Aan de raadscommissie Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam Amsterdam, 7 februari 2017 Inbreng Vastgoed Belang in de consultatie over vernieuwing van het erfpachtstelsel Gemeente Amsterdam voor bestaande erfpachtrechten. Nieuw erfpachtstelsel ontwricht de Amsterdamse woningmarkt. Vastgoed Belang is de landelijke brancheorganisatie voor private verhuurders van vastgoed. De vereniging vertegenwoordigt onder meer de belangen van de eigenaren van ca. 100.000 private huurwoningen in Amsterdam. Vastgoed Belang onderschrijft de wens en belofte van de huidige collegepartijen om het onredelijke systeem van voortdurende erfpacht af te schaffen of te vervangen door een eerlijker stelsel. Vastgoed Belang is echter laaiend over de wijze waarop het college van de gemeente Amsterdam nu eenzijdig invulling geeft aan die verkiezingsbelofte. Wat het college nu voorstelt aan de gemeenteraad staat haaks op alle verkiezingsbeloften van de collegepartijen en de uitgangspunten die door de gemeenteraad zijn vastgelegd in het startdocument dat ca. twee jaar geleden is opgesteld. Daaruit valt te lezen dat waardestijging in vervolg aan de erfpachter toekomt in plaats van de gemeente. Kopen is volstrekt niet meer aan de orde. De grondwaardeberekeningsmethode wordt eenzijdig vastgesteld door de gemeente en staat bol van de systeemfouten. Dat leidt tot véél te hoge waardering van de grond. Private verhuurders worden gediscrimineerd en betalen de hoofdprijs. Zij worden gedwongen de huren fors te verhogen om de exploitatie nog rond te kunnen krijgen, terwijl voor woningcorporaties onder gelijke omstandigheden een véél gunstiger regime geldt met vaste grondprijzen, ongeachte de locatie. Van keuzevrijheid is gezien de astronomische bedragen praktisch géén sprake en het systeem is verre van eerlijk en in de meeste gevallen géén verbetering voor erfpachters. Verkiezingsbeloften Nog even ter herinnering uit de verkiezingsprogramma s: (VVD) Keuze tussen erfpacht en eigen grond en een eerlijker canon bij erfpacht ; (D66) Maximale keuzevrijheid voor huiseigenaren. Zij die de grond van de gemeente willen kopen moeten dat kunnen. ; (SP) Het erfpachtstelsel wordt verbeterd. Het wordt duidelijker waar de hoogte van de erfpacht op gebaseerd wordt,. Véél te hoge grondwaarden Recent is een rekentool op de website van de gemeente beschikbaar is gekomen. Erfpachters kunnen met die tool uitrekenen wat het nieuwe erfpachtstelsel in individuele gevallen financieel betekent. De astronomische bedragen die daar uitrollen voor eeuwigdurende afkoop of herziening van de erfpacht doet erfpachters de schrik om het hart slaan. Dit soort bedragen is voor de meeste erfpachters (eigenaar-bewoners en private verhuurders) niet op te brengen.
Wie zich enigszins verdiept in de eenzijdig door de gemeente opgelegde grondprijsberekening, wordt al snel duidelijk dat de gemeente de volledige waardeontwikkeling van opstal (de stenen) en grond aan zichzelf toerekent. De erfpachter is in deze benadering in het beste geval slechts eigenaar van een berg stenen die zonder de onderliggende grond nauwelijks waarde heeft. Een analyse van de gehanteerde systematiek voor het bereken van de grondwaarde leert dat de grondwaarde voor bestaande erfpachtrechten van private verhuurders van woningen véél te hoog wordt vastgesteld. Dat is een gevolg van een groot aantal systeemfouten in de benadering van de gemeente Amsterdam. Algemene systeemfouten Ten eerste wordt de waardering voor de locatie twee keer in rekening gebracht. Een keer in de WOZ waarde en vervolgens nog eens in de zogenaamde BuurtStraatQuote (BSQ). Ten tweede worden als gevolg van het hanteren van standaard opstalwaardes, waardeverhogende investeringen in de opstal niet toegerekend aan de opstal maar aan de grondwaarde. Zo verrijkt de gemeente zich 1 op 1 ongerechtvaardigd over de rug van investerende erfpachters. De residuele grondwaarde die volgt uit de benadering voor bestaande erfpachten komt uitsluitend de gemeente ten goede en doet géén recht aan de uitspraak over fair share die door het EHMR is gedaan, waarbij zowel erfpachter als in dit geval de gemeente delen in de meerwaarde van de grond. Vanaf de uitgifte is de erfpachter namelijk de enige investeerder geweest in de opstallen, werken en beplantingen. Ten derde zal in buurten waar door eigenaren met meer bezit (soms hele straten) wordt geïnvesteerd, naast de waarde van de afzonderlijke woningen ook de hele buurt in populariteit en dus in waarde stijgen. Hetzelfde geldt indien meerdere eigenaren gezamenlijk of gelijktijdig in dezelfde buurt hun bezit opknappen. De stijging van populariteit en waarde van de buurt is dan de verdienste van de investeerders en niet van de gemeente. De waardestijging pikt de gemeente echter ook in dat geval zonder enige gêne 1 op 1 in via stijging van de WOZ (wellicht ook nog eens door verhoging van de BuurtStraatQuote). Ten vierde blijft de gemeente ook toekomstige grondwaarde stijging inpikken. Ten vijfde betaalt een erfpachter waarvan de erfpacht reeds voor 50 is afgekocht bij een overstap in 2017 nagenoeg twee keer de grondwaarde. Een keer de reeds afgekocht grondwaarde en een keer de waarde van de eeuwigdurende erfpacht bij einde tijdvak. Indien voor een woning de eerste uitgifte stamt uit 1897 wordt inmiddels voor de derde keer afgerekend over de grond. Ten zesde wordt volstrekt onvoldoende compensatie gegeven voor het feit dat sprake is van gedwongen winkelnering en beperkingen die (ook bij eeuwigdurende afkoop) door de gemeente aan de erfpachter worden opgelegd. Erfpachters waarvan de erfpacht voor 2011 is herzien werden gecompenseerd met een afwaardering van 40%. In andere gemeentes zoals Utrecht, Den Haag en Rotterdam is een dergelijk percentage ook niet ongebruikelijk. In het nieuwe Amsterdamse stelsel is dat nog slechts 10%. Systeemfouten privaat verhuurde woningen Ten zevende is de WOZ-waarde niet de juiste grondslag voor verhuurde woningen. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld. De gemeente moet zich daarbij houden aan de Wet waardering onroerende zaken. Art. 17 van deze wet schrijft de gemeente voor op welke wijze de waarde dient te worden vastgesteld. Daarbij is lid 2 van belang.
De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. (Onderstreping door de opsteller van dit document) Bij het vaststellen van de WOZ waarde wordt dus uitgegaan van een vijftal ficties. Deze zijn: 1. volle eigendom ( dus geen erfpacht); 2. onbezwaard (dus geen hypotheek etc.); 3. zou kunnen worden overgedragen (grotere gebouwen dus gesplitst in appartementsrechten); 4. de zaak in de staat waarin die zich bevindt (bijvoorbeeld de onderhoudstoestand); 5. onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (dus geen huurder/gebruiker). De gemeente houdt bij het vaststellen van de WOZ-waarde - en dus in de formule waarmee de grondprijs wordt berekend - géén rekening met waarde-drukkende omstandigheden die bij verhuurde woningen nadrukkelijk wel aan de orde zijn. Stapeling van de WOZ-ficties kan leiden tot een zéér groot verschil tussen WOZ-waarde en opbrengst bij verkoop in verhuurde staat (de waarde in het economisch verkeer of WEV). Bij het opstellen van de regeling voor het vaststellen van de vermogenswaarde van vastgoed voor de vermogensrendements- en erf-belasting waarvoor de WOZ-waarde eveneens als uitgangspunt is genomenheeft de wetgever dat onderkend. Bij het bepalen van de belastinggrondslag wordt WOZ-waarde eerst gematigd indien sprake is van erfpacht en/of de woonruimte niet als een afzonderlijke zaak (appartementsrecht) vervreemd kan worden. Vervolgens wordt de gecorrigeerde WOZ-waarde verder gematigd op basis van een leegwaarderatio die afhankelijk is van de verhouding tussen huur en gecorrigeerde WOZ-waarde. De Hoge Raad gaat nog een stap verder. Kort samengevat heeft de Hoge Raad bepaald dat indien de werkelijke waarde in het economisch verkeer (WEV) meer dan 10% afwijkt van de modelwaarde volgens de leegwaarderatio methode, de werkelijke waarde in het economisch verkeer dient te worden aangehouden. Erfpacht Bij de vaststelling van de WOZ waarde wordt nagenoeg géén rekening gehouden met het feit dat de woning is gebouwd op erfpachtgrond. Erfpachtgrond heeft voor de pachter een aantal nadelen ten opzichte van eigen grond. Dat zit in beperkingen van het gebruik van de grond en het feit dat periodiek, bijvoorbeeld elke 50 jaar, de prijs van de grond opnieuw betaald moet worden. De fiscus compenseert die nadelen met een forse aftrek op de WOZ-waarde. Ook bij afkoop van erfpacht is het gebruikelijk de erfpachter te compenseren voor de nadelen van erfpachtgrond ten opzichte van eigen grond, in het bijzonder indien deze eeuwigdurend wordt afgekocht. Amsterdam compenseerde deze nadelen in het verleden met een depreciatiefactor van 40%. In 2011 werd deze afslag al verlaagd naar 25% en in de nieuwe plannen blijft daar slechts 10% van over. Dat is veel te laag. Andere erfpachtgemeenten hanteren kortingspercentages die liggen tussen de 25% en 45%. Eigendomsoverdracht Bij de vaststelling van de WOZ waarde wordt géén rekening gehouden met het feit dat woningen die deel uitmaken van een groter complex van woningen die niet afzonderlijk verkocht kunnen worden zonder voorafgaande juridische splitsing. Juist van die omstandigheid is in overwegende mate sprake bij complexen van private huurwoningen op erfpachtgrond. Er wordt géén rekening gehouden met de kosten waarmee splitsing gepaard gaat (bouwkundige aanpassing, notariskosten etc.). Splitsen kost al snel 20.000 als al gesplitst mag worden. Splitsen is in Amsterdam echter vrijwel niet (meer) toegestaan. Van de oorspronkelijke
19.000 vergunningen die in 2002 beschikbaar kwamen voor splitsen waren er ultimo 2015 nog slechts 1.200 beschikbaar en dan nog uitsluitend voor Bos en Lommer en de Indische buurt. Individuele verkoop vrij van huur en gebruik is daarmee door de gemeente vrijwel onmogelijk gemaakt. Verkoop kan dan uitsluitend tegen de véél lagere waarde in verhuurde staat (WEV). De fiscus houdt bij het bepalen van de vermogenswaarde van huurwoningen ook rekening met deze waarde-drukkende omstandigheid en vermindert de WOZ-waarde met 20.000 per huurwoning. Verhuurde staat en huurprijsregulering Verhuurders worden door overheidsbeleid, ook op gewilde locaties, sterk beperkt in hun huurprijsbeleid. Enerzijds door maximering van de huurprijzen en anderzijds door maximering van de jaarlijkse huurprijsaanpassing. Het feit dat een woning verhuurd is heeft ten opzichte van de vrije verkoopwaarde dan ook een sterk waarde-drukkend effect omdat de verkrijger de woningen niet onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Ten achtste valt een erfpachtrecht in principe ook onder de bescherming van artikel 1 EVRM (eigendomsrecht), omdat het EHRM het eigendomsbegrip zeer ruim uitlegt en ook vermogensrechten en legitieme verwachtingen daaronder vallen. Niet uit te sluiten is derhalve dat de gemeente inbreuk maakt op het huidige erfpachtrecht (en dus de eigendom) van private verhuurders door de voorgestelde regeling - in de huidige vorm - in het leven te roepen. De fiscus houdt daar via de leegwaarderatio (verhouding huurprijs/gecorrigeerde WOZ-waarde) rekening mee. De gemeente Amsterdam doet dat bij de berekening van de grondwaarde onder private huurwoningen niet. Ten negende gaat voor woningcorporaties een aparte, veel gunstiger regeling gelden dan voor private verhuurders. Private verhuurders worden gediscrimineerd en betalen onder gelijke omstandigheden een veelvoud van de vaste vierkante meter prijs van 215 die gaat gelden voor woningcorporaties. Deze selectieve bevoordeling van woningcorporaties leidt tot (nieuwe) staatssteun, die vooraf bij de Europese Commissie moet worden aangemeld en voorafgaand moet worden (goed)gekeurd. Goedkeuring ligt echter bepaald niet voor de hand, omdat de Europese Commissie in 2009 expliciet heeft bepaald dat er naast de WSW-borging, project- en saneringssteun en lagere grondprijzen, géén andere staatssteun meer aan woningcorporaties mag worden verstrekt (Beschikking nr. C(2009)9963 final, par. 41: all activities other than those mentioned in paragraph 41 will not benefit from aid ). Bovendien geldt dat selectieve bevoordeling vanwege erfpacht-kortingen (door middel van relatief gunstigere m2-tarieven) in geval van commerciële verhuur of verkoop door woningcorporaties leidt tot onrechtmatige staatssteun ten behoeve van zuiver commerciële activiteiten (die buiten de DAEB vallen). Gevolg daarvan is onder meer dat de concurrentieverhoudingen tussen particuliere verhuurders enerzijds en woningcorporaties anderzijds (nog verder) worden verstoord (géén level playing field). Algemene bedenkingen tegen de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de grondwaardeberekening. Op het gebruik van de WOZ-waarde als uitgangspunt voor het berekenen van de grondwaarde, valt in zijn algemeenheid onder de huidige omstandigheden ook nog wel het nodige af te dingen. De WOZ-waarde is afgeleid van de prijzen van koophuizen. Amsterdam heeft van alle Nederlandse gemeenten veruit het laagste percentage koopwoningen, terwijl de druk op koopwoningmarkt in Amsterdam juist het hoogst is in heel Nederland. Er is dan ook, meer dan in de rest van Nederland, schaarste op de Amsterdamse koopwoningmarkt. Die positie heeft Amsterdam al heel lang. De gemeente Amsterdam heeft nooit voorop gelopen bij het
stimuleren van de koopsector en heeft zich vooral geconcentreerd op de sociale huursector. Zo n 30 jaar geleden was het gemiddeld eigenwoningbezit in Nederland rond 40 %. In Amsterdam was dat slechts 6%. Pas in de afgelopen 30 jaar is het verschil heel langzaam kleiner is geworden. Toch ligt het percentage koopwoningen in Amsterdam met slechts 30% nog steeds een straatlengte achter op het Nederlands gemiddelde van 60%. Is het dan niet zo dat de gemeente Amsterdam historisch gezien zelf die de schaarste aan koopwoningen heeft laten voortbestaan en daardoor medeverantwoordelijk is voor de astronomisch hoge prijzen van Amsterdamse koopwoningen op dit moment? De Herengrachtindex van vastgoedhoogleraar Prof. Piet Eichholts laat zien dat de Amsterdamse huizenprijzen in 1736 een historische piek bereikte. Dat was globaal het midden van de Gouden Eeuw. Er is daarna 272 jaar overheen gegaan alvorens begin 2008 een vergelijkbaar all-time high werd bereikt. Daarna daalden de huizenprijzen in de afgelopen crisis in korte tijd met ca. 25% naar een dieptepunt in 2012-2013. Nu, nog géén drie jaar na dat dieptepunt, staat de index na een flitshausse in Amsterdam opnieuw op een all-time high (de rest van Nederland blijft vooralsnog achter). De Amsterdamse markt vertoont duidelijke tekenen van oververhitting. Wat daar ongetwijfeld op dit moment extra aan bijdraagt is de historisch lage rente. Daardoor kan meer geleend worden voor de aankoop van een huis. Argeloze kopers buitelen dan ook over elkaar heen zodra een woning te koop staat en zijn bereid ver boven de vraagprijs te bieden om maar een woning te bemachtigen. De indruk bestaat dat zij zich nauwelijks bewust zijn van de impact van de erfpacht op hun financiële situatie op een later moment. Er is in Amsterdam dan ook al jaren lang géén sprake van een normale en evenwichtige marktsituatie. Juist op dit door koopgekte aangejaagd all-time high prijsniveau kiest de gemeente Amsterdam er voor om erfpachters te verleiden de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Er kan ook gekozen worden voor een jaarlijks te betalen en te indexeren canon die is berekend op het zelfde excessieve prijspeil. Ieder weldenkend mens kan op zijn vingers natellen dat de wal het schip op enig moment keert. Er gaan opnieuw brokken vallen! Dat alles werpt de volgende vragen op: is de huidige excessief hoge WOZ-waarde in Amsterdam wel het juiste uitgangspunt voor het bepalen van de grondwaarde? leidt dat tot een eerlijk grondprijsbeleid zoals het huidige college dat bij aanvang van deze bestuursperiode voor ogen heeft gehad? vindt de gemeente(raad van) Amsterdam het eerlijk en verantwoord om erfpachters nu een hoge schaarste-boete te laten betalen, door de grondwaarde via de WOZ-waarde te koppelen aan de torenhoge all-time high koopprijzen van dit moment? is de gemeente Amsterdam bereid om de verantwoordelijkheid op zich te nemen voor de toekomstige financiële gevolgen die deze canonexplosie voor haar burgers gaat hebben? past het voorgestelde erfpachtbeleid in dat licht wel bij de principes van behoorlijk bestuur en zorgplicht voor haar burgers? Conclusie voor de exploitatie private huurwoningen Private huurwoningen vervullen nu een rol als smeerolie op de woningmarkt. Amsterdam telt ca. 100.000 private huurwoningen. Ca. 65.000 van die woningen valt onder de huurprijsregulering (huurprijzen onder 710,68). Meer dan 85% van die private gereguleerde woningvoorraad, ca 55.000 woningen, staan in de stadsdelen Centrum, Zuid, West en Oost. Juist die vier stadsdelen kennen een relatief grote private huursector en zijn ook nog eens precies de stadsdelen met de hoogste gemiddelde WOZ waarden (meer dan 290.000). Het hanteren van de WOZ-waarde voor privaat verhuurde woningen resulteert door de eerder uiteengezette
systeemfouten tot buitensporig hoge theoretische grondwaarden. Die grondwaarden staan in geen enkele verhouding tot de als gevolg van de huurprijsregulering kunstmatig laag gehouden huurprijzen die gevraagd mogen worden. Het splitsingsverbod dat voor vrijwel het gehele gebied binnen de ring geldt maakt het onmogelijk woningen afzonderlijk te verkopen tegen prijzen die de WOZ-waarde ook maar enigszins benaderen. De waarde in het economisch verkeer (WEV) van verhuurder woningen ligt mede door de combinatie van eerder uiteengezette factoren vele malen lager dan de WOZ-waarde. Het huidige stelsel van huurprijsregulering in combinatie met een samenloop van allerlei belastingen zoals OZB, Waterschapheffing, Vermogensrendementsheffing en Verhuurdersheffing, waarvan de grondslag in alle gevallen wordt bepaald door de (in Amsterdam toornhoge) WOZ-waardes, maakt het voor private verhuurders nu al zeer moeilijk om nog gereguleerde huurwoningen te (blijven) exploiteren in Amsterdam. Met het nieuwe erfpachtbeleid maakt de gemeente Amsterdam het private verhuurders nagenoeg onmogelijk om nog langer woningen (door) te exploiteren tegen betaalbare huurprijzen. De smeeroliefunctie valt daarmee weg en dat zal de doorstroming in de woningmarkt verder doen stagneren en middeninkomens vallen buiten de boot. Voor een woning met een WOZ waarde van 240.000 moet de huurprijs omhoog naar minimaal 1.000 per maand (netto rendement 2.5%). Maar dan moet wel eerst je zittende huurder verhuizen. Voor andere doelstellingen van de gemeente zoals betaalbaarheid van huren, onderhoud, verduurzaming en de ongedeelde stad is géén ruimte meer. Aanbevelingen 1. Voor private verhuurders dezelfde waardebepalingsmethode hanteren als voor de corporaties of, 2. Voor private huurwoningen de WEV in plaats van de WOZ hanteren als uitgangspunt voor het berekenen van de afkoopsom of herziening van de jaarlijkse erfpacht. ing. Co Koning MRE algemeen directeur Vastgoed Belang.