Voorbeelduitwerking In dit hoofdstuk wordt een mogelijke uitwerking gegeven voor het stationsgebied en het centrumgebied in Bilthoven, op basis van de beschreven vaste waarden. De uitwerking geeft een beeld van de ruimtelijke kwaliteit die bereikt kan worden als de aspecten uit de basisstructuurkaarten goed worden uitgewerkt. 63
Legenda 64 nieuwe bebouwing gebieden waar initiatieven van eigenaren mogelijk zijn Situatietekening van de voorbeelduitwerking
Voorbeelduitwerking Op de tekening links staat een overzichtstekening van een mogelijke uitwerking voor het centrum van Bilthoven. In deze voorbeelduitwerking zijn de uitgangspunten van het masterplan verwerkt. Dit is echter niet de enige manier waarop het masterplan kan worden uitgewerkt. Er zijn verschillende uitwerkingen mogelijk, mits de uitgangspunten, zoals verbeeld in de abstracte basisstructuurkaarten worden aangehouden. winkelcentrum ook in de avond levendiger wordt. Het Vinkenplein krijgt een groene inrichting, net als aan de Vinkenlaan, die afgesloten is voor het doorgaande autoverkeer. De groene lanenstructuur van de Soestdijkseweg wordt ook bij het Emmaplein doorgetrokken. Verder krijgt de Julianalaan meer bomen om de laankwaliteit te versterken. Het belangrijkste aspect dat op deze tekening te zien is, is dat de openbare ruimte in het centrum, met name aan het Vinkenplein en de nieuwe doorsteek, een heldere begrenzing krijgt. Dit geldt ook voor het gebied achter het station, langs de Soestdijkseweg, waar de bebouwing een duidelijk front naar deze ontsluitingsweg vormt. De bebouwing ten westen van het Emmaplein staat echter vrij in de ruimte, zodat de groene inrichting tussen de blokken daar ook zichtbaar is vanaf het nieuwe stationsplein. Aan de voorkanten, tegenover de bestaande bebouwing, komen terrasjes en centrumvoorzieningen aan het nieuwe stationsplein. De verdiepte onderdoorgang voor langzaam verkeer wordt door bebouwing begeleid, waardoor de sociale veiligheid van het gebied wordt gewaarborgd. Er wordt woningbouw aan De Kwinkelier toegevoegd, zodat dit 65
Nieuwbouw programma op de begane grond Legenda fietsenstalling detailhandel/horeca kantoren en dienstverlening bedrijven horeca Nieuwbouw programma op de verdieping(en) 66 wonen
Programma Winkelprogramma In het Ontwikkelingsplan Bilthoven Centrum 2005 wordt aangegeven dat het winkelgebied met 5.500m2 bvo uitgebreid kan worden. Er wordt in het centrum ca. 4.200m2 b.v.o nieuwe winkels en horeca gebouwd. In De Kwinkelier komt er 4.000m2 bvo winkelruimte en horecaruimte bij. Tegelijkertijd worden er echter ook panden gesloopt, bijvoorbeeld om de nieuwe doorsteek tussen de Julianalaan en de Nachtegaallaan te maken. Per saldo vindt er een verruiming van ca. 4.500m2 bvo winkelruimte plaats. De Woonvisie en het Woningbouwprogramma De Woonvisie 2006-2015 is het uitgangspunt om te komen tot een goed woon en leefmilieu in de gemeente De Bilt. Hiervoor zullen alle betrokken partijen zich in moeten spannen om te komen tot een gedifferentieerde woningmarkt. Hier ligt dan ook de uitdaging om in het centrumgebied te komen tot een bouwprogramma waarin voor verschillende doelgroepen wordt gebouwd. Eén van de belangrijke aandachtspunten in de woonvisie en dit sluit ook aan op het Regionaal Structuurplan is het terugdringen van het tekort op de woningmarkt. Gemeente De Bilt wil hieraan bijdragen door tot 2015 circa 1.200 woningen toe te voegen aan het huidige bestand. Om een goede aansluiting te krijgen bij het regionale streven heeft Gemeente De Bilt de volgende woningbouwdifferentiatie voor nieuwbouwlocaties. Van alle nieuwbouw heeft het de voorkeur om 35% in het sociale segment worden gerealiseerd, waarvan 5 % onder de sociale koop mag vallen. 40% van de nieuwbouw kan worden gerealiseerd in de middeldure categorie en 25% in de dure categorie. Hierbij dient wel te worden aangetekend dat sociale woningbouw op complexe en vaak dure inbreidingslocaties, zoals het centrumgebied van Bilthoven lastig is. Reeds gemaakte afspraken, grondposities en overige planologische factoren kunnen een belemmerende rol spelen. Dit laatste hoeft overigens niet te betekenen dat de gemeente geen sturende rol kan hebben. In dit Masterplan voor het centrum van Bilthoven wordt gewerkt met de uitgangspunten op hoofdlijnen. De definitieve invulling van het woningbouwsegment en de daarbij behorende differentiatie zal in de volgende fasen duidelijker worden. De woningen die in het masterplan gepland zijn, komen verspreid in het centrum voor, voornamelijk op de verdiepingen van de bebouwing. In De Kwinkelier worden 120 nieuwe woningen gerealiseerd, in de overige delen van het centrum zijn er ca. 200 woningen gepland. In totaal is er voor circa 320 nieuwe woningen ruimte (inclusief het stationsgebied Noord). Kantoren en Kleinschalige Bedrijvigheid In het centrum is ook ruimte voor kantoren en kleinschalige bedrijvigheid. Deze functies kunnen achter het station, aan de Soestdijkseweg komen. Er komt 11.400m2 kantoorprogramma bij, maar er wordt ook één kantoorgebouw bij het Vinkenplein gesloopt. Per saldo wordt er 10.800m2 bvo kantoren gerealiseerd. Het programma is in de bijlage gespecificeerd. 67
Huidige parkeerplaatsen op maaiveld Maaiveld parkeerplaatsen In de huidige situatie zijn er binnen het plangebied 473 parkeerplaatsen op het maaiveld (exclusief de P+R). Er zijn in de voorbeelduitwerking van het masterplan 436 ppl. getekend op maaiveld, dit is 37ppl. op maaiveld minder dan in de huidige situatie (436-473=-37). Deze parkeerplaatsen worden in de garage onder de driehoek gecompenseerd. parkeerplaatsen P+R parkeerplaatsen in openbare ruimte Openbare parkeerplaatsen tbv centrumbezoekers: 946 in totaal (exclusief 173 pp bij P+R) 68 parkeerplaatsen in parkeervoorziening t.b.v. bezoekers
Parkeren Parkeernormen Voor het centrum gelden de volgende parkeernormen voor nieuw toe te voegen functies: Woningen: 1.5pp per woning Winkels/Horeca: 3 pp per 100m2 b.v.o Kantoren: 1.8pp per 100m2 b.v.o. Als woningen en kantoren in één bouwblok gerealiseerd worden, dan kan er vanuit gegaan worden dat 40% van de parkeerplaatsen voor de woningen volledig uitwisselbaar zijn met parkeerplaatsen voor kantoren. Woningen Kwinkelier. 1 pp per woning. Dit is een aparte afspraak die destijds met de ontwikkelaar van De Kwinkelier is afgesproken. Om inzicht te krijgen in de toekomstige parkeerbalans in het centrum is het van belang om te weten hoe de parkeerbalans in de huidige situatie is. Verder moet er inzicht zijn in hoeveel programma gesloopt wordt, hoeveel programma er in het centrum gaat bijkomen en vervolgens hoeveel parkeerplaatsen daarbij nodig zijn. De huidige situatie Binnen de plangrenzen van het masterplan zijn er in de huidige situatie 916 parkeerplaatsen (excl. de parkeerplaatsen voor P+R, die als reserve parkeerplaatsen aangemerkt kunnen worden). Onderzoek heeft uitgewezen dat er in de huidige situatie in het centrum van Bilthoven ruim voldoende parkeerplaatsen zijn voor centrum bezoekers. De spreiding van parkeerplaatsen is echter onevenredig. Een disproportioneel grote hoeveelheid parkeerplaatsen bevindt zich in het gebied rondom de Kwinkelier. Hier is namelijk een parkeergarage met een huidige capaciteit van 443 parkeerplaatsen en een parkeerterrein aan de Sperwerlaan, met een capaciteit van 147 parkeerplaatsen (Centrumvisie Bilthoven, p. 21). In dit gebied is sprake van een overcapaciteit van ongeveer 100 parkeerplaatsen. De Kwinkelier De Kwinkelier wordt uitgebreid met 4.000m2 winkelruimte en er worden 120 woningen gerealiseerd. Uitgaande van bovengenoemde parkeernormen zal deze toename in winkelprogramma een uitbreiding van 120 extra parkeerplaatsen vergen. Uitgaande van de afgesproken norm voor de woningen van de Kwinkelier, moeten er 120 extra parkeerplaatsen voor de woningen gemaakt worden, in totaal dus 240 extra parkeerplaatsen. In de plannen van de Kwinkelier wordt er rekening gehouden met 150 extra parkeerplaatsen. Het tekort van 90 parkeerplaatsen kan gevonden worden in de overcapaciteit van de parkeerkelder van de Kwinkelier en het parkeerterrein aan de Sperwerlaan. Vinkenplein, Doorsteek en Stationsgebied-zuid Rondom het Vinkenplein, de doorsteek en het stationsgebied zuid wordt er per saldo 555m2 aan winkel/horecaruimte aan het centrum toegevoegd. Er worden tevens in dit gebied 132 woningen gemaakt en 600m2 aan kantoorruimte gesloopt (zie vorige pagina). Uitgaande van de bovengenoemde parkeernormen moeten er 17 extra parkeerplaatsen komen voor het toegenomen winkelprogramma en 198 extra parkeerplaatsen voor de bijgekomen woningen. De 17 parkeerplaatsen voor het winkelprogramma worden in een halfverdiepte parkeergarage onder de driehoek gemaakt. Voor de woningen rondom het Vinkenplein en de doorsteek worden 84 parkeerplaatsen in parkeergarages onder de desbetreffende woongebouwen gemaakt. 69
Legenda ondergrondse parkeervoorziening 70 parkeerplaatsen in parkeervoorziening t.b.v. kantoren parkeerplaatsen in parkeervoorziening t.b.v. bewoners Particuliere parkeerplaatsen tbv bewoners en kantoren: 570 in totaal
Parkeren Voor de woningen in de driehoek worden er 51 parkeerplaatsen in de parkeergarage onder de driehoek gemaakt. Voor de woningen in de poortgebouwen komen er 50 parkeerplaatsen in parkeergarages onder de poortgebouwen. De 13 parkeerplaatsen voor de 9 woningen boven de fietsenstalling worden in de parkeergarage bij het Stationsplein noord gemaakt. (Totaal dus 84 + 51 + 50 + 13 + 9 = 198 parkeerplaatsen) Stationsgebied-noord In het stationsgebied noord worden er 74 woningen en 11.400m2 kantoorruimte toegevoegd. Uitgaande van bovengenoemde normen zijn er 111 parkeerplaatsen voor de woningen nodig. Deze 111 parkeerplaatsen worden in de parkeergarages onder de bouwblokken gerealiseerd. Tevens worden de 13 pp voor de woningen boven de fietsenstalling hier gerealiseerd. Voor de kantoren zijn 123 parkeerplaatsen nodig (11.400/100 x 1.8 x 60%). Hierbij wordt er van uitgegaan dat 40% van de parkeerplaatsen van de kantoren kunnen worden uitgewisseld met die van de woningen, omdat deze zich in hetzelfde blok bevinden. De 123 parkeerplaatsen worden in de parkeergarage onder de blokken gerealiseerd. Maaiveldparkeren In de huidige situatie zijn er binnen de plangrenzen 473 parkeerplaatsen op maaiveld in het centrumgebied (zie tekening). In de voorbeelduitwerking zijn er 436 parkeerplaatsen op maaiveld getekend (zie tekening links). In de voorbeelduitwerking zijn er namelijk geen parkeerplaatsen op het Vinkenplein. Een gedeelte van de parkeerplaatsen die nu op het Vinkenplein zijn, worden in de nieuwe doorsteek en op de Julianalaan gecompenseerd, door daar efficiënter met de beschikbare openbare ruimte om te gaan. Desondanks zijn er in de nieuwe situatie 37 parkeerplaatsen minder op maaiveld dan in de huidige situatie (zie tabel maaiveld parkeerplaatsen in de bijlage). Deze 37 parkeerplaatsen worden in de parkeergarage onder de groene stationsdriehoek gecompenseerd. Conclusie Onder de driehoek zijn ca. 148 parkeerplaatsen te realiseren. Van deze parkeerplaatsen zijn ca. 51 parkeerplaatsen nodig voor bewoners, ca. 37 parkeerplaatsen ter compensatie van maaiveld parkeerplaatsen en ca. 17 parkeerplaatsen voor de uitbreiding van de winkels/horeca voorzieningen. Er zijn dus ca. 43 parkeerplaatsen over, die beschikbaar zijn voor de eventuele toekomstige uitbreiding van het winkelgebied. Parkeren in de parkeergarage onder de driehoek kan als volgt worden samengevat: Bewoners: Compensatie verdwenen maaiveld parkeerplaatsen Berekende nieuwe programma Toekomstige uitbreiding van het winkelgebied Totaal 51 plaatsen 37 plaatsen 17 plaatsen 43 plaatsen 148 plaatsen De bovengenoemde parkeernormen worden ruimschoots in het centrum gehaald. Er is zelfs een overschot van 43 parkeerplaatsen voor mogelijke groei. In de bijlage is een gedetailleerde berekening van de parkeercapaciteit van het centrum. 71
Locatie Het Vinkenplein moet met name een groene uitstraling krijgen. Referentiebeeld: een brinkachtige ruimte. Sfeerbeeld: terrasjes aan het plein. De parkeerplaatsen op het Vinkenplein voegen zich in de groene sfeer. 72
Vinkenplein: sfeerbeelden Het Vinkenplein wordt een Brinkachtige ruimte in Bilthoven. De inrichting is voornamelijk groen, met hoog opgaande bomen, maar in de voorbeelduitwerking zijn er paden en verharde delen waar terrasjes kunnen komen. Bij de herinrichting van het plein zal onderzocht moeten worden welke bestaande bomen gehandhaafd kunnen worden. Ondanks de groene inrichting van het plein, worden er een aantal parkeerplaatsen op maaiveld, dichtbij de Nachtegaallaan gerealiseerd. Dit is om de parkeerplaatsen, die door de gewijzigde verkeerssituatie op deze plaats verdwijnen, te compenseren. Deze parkeerplaatsen zullen echter tussen blokhagen worden geplaatst om het groene beeld van het Vinkenplein niet te verstoren. In de nieuwe bebouwing aan de noordkant van het plein komen horeca en winkels op de begane grond en woningen op de verdieping. 73
Impressie Vinkenplein, gezien vanaf de Nachtegaallaan. 74
De parkeerplaatsen op het Vinkenplein voegen zich in de groene sfeer. Sfeerbeeld: terrasjes aan het plein. 75
Locatie Het hoger gelegen gedeelte van het plein is ook voor minder validen toegankelijk. Sfeerbeeld: ruimte voor terrassen. Sfeerbeeld: fietsenstallingen op het plein zijn door hagen omzoomd. 76 Het dek van de parkeergarages wordt als een tuin ingericht voor bewoners.
Emmaplein: sfeerbeelden Het Emmaplein wordt een levendig plein met ruimte voor terrassen en centrum- c.q. stationsvoorzieningen. Op dit plein komt meer groen dan in de huidige situatie doordat de bomenrijen van de Soestdijkseweg op het plein worden doorgezet. In de voorbeelduitwerking ligt het westelijke gedeelte van het plein hoger dan het bestaande oostelijke deel, omdat er in de uitwerking vanuit wordt gegaan dat dit gedeelte op het dak van de nieuwe halfverdiepte parkeergarage wordt gerealiseerd. Brede trappartijen verbinden het hogere gedeelte met het lagere gedeelte van het plein. Het hogere gedeelte is uiteraard ook voor minder validen toegankelijk door middel van bijvoorbeeld hellingbanen die door de trappen snijden. In de hier getoonde uitwerking wordt in de driehoek tussen de nieuwe bebouwing en het spoor het dek van de parkeergarage groen ingericht. Dit gebied is niet alleen een tuin voor de bewoners die in de nieuwe blokken wonen, maar is ook zichtbaar vanaf het Emmaplein zelf en draagt daarmee ook bij aan de groene uitstraling van het centrum. Sfeerbeeld: ruimte voor terrassen. Profiel Emmaplein. 77
Impressie Emmaplein 78
Huidige situatie 79
Locatie. Profiel Rembrandtlaan. Een levendig plint langs de Soestdijkseweg (achter het station). 80 Rembrandtlaan: voorbeeld van een groen ingerichte zone tussen de weg en de bebouwing.
Soestdijkseweg/ Rembrandtlaan: sfeerbeelden Dit gebied, waar nu bedrijven staan, moet in de toekomst een waardige uitstraling naar de omgeving toe hebben. Aan de kant van de Soestdijkseweg, de hoofdontsluitingsweg van Bilthoven, wordt de weg begeleid door een bomenlaan. In de voorbeelduitwerking is ervan uitgegaan dat de bebouwing aan de Soestdijkseweg een levendige plint krijgt met gemengde functies. Aan de kant van de Rembrandtlaan is het beeld rustiger. Daar komt bebouwing in drie lagen, met een groen ingerichte zone vóór de bebouwing langs, tussen de bebouwing aan de stationszijde en het trottoir. In deze voorbeelduitwerking is ervan uitgegaan dat aan de Rembrandtlaan lage appartementengebouwen komen. Het is echter ook denkbaar dat er in dit gebied grondgebonden stadswoningen gemaakt worden. 81
Locatie. Kleinschalige, gevarieerde bebouwing in 3 lagen. Er is ruimte voor bomen in de nieuwe doorsteek. Het materiaalgebruik is terughoudend, gebakken klinkerverharding. 82
Nieuwe Doorsteek: sfeerbeelden De Nieuwe Doorsteek wordt een nieuwe winkelstraat met een kleinschalige uitstraling die de Julianalaan met het Vinkenplein verbindt. Deze straat is breed genoeg om langsparkeerplaatsen te maken met bomen tussen de parkeerplaatsen. Door een terughoudend, ingetogen materiaalgebruik van bijvoorbeeld klinkers in het maaiveld, ontstaat een rustige dorpse sfeer. In de voorbeelduitwerking is ervan uitgegaan dat er winkels op de begane grond zullen komen met woningen op de verdieping. Tijdens de uitwerking zal er bijzondere aandacht geschonken moeten worden aan eventuele toegangen naar parkeergarages die in deze straat zullen komen. Profiel Nieuwe Doorsteek. 83
Locatie. Sfeerbeeld: meer bomen in de straat. Huidige situatie: de bebouwing is charmant, maar het straatbeeld is rommelig. De weg is te breed en de bomen staan te ver uit elkaar. 84 Voorbeeld van een rustige inrichting van de openbare ruimte. Bomen na iedere vier of vijf parkeerplaatsen. Een gebakken klinkerverharding versterkt de dorpse sfeer.
Julianalaan: sfeerbeelden De Julianalaan is een historische laan met een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing is charmant, maar het straatbeeld is rommelig. Er is geen eenduidige manier van parkeren (soms zijn er langsparkeerplaatsen, soms haaks of gestoken) en de bomen in de laan staan soms te ver uit elkaar. In de voorbeelduitwerking wordt alleen de openbare ruimte heringericht. Er komt een rustiger beeld, met alleen haaksparkeren. De bestaande bomen worden aangevuld, zodat er meer bomen in de straat staan. Aan een kant komt een fietspad in twee richtingen. Op een later stadium, bij de inrichting van de openbare ruimte, kan worden onderzocht of het beter is om het fietspad aan beide kanten van de weg te leggen en zodoende een symmetrisch profiel te maken. Profiel Julianalaan. 85
Locatie Huidige situatie: een rommelig beeld, geen continuïteit in het profiel. Zorgvuldige detaillering en materiaalgebruik. Referentiebeelden Vinkenlaan: een centrale strook met bomen en straatmeubilair. 86 Referentiebeelden: een fietspad dat op subtiele wijze in het voetgangersgebied is opgenomen.
Vinkenlaan: sfeerbeelden De Vinkenlaan wordt afgesloten voor doorgaand autoverkeer. In de toekomst wordt dit een voetgangersgebied. Door dit voetgangersgebied zal ook een fietspad lopen. In de voorbeelduitwerking wordt voorgesteld om een centrale strook met bomen, straatmeubilair en eventueel groen in de straat op te nemen (zie voorbeelden op de pagina hiernaast). Hierdoor ontstaat een rustig straatbeeld dat de diversiteit aan gevels complementeert. Het fietspad dat door deze straat loopt, kan op een subtiele wijze in het openbare gebied worden opgenomen (zoals het beeld linksonder op de pagina laat zien). In de goedgekeurde Centrumvisie Bilthoven uit 2006 is de mogelijkheid opgenomen om de rooilijn aan de oostzijde naar voren te plaatsen, zodat er een smaller profiel ontstaat. In de voorbeelduitwerking wordt van deze mogelijkheid gebruik gemaakt, door de voorgevel van De Kwinkelier en de naastliggende panden naar voren uit te bouwen. 87
Inleiding/algemeen Het ontwikkelingsplan voor het Centrumgebied van Bithoven (raadsbesluit februari 2000) geeft algemene uitgangspunten weer voor de revitalisatie van het Centrum. Deze uitgangspunten zijn nadien verder uitgewerkt en vastgesteld. Hieronder volgen de specifieke uitgangpunten voor het planonderdeel De Kwinkelier. Uitgangspunten Gebied Sporthal/Uilenpad e.o. Voor het verbeteren van de gewenste ruimtelijke structuur van het gebied is het gebouw van de sporthal van belang. Door de afbraak van de sporthal/muziekschool en het creëren van detailhandel op deze locatie alsmede een verbeterde toegankelijkheid van het Uilenpad wordt de samenhang tussen Julianalaan en De Kwinkelier verbeterd. Gebied De Kwinkelier, zijde Sperwerlaan Door middel van het aanpassen van deze zijde van De Kwinkelier als gevolg van herschikking van winkelruimten en toevoeging van woningen boven/tegen de winkels krijgt dit gebied veel nadrukkelijker de functie van afronding van het winkelgebied. Bij deze herontwikkeling zal eveneens het plein voor de bibliotheek aandacht behoeven. Stedenbouwkundige structuur Algemeen De visuele kwaliteit van het winkelcentrum dient zowel naar binnen als buiten toe te worden opgewaardeerd. De Kwinkelier met zijn directe begrenzingen is in dit verband een belangrijke factor. Met name de bereikbaarheid, vindbaarheid en herkenbaarheid zijn van belang. Gestreefd moet worden naar een Kwinkelier met een eigen gezicht 88
De Kwinkelier zonder daarbij de functionele en visuele relatie met de aangrenzende winkelgebieden (Julianalaan en Vinkenlaan) te verontachtzamen. Het schijnbaar paradoxale streven naar een samengaan van openheid en intimiteit kan leiden tot een creatief spanningsveld met een verhoging van de verblijfswaarde/-kwaliteit als gevolg. Noordwestzijde De herinrichting van het Vinkenplein als ook het autovrij maken van de Vinkenlaan zijn zeer van invloed op de vormgeving van de entree van De Kwinkelier. Deze entree dient te worden opgewaardeerd. Door middel van het markanter vormgeven van de entree (aanpassingen in de breedte en/ of in de hoogte) en het aanpassen aan weerszijden van de bestaande winkelruimten kan deze opwaardering worden vormgegeven. De bestaande kapjes moeten niet alleen hier, maar in de gehele Kwinkelier verdwijnen. Belangrijk, in ruimtelijk kwalitatief opzicht, is verplaatsing van de supermarkt. Een meer kleinschalige, hoogwaardiger invulling (zowel qua gevelbeeld als branchering) sluit beter aan bij het toekomstig beeld van de Vinkenlaan. Noordzijde De huidige entree naar De Kwinkelier via het Uilenpad kan als minder gelukkig worden beschouwd; herinrichting van deze entree is noodzakelijk, mogelijk middels verbreding. Het Uilenpad zelf dient nader te worden ingericht, waarbij het van belang is aan weerszijden aantrekkelijke winkelfronten te creëren. Het ontwerpen van een onbelemmerende zichtlijn vanaf de Julianalaan richting het Kwinkelierplein draagt bij aan het verbeteren van de samenhang tussen De Kwinkelier en de Julianalaan. Noordoostzijde De bebouwing sporthal/bowlingbaan/muziekschool dient te worden geamoveerd aangezien met name met de open ruimte rondom dit bouwblok nu niets kan worden gedaan. Hiernaast dient voldoende ruimte te worden gecreëerd om het winkelcentrum beter in te delen en zo een noodzakelijke kwaliteitsimpuls te geven. Daardoor ontstaat tevens de gelegenheid de noordoostelijke zijde van De Kwinkelier in het verlengde van de Spreeuwlaan op te waarderen. Opwaardering in onbebouwde maar ook in bebouwde zin. De bouwhoogte dient in relatie met de bestaande flats langs de Spreeuwlaan bescheiden doch niet minimaal te zijn. De huidige gevelwand van het bouwdeel gelegen tussen de Sperwerlaan en de noordoostelijke entree wordt bepaald door de toegang naar de parkeerkelder, de nogal utilitaire uitstraling van de achterkant van de AH-supermarkt alsook de laad- en losgelegenheid ten behoeve van de supermarkt. Gestreefd wordt naar een aanpassing van het gevelbeeld, waarbij het bevoorraden meer inpandig plaatsvindt en het nieuwe gevelbeeld aansluiting vindt bij de bestaande woonbebouwing aan de Kramsvogellaan. Op de hoek van de Sperwerlaan dient een duidelijk herkenningspunt ten behoeve van de ingang van de parkeerkelder te worden gecreëerd Zuidoostzijde Bij het ontwerp van De Kwinkelier is er destijds voor gekozen aan deze zijde de hoofdentree te situeren. De hellingbanen, trappartijen en veelheid aan kapjes herinneren daar nog aan. 89
Deze hoofdentree is nooit als zodanig erkend, veel meer werd de Vinkenlaankant als entree beschouwd. Dit zegt overigens iets over de herkenbaarheid van het winkelcentrum. Merkwaardigerwijs is de ingangpartij aan de Sperwerlaan voornaam te noemen, maar de bebouwing aan weerszijden ervan is echter blind. Een totaal andere benadering wordt voorgesteld, waarbij er sprake is van één duidelijke ingang. Deze duidelijkheid wordt verstrekt door het creëren van een accent in de (hoogte van de) bebouwing. In het kader van de poging het zwaartepunt van De Kwinkelier enigermate naar het noordwesten te verschuiven om daarmee de relatie met de andere winkelgebieden te versterken, is het wenselijk de gevelwand langs de Sperwerlaan te larderen met woningen. Deze woningbouw mag een stevige uitstraling krijgen die qua bouwhoogte een goede overgang vormt tussen de 9-laagse flat aan de Kramsvogellaan en het woongebouw van 5 bouwlagen nabij de Merellaan. Voor de woningen op de begane grond kan aan bijzondere woningtypen worden gedacht, waarbij een combinatie met aan huis gebonden beroepen/ateliers een optie is. Zuidwestzijde Getracht moet worden de beëindiging van de Koekoeklaan een plezieriger aanzicht te geven. Toevoeging van bebouwing, buiten de huidige bebouwingsgrens is niet toegestaan. De onbebouwde ruimte dient een opwaardering te krijgen waarbij aandacht dient te worden geschonken aan de restanten van het Joods kerkhof. 90
De Kwinkelier De Kwinkelier intern Het hart van De Kwinkelier dient te worden gevormd door een winkelplein met heldere begrenzingen. Het plein is gesitueerd rond het snijpunt van de zichtlijnen vanaf de verschillende entree s. Het zo ontstane plein wordt nog versterkt door op de omringende winkels in een bescheiden setting woningen te projecteren. Twee à drie woonlagen is hierbij uitgangspunt. De afbraak van het bouwblok sporthal/muziekschool biedt de kans hierin in functioneel en visueel opzicht vervangende nieuwbouw te projecteren die een zeer positieve bijdrage kan leveren aan de opwaardering van het winkelcentrum. Zo krijgt deze plek nieuw elan. Het is niet wenselijk De Kwinkelier geheel te overkappen. Dit komt een goede integratie van dit deel van het winkelgebied bij de overige delen van het Centrum niet te goede. Wel dient zorgvuldig aandacht te worden geschonken aan een goede beluifeling. Programmatische invulling Het wonen boven de winkels dient te worden bevorderd, waarbij een gevarieerd woningbouwprogramma aanbeveling verdient. Toevoeging van woningen vindt bij voorkeur plaats aan de interne route vanaf de Sperwerlaan naar het Uilenpad, en aan de oostzijde. De woningen in De Kwinkelier betreffen huurwoningen (30-tal), terwijl de woningen aan de oostzijde (Sperwerlaan tot aan de Spreeuwlaan) koopwoningen betreffen (90-tal). bestaat hiervan maximaal 10% af te wijken, in relatie tot de optimalisatie van het bestaande winkelgebied De Kwinkelier. Bij de toevoeging van de winkelruimten is een optimalisering van de passantenverbindingen tussen de verschillende delen van het Centrumgebied, alsmede de parkeerplaatsen belangrijk. Het stijgpunt vanuit de parkeergarage dient rondom het centrale plein te zijn gelegen, terwijl er bij voorkeur ook aan de westzijde nog een ontsluiting wordt gecreëerd. Parkeren Aan de rand en eventueel op het centrale plein dienen parkeervoorzieningen voor de fiets te worden gerealiseerd. De parkeergarage onder De Kwinkelier dient aantrekkelijker en gebruiksvriendelijker te worden gemaakt. Dit dient te geschieden door onder meer een brede rechte in/uitgang die makkelijk te bereiden is. Hiernaast dient de garage zelf gebruiksvriendelijker te worden. De huidige maaiveldparkeerplaatsen bij de entree van de garage dienen te vervallen. Het huidige aantal van 443 parkeerplaatsen dient met het beoogde programma minimaal te worden gehandhaafd. Voor de nieuw te realiseren woningen dient ondergronds per woning een parkeervoorziening te worden aangelegd, die enkel toegankelijk is voor de bewoners. Voor de commerciële functies is een toevoeging aan het winkelaanbod van 4.000 m² bvo het uitgangspunt, waarbij de mogelijkheid 91
Referentiebeelden beeldkwaliteit bebouwing, voor de nieuwe doorsteek. Referentiebeelden beeldkwaliteit bebouwing, voor de driehoek tegenover het Emmaplein. 92
Sfeerbeelden Architectuur In het centrum van Bilthoven zal de nieuwe bebouwing moeten bijdragen aan de dorpse uitstraling. Op deze pagina wordt in grote lijnen beschreven wat de kenmerken van een dorpse architectuur zijn. De beschreven onderwerpen zullen verder worden uitgediept in het nog op te stellen beeldkwaliteitplan. Variatie Dorpen zijn herkenbaar aan de variatie en verrassingen in een ontspannen architectuur. Gevels die te lang zijn of waar veel repetitie voorkomt, passen niet bij een dorpse sfeer. Daarom moeten de gevels van de nieuwe bebouwing gevarieerd zijn (niet te veel repetitie), verrassende hoekoplossingen hebben en verschillende soorten gevelindelingen hebben. Daken Schuine daken passen bij een vriendelijke, dorpse sfeer. Daarom zullen de nieuwe gebouwen in Bilthoven met kappen worden bekroond. Dit kunnen eenvoudige zadeldaken of lessenaardaken zijn. Zoals in de huidige situatie, zullen er ook verschillende kaprichtingen moeten komen om de informele uitstraling van het centrum te benadrukken. Kleur- en Materiaalgebruik De kleuren en materialen zullen aan moeten sluiten op wat er nu in het centrum is. Baksteen is een veelgebruikt materiaal voor de gevels en keramische pannen voor de daken. Andere, eigentijdse materialen, zoals zink voor de daken of (beperkt) hout voor de gevels is ook denkbaar, mits deze qua kleurstelling aansluit op wat er nu in het centrum is. De overwegende kleuren in het centrum zijn nu gedempt en roodbruine tinten (gevels) of rood en grijs/antraciet voor de daken. De toekomstige bebouwing zal op deze kleurstelling moeten aansluiten. Gevelindeling De manier waarop er met raamopeningen wordt omgegaan, is van groot belang voor de architectuur van de gebouwen. Uitgaande van de constructieve eigenschappen van traditioneel metselwerk zijn deze eerder verticaal dan horizontaal gericht (en van beperkte omvang). Dit levert een dorps en vriendelijk karakter op. Hierdoor krijgen de nieuwe bebouwing ook een zekere solide uitstraling. Detaillering De typologie van de nieuwe bebouwing refereert duidelijk aan de historische panden die nu in het centrum zijn. Toch moet de bebouwing van deze tijd zijn, doordat de detaillering eigentijds en vooruitstrevend is. Hierdoor komen er geen dikke of grove details, maar juist subtiel gedetailleerde oplossingen met reliëf en verfijning. Het is niet de bedoeling dat er gebouwd wordt in de zogenaamde historiserende bouwstijl. Het Stationsgebied Het stationsgebied neemt een bijzondere plaats in binnen het centrum, omdat hier op sommige plekken bebouwing wordt voorgesteld die vrij in de ruimte staat. Dit is anders dan de bebouwing in de rest van het centrum, waar de panden schouder aan schouder staan. Tussen de bebouwing zal het groen ingerichte maaiveld hier zichtbaar zijn. Dit gegeven draagt er aan bij dat de gebouwen rondom het station een iets ander karakter krijgen dan in het centrum. De bebouwing van het stationsgebied kan een relatie krijgen met het huidige stationsgebouw, door alle gebouwen rondom het station een kenmerkende flauwe kap te geven, zoals de stationsoverkapping. Andersom wordt het stationsgebouw opgenomen in de familie van vrijstaande gebouwen in het groen. 93
onaantrekkelijke parkeervoorzieningen bij De Kwinkelier Visie Winkelgebieden concurreren met elkaar. De tijd is voorbij dat men automatische boodschappen doet in het dichtstbijzijnde boodschappencentrum of gaat winkelen in de binnenstad of dorpscentrum. Huishoudens, en zeker huishoudens in De Bilt en omgeving, kunnen kiezen uit een aantal winkelgebieden. De koopkracht wordt vooral besteedt in het centrum dat het aantrekkelijkste is. Wat een winkelgebied aantrekkelijk maakt verschilt per type consument. De gemiddelde Nederlander bestaat niet. winkelaanbod in Bilthoven Centrum aanzicht De Kwinkelier vanaf de Sperwerlaan We onderscheiden 7 trends die van belang zijn voor sterke winkelgebieden: - Winkelgebieden concurreren met elkaar - Consumenten bepalen de waarde - Winkelen is vrije tijdsbesteding nr. 1 - Toenemende tijdsdruk, gebrek aan vrije tijd - Toenemende mobiliteit - Gemiddelde consumenten bestaan niet - Onderscheidend zijn, noodzakelijkheden bieden Noodzakelijkheden zijn bijvoorbeeld de bereikbaarheid, parkeren, veiligheid en de aanwezigheid van bepaalde formules zoals Albert Heijn, HEMA, Blokker. Daarnaast moet een winkelgebied zich onderscheiden van winkelgebieden in de omgeving. Bijvoorbeeld door extra gezellig te zijn of het aanbod aan bepaalde lokale winkels. Belangrijk daarbij is dat het winkelgebied qua aanbod winkels, assortiment, horeca- aansluit bij de (lokale) vraag in De Bilt. Voor de DNA van De Bilt hebben we drie bepalers onderscheiden: - De traditionele dorpsbewoners - Huishoudens in klassieke hoge welstand - Succesvolle gezinnen 94
Detailhandelstructuur Bilthoven Centrum De laatste groep, de succesvolle gezinnen, zijn gezinnen die uit de stad trekken, maar er voor kiezen om niet in Vinexgebieden als Houten of De Meern te gaan wonen. Ze gaan wonen in gebieden in De Bilt waar andere groepen, bijvoorbeeld oudere burgers of oudere traditionele dorpsbewoners, wegtrekken. Dat zorgt voor een verandering van de consumentenvraag in De Bilt. In het algemeen hebben we in De Bilt te maken met welvarende consumenten (gemiddeld besteedbare inkomen 26% boven het landelijke gemiddelde, qua inkomen staat De Bilt op de 14e plaats in Nederland). Mobiliteit en opleidingsniveau zijn hoog. Al met al hebben we te maken met kritische consumentengroepen die vragen om een modern, eigentijds winkelcentrum van Bilthoven. Door de hoge mobiliteit kan men vrij makkelijk voor andere winkelgebieden kiezen mocht het centrum niet voldoen. Hoewel de koopkrachtbinding in de gemeente De Bilt momenteel te laag is biedt zijn er kansen en biedt het centrum een aantal plussen t.o.v. bijvoorbeeld Zeist, Utrecht en Den Dolder. Wij richten ons op die kansen. Een bondige SWOT (Sterktes, zwaktes, kansen, bedreigingen) analyse: Sterktes Authentiek Veilig Gratis parkeren Zwaktes Horeca aanbod Onderbreking winkelroutes Parkeerbeleving Kansen Spoorwegviaduct(bereikbaarheid) Koopkracht Veelzijdigheid, authenticiteit Bedreigingen Aanbod omgeving Veranderende vraag Ontwikkelingen detailhandel Bilthoven Centrum Op dit moment is de kwaliteit van de parkeerplaatsen onvoldoende. Met name bij de Kwinkelier zijn de parkeerplaatsen te donker en te klein, het is onaantrekkelijk er te parkeren. Dit leidt tot extra druk op de overige parkeerplaatsen waardoor er een kwalitatief tekort aan parkeerplaatsen ontstaat. De relatieve aantrekkingskracht van andere winkelgebieden bijvoorbeeld Den Dolder- wordt daardoor groter. Anders gesteld: De concurrentiekracht van het centrum neemt daardoor af. De winkels worden op diverse plaatsen onderbroken, waardoor het centrum geen geheel vormt. De dragers van Bilthoven Centrum Kwinkelier, Centrum en Station- zijn bovendien nog te weinig een geheel. Als probleem wordt ook ervaren het ontbreken van een breed gedragen visie. Dit plan biedt de visie op hoofdlijnen. Het centrum van Bilthoven gaat de krachten van 3 functies, die gezamenlijk 1 centrum vormen, bundelen: - Centrum functies - Wijkcentrum functies - Stationsgebied functies De functies zullen elkaar aanvullen en versterken. Daarnaast willen we de aantrekkingskracht en concurrentiepositie vergroten, o.a. door het parkeren te verbeteren, in te spelen op de aanrij routes, en beter aan te sluiten op de (veranderende) consumentenvraag, winkelgedrag en de gewenste positie van Bilthoven Centrum. Functioneel Uitgangspunten bij de functionele kaart: Authentiek, klantgericht, compleet, hoge verblijfswaarde, overzichtelijk: het Heuvelrug winkelen. 95
winkelroute binnen de huidige Kwinkelier Bronpunten: Bij de bronpunten (parkeerplaatsen, station) zijn trekkers aanwezig zodat het winkelen ook functioneel kan zijn, maar de parkeerplaatsen kunnen ook het startpunt zijn om te gaan winkelen c.q. boodschappen doen en winkelen te combineren. De parkeerplaatsen zijn licht en ruim. Trekkers: Aan de buitenkant moet direct zichtbaar zijn dat het centrum een centrum is. Dit beeld moet bevestigd worden als men het centrum binnenkomt. Trekkers zijn nu te weinig zichtbaar, waardoor een verbrokkelde aantrekkingskracht ontstaat. Daarom streven we naar trekkers bij de bronpunten (station, Kwinkelier, Julianalaan) en vervolgens zichtbaar verspreid door het centrum. Men loopt als het ware van trekker naar trekker. Trekkers kunnen bekende landelijke formules zijn, maar het kunnen ook aansprekende lokale ondernemers zijn, de local heroes. Winkels: Het centrum kent nu een aantal onderbrekingen. We kiezen in het plan voor aangesloten winkels, zodat er duidelijke winkelstraten ontstaan en ononderbroken wandelcircuits. Door de inrichting van het Vinkenplein in de richting van een plezierig horeca plein met hoge verblijfswaarde worden ook de winkels aan de zuidzijde van de Nachtegaallaan op een natuurlijke manier bij het centrum getrokken. Horeca is belangrijk. Op dit moment is er te weinig aan vooral daghoreca, bijvoorbeeld lunchroom, casual restaurant, grand café, ontmoetings- en vergaderpunt, winkel ondersteunende horeca. Het Vinkenplein wordt, zoals aangegeven een horeca plein, horeca concentratie komt verder op het Emmaplein/Stationsgebied en typische eetcafés en kleine eetrestaurantjes tussen Vinkenplein en Julianastraat, waar ze nu ook gevestigd zijn. Het horeca aanbod kan ook op de verdieping plaatsvinden, afhankelijk van de formule. fietsenstalling en andere specifieke stationsfuncties nabij het station 96
Detailhandelstructuur Bilthoven Centrum Het station biedt en vraagt andere functionaliteiten. Deze kunnen zich beperken tot de typische stationsfuncties (food to go, horeca, stomerij, mobiliteit, media), maar het stationsbezoek kan ook met winkelen gecombineerd worden. Stations worden steeds nadrukkelijk van louter overstappunten naar places to be. In Bilthoven zal die knooppunt functie beperkt zijn, maar het is wel een ontwikkeling om rekening mee te houden, zodat het station een onderdeel kan worden van de centrumfunctie van Bilthoven. De kantoren aan de noordzijde van het station zouden kunnen aansluiten bij de innovatie zone die loopt van de oostzijde van Utrecht (Universiteitszone) naar Berg en Bosch: kleinere, innovatieve ondernemingen die baat hebben bij een stationslocatie en bijbehorende voorzieningen m.b.t. horeca, diensten en retail. In de visie wordt ernaar gestreefd om de diensten die nu verspreid in het centrum zijn te vinden (bijvoorbeeld makelaars, banken) te concentreren op een aantal plaatsen waar ze functioneel zijn en extra toegevoegde waarde bieden: bijvoorbeeld begin Julianalaan, overgang Kwinkelier/Julianalaan, spoorzijde Emmaplein, Emmaplein/ Stationszijde. Dienstverlening is hier en daar ook mogelijk op verdieping. Om voor consumenten extra aantrekkingskracht te bieden, maar ook om bestaande winkels, nieuwe ondernemers en vastgoedpartijen een duwtje in de rug te geven kan, binnen alle diversiteit en vrijheid, gestreefd worden naar onderscheidende, herkenbare eigenschappen per deelgebied van het centrum. We baseren ons daarbij op het huidige beeld en de mogelijkheden die ontstaan vanuit de vraagontwikkeling in De Bilt, de functionaliteit van het winkelgebied en retail ontwikkelingen: Julianalaan: Emmaplein: Nachtegaallaan: Vinkenplein: Vinkenlaan: Kwinkelier: Rond mode en genieten Rond reizen en media (incl. horeca, restaurants) Rond wonen, tuin, en mode Rond horeca en ontmoeten Rond cadeaus, huis & verrassen Rond formules en gemak (incl. gemakshoreca, kleine eettentjes) In alle winkelgebieden zal ruimte zijn voor (diverse en gerichte) ondersteunende horeca of winkels met detailhandel en horeca. In de Julianalaan bijvoorbeeld koffie café, cocktail café, winkels met horeca faciliteit, in Kwinkelier horeca-to-go, etc. Dit zal verder uitgewerkt moeten worden. Aandachtspunten Bovenstaande is een beeld een vlekkenplan- op hoofdlijnen, dat vooral ruimte geeft aan het gezamenlijk verder uitwerken van de visie en het verder invullen ervan. Aandachtspunten die nu urgentie vragen zijn: Maken van een consumentenprofiel Vaststellen wie er wel en wie er niet winkelen Update en kwalificering van de DPO Verhouding tussen de diverse winkelgebieden Retail structuurvisie met een (gedragen) visie per winkelgebied Branche Advies Commissie Realisatieplan 97
Het masterplan geprojecteerd op de bestaande situatie: rood = masterplan, zwart = bestaande situatie. 98