Postbus 21300 3802 RH Amersfoort Blekerssingel 1-5 3816 VV Amersfoort T 033 450 21 11 Handelsregister 31036365 Koepel Mooiland Allen Samen De heer A. Tuparia Amstelstraat 41 9406 TA ASSEN Bankrelatie NL80 BNGH 0285 0330 26 BTW nummer NL0034.24.650B01 Onderwerp : huurverhoging 2014 Kenmerk : 2014.2504 Contactpersoon : M. Dijsselbloem Telefoonnummer : 033 450 21 11 Amersfoort, 25 april 2014 Geachte heer Tuparia, Op 21 april jl. hebben wij uw brief ontvangen waarin u uw ongenoegen, teleurstelling en irritatie heeft geuit op de reactie van Mooiland op uw advies inzake de huurverhoging 2014. Uw teleurstelling zit met name in het feit dat u onze reactie mager vindt. U mist daarin een inhoudelijke reactie op de diverse in uw brief genoemde adviezen. Tevens mist u het overleg daarover en wijst u op het ontbreken van een actuele visie op betaalbaarheid en het huurbeleid. Op 22 april jl. heeft Mirjam Kräwinkel, directeur Wonen, telefonisch contact gehad met de heer Spenke. Daarbij heeft zij aangegeven dat het met onze reactie geenszins de bedoeling was uw uitgebreide advies niet serieus te behandelen. Integendeel. In uw advies wijst u terecht op een aantal dilemma s en vraagstukken die om nadere uitwerking en overleg vragen. Uw aandachtspunten en zorg daaromtrent delen wij zeker. Aangezien dit ook is besproken in ons overleg van 14 april jl. en er toen tevens toelichtingen zijn gegeven op diverse vragen en aandachtspunten uit uw advies hebben wij gemeend met een korte, meer samenvattende reactie op uw advies te kunnen reageren. Op basis van uw brief van 21 april jl. en het telefoongesprek met Mirjam Kräwinkel is het ons duidelijk dat dit geen goede keuze is geweest. Hiervoor bieden wij onze excuses aan. Vervolgafspraken Mirjam Kräwinkel heeft met de heer Spenke afgesproken dat wij alsnog een uitgebreide reactie naar u sturen. Met deze brief geven wij alsnog de inhoudelijke reactie waar u om vraagt. Alles overziend zijn wij van mening dat de brief alleen niet voldoende is. Uit uw reactie spreekt naast de inhoudelijke punten rond de huurverhoging ook een zorg over de samenwerking. Daarover willen we graag in gesprek. Kort geleden heeft Mirjam Kräwinkel een aantal afspraken met de heer Spenke gemaakt over die samenwerking. Inzet is om bij belangrijke onderwerpen tijdig de dialoog met elkaar te hebben voordat er een adviesaanvraag op papier komt. Concreet voorbeeld daarvan is de aanpak om te komen tot een adviesaanvraag inzake de portefeuillestrategie. Aan die afspraak is ook invulling gegeven. Vervolgens is al bij u aangekondigd dat we een dialoog starten over het thema participatie (uitnodiging is al verstuurd) en het huurbeleid (voor de zomer). Daarnaast loopt al de betrokkenheid bij de digitale dienstverlening. Tot slot is deze week een toelichting gegeven op de uitwerking van de Toekomst van Mooiland ter voorbereiding op de adviesaanvraag die u in juni a.s. van ons ontvangt.
De reacties over en weer over de huurverhoging geven aan dat ondanks de goede afspraken en eerste vervolgstappen daarop, er nog geen automatisme en breed vertrouwen is in die invulling van de samenwerking. Dat is voor ons beiden ongewenst. Daarom nodigen wij u uit voor een gesprek op korte termijn om hierover door te praten. Bij dat gesprek zal ook mw. Lodder aanwezig zijn. Huurbeleid Zoals we deze week ook al mondeling met elkaar hebben gedeeld, delen KMAS en Mooiland de conclusie dat er een actuele visie op betaalbaarheid en een vernieuwd huurbeleid nodig is. Hiervoor is eind 2013 een gezamenlijke start gemaakt. Door de interne ontwikkelingen bij Mooiland hebben wij hier niet in het gewenste tempo opvolging aan kunnen geven. Daarnaast heeft André Hengeveld, bestuurder a.i., besloten dat de nieuwe bestuurder een rol moet hebben in de uitwerking en besluitvorming. Dat betekent dat we wel een doorstart gaan maken voor de zomer, maar dat afhechting plaatsvindt nadat de nieuwe bestuurder is aangetreden. Wij vragen uw begrip voor deze keuze. Inhoudelijke reactie op uw beschouwingen bij uw advies Onderstaand geven wij, conform afspraak, een inhoudelijke reactie op uw advies inzake de huurverhogingsadviesaanvraag. We volgen daarbij zoveel mogelijk de volgorde uit uw brief. Citaat U haalt een citaat aan uit het document de Toekomst van Mooiland. U geeft aan dat dit citaat u uit het hart is gegrepen. Vervolgens geeft u aan dat de invulling ervan geen eenvoudige opgave is gezien de stijgende lasten en niet stijgende inkomens waarmee huurders te maken hebben en de heffingen waarmee corporaties te maken hebben. Wij kunnen die constatering helemaal met u delen. Maar tevens ligt er de opdracht om aan deze opgave een invulling te geven. Zoals hiervoor al benoemd begint dat met de doorstart van de dialoog over de visie op betaalbaarheid en het huurbeleid. Saneringsheffing U geeft aan het niet juist te vinden dat huurders moeten meebetalen aan de saneringsheffing omdat zijn hier geen aandeel of invloed op hebben. Uw conclusie over de invloed van de huurders klopt. Helaas geldt dat ook voor ons. Desondanks kennen wij in onze sector een saneringssolidariteit. Daarnaast hebben we ook te maken met de Verhuurdersheffing. Voor het totaal kiest Mooiland er voor om de last zo min mogelijk bij de huurders te leggen. De financieel directeur Willem Jan van Lokven heeft 14 april jl. toegelicht dat de ruim 18 miljoen Mooiland verhuurders- en saneringsheffing 2014 voor ± 50% wordt gedragen door in te teren op het eigen vermogen van Mooiland. Voor ± 35% door reductie van de bedrijfskosten en voor ± 15% via huurverhoging. We plaatsen de bijdrage via huurverhoging graag in dit perspectief. Investeringen in duurzaamheid Het belang dat u noemt van investeringen in duurzaamheid voor onder meer de woonlasten onderschrijven wij. Zoals bekend heeft Mooiland ook een duidelijke ambitie om via investeringen in duurzaamheid woonlasten te verlichten. U bent op de hoogte van de voortgang van de Energielabelverbeteringen de afgelopen jaren, dit jaar en het voor de komende jaren beoogde resultaat. 2
Zoals u weet hanteren we daarbij wel het principe dat er sprake kan zijn van een huurverhogingsvoorstel mits er per saldo, als gevolg van energiebesparing, woonlasten worden beperkt. In de dialoog over betaalbaarheid en het huurbeleid kunnen we met elkaar in nader overleg over mogelijke aanvullende inzet op dit vlak. Scheefwonen U geeft terecht aan dat er in het voormalige Vitalis-bezit veel senioren wonen die, gezien hun leeftijd niet meer door zullen stromen naar duurdere huurwoningen, (meer) passend bij hun inkomen. De diverse situaties van scheefwonen zullen aan de orde komen in de dialoog over betaalbaarheid en huurbeleid. Huurprijshoogteverschillen Er is inderdaad sprake van een verschil in hoogte van de huurprijzen en streefhuren in de beide werkgebieden van de Mooiland woonbedrijven. Dit is historisch ontstaan en wordt mede bepaald door de verschillende marktsituaties en marktposities en verschillend woningbezit. In de profileringsstrategie voor Noordoost-Brabant/Gennep is expliciet de doelstelling opgenomen om tot een betere prijs-/kwaliteitsverhouding te komen. Hoe daar op een goede manier invulling aangegeven kan worden is nog onderwerp van uitwerking. Woonlasten Een aantal keren wijst u in uw brief op het belang van inzicht in woonlasten en de relatie tussen huurbeleid en investeringen in duurzaamheid enerzijds en woonlasten anderzijds. Dit betreft inderdaad een belangrijk onderwerp. Het is echter een onderwerp dat thuishoort in de dialoog over betaalbaarheid en huurbeleid en niet zozeer bij de huurverhoging op zichzelf. Bedrijfskosten Dat u niet direct zelf heeft kunnen ontdekken dat er in 2013 bedrijfsmatig efficiënter wordt gewerkt om een deel van de heffingen op te vangen, kunnen we begrijpen. Maar diverse getroffen maatregelen die u niet rechtstreeks heeft ontdekt hebben er toe geleid dat de bedrijfskosten in 2013 zijn gedaald. In de begroting 2014 is een verdere kostenreductie op de bedrijfslasten ingerekend van 5%. Grofweg betekent dit voor het jaar 2014 een taakstellende verlaging van de bedrijfslasten van 1,7 miljoen. Voor de jaren 2015 en 2016 zijn kostenreducties ingerekend van 5% respectievelijke 10%. Deze kostenbesparing zal tevens gepaard gaan met gedwongen ontslagen. Verhuurders- en saneringsheffing 2014 Mooiland is op dit moment een financieel gezonde corporatie en dat wil ze blijven. Mooiland wordt de komende jaren geconfronteerd met onzekerheden die van invloed kunnen zijn op de financiële positie. De invloed van de novelle op de financiën is onduidelijk maar kan groot zijn, bijvoorbeeld door verplichte splitsing DAEB niet DAEB, verdere afbakening WSW geborgde faciliteiten en afbakening werkgebied met mogelijk verplichte verkoop. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting is tevens voornemens haar solvabiliteitseis voor woningcorporaties te verhogen vanwege de toename van de renterisico s in de sector. De rente is nu laag, maar bij een forse stijging van de rente leidt dit tot een vergroting van risico s en mogelijk continuïteitsproblemen bij een aantal corporaties. 3
In onze meerjarenbegroting hebben wij ook voor de periode 2015-2017 een boven inflatoire huurverhoging ingerekend. Het is op dit moment zeer de vraag of dat ook gerealiseerd zal gaan worden. Het niet realiseren van deze verhoging gedurende deze periode heeft een fors effect op ons eigen vermogen. Immers een huurverhoging gevraagd in jaar x heeft een doorlopend effect in de jaren daarna en dus op onze solvabiliteit en loan to value. Mooiland wil de komende jaren haar woningportefeuille in de servicegebieden afstoten en nieuw bezit in de profileringsgebieden aantrekken. De eerste resultaten van de verkoop zijn goed, echter we verkopen op dit moment primair woningen in de betere woningmarkten. De woningen in de krimpgebieden zullen moeilijker te verkopen zijn. We hebben in ons financieel kader dan ook geformuleerd dat pas geïnvesteerd kan worden in aankoop van bestaande woningen en bouw van nieuwe woningen als de verkoopresultaten zijn gerealiseerd. Dit is ook een uitdrukkelijke eis van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Daarbij is het goed te vermelden dat wij vanuit vastgoedeconomische motieven jonger en dus duurder bezit willen aantrekken dan dat we afstoten. Het aanschaffen van dit duurder bezit zal leiden tot een druk op de financiële ratio s. De afgelopen jaren zien wij bovendien een forse verlaging van de WOZ-waarde als gevolg van de slechte woningmarkt. De komende jaren zal dit naar verwachting niet herstellen, eerder verwachten wij een verdere daling van de WOZ-waarde. Deze daling leidt tot een druk op de dekkingsratio van Mooiland. In het recente overleg heeft Willem Jan van Lokven u aangeboden om u in een afzonderlijk overleg te informeren en in gesprek te gaan over het huishoudboekje en de ontwikkelingen in de sector. Dat aanbod staat vanzelfsprekend nog. Als u daarvan gebruik wilt maken, dan horen wij dat graag. Marktaandeel en rendement U concludeert dat de keuze voor de 3 profileringsgebieden gebaseerd is op een ambitie gericht op marktaandeel en rendement. Die conclusie kunnen wij niet plaatsen. Wij hebben niet voor de profileringsgebieden Grave, Apeldoorn en Nijmegen gekozen omdat onze ambitie primair gericht zou zijn op marktaandeel en rendement. Onze keuze voor deze gebieden is gebaseerd op een samenstel van criteria, waaronder de woningmarktontwikkelingen en de mate waarin Mooiland daar een volkshuisvestelijke bijdrage kan leveren. De criteria zijn bij u bekend. U heeft dit kunnen lezen in het bij u in bezit zijnde document de Toekomst van Mooiland en tevens is er in een overleg met u een uitgebreide toelichting gegeven door Koen van Sleeuwen. Verkoop U stelt een voortvarende aanpak te zien bij de verkoop van de woningen in de servicegebieden en vraagt zich af of een temporisering niet te overwegen is om meer speelruimte te krijgen voor aankopen. Uit het financieel beleidsperspectief dat wij u hebben toegelicht blijkt dat wij inderdaad een voortvarende ambitie hebben in aan- en verkoop. Hoewel we de momenten van aan- en verkoop in de praktijk niet in tijd gelijk kunnen laten lopen is het absoluut onze ambitie om de aanen verkoop in een zekere balans te laten verlopen. Naast de verkoop die gerealiseerd is of waarover contacten lopen hebben we ook concrete contacten over aankoop en nieuwbouwlocaties in de twee nieuwe profileringsgebieden. Onze inzet is er dus op gericht om de omvang van de woningvoorraad op niveau te houden. 4
Woonquote Wij zijn het met u eens dat huurprijsbeleid er toe bij kan en moet dragen dat huurders in de primaire doelgroep een woonquote hebben van een acceptabel percentage van hun netto inkomen. Over hoe hoog dat percentage moet zijn, gaan wij komende zomer graag met u in gesprek. Reactie op uw advies Visie op betaalbaarheid Uw advies om een eigen visie op betaalbaarheid te ontwikkelen onderschrijven wij. Zoals al genoemd gaan we daarover in gesprek. Of dat gesprek leidt tot een uitkomst waarvoor u een aanbeveling doet, namelijk om de armoede onder huurders te laten dalen zodat de woonquote voor de primaire doelgroep pakweg 30% is, kunnen wij nog niet aangeven. Daarvoor moeten we eerst in gesprek en daarbij zullen ook andere aspecten onderwerp van gesprek zijn. Wél plaatsen we hierbij alvast de opmerking dat armoede door méér factoren dan woonlasten wordt bepaald. Inkomenspolitiek bedrijven is wat ons betreft geen primaire taak van de corporatie. Huurverhoging gerelateerd aan het energielabel Uw advies om de huurverhoging 2014 te relateren aan het energielabel van de huurwoning kunnen wij voor de huurverhoging 2014 niet opvolgen. Dit is praktisch niet haalbaar. We kunnen dit wel meenemen in het overleg over het huurbeleid. Huurbeleid en (streef)huurhoogte koppelen Daarnaast doet u een voorstel om huurbeleid en (streef)huurhoogte te koppelen en u wilt daarin een voorstel doen. Graag vernemen wij dit voorstel tijdens de genoemde dialoog. Echter voor de huurverhoging 2014 kunnen we hier geen gebruik meer van maken gezien de termijnen die daarvoor gelden. Lagere huurverhoging voor de primaire groep Uw advies om de huur voor de primaire groep met 3% in plaats van 4% te verhogen volgen wij in elk geval dit jaar niet op. In deze brief zijn wij ingegaan op onze financiële positie en de risico s die naar onze mening in deze raming zit. Verkopen moeten nog gerealiseerd worden, de forse vermindering van de bedrijfslasten idem, de ingerekende huurverhoging voor de periode vanaf 2015 is tevens onzeker. De overheid biedt de mogelijkheid van de inkomensafhankelijke huurverhogingen als een vorm van compensatie voor de heffingen. Zoals uitgelegd in deze brief kiest Mooiland ervoor om de doorbelasting van de heffingen zo min mogelijk bij de huurders te leggen. Daarnaast zoeken wij naar een evenwicht om in onze keuzes en inzet van middelen te borgen dat onze financiële positie gezond blijft en we ook in deze moeilijke jaren kunnen blijven investeren in onderhoud, nieuwbouw en dienstverlening voor onze huurders. Dat is niet alleen van belang voor de huurders van vandaag, maar ook die van morgen en overmorgen. Ook daarvoor hebben wij een verantwoordelijkheid. In die lijn passen ook onze uitgangspunten voor de huurverhoging. We benutten de mogelijkheid van inkomensafhankelijke huurverhoging, maar voeren die niet volledig, maar gericht toe. Wij snappen heel goed dat dit voor huurders, en sommige huurders in het bijzonder, een extra woonlast betekent. Desondanks zijn wij van mening dat we met deze keuze een huurverhoging toepassen die bijdraagt een het evenwicht wat hierboven is genoemd en passend is bij onze brede verantwoordelijkheid. 5
Afsluiting In de aanhef van deze brief zijn wij gestart met het aanbieden van onze excuses. We gaan er vanuit dat wij met deze uitgebreide brief een passende reactie op uw advies hebben gegeven. Tevens hebben wij u uitgenodigd voor een gesprek om door te praten over de samenwerking. Een afspraakverzoek ontving u intussen al. Om te voorkomen dat wij schriftelijk naar elkaar blijven reageren stellen wij voor dat indien u nog wilt reageren op deze brief u dat inbrengt in het genoemde overleg. Graag tot dan. Met vriendelijke groet, Mooiland Mark Dijsselbloem Hoofd Verhuur en Woonservice 6