HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTEN

Transcriptie

1 HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTEN iporspronkelijke titel: Nieuw huurrecht bedrijfsruimten door Mr. J.M. Middag en Mr. G. van Muiden) bewerkt door Mr. W.A.P. Smit Vijfde herziene druk Kluwer-Deventer-1993

2 Inhoud Voorwoord Enige afkortingen V VI DEEL I BEDRIJFSRUIMTE Hoofdstuk I Inleiding 3 Hoofdstuk II Rechtsgronden van de Wet van 28januari 1971; Stb Rechtsgrond van de art. 7A: b BW Rechtsgrond van de art. 7A: 1636a en 1636b BW juncto art. 42 Onteigeningswet 14 Hoofdstuk III Geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 28 januari 1971; Stb Staatscommissie-Houwing Voorstellen Staatscommissie-Houwing Parlementaire behandeling 24 Hoofdstuk IV Geschiedenis van de totstandkoming van de Wetten van 26 juni 1975; Stb. 339, van 19 maart 1980; Stb. 124, van 8 november 1980; Stb. 590 en van 4 juni 1981; Stb Geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 26 juni 1975; Stb Geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 19 maart 1980; Stb Geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 8 november 1980; Stb Geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 4 juni 1981; Stb Hoofdstuk V Art. 7A: b BW Plaats in het BW 35 (Opschrift - 35) VII

3 2. Verhouding tot art ; Huurwet 36 (Afwijkingen - 36; Dwingend recht - 36; Huurwet niet toepasselijk -36) 3. Bedrijfsruimte 37 a. Algemeen J1 (Verschillende categorieen - 37) b. Bedrijfsruimte in de zin van art (Beperkt begrip - 38) De criteria van art lid 2: 39 c. Gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan 39 (Onzelfstandige bedrijfsruimte; winkel in winkel - 39; Samenhang tussen afzonderlijk verhuurde ruimten - 42) d. De bijbehorende grond 43 e. Onzelfstandige woning 43 (Criteria voor onzelfstandige woning - 44; Overwegende praktische bezwaren - 45; Onzelfstandige woning in de zin van art lid 2 als afzonderlijk huurobject - 46; Overheersend element - 47) /. Krachtens overeenkomst van huur en verhuur 4o f-1. Gemengde overeenkomsten 49 (Verpachting van bedrijf - 51; Exploitatieovereenkomst met benzinepomphouders - 53; Franchise-overeenkomsten - 54; Operationele leasing - 56) f-2. Onder(ver)huur >' g. Krachtens overeenkomst bestemd voor 58 g-1. (Wijziging van bestemming - 59; Geen of onduidelijke bestemming - 59) g-2. Bestemmingsclausules en de Wet economische mededinging 60 h. De verschillende bedrijven v2 (Vrij beroep - 63; Kleinhandel en ambacht - 63; Grootwinkelbedrijf - 64; Garage en autoverhuurbedrijf - 64; Begrafenisonderneming - 64; Kleermaker - 64; Pruikenmaker - 65; Autorijschool - 65; Winterbergingsloods met helling, mede voor reparatie gebruikt - 65; Wasverzendhuis/stomerijdepot 65; Stomatiek - 65; Bioscoop en videotheek - 65; Rijwielstalling - 66; Benzinepompen - 66; Banken en reisbureaus - 67; Passagebureau - 67; Afhaal- en besteldienst - 67; Afhaaladres kranten - 68; Horecasector - 68; Lunchroom, bar, kantine - 68; Speelautomatenhal (speelwerktuigenhal) - 68; Kamerverhuurbedrijf - 68; Pensionbedrijf - 68; Bandenbedrijf - 69; Verkoop van staatsloten; casino's, bingozaken - 69; Sexclub - 70; Manegebedrijf - 70; Fitness-centrum - 70; Kampeerbedrijf - 70) i. Voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening '1 i-1. Voor het publiek toegankelijk lokaal '* (Benzinestation - 73; Werkplaatsen - 74; Autoschadebedrijf zonder voor publiek toegankelijk lokaal - 74; Distributiecentrum; afhaalcentrum - 75) i-2. Rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening - showroom '5 j. Vraagtekens 76 (Makelaardij - 77; Apotheek - 77; Tuincentra - 78; PTT-kantoren - 78) 4. De minimale wettelijke duur van de huurovereenkomst (termijnbescherming) (art a) 79 a. Hoofdlijnen: vijf jaar plus vijfjaar (art en 1626) 79 (Overeengekomen duur van meer dan vijf jaar - 79) VIII

4 b. Beeindiging na de eerste (vijf jaren-)periode 80 c. Huuropties 81 c-1. Wijze van uitoefening van een optie 83 d. Beeindiging in onderling overleg 83 e. Opzegging (art. 1627) 83 e-1. Voorwaarden, waaraan een opzegging dient te voldoen 84 (Redelijkheid en billijkheid en in de wet voorgeschreven voorwaarden waaraan een opzegging moet voldoen - 84) e-2. Termijn van tenminste een jaar 85 (Geen conversie - 86; Faillissement en surseance - 86) e-3. Deurwaardersexploit of aangetekend schrijven 86 e-4. Gronden, die tot opzegging leiden 87 e-5. Vraag aan huurder mede te delen of deze al dan niet toestemt in beeindiging van de huur 87 e-6. Wachttijd van drie jaar na rechtsopvolging bij een opzegging gegrond op wil tot persoonlijk gebruik - art lid 2 sub b 88 e-7. Samenvatting van de vereisten voor een rechtsgeldige opzegging ingevolge art /. Toewijziging van vordering tot beeindiging (art. 1628) 89 f-1. Wil tot het persoonlijk in duurzaam gebruik nemen als 1624-bedrijfsruimte en het verhuurde daartoe dringend nodig hebben 91 (Aannemelijk maken - 91; Wil op tijdstip van opzegging en van de uitspraak - 92; Voor wie 'persoonlijk gebruik' - 92; Wijziging omstandigheden - 93; Rechtspersoon - 93; Vereenzelviging met derden, zoals NV of BV - 93; Persoonlijk gebruik en verbouwing - 94; Duurzaam gebruik - 94; Gebruik als 1624-bedrijfsruimte - 95; Dringend daartoe nodig hebben - 95) f-2. Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten 97 f-3. Persoonlijk gebruik en onderverhuur 98 f-4. Wil tot persoonlijk gebruik niet aanwezig geweest; schadevergoeding (art. 1628a) 99 (Wanneer schadevergoeding? - 99; Het vermoeden van art. 1628a lid 2-100; Moest wil te verwezenlijken zijn? - 101; Art jo art. 1628a -101; Toestemmende huurder - 102; Omvang schade - 102; Vast bedrag -102) f-5. Onjuiste bedrijfsvoering als opzeggings- en befiindigingsgrond 103 (Onjuiste bedrijfsvoering en toerekenbare tekortkoming - 103; In welke gevallen onjuiste bedrijfsvoering? - 103) f-6. Toewijzing van een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen; vaststelling van het tijdstip van ontruiming (art lid 4) 105 g. Dwingend recht; werking van de nietigheid; afwijkingsmogelijkheden (art. 1629) 105 (Goedkeuring van afwijkende bedingen - 107; Bijzondere omstandigheden - 107; Afwijkend van de artikelen a - 109; Inhoud verzoekschrift; tijdstip van indiening - 109; Beeindigingsovereenkomst - 110) Huurovereenkomsten voor een duur van twee jaar of korter (art. 1630) 110 (Proefperiode - 111; Welke artikelen blijven gelden? - 111; Genot langer dan twee jaar - 111; Andere overeenkomst - 113; Opzegging - 114; Nadere vaststelling van de huurprijs - 115) IX

5 6. Einde van de 10 jaren-periode; opzegging noodzakelijk (art. 1631) 115 (Art. 1631c en huuropties - 116; Termijn van opzegging; conversie; vormvoorschrift - 117) a. Opzeggingsvoorschriften; opzeggingsgronden 118 b. Verlenging van de huurovereenkomst door afwijzing van een vordering tot beeindiging na opzegging Ho (Te vroege opzegging - 119; Verschil tussen opzegging ex art en art ; Vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen -120; Art lid 4-121; Kennelijk ongegrond verweer; art lid 3-121; Redelijkheid en billijkheid bij vorderingen tot beeindiging - 122; Duur verlenging - 122; Ongeoorloofde ingebruikgeving - 122) c. Afweging van belangen (art. 1631a) 123 (Positie huurder - 124) d. Belangenafweging en onderhuurders 125 (Jurisprudence onderhuurders 126) e. Verplichte toewijzing van een vordering tot beeindiging 129 e-1. Onjuiste bedrijfsvoering en persoonlijk duurzaam gebruik 129 (Wil tot persoonlijk duurzaam gebruik ook voor belangenafweging relevant - 129; Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten - 129; Schadevergoeding ex art. 1631a lid 4-130) e-2. Verwezenlijking van een bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan 131 e-3. Redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst 132 e-4. Bewilliging of opzegging door de huurder 133 /. Toewijzing van vordering tot beeindiging; tijdstip van ontruiming; voor tenuitvoerlegging vatbare titel (art. 1631a lid 7) 134 (Voor tenuitvoerlegging vatbare titel; uitvoerbaarverklaring bij voorraad - 134) g. Verdere verlenging nadat de verlengde overeenkomst is opgezegd en een vordering tot beeindiging wederom wordt afgewezen (art. 1631b) 134 (Termijn - 134; Verlenging met een termijn van een jaar of minder - 135; Verhuurder laat na verlenging opzegging achterwege - 136) 7. De huurovereenkomst die na het einde van de tot 10 jaar verlengde periode doorloopt (art. 1631c) Opzegging na het verstrijken van de 10 jaren-periode (art. 1631d) Voor huurder geen recht van koop en geen recht van voorkeur Opzegging na overlijden van huurder (art. 1632) 137 (Art ; Wanneer opzegging na overlijden huurder? - 138; Dwingend recht; wijze van opzegging - 139; 'Bij' overeenkomst - 139; Voor overeenkomsten voor bepaalde tijd aangegaan -139) 11. Beeindiging anders dan door opzegging 140 (Ontbinding van de overeenkomst wegens niet nakoming door de huurder van zijn verplichtingen - 140; Ontbindende voorwaarde - 141; Beeindigingsovereenkomst - 141) 12. Opzegging ex art. 39 Faillissementswet Koop breekt geen huur 145

6 14. Verandering van indenting of gedaante van het verhuurde (art. 1633) 146 (Toestemming verhuurder - 146; Noodzakelijke veranderingen - 147; Verhoging huurprijs - 147; Voorwaarde of last - 148; Positie van hypotheekhouder - 149) 15. Onderhoud en reparatie; verrekening (art. 1634) 149 (Beginsel - 149; Begroting - 150; Geen tijd voor vragen van rechterlijke machtiging - 150; Dwangsom - 150; Verrekening - 151; Exceptio n.a.c ) 16. Machtiging tot in-de-plaatstelling (art. 1635) 151 a. Algemeen 151 (Medewerking van verhuurder - 152; Moet de huurder zelf in het gehuurde het over te dragen bedrijf uitoefenen?; in-de-plaatsstelling in concernverband 153; Gevolgen van in-de-plaatstelling - 154; Geen medewerking van verhuurder - 154; Overdracht uitgeoefende bedrijf - 155; Zwaarwichtig belang -157) b. Voorwaarden of last 158 (Contractuele voorwaarden - 158) c. Wanneer machtiging vorderen? 159 d. Vordering tot ontbinding met reconventionele vordering tot in-de-plaatsstelling 160 e. In-de-plaatsstelling van failliete huurder Huurprijs 161 a. Algemeen 161 a-1. Waartoe leidde vrije prijsvorming? 162 b. Wettelijk criterium 165 (Niet in overeenstemming zijn; betekenis oorspronkelijk overeengekomen huurprijs - 165) b-1. Vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse 169 (Ter plaatse - 170; Geen nadere precisering - 172; Bestemming en bouwkundige gedaante - 174; Vaststelling van vergelijkbaar: van geval tot geval; irrelevant hoe prijzen van vergelijkbare ruimte tot stand kwamen - 176; Onzelfstandige woning - 177; Hoeveel panden? - 177; Motivering - 178) b-2. Huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte 179 b-3. Element 'leeg opgeleverd' 180 c. Wijze van vaststelling van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte 181 c-1. Referentieperiode 181 c-2. Een gemiddelde huurprijs 182 c-3. Herleiding 183 c-4. Voorbeelden 184 c-5. Het beoogde matigend effect 189 d. Indexering 190 e. Nadere vaststelling van de huurprijs bij gemengde overeenkomsten 191 /. Bedrijfshuuradviescommissies 191 (Samenstelling - 193) g. Opsporing van gegevens 193 h. Door de huurder aangebrachte verbeteringen 194 i. Mogelijkheid van nadere vaststelling van de huurprijs bij verlenging (art Ud3enart. 1631alid8alsmedeart. 1631blid2, art. 1631clid2en 1631dlid3) 198 XI

7 i-1. Betekenis van de woorden 'indien deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte' in art lid 3 en art. 1631a lid 8; wat dient eiser te stellen? 198 i-2. Betekenis van de woorden 'in verband met de verlenging' 199 i-3. Betekenis van de woorden 'tussen de partijen geen overeenstemming bestaat' in art lid 3 en art. 1631a lid i-4. Wanneer kan een vordering ex art lid 3 en art. 1631a lid 8 ingesteld worden? Ingangsdatum nieuwe huurprijs 201 /. Mogelijkheid van huurprijswijziging indien een overeenkomst, die voor een korte periode is aangegaan, longer dan twee jaar duurt (art lid 4) 204 k. Mogelijkheid van nadere vaststelling van de huurprijs ingevolge art. 1632a 206 k-1. Overeenkomst voor bepaalde tijd; overeengekomen duur 208 k-2. Opties tot verlenging van de huurovereenkomst 209 k-3. Overeenkomst, die voor onbepaalde tijd geldt 210 (Sinds datum met ingang waarvan de overeenkomst is aangegaan - 211) k-4. Wanneer kan een vordering ex art. 1632a ingesteld worden? 211 k-5. Datum van ingang van gewijzigde huurprijs 213 k-6. Voor welke periode geldt een gewijzigde huurprijs? 214 k-7. Dwingend recht 215 k-8. Art. 1632a naast de art lid 3 en 1631a lid k-9. Arbitrage 215 /. Samenvatting van de mogelijkheden tot huurprijswijziging door de rechter 216 m. Omzetbelasting en huur Voordeel en goodwill (art. 1635a) 219 a. Algemeen 219 b. Wanneer aanspraak op vergoeding? 219 c. Waarop aanspraak? Ontbinding op grond dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt (art lid 1 en lid 2) 223 (Art lid 3 jo art en art lid 2-225) 20. Werken in het algemeen belang en schadeloosstelling 226 a. Art. 1636a en 1636b juncto art. 42 Onteigeningswet 226 (Art. 1636a - 227; Amendement-Van den Heuvel - 228; Art. 1636b - 229; Art. 42 Onteigeningswet - 230; Art. 42a Onteigeningswet - 230; Werkingssfeer van de art. 1636a en 1636b - 230) b. De schadeloosstelling 232 b-1. Schadefactoren 234 a. indien een vervangende ruimte te huur is 234 b. indien een vervangende ruimte te koop is 235 c. indien een vervangende ruimte gebouwd moet worden 235 d. indien liquidatie van het bedrijf noodzakelijk is 236 c. Algemeen 237 Hoofdstuk VI Procesrecht Voor en na 30 december Absolute en relatieve competentie Voor tenuitvoerlegging vatbare titel; uitvoerbaarverklaring bij voorraad Art. 116 Rv 243 XII

8 DEEL II. OVERIGE BEDRIJFSRUIMTE Hoofdstuk VII Huurwet Algemeen 247 a. Begrippen 247 b. Overige bedrijfsruimte: zelfstandig en onzelfstandig 248 c. Toepasselijke wetsbepalingen Overige bedrijfsruimte: geliberaliseerd en niet-geliberaliseerd Ongebouwde onroerende zaken Art. 28a-28h (Hoofdstuk VIA) Huurwet 253 a. Huurprijzen (art. 28b lid 1 sub b) 253 a-1. Overeengekomen huurprijzen op het tijdstip van liberalisatie 254 b. Ontruimingsbescherming: schorsing van de verplichting tot ontruiming na het einde van de huurovereenkomst (art. 28c) 254 c. Wijze van aanzegging tot ontruiming (art. 28c) 255 d. Uitzondering op schorsing van de ontruimingsverplichting (art. 28c lid 2) 257 e. Einde van de schorsing van de ontruimingsverplichting 258 /. Verzoek tot verlenging van de termijn van schorsing van de ontruimingsverplichting (art. 28d) 258 f-1. Algemeen 258 f-2. Faillissement en ontruimingsbescherming 258 f-3. Afwijzingsgronden (art. 28d) 259 f-4. Inwilliging van het verzoek tot verlenging (art. 28e) 259 f-5. Niet-ontvankelijkheid 259 f-6. Verdere verlenging 260 g. Tijdstip van ontruiming bij afwijzing van het verlengingsverzoek (art. 28e lid 3) 260 h. Onderhuur 261 i. Vaststelling van de som als vergoeding voor het genot van de zaak gedurende de verlengde termijn van schorsing van de ontruimingsverplichting (art. 28e lid 2) 262 j. Processuele voorschriften (art. 28f en 28g) 263 k. Beschikking op verlengingsverzoek (art. 28g) 263 /. Situatie tijdens schorsing van de ontruimingsverplichting (art. 28h lid 1) 264 m. Bepaling van voorlopige vergoeding gedurende de verlengingsprocedure (art. 28h lid 2) Overige bepalingen van de Huurwet die op overige (en geliberaliseerde) bedrijfsruimte van toepassing zijn: art. 1, 13, 14, 26a, 27 lid 1 en lid 2, 28 en 29 t/m a. Artikel 1 Huurwet 265 b. Artikelen 13 en 14 Huurwet 266 c. Artikel 26a Huurwet 266 d. Artikel 27 lid 1 en lid 2 Huurwet 267 e. Artikel 28 Huurwet 268 /. Artikelen 29 t/m 33 Huurwet Vrijwillige toepasselijkverklaring van de wettelijke bepalingen inzake 1624-bedrijfsruimte op verhuur van overige bedrijfsruimte 269 Lijst van verkort aangehaalde literatuur 271 Rechtspraakregister 273 XIII