INFORMATIEBROCHURE November 2014 BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam Wonen in een school, Zelfbouw in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap pakjeruimte.nl facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte
Kopen en klussen in de Bloklandstraat, dat is: Wonen in een uniek pand met hoge plafonds, sfeer en ruimte zelf je woningtype kiezen kopen van de gemeente Rotterdam aansturen van renovatie en funderingsherstel zelf de plattegrond van je huis bedenken onder begeleiding van een architect en procesbegeleider klussen voor een mooie prijs! 2 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Inhoudsopgave Inleiding 4 Gebouw, locatie en omgeving 5 - gebouw 5 - locatie 5 - omgeving 5 Mogelijkheden, randvoorwaarden 6 en verplichtingen - de woningen 6 - buitenruimte 7 - parkeren 7 - wonen en werken 7 - Programma van Eisen (PvE) 7 - begeleiding 7 Inschrijfprocedure 11 - inschrijven 11 - toewijzing 11 Organisatie 12 - oprichten ontwikkelvereniging 12 - collectief particulier opdrachtgeverschap 12 Ontwerp en realisatieproces 13 Randvoorwaarden en 15 uitgangspunten op een rij Contactgegevens 16 Financiën 8 - voorfinanciering 8 - uitstappen en achtervang 8 - hypotheek 8 - fundering 9 - financieringseis 9 3 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Inleiding In het Oude Noorden start de gemeente Rotterdam in de Bloklandstraat met de verkoop van een oude school als klusgebouw. Het verbouwen van het gebouw naar zeven woningen vindt plaats door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Zelf je woning realiseren en samen met anderen het gebouw opknappen en verbouwen is een uitdagend project. Het kost tijd, energie en geld, maar levert ook een unieke eigen woning op. Deze informatiebrochure 1 geeft inzicht in het verbouwingsproces en de daarbij bijhorende kosten. Je vindt hier o.a. informatie over de plek, de woningen, aankoopprijs en financieringseis. Daarnaast staat beschreven wat zelfbouw en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) betekent en welke stappen achtereenvolgens nodig zijn om in dit pand te kunnen wonen. 1 Deze informatiebrochure is met zorg samengesteld. Er kunnen echter geen rechten aan deze brochure ontleend worden. De gemeente Rotterdam en Urbannerdam behouden zich uitdrukkelijk het recht voor om op basis van nieuwe inzichten en ontwikkelingen wijzigingen aan te brengen met betrekking tot de transformatie van het gebouw. Deze wijzigingen worden uiteraard, indien relevant voor de deelnemers, zo snel mogelijk gemeld. 4 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Gebouw, locatie en omgeving Gebouw Het voormalige schoolgebouw aan de Bloklandstraat 111 is gebouwd in 1907. De gymzalen op nummer 109 zijn hier enkele jaren later aan toegevoegd. Het pand op nummer 111 bestaat uit drie bouwlagen met vier klaslokalen per verdieping. De plafonds in de klaslokalen zijn ongeveer 4,5 meter hoog. In de gymzalen is dit ongeveer 4,9 meter. Het pand aan nr. 109 bestaat uit twee gymzalen met bijbehorende kleedruimtes. Samen vormen ze het klusgebouw met een perceeloppervlakte van ruim 1000 m 2. De voorgevel heeft cultuurhistorische waarde, maar het gebouw is geen monument. Achter het klusgebouw ligt een schoolplein dat bij de openbare basisschool Combinatie 70 hoort. Een stukje van deze - nu nog - openbare ruimte hoort bij de kavel van het klusgebouw. De gemeente Rotterdam heeft voor de Bloklandstraat 109 en 111 een gebruiks- en huurovereenkomst afgesloten. Op het moment dat de koop van het klusgebouw daadwerkelijk gesloten wordt zijn de andere overeenkomsten beëindigd. Het gebouw en de bijbehorende ruimte zijn in grijs aangegeven op de kaart. Locatie De voormalige school met gymzalen staat op de hoek met de Moerkapellestraat. De Rotterdamse voetballer Coen Moulijn is in deze straat geboren en heeft een muurschildering gekregen op de zijgevel. Deze muurschildering moet ook na verbouwing behouden blijven. Aan de achterkant grenst het gebouw aan de Louwerslootstraat. In deze straat en in de Bloklandstraat zijn recent door woningcorporatie Woonstad een aantal klushuizen verkocht. De Bloklandstraat is daarmee een echte klusstraat! Omgeving De Bloklandstraat ligt in een opkomende wijk met veel verschillende gezellige restaurants en authentieke winkels. Van hippe en bijzondere winkeltjes in het Zwaanshals tot toko s en Hollandse detailhandel naast elkaar in de Zwart Janstraat. Steeds meer Rotterdammers ontdekken het Oude Noorden. Dat merk je aan de groeiende succesvolle horeca: Westerkaatje, Zino, Deliclassics, Branco, Lof der Zoetheid en mevrouw Meijer en Destino. Ook toonaangevende culturele evenementen als Route du Nord en Het Noord Bruist Festival trekken publiek naar de wijk. Op de fiets of met het OV sta je binnen mum van tijd in het bruisende centrum van een wereldhavenstad. Binnen vijf minuten fiets je al over de Meent. Wil je naar Rotterdam Centraal, dan pak je een mooie route langs de Noordsingel naar het station. Pak je liever de tram? Er stoppen diverse trams om de hoek. 5 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Mogelijkheden, randvoorwaarden en verplichtingen De woningen De voormalige school en gymzalen zijn opnieuw ingedeeld om een breed scala aan verschillende grote woningen te kunnen aanbieden. In totaal worden zeven grote nieuwe woningen gemaakt. Iedereen vult zijn eigen woningplattegrond naar wens in. Dankzij de voorstudie van Putter Partners architecten is te zien hoe het fraaie gebouw zich leent om er bijzondere woningen in diverse groottes in te maken. Door de hoge verdiepingshoogte en het aan elkaar koppelen van verschillende lokalen, horizontaal en verticaal, ontstaan verschillende woningtypes. De te ontwikkelen woningen zijn prima geschikt voor gezinnen in allerlei vormen of één of tweepersoonshuishoudens. De kopers vormen samen een ontwikkelvereniging die de verantwoordelijkheid heeft om het gebouw te herstellen, te verbouwen tot woningen en de kosten daarvan draagt. De voorgevel is cultuurhistorisch waardevol en moet worden behouden en gerestaureerd. De fundering van het gebouw is slecht en moet worden hersteld. De kopers zijn daar opdrachtgever voor. Het funderingsherstel is de eerste en waarschijnlijk moeilijkste stap in het project, maar essentieel om goede woningen te kunnen maken. Het is een groot maar uitdagend project! De zeven toekomstige woningen zijn schematisch aangegeven op de gevel van het gebouw : Van links naar rechts zijn de volgende woningen te benoemen: - drie grote appartementen boven elkaar aan een ruim authentiek trappenhuis; - twee hoge grondgebonden woningen, zgn. herenhuizen ; - twee loftwoningen boven elkaar in de voormalige gymzaal met een eigen trappenhuis. De ingang van de herenhuizen ligt aan de achterzijde, te bereiken via de tuin. In de historische voorgevel mag namelijk geen entree worden gemaakt. De bewoners van de appartementen komen via de straatzijde binnen en delen het trappenhuis met 1 of 2 andere huishoudens. 6 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Buitenruimte Alle nieuwe woningen krijgen een eigen buitenruimte. De woningen op de begane grond krijgen een tuin aan de achterzijde, grenzend aan het schoolplein van de school erachter. De exacte indeling, erfafscheiding en achteringang wordt door de kopers vormgegeven. De bovenwoningen hebben een balkon of een zonnig dakterras. Parkeren Voor de nieuwe woningen geldt een parkeereis. De parkeereis is gekoppeld aan het aantal en type woningen. Uit de Parkeerstudie Oude Noorden (december 2011) blijkt dat de omgeving van het schoolgebouw een hoge parkeerdruk kent. Tegelijkertijd passen de benodigde parkeerplaatsen niet op het perceel van het gebouw. Kopers kunnen daarom geen parkeervergunning aanvragen om op straat te parkeren. Dit betekent dat de koper een parkeerabonne ment nodig heeft voor de parkeergarage Benthuizerstraat (in het blok met de Albert Heijn aan de Bent huizerstraat, ingang zit aan de Bloklandstraat). Wonen en werken De huidige bestemming van het gebouw is maatschappelijk vastgoed. Om de functie wonen mogelijk te maken is een wijziging in het bestemmingsplan nodig. Deze wijziging wordt aangevraagd als er voldoende inschrijvingen zijn. Dit regelt de gemeente Rotterdam. Voor het wijzigen van het bestemmingsplan heeft de gemeente Rotterdam een aantal uitgangspunten vastgelegd in stedenbouwkundige randvoorwaarden. Er is bodemonderzoek uitgevoerd en er is een verklaring afgegeven dat de bodem geschikt is voor de functie wonen. Na de wijziging van het bestemmingsplan is het mogelijk om maximaal dertig procent van de woning te gebruiken voor werkruimte aan huis. Hier wordt bijvoorbeeld een kantoorruimte of atelier onder verstaan. Openbare functies, zoals detailhandel en horeca zijn niet toegestaan. Programma van eisen (PVE) De gemeente Rotterdam heeft een Programma van Eisen opgesteld voor de renovatie van het schoolgebouw. De nieuwe woningen moeten minimaal aan het PVE voldoen. Het technisch PVE geeft een houvast voor de kopers. Het is natuurlijk mogelijk om meer te verbouwen of energiezuinige maatregelen toe te passen, zowel collectief als individueel. Deze extra werkzaamheden zijn niet meegenomen in de financieringseis. Begeleiding De gemeente Rotterdam heeft voor de kopers van de school een vergunningencoach aangesteld. Deze coach helpt om de afgifte van benodigde vergunningen goed te laten verlopen. Daarnaast is hij voor kopers het aanspreekpunt bij de gemeente en degene die nagaat of de uitvoering volgens de afspraken, zoals het PVE en de eventuele omgevingsvergunning, verloopt. De adviseurs van Urbannerdam begeleiden de kopers van het klusgebouw bij de start van het ontwikkelen van het plan. Zij staan de ontwikkelvereniging met raad en daad bij en adviseren en bemiddelen bij alle aspecten die bij dit project komen kijken. De begeleiding van Urbannerdam wordt in de eerste fase betaald door de gemeente Rotterdam, tot en met de oprichting van de ontwikkelvereniging. Daarna kan de ontwikkelvereniging zelf kiezen welke begeleiding wordt ingehuurd. Het inhuren van procesbe geleiding is verplicht om de kans van slagen zo groot mogelijk te maken. 7 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Financiën Er zijn verschillende type woningen waar de koper zich voor in kan schrijven. Bij het kopen van een woning gaat de koper de verplichting aan om het gebouw te renoveren tot woning. De kosten voor de casco renovatie en de nieuwe indeling zijn gezamenlijke kosten die worden verdeeld onder de kopers. Daarnaast dragen de kopers de kosten voor hun eigen woning. Ook moet rekening worden gehouden met voorfinanciering. Hieronder gaan we op de verschillende aspecten in. Voorfinanciering Voordat de bouw daadwerkelijk van start gaat, worden voor het ontwikkelen van het bouwplan kosten gemaakt. Totdat kopers een hypothecaire financiering hebben (meestal kort voor start bouw) is er weinig tot geen geld beschikbaar vanuit de kopers c.q. vereniging. Dit, terwijl er wel al kosten (veelal bijkomende kosten genaamd) worden gemaakt voor bijvoorbeeld adviseurs. De kosten in het voortraject moeten door de vereniging voorgefinancierd worden. Deze kosten kunnen later met de hypotheek verrekend worden. Dit betekent dat er onderling afspraken gemaakt moeten worden over de financiering van de planvorming. Het bedrag dat voorgefinancierd moet worden ligt waarschijnlijk tussen 10.000 en 20.000, -. Hiervoor moet maandelijks een bedrag (hoogte en duur van dit bedrag wordt later vastgesteld) worden betaald aan de vereniging voor de planvorming (o.a. architect, procesbegeleider, installatieadviseur, kostendeskundige). Tijdens de startbijeenkomst worden de kosten nader toegelicht. Uitstappen en achtervang Als kopers tussentijds uitstappen zijn daar kosten aan verbonden. De hoogte van deze kosten zijn afhankelijk van het moment van uitstappen. In de beginfase worden er nog weinig kosten gemaakt door de vereniging. De kosten lopen op vanaf het moment dat het begeleidingsbureau en de projectarchitect de opdracht krijgen voor het vervolgtraject en gestart wordt met de eigen individuele woning (plattegrond), de verdere planvorming en het vervaardigen van het Definitief Ontwerp voor de woningen. Deze kosten kunnen niet op het collectief afgewenteld worden, maar worden verrekend. Het uitgangspunt is dat er zo snel mogelijk een nieuwe kandidaat wordt gezocht die de lege plek inneemt om het verder oplopen van de kosten beperkt te houden. Het is mogelijk dat er iemand afvalt en dat er geen reservekandidaten zijn. Dat betekent dat met spoed een nieuwe kandidaat moet worden gezocht. Als dit niet op korte termijn lukt, kan het nodig zijn dat een derde partij optreedt als achtervang: die neemt dan de rechten en verplichtingen voor de vrijgevallen woning (tijdelijk) over en zal deze bouwen en vervolgens verkopen. De gemeente Rotterdam is achtervang voor maximaal één woning in het gebouw. Hypotheek Voor de zelfbouwwoningen aan de Bloklandstraat worden voor de aankoop van het gebouw, de totale bouw- en ontwikkelkosten inclusief grond, begeleiding, adviseurs en architect kosten gemaakt. Dit zijn geen financiële verplichtingen die je zomaar aangaat, maar waarvoor je een hypotheek moet afsluiten. Zorg dan ook dat je weet waar je aan begint. Informeer op tijd welke hypotheek bij je past en welke maandlasten daarbij horen (zie ook de inschrijvingsvoorwaarden). 8 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Fundering Uit onderzoek is gebleken dat de fundering slecht is en moet worden vervangen. De kosten voor het herstel zijn gezamenlijke kosten voor de kopers en worden onderling verdeeld. De kosten voor het funderingsherstel kunnen worden gezien als de aankoopprijs voor het gebouw. De gemeente Rotterdam begeleidt de start van het funderingsherstel met het organiseren van een informatieve bijeenkomst en het aanleveren van namen en offertes van gespecialiseerde bedrijven. De in te schakelen professionele partij moet ruime ervaring hebben met het herstellen van funderingen. Op basis van de (globale) offertes bedragen de kosten voor een nieuwe fundering naar verwachting rond de 400.000, -. Financieringseis De gemeente stelt bij verkoop een financieringseis. Deze eis is bedoeld als hulpmiddel voor kopers om na te gaan of zij de verbouwing ook daadwerkelijk kunnen betalen. Dat is belangrijk voor de gemeente, maar ook voor de kopers onderling. De financieringseis omvat de aankoopprijs en onze inschatting van de verbouwkosten. De gemeente heeft een zogenaamde quickscan laten uitvoeren door de architect die de woningindeling heeft gemaakt. De renovatiekosten zijn door de architect geschat, ervan uitgaande dat er scherp wordt ingekocht en een deel van de afbouw door een aannemer wordt gedaan. Als alle klussen worden uitbesteed is een groter budget nodig. De financieringseis vertegenwoordigt de verwachte totale verbouwingskosten voor de woning, op basis van het Programma van Eisen en de voorstudie van de architect. Het uitgangspunt is dat de verbouwing sober en doelmatig wordt uitgevoerd. Voor het funderingsherstel is bijvoorbeeld een kostenefficiënte oplossing als uitgangspunt genomen. Dat betekent het vervangen van de houten vloeren op de begane grond door een betonnen vloer op nieuwe buispalen. In de tabel is de financieringseis per woning weergegeven. In dit bedrag is voor tien procent rekening gehouden met werkzaamheden die zelf worden uitgevoerd. Het is uiteraard mogelijk, en aan te bevelen, om meer zelf te doen. Het is immers een klusgebouw. Kortom: de financieringseis is een belangrijk hulpmiddel, maar geen garantie dat de woning hiervoor gemaakt kan worden. Dit is de verantwoordelijkheid van de ontwikkelvereniging en de individuele kopers. Zaken als erfafscheiding en tuininrichting zijn niet opgenomen in de voorstudie. Bij inschrijving moet je een financieringsverklaring overleggen. De financieringsverklaring is een document waaruit blijkt dat je als koper het geëiste bedrag ook daadwerkelijk kunt lenen bij een hypotheekverstrekker. Een financieringsverklaring kan in principe door elke hypotheekverstrekker worden verleend. Uit ervaring blijkt dat niet elke hypotheekverstrekker bereid is om mee te werken aan zelfbouwprojecten. Daarnaast is het in dit geval verstandig om ook eigen geld in te brengen ( 10.000, -/ 20.000, -), aangezien je een deel van de kosten moet voorfinancieren of een deel van het budget niet kunt lenen. De adviseurs van Urbannerdam kunnen u hier verder mee helpen. De aankoopprijs van het gebouw is 1, -. De renovatie kosten verschillen per woning en bestaan uit een aantal verschillende zaken: - het noodzakelijke funderingsherstel - de gezamenlijke casco renovatie - de eigen individuele woningafbouw - bijkomende kosten. Een grotere woning is duurder dan een kleinere woning, maar per vierkante meter is een kleine woning wat duurder. De aangegeven woninggrootte is een inschatting. Houd er rekening meer dat elke woning een paar meter groter of kleiner kan zijn, afhankelijk van waar de wooneenheid zich in het gebouw bevindt. 9 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Per woning is de financieringseis als volgt (exclusief de wettelijk verschuldigde belasting): Woning Type A - 1 Woning op begane grond, met tuin ( 2 horizontaal geschakelde lokalen) Type E - 2 Woning op 1e verdieping, met balkon ( 2 horizontaal geschakelde lokalen) Type G - 3 Woning op 2e verdieping, met dakterras of loggia. ( 2 horizontaal geschakelde lokalen) Type B - 4 Herenhuis op begane grond, 1ste, 2de verdieping, met tuin en mogelijkheid tot dakterras ( 3 verticaal gestapelde lokalen) Type C - 5 Herenhuis op begane grond, 1ste, 2de verdieping, met tuin en mogelijkheid tot dakterras ( 3 verticaal gestapelde lokalen) Type D - 6 Gymzaal woning op begane grond, met tuin ( ruimte entree + gymzaal) Type F - 7 Gymzaal woning op 1ste verdieping, met dakterras of loggia ( ruimte entree + gymzaal) indicatie m 2 s gebruiksoppervlak per woning financieringseis 180 280.000,- 150 235.000,- 150 235.000,- 200 300.000,- 190 280.000,- 220 325.000,- 230 340.000,- Omdat de aankoopprijs van 1, - symbolisch is hebben we deze niet opgenomen. 10 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Inschrijf- procedure Inschrijven Om mee te kunnen doen aan het project Klusgebouw Bloklandstraat moeten kandidaten zich inschrijven met het inschrijfformulier en in een later stadium lid worden van de op te richten ontwikkelvereniging. De ontwikkelvereniging is de organisatie die de woningen gaat ontwikkelen, de leden van de vereniging zijn de kopers van de woningen. De inschrijving is het moment dat de vrijblijvendheid van interesse wordt omgezet in een toekomstig lidmaatschap met bijbehorende verplichtingen. De inschrijving moet uiterlijk vrijdag 27 maart 2015 om 12:00 uur bij Urbannerdam binnen zijn. Een inschrijving bestaat uit drie onderdelen: Een volledig ingevuld en ondertekend inschrijfformulier Een bedrag van 500, - als inschrijfgeld Een financieringsverklaring, opgesteld op naam van de inschrijver(s) door bank of hypotheekadviseur In december 2014 gaat de feitelijke inschrijving van start. Tijdens de inschrijfperiode worden een aantal open dagen georganiseerd. Kijk voor data op www.pakjeruimte.nl. Toewijzing Na de sluitingsdatum wordt door middel van loting een rangnummer toegekend aan iedereen die zich heeft ingeschreven en voldoet aan de inschrijfvoorwaarden. Degenen die via de loting een plek krijgen in het project worden uitgenodigd voor de startbijeenkomst om toe te treden tot de ontwikkelvereniging in oprichting. De kandidaten die niet zijn ingeloot worden op een reservelijst geplaatst en het inschrijfgeld wordt terugbetaald. Deze kandidaten worden nog wel uitgenodigd voor de startbijeenkomst, omdat hier een toelichting wordt gegeven op het verdere proces. Mochten er in een later stadium plaatsen vrij komen, dan word(t)en de geïnteresseerde(n) op de reservelijst als eerste benaderd om alsnog in het project te stappen. Daarna worden (eventueel na een korte werving) nieuwe deelnemers benaderd. Degenen die zich aanmelden en aan alle verplichtingen voldoen, krijgen het recht op eerste koop. Degenen die tot de ontwikkelvereniging in oprichting worden toegelaten, kunnen bij terugtrekking alleen onder voorwaarden hun inschrijfgeld terugkrijgen. Dit wordt beoordeeld door de gemeente Rotterdam in overleg met Urbannerdam en de andere leden van de ontwikkelvereniging. Restitutie met aftrek van gemaakte kosten is mogelijk als de vrijkomende plaats in de ontwikkelvereniging kan worden opgevuld door de toetreding van een nieuw lid. Tot de ontwikkelvereniging worden alleen particulieren toegelaten. Alle particulieren ondertekenen bij de inschrijving een verklaring waarin zij aangeven dat ze deelnemen aan de ontwikkelvereniging om een woning voor eigen bewoning te verkrijgen. Deze zelfbewoningplicht wordt vanuit de gemeente voor een periode van drie jaar na gereedmelding bij de gemeente verplicht gesteld. Verhuur van woningen wordt door de ontwikkelvereniging en de later op te richten Vereniging Van Eigenaren (VVE) niet toegestaan. Op www.pakjeruimte.nl staat het inschrijfformulier, inclusief de voorwaarden. 11 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Organisatie Oprichting ontwikkelvereniging Het klusproject begint met een startbijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst wordt het hele verbouwproces met de deelnemers besproken. Ook wordt tijdens deze bijeenkomst een begin gemaakt met het oprichten van de ontwikkelvereniging (bestuur, statuten en commissies) en de selectie van de overige adviseurs. Daarnaast wordt ook aandacht gegeven aan het onderwerp fundering. Het klusgebouw wordt de organisatievorm vereniging met volledige rechtsbevoegdheid opgelegd. In de startfase wordt een voorstel ontwikkeld om ieder lid van de vereniging naar vermogen een actieve rol te laten vervullen. Urbannerdam helpt de vereniging met de oprichting van de vereniging. Nadat de kopers via de notaris is opgericht en staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK) is de oprichting van de vereniging een feit. Vanaf de oprichting van de vereniging fungeren de kopers als opdrachtgever. Tijdens de verbouwing van school naar woningen schrijft het bestuur ongeveer één keer per maand een zogenaamde algemene ledenver gadering uit. Deze algemene ledenvergadering is het hoogste orgaan van de ontwikkelvereniging en in deze bijeenkomsten worden belangrijke besluiten rond het proces van transformatie genomen door voorstellen in stemming te brengen. De ontwikkelvereniging kan ook één of meerdere commissies in het leven roepen. Een commissie bestaat uit een aantal leden van de ontwikkelvereniging die belast zijn met specifieke taken van de vereniging, bijvoorbeeld een bouwcommissie. Resultaten of voorstellen worden door de commissies altijd eerst aan het bestuur voorgelegd en moeten eventueel ook in een algemene leden- vergadering in stemming worden gebracht. De begeleiding van Urbannerdam wordt in deze fase tot de oprichting van de vereniging en het sluiten van de project - ontwik keling overeenkomst door de gemeente Rotterdam bekostigd. Na het oprichten en sluiten van de projectontwikkelingovereenkomst tussen de ontwikkelvereniging en gemeente Rotterdam, moet de vereniging zelf de adviseurs en begeleiders inhuren en betalen. Zelfbouw in collectief particulier opdrachtgeverschap De ontwikkelvereniging heeft een bestuur dat gekozen wordt uit de leden. Het bestuur bestaat minimaal uit een voorzitter, secretaris en een penningmeester. In de statuten wordt vastgelegd wat de verantwoordelijkheden en taken van het bestuur zijn. 12 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Stappenplan ontwerpen realisatieproces De ontwikkelvereniging zorgt ervoor dat het klusgebouw getransformeerd wordt naar zeven woningen. De individuele leden bepalen uiteindelijk zelf hoe hun woning er van binnen uit komt te zien. Op basis van het gezamenlijke gedeelte en de specifieke wensen van de individuele leden wordt vervolgens een compleet plan voor de herontwikkeling gemaakt door de architect. Vervolgens wordt de vergunning aangevraagd en volgt de aanbesteding. Bij een succesvolle aanbesteding sluiten de leden een individuele koopovereenkomst met de gemeente voor hun deel van het gebouw en de grond. Daarnaast sluiten de individuele kopers een aannemingsovereenkomst met de aannemer die zij opdracht geven voor de renovatiewerkzaamheden. De kopers gaan hiervoor een hypothecaire verplichting aan. Deze hypotheek wordt gevestigd op het appartement dat door de gemeente wordt verkocht. Door de nieuwe onderverdeling in het gebouw moet er een nieuwe splitsingsakte gemaakt worden. Op het moment dat de eerste woning door de aannemer wordt opgeleverd aan één van de leden van de ontwikkelvereniging, wordt de Vereniging van Eigenaren (VvE) officieel opgericht. 13 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Stappenplan: Stap 1: oriënteren, inschrijven en toewijzing december 2014 - maart 2015 Stap 2: vereniging oprichten + projectontwikkelingsovereenkomst april 2015 juni 2015 Stap 3: ontwerp maken SO/VO/DO + check vergunningen coach juni 2015 januari 2016 Stap 4: bouwvoorbereiding december 2015 - maart 2016 Tijdens de open dagen zijn medewerkers van Tijdens de startbijeenkomst wordt het proces de planvorming begint met het inhuren van een Een aantal onderdelen moeten gezamenlijk de gemeente Rotterdam en Urbannerdam uitgelegd. Hier gaat we in op de funderingen aantal adviseurs (o.a. procesbegeleider en ar- opgepakt worden. Dat is het funderingsherstel aanwezig om een toelichting te geven over en de overige stappen in het proces. Na deze chitect). De architect maakt aan de hand van de en de casco renovatie. Minimaal wordt de de mogelijkheden van het gebouw en het bijeenkomst hebben de deelnemers drie weken woonwensen de eerste schetsen. Deze worden fundering, de schil van het gebouw en alle verbouwproces. Als jouw ideale woning er bedenktijd om definitief deel te nemen aan het uitgewerkt in een voorlopig ontwerp (VO) en een constructieonderdelen gezamenlijk uitgevoerd, tussen zit dan kun je je inschrijven voor het project. Vervolgens richten de deelnemers een definitief ontwerp (DO). Het VO en DO worden maar het is ook mogelijk om meer onderdelen klusgebouw. De inschrijfperiode sluit op vrijdag ontwikkelvereniging op en worden een aantal getoetst door de vergunningencoach. De ver- gezamenlijk op te pakken. Dit zal een keuze 27 maart om 12:00 uur. De toewijzing vindt de bindende afspraken gemaakt met de gemeente. gunningencoach zorgt er voor dat het aan- zijn van de vereniging. Het is tussentijds altijd week erna plaats. Dan weet iedereen welke Deze afspraken worden vastgelegd in een vragen van een omgevingsvergunning soepel mogelijk om een kostenbegroting te laten zeven deelnemers kunnen starten met het projectontwikkelingsovereenkomst. Na het verloopt. Deze stap in het proces is een drukke opstellen zodat de leden van de vereniging klusgebouw aan de Bloklandstraat. tekenen van de overeenkomst wordt gestart periode waarin veel keuzes gemaakt worden en weten of het ontwerp binnen hun budget valt. met het aanpassen van het bestemmingsplan. afspraken worden vastgelegd. De fase eindigt met het indienen van de omgevingsvergunning. Stap 5: selectie aannemer en aanneemovereenkomst maart 2016 mei 2016 Stap 6: check april 2016 Stap 7: start funderingsherstel en casco renovatie mei 2016 Stap 8: zelf klussen! december 2016 Na het maken van het ontwerp en een bestek De check wordt uitgevoerd om te controleren of Het gebouw is geleverd en de aannemer kan De casco renovatie is gereed. Nu kan je starten en tekeningen zal er een aanbesteding alle documenten op orde zijn voor de levering starten met het funderingsherstel, waarna de met de afbouw van je woning. Binnen 1 jaar na plaatsvinden voor het funderingsherstel en voor van het gebouw. De volgende onderdelen casco renovatie plaatsvindt. Tijdens de de casco renovatie dient de woning afgebouwd het cascoherstel. Hieruit zullen twee aannemers moeten gereed zijn. Anders zal de bank of bouwvergadering kunnen de opdrachtgevers te zijn. De vergunningen coach controleert worden geselecteerd en worden verdere hypotheekverstrekker geen financiering afgeven de voortgang bespreken met de aannemer. aan het eind of is voldaan aan de voorwaarden afspraken in een aannemersovereenkomst - Bestemmingsplan onherroepelijk* van de gemeente Rotterdam. Pas na gereed vastgelegd. - Getekende koopovereenkomsten melding door de vergunningen coach mag de - Hypotheekofferten woning worden bewoond. - Goedgekeurd plan VO/DO vergunningen coach - Omgevingsvergunning onherroepelijk - Getekende aannemersovereenkomst fundering en casco * Start bouw is afhankelijk van afronding bestemmings planprocedure en afgifte omgevingsvergunning. 14 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Voor het Klusgebouw Bloklandstraat zijn een aantal randvoorwaarden en uitgangspunten benoemd, de belangrijkste nog even op een rij: Randvoorwaarden en uitgangspunten op een rij er worden op de locatie 7 woningen gerealiseerd, daarnaast is het ook mogelijk om aan huis gebonden werkruimtes te realiseren; de klassieke gevels en architectonische kwaliteit aan de buitenzijde van het gebouw moeten behouden blijven, in het bijzonder de cultuurhistorisch waardevolle gevel aan de voorzijde; de woningen moeten minimaal conform het Programma van Eisen uitgevoerd te worden; tot de ontwikkelvereniging worden alleen particulieren toegelaten; alle particulieren ondertekenen de verklaring bij het inschrijfformulier, waarin zij aangeven dat ze deelnemen aan de ontwikkelvereniging om een woning voor eigen bewoning te verkrijgen; deze zelfbewoningplicht wordt vanuit de gemeente voor een periode van 3 jaar na gereedmelding door de gemeente, opgelegd; verhuur van woningen wordt door de ontwikkelvereniging en later de op te richten Vereniging van Eigenaren niet toegestaan; randvoorwaarden en uitgangspunten worden t.z.t. vastgelegd door middel van een overeenkomst (projectontwikkelingovereenkomst) tussen de zelfbouwgroep en de gemeente; de gemeente spant zich maximaal in om de benodigde wijziging van het bestemmingsplan zo soepel en snel mogelijk, in overleg met de ontwikkelvereniging, te laten verlopen. Als het bestemmingsplan niet gewijzigd kan worden, dan betaalt de gemeente de planvormingskosten terug. de kopers van een woning in het project vormen na afronding van de (verbouw)werkzaamheden een Vereniging van Eigenaren. Deze zogenaamde VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen van het project. 15 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Contactgegevens Gemeente Rotterdam Fenna ter Haar en Angela Imambaks Telefoon: 06-53392884 Email: zelfbouw@rotterdam.nl Urbannerdam Els Dikland en Alexander Keizer Telefoon: 010-280 64 44 Email: info@urbannerdam.nl 16 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam