Pilot woonregio Velsen en Zuid-Kennemerland eindevaluatie augustus 2011 Inleiding Vanaf januari 2009 stelden Velsen en de regio Zuid-Kennemerland als proef (pilot) de huurwoningmarkten voor elkaars woningzoekenden open. Aanvankelijk voor één jaar, maar om beter inzicht te krijgen in de resultaten is de pilot na enige maanden te zijn gestopt weer verlengd met een jaar, tot augustus 2011. Gemeenten moeten dan besluiten over definitieve openstelling. Velsen doet dit in samenhang met de discussie over de nieuwe woonvisie welke zij in het najaar van 2011 gaat voeren. In overleg met de deelnemende gemeenten is besloten de pilot tot dat moment open te houden. Bij aanvang was de verwachting dat door de ruimere openstelling van de woningmarkten woningzoekenden eerder een passende woning konden vinden. Woningzoekenden hadden een grotere keuze in het woningaanbod. Door de woningmarkt van Velsen en regio Zuid- Kennemerland wederkerig bij het aanbod te betrekken is er een toename van aanbod, zowel absoluut als in variatie van woningtypen. Mogelijk zou er een verlaging van de druk op de woningmarkt een gevolg kunnen zijn. Omdat in beide woonregio s andere regels gelden op het gebied van woonruimteverdeling, de huurwoningen op een andere wijze worden verdeeld, zijn er beleidsregels opgesteld om woningzoekenden een gelijkwaardige kans te geven en het experiment te versnellen. De beleidsregels gelden zowel in Velsen als in de regio Zuid-Kennemerland en zijn zo bepaald dat verdringing van woningzoekenden zoveel mogelijk wordt voorkomen en het experiment wel resultaat heeft in de vorm van toewijzing van woningen. Velsen heeft twee manieren van woonruimteverdeling, via opties (optiemodel) en via loting (winkelmodel). De pilot geldt alleen voor het optiemodel, niet voor het winkelmodel omdat dit directe toegang is tot de Velsense woningmarkt. Zuid-Kennemerland kent geen vergelijkbaar systeem als het winkelmodel. De regels met betrekking tot de woonruimteverdeling zijn in beide regio s ongewijzigd. De evaluatiegegevens hebben betrekking op het betreffende woonruimteverdeelsysteem waardoor deze voor beide regio s niet op ieder punt direct vergelijkbaar zijn. Algemeen Per 1 januari 2011 zijn bij Wonen in Velsen ruim 16.000 woningzoekenden geregistreerd. Naar schatting maken 8.000 woningzoekenden gebruik van het optiemodel. Het aantal woningzoekenden in Velsen is geen vast gegeven. Vanaf de start van Wonen in Velsen in 2003 tot en met 2007 is het aantal opgelopen tot bijna 15.000. Bij opschoning van het klantenbestand in 2007 bleken er enkele duizenden overbodige inschrijvingen te zijn. Inmiddels is het aantal inschrijvingen van 7.000 in 2008 weer opgelopen tot ruim 16.000. Een inschrijving is in Velsen niet aan tijd gebonden. Zuid-Kennemerland kent zo n 36.000 woningzoekenden. Een inschrijving geldt 5 jaar en kan worden verlengd met 3 jaar. Aan deze verlenging zijn kosten verbonden. Velsen telt zo n 11.000 huurwoningen, Zuid-Kennemerland bijna 45.000. In het systeem van woonruimteverdeling in Velsen zijn een aantal factoren die van invloed zijn op de wachtlijsten en de werking van het systeem. Het gemiddeld aantal weigeringen per woning in het optiemodel is 19. Dit betreft vooral mensen die niet reageren op een aangeboden woning. Daarnaast kan de plaats in de wachtrij aan verandering onderhevig zijn. Degene die het huurcontract tekent is uiteraard degene die aan de beurt is op de wachtlijst. Dit hoeft niet per definitie de daadwerkelijke nummer één op de wachtlijst te zijn. Men stijgt als iemand een woning krijgt toegewezen en van de wachtrij verdwijnt. De plaats op de wachtlijst wordt ook beïnvloed wanneer passieve opties weer actief worden gezet of vice versa. 1
Bijvoorbeeld, als degenen die passief stonden weer actief worden gezet, worden zij weer meegerekend bij de berekening van de plaats in de wachtrij. Hierdoor kunnen woningzoekenden zakken in de wachtrij. Passieve opties verliezen namelijk niet hun plaats in de wachtrij, maar krijgen alleen tijdelijk geen woning aangeboden. In Zuid-Kennemerland kunnen woningzoekenden reageren op het woningaanbod als zij staan ingeschreven als woningzoekende bij Woonservice. De beschikbare huurwoningen in de regio worden aangeboden via internet en via Digizine. Hierop kunnen woningzoekenden reageren. Bij toewijzing wordt op zoekduur geselecteerd en degene met de langste zoekduur heeft de eerste keus. Woningzoekenden maken pas kans op een woning als zij reageren op het aanbod. Alle ingeschreven woningzoekenden bouwen zoekduur op, ongeacht of zij reageren op het aanbod. Overgangsperiode De eerste drie maanden van de pilot zijn een overgangsperiode geweest waarin bestaande woningzoekenden de mogelijkheid hebben gehad reeds opgebouwde zoekduur/wachttijd mee te nemen naar de andere regio. Bedoeling hiervan was het resultaat van de proef te versnellen. Wachttijden op de woningmarkt zijn vaak langer dan één jaar. Zonder overgangsperiode zou de proef niet leiden tot resultaat in de vorm van daadwerkelijk verhuring van woningen. 414 woningzoekenden uit Zuid-Kennemerland hebben gebruik gemaakt van de overgangsregeling en hebben zich met zoekduur ingeschreven in Velsen. In Zuid-Kennemerland hebben zich 135 woningzoekenden uit Velsen geregistreerd tijdens de overgangsperiode. Een steekproef van een aantal (populaire) clusters huurwoningen in Velsen direct na de overgangsperiode wijst uit dat er geen sprake van verdringing is geweest. Pilotdeelnemers zijn verspreid terechtgekomen in de wachtlijsten. Alleen bij een cluster nieuwbouwwoningen in Velserbroek deed zich een situatie voor waardoor pilotdeelnemers op de bovenste posities terecht kwamen. Dit is gecorrigeerd. Als gevolg van de werking van het systeem konden ook woningzoekenden uit Velsen die ook in Zuid-Kennemerland geregistreerd stonden zich als pilotdeelnemer registreren. Hiermee konden zij enig voordeel halen op de wachtlijst in Velsen. Het gaat om zo n van de pilotdeelnemers. Dit was uiteraard niet de bedoeling, maar niet te voorkomen. Bij woningtoewijzing wordt dit gecorrigeerd. Resultaat pilot 2009-2011 Aantal deelnemers Per april 2011 stonden er bij Wonen in Velsen 1.213 pilotdeelnemers geregistreerd. Met een correctie van (zie boven) is het aannemelijk dat 970 deelnemers hiervan uit Zuid- Kennemerland afkomstig zijn. Dit betreft 6% van het totaal aantal woningzoekenden ingeschreven bij Wonen in Velsen, en 12% van het aantal woningzoekenden uit het optiemodel. 43% van de deelnemers heeft tijdens de overgangsperiode bij de start van de pilot zoekduur meegenomen uit Zuid-Kennemerland, de rest van de deelnemers is achteraan de wachtrij aangesloten bij inschrijving. In de periode januari 2009 tot en met juni 2011 hebben zich in Zuid-Kennemerland 1.001 woningzoekenden uit Velsen geregistreerd. Daarvan heeft 46% minimaal één keer op het aanbod in deze regio gereageerd. 13% van de deelnemers heeft tijdens de overgangsperiode bij de start van de pilot zoekduur meegenomen uit Velsen, de rest van de deelnemers is gestart zonder zoekduur bij inschrijving. Aantal huurcontracten In de pilotperiode 2009-2011 zijn er in Velsen 79 huurcontracten getekend door pilotdeelnemers. Het aandeel huurcontracten aan pilotdeelnemers bedraagt in Velsen 5% van het totaal aantal huurcontracten in Velsen gedurende de pilotperiode. 2
In Zuid-Kennemerland zijn 22 toewijzingen geweest aan pilotdeelnemers. Dit is ongeveer 1% van het totaal aantal toewijzingen gedurende de pilotperiode. De gemiddelde zoekduur in Zuid-Kennemerland is ruim vijf jaar. 36% van de huurcontracten van pilotdeelnemers in Velsen heeft betrekking op een huurwoning in Velserbroek, 31 % in IJmuiden, 24% in Velsen-Noord. 69% van de huurcontracten zijn voor meergezinswoningen geweest (portiek, galerij), 31% voor eengezinswoningen. In Zuid-Kennemerland heeft 86% van de toewijzingen aan woningzoekenden uit Velsen in de pilotperiode betrekking op een huurwoning in Haarlem (waarvan 41% in Haarlem-Noord), 9% in Heemstede en 5% in Bloemendaal. 63% van de toewijzingen heeft betrekking op een meergezinswoning, 18% op een eengezinswoning. Velsen: optiemodel Op basis van de opties die de pilotdeelnemers in Velsen hebben genomen kan de interesse van deze groep worden afgeleid. Voor Zuid-Kennemerland is dit niet bekend door het verschil in woonruimteverdeelsysteem. De pilotdeelnemers hebben in totaal 2044 opties genomen bij Wonen in Velsen. Dit betreft 5% van het totaal aantal opties. De interesse is redelijk gelijk verdeeld over de eengezins- en meergezinswoningen. Bij de meergezinswoningen zijn de meeste opties genomen op portiekflats. 8% 12% 6% Opties per woningtype 4% 3% 43% 24% Eengezinswoning Portiekflat Galerijflat Bovenwoning Benedenwoning Appartement Maissonette 3
In IJmuiden en Velserbroek zijn relatief veel opties genomen, gevolgd door Velsen-Noord. Dit zijn de woonkernen in Velsen met de meeste huurwoningen. Opties per woonkern 19% 7% 1% 28% 35% IJmuiden Velserbroek Velsen-Noord Santpoort-Zuid Santpoort-Noord Velsen-Zuid Persoonlijke kenmerken pilotdeelnemers 7 Pilotdeelnemers naar leeftijd 57% 26% 7% 18-24 25-54 55-64 65 eo Bovenstaande grafiek geeft de leeftijdsopbouw van de alle pilotdeelnemers weer. Iets meer dan de helft van de deelnemers aan de pilot valt in de leeftijdscategorie 25-54 jaar. 4
Pilotdeelnemers leeftijd per regio 7 65% 48% 35% 19% 9% 8% 6% 18-24 25-54 55-64 65 eo deelnemers in Zuid-Kennemerland deelnemers in Velsen In bovenstaande grafiek zijn de deelnemers per regio uitgesplitst naar leeftijd. 65% van de deelnemers in Velsen vallen in de leeftijdscategorie 25-54 jaar. In Zuid-Kennemerland is dat 48%. De grafiek maakt duidelijk dat jonge huishoudens (18-24) uit Velsen interesse hebben in een woning in Zuid-Kennemerland. Velsen heeft iets meer aantrekkingskracht voor de iets oudere jonge huishoudens. De helft van de deelnemers in de leeftijdscategorie 25-54 jaar in Velsen is tussen de 25 en 35 jaar. Van iedere leeftijdscategorie in Zuid-Kennemerland is ongeveer de helft actief in de zin dat zij hebben gereageerd op het woningaanbod. De deelnemers aan de pilot worden gekenmerkt door kleine huishoudens. 82% valt bij inschrijving in de categorie 1 of 2 persoonshuishoudens. Pilotdeelnemers naar huishoudgrootte 53% 29% 19% 1 persoon 2 personen 3 of meer personen 5
7 Pilotdeelnemers huishoudgrootte per regio 59% 47% 33% 24% 17% 1 persoon 2 personen 3 of meer personen deelnemers in Zuid-Kennemerland deelnemers in Velsen CONCLUSIE Bij aanvang was de verwachting dat door de ruimere openstelling van de woningmarkten woningzoekenden eerder een passende woning konden vinden en er mogelijk een verlaging van de druk op de woningmarkt een gevolg kon zijn. De pilot heeft geen noemenswaardig positief of negatief effect gehad op beide woonregio s. Dat woningzoekenden op de huurmarkt een grotere keus hebben gekregen is evident met de toevoeging van keuzemogelijkheden. De pilot heeft voldoende uitwerking gehad om conclusies te trekken. Er is over-en-weer interesse voor een huurwoning in de regio s. Niet alleen voor de kernen in het grensgebied (Velserbroek, Haarlem-Noord), maar ook in IJmuiden, Velsen-Noord, Bloemendaal en Heemstede. Pilotdeelnemers zitten hoofdzakelijk in de leeftijdcategorie 25-54 jaar en zijn kleine huishoudens. Verhoudingsgewijs zijn in de pilotperiode meer toewijzingen aan pilotdeelnemers in Velsen geweest dan in Zuid-Kennemerland. Er zijn wel meer toewijzingen aan Velsenaren geweest in Zuid-Kennemerland dan gebruikelijk. De pilot heeft geen noemenswaardig effect gehad op de wachttijden voor huurwoningen in Velsen en Zuid-Kennemerland. Bekend is dat de wachttijd voor een huurwoning in Velsen korter is dan in Zuid-Kennemerland. Dat is onveranderd. Van verdringing van de eigen woningzoekenden als gevolg van de overgangsperiode waar wachttijd meegenomen kon worden, is geen sprake. In Velsen is duidelijk geworden dat er ook andere factoren een rol spelen die van invloed zijn op de wachtrij. Zoals het actief/passief beleid en weigeringen. Overigens, ook pilotdeelnemers weigeren woningen. Kortom, het effect van openstelling van de huurwoningmarkt tussen Velsen en Zuid- Kennemerland heeft geen noemenswaardig effect gehad op beide huurwoningmarkt maar kan wel als een succes worden bestempeld. 6