Actualiteiten huurrecht

Transcriptie

1

2 Actualiteiten huurrecht mr. M.-L.W.J.S. Knook (Marlies), advocaat mr. M.E.G.W. Beker (Mirte), advocaat

3 Onderwerpen Algemeen 1. Opzegging 2. Head of Terms Woonruimte 3. Servicekosten 4. Tijdelijke verhuur Bedrijfsruimte bedrijfsruimte & 230a-bedrijfsruimte 6. Huurtermijnen 7. Huurbescherming 8. Opzegging wegens dringend eigen gebruik (DEG) Gemengde huurovereenkomst 9. Kwalificatie

4 Uitgangspunt wet: Woonruimte, art. 7:271 BW Detailhandelsruimte, art. 7:293 BW 1. Opzegging Vergaande nuancering in voordeel van huurder: GHSHE:2018:41 (10 dagen te laat): Naar het oordeel van het Hof is dit een zo minimale overschrijding dat daarmee het belang van verhuurder bij het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. GHARL:2018:7930: het erop aankomt of is komen vast te staan dat huurder ondubbelzinnig de huurovereenkomst (mondeling) heeft opgezegd. RBOBR:2018:5147: opzegging Lw huurovereenkomst met aangetekende

5 2. Head of Terms Uitgangspunt HR: 2003:AF:9414 (Regiopolitie/Hovax, huur) Overeenstemming essentialia, restpunten van ondergeschikte betekenis HR:2017:3263 (X/Y, koop) Handgeschreven stuk, object vraagprijs, leveringsdatum. Discussie agrarische bestemming GHARL:2018:6329 (H/Leijten) 26/3/2016 ondertekening HoT; ingangsdatum 1/6/2013 Voorbehoud verhuurder: c. goedkeuring gemeente invulling horeca; d. acceptatie door huurder van deze aanbieding vóór 1/4/2013 Ná beoogde ingangsdatum: andere looptijd, financiering

6 2. Head of Terms H stelt intentieovereenkomst getekend te hebben. Hof HoT levert geen bewijsvermoeden op, want voorbehoud d. indiceert dat afzonderlijke instemming nodig is. Verhuurder wordt belast met bewijs. Leunt m.i. (te) sterk op HR:2017:3263 GHARL:2018:9909: nog geen algehele overeenstemming was bereikt

7 3. Servicekosten woonruimte Kan verhuurder dan ook de kosten van afschrijving van de collectieve cv-ketel doorbelasten? of is dit onroerende aanhorigheid (en dus onderdeel van de huurprijs)? Ja, volgens de Huurcommissie Nee, volgens RBNNE:2018:3499 (Mooiland/H): Stond het verhuurder vrij om op ( ) de kosten van onderhoud van de cvketel en toebehoren via de servicekosten bij huurder in rekening te brengen. Deze doorbelasting is ook niet in strijd met de bepalingen in het huurrecht ( ) nu de collectieve Cv-installatie weliswaar als onroerende zaak van het totale appartementencomplex is aan te merken, maar gegeven de nieuwe systematiek niet (meer) is toe te rekenen aan de door [naam gedaagde] gehuurde woonruimte. Ja, volgens GHAMS:2018:2113 (NOM woning Texel)

8 4. Tijdelijke verhuur woonruimte Art. 7:271 BW, verhuurder (niet woningcorporatie) heeft de mogelijkheid om zelfstandige woonruimte voor twee jaar of korter te verhuren Aanzegverplichting opzeggen. Schriftelijk informeren. Ontvangsttheorie? RBMNE:2017:4759 (mailbox) GHAMS:2018:4385 (mailadres in huurovereenkomst): gegeven het feit dat hij de huurovereenkomst met het onjuiste mailadres heeft ondertekend, voor rekening van H. blijven.

9 4. Tijdelijke verhuur woonruimte Wanneer? 7:271 (1) BW: niet eerder dan 3 maanden maar uiterlijk 1 maand voordat die bepaalde tijd is verstreken. Te vroeg fataal? RBZWB:2018:332: op vragen over dat tijdvak heeft de minister vervolgens opgemerkt dat, indien niet binnen dit tijdvak de aanzegging wordt gedaan, een niet door de rechter te herstellen gevolg optreedt ( ) een verruiming van dat tijdvak ligt, gelet op het voorgaande, dan ook niet voor de hand. RBMNE:2018:5959: een verruiming van dat tijdvak ligt dan ook zeker niet voor de hand, mede gelet op de terughoudendheid die dient te worden betracht. (toch onaanvaardbaar omdat huurder eerder wilde vertrekken)

10 Belangen? 4. Tijdelijke verhuur woonruimte RBOVE:2018:1628: dat voldoende aannemelijk is dat verhuurder bij onverkorte toepassing van art. 7:271 (1) BW in een redelijk belang wordt geschaad. RBNNE:2018:5073: weliswaar is moeilijk voor te stellen welk belang van huurder is geschaad door de aanzegging negen dagen te vroeg te versturen, maar kennelijk heeft de wetgever een (niet nader omschreven ) bedoeling gehad bij het bepalen van de periode waarbinnen de aanzegging dient te geschieden. (wel ontruiming wegens overlast)

11 Artikel 7:290 BW bedrijfsruimte & 230a-bedrijfsruimte Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf; c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf; d. de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning. Artikel 7:230a BW a. Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan welke zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel is.

12 bedrijfsruimte & 230a-bedrijfsruimte

13 bedrijfsruimte & 230a-bedrijfsruimte 7:230a BW 7:290 BW 7:230a BW 7:290 BW

14 6. Huurtermijnen onbepaald 10 jaar 5 jaar < 2 jaar

15 7. Huurbescherming In beginsel huurbescherming; afwijken van dwingendrechtelijke bepalingen niet toegestaan Opzegging van de huurovereenkomst is niet zomaar mogelijk GHSHE:2015:1357 Casus Agrarisch bedrijf met woning en schuren Verhuur van de schuren Beëindiging van de huurovereenkomst

16 7. Huurbescherming GHSHE:2015:1357 Kwalificatie als 230a-bedrijfsruimte Aanzegging ontruiming vereist Geen huur-, wel ontruimingsbescherming Verzoek verlening ontruimingstermijn < 2 maanden Verlengingsverzoek heeft schorsende werking t.a.v. ontruiming Verlenging verblijf maximaal 3 jaar Belangenafweging Geen ontruimingsbescherming indien huurder (1) zelf de huur opzegt, (2) uitdrukkelijk instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst of (3) veroordeeld is tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen

17 8. Opzegging wegens dringend eigen gebruik (DEG) Tot 2016/2017 relatief soepel: GHAMS:2014:2274 (Pro Sport, Kalverstraat) Belangenafweging Strengere norm DEG? RBAMS:2017:4432 (Hunkemöller) GHAMS:2017:2272 (Claudia Sträter) RBROT:2018:8918 (Koperwiek/Kip ik heb je) dat verhuurder niet aannemelijk maakt dat plaats en functie van het gehuurde wijzigen. De renovatie die verhuurder voor ogen staat vindt in een winkelcentrum plaats en ook na de renovatie is het een winkelcentrum. GHAMS:2017:5299 en GHAMS:2018:2942 (City Diamonds) Verhuurder kiest voor een andere inrichting/indeling van het huidige souterrain, dat als kantoor dienst doet, en de huidige eerste verdieping, die huurder als opslagruimte gebruikt. Deze door verhuurder beoogde veranderingen zijn evenwel geen wijzigingen in plaats en functie die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet.

18 8. Opzegging wegens dringend eigen gebruik (DEG) Bij opzegging DEG moet een wachttijd in acht worden genomen Geldt alleen gedurende de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst HR:2010:BM9758 (Toko Mitra) GHDHA:2018:471 (Unibail/De Roos) 6. Ter beoordeling staat de vraag of de huurovereenkomst ( ) van 2012 een nieuwe huurovereenkomst is op grond waarvan de termijnen voor huurbescherming opnieuw zijn gaan lopen ( ) of dat zij een voortzetting is van de oude huurovereenkomst uit Daarbij is bepalend de bedoeling van de partijen bij de huurovereenkomst van ( ) De partijbedoeling kan ook uit andere omstandigheden worden afgeleid. 9. Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst van 2012 op geen enkele wijze refereert aan de huurovereenkomst van 1997 en in die zin dus geen aanwijzing bevat dat zij een voortzetting is van laatstgenoemde huurovereenkomst.

19 9. Gemengde huurovereenkomsten; kwalificatie Bepalingen in principe naast elkaar van toepassing, tenzij kort gezegd deze niet met elkaar kunnen worden verenigd Kan de gemengde overeenkomst in twee of meer van elkaar onafhankelijke overeenkomsten worden gesplitst? Zo niet, uitleg van de gemengde overeenkomst Welk element overheerst en welke bepalingen dienen daarom te prevaleren?

20 9. Gemengde huurovereenkomsten; kwalificatie GHARL:2015:2522 Casus: Zorgaanbieder biedt begeleiding aan en de huur van een woning Wooncontract voor begeleid wonen in zelfstandige woonruimte & Overeenkomst betreffende de zorgbegeleiding Partijen komen overeen dat de zorgbegeleiding wordt beëindigd Gemengde overeenkomst: eindigt bij beëindiging begeleiding tevens het gebruik van de woning?

21 9. Gemengde huurovereenkomsten; kwalificatie GHARL:2015:2522 Kantonrechter: Het huurelement overheerst en derhalve is sprake van huur en geniet de zorgontvanger huurbescherming Hof: Het begeleidingselement overheerst: wonen is een middel om de zorgbegeleiding te verlenen Er is geen sprake van huurbescherming Vergelijk GHSHE:2009:BK9394 (X/Wonenbreburg) LET OP: mensen met een lichte zorgindicatie krijgen sinds enige tijd geen zorgovereenkomst meer. Toch verhuren verzorgingstehuizen aan deze groep mensen soms een appartement of kamer om leegstand tegen te gaan. In dit geval is sprake van huur en heeft de bewoner huurbescherming.

22 VRAGEN?

23 Contact mr. M.-L.W.J.S. Knook (Marlies) Advocaat Huurrecht T M E marlies.knook@kienhuishoving.nl mr. M.E.G.W. Beker (Mirte) Advocaat Huurrecht & Ondernemingsrecht T M E mirte.beker@kienhuishoving.nl Pantheon 25 Postbus AC Enschede T +31(0) F +31(0)

24