Raadsvergadering 16 december 2008 Voorstel bij agendapunt 12 Documentnummer PZ/2008/8361 Maasbree, 11 november 2008 Onderwerp Vaststelling grondprijzen per 1 januari 2009 Inleiding Ook voor 2009 dienen, zoals dit jaarlijks gebruikelijk is, de grondprijzen door de gemeenteraad van de gemeente Maasbree vastgesteld te worden. In 2003 is uitgebreid onderzoek gedaan naar de maximaal haalbare grondprijzen in Maasbree. De grondprijzen zijn destijds berekend op basis van de residuelemethode 1 en vervolgens middels een grondquote 2 in de daarop volgende jaren aangepast. Afgelopen jaar is met het vooruitzicht op de realisatie van de nieuwbouwprojecten In den Bosch 2, Heierhof/Kuukven 2 en uitbreiding handelsterrein de Schor 2 er voor gekozen om voor de vaststelling van de grondprijzen voor 2008 onderzoek te laten verrichten naar de residuele grondwaarde 3. Dit onderzoek is in september 2007 verricht door Metrum. Op basis van deze residuele benadering gecombineerd met de vergelijking van de grondprijzen met andere gemeenten zijn de huidige prijzen vastgesteld. Voor komend jaar is er geen aanleiding van deze uitgangspunten af te wijken daar deze een goede basis vormen voor een concurrerende prijs. Wel is bij de vaststelling van de grondprijzen (met name voor projectmatige bouw (marktconforme koop) ook gekeken naar de gevolgen van de kredietcrisis voor de woningmarkt. Door deze crisis schort het bij de mensen aan bereidheid om een woning te kopen dan wel te verkopen, dit resulteert in een stagnatie van de woningmarkt. Hoe lang de gevolgen van de kredietcrisis nog duidelijk merkbaar zijn op de woningmarkt is moeilijk te zeggen. 1 Bij de residuele methode vormt de residuele grondwaarde het residu van de opbrengstpotentie van een bestemming en de stichtingskosten om deze bestemming te realiseren. De grondprijs is het verschil tussen de verwachte verkoopprijs van een woning en de bruto bouwsom. 2 Een grondquote legt de verhouding tussen verkoopprijs, bouwkosten en grondprijs vast. De grondquote is een percentage van de VON-prijs van een woning voor de grondprijs. 3 De waarde van de grond wordt bepaald door de feitelijke waarde van het te realiseren vastgoed minus de stichtingskosten van de opstallen. Dit betekent dat er gekeken wordt naar de VON-prijs (bij woningen) of de gekapitaliseerde huurprijzen (bij bedrijven), verminderd met de totale bouwkosten en bijkomende kosten van de opstallen. Het bedrag dat overblijft (het residu) is de waarde van de grond.
De voor uw raad vastgestelde prijzen vanaf 1 januari 2008 waren als volgt: Woningbouw uitbreidingsgebieden: -Goedkope huur (max 621,78 p/mnd) 10.310 per woning (kavel max. 180 m²) -Goedkope koop (tot 167.000 VON incl BTW) 23.800 per woning (kavel max 180 m²) (geen onderscheid in meergezins en ééngezinswoningen) -Projectmatige bouw (marktconforme koop) 195 per m² -Projectmatige bouw meergezins (marktconforme koop/huur) grondquote (20% over 100.000 en hierboven 30%) -Kavels 195 per m² Woningbouw inbreidingsgebieden: - Goedkope huur (max. 621,78 p/mnd) - Goedkope koop (tot 167.000 VON incl. BTW) (geen onderscheid in meergezins en ééngezinswoningen) Methode van grondprijs berekenen per - Projectmatige bouw (marktconforme koop) project te bepalen met als uitgangspunt de - Projectmatige bouw meergezins (marktconforme koop) residuele methode. - Kavels Fonds Bovenwijkse Voorzieningen Bijdrage 232,05 incl. belastingen (BTW/Overdr.) per m² 14,92 per m² uitgeefbaar terrein/appartement oppervlakte 70 per m 2 GRONDPRIJZEN 2009 Woningbouw uitbreidingsgebieden Grondprijs goedkope koop- en huurwoningen Bij de vaststelling van de prijzen voor 2008 zijn de grondprijzen voor de goedkope huurwoningen voor het eerst geïndexeerd met de bouwkosten-index voor de kostprijsberekening in plaats van het CBS-indexcijfer. (Reden hiervoor is dat met de bouw en realisatie van dergelijke woningen er geen winstoogmerk is, de kavels zijn gebaseerd op een kostprijsberekening). Als bouwkosten-index wordt hiervoor de GGW-index (Grond- Weg- en Waterbouw) gehanteerd. Voorgesteld wordt deze methodiek te handhaven voor 2009. Door gebruik te maken van deze kostenindex komt voor 2009 de kavelprijs voor deze huurwoningen met een maximale huurprijs van 631,73 per maand (huursubsidiegrens) uit op 11.259 per woning (kavel max. 180 m²) Voor de goedkope koopwoningen is vanaf 2008 eveneens gekozen voor een nieuwe index, namelijk de woningwaarde-index (inmiddels vervangen door de prijsindex bestaande koopwoningen) van het Kadaster om beter aan te sluiten bij de markt. Hier wordt eveneens voorgesteld deze methodiek te handhaven voor 2009, wat inhoudt dat de maximale vrij op naam prijs voor de goedkope koopwoningen in 2009 169.000 bedraagt. De grondprijs per woning wordt dan 24.085 waarbij de kavel maximaal 180 m² mag zijn. Grondprijs projectmatige bouw (marktconforme koop) en kavels ten behoeve van het particulier opdrachtgeverschap: Zoals in de inleiding reeds is gemeld wordt voor deze categorie woningen de grondprijs bepaald met behulp van de residuele grondwaardemethode en de vergelijkende methode. Gemeente Maasbree Pag. 2 van 5
De grondprijzen in de omringende gemeenten zijn als volgt: 2008 2009 Gemeente Helden - Helden / Panningen (en Egchel) 201 205 - Beringe / Centrumplan 186 195 - Kleine kernen (Grashoek / Koningslust) 176 180/185 Gemeente Horst aan de Maas 208 215 Gemeente Sevenum 190 190 Gemeente Beesel 160 160 Gemeente Kessel 170 170/175 gemeente Meijel geen prijzen geen prijzen Gemeente Venray geen prijzen 230 Gemeente Venlo 205 210 Het is van belang in de pas te blijven lopen met de ontwikkelingen in de regio. Met het oog op deze ontwikkelingen, dan wel de gevolgen van de kredietcrisis voor de woningmarkt, en mede gelet op de realisatie van de doelstellingen uit de woonvisie (bouwen voor doelgroepen) is een grondprijs van 200 per m² voor het jaar 2009 realistisch en verdedigbaar. Hiermee wordt een concurrerende prijs in de regio aangehouden. (Een aantal gemeenten waaronder Kessel, Meijel, Beesel en Sevenum stellen geen nieuwe grondprijzen vast omdat zij komend jaar in principe geen gronden uitgeven. Ingeval incidenteel toch bouwgrond verkocht gaat worden zal gekeken worden naar de prijzen in de regio. De laatst door hun gehanteerde grondprijzen zijn derhalve niet meer representatief). Tevens wordt met deze grondprijs de in het exploitatieplan In den Bosch fase 2 opgenomen indexering van 2,5% (opbrengstenstijging) gewaarborgd. Meergezinswoning marktconforme koop Sinds de grondprijzennota 2003 wordt voor de bepaling van de prijzen voor meergezinswoningen in de marktsector uitgegaan van de grondquotemethode 4. Er zijn geen redenen om af te zien van deze algemeen aanvaarde methode. Voor 2009 wordt voorgesteld deze methode ongewijzigd te gebruiken: Over de eerste 100.000 van de VON-prijs wordt 20% aan grondkosten gerekend en over het meerdere boven dit bedrag wordt een percentage van 30% gehanteerd. Inbreidingsgebieden De residuele grondwaardemethode is uitermate geschikt voor inbreidingslocaties. Deze gebieden dienen vanwege hun specifieke problematiek (inpassing in de bestaande situatie qua architectuur en stedenbouwkundige randvoorwaarden) per gebied te worden doorgerekend. Vaste grondprijzen voor dergelijke locaties zijn niet wenselijk en zouden de ontwikkeling in de weg kunnen staan. Voorgesteld wordt om voor deze locaties de residuele grondwaardemethode te hanteren. Sinds 2005 is de reststrookprijs gelijk gesteld aan de uitgifteprijs van de particuliere kavels en de marktconforme projectmatige bouw. Dit beleid wil ons college ook in 2009 voortzetten wat resulteert in een grondprijs van 238,00 inclusief belastingen 5 per m². 4 Bij de grondquotemethode wordt de grondprijs gerelateerd aan de verkoopprijs, teneinde een directe relatie te leggen tussen de marktprijs en de grondprijs. In de grondquote wordt de grondwaarde uitgedrukt in een percentage van de marktprijs, meestal v.o.n.-prijs. 5 Om te voorkomen dat consumenten geconfronteerd worden met prijsverschillen is de vastgestelde prijs (sinds 2004) inclusief belastingen. Bij deze transacties kan sprake zijn van een 19% BTW belaste levering of een levering op basis van 6% overdrachtsbelasting. Gemeente Maasbree Pag. 3 van 5
Bijdrage Reserve Bovenwijkse voorzieningen Er is nog geen geschreven beleid betreffende de doelstelling van deze reserve en over de wijze waarop de hoogte van de bijdrage wordt bepaald. In afwachting hiervan wordt uw raad voorgesteld de bijdrage in de reserve op gelijke wijze te verhogen of te verlagen als de stijging of daling van de grondprijzen voor projectmatige bouw en particuliere kavels. Voor 2009 betekent dat een stijging van 2,5% ( 195 200) en hiermee komt de bijdrage per uitgeefbare m 2 uit op 15,29 per vierkante meter. De grondprijzen voor de handelsterreinen in de regio zijn als volgt: 2008 2009 Gemeente Helden - Panningen 72 84 85-90 - Beringe n.v.t. n.v.t. Gemeente Horst aan de Maas 77-92 100-110 Gemeente Sevenum 50 50 (geen nieuwe vastgesteld) Gemeente Beesel geen prijzen geen prijzen Gemeente Kessel geen prijzen geen prijzen Gemeente Meijel geen prijzen geen prijzen Gemeente Venlo 90-115 95-120 Het wordt raadzaam geacht om deze ontwikkelingen te volgen. Ook hier dient opgemerkt te worden dat een aantal gemeenten geen nieuwe prijzen hebben vastgesteld omdat zij komend jaar geen industriegrond uitgeven.ingeval incidenteel toch industriegrond verkocht gaat worden zal gekeken worden naar de prijzen in de regio. Voorgesteld wordt in 2009 een grondprijs te hanteren van 80,- per m². Gelet op de stijging van de grondprijs in de regio gemeenten is een prijs van 80,- per m² alleszins verdedigbaar. Tevens ondersteunt de hoogte van de nieuwe grondprijs het uitgangspunt (geformuleerd in 2007) om binnen een periode van 3 jaar te komen tot een marktconforme grondprijs.tot voor een aantal jaren geleden was het zo dat locale ondernemers middels het hanteren van een lage industriegrondprijs gestimuleerd werden te verplaatsen naar het bedrijventerrein, dit is nu niet meer aan de orde. Algemeen Het grondprijsbeleid geeft richting aan de wijze waarop de gemeente deelneemt aan de grondmarkt. Met de jaarlijkse vaststelling van de grondprijzen hebben ons college en de ambtelijke organisatie de mogelijkheid om binnen deze kaders snel en efficiënt te handelen. Desalniettemin kan het in voorkomende gevallen noodzakelijk zijn dat het College van B&W gemotiveerd van de vastgestelde prijzen af kan wijken. Te denken valt daarbij aan bepaalde onderhandelingssituaties. Om dit mogelijk te maken zal een daartoe strekkende bepaling in het besluit worden opgenomen zoals deze ook opgenomen is in de grondprijzennota voor 2008. Gemeente Maasbree Pag. 4 van 5
Voorstel Resumerend stellen wij uw raad voor: De volgende grondprijzen per 1 januari 2009 vast te stellen. De prijzen zijn exclusief BTW tenzij anders is aangegeven: Woningbouw uitbreidingsgebieden: - Goedkope huur (max. 631,73 p/mnd) 11.259 per woning (kavel max. 180 m²) - Goedkope koop (tot 169.000 VON incl. BTW) 24.085 per woning (kavel max. 180 m²) (geen onderscheid in meergezins en ééngezinswoningen) - Projectmatige bouw (marktconforme koop) 200,- per m² - Projectmatige bouw meergezins (marktconforme koop/huur) grondquote (20% over 100.000 en hierboven 30%) - Kavels 200,- per m² Woningbouw inbreidingsgebieden: - Goedkope huur (max. 631,73 p/mnd) - Goedkope koop (tot 169.000 VON incl. BTW) (geen onderscheid in meergezins en ééngezinswoningen) Methode van grondprijs berekenen per - Projectmatige bouw (marktconforme koop) project te bepalen met als uitgangspunt de - Projectmatige bouw meergezins (marktconforme koop) residuele methode. - Kavels Fonds Bovenwijkse Voorzieningen Bijdrage 238,00 incl. belastingen (BTW/Overdr.) per m² 15,29 per m² uitgeefbaar terrein/appartement oppervlakte 80 per m 2 Ons College de mogelijkheid te geven in voorkomende gevallen gemotiveerd af te wijken van bovenstaande grondprijzen indien dit in het kader van het algemeen belang of de voortgang van projecten noodzakelijk is. Ons College zal, nadat de overeenkomst is gesloten, uw raad hiervan in kennis stellen. Dit voorstel is behandeld in de voorbereidende raadsbijeenkomst van 02 december 2008. Opbouw raadsdossier toezenden raadsvoorstel raadsbesluit ter inzage leggen raadsvoorstel raadsbesluit Burgemeester en wethouders van Maasbree, de secretaris, de burgemeester, J.J.M. Emonts G.C.G.M. Rabelink Gemeente Maasbree Pag. 5 van 5