Reactienota concept geactualiseerd Woningbouwprogramma 2016-2020 gemeente Harlingen In 2013 heeft de gemeenteraad de woonvisie voor de gemeente Harlingen voor de periode 2013 2020 vastgesteld. In de woonvisie zijn naast de beleidsuitgangspunten ook het woningbouwprogramma en het uitvoeringsprogramma opgenomen. De beleidsuitgangspunten van de woonvisie zijn nog steeds actueel, het woningbouwprogramma is inmiddels op onderdelen verouderd. De nieuwe woningwet (2015) verplicht de gemeenten om jaarlijks een geactualiseerd woningbouwprogramma te hebben zodat de woningbouwcorporatie(s) een bod kunnen uitbrengen, om te komen tot prestatieafspraken. Daarom is er voor gekozen om het woningbouwprogramma te actualiseren. Aan de hand van de analyse van RIGO research en advies is het woningbouwprogramma geactualiseerd. Vanaf 15 juni zijn ingezetenen, belanghebbenden en de woningbouwcorporaties in de gelegenheid gesteld om gedurende zes weken op het woningbouwprogramma 2016-2020 en de toegevoegde notitie van RIGO te reageren. Dit heeft twee reacties opgeleverd: een van de Bouwvereniging en een van de Provincie Fryslân. Beide reacties zijn beoordeeld, waarbij is nagegaan of het geactualiseerde woningbouwprogramma bijgesteld moet worden. De beoordeling is hieronder beschreven. 1.1. Beoordeling reactie De Bouwvereniging op het Woningbouwprogramma 2016. Notitie RIGO: De Bouwvereniging (dbv) deelt de mening van RIGO dat het woningbouwprogramma weinig doorstroommogelijkheden naar huurwoningen biedt voor huishoudens met een inkomen boven de 34.911. dbv ziet daarin een rol voor projectontwikkelaars. De gemeente neemt dit signaal mee naar een volgende analyse van de woningmarkt en zal in haar toekomstige woningbouwprogramma s beoordelen of het aanbod aan huurwoningen in het hogere segment toereikend is. De Bouwvereniging geeft aan dat de nieuwbouw van appartementen en levensloopgeschikte woningen niet enkel geschikt zijn voor senioren (zoals RIGO aangeeft) maar ook geschikt zijn voor andere doelgroepen. De gemeente neemt dit voor kennisgeving aan. De Bouwvereniging streeft ernaar dat bij nieuwbouw (maar ook in de bestaande bouw) een grote groep woningen rollatorgeschikt is qua toegankelijkheid, maar
ook qua zorg. Er worden criteria gesteld aan de grootte van slaapkamer en badkamer, waarmee de woningen geschikt zijn voor de groep die voorheen een indicatie ZZP V&V 1 t/m 4 kregen. De gemeente neemt dit voor kennisgeving aan. Reactie op het Woningbouwprogramma 2016-2020: De Bouwvereniging constateert afwijkingen in jaartallen sloop en nieuwbouw: In Kluerd/Ropens prognosticeert dbv dat in 2017/2018 42 woningen worden afgebroken en in de periode 2018/2019 40 woningen worden teruggebouwd. Het woningbouwprogramma is aangepast. De gemeente neemt de genoemde aantallen mee in haar overweging bij het vaststellen van het woningbouwprogramma. Na overleg zijn de genoemde aantallen woningen opgenomen in het woningbouwprogramma. De plannen betreffende de St. Christoffelschool worden niet meer in 2016 gehaald, maar doorgeschoven naar 2017. De opleverdatum is in het woningbouwprogramma aangepast. In Plan Zuid zal de start van de bouw van 110 woningen op het voormalige AZCterrein wel in 2017 plaatsvinden, maar oplevering staat bij de Bouwvereniging in 2019 gepland. Het woningbouwprogramma is op dit punt aangepast. Herstructurering in de dorpen Midlum en Wijnaldum willen wij (dbv) gefaseerd laten plaatsvinden. Dat betekent dat de uitwerking over meerdere jaren wordt uitgesmeerd. Eventuele sloop vindt plaats vanaf 2018-2021. Mogelijke vervangende nieuwbouw vanaf 2019-2022. Een en ander afhankelijk van de uitkomsten van gesprekken met bewoners en andere belanghebbenden. De gemeente neemt dit voor kennisgeving aan en de genoemde jaartallen zullen in het woningbouwprogramma worden opgenomen. In Plan Zuid fase 3 worden op basis van het akkoord tussen de Bouwvereniging/Stichting Bewoners BMW-straten/Gemeente in totaal 112 duplexwoningen gesloopt vanaf 2019. 26 duplexwoningen Kon. Wilhelminastraat worden voor tien-vijftien jaar nog geëxploiteerd, en daarna gesloopt, en 21
eengezinswoningen Kon. Wilhelminastraat worden behouden. Dit betekent dat ook het bouwoppervlak ten opzichte van oorspronkelijke planvorming kleiner is geworden. De toevoeging van 40/70/70 in de jaren 2018/2020 (in totaal 180 woningen, er zit een fout in de totaaltelling in het overzicht) ten opzichte van 112 woningen lijkt ons te hoog. Wij hebben een aanname gemaakt om vanaf 2021 83 woningen toe te voegen. De gemeente constateert dat er optelfouten gemaakt zijn in het gewijzigde woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma is daarom na overleg aangepast. De Bouwvereniging constateert ook in andere totaaltellingen fouten (bijv. toename aantal woningen van 42 na 2020). De gemeente erkent dat er optelfouten gemaakt zijn in het gewijzigde woningbouwprogramma. De fouten zijn hersteld. De Bouwvereniging ziet betreffende de plannen van ontwikkelaars een toename ten opzichte van de gepresenteerde getallen in het woningbouwprogramma. Zo zijn de aantallen van plan Ludinga opgehoogd en zijn er nieuwe projecten op Steenhouwersstraat, Rabobank en Schoolsteeg 2. Deels zijn deze in de sociale huur gepositioneerd. Door de maatregelen van de Rijksoverheid hebben vooral huishoudens met een inkomen boven de 35.739 (voornamelijk woningeigenaren) weinig doorstroommogelijkheden naar de huurmarkt. Vanwege de maatregelen van de rijksoverheid wordt de Bouwvereniging, van rijkswege, genoodzaakt zich vooral te richten op woningen met een huur lager dan 628,--. Door de passendheidstoets (maatregel van het Rijk) komen woningzoekenden met een inkomen boven C 35.739 hiervoor niet of nauwelijks in aanmerking. Het lijkt ons voor de hand liggend dat projectontwikkelaars zich richten op deze doelgroep door voornamelijk in het segment boven de 650, --/ 710, -- huurwoningen toe te voegen. De gemeente neemt dit signaal mee en zal in haar toekomstige woningbouwprogramma s opnieuw beoordelen of het aanbod aan huurwoningen in het hogere segment (boven de 650,--/ 710, --) toereikend is.
1.2. Beoordeling reactie Provincie Fryslân op woningbouwprogramma 2016-2020. Reactie op notitie RIGO: Provincie Fryslân geeft aan dat de inschatting die RIGO maakt over de woningbehoefte de komende 10 jaar (225 woningen) in lijn ligt met de huidige provinciale conceptprognose. De gemeente ziet deze opmerking als een bevestiging van de analyse van de woningmarkt door RIGO. Reactie op het Woningbouwprogramma 2016-2020: Provincie Fryslân geeft aan dat er nog een forse binnenstedelijke opgave ligt. In het geactualiseerde programma heeft een aantal locaties die braak liggen of vrij komen de komende jaren een concrete invulling gekregen. Provincie Fryslân wijst erop dat het na 2020 niet meer vanzelfsprekend zal zijn dat de binnenstedelijke locaties nog ingevuld kunnen worden met woningbouw. De gemeente is zich bewust van de forse binnenstedelijke opgave en zal zich hard blijven maken voor het invullen van locaties die braak liggen of vrij komen de komende jaren. In de huidige actualisatie zijn tot en met 2020 bruto 604 woningen opgenomen. Bij het tijdig uitvoeren van de sloopplannen zal het programma netto tot en met 2020 330 woningen bedragen. Vooralsnog past dit programma binnen de lopende afspraak tot 2020, dat binnenstedelijk vrij gebouwd kan worden. De huidige programmering zit ruim boven de woningbehoefte. Ook RIGO onderschrijft dit door aan te geven dat de woningbehoefte tot 2026 rond de 225 woningen ligt. In het voorgelegde gewijzigde woningbouwprogramma waren optelfouten gemaakt in de te realiseren woningen. Bijlage 1 bevat het herziene woningbouwprogramma 2016-2020 waarin bruto 444 woningen zijn opgenomen. Bij het tijdig uitvoeren van de sloopplannen zal het programma netto tot en met 2020 214 woningen bedragen. Dit aantal is iets lager dan de door RIGO verwachte woningbehoefte welke tot 2026 rond de 225 woningen ligt. Na 2020 verwacht gemeente Harlingen nog netto 82 woningen toe te voegen aan het woningenbestand. Provincie Fryslân adviseert nogmaals kritisch te kijken naar de totale capaciteit van de geplande projecten en om het programma van 330 woningen meer uit te smeren over de periode tot 2026. Gemeente Harlingen heeft in het voorgelegde gewijzigde woningbouwprogramma optelfouten gemaakt in de te realiseren woningen. Dit is aangepast en daarmee valt het
woningbouwprogramma binnen de prognoses opgesteld door RIGO en is het woningbouwprogramma in lijn met de huidige provinciale prognose. De huidige programmering moet rekening houden met de totale regionale woningbehoefte en moet afgestemd zijn met de gemeenten in uw regio. De gemeente neemt deel aan het regionaal overleg. In dit regionaal overleg Noordwest Fryslân is gekeken naar het concept woningbouwprogramma, waarin 330 woningen tot en met 2020 waren opgenomen. Dit aangepaste woningbouwprogramma (concept 2) zal bij het tijdig uitvoeren van de sloopplannen netto tot en met 2020 214 woningen bedragen. Wij verwachten hierover met de gemeenten in onze regio overeenstemming te bereiken, omdat zij onlangs akkoord hebben gegeven op het concept woningbouwprogramma van 330 woningen. Provincie Fryslân geeft aan dat ze niet in kan stemmen met de in het woningbouwprogramma opgenomen locatie artikel 11 Ludinga, wanneer met deze locatie de uit te werken fase 2 van Ludinga bedoeld wordt. Gedeputeerde Staten hebben in reactie op de actualisatie van bestemmingsplan Ludinga opgemerkt dat realisatie van Ludinga Fase 2 niet voor de hand ligt. Dit gelet op de grote binnenstedelijke opgave en de toekomstige afnemende woningbehoefte. Geadviseerd is om voorzienbaarheid te creëren en de gronden op te nemen met een agrarische bestemming. Ook in het kader van uw Structuurvisie en de actualisatie van het bestemmingsplan "Buitengebied Harlingen" hebben Gedeputeerde Staten deze opmerking gemaakt. Sinds 1 oktober 2012 is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. Naast deze ladder is een soortgelijke bepaling van kracht in de Verordening Romte (artikel 2.2.1). Dit betekent dat een woonuitbreiding alleen tot ontwikkeling kan worden gebracht wanneer de regionale behoefte van die woningbouw is aangetoond en de woningbouw in bestaand stedelijk gebied niet op te vangen is. Zoals eerder al is aangegeven op basis van de bevolkingsprognose en de woningbehoefte zal deze regionale behoefte voor de ontwikkeling van deze locatie er niet zijn. Indien dit gaat om Ludinga fase 2 kan provincie Fryslân met het opnemen van deze locatie in het woningbouwprogramma niet instemmen. Gemeente Harlingen is voornemens om de geplande sociale huurwoningen op de locatie artikel 11 Ludinga op te nemen in het woningbouwprogramma 2016-2020. Aan de provincie Fryslân wordt verzocht om alsnog het woningbouwprogramma 2016-2020 goed te keuren, omdat de behoefte aan betaalbare (sociale) huurwoningen groot is en de regio hierover haar goedkeuring heeft gegeven.
Overzicht wijzigingen Woningbouwprogramma naar aanleiding van de reacties: De gemeente neemt de geprognosticeerde aantallen van de Bouwvereniging voor Kluerd/Ropens mee in haar overweging bij het vaststellen van het woningbouwprogramma; De oplevering van de plannen betreffende de St. Christoffelschool is doorgeschoven naar 2017; De data voor de oplevering van 110 woningen op het Plan Zuid Fase 2 (voormalige AZC-terrein) is gewijzigd van 2017 naar 2019; De geprognosticeerde sloopdata en opleveringsdata van de woningen van de Bouwvereniging voor Midlum/Wijnaldum zijn opgenomen in het woningbouwprogramma; Idem voor Plan Zuid fase 2 en 3.