Artikel 7:220 BW regelt de medewerkingplicht van een huurder bij een voorgenomen renovatie.

Transcriptie

1 Dit artikel is als volgt onderverdeeld: I. de medewerkingplicht van de huurder; II. huurbeëindiging wegens renovatie: de mogelijkheden; III. vergoedingsrechten. I. DE MEDEWERKINGPLICHT VAN DE HUURDER Artikel 7:220 BW regelt de medewerkingplicht van een huurder bij een voorgenomen renovatie. a) artikel 7:220 BW: een korte uiteenzetting - lid 1: dringende werkzaamheden Van een renovatie maken vaak dringende werkzaamheden onderdeel uit. Lid 1 bepaalt dat dringende werkzaamheden dienen te worden gedoogd. Het oude recht (artikel 7A:1591 BW) sprak slechts over het gedogen van dringende reparaties. Bovendien was onder het oude recht voor de gedoogplicht vereist dat die dringende reparaties niet konden worden uitgesteld tot na het eindigen van de huur. - lid 2: gedogen mits sprake is van een redelijk renovatievoorstel Bij een renovatie gaan de werkzaamheden verder dan het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Het begrip renovatie is ruim. De wet spreekt over "zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging". Het begrip renovatie gaat weer niet zover gaat dat slechts het uitbreiden van voorzieningen of service, zonder een fysieke wijziging aan het gehuurde, daaronder valt. Onder het oude recht was in de jurisprudentie reeds beslist dat de redelijkheid en billijkheid met zich mee kunnen brengen dat een huurder een renovatie dient te gedogen. Die jurisprudentie stond in het teken van het oude (en niet teruggekeerde) artikel 7a:1590 BW waarin bepaald was dat een verhuurder de aard en indeling van het gehuurde niet mag wijzigen. Lid 2 beoogt deze jurisprudentie te codificeren. Hierbij wordt blijkens de parlementaire geschiedenis rekening gehouden met een verdere ontwikkeling in de rechtspraak. Lid 2 bepaalt dat een verhuurder die wil renoveren een redelijk renovatievoorstel dient te doen. Dit was onder het oude recht ook al de gangbare praktijk. - Lid 3: het complex Lid 3 bevat de inmiddels bekende 70% regel: een renovatie van 10 of meer huurobjecten die een bouwkundige eenheid vormen wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Voor alle andere voorgenomen renovaties (onder meer van een groot complex waarbij minder dan 70 % van de huurders heeft ingestemd met de renovatie) moet worden teruggegrepen op het algemene lid 2.

2 De procedure is volledig nieuw: de "dwarsliggende" huurders (die 30% of minder van het aantal huurders vertegenwoordigen) dienen binnen acht weken na de ontvangst van de mededeling dat 70% instemt met het renovatievoorstel tot actie over te gaan. Zij dienen binnen die termijn een procedure aanhangig te maken. In die procedure kunnen zij tegenbewijs leveren tegen het vermoeden dat de voorgestelde renovatie redelijk is. De verhuurder doet er overigens verstandig aan in een dergelijke procedure in reconventie de nakoming van het renovatievoorstel te vorderen zodat hij over een titel kan beschikken. Wanneer een verhuurder niet genoeg tijd heeft om de 8 weken periode af te wachten kan hij een kort gedingprocedure aanhangig maken waarin hij kan profiteren van de omgekeerde bewijslast. De verhuurder verliest hierbij waarschijnlijk wel de kans dat de "dwarsliggende" huurders hun termijn van acht weken vergeten. Laten de huurders hun "bezwaartermijn" voorbij gaan of oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk was dan zijn de "dwarsliggende" huurders aan het renovatievoorstel gebonden. b) de praktische toepassing van art. 7:220 BW - redelijk renovatievoorstel? Wat is een redelijk renovatievoorstel? Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat relevante factoren om de redelijkheid te toetsen ondermeer zijn: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de (hoogte van) de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en "de overige omstandigheden van het geval". Een voorstel dat een huurverhoging inhoudt kan dus redelijk zijn. Er wordt dan ook de nodige vrijheid aan de rechter overgelaten om een renovatievoorstel op redelijkheid te beoordelen. - voortzetting van de bestaande huurovereenkomst De tekst van artikel 220 lid 2 gaat uit van voortzetting van de bestaande huurovereenkomst. Wanneer het gehuurde wordt gesloopt en op min of meer dezelfde plaats nieuwbouw verrijst kan de oude huurovereenkomst worden voortgezet. In de parlementaire geschiedenis wordt over de voortzetting van de huurovereenkomst opgemerkt: "daaraan doet niet af dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vaststaat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven " - gebondenheid huurder aan een redelijk renovatievoorstel? De vraag rijst hoe een huurder gebonden wordt aan een renovatievoorstel, zeker wanneer dat voorstel een huurprijsverhoging inhoudt.

3 Artikel 220 lid 2 gaat er vanuit dat een huurder een renovatie overeenkomstig een redelijk renovatievoorstel moet gedogen. De huurder die zo n voorstel niet accepteert kan worden veroordeeld de renovatie te gedogen. Daarbij kan een huurder ook bevolen worden het gehuurde tijdelijk te ontruimen. Wordt het gevorderde toegewezen, al dan niet met inbegrip van een hogere huurprijs maar kan de huurder zich nog steeds niet met de renovatie en de consequenties daarvan verenigen dan rest hem niets dan de huurovereenkomst op te zeggen. In de parlementaire geschiedenis wordt opgemerkt: "Voorop moet worden gesteld dat de huurder in beginsel niet aan een door de rechter redelijk geacht voorstel is gebonden in die zin dat de huurovereenkomst van rechtswege overeenkomstig dit voorstel wordt gewijzigd. De huurder behoort immers vrij te zijn het voorstel niet te aanvaarden, maar zijnerzijds de overeenkomst te beëindigen" en: "het is derhalve niet zo dat redelijk bevinding door de rechter van het voorstel met zich meebrengt dat de huurder "rechtstreeks" aan het voorstel gebonden wordt" Dit is mij eerlijk gezegd niet geheel duidelijk. Wanneer de verhuurder een renovatie voorstel doet en dit voorstel wordt niet geaccepteerd dan zal de verhuurder een procedure aanhangig maken. Daarin zal de verhuurder (wanneer van een bodemprocedure sprake is) kunnen vorderen: een verklaring voor recht dat het voorstel redelijk is, een vordering tot het gedogen van de renovatie conform het renovatievoorstel en een veroordeling tot betaling van de voorgestelde hogere huurprijs na het afronden van de renovatie. Is de rechter van oordeel dat het renovatievoorstel redelijk is, dan zullen de vorderingen van de verhuurder toewijsbaar zijn. De verhuurder heeft belang bij een titel. Waarom de huurder aan een dergelijk vonnis (waarin het redelijk geoordeelde renovatievoorstel uiteindelijk resulteert) niet gebonden zou zijn ontgaat mij. De opmerking tijdens de parlementaire behandeling dat de huurder de huurovereenkomst kan opzeggen leidt nog niet tot de conclusie dat de huurovereenkomst ongewijzigd blijft. Een huurder kan bijvoorbeeld ook na een nadere huurprijsvaststelling opzeggen, maar aan die nadere huurprijs is hij wel degelijk gebonden. Bovendien wordt er in de parlementaire geschiedenis van uit wordt gegaan dat de huurder altijd tijdig kan opzeggen. Hierbij heeft men wellicht de huur van woonruimte op het oog gehad waarbij dit vrijwel altijd mogelijk is. Bij de huur van woonruimte is immers zelden sprake van langlopende huurovereenkomsten. Maar: bij bedrijfsruimte ligt dit anders. De huurder van bedrijfsruimte zal na een gevoerde gerechtelijke procedure (waarin het

4 renovatievoorstel uiteindelijk redelijk is geoordeeld) lang niet altijd kunnen opzeggen tegen een datum, gelegen voor de renovatie. Dit geldt in het bijzonder bij een huurcontract dat telkens met vijf jaar wordt verlengd. In de praktijk zal dit niet altijd tot problemen leiden aangezien de verhuurder een huuropzegging tegen een contractueel gezien - te vroege datum vaak zal accepteren. Dit scheelt hem alleen al in de kosten van het verstrekken van vervangende bedrijfsruimte of schadevergoeding. Maar dit is geen gegeven. Dit zal afhangen van de marktsituatie en van de huurprijs die redelijk werd geoordeeld. Wanneer de wetgever bedoeld heeft bij een redelijk geacht renovatievoorstel een huurder in alle gevallen een "ontsnappingsmogelijkheid" te bieden door de huurovereenkomst dan maar op te zeggen tegen een datum, gelegen voor de aanvang van de renovatie, dan had hiervoor een specifieke wettelijke bepaling opgenomen dienen te worden. Deze ontbreekt. - een van het renovatievoorstel afwijkende veroordeling? Stel dat de rechter het voorstel van de verhuurder niet redelijk oordeelt. Kan de rechter de huurder dan veroordelen zijn medewerking te verlenen aan een "redelijker" renovatievoorstel? Dit lijkt mij niet. Artikel 220 lid 2 spreekt over een voorstel. De rechter kan geen voorstel doen of wijzigen. Wordt het aanbod niet redelijk geoordeeld dan zal de verhuurder wel weer een nieuw voorstel kunnen doen, maar zal dan zo nodig weer de hele procedure opnieuw moeten voeren. De vergelijking met een huurbeëindigingsprocedure op grond van een opzegging wegens een redelijk aanbod dringt zich op. In een dergelijke procedure is de rechter (ook) gebonden aan het voorstel van een verhuurder. Hierbij geldt echter wel dat die procedure strikter is dan de procedure van artikel 7:220 lid 2 BW. Mijns inziens kan de verhuurder tijdens de procedure die strekt tot het gedogen van de renovatie zijn voorstel wel wijzigen. II. HUURBEËINDIGING WEGENS RENOVATIE: DE MOGELIJKHEDEN De verhuurder kan in plaats van het afdwingen van medewerking van de huurder aan de renovatie kiezen voor het laten eindigen van de huurovereenkomst. Dat maakt het uitvoeren van de renovatie in ieder geval eenvoudiger, maar hiervoor dienen uiteraard wel gronden te zijn. Voor een huurbeëindiging van 290-bedrijfsruimte in verband met een renovatie dienen zich de volgende mogelijkheden aan: a. een opzegging wegens dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 sub b BW); b. een opzegging op grond van de algemene belangenafweging nadat de huurovereenkomst minimaal tien jaar heeft geduurd (art. 7:296 lid 3 BW); c. een ontbinding of opzegging, in verband met het niet accepteren van een redelijk renovatievoorstel; d. een opzegging of ontbinding in verband met de realisering van een op het gehuurde liggend bestemmingsplan (art. 7:296 lid 4 sub c BW respectievelijk 7:310 BW);

5 e. een opzegging wegens het niet accepteren van een redelijk aanbod zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 4 sub c BW. a: dringend eigen gebruik Artikel 7:296 bepaalt nadrukkelijk dat onder duurzaam gebruik door de verhuurder (of één van degenen, genoemd in lid 1 sub b) ook wordt begrepen een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder het oude recht was dit bepaald niet onomstreden. Bij een dergelijke opzegging dient vanzelfsprekend rekening te worden gehouden met de wachttijd van drie jaar bij eigendomsovergang (artikel 7:296 lid 2 BW). Ten opzichte van het oude recht is de eis dat de verhuurder het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 in gebruik wil nemen komen te vervallen. Dit opent mogelijkheden voor de verhuurder die bijvoorbeeld winkelruimte of horecaruimte wil transformeren in kantoren of woningen. Een interessante vraag is of artikel 7:220 BW ertoe zal leiden dat een huurovereenkomst minder snel op grond van dringend eigen gebruik kan worden beëindigd. In de parlementaire geschiedenis wordt omtrent de relatie tussen een opzegging wegens dringend eigen gebruik en artikel 7:220 BW opgemerkt: "In beginsel blijft de huurovereenkomst in stand, maar artikel 296 biedt de mogelijkheid dat de verhuurder bij de rechter de beëindiging van een overeenkomst vordert op grond van dringend eigen gebruik. Daarbij moet wel worden bedacht dat deze laatste mogelijkheid alleen bestaat in geval de renovatie niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is en de noodzaak tot renovatie voldoende "dringend" is." De kans is groot dat, hoewel artikel 220 lid 4 nadrukkelijk bepaalt dat het in de leden 1 tot en met 3 bepaalde niet afdoet aan de bevoegdheid voor de verhuurder om op te zeggen, een rechter een opzegging wegens dringend eigen gebruik zal zien als een "laatste redmiddel", gelet op de mogelijkheden die artikel 7:220 BW biedt. Wanneer een huurder zich op het standpunt stelt dat hij wil meewerken aan een renovatie en zich in dat kader bijvoorbeeld bereid verklaart om een hogere huurprijs te betalen al naar gelang de verhoging van de kwaliteit, is het zeer de vraag of wel is voldaan aan de voorwaarde dat de renovatie van de bedrijfsruimte "zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is". Wanneer een huurder zich voor en tijdens een procedure wegens dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie, op dit coöperatieve standpunt stelt loopt de beëindigingsvordering van de verhuurder een grote kans te worden afgewezen.

6 Een huurder die op een aantrekkelijke locatie zit en graag wil blijven huren doet er dan ook verstandig aan om zich coöperatief op te stellen. b: de algemene belangenafweging Ten aanzien van de algemene belangenafweging geldt niet langer de wachttijd van drie jaar na eigendomsovergang. Voor het overige is ten aanzien van deze beëindiginggrond onder het nieuwe huurrecht niets nieuws onder de zon. c: artikel 7:220 BW Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat wanneer een huurder een redelijk renovatievoorstel niet accepteert de verhuurder er niet voor behoeft te kiezen om de medewerking van de huurder af te dwingen maar de verhuurder de huurovereenkomst ook kan opzeggen of de ontbinding kan vorderen. Dit op de grond dat de huurder zich, door het voorstel niet te accepteren, niet als een goed huurder gedraagt en toerekenbaar tekort schiet. In de parlementaire geschiedenis wordt hieromtrent opgemerkt: "De huurder die de huurovereenkomst wil voortzetten, zal het redelijk bevonden voorstel in beginsel hebben te aanvaarden, wil hij zich niet blootstellen aan bijv. een opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst op de grond dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt in de zin van artikel 213 en 274 lid 1 onder a van het onderhavige wetsvoorstel ". Dit opent voor een verhuurder interessante mogelijkheden. Een verhuurder kan een, althans in zijn optiek, redelijk renovatievoorstel aan de huurder doen. Accepteert de huurder dit voorstel niet dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op de grond dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Eenvoudiger is het vorderen van de ontbinding van de huurovereenkomst. Hierbij is een verhuurder ook niet gebonden aan de termijnen van de huurovereenkomst hetgeen in de praktijk een groot (extra) voordeel kan zijn. Bij deze procedure is, gelet op de tekst van artikel 7:296 lid 2 BW, geen sprake van de wachttijd van drie jaar na eigendomsovergang. Zeker wanneer de verhuurder zijn renovatievoorstel wil aangrijpen om de huurovereenkomst op te zeggen, of te ontbinden, dient de verhuurder een renovatievoorstel te doen waarvan de kans bijzonder groot is dat niet alleen de verhuurder, maar ook de rechter van oordeel is dat dit redelijk is.

7 Anders dan bij een opzegging op grond van een redelijk aanbod met betrekking tot het gehuurde bepaalt de wet geen "terme de grâce". Bij woonruimte kan bij ontbinding door de huurder een beroep worden gedaan op een terme de grâce bij ontbinding, bij 290- bedrijfsruimte bevat de wet een dergelijke terme de grâce bij ontbinding echter niet. Wellicht dat de rechtspraak hierin alsnog gaat voorzien. Wanneer de ontbinding wordt gevorderd (op grond van de niet-acceptatie van een renovatievoorstel) kan immers worden gesteld dat geen sprake is van de situatie dat de toerekenbare tekortkoming niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Bij een vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt dringt zich de parallel met artikel 7:298 BW op. d: opzegging of ontbinding op grond van het realiseren van een bestemmingsplan Ten aanzien van deze grond brengt het nieuwe huurrecht geen wijzigingen met zich mee. Ook een "gewone" verhuurder kan dan ook opzeggen wanneer hij hiermee een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Vereist blijft dat de ontwikkeling van de gemeente noopt tot de realisering. Een opvolgend eigenaar/verhuurder van 290-bedrijfsruimte kan bovendien op deze grond de ontbinding vorderen. e: het redelijk aanbod van art. 7:296 lid 4 sub c BW Dit redelijk aanbod moet betrekking hebben op het gehuurde zelf en mag volgens de wettekst geen verhoging van de huurprijs inhouden. Onder het oude recht had de Hoge Raad al bepaald dat bij een renovatieaanbod dat mede een verhoging van de huurprijs inhoudt toch deze opzeggingsgrond kan worden gehanteerd. Nu deze opzeggingsgrond ongewijzigd uit het oude recht is overgenomen zal dit ook voor het huidige recht gelden. In de parlementaire geschiedenis wordt aan de orde gesteld dat een beroep op dit artikel "denkbaar" is wanneer niet een hogere huurprijs, maar wel een ander onderdeel van een renovatievoorstel in geschil is. Het lijkt mij echter dat het renovatievoorstel van art. 7:220 zich niet eenvoudig laat splitsen. Belangrijker is dat de procedure van het redelijk aanbod van art. 7:296 niets toevoegt aan de procedure van het redelijk renovatievoorstel van art. 7:220. Integendeel: procedure van art. 7:296 is veel omslachtiger (denk hierbij aan de opzeggingsformaliteiten). III. VERGOEDINGSRECHTEN - bij voortzetting van de huurovereenkomst Bij een renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst dient de verhuurder rekening te houden met schadevergoeding en met een vermindering van de huurprijs. Deze vergoedingen dienen onderdeel uit te maken van het renovatievoorstel zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW.

8 - tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten Bij een huurbeëindiging op één van de gronden van artikel 7:296 BW dient de verhuurder rekening te houden met een veroordeling tot een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Ten opzichte van het oude recht behelst dit een verruiming aangezien onder het oude recht van een dergelijke tegemoetkoming slechts sprake kon zijn bij een huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik. De hoogte van een dergelijke tegemoetkoming is tamelijk arbitrair. Ook wanneer de huurbeëindiging zijn grondslag vindt in het feit dat de huurder een redelijk voorstel tot een renovatie niet heeft geaccepteerd (en de verhuurder opzegt op grond van artikel 7:296 lid 1 sub a, een onbehoorlijke bedrijfsvoering) kan van een dergelijke vergoeding sprake zijn. - schadevergoeding bij het ontbreken van een duurzame ingebruikname Voorts dient de verhuurder rekening te houden met een verplichting tot schadevergoeding wanneer de wil tot een duurzame ingebruikneming ontbreekt. Het is enigszins de vraag hoe het wettelijk vermoeden van artikel 7:299 lid 2 BW (de wil wordt geacht afwezig te zijn wanneer het verhuurde niet binnen een jaar na de huurbeëindiging duurzaam in gebruik is genomen) bij een renovatie moet worden gelezen. Geredeneerd kan worden dat dit wettelijk vermoeden van toepassing is wanneer de verhuurder niet binnen een jaar na de huurbeëindiging een aanvang maakt met de renovatie. Een aanvang maken kan naar mijn mening ook bestaan uit een gedeeltelijke sloop zodat hieraan snel zal zijn voldaan. Bovendien betreft het een vermoeden waar tegenbewijs tegen geleverd kan worden. - goodwillvergoeding Wanneer de verhuurder, na een huurbeëindiging, in de gerenoveerde ruimte een gelijksoortige bedrijf aan dat van de huurder exploiteert of laat exploiteren en als gevolg daarvan voordeel geniet kan sprake zijn van de goodwillvergoeding van artikel 7:308 BW. - bij ontbinding van de huurovereenkomst Wanneer de huurovereenkomst wordt ontbonden komt aan de huurder geen enkele vergoeding toe. De keuze voor een beëindigingsprocedure of een ontbindingsprocedure heeft dan ook gevolgen voor de vraag of, bij toewijzing van de vordering, aan de huurder een vergoeding toekomt. Het lijkt verstandig om, wanneer de verhuurder de huurbeëindiging nastreeft op de grond dat de huurder een redelijk renovatievoorstel niet heeft geaccepteerd, tenminste primair de ontbinding te vorderen. - afbraak in het algemeen belang

9 Is de verhuurder die gaat renoveren een opvolgend verhuurder dan dient de verhuurder rekening te houden met een mogelijke vergoeding op grond van een afbraak in het algemeen belang (artikel 7:309 BW). Ook deze bepaling stond reeds in het oude huurrecht. Vereist is dat deze opvolgend verhuurder de huurovereenkomst door opzegging doet eindigen in verband met afbraak met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. Is dit het geval, dan is de verhuurder aan de huurder een vergoeding verschuldigd naar analogie van de Onteigeningswet. De gehanteerde opzeggingsgrond is niet van belang. Het artikel is niet van toepassing op ontbinding van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld in het hiervoor geschetste geval waarbij een huurder een redelijk renovatievoorstel niet accepteert en de verhuurder op deze grond ontbinding vordert. Het is niet noodzakelijk dat de verhuurder bij de opzegging aangeeft dat hij een afbraak in het algemeen belang wil realiseren. Zo oordeelde de rechtbank Dordrecht dat de ingrijpende renovatie van een winkelcentrum, die een sloop van het gehuurde inhield, viel aan te merken als de uitvoering van werken in het algemeen belang. De verhuurder had hier opgezegd wegens de algemene belangenafweging, welke opzegging resulteerde in een huurbeëindiging. De rechtbank achtte het algemeen belang gelegen in het bieden van voorzieningen die in verband met de te verwachten groei van het aantal inwoners van Hendrik-Ido-Ambacht en wees daarbij op het feit dat de gemeente voor deze renovatie een nieuw bestemmingsplan in procedure had gebracht. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde dat sprake was van een afbraak in het algemeen belang hoewel de verhuurder hiervan niet had gerept. Ook hier was sprake van een nieuw winkelcentrum waarbij de rechter van oordeel was dat niet uitsluitend sprake was van commerciële belangen van de verhuurder. - schadevergoeding buiten het huurrecht Voorts kan een verhurend overheidslichaam dat een huurovereenkomst opzegt (of anderszins de beëindiging bewerkstelligt) aansprakelijk zijn op grond van artikel 3:4 lid 2 AWB. Dit artikel bepaalt dat de nadelige gevolgen van een besluit (bijvoorbeeld: tot huurbeëindiging) niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met dat besluit te dienen doelen. Van schadeplichtigheid kan ook sprake zijn wanneer een huurovereenkomst door de rechter wordt beëindigd. Een voorbeeld hiervan kan worden gevonden in de uitspraak van de Hoge Raad "Olde Damink/gemeente Oldenzaal". In deze zaak wees de rechtbank, gebaseerd op artikel 3:4 AWB, een bedrag toe ter hoogte van ƒ ,=. Het Gerechtshof vernietigde deze uitspraak echter aangezien zij van oordeel was dat de gemeente wel in redelijkheid tot haar beslissing om de huurovereenkomst op te zeggen kon komen en de huurder hierdoor niet onevenredig werd geschaad in zijn belangen. Schadevergoeding op grond van de algemene leer van de opzegging van een duurovereenkomst is in theorie ook mogelijk maar zal in de praktijk nauwelijks een rol

10 spelen. Conclusie Het nieuwe huurrecht biedt ten aanzien van het renoveren van verhuurde bedrijfsruimte nieuwe mogelijkheden, voor de verhuurder meer dan voor de huurder. Een huurder die graag wil blijven huren doet er verstandig aan zich coöperatief op te stellen en een redelijk renovatievoorstel van de verhuurder te accepteren. Kiest de verhuurder ervoor om, hoewel de huurder zich coöperatief opstelt, geen redelijk renovatievoorstel te doen, maar op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik, dan zal die opzegging naar mijn mening niet kunnen resulteren in een huurbeëindiging. Er is dan immers niet voldaan aan de door de wet gestelde voorwaarde dat een renovatie van de bedrijfsruimte zonder huurbeëindiging niet mogelijk is. Een verhuurder kan profiteren van meer mogelijkheden om een huurder te verplichten een renovatie te gedogen. Bovendien biedt artikel 7:220 BW voor een verhuurder een interessante mogelijkheid om een huurovereenkomst met een huurder die een redelijk renovatievoorstel van de hand wijst te laten ontbinden of het einde van de huurovereenkomst te laten vaststellen wegens slecht huurderschap. Tegen een onredelijk handelende huurder kan hierdoor, beter dan voorheen, worden geageerd. De vraag of een renovatievoorstel van een verhuurder in een concrete situatie door een rechter als "redelijk" wordt aangemerkt zal in de praktijk niet eenvoudig zijn te beantwoorden. Dit behelst voor beide partijen een risico zodat partijen er meer dan ooit belang bij hebben om in minnelijk overleg tot een oplossing te komen.