 0316-229009 Studentnr. 837279631 INHOUDSOPGAVE
Nadere informatieGelet op artikel 21b, eerste lid, van de Wet op de rechterlijke organisatie; De Afdeling advisering van de Raad van State gehoord (advies van
Besluit van houdende aanwijzing van zittingsplaatsen van rechtbanken en gerechtshoven (Besluit zittingsplaatsen gerechten) Op de voordracht van Onze Minister van Veiligheid en Justitie van 2012, nr., Gelet
Nadere informatieNo.W03.12.0197/II 's-gravenhage, 16 juli 2012
... No.W03.12.0197/II 's-gravenhage, 16 juli 2012 Bij Kabinetsmissive van 18 juni 2012, no.12.001344, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister van Veiligheid en Justitie, bij de Afdeling advisering
Nadere informatieNoot bij ktr. Utrecht 16 september 2008, BF0857
Rotterdam Institute of Private Law Accepted Paper Series Noot bij ktr. Utrecht 16 september 2008, BF0857 Z.H. Duijnstee-van Imhoff Published in WR 2009/109, p. 388-390. 1 Noot bij ktr. Utrecht 16 september
Nadere informatieWij Willem-Alexander, bij de gratie Gods, Koning der Nederlanden, Prins van Oranje-Nassau, enz. enz. enz.
Besluit van PM 2018 tot wijziging van het Besluit servicekosten in verband met de verduidelijking van de doorberekening van kosten voor het leveren van warmte als servicekosten Wij Willem-Alexander, bij
Nadere informatieModel tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet 1
Model tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet 1 Ondergetekenden, De... gevestigd en kantoorhoudend te... hierna te noemen: verhuurder en...... (elk van hen) hierna te noemen: huurder In
Nadere informatie2 Huur / Algemeen: ruim begrip / Definitie / Andere vormen van ingebruikgeving / 12
INHOUDSOPGAVE Afkortingen /XV Algemeen /1 1 Inleiding /3 1.1 Achtergronden van titel 7.4 BW / 3 1.2 De aard van de wijzigingen / 3 1.3 Overgangsrecht / 3 1.4 Samenhang met algemeen privaatrecht / 4 1.4.1
Nadere informatieDatum 5 november 2012 Onderwerp Antwoorden kamervragen over strafrechtelijke ontruiming van krakers
1 > Retouradres Postbus 20301 2500 EH Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Schedeldoekshaven 100 2511 EX Den Haag Postbus 20301 2500 EH Den
Nadere informatie1 Huurrecht is burgerlijk recht
1 Huurrecht is burgerlijk recht 1.1 Personen Om het huurrecht goed te kunnen positioneren, is het van belang vast te stellen dat huurrecht onderdeel uitmaakt van het burgerlijk recht. Grof gezegd bestaat
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Zitting 1978-1979 14249 Bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte Nr.9 VERGELIJKENDE TEKST Tekst van de artikelen 1623a-1623g van het Burgerlijk Wetboek,
Nadere informatieBijlage 3. Werkovereenkomst Werkovereenkomst
Bijlage 3. Werkovereenkomst Werkovereenkomst Volgnummer Datum :... :... Overeenkomst Eigenaar Verhuurder (verder Verhuurder) met Huurder betreffende Werk door of namens Verhuurder aan de woning van Huurder,
Nadere informatieelp, mijn winkel ordt gerenoveerd Voorstellen voor huurbescherming van de kleine ondernemer Sharon Gesthuizen, SP-Tweede Kamerlid
elp, mijn winkel ordt gerenoveerd Voorstellen voor huurbescherming van de kleine ondernemer Sharon Gesthuizen, SP-Tweede Kamerlid Foto omslag: George Verberne/Hollandse Hoogte Help, mijn winkel wordt gerenoveerd
Nadere informatieLeegstand, transformatie en tijdelijke verhuur. mr. Saskia Frijling mr. Robert van der Velde PlasBossinade Legal Updates 8 oktober 2015
Leegstand, transformatie en tijdelijke verhuur mr. Saskia Frijling mr. Robert van der Velde PlasBossinade Legal Updates 8 oktober 2015 Groningen - kantoren Groningen bedrijfsruimte Groningen winkelruimte
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2016 2017 33 018 Voorstel van wet van het lid Gesthuizen tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek houdende verbetering van de huurbescherming
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal Zitting 1978-1979 14 249 Bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte Nr. 8 GEWIJZIGD ONTWERP VAN WET Wij Juliana, bij de gratie Gods, Koningin der Nederlanden,
Nadere informatieBuitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte.
Vastgoed/Six-Hummel/Know how/incasso/notitie buitengerechtelijke kosten 2012-07-24/MVA Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte. Met ingang van 1 juli 2012 is de regelgeving met betrekking
Nadere informatieafspraken die in het Najaarsoverleg 2008 zijn gemaakt. Volstaan wordt dan ook met hiernaar te verwijzen.
Reactie op de brief van de Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) inzake het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 7, titel 10, van het Burgerlijk Wetboek in verband met het limiteren van de hoogte van de
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag
Nadere informatieCursus huurrecht. Indeling in modules. Systematiek van de wet
Cursus huurrecht Indeling in modules Systematiek van de wet Gelaagde structuur van de wetboeken; Algemene bepalingen huurrecht (artikel 7:201 BW artikel 7:231 BW); o Huur van roerende zaken; o Huur van
Nadere informatieEerste Kamer der Staten-Generaal
Eerste Kamer der Staten-Generaal 1 Vergaderjaar 2015 2016 34 207 Wijziging van artikel 417, vierde lid, en van artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het tegengaan van het berekenen
Nadere informatie