Samen terug naar de kern, het vervolg Jaarverslag 2011
Voorwoord - In 2011 heeft Servatius enorme stappen voorwaarts gezet. We zijn goed op weg naar een bedrijf dat zijn taken op een adequate en efficiënte manier uitvoert. In het afgelopen jaar zijn daarvoor veel projecten afgerond en gestart. Ten eerste is vóór 1 juli de visitatie afgerond. In het rapport wordt de stijgende lijn vanaf 2010 onderkend. Het was nog niet genoeg voor het oordeel voldoende, maar als de voortekenen niet bedriegen, komt het goed. Het vertrouwen is mede gebaseerd op de verbeteringen in de besluitvormingsprocedures, de inkoop- en aanbestedingsregeling, de procuratieregeling en de fasedocumenten voor renovatie en nieuwbouw. Natuurlijk hebben we in 2011 ook veel aandacht besteed aan de verbetering van de cyclus van planning & control, de vereenvoudiging van onze vennootschapsstructuur en de voorbereiding van de selectie van een nieuw ERP-systeem. Ook selecteerden we een nieuwe accountant. En last but not least ontvingen we kritische doch positieve adviezen op het vervolg van de reorganisatie. Er vond veel overleg plaats met ketenpartners over de heroverweging van de projectenportefeuille, de herstructurering en lopende projecten. Om enkele voorbeelden te noemen: het Centrumplan Eijsden, de afhandeling van de Campus, het aansprakelijkheidstraject en de nieuwe Structuur- en Woonvisie van de gemeente Maastricht. We zijn, zoals al gezegd, enorm vooruitgegaan en dat kunt u in dit verslag lezen. We gaan terug naar de kern, maar vooruit in maatschappelijk verantwoord presteren. Zowel volkshuisvestelijk als financieel zijn we op de goede weg. In de begroting 2012-2016 laten we zien nog boordevol gezonde ambitie te zijn. Servatius zal de komende periode tot 2025 meer dan 500 miljoen euro investeren in Maastricht en Eijsden-Margraten. De kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad en de verduurzaming daarvan zijn daarin absolute speerpunten. Deze boodschap is vorig jaar door de gemeenten en onze andere samenwerkingspartners met tevreden instemming ontvangen. Natuurlijk is ook Servatius mede afhankelijk van de Europese en landelijke politiek, het financieel getij en niet in de laatste plaats de ontwikkelingen op de woningmarkt. Toch zien wij de toekomst met vertrouwen tegemoet! Gert H. Weenink Directeur-bestuurder Servatius Wonen & Vastgoed Door de veelheid aan sleutelprojecten, het nog in opbouw zijnde Management Team en de lopende (her)structurering van Servatius zelf hebben we zowel in- als extern scherpe keuzes moeten maken. Dat doet pijn. We kunnen niet meer alles en niet meer alles tegelijkertijd. Servatius is zeker tot 2014 in opbouw, maar tijdens de verbouwing gaat de verhuur door. Samen terug naar de kern, het vervolg 3
Inhoudsopgave Titel Pagina Pagina Inhoudsopgave 6 Beleid 43 Voorwoord 1 Inleiding 2 Servatius in 2011 2.1 Kernwaarden en missie 2.2 Werkveld en -gebied 2.3 De bouwstenen voor een toekomstbestendige organisatie 2.4 Verslag van onze Ondernemingsraad 2.5 Nevenstructuur en verbindingen 2.6 Nieuw informatiesysteem 3 Samen 3.1 Samenwerken met onze huurders 3.2 Samenwerken met de gemeente 3.2.1 Maastricht 3.2.2 Eijsden-Margraten 3.3 Samenwerken met onze netwerkpartners 3.4 Imago-onderzoek 3.5 Minisymposium 4 Beheer 4.1 Vastgoedportefeuille in 2011 4.2 Betaalbaar wonen in Maastricht en Eijsden-Margraten 4.3 Bijzondere doelgroepen 4.4 Onderhoud van onze woningen 4.4.1 Dagelijks onderhoud 4.4.2 Planmatig onderhoud 4.5 Duurzaamheid 4.6 Leefbare wijken 5 Vastgoedontwikkeling 5.1 Vastgoedprojecten in Maastricht en Eijsden-Margraten 5.2 Ontwikkelingen in de voorraad 5.2.1 Maastricht 5.2.2 Eijsden-Margraten 5.2.3 België 5.3 Verkoop 5.3.1 Huurwoningen 5.3.2 BOG 5.3.3 Complexverkoop 7 8 9 9 9 10 11 14 15 16 17 17 18 18 18 19 20 21 24 29 30 30 31 31 31 37 38 39 40 41 42 42 42 42 42 6.1 Beleidsstukken 6.2 Overig 7 Financiën 7.1 Solide financiële positie 7.2 Risico s en risicobeheer 7.3 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening 7.4 Geconsolideerde balans 7.5 Bouwen van dure woningen en grondaankopen 7.6 Liquiditeit en treasury 7.7 Activiteiten op het gebied van beleggingen 7.8 Kasstromen en financieringsbehoefte naar de toekomst 7.9 Verklaring inzake besteding middelen 8 Governance 8.1 Governancecode 8.2 Organisatieschema 8.3 Verslag Raad van Toezicht 8.4 Het bestuur 8.5 Beleidsdoelstellingen 8.6 Interne risicobeheersings- en controlesystemen 8.7 Externe accountant 8.8 Visitatie 8.9 Klachtencommissie Bijlage 1 Prestatieafspraken 2011 Gemeente Maastricht Bijlage 2 Prestatieafspraken 2011 Gemeente Eijsden-Margraten 44 44 45 46 46 47 48 48 48 49 49 50 51 52 52 53 56 56 57 58 58 58
Hoofdstuk 1 Inleiding
2011, het jaar van een nieuw MT. Servatius krabbelt weer omhoog. In 2011 is er veel gebeurd om de organisatie weer gezond te krijgen. Eind 2010 werd een nieuwe algemeen directeur aangesteld. In april 2011 volgt de directeur financiën. Het Management Team wordt verder versterkt met een interim vastgoedmanager. Het nagenoeg volledig vernieuwde MT is bijna op volle kracht en zet de schouders eronder. duidelijkheid voor de medewerkers. De reorganisatie krijgt in de loop van 2011 steeds meer vorm. Er wordt regelmatig gecommuniceerd met de medewerkers over de plannen en daaraan verbonden consequenties. We geven maximaal mogelijke transparantie en openheid. Aan het einde van het jaar weet iedere medewerker waar hij of zij aan toe is. aandacht voor de belanghouders. In een jaar waarin door reorganisatie intern veel gebeurt, mogen de belanghouders niet uit het oog worden verloren. Iedereen binnen Servatius spant zich in om hen zo goed mogelijk van dienst te zijn, onder meer door duidelijke standpunten in te nemen. Onder belanghouders verstaan we niet alleen de samenwerkingspartners, maar ook onze huurders. Dienstverlening en vriendelijkheid staan in onze contacten met belanghouders voorop. trouwe medewerkers. 2011 is een bewogen jaar, waarin binnen de organisatie veel gebeurt. Ondanks de onrust blijven de medewerkers zich voor 100% inzetten. De veerkracht in de organisatie is enorm en bewonderenswaardig. contente huurders. Begin 2011 presenteren we de resultaten van het imago-onderzoek. Met tevredenheid stellen we vast dat onze huurders een positieve beoordeling geven. Daar zijn we hen zeer dankbaar voor en we streven ernaar om deze lijn in 2012 (en verder) door te zetten. 2011, ook het jaar van het verder op slot raken van de woningmarkt. Op 1 januari 2011 is de Nederlandse regelgeving over doelgroep en toewijzing van sociale huurwoningen aangepast. Ten minste 90% van de sociale huurwoningen moet voortaan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan 33.614. Als gevolg van deze regelgeving en de economische crisis raakt de woningmarkt verder op slot. van de Woonvisie van minister Donner. Een visie die geen oplossingen aandraagt voor de in problemen geraakte woningmarkt. De Eerste Kamer vroeg eind 2010 al aan minister Donner om een integrale visie op de woningmarkt te presenteren. Op 1 juli maakt de minister zijn langverwachte visie bekend. Speerpunten zijn meer marktwerking en meer eigenwoningbezit. De Woonvisie bevat weinig nieuws en is vooral een opsomming van eerder aangekondigde maatregelen: de hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd; huurwoningen in zogenaamde schaarstegebieden krijgen er 25 woningwaarderingspunten bij, en daarmee een maximale huurstijging tot 120 per maand; huurders in de sociale huursector met een inkomen boven de 43.000 krijgen 5% extra huurverhoging. De enige nieuwe maatregel is de (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting voor koopwoningen van 6 naar 2%. In de Woonvisie kondigt minister Donner aan de sociale huursector flink te willen inkrimpen. Het kabinet zal de verkoop van corporatiewoningen aan bewoners (en commerciële verhuurders) maximaal stimuleren. van de wijziging van de Woningwet. De 110 jaar oude wet is toe aan een update. Het voorstel daartoe van minister Donner (de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) is een stap voorwaarts, maar zorgt ook voor discussie. De primaire taak voor corporaties is het bieden van huisvesting aan huurders met een inkomen tot 33.614 (prijspeil 1-1- 11) en van maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen of brede scholen. Daarvoor blijft staatssteun beschikbaar. Bij overige activiteiten kan de corporatie een rol spelen, zoals bij de huisvesting van mensen met middeninkomens door middel van de bouw van duurdere huur- en koopwoningen. Voorwaarde is dat dit plaatsvindt zonder staatssteun en onder gelijke condities als voor commerciële partijen. waarin energieprestaties van woningen een plek krijgen in het woningwaarderingsstelsel. In het woningwaarderingsstelsel (Wws) zijn de punten voor verwarmingsinstallaties en warmte-isolatie vervangen door een waardering van energielabels. De gedachte is dat dit verhuurders stimuleert om te investeren in energiebesparende maatregelen, zonder dat de overgang van het oude naar het nieuwe Wws te bruusk verloopt. Afspraak is ook dat er extra punten komen voor de hoogste labels A+ en A++. waarin mensen met middeninkomens in de knel komen. De economische crisis van de afgelopen jaren, de nieuwe Europese regels voor woningcorporaties, de regeringsplannen om het scheefwonen tegen te gaan en de strengere eisen van banken bij het lenen van geld hebben grote gevolgen voor de woningmarkt. De toegankelijkheid en betaalbaarheid staan steeds meer onder druk, vooral voor mensen met lage middeninkomens. Zij kunnen bijna geen woning meer vinden. Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een huis te huren in de particuliere sector of een hypotheek af te sluiten voor de koop van een woning. Met name starters, zzp ers en ouderen in de grote steden zijn de dupe van deze maatregel. het vertrek van Donner. Op de valreep naar 2012 is er een wisseling van de wacht: minister Spies neemt de plaats in van minister Donner. Dit is al de vierde minister voor volkshuisvesting in vier jaar tijd. Dit komt, op z n zachts gezegd, de continuïteit en consistent beleid niet ten goede. Samen terug naar de kern, het vervolg 7
Hoofdstuk 2 Servatius in 2011
2.1 Kernwaarden en missie De kernwaarden van Servatius zijn betrokken, verbindend en ondernemend. In 2011 zijn we gestart om deze waarden via het formuleren van door ons gewenste competenties opnieuw inhoud te geven. De kernwaarden en missie moeten in lijn worden gebracht met onze wens terug te keren naar de kern. Zoals directeurbestuurder Gert Weenink het in het jaarverslag over 2010 verwoordde: Even niet voor de troepen uitlopen, maar vooral aandacht besteden aan betaalbare, duurzame, geschikte woningen in de sociale sector. 2.2 Werkveld en -gebied Voor wie doen we dat? We bedienen verschillende doelgroepen. Onze primaire doelgroep zijn de mensen met lage inkomens. Daar staat Servatius altijd klaar voor. Daarnaast onderscheiden we enkele secundaire doelgroepen: Mensen met middeninkomens: zij hebben Servatius vaak nodig bij het vinden van passende en betaalbare huisvesting. Servatius bedient deze doelgroep vaak om gedifferentieerde wijken te realiseren. Mensen met hogere inkomens: soms draagt de komst van hogere inkomensgroepen bij aan een verdere differentiatie van de wijk. Servatius bedient deze doelgroep in dat geval ook vanuit rendementsoverwegingen. Bijzondere doelgroepen: altijd, mits het gebeurt vanuit een sociale insteek met een gezonde exploitatie als uitgangspunt. Maatschappelijk vastgoed: ja, mits het past in de wijkvisie en bijdraagt aan ontmoeting en ontplooiing. Commercieel vastgoed: nee, tenzij het van belang is voor de buurt en weinig risico s en een hoog rendement oplevert, of wordt ontwikkeld samen met commerciële partijen waarbij zij het risico dragen. VvE s (Vereniging van Eigenaren): ja, waar nodig, en onder de voorwaarde dat het een positief rendement oplevert. Waar doen we dat? Servatius beperkt zich tot het aanbieden van producten en diensten in Maastricht en Eijsden-Margraten. In deze gemeenten ligt het accent op onze eigen werkgebieden (complexen, woningen, huurders). 2.3 De bouwstenen voor een toekomstbestendige organisatie Wat vooraf ging In 2010 is bij Servatius een reorganisatie gestart met als doel de organisatie weer financieel gezond te maken en toe te rusten voor een succesvolle toekomst. Eén van de speerpunten is een nieuwe organisatiestructuur op 1 januari 2013, waarbij het aantal fte s is gereduceerd naar maximaal 125 én tegelijkertijd een besparing is gerealiseerd op personeelskosten van twee miljoen euro per jaar. Hiermee komen we tegemoet aan de strenge eisen die het toenmalige Ministerie van WWI en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan Servatius stelden voor het behoud van haar borging c.q. garantstelling. Omdat de maatregelen in 2010 onvoldoende zicht boden op het bereiken van de gestelde doelen en gewenste nieuwe organisatiestructuur, heeft het bestuur zich begin 2011 genoodzaakt gezien de reductie van personeelskosten strakker ter hand te nemen. Dit heeft in 2011 geleid tot een vervolg op de reorganisatie ingezet in 2010. Vervolg reorganisatie Het bestuur heeft een organisatiestructuur ontworpen waarbij een formatie van 125 fte ontstaat zonder dat kwaliteit, effectiviteit en kennis verloren gaan. In deze structuur zijn de kernwaarden betrokken, verbindend en ondernemend leidend, met als belangrijkste competenties resultaatgerichtheid, klantgerichtheid, samenwerkingsgerichtheid en integriteit. De nieuwe organisatie kent een eenvoudiger structuur met een centrale, ondersteunende (Staf) afdeling Bestuur en Staf en drie sectoren met sterke onderlinge dwarsverbanden. De focus komt daarbij veel sterker te liggen op de volkshuisvestelijke kerntaken van een woningcorporatie. Uitgangspunten nieuwe organisatie De nieuwe organisatiestructuur moet ervoor zorgen dat Servatius effectiever en efficiënter gaat werken. Ze is gebaseerd op vier uitgangspunten. Één bedrijf, één Staf: Servatius dient weer te werken als één bedrijf, met dwarsverbanden en cohesie tussen de sectoren Wonen, Financiën en Vastgoed. Het is in het be lang van Servatius om de balans tussen deze drie continu te bewaken. De structuur moet een afspiegeling zijn van de doelstelling, besluitvorming en werkwijze van Servatius. Dat wil zeggen dat er invulling wordt gegeven aan de primaire volkshuisvestelijke taak, in samenhang met de financiële continuïteit en de waardeontwikkeling van het vastgoed. Less chiefs, more indians : er komen minder hiërarchisch leidinggevenden (gemiddeld 1:15) en meer meewerkende voormannen. Medewerkers dus die hun capaciteit en tijd verdelen tussen operationeel uitvoerend werk, en coördinatietaken. De structuur moet toekomstbestendig zijn en inspelen op de Europese regelgeving ten aanzien van DAEB- en niet DAEB-activiteiten. De commerciële activiteiten worden (administratief en mogelijk ook organisatorisch) gesplitst van de niet-commerciële activiteiten. Doelstellingen en resultaten Vanuit bovengenoemde uitgangspunten golden in 2011 de volgende doelstellingen: eerst maximale duidelijkheid voor alle medewerkers. Er zijn in 2011 veel voorbereidingen getroffen om de organisatie vanaf 2012 in de nieuwe structuur te laten werken. Zorgvuldigheid én voortvarendheid waren daarbij de sleutelwoorden. Er staan verdere optimalisaties van processen op de agenda, onder andere de invoering van een nieuw ERP systeem medio 2013; Samen terug naar de kern, het vervolg 9
de start van een cultuurverandering. In 2012 start een traject voor cultuurverandering. Daar naast voert Servatius een nieuw functionerings- en beoordelingssysteem in dat aansluit bij de gewenste cultuur. Dit biedt de leidinggevende én de medewerker meer ondersteuning in de uitvoering van hun functies en de ontwikkeling naar een professionele organisatie; het verder terugbrengen van de personeelskosten en reduceren van het aantal fte s naar 140 per 31 december 2011. Deze reductie is behaald door natuurlijk verloop en door het personeelsbestand door te lichten op het aflopen van arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd en de al dan niet noodzakelijke inhuur van medewerkers. Er wordt gestuurd op een verdere reductie van de inhuur zonder dat het borgen van kennis in de organisatie in gevaar komt. In 2012 wordt afscheid genomen van een aantal medewerkers wier functie in de nieuwe structuur is komen te vervallen. Door al deze maatregelen en (alleen indien onvermijdbaar) door gedwongen ontslagen per 31 december 2012 wordt op 1 januari 2013 het gewenste aantal van maximaal 125 fte s bereikt; het bieden van zekerheid aan medewerkers over hun toekomst bij Servatius. Voor veel medewerkers was 2011 een jaar met grote onzekerheid over hun toekomst. We slaagden erin ieder een aan het eind van het jaar duidelijkheid te geven; het vormen van een Management Team. Het nieuwe Management Team is ingevuld en heeft intensief gewerkt aan gemeenschappelijke besluiten voor de toekomst van onze organisatie. Het is daarbij ondersteund en geadviseerd door het middenkader, in nauwe afstemming met de Ondernemingsraad; het aantrekken van een tijdelijke HRM-manager om zowel het reorganisatieproces als het stroomlijnen van de HRM-processen, de functionerings- en beoordelingscyclus en de ontwikkeling van competenties (waaronder integriteit en cultuur) vorm te geven. Besluitvormingsprocessen Parallel aan het uitwerken van de nieuwe organisatiestructuur heeft Servatius in 2011 ook de besluitvormingsprocessen onder de loep genomen, geactualiseerd en geformaliseerd. Er zijn nieuwe reglementen opgesteld voor zowel het bestuur als de Raad van Toezicht (RvT). Hierdoor vindt er nu ordentelijke en transparante besluitvorming plaats in zowel het Management Team als de RvT. Besluiten nemen we altijd vanuit drie gezichtspunten: volkshuisvesting (Bbsh); markt (vraag en aanbod en waardeontwikkeling); financiële continuïteit. Voor vastgoedprojecten is het besluitvormingsproces geactualiseerd door middel van het instellen van fasedocumenten. Het nieuwe werken In 2011 is een evaluatie uitgevoerd van de effecten van Het nieuwe werken bij Servatius. Op basis van de resultaten én van de uitgangspunten c.q. kernwaarden van de nieuwe organisatie wordt dit concept heroverwogen. Sociale aspecten Servatius werkt aan het tot stand brengen van een evenwichtig pakket aan arbeidsvoorwaarden dat past bij de reorganisatie-opdracht én bij de organisatie waar we naar toe ontwikkelen. Dit uit zich in de eerste plaats in het versoberen van de personeelskosten en het bewust kiezen van de manier waarop Servatius haar werkgeverschap vorm geeft. Hierin krijgen aspecten als sociale zekerheid, arbeidsomstandigheden, arbeidsvoorwaarden, veiligheid en gezondheid, opleiding en training, diversiteit en ontplooiingsmogelijkheden concrete invulling. 2.4 Verslag van onze Ondernemingsraad Sinds de verkiezingen in mei 2011 is de Ondernemingsraad van Servatius weer op volle sterkte. Hij bestaat sindsdien uit de volgende leden: Roger van Drongelen (Wonen & Vastgoed), voorzitter; Frank Teschers (Wonen & Vastgoed), vicevoorzitter; Trudie Pleumeekers (Wonen & Vastgoed), secretaris; Hafid Bendaoud (Wonen & Vastgoed); Wen Haagen (Wonen & Vastgoed); Jos Hodiamont (Service & Onderhoud); Sascha Walthouwer (Service & Onderhoud). Na de verkiezingen namen we afscheid van de leden Sonja Gillissen (Wonen & Vastgoed), Loe Schefer (Service & Onderhoud) en Jos Peeters (Service & Onderhoud). Nieuwe algemeen directeur De Ondernemingsraad (OR) werd in 2011 geconfronteerd met de derde algemeen directeur in drie jaar tijd. In het algemeen verliep de samenwerking in een prettige sfeer. Positief is ook dat er met de benoeming weer continuïteit komt in de top van de organisatie. Tevens werd de frequentie van het overleg teruggeschroefd waardoor de belasting voor de OR-leden werd verminderd. Reorganisatie Kort na de aanstelling van de nieuwe OR ontving deze de aangekondigde adviesaanvragen over de reorganisatie (voor Bestuur & Staf en voor de organisatie). De OR heeft hierover een advies opgesteld. Om de ontwikkelingen nauw te kunnen blijven volgen, vindt er wekelijks overleg plaats met de afdeling HRM. Verder blijft de OR als toehoorder betrokken bij het overleg tussen directie en vakbonden. Welke adviezen gaf de OR verder? De OR gaf advies over het nieuwe ERP-systeem. Leden van de Ondernemingsraad hebben verder deelgenomen aan de aanstellingscommissies van de nieuwe HRM-manager en een nieuw lid van de Raad van Toezicht. De nieuwe CAO Door de druk vanwege de reorganisatie heeft de OR aangegeven niet te willen onderhandelen over arbeidsvoorwaarden. Hiervoor ontbrak eenvoudigweg de capaciteit. Persoonlijke ontwikkeling De OR heeft de persoonlijke ontwikkeling van medewerkers hoog in het vaandel staan. Hij blijft hiervoor aandacht vragen, onder andere door de organisatie te attenderen op de CAO-bepalingen over het individueel loopbaanontwikkelingsbudget en door medewerkers te attenderen op de Loopbaanwijzer. 10 jaarverslag 2011
2.5 Nevenstructuur en verbindingen Servatius beschikt van oudsher over een nevenstructuur. Naast de Toegelaten Instelling is er een aantal rechtspersonen waarin Servatius volledig of gedeeltelijke zeggenschap heeft. Het schema geeft de actuele situatie weer per december 2011. Woningstichting Servatius Stichting beheer Registergoederen Woningstichting Servatius (100%) Servatius Service & Onderhoud B.V. (100%) Servatius Ontwikkeling B.V. (100%) Servatius Vastgoed B.V. (100%) Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht B.V. (100%) 99,9 % B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius (100%) Servatius Participaties B.V. (100%) Beheermaatschappij Malberg B.V. (25%) Ontwikkelings- Maatschappij Poelveld Eijsden B.V. (27,5%) Partners in Maatwerk Zuid B.V. (33,3%) 0,01 % Servatius Holding Liege B.V.B.A. (100% 0,4 % Societe Immobiliere Servatius Liege C.V.B.A. (100%) Exploitatiemaatschappij Malberg C.V. (24%) 39,27 % 60,33 % Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht B.V. (33,3%) Figuur 1 - Juridische structuur Servatius per 31 december 2011 Samen terug naar de kern, het vervolg 11
Transformatie nevenstructuur In 2010 heeft Servatius haar nevenstructuur geëvalueerd. Als uitgangspunt voor de inrichting van de nieuwe juridische structuur gold en geldt: alles in de Woningstichting Servatius, tenzij. Dit heeft ertoe geleid dat in 2010 de operationele activiteiten in de verbindingen zijn beperkt en overgedragen aan de Toegelaten Instelling. In 2011 hebben we als volgende stap besloten het aantal verbindingen terug te brengen. Concreet hield dit het volgende in: per 1 januari 2011 zijn de volgende Servatius-vennootschappen gefuseerd met Servatius Service & Onderhoud B.V.: Servatius Deelnemingen Beheer B.V., Servatius Vastgoedmanagement B.V., Servatius Euregionale Ontwikkelingsmaatschappij B.V. en Servatius Produkten en Diensten B.V.; voor zover dat juridisch gewenst was, heeft Servatius Ontwikkeling B.V. de aandelen overgenomen van de minderheidsdeelnemingen van Servatius. In 2011 zijn in dit verband de volgende minderheidsdeelnemingen intern overgedragen aan Servatius Ontwikkeling B.V.: Partners in Maatwerk Zuid B.V., Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. en Beheermaatschappij Malberg B.V.. Als dat fiscaal en juridisch verstandig is, zullen we het aantal verbindingen in 2012 verder terugbrengen. Doelstelling in relatie tot de prestatievelden De verschillende rechtspersonen in de juridische structuur van Servatius zijn ooit vanuit verschillende motieven opgericht. Deze motieven werken door in de keuzes die we vandaag over deze rechtspersonen maken. We kunnen grofweg vijf categorieën onderscheiden. Operationele vennootschappen. Eind 2010 zijn de operationele activiteiten in de verbindingen beperkt en ondergebracht bij Woningstichting Servatius. Servatius vindt alleen de aard van de werkzaamheden onvoldoende om daarvoor een aparte rechtspersoon te hanteren. Vennootschappen opgericht om risico s te spreiden. Een aantal vennootschappen is oorspronkelijk opgericht om risico s te spreiden. Servatius heeft daarbij gebruikgemaakt van een holdingvennootschap en een werkmaatschappij. De combinatie van Servatius Ontwikkeling B.V. als holdingvennootschap met Servatius Participaties B.V. als werkmaatschappij is opgericht voor het aandeel van Servatius in het langjarige herstructureringsproject Manjefiek Malberg. Daarnaast is er de combinatie met de werkmaatschappij B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius (met deelnemingen in rechtspersonen met derden). Belgische vennootschappen. Voor de Belgische activiteiten heeft Servatius, om te voldoen aan de Belgische wetgeving, twee vennootschappen opgericht: Servatius Holding Liège B.V.B.A. (holdingvennootschap) en Société Immobilière Servatius Liège C.V.B.A. (werkmaatschappij). Zodra al het vastgoed in Société Immobilière Servatius Liège C.V.B.A. is verkocht, zal Servatius deze vennootschappen liquideren. Deelnemingen. In een aantal vennootschappen werkt Servatius als medeaandeelhouder samen met andere partijen. In de meeste gevallen gaat het om projectontwikkelingen: de Exploitatiemaatschappij Malberg C.V. (grondexploitatie in de wijk Malberg), Beheermaatschappij Malberg B.V. (beherend vennoot van de Exploitatiemaatschappij Malberg C.V.), Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht B.V. (ontwikkelen van het herstructureringsgebied Wyckerpoort) en Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. (exploiteren van het plangebied Poelveld in Eijsden). Partners in Maatwerk Zuid B.V. is een samenwerking ten behoeve van het beheren van woonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens. Diversen. In de juridische structuur van Servatius fungeren nog enkele entiteiten die niet (volledig) onder bovenstaande categorieën vallen. Servatius Vastgoed B.V. staat weliswaar op één lijn met de operationele vennootschappen maar is met een andere reden opgericht (de doorzakoperatie ). Eind 2009 is het vastgoed teruggeleverd aan de Toegelaten Instelling. Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht B.V. is specifiek opgericht voor de ontwikkeling van het project Campus. Eind 2009 is dit project stopgezet en de afhandeling hiervan vindt plaats binnen deze entiteit. Onder de Stichting Beheer Registergoederen Woningstichting Servatius is het economische eigendom van het voormalige hoofdkantoor van Servatius ondergebracht. Bestuurlijke betrokkenheid Servatius is medebestuurder van de verbindingen Partners in Maatwerk Zuid B.V., Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht (W.O.M.) B.V., Exploitatiemaatschappij Malberg C.V., Beheermaatschappij Malberg B.V. en Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V.. Van de overige verbindingen is Servatius, rechtstreeks of via haar dochtermaatschappijen, de enige bestuurder. 12 jaarverslag 2011
Financiële situatie en omvang De entiteiten onder de categorie Deelnemingen worden geconsolideerd op basis van de netto vermogenswaarde, al de andere entiteiten zijn integraal geconsolideerd. De financiële situatie en omvang ten aanzien van de deelnemingen en verbindingen is als volgt. Eigen vermogen Reserves Aanvullende financiering* Bedrijfsopbrengsten Stichting Beheer Registergoederen Servatius 2.001.333 2.001.333 2.524.712 318.729 Servatius Vastgoed B.V. 24.289.796-24.307.796-88.158.232 - Servatius Service & Onderhoud B.V. 110.471.780-110.489.780-119.174.695 - Servatius Participaties B.V. 35.095-53.095-1.982 - Servatius Ontwikkeling B.V. 3.069.429 23.883.571-1.659 - Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht B.V. 79.901.517-79.919.517-3.766.640 181.942 B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius 12.865.919-12.883.919-13.939.788 92.389 Servatius Holding Liège CVBA- 1.415.050-2.065.050-1.658 - Société Immobilière Servatius Liège CVBA- 3.736.260-5.296.260-10.608 90.885 Partners in Maatwerk Zuid B.V. 227.209 209.209-546.976 Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht (W.O.M.) B.V. 177.087 40.953 1.334.348 - Exploitatiemaatschappij Malberg C.V. 4.452.730-4.452.730- - 1.095.480 Beheermaatschappij Malberg B.V. 4.433.333-4.451.333- - 4.000 Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. 35.678 17.678-4.588.366 * vanuit Woningstichting Servatius Tabel 1 - Financiële situatie en omvang deelnemingen (bedragen in euro s) Samen terug naar de kern, het vervolg 13
2.6 Nieuw informatiesysteem In februari 2010 is de directie akkoord gegaan met de start van het traject om een nieuw informatiesysteem te selecteren en in te voeren. Dit heeft twee redenen: Centric heeft besloten om Wocas/x (ons huidige systeem) in 2013 uit de markt te halen; de laatste jaren kwamen er steeds vaker signalen uit de organisatie dat onze huidige systemen niet meer voldoen aan de gebruikerswensen. In de beleidsnota s over informatisering & automatisering (I&A) hebben we in 2010 en 2011 de toekomstvisie verwoord om in 2015 te komen tot een efficiënter Servatius-applicatielandschap. Het nieuwe informatiesysteem speelt daarin een zeer belangrijke rol. Het plan van aanpak zegt hierover het volgende: Het streven is te komen tot een integraal informatiesysteem met zoveel mogelijk goed passende functionaliteiten. Het gaat om een integraal informatiesysteem dat zoveel mogelijk gebruik maakt van centrale gegevens- en informatiebronnen. Indien aanpassingen aan de gekozen informatiesystemen nodig zijn voor de ondersteuning van het bedrijfsproces, gaat de voorkeur uit naar geïntegreerde modulen of, wanneer niet beschikbaar, specifieke applicaties. De nieuwe primaire applicatie moet minimaal ondersteuning bieden aan de aandachtsgebieden Beheer, Financiën en projecten. Medio 2010 hebben we zeven leveranciers uitgenodigd om hun ERP (Enterprise Resourch Planning)- oplossing te demonstreren. In september 2011 hebben we een voorlopige keuze gemaakt voor twee leveranciers. Begin 2012 hebben we hieruit één leverancier gekozen. Het contract is inmiddels getekend en de implementatie van het nieuwe systeem is gestart. De opleverdatum van het project is juni 2013 (zie de onderstaande figuur). 2011 2012 2013 Fase 1 05-2011 t/m 15-09-2011 Fase 2 15-09-2011 t/m 01-02-2012 Fase 3 01-02-2012 t/m 01-07-2012 Fase 4 01-09-2012 t/m 01-06-2013 Selectietraject Proeftuin Blauwdruk Realisatie 1.1 Vraagstelling 1.2 Presentatie 1.3 Beoordeling 2 Proeftuin 2.1 Business Case 2.2 Referentiebezoek 2.3 Live demo 2.4 POC 2.5 Voorbereiding Soll 3 Blauwdruk 3.1 Back to Basic 3.2 PVE 3.3 AO/IC 3.4 Soll 3.5 Contract 4 Realisatie 4.1 Inrichting 4.2 Conversie 4.3 Implementatie Figuur 2 - Tijdslijn nieuw informatiesysteem 14 jaarverslag 2011
Hoofdstuk 3 Samen
Servatius is onlosmakelijk verbonden met de omgeving waarin zij opereert. Onze resultaten worden voor een belangrijk deel bepaald door de samenwerking met bewoners en partners in de stad. 3.1 Samenwerken met onze huurders Servatius is er voor haar klanten. Pas als zij tevreden zijn, is Servatius dat ook. In ons denken en doen staat de klant centraal. Daarvoor moeten we ons steeds verplaatsen in de klant en met aandacht en respect naar hem of haar luisteren. We zijn dan ook continu in gesprek met onze huurders(vertegenwoordiging). Huurdersvereniging Servaassleutel Servatius hecht veel waarde aan een actieve en betrokken huurderbelangenorganisatie. Er vindt dan ook regelmatig overleg plaats tussen het management van Servatius en het bestuur van Servaassleutel. Dit bestaat uit: Wiel Passau (voorzitter); Simon Vels (secretaris); Henri Partouns (penningmeester); Harry Bulté (bestuurslid); José van Lieshout (bestuurslid tot 1 augustus 2011). Het bestuur wordt ambtelijk ondersteund door Nanny Pasmans (secretariaat) en Michel Dreuw (ambtelijk secretaris). In 2011 is de verstandhouding tussen Servaassleutel en Servatius verder verbeterd. Servatius hecht veel waarde aan een goede communicatie met de huurdersvereniging en respecteert haar adviesrecht en recht op informatie. Servatius zet zich daarom in om de goede verhoudingen te continueren. In 2011 hebben in dit verband meerdere bestuurlijke en werkoverleggen plaatsgevonden, waaronder twee meerdaagse heisessies. Onderwerpen die daarbij de revue passeerden, zijn onder andere de organisatie- en beleidsontwikkeling, de begroting van Servatius, de klachtenafhandeling, het huurbeleid, het energiebeleid, het verkoopbeleid, renovatie in Malberg, het huisdierenbeleid, de samenwerkingsovereenkomst, de relatie Servatius-Servaassleutel-bewonerscommissies-huurders, de benoeming van leden van de klachtencommissie en Raad van Toezicht, de structuurvisie en woonvisie van de gemeente Maastricht, de vastgoedstrategie, de herijking van de herstructurering in de gemeente Maastricht, de overstap naar Roos en de jaarlijkse huurverhoging. het servicepakket en de servicekosten. Behalve bewonerscommissies zijn er nog een aantal complexcommissies en commissies die (tijdelijk) worden opgericht bij grootschalige renovaties. In onderstaand figuur een overzicht van de verschillende huurdersgroeperingen. Bewonerscommissie Cabergerhof/De Carillon Bewonerscommissie Daalhof 212 Bewonerscommissie Eijsden Bewonerscommissie Glacisweg Bewonerscommissie Heugem Bewonerscommissie Limmel Bewonerscommissie Palatijnhof Bewonerscommissie Raccordement, C10381 (bewonersbelangencomité) Bewonerscommissie Schepenenplein (Wittevrouwenveld) Bewonerscommissie Sint Servaasbolwerk, Kommelkwartier Bewonerscommissie Swaenhof Bewonerscommissie Veliahof Bewonerscommissie Voltastraat Bewonerscommissie Wyckerpoort Commissie La Fortezza Commissie Villa Aon D n Diek Renovatie BOC Malberg C50117 (tijdelijk) Renovatie Mergelweg (boven) (tijdelijk) Tabel 2 - Huurdersgroeperingen Behalve via de huurdersvereniging en de bewonerscommissies zijn huurders ook vertegenwoordigd in diverse projectmatige klankbordgroepen of platforms. Deze worden met name betrokken bij herstructurerings- of leefbaarheidsprojecten. In onderstaande tabel een opsomming van alle commissies, raden, platforms en dergelijke waarin huurders vertegenwoordigd zijn. Bewonerscommissies Voor de woonconsulenten zijn naast de huurdersvereniging ook de bewonerscommissies een belangrijke gesprekspartner. De gespreksonderwerpen zijn vastgelegd in het document Reglement Bewonerscommissies. De focus in het overleg ligt vooral op de min of meer dagelijkse zaken met betrekking tot beheer en leefbaarheid. Afhankelijk van de actualiteit kan de invulling en frequentie van het overleg verschillen. De bewonerscommissies vervullen vooral een adviserende rol, maar hebben ook instemmingsrecht bij 16 jaarverslag 2011
Boschpoort (stichting leefbaarheid Boschpoort/Bosscherveld) Buurtcomité Bazuinstraat Buurtcomité Caberg Noordoost Buurtplatform De Heeg Buurtplatform Malberg Buurtplatform Wittevrouwenveld Buurtraad Heugemerveld Buurtraad Limmel Buurtraad Nazareth Buurtraad Wijckerpoort Buurtraad Wittevrouwenveld Caberg buurtplatform Caberg Zuidoost Malpertuis buurtplatform Mariaberg buurtplatform Pottenberg buurtraad Stichting Buurtplatform Sint Maartenspoort Wijkcommissie Boschpoort Wijkcommissie Malpertuis Wijkcommissie Mariaberg Wijkcommissie Pottenberg Tabel 3 - Projectmatige groeperingen 3.2 Samenwerken met de gemeente 3.2.1 Maastricht Zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau vindt er voortdurend afstemming en overleg plaats met de gemeente Maastricht. Op politiek-bestuurlijk niveau zijn in 2011 diverse onderwerpen de revue gepasseerd. Prestatieafspraken: pas op de plaats In 2009 werd het Convenant gemeente en woningcorporaties beëindigd. In onderling overleg besloten de partijen om 2010, 2011 en 2012 als overgangsjaren te zien, mede onder invloed van diverse maatschappelijke ontwikkelingen. Vanaf 2013 worden de prestatieafspraken gebaseerd op een nieuw af te sluiten meerjarenconvenant (zie verderop onder Structuur- en Woonvisie ). Voor het jaar 2011 hebben de gemeente Maastricht en de woningcorporaties Servatius, Woonpunt en Maasvallei prestatieafspraken gemaakt op de volgende gebieden: verkoopbeleid huurwoningen en financiële (kortings) maatregelen; omvang van de ijzeren c.q. kernvoorraad vanaf 2010, inclusief het onderdeel verkochte huurwoningen; woningbouwplanning; veiligheid in buurten en wijken; stadsdeelprogramma s; persoonsgerichte aanpak rondom multi-problematiek; milieuafspraken; specifieke doelgroepen; Structuur- en Woonvisie; herstructurering vanaf 2011; accommodatiebeleid maatschappelijk vastgoed; herijking convenanten. Voor de inhoud van de prestatieafspraken verwijzen we naar bijlage 1. Structuur- en Woonvisie In 2010 en 2011 heeft de gemeente gewerkt aan een ruimtelijke vertaling van een aantal beleidsnotities in een Structuurvisie. In 2011 is ze ook gestart met het opstellen van een Woonvisie. Doel van de Woonvisie is het optimaal afstemmen van de inspanningen op woongebied van gemeente en marktpartijen op de ambities uit de geactualiseerde Stadsvisie. Structuur- en Woonvisie vormen de basis voor een nieuwe meerjarenafspraak (convenant) tussen de gemeente Maastricht en de woningcorporaties. Dit convenant vormt op haar beurt vanaf 2013 de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken. IJzeren voorraad De gemeente en de corporaties hebben het behoud van voldoende huurwoningen voor de primaire doelgroep vastgelegd in prestatieafspraken. Eind 2009 deed RIGO Research & Advies onderzoek naar de ontwikkeling van deze doelgroep. Belangrijkste conclusie was dat de schuifruimte (het verschil tussen de huidige en de minimaal noodzakelijke omvang van de ijzeren voorraad) voor de komende jaren veel kleiner was dan bleek uit eerder onderzoek in 2007. Tot 2010 moest Servatius garant staan voor 8.150 huurwoningen met een huur lager dan 526 (de hoogste aftoppingsgrens voor huurtoeslag op peildatum 1-7-2007). Dit was dan meteen de ijzeren voorraad. In 2012 berekent de gemeente opnieuw de omvang van de ijzeren voorraad. Een analyse van de beleidsafdeling uit augustus 2011 gaf alvast aan dat de primaire doelgroep niet toeneemt en een ijzeren voorraad bij Servatius van 7000 woningen voldoende lijkt te zijn. Op basis van de nieuwe berekening en de analyse daarvan maken de gemeente en Servatius in 2012 nieuwe afspraken. Herijking herstructurering De gemeente Maastricht en de corporaties Woonpunt, Maasvallei en Servatius hebben op stadsniveau alle voorgenomen herstructureringsprojecten tegen het licht gehouden. Deze herijking bestaat uit een evaluatie van de periode 2000-2010 en een vooruitblik op de periode 2012-2030. Ze wordt in 2012 verder uitgewerkt. Samen terug naar de kern, het vervolg 17
Leefbaarheidsfonds De gemeente en de corporaties hebben in 2011 de accountantsverklaring over het Leefbaarheidsfonds besproken. Dit fonds is in 2000 opgericht. In 2010 besloten de deelnemers om het te handhaven tot 1 januari 2015. De beschikbare gelden (circa twee miljoen) zijn echter al aan diverse projecten toegekend. Er is in het leefbaarheidsfonds dan ook geen ruimte meer voor nieuwe projecten. 3.2.2 Eijsden-Margraten Ook met de gemeente Eijsden-Margraten vond in 2011 overleg plaats. Op politiek-bestuurlijk niveau kwamen de prestatieafspraken en de voortgang bij diverse projecten aan de orde. De prestatieafspraken (zie bijlage 2) gaan over: de toewijzing van huurwoningen; de Regionale woonvisie 2010-2020 en het gemeentelijk woningbouwprogramma 2010-2020; de verkoop van huurwoningen; het woonwagenbeleid; de huisvesting van specifieke aandachtsgroepen; de woonruimteverdeling; de toewijzing van sociale huurwoningen; woningaanpassingen in het kader van de Wvg/Wmo; plannen in relatie tot krimp; de samenwerking met de overige werkzame corporaties. Verder overlegden we op bestuurlijk niveau over de stand van zaken bij het project Poelveld en het project Centrumplan (deelprojecten Breust en Veldje). 3.3 Samenwerken met onze netwerkpartners De afgelopen jaren heeft Servatius een groot aantal afspraken gemaakt met veel verschillende partijen. Behalve met de gemeenten Maastricht en Eijsden-Margraten werken we onder meer samen met de collega-corporaties Woonpunt en Maasvallei, de welzijnsorganisatie Trajekt, de politie, de GGD, de instelling voor beschermd en begeleid wonen RIBW, het Leger des Heils, de zorginstellingen Mosae zorggroep en Vivre, de organisatie voor mensen met een beperking Koraal en de Universiteit Maastricht. Vaak was er tussen de afspraken met deze partijen een grote overlap. Daarnaast behoorden veel activiteiten op dit gebied niet tot de kerntaken van Servatius. Uitgaande van terug naar de kern heeft Servatius in 2011 samen met haar collegacorporaties een analyse uitgevoerd van de samenwerkingsovereenkomsten. Twee vragen stonden centraal: wat is de toegevoegde waarde van de diverse afspraken en in hoeverre behoren ze tot de kerntaken van de corporaties? Conclusie was dat de corporaties een belangrijke rol willen blijven spelen in het bevorderen van de leefbaarheid in de buurten en wijken. Dit moet echter minder dan voorheen gebeuren vanuit een uitvoerende rol, maar meer door samen te werken met andere partijen. We kunnen niet alles en we kunnen ook niet alles tegelijk. Concreet betekent dit dat Servatius een terugtrekkende beweging maakt daar waar een actieve rol van netwerkpartners is vereist. Als een initiatief bij onze kerntaak past en onze financiële mogelijkheden dat toelaten, spelen we graag een actievere rol. Aangezien onze mogelijkheden niet onbegrensd en de middelen schaars zijn, moeten we hierin echter keuzes maken. We geven deze keuzes vorm vanuit duidelijke visies en doelen. Een voorbeeld hiervan is het door ons gehanteerde LIFE-principe. LIFE heeft betrekking op onze vastgoedpositie. We nemen een regierol op ons ( Leading ) en werken actief samen met partners in onze eigen complexen en in gebieden waar we veel positie hebben. Naarmate we minder positie hebben en het initiatief verder af staat van onze complexen nemen wij een minder actieve rol in als initiatiefnemer ( Initiative ) of volger ( Following ). Ook is het mogelijk dat we er dan voor kiezen geen taak op ons te nemen ( Exit ). Aan de netwerkpartners en de gemeente is voorgelegd dat de corporaties bij sociale en multi-problematiek uiteindelijk met nog maar één meldpunt willen werken. Vanuit dat meldpunt vindt dan de regievoering voor de diverse gebieden plaats. Daarnaast willen we toe naar een zakelijker manier van werken op basis van dienstverleningsovereenkomsten ( Service Level Agreements ), waarbij niet moet worden geschroomd om elkaar aan te spreken. Terug naar de kern We gaan dus terug naar de kern. Voor het in stand houden of verbeteren van de kwaliteit van het wonen en leven in buurten en wijken is veel meer een samenspel tussen veel en uiteenlopende betrokkenen nodig. Niet alleen tussen corporaties en netwerkpartners maar ook tussen de professionele partijen en de bewoners. We volgen en ondersteunen de weg naar meer zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid van bewoners. Om daarbij de initiatieven in buurten en wijken te helpen slagen, zien we voor onszelf steeds meer een regisserende en katalyserende rol weggelegd. Iedere keer stellen we ons daarbij de vragen: wat doen we zelf, wat doen anderen en wat doen we samen? 3.4 Imago-onderzoek Onder meer om te laten onderzoeken hoe onze partners de samenwerking met Servatius beoordelen, heeft USP Marketing Consultancy in december 2010 en januari 2011 een imagoonderzoek uitgevoerd onder de volgende doelgroepen: top-belanghouders; belanghouders; huurders; klantenpanelhuurders; niet-klanten en overige Maastrichtenaren. Het onderzoek leverde een aantal aanbevelingen op. Het maatschappelijk karakter en de lokale verankering van Servatius worden het beste beoordeeld. De lokale betrokkenheid van Servatius is dus prima, maar de communicatie hierover richting met name de huurders is voor verbetering vatbaar. Zaken als opener, eerlijker en eenduidiger communiceren zijn veelgehoorde verbeterpunten. 18 jaarverslag 2011
De doelgroepen geven aan dat de interne processen en verantwoordelijkheden bij Servatius duidelijker moeten worden gedefinieerd. Er is aandacht nodig voor professionaliteit. Met een helderder organisatiestructuur komt de klant centraler te staan en wordt de klant- en service gerichtheid naar met name de huurders verbeterd. Naast de gewenste sterkere focus op de huurders is er nog één belangrijke aanbeveling: de medewerkers van Servatius zijn de basis voor alle gewenste verbeteringen. Zij hebben voldoende motivatie en energie om er tegenaan te gaan. De medewerkers willen en moeten het weer gaan doen! 3.5 Minisymposium In september heeft Servatius het minisymposium Terug naar de kern georganiseerd voor bestuurders van de netwerkpartners waar zij veel mee samenwerkt. Aanwezig waren bestuurders van gemeenten, andere corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen, huurdersvereniging Servaassleutel, leden van onze Raad van Toezicht en nog enkele andere netwerkpartners (zoals het Woningburo en PIM). Tijdens deze bijeenkomst presenteerden we de resultaten van het imago-onderzoek en de maatschappelijke visitatie. Ook vertelden we over de stand van zaken in onze organisatie en de koers die we willen gaan varen op het gebied van leefbaarheid en portefeuillestrategie. Na de presentaties was er ruimte om met elkaar in gesprek te gaan. De meningen en adviezen nemen wij mee in ons ondernemingsplan. Het minisymposium is goed ontvangen door de aanwezigen. Zij stelden de openheid van zaken op prijs. Samen terug naar de kern, het vervolg 19
Hoofdstuk 4 Beheer
Het woningbestand van Servatius is verspreid over nagenoeg alle wijken in Maastricht en kerkdorpen van de voormalige gemeente Eijsden. Het is breed geschakeerd naar woningtype, huurprijzen, ouderdom en ligging. Servatius beheerde eind 2011 11.138 woningen en 2.691 overige woon- en niet-woongelegenheden (garages, parkeerplaatsen, bergingen, winkels, wijkservicepunten, brede scholen, een gezinsvervangend tehuis en eenheden in verzorgingshuizen). 4.1 Vastgoedportefeuille in 2011 In tabel 3 vindt u het overzicht van het aantal verhuurbare eenheden (vhe s) van Servatius per 31 december 2011, verdeeld over de segmenten bedrijfsonroerend goed (BOG), maatschappelijk onroerend goed (MOG) en wonen. De huurwoningen zijn verdeeld in vier categorieën: goedkoop maandhuur tot en met 361,65; betaalbaar maandhuur van 361,66 tot en met 554,75; duur tot de huurtoeslaggrens maandhuur van 554,76 tot en met 652,51; duur boven de huurtoeslaggrens maandhuur vanaf 652,52. Onderdeel Huurwoning goedkoop Huurwoning betaalbaar Huurwoning duur tot huurtoeslag Huurwoning duur boven huurtoeslag Eenheden in verzorgingstehuizen Niet woongelegenheden maatschappelijk Niet woongelegenheden overig Overige woongelegenheden Totaal Totaal BOG 1.899 1.899 Totaal MOG 146 1 52 199 Totaal Wonen Totaal bezit 31/12/2011 3.351 6.694 770 356 1 1 558 11.731 3.351 6.694 770 356 147 1 1.900 610 13.829 Tabel 4 - Overzicht totaal aantal vhe s naar segment en huurcategorie (exclusief het vastgoed in Luik) Samen terug naar de kern, het vervolg 21
In de volgende tabellen zijn de bovengenoemde totalen verder uitgesplitst naar type en gemeente. Gemeente Maastricht Onderdeel Type Huurwoning goedkoop Huurwoning betaalbaar Huurwoning duur tot huurtoeslag Huurwoning duur boven huurtoeslag Eenheden in verzorgingstehuizen Niet woongelegenheden maatschappelijk Niet woongelegenheden overig Overige woongelegenheden Totaal BOG Bedrijfsruimten 119 119 Berging 92 92 Fietsbeugel 65 65 Garage 1.035 1.035 Parkeerplaats 522 522 Weide 1 1 MOG Bejaardencentrum 129 129 Gezinsvervangend tehuis 50 50 Wonen Appartement 1.925 2.501 93 150 11 4.680 Eensgezinswoning 1.288 3.666 610 154 5.718 Huurwoning goedkoop Onzelfstandige woning 1 1 432 432 Recreatieruimte 1 2 3 Standplaats 59 59 Woonwagens 27 27 Totaal Maastricht 3.213 6.167 703 304 130 0 1.834 582 12.933 Tabel 5 - Overzicht aantal vhe s in Maastricht naar type en huursegment 22 jaarverslag 2011
Gemeente Eijsden Onderdeel Type Huurwoning goedkoop Huurwoning betaalbaar Huurwoning duur tot huurtoeslag Huurwoning duur boven huurtoeslag Eenheden in verzorgingstehuizen Niet woongelegenheden maatschappelijk Niet woongelegenheden overig Overige woongelegenheden Totaal BOG Bedrijfsruimten 8 8 Berging 2 2 Garage 17 17 Parkeerplaats 16 16 MOG Bejaardencentrum 17 17 Brede school 1 1 Gezinsvervangend tehuis 2 2 Wonen Appartement 109 197 27 333 Eensgezinswoning 330 67 7 404 Onzelfstandige woning 10 10 Standplaats 15 15 Woning en Winkel 1 1 Woonwagens 1 1 Totaal Eijsen 109 527 67 34 17 1 44 28 827 Tabel 6 - Overzicht aantal vhe s in Eijsden-Margraten naar type en huursegment Gemeente Luik Servatius heeft nog een aantal verhuureenheden in de Belgische stad Luik. Deze worden in de nabije toekomst verkocht. Onderdeel Type Huurwoning goedkoop Huurwoning betaalbaar Huurwoning duur tot huurtoeslag Huurwoning duur boven huurtoeslag Eenheden in verzorgingstehuizen Niet woongelegenheden maatschappelijk Niet woongelegenheden overig Overige woongelegenheden Totaal BOG Parkeerplaats 22 22 Wonen Eensgezinswoning 18 18 Parkeerplaats 29 29 Totaal Luik 29 0 0 18 0 0 22 0 69 Tabel 7 - Overzicht aantal vhe s in Luik naar type en huursegment Samen terug naar de kern, het vervolg 23
4.2 Betaalbaar wonen in Maastricht en Eijsden-Margraten Huurbeleid Eind 2009, begin 2010 heeft Servatius het huurbeleid herzien. We streven er enerzijds naar om voldoende betaalbare woningen te behouden en anderzijds om de huurinkomsten te optimaliseren. Het huurbeleid voorziet in een streefhuur per verhuurbare eenheid. Dit is het gewenste huurniveau na mutatie. Bij het bepalen van de streefhuren hebben we in 2010 gebruik gemaakt van een marktconforme referentiehuur, die is gebaseerd op de taxaties die jaarlijks worden verricht in het kader van de Aedex- benchmark. Ter controle zijn alle streefhuren vervolgens afgestemd met de verhuurmakelaars die dagelijks met de woningen van doen hebben. Op 31 december 2011 bedroeg de gemiddelde netto huur 68% van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Als alle woningen zijn gemuteerd en de huren zijn aangepast aan het nieuwe huurbeleid, bedraagt de gemiddelde huur 80% van de maximaal redelijke huur. Nieuwe Europese richtlijnen Op 3 november 2010 kwam er door middel van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting duidelijkheid over de uitwerking van de aanwijzing van de Europese commissie. Deze regeling gaf aan welke diensten van algemeen economisch belang corporaties met staatssteun mogen blijven uitvoeren en onder welke voorwaarden. De nieuwe regeling stelde Servatius voor enkele dringende vragen die voor een deel in 2011 zijn beantwoord. Welk beleid formuleren we voor de bijzondere toewijzingen in de vrije ruimte van 10%? Samen met Woonpunt, Maasvallei en het Woningburo heeft Servatius besloten dat de 10% vrije ruimte uitsluitend wordt ingezet voor de bijzondere doelgroepen (zoals Wmo-klanten, asielzoekers, vluchtelingen en ex-gedetineerden) en voor verhuizingen als gevolg van de herstructurering van wijken. Hoe geven we vorm aan het onderscheid in de vastgoedportefeuille tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-daeb? In 2012 werkt Servatius de overige zaken uit waarover Europa helderheid vereist. Om te beginnen is dat het onderscheid tussen DAEB en niet-daeb. Daarnaast staan nog op de agenda het opstellen van beleid voor het omgaan met het maatschappelijk vastgoed in de toegelaten instelling, het maken van een definitieve keuze tussen een juridische of administratieve scheiding tussen DAEB en niet-daeb (vooralsnog kiezen we voor een administratieve scheiding), het inrichten van de eventueel gekozen nieuwe entiteit voor niet-daeb, het inventariseren en opstellen van beleid voor het doorgeven van genoten kortingen (op bijvoorbeeld grondprijzen en via geborgde financieringen) aan zorginstellingen en welzijnsorganisaties die op de limitatieve lijst van DAEB-activiteiten staan en het opstellen van beleid voor de investeringsbeslissingen in DAEB en niet-daeb. De definitieve uitwerking van al deze onderdelen van het Europa-dossier hebben we uitgesteld in afwachting van de uitkomsten van het ondernemingsplan, het portefeuillebeleid en de herijking van de projectportefeuille. De afronding van deze projecten wordt verwacht medio 2012. Willen we wel of niet voldoen aan het 90%-criterium (minimaal 90% van de sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 33.614)? En hoe gaan we dan om met de hiervoor noodzakelijke inkomenstoets?servatius zet zich in om te voldoen aan het 90%-criterium. De inkomens van nieuwe huurders worden getoetst met behulp van de Inkomens- RegistratieTool van Woningnet. In samenspraak met de collega-corporaties in ons werkgebied is het toewijzingsbeleid per 1 januari 2011 aangepast. Sociale huurwoningen worden vanaf die datum uitsluitend toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder 33.614. Wmoklanten die een aangepast huis nodig hebben, bijzondere doelgroepen en herhuis-vestingkandidaten vormen hierop een uitzondering. Uit de definitieve balans over 2011 blijkt dat Servatius heeft voldaan aan de 90%- toewijzingsnorm. In 2011 hebben wij ook het monitoren van toewijzingen in onze panden door welzijnsorganisaties ter hand genomen. In procesafspraken is bepaald onder welke voorwaarden de organisatie een woning toewijst aan een cliënt en hoe Servatius, indien nodig, van deze cliënt het inkomen toetst. In 2012 worden deze proces-afspraken met de diverse welzijnsorganisaties nader vastgelegd door middel van een addendum op het huurcontract met Servatius. Juridisch worden deze verhuringen voortaan vormgegeven als een zorgovereenkomst met verblijfscomponent (dus niet als huurcontract met woonrecht). 24 jaarverslag 2011